商住小區(qū)可行性研究

第一章 總 論 項(xiàng)目名稱： *商住小區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)單位 ： X X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目簡介： 報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 項(xiàng)目法人介紹 X 市 *房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2006 年 6 月 9 日注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 500 萬人民幣，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?，F(xiàn)有職工 50 人。已成功開發(fā)了桃園商住小區(qū)，現(xiàn)正在開發(fā)文苑商住小區(qū)。 單位性質(zhì)，私營企業(yè)。法人代表，武建國。 目概況 項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)地址： 開發(fā)南路以西，州南街以南，馬邑路以東，朔神鐵路以北。 119031 平方米 171630 平方米 住宅為磚混結(jié)構(gòu) 住宅配套服務(wù)為：低框結(jié)構(gòu) 幼兒園為：磚混結(jié)構(gòu) 制依據(jù) 本投資估算依據(jù)的指標(biāo)、定額和標(biāo)準(zhǔn)有： 1、山西省市政工程消耗定額 2005年： 2、山西省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息 2008年第 3 期； 3、山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額 2005年； 4、工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2002 年； 5、山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 2002 年； 6、山西省建設(shè)工程估算指標(biāo) 2003年； 7、山西省建筑安裝工程概算定額 2002 年； 8、設(shè)備采用詢價(jià)和市場調(diào)查價(jià) 9、國家有關(guān)稅收政策 制方法 1、工程量根據(jù)道路工程設(shè)計(jì)方案及有關(guān)專業(yè)說明確定，并套用估算指標(biāo)或市政定額中的有關(guān) 項(xiàng)目進(jìn)行編制。 2、本估算中材料差價(jià)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照山西省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息公布的 X 市 2010 年第二季度材料價(jià)格計(jì)取。 3、工程其它費(fèi)用按山西省建設(shè)工程其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定計(jì)取。其中： 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按 I 類費(fèi)用的 取： 2）建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：按建筑安裝費(fèi)的 ?。?3）工程監(jiān)理費(fèi)：按 I 類費(fèi)用的 取； 4）勘察費(fèi)：包括工程地質(zhì)勘察和工程測量兩部分費(fèi)用，按 ?。?5）工程預(yù)備費(fèi)按 I 類費(fèi)用和 費(fèi)用之和的 10%計(jì)取。 制原則 （ 1）本著“ 客觀、公正、科學(xué)、可靠”的原則，嚴(yán)格按照國家發(fā)展和改革委員會(huì)第 19 號(hào)令及山西省人民政府令第 185 號(hào)的規(guī)定，認(rèn)真編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，為業(yè)主決策和政府審批提供依據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行X 市工程咨詢中心質(zhì)量管理體系文件及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 （ 2）貫徹“節(jié)省投資、提高效益”設(shè)計(jì)指導(dǎo)方針。 （ 3）認(rèn)真調(diào)查和研究項(xiàng)目的基本條件，做到最佳利用基礎(chǔ)條件，避免不利因素對(duì)工程建設(shè)和運(yùn)行的影響。 （ 4）重視節(jié)能。采用節(jié)能產(chǎn)品，以降低工程成本。 （ 5）在滿足要求的前提下，優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，降低土建工程造價(jià)。 （ 6） X 市 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托編 制工程申請(qǐng)報(bào)告的協(xié)議書。 項(xiàng)目提出的背景、投資必要性和意義 項(xiàng)目提出的背景 X 市基本情況 X 市位于山西省西北部，晉蒙交界之處。地理坐標(biāo)在北緯 3903 40 31 ，東經(jīng) 111 54 113 35 之間。西北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布盟毗鄰，北、東部與大同市接壤，南部與忻州地區(qū)相連，國土總面積為 10627平方公里。 X 具有悠久的歷史，境內(nèi)“峙峪遺址”表明，早在二萬八千年前就有人類在此生息。據(jù)史料記載， 舜時(shí)屬并州，夏歸葷育，商屬下危，西周屬北戎，春秋時(shí)為北狄所據(jù)，戰(zhàn)國時(shí)為趙國 所轄，秦始皇統(tǒng)一六國后在此筑城置馬邑縣，北齊設(shè)州延續(xù)到明清，民國初廢州設(shè)朔縣?？谷諔?zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭時(shí)期，屬晉綏邊區(qū)。新中國成立后，歸察哈爾省雁北專區(qū)。 1952 年，察哈爾省撤銷后，劃歸山西省雁北地區(qū)。 1989 年 1 月，國務(wù)院批準(zhǔn)由原雁北地區(qū)劃出朔縣、平魯縣、山陰縣，設(shè)立 X 市。 1993 年 7 月行政區(qū)劃調(diào)整，又劃入懷仁縣、應(yīng)縣、右玉縣?，F(xiàn)轄兩區(qū)四縣 (朔城區(qū)、平魯區(qū)、山陰縣、懷仁縣、應(yīng)縣、右玉縣 )，共 69 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1807 個(gè)行政村，總面積 人口 147 萬人。 川丘陵兼有， 農(nóng)林牧業(yè)皆宜。