四十軍部可行性研究報告

1 項目宗地開發(fā) 可行性研究報告 2 目錄 一、項目概況 二、 錦州市經(jīng)濟發(fā)展評估 三、 項目運營主要目的 四、 項目開發(fā)模式 五、 項目掠影 六、 市場環(huán)境分析 七、 項目優(yōu)劣勢分析 八、 初步規(guī)劃方案及指標(biāo) 九、 運營關(guān)鍵點 十、 項目效益測算 十一、 本項目與該區(qū)域集團項 目對比分析 十二、項目可研結(jié)論 3 一、 項目概況 部項目 項目宗地地處錦州市核心商業(yè)圈，位于城市主干道解放路北側(cè)，東臨山東街，北臨宜昌路，西臨廣東街。 項目宗地距離錦州市火車站直線距離 1 公里，距離錦州南站直線距離 11 公里，距離錦州機場直線距離 6 公里，距離錦州港直線距離33 公里。 四十軍部項目宗地規(guī)劃文件中給出規(guī)劃指標(biāo)如下表： 規(guī)劃用途 商服用地 出讓年限 40 年 宗地坐落 錦州市凌河區(qū)解放路四 段 6 號 建筑 64% 建筑 110 起