其中，平原占國土總面積的 38，丘陵占 36，山區(qū)占 26，總體呈西高東低之勢。東部平原土地肥沃，田疇阡陌，灌溉便利，為全市糧食和蔬菜主產(chǎn)區(qū)，西、北部為典型黃土高原地質(zhì)地貌，丘陵起伏，溝壑縱橫，為雜糧生產(chǎn)基地和牧業(yè)基地。 X 屬溫帶寒冷半干旱大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，寒暑交替，四季分明，春旱、伏旱經(jīng)常發(fā)生。多年平均氣溫 一月份氣溫最低，月平均氣溫 極端最低氣溫 七月份氣溫最高，月平均氣溫 19 極端最高氣溫 34 38；日均大 于等于 10的年積溫 2000 3200，無霜期為 100 150天。多年平均年降水量 380460主要集中在 7、 8 月份，約占全年降水量的 60%，而多年平均年蒸發(fā)量 15002000為降水量的 4 倍。相對(duì)濕度低，年均 60%以下，最干燥月份（一般為 4 月份）平均低于 30%，在最干燥的大風(fēng)天相對(duì)濕度甚至為 0%。本區(qū)季風(fēng)氣候明顯，夏季多東風(fēng)或東南風(fēng)，其他季節(jié)以西風(fēng)和西北風(fēng)為主，年均風(fēng)速 2m/s s，大風(fēng)多出現(xiàn)在 4月份，最大風(fēng)速可達(dá) 20 m/ 級(jí)以上的大風(fēng)日平均每年約 20 50 天。冰雹、水患、水土流失均較嚴(yán)重。境內(nèi)光照較為充足，多年平均年日照時(shí)數(shù)約 2900 小時(shí)。 交通電力通訊 X 交通便利，郵電通訊發(fā)達(dá)。北同蒲鐵路電氣化復(fù)線、大運(yùn)二級(jí)公路和大運(yùn)高速公路縱貫境內(nèi)，神木 X 鐵路連袂秦晉， X 黃驊鐵路已建成通車，運(yùn)煤專線縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，是全省第一個(gè)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路的地級(jí)市。懷仁機(jī)場和平朔機(jī)場通航北京、上海、太原等城市。全市實(shí)現(xiàn)了電話通訊聯(lián)網(wǎng)和長途傳輸數(shù)字化、市話交換程控化，可直接進(jìn)行國際、國內(nèi)直拔，大大縮短了與國內(nèi)外交往的距離。 自然資源 農(nóng)業(yè)資源：全市共有耕地 480 萬畝，農(nóng)民人均 ，居全省第一。其中水澆地 170 萬畝 (河灌區(qū) 70 萬畝，井灌區(qū) 100 萬畝 )。有宜林面積 畝，草地面積 畝。水源相對(duì)豐富，有地下水資源 立方米，人均占有水資源 590 立方米，為全省人均水平的 。境內(nèi)有桑干河、渾河等 29條主要河流，最大涌水泉組神頭泉流量為 。氣候?yàn)闇貛Т箨懶图撅L(fēng)氣候，年光照時(shí)間約 2800 小時(shí)，無霜期為 100 130 天，年平均氣溫 年降水量為 400 450右。主要農(nóng)作物有玉米、馬鈴薯、小麥、谷 子、葫麻、甜菜、莜麥、豌豆等 30多種。 礦產(chǎn)資源： X 礦藏資源豐富，初步探明的礦藏有煤炭、石灰?guī)r、鐵礦石、鋁釩土、云母、粘土、石墨等 35 種。其中，煤炭總儲(chǔ)量約500 億噸，占全省總儲(chǔ)量的六分之一。煤系分布面積 1645平方公里，占全市總面積的 屬大寧煤田石炭二迭紀(jì)煤系，以氣煤和弱粘結(jié)煤為主，覆蓋淺，易開采。石灰?guī)r儲(chǔ)量約 1600 億噸，鐵礦石儲(chǔ)量 4500 萬噸，瓷石儲(chǔ)量 20 億噸，鋁礬土儲(chǔ)量 458 萬噸。 旅游資源：悠久的歷史，孕育了燦爛的文化，一大批文治武功的杰出人物名垂青史。西漢著名女詩人班婕妤，是目 前所見史籍上有確切記載的最早的女詩人，在古代文學(xué)史上占有重要地位。三國大將張遼、唐代名將尉遲恭均為 代時(shí)李存勖滅后梁建后唐，成為一代帝王。明朝東閣大學(xué)士王家屏，素以廉潔、直諫著稱，與名相張居正齊名。著名抗日民族女英雄李林在這塊土地上抗日救亡，壯烈犧牲。豐厚的文化蘊(yùn)藏成就了眾多著名的歷史景觀。境內(nèi)有世界上現(xiàn)存最高、最古老的應(yīng)縣木塔，有全國罕見的以減柱藝術(shù)筑就的 X 市崇福寺，二者均為典型的遼金建筑，氣勢宏偉，古樸典雅，堪稱中國建筑史上的杰作。 X 歷來是兵家必爭之地，古戰(zhàn)場甚多，有北擊匈奴的殺虎口，楊家將血戰(zhàn) 抗遼的“金沙灘”，戍邊屯軍的廣武古城堡，掩埋漢代屯軍將士遺骸的漢墓群和象征華夏文明的內(nèi)外長城。這些文物古跡與云崗石窟、北岳恒山、佛教圣地五臺(tái)山、蘆芽山自然保護(hù)區(qū)比鄰而存，共同構(gòu)成了引人入勝的旅游黃金帶。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2007年地區(qū)生產(chǎn)總值 均生產(chǎn)總值突破萬元大關(guān)，達(dá)到 12090 元；全部工業(yè)增加值達(dá)到 元；原煤產(chǎn)量達(dá)到 7948萬噸；發(fā)電量達(dá)到 千瓦時(shí)，鮮奶產(chǎn)量達(dá)到 噸，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到 8787 元和 3081 元。 X 市以發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢產(chǎn)品為切入點(diǎn)，全面落實(shí)省 、市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)施意見和我市“ 2261”規(guī)劃，著力推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化，新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?，重點(diǎn)發(fā)展新型煤炭、電力、農(nóng)畜產(chǎn)品加工、現(xiàn)代煤化工、陶瓷、新材料、旅游等七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，扎實(shí)推進(jìn)五項(xiàng)創(chuàng)新，成功實(shí)現(xiàn)了一年起步 、兩年入軌 、三年初見成效和五年明顯見效的目標(biāo)，結(jié)構(gòu)調(diào)整成為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的推動(dòng)力。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極變化。二、三、一產(chǎn)業(yè)層次由 進(jìn)為 業(yè)化進(jìn)程明顯加快。農(nóng)業(yè)內(nèi)部糧經(jīng)草三元結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，生態(tài)畜牧基地初具規(guī)模。奶牛存欄 頭，肉牛出欄 羊存欄 160 萬只、出欄 16 個(gè)農(nóng)貿(mào)專業(yè)批發(fā)市場交易額達(dá) 20 億元，糧食、蔬菜、畜產(chǎn)品商品化率分別達(dá)到 78%和 91。能源工業(yè)這一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新型化步伐加快，煤炭產(chǎn)量占全省的 1/6，電力裝機(jī)（達(dá)到 352 萬千瓦）占全省的1/7，煤電工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的 提供稅收占財(cái)政收入的 建成各類調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目 192 個(gè)，完成投資 302 億元。新增煤炭生產(chǎn)能力 3000 萬噸，洗煤能力 5000 萬噸，電力裝機(jī) 110 萬千瓦，乳品加工能力 32 萬噸，肉牛和肉羊屠宰精加工能力 60 萬頭（只）， 化肥、電石等化工產(chǎn)品生產(chǎn)能力 30 萬噸，日用瓷生產(chǎn)能力 5 億件，水泥生產(chǎn)能力 100萬噸，高嶺土、單晶莫來石、聚合氯化鋁生產(chǎn)有了良好開端，大砂輪、汽車防撞保護(hù)系統(tǒng)、茶色素、亞麻酸、 業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域得到拓寬，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速擴(kuò)大，新型工業(yè)體系建設(shè)取得明顯成效。 市“十一五”國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn) “十五”時(shí)期， X 市上下以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹十六大和十六屆三中、四中全會(huì)精神，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，圍繞“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新 X”的 發(fā)展目標(biāo)，全面實(shí)施新型能源和工業(yè)、生態(tài)畜牧基地建設(shè)兩大戰(zhàn)略，堅(jiān)持不懈地深化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，積極引深改革，加快體制創(chuàng)新，全面優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，努力擴(kuò)大招商引資， “十五”計(jì)劃勝利完成，經(jīng)濟(jì)社會(huì)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，成為建市以來發(fā)展最快、效益最好、人民群眾得到實(shí)惠最多的時(shí)期之一。 在“十五”期間， 出以人為本的發(fā)展理念，科學(xué)規(guī)劃，加大投入，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人居環(huán)境得到明顯改善。城市總體規(guī)劃修編完成，建成區(qū)面積擴(kuò)大到 18平方公里，城市人均道路、公共綠地、住房面 積均居全省前列，中心城市集中供熱普及率達(dá)到 74，城市居民清潔燃?xì)馐褂寐蔬_(dá)到60，城市化率提高到 42。市委西區(qū)和州北街建設(shè)開始起步，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為市區(qū)副中心區(qū)“一區(qū)多園”的發(fā)展架構(gòu)基本形成?？h城改造成效明顯，崇福寺文脈工程、紫城廣場等重點(diǎn)工程，提升了城市品位。 X 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十一個(gè)五年規(guī)劃中指出：在“十一五”時(shí)期，要以大力改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，不斷提高城鎮(zhèn)人居環(huán)境和產(chǎn)業(yè)承載能力為著力點(diǎn)，推進(jìn)中心城市、縣城中心鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的新跨越，增強(qiáng)基礎(chǔ)功能的新優(yōu)勢。 調(diào)整充實(shí)空間格局 。要實(shí)施以集中化為主，注重協(xié)調(diào)發(fā)展的空間戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)集聚為重點(diǎn)，以園區(qū)建設(shè)為載體，以功能提升為內(nèi)核，推進(jìn)要素資源向中心城鎮(zhèn)集中、邊遠(yuǎn)散居人口居住和生產(chǎn)集中，促進(jìn)城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、縣域協(xié)調(diào)、體系完善，構(gòu)建“兩軸、一心”的空間格局。 “兩軸”即以大運(yùn)公路、北同蒲鐵路交通主干線為依托的主縱軸，榮（城）烏（海）高速公路、平朔一級(jí)公路、 109 國道為次橫軸，構(gòu)成 “十”字型重點(diǎn)開發(fā)軸線，形成城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)密集帶?？v軸上產(chǎn)業(yè)發(fā)展向市開發(fā)區(qū)、富甲工業(yè)園、東大灘工業(yè)園、北周莊工業(yè)園、金沙灘農(nóng)牧養(yǎng)殖園、云東工業(yè)園等集聚，擴(kuò)大市區(qū) 、神頭、岱岳、金沙灘、新家園、云中等綜合性中心城鎮(zhèn)的吸納和輻射力；橫軸上以應(yīng)縣城南工業(yè)園、平魯井坪工業(yè)園、右玉威遠(yuǎn)工業(yè)園為載體，充實(shí)和提升金城、井坪、陶村、新城的功能，發(fā)揮其連接城鄉(xiāng)、帶動(dòng)周邊的作用。 “一心”即處于兩軸交點(diǎn)的中心城市（包括中心市區(qū)、井坪區(qū)、神頭區(qū)），是市域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展級(jí)。要按照“西拓、北延、東擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快以平朔生活區(qū)為中區(qū)、開發(fā)區(qū)為東區(qū)、市委為西區(qū)、城北森林區(qū)為北區(qū)、賀家河與北邢家河一帶為南區(qū)的新區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間。建成集行政辦公、居住生活、教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、文體娛樂、 現(xiàn)代制造、現(xiàn)代商貿(mào)于一體的功能齊全、現(xiàn)代氣息濃郁的城市行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心，人口發(fā)展達(dá)到 35 萬人（中心市區(qū)25萬人、井坪區(qū) 6萬人、神頭區(qū) 4萬人），加快“三區(qū)”基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)和功能的聯(lián)接，建成區(qū)面積達(dá)到 35 平方公里。 同時(shí)在 X 市“十一五”規(guī)劃中還指出：加快中心市區(qū)標(biāo)志性工程建設(shè)。完善城市功能，提升城市品位。凸顯城北森林、城中水系、城南文脈的城市景觀。搞好城北森林、金沙公園和平朔一級(jí)路、大運(yùn)路“兩園”“兩路”綠化，推進(jìn)城市公共綠地建設(shè)。到 2010年，城市規(guī)劃建成區(qū)綠地率達(dá)到 40%，綠化覆蓋率達(dá)到 45%以 上，人均公共綠地面積達(dá)到 25 平方米以上，城市中心區(qū)人均公共綠地面積 6 平方米 以上，建成國家園林城市。建設(shè)七里河分洪工程，進(jìn)行水系梯級(jí)開發(fā)、河道治理，建成七里河公園。城南文脈以崇福寺和北齊城墻為重點(diǎn)，保護(hù)性開發(fā)旅游文化資源。公共建筑、服務(wù)設(shè)施逐步配套完善，建設(shè)X 市多功能文化活動(dòng)中心、圖書大廈、體育館、青少年科技活動(dòng)中心、王禹 豐 33 層五星級(jí)國際酒店。提高居民住房和環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。 強(qiáng)化城市管理，提升城市形象。繼續(xù)加強(qiáng)“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的城市管理體系，克服重建設(shè)、輕管理現(xiàn)象，加強(qiáng)各 級(jí)政府社會(huì)管理和公共服務(wù)職能，發(fā)揮人民群眾參與城市管理的作用，把城市管理的基礎(chǔ)工作落到實(shí)處，建立依法、科學(xué)、高效、從嚴(yán)的長效城管機(jī)制，增強(qiáng)城市的秩序感、安全性、文明度和形象力。 項(xiàng)目背景符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)向南延伸，介于居民住宅從東、北、西三個(gè)方向逼近三元碳素公司，南面也與正在建設(shè)的恢河公園相接，山西三元碳素有限公司屬于污染較重企業(yè)，久居此地已不適合，根據(jù)朔城區(qū)人民政府 2009 年 5 月 26日區(qū)長辦公會(huì)議紀(jì)要精神，項(xiàng)目的實(shí)施不僅拆除一個(gè)污染嚴(yán)重的炭素 廠，而且在恢河北岸開發(fā)路西建成 一個(gè)靚麗的、配套功能齊全的現(xiàn)代商住小區(qū)，為兩宜城市建設(shè)再添亮點(diǎn)，因此 本項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 目實(shí)施的依據(jù) 按照市政府的整體要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)成高低搭配錯(cuò)落有致的 商住小區(qū) ，努力打造成我市一個(gè)功能完善配套齊全的現(xiàn)代化都市高品質(zhì)商住小區(qū)。 目建設(shè)的范圍 本次規(guī)劃地塊位于 X 市主城區(qū)的南端區(qū)域原三元炭素廠及以西，規(guī)劃地塊具體范圍為：南至神木鐵路、北至州南街、東至開發(fā)南路，同時(shí)地塊范圍向西延伸，形成一個(gè)狹長的三角形地塊， 其規(guī)劃建設(shè)用地為 119031 平方米。 按照市政府的整體要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)成高低搭配錯(cuò)落有致，配套高檔酒店，商務(wù)中心，努力打造成我市一個(gè)功能完善配套齊全的現(xiàn)代化都市高品質(zhì)商住小區(qū)。 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 項(xiàng)目市場環(huán)境分析 市場環(huán)境 隨著 X 市城市建設(shè)的加快，人口也會(huì)大量增加。預(yù)計(jì)今后幾年商鋪、住宅商品房的需求量仍將大大提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。近年來， 此，對(duì)商貿(mào)、住宅的用地急劇上升，特別是市場經(jīng)營場地更是供不應(yīng)求，出現(xiàn)了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前 情況看，近年來， 別環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅區(qū)的建設(shè)基本空白，今后幾年， X 市房地產(chǎn)住宅業(yè)總體是供不應(yīng)求，特別是交通便利、商貿(mào)市場配套、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理的商鋪、住宅呈現(xiàn)熱銷趨勢。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。 *商住小區(qū) 具有以下優(yōu)勢： 1、項(xiàng)目優(yōu)勢 從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢： 自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而 *商住小區(qū) 地處 X 市新舊城區(qū)的交匯處，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，很適合 人們商貿(mào)居家。 交通及其他配套條件優(yōu)勢。交通條件優(yōu)越。同時(shí)各種配套條件較為完善。 2、與競爭對(duì)手的優(yōu)勢分析 項(xiàng)目與 境優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。 項(xiàng)目與 項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化?！?*商住小區(qū) ”將商貿(mào)、居住與環(huán)境有機(jī)的融合在一起，形成 X 市新型的商貿(mào)流通中心，從而與 X 市的其他居住區(qū)形成鮮明的對(duì)比，更能顯現(xiàn)出其潛在地價(jià)值。 3、綜合優(yōu)勢 “ *商住小區(qū) ”與周邊居住區(qū) 比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、服務(wù)管理等方面勝出一籌。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)定位 建設(shè)宗旨 建立適應(yīng) X 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商住區(qū) ，既是 X 市 新時(shí)期 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 的戰(zhàn)略 性要求 ，又是針對(duì) X 市“十一五”規(guī)劃建設(shè) 提出的，既符合 律，又具有 建設(shè)現(xiàn)代商住小區(qū)新的發(fā)展 特征。 發(fā)展目標(biāo) 為適應(yīng) X 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃以及 2020 年長遠(yuǎn)規(guī)劃的需要， X*商住小區(qū)建設(shè)完成后，將成為現(xiàn)代化商住區(qū)。 第三章 場址選擇 建設(shè)場址的選擇 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇不僅涉及到項(xiàng)目建設(shè)條件的優(yōu)劣，而且還直接影響到項(xiàng)目建設(shè)的投資、項(xiàng) 目建設(shè)的進(jìn)度以及未來項(xiàng)目的經(jīng)營管理，影響到項(xiàng)目所在地的城市建設(shè)規(guī)劃和發(fā)展。商住區(qū)的建設(shè)是一個(gè)綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的選址必須緊主干道?！?*商住小區(qū)”各個(gè)功能區(qū)域的建設(shè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首先滿足各自功能的要求以及項(xiàng)目竣工后經(jīng)營管理的需要，使項(xiàng)目的功能得以充分發(fā)揮，同時(shí)考慮生態(tài)環(huán)境和建設(shè)環(huán)境的要求，以保持生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展為原則，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市開發(fā)、城市建設(shè)為主導(dǎo)，以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)周邊開發(fā)。 場址條件 氣象條件自然條件 項(xiàng)目區(qū)所在地屬溫帶寒冷半干旱大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，寒暑交替，四季分明，春旱、伏旱經(jīng)常發(fā)生。 多年平均氣溫 一月份氣溫最低，月平均氣溫 極端最低氣溫 七月份氣溫最高，月平均氣溫 19 極端最高氣溫34 38；日均大于等于 10的年積溫 2000 3200，無霜期為 100 150天。多年平均年降水量 380460主要集中在 7、8 月份，約占全年降水量的 60%，而多年平均年蒸發(fā)量 1500000為降水量的 4 倍。相對(duì)濕度低，年均 60%以下，最干燥月份（一般為 4月份）平均低于 30%，在最干燥的大風(fēng)天相對(duì) 濕度甚至為 0%。本區(qū)季風(fēng)氣候明顯，夏季多東風(fēng)或東南風(fēng)，其他季節(jié)以西風(fēng)和西北風(fēng)為主，年均風(fēng)速 2m/s s，大風(fēng)多出現(xiàn)在 4 月份，最大風(fēng)速可達(dá) 20 m/8級(jí)以上的大風(fēng)日平均每年約 20 50天。冰雹、水患、水土流失均較嚴(yán)重。境內(nèi)光照較為充足，多年平均年日照時(shí)數(shù)約 2900 小時(shí)。 壤條件、植被資源 土壤條件 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土壤貧瘠，多為栗鈣土、栗褐土、灰褐土。桑干河流域因植被稀疏，風(fēng)沙較重，大部分河灘地趨于沙化，低平地則鹽堿化較為嚴(yán)重。 植被資源 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)植被類型主要有森林、山地、草甸 、草灌草原、草原和鹽生草甸。樹種以油松、樟子松、云杉、白樺、楊、柳、榆、槐為主，經(jīng)濟(jì)林有蘋果、梨、桃、杏等，野生牧草種類較多，近 100 種。藥用植物分布較廣，主要有黃芪、黨參、柴胡、甘草、麻黃、遠(yuǎn)志等。 項(xiàng)目區(qū)自然災(zāi)害頻繁，主要表現(xiàn)為干旱、風(fēng)沙、霜凍和冰雹四種。一是旱災(zāi)系數(shù)多，影響大。項(xiàng)目區(qū)顯著的氣象特征就是十年九旱，春秋旱二年一遇，伏旱五年一遇，糧、油產(chǎn)量明顯下降；二是風(fēng)沙災(zāi)害范圍廣、時(shí)間長。除夏季風(fēng)力較小外，秋、冬、春三季大風(fēng)都有發(fā)生。春季大風(fēng)能刮去表土，嚴(yán)重時(shí)可吹出籽種、損傷幼苗，秋季大風(fēng)造成作物倒伏掉籽，冬季大風(fēng)持續(xù)日數(shù)更長。多年平均沙塵暴日數(shù)約 34 天；三是霜凍。秋季早霜發(fā)生在 9月中旬的平均三年一次，春季晚霜發(fā)生在 5 月中旬以后的平均五年二次，幾乎每年都有程度不同的霜凍災(zāi)害，不是凍壞未成熟的作物就是凍壞作物幼苗；四是冰雹。當(dāng)?shù)刈魑锷L旺季和成熟期常發(fā)生冰雹，最遲曾發(fā)生在 10 月 13日。 該區(qū)域陽光充足，空氣流暢，交通便利，可就近利用現(xiàn)有的供水、電、通訊、排污管網(wǎng)等公共設(shè)施。 項(xiàng)目承辦單位已完成土地使用手續(xù)和初步規(guī)劃 ，建設(shè)場地已基本具備“四通一平”的施工條件。 第四章 建設(shè)方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 1) 以人為本，體現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)的特點(diǎn)，營造出獨(dú)特的風(fēng)格，造就標(biāo)志性工程。 2) 根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的要求，配套完善各種設(shè)施，完成各種功能設(shè)置。 3) 各個(gè)功能建筑有機(jī)結(jié)合，形成既獨(dú)立成形，又相互聯(lián)系、相互依托的整體。 4) 總體布局既要考慮到項(xiàng)目的完整性，又要考慮到今后周圍的開發(fā)建設(shè)。 建設(shè)規(guī)劃原則 土地利用原則 *商住小區(qū)建設(shè)是一個(gè)新建項(xiàng)目，所需土地全部是征用土地。*商住小區(qū)的建設(shè)，要突出考慮建筑物與環(huán)境的協(xié)調(diào)，要以 建設(shè)花園式商住小區(qū)為目標(biāo)。因此， *商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的土地利用原則是提高綠地面積，降低建筑占地面積，同時(shí)使商住小區(qū)的所有功能發(fā)揮得淋漓盡致。為了保證開發(fā)商有一定的利益，在不影響整體布局的條件下，適當(dāng)提高建筑容積率，一些基礎(chǔ)設(shè)施的布局采用立體結(jié)構(gòu)，使其既不占用土地，又能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。 基礎(chǔ)設(shè)施布局原則 *商住小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施是指在 *商住小區(qū)的公共設(shè)施，主要包括 *商住小區(qū)內(nèi)的道路及配套設(shè)施、綠化區(qū)、各類廣場、停車場、消防設(shè)備等。 *商住小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)其功能的不同，本著方便人員和車輛進(jìn)出的 原則合理布置。 程建設(shè)方案 l、設(shè)計(jì)依據(jù) a、建筑設(shè)計(jì)資料集： b、民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范： c、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范： 2、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 根據(jù)甲方設(shè)想，商城規(guī)劃要體現(xiàn)如下特征： 1、商城環(huán)境生態(tài)化、園林化： 2、建筑形成時(shí)代化、特色化； 3、配套設(shè)施現(xiàn)代化、信息化； 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)遵循如下原則： 構(gòu)思新穎、特色突出、分區(qū)自然、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。 因該項(xiàng)目為新建工程，建設(shè)商住樓強(qiáng)調(diào)建筑有機(jī)結(jié)合對(duì)地形和周邊 環(huán)境的把握，充分考慮建筑功能方面的合理銜接，作到資源共享，避免浪費(fèi)。 場地內(nèi)現(xiàn)有建筑密度很低，設(shè)計(jì)結(jié)合規(guī)劃范圍外所毗鄰的城市公共建筑、城市主干道以及內(nèi)部的步行街系統(tǒng)，將商業(yè)建筑、住宅建筑陽合分區(qū)，達(dá)到動(dòng)靜分離的設(shè)計(jì)目標(biāo)在建筑群體的外圍組織有庭院綠化空間，設(shè)有綠地、停車場、入口景觀廣場等，美化了環(huán)境。 （ 1）道路組織 住宅區(qū)部分以景觀道路與宅間小路組成步行道路系統(tǒng)，周邊為環(huán)形消防通道。景觀道路和宅間小路均具備消防車通行的條件。 （ 2）景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)綠地系統(tǒng)分為中央集中綠地、組 團(tuán)綠地、庭院綠地、道路綠地四個(gè)層次，做到點(diǎn)、線、面相互結(jié)合有致，層次分明，中央集中地位于花園住宅區(qū)入口附近，與小區(qū)中心公建緊密結(jié)合，以水景、草坪適當(dāng)?shù)挠^賞樹種及生活小品組成豐富的景觀。 組團(tuán)綠地指多層居住建筑圍合形成的小型地狀綠地，為居民提供舒適的綠化空間和適宜的硬質(zhì)鋪裝活動(dòng)場所，成為居民的“室外起居室”，為居民提供一個(gè)最接近住所的純?nèi)诵曰蓍e活動(dòng)場所，各團(tuán)綠地選用各具特色的樹種，增強(qiáng)其可識(shí)別性和新穎性。 （ 3）建議建筑造型藝術(shù)處理 建筑造型設(shè)計(jì)是在滿足功能使用要求的前提下，對(duì)用地周圍所有建筑物的體量，位置 和空間組成做綜合的諧調(diào)與全面的對(duì)比，使他們?cè)趨f(xié)調(diào)統(tǒng)一的前提下，體現(xiàn)出自身的特色。 建筑主體平面為矩形，形體純凈現(xiàn)代，形象醒目突出，方案運(yùn)用形體的對(duì)比手法，對(duì)建筑的體量，墻面，材料，色彩作必要的建筑藝術(shù)處理，使建筑造型更加豐富。 方案對(duì)材料的運(yùn)用上充分考慮到商住樓小區(qū)的使用功能，為顧客提供了一個(gè)高品質(zhì)的服務(wù)環(huán)境。 1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)及基礎(chǔ)資料 （ 1）風(fēng)荷、雪荷：基本風(fēng)壓 0 55本雪壓 0 25 （ 2）工程地震設(shè)計(jì)烈度、本工程所在地區(qū)的地震基本烈度為 7度， 抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為 7度， （ 3）標(biāo)準(zhǔn)凍土深度 1. 40米。 （ 4）水文地質(zhì)情況 根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告，工程地質(zhì)概況如下： a、場地地形平坦； b、場地內(nèi)第一層粉土的地基承載力特征值 40 c、場地土為非自重濕陷性黃土場地，濕陷等級(jí)為 d、場地地下水位埋深大于 20米，對(duì)建筑物基礎(chǔ)無不良影響。 2基礎(chǔ)類型和地基處理 （ 1)根據(jù)建筑物上部結(jié)構(gòu)類型、建筑要求和荷載情況，基礎(chǔ)分鋼筋混凝土獨(dú)立柱基（ 8 層）和墻下鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)（ 6 層） 。 （ 2）地基處理 基坑開控后平整、夯實(shí)。用 3： 7灰土分層碾壓至基底，壓實(shí)系數(shù)不得小于 層范圍為每邊擴(kuò)出基礎(chǔ)邊緣 2 米，墊層承載力為 200 （ 3）結(jié)構(gòu)類型 框架結(jié)構(gòu)（ 8 層）和磚混結(jié)構(gòu)（ 6層）。 （ 4）上部結(jié)構(gòu)所用材料、構(gòu)件代號(hào)及標(biāo)準(zhǔn)圖集 a、混凝土：基礎(chǔ)層 凝土、基礎(chǔ) 余均采用 凝土。 b、 砌體 磚： 磚（ 6 層） 加氣混凝土砌塊（ 8層） c、砂漿 下外墻用 合砂漿，內(nèi)墻用 合砂漿， 10 混合砂漿 d、鋼筋： 為 為 e、選用圖集 抗震構(gòu)造、構(gòu)造柱作法： 03 鋼筋混凝土過梁： 03 暖溝入口、暖溝置板、井座、井蓋； 02 1設(shè)計(jì)依據(jù) 由甲方提供的有關(guān)給排水設(shè)計(jì)資料以及國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。 2工程概況 （ 1）本工程由城市自來水管網(wǎng)直接供給小區(qū)用水。 （ 2）排水系統(tǒng) 生活污水、廢水采用合流制排水系統(tǒng)，污水經(jīng)小區(qū)管網(wǎng)匯集后排入城市污水系統(tǒng)。 （ 3）室內(nèi)管道布置與敷設(shè) a、室內(nèi)給水管道采用 ，給水立管及水表均設(shè)在樓梯間內(nèi)的 管道井中，給水分戶支管直埋于樓地面的墊層中。 b、排水管明裝采用硬聚氯乙烯排水管，埋地用排水鑄鐵管，埋地刷瀝青漆兩便。 1設(shè)計(jì)依據(jù) X 市采暖室外計(jì)算參數(shù) （ 1）冬季采暖室外計(jì)算溫度 。 （ 2）冬季室外主導(dǎo)風(fēng)向：西北風(fēng)。 （ 1）采暖熱源由集中鍋爐房供給高溫?zé)崴ㄟ^小區(qū)換熱站置換為 95 70 熱水。 （ 2）材料選用 a、所有采暖管道均采用鋁塑復(fù)合管（熱水管） b、所有閥門均采用閘閥 c、衛(wèi)生間采用浴室采暖散熱器，其它選用 翼型定向?qū)α?鑄鐵散熱器，撓墻安裝。 d、 采暖管道保溫選用巖棉管殼，保溫厚度為 50 e、所有單項(xiàng)建筑采暖均為分戶采暖。 1設(shè)計(jì)依據(jù) 由甲方提供的有關(guān)電氣設(shè)計(jì)資料以及國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。 2工程概況 a、電源線由室外電纜引入，進(jìn)線采用室外部分直埋，深為 墻部分套 b、 本工程接地形式為 統(tǒng)，供電電壓為 380/200 伏，照明工作電壓 220伏。 c、 電源進(jìn)戶線采用 伏型聚氯乙烯絕緣銅芯電力電纜，過墻套 保護(hù)至總配電箱。 d、 室內(nèi)電 照均采用 型聚氯乙烯絕緣導(dǎo)線，除干線套外其余配線均采用套 暗藏，管線過伸縮縫按有關(guān)規(guī)定處理。 1編制依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 2工程概述 （ 1）根據(jù)建筑物使用性質(zhì)，火災(zāi)危害性，疏散及撲救難度情況，確定該工程屬于二類建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)。 （ 2）花園住宅區(qū)部分以景觀道路與空間小路組成步行道路系統(tǒng)，周邊為環(huán)形消防通道，景觀道路和空間小路均具備消防車通行的條件，車行系統(tǒng)圍繞商業(yè)住宅區(qū)的周邊布置，均符合防火規(guī)范的要求。 （ 3）商業(yè)用房內(nèi)均根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓，小 區(qū)室處消防管網(wǎng)為生活、消防合用管網(wǎng)，管徑為 外消火栓間距不超過 120 米。 （ 4）小區(qū)室外消火栓用水量為 30L/S。 室內(nèi)消火栓用水量為 15L/S。 3滅火器配置 商業(yè)用房為中危險(xiǎn)級(jí) A 類火災(zāi)，根據(jù)規(guī)范要求商店內(nèi)設(shè)置一定數(shù)量的手提式磷酸銨鹽粉滅火器。 氣源來自市政天然氣管網(wǎng)經(jīng)地塊內(nèi)天然氣管網(wǎng)提供至建筑物，此部分設(shè)計(jì)由專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。 在整個(gè)施工期間，確保無重大傷亡事故；杜絕發(fā)生火災(zāi)事故，輕傷事故頻率控制在 內(nèi)，實(shí)現(xiàn)“五無”即無重傷、無死亡 、無火災(zāi)、無重大機(jī)械事故、無食物中毒。 第五章 節(jié)能與環(huán)保 節(jié)能方案 根據(jù) *商住小區(qū)各區(qū)域能源需求不同和耗能強(qiáng)度分布不均的特點(diǎn)，采取的主要節(jié)能措施如下： 1) 選用高性能、低能耗的設(shè)備（包括動(dòng)力裝置、照明燈具、生活設(shè)施等）。 2) 合理配置設(shè)備和照明燈具的數(shù)量和選擇適當(dāng)?shù)陌惭b位置，在滿足使用和照明的前提下盡可能減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。 3) 選擇合適的變壓設(shè)備及負(fù)荷率值，使變壓設(shè)備處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以減少損耗。 4) 選擇合適的供配電器材，減少供配電線路的電能損耗。 5) 采用先進(jìn)的無功補(bǔ)償措施 ，提高功率因素，減少電網(wǎng)的有功及無功損耗。 采用節(jié)水設(shè)備，加強(qiáng)自來水管網(wǎng)的管理，及時(shí)排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象。 建筑總平布置的設(shè)計(jì)，爭取不使大面積圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面朝向冬季主導(dǎo)風(fēng)向，在迎風(fēng)面盡量小開門窗或其他孔洞，減少作用在圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面的冷風(fēng)滲透，處理好窗口和外墻的構(gòu)造形式與保溫措施，避免風(fēng)、雨、雪的侵襲，降低能源的消耗。夏季最大限度地減少太陽的輻射熱，并利用自然能來降溫冷卻，以達(dá)到節(jié)能的目的。 建筑的主體朝向南北向，盡量避免東西向日曬。 控制建筑物的體形系數(shù)。將體形系數(shù)控制在一個(gè)較低的水平，從而減少建筑冬季的損失和夏季的冷損失。 控制建筑每朝向的窗墻面積比均不大于 提高屋面的保溫隔熱性能，選用導(dǎo)熱系數(shù)小，蓄熱系數(shù)大的保溫隔熱材料，同時(shí)盡量避免選用密度過大的材料，防止屋面荷載過大。 提高外墻的保溫隔熱性能，外墻保溫層必須能滿足水密性，抗風(fēng)壓以及溫濕變化的耐候性要求，使墻體不致產(chǎn)生裂縫，并能抵抗外界可能產(chǎn)生的碰撞，還能與相鄰部位之間以及在邊角處，面屋裝飾等方面得到適當(dāng)?shù)奶幚怼?按建筑節(jié)能詳細(xì)計(jì)算采用熱負(fù)荷，并以此為依據(jù)確定散熱器數(shù)量，核減不保溫干管的散熱量；建筑采暖入口：采用自力 式流量控制器，以確保整個(gè)小區(qū)的水力平衡。設(shè)置熱量表及供、回水溫度計(jì)，壓力表等計(jì)量監(jiān)控裝置；管道保溫以經(jīng)濟(jì)厚度來選用。 *商住小區(qū)項(xiàng)目擬建用地位 于 X 市主城區(qū)的南端區(qū)域原三元炭素廠及以西，規(guī)劃地塊具體范圍為：南至神木鐵路、北至州南街、東至開發(fā)南路，同時(shí)地塊范圍向西延伸，形成一個(gè)狹長的三角形地塊，其規(guī)劃建設(shè)用地為 119031 平方米。 因此，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡可能保持與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，在工程設(shè)計(jì)中盡量通過設(shè)計(jì)標(biāo)高的調(diào)整和功能分區(qū)的的合理性布局控制土方的挖填平衡，做好水土保 持。同時(shí)，通過完善的管理和污水、雨水排放管網(wǎng)系統(tǒng)的正常運(yùn)行以及經(jīng)營辦公垃圾、倉儲(chǔ)運(yùn)輸垃圾、生活垃圾等城市垃圾的妥善處理，確保 *商住小區(qū)周圍的生態(tài)環(huán)境不受影響。 本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營對(duì)環(huán)境的影響應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮： 1) 人員流通方面： *商住小區(qū)是公共建筑項(xiàng)目，在運(yùn)營時(shí)，人員、車輛進(jìn)出頻繁，其興建必然對(duì)周圍的日常生活、交通秩序和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。 2) 環(huán)境的影響：項(xiàng)目建設(shè)工程量較大，在一定程度上對(duì)周圍的環(huán)境產(chǎn)生影響。經(jīng)營后，人員、車輛的頻繁進(jìn)出，會(huì)產(chǎn)生一些廢棄物， 對(duì)周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。 3) 交通疏散方面：在運(yùn)營時(shí)，人員、車輛的頻繁進(jìn)出，會(huì)對(duì)周邊區(qū)域的交通帶來一定的影響。 A：中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 B：中華人民共和國大氣污染防治法 C：中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 D：中華人民共和國水污染防治法 E：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法 F：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定 G：大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ 82） H：污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ 96） I：地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ 88） 1總體措施 鑒于施工場地在市區(qū)內(nèi)，應(yīng)合理安排施工時(shí)間、施工機(jī)械應(yīng)選用低噪聲機(jī)械，并精心調(diào)試、潤滑、保管，使噪聲達(dá)到最低。 施工期間排放的污水中，固體雜質(zhì)多，含大量泥沙，排至下水道前要進(jìn)行處理，以免堵塞下水道。施工期間大量土方、礦料的運(yùn)輸，導(dǎo)致塵土飛揚(yáng)，將會(huì)對(duì)施工人員和周邊環(huán)境造成影響，因此應(yīng)在施工場地及時(shí)撒水，以最大程度除低揚(yáng)塵。 場地材料要堆入有序。建筑垃圾要統(tǒng)一送至指定地點(diǎn)，不要隨意堆放，影響環(huán)境美觀。 2項(xiàng)目運(yùn)行期的環(huán)保措施 垃圾集中存放并及時(shí)運(yùn)送指定地點(diǎn)統(tǒng)一處理。 3項(xiàng)目建成 后的環(huán)保措施 加強(qiáng)綠化，利用一切可以利用的空間，常年綠樹與灌木叢、草坪相結(jié)合。并向立體、垂直方向發(fā)展，營造良好的生活環(huán)境。 加強(qiáng)管理，確定固定的垃圾收集與存放點(diǎn)，以利于周邊環(huán)境。 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營的過程中，應(yīng)綜合運(yùn)用各種措施在垃圾處理、污水處理、施工噪音、汽車及室內(nèi)廢氣處理等方面把對(duì)環(huán)境的影響降低到最小。 1) 垃圾的處理。 *商住小區(qū)產(chǎn)生的垃圾包括經(jīng)營垃圾、辦公垃圾、生活垃圾、人員進(jìn)出廢棄物等。垃圾處理的主要措施是：按功能區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不同類型的垃圾收集器，采用專用的 垃圾運(yùn)輸車運(yùn)至指定的垃圾處理站進(jìn)行處理。 2) 污水的處理。項(xiàng)目采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水排放的總量。生活污水和各種清洗污水應(yīng)有攔網(wǎng)和隔油裝置，防止大顆粒固體物和油污進(jìn)入管網(wǎng)造成堵塞。洗手間污水應(yīng)先經(jīng)化糞池處理后排放。所有污水均采用無動(dòng)力地埋式一體化污水處理設(shè)備進(jìn)行處理，保證排出水的各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)。 3) 室內(nèi)廢氣處理。室內(nèi)產(chǎn)生的廢氣均采用自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)相結(jié)合的方式進(jìn)行處理。 4) 施工期間的污染防止。施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂應(yīng)嚴(yán)密清潔，防止泄漏造成沿途地面污染。施工設(shè)備還應(yīng)注意噪 音控制，避免產(chǎn)生不應(yīng)產(chǎn)生的噪音作業(yè)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)施工，盡量減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。 第六章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目的實(shí)施是 由 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 作為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的籌建、融資、建設(shè)及運(yùn)營后的經(jīng)營管理。公司成立專門的項(xiàng)目籌建辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期工作、融資、建設(shè)工程管理，項(xiàng)目竣工運(yùn)營后按各個(gè)功能區(qū)域的不同經(jīng)營管理要求分別成立專門的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)它們的經(jīng)營管理。 力資源配置 在項(xiàng)目建設(shè)期成立專門的項(xiàng)目籌建辦公室，負(fù)責(zé)人由總公司派出，相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員由總公司財(cái) 務(wù)人員兼任，聘請(qǐng)工程技術(shù)員專門的項(xiàng)目建設(shè)機(jī)構(gòu)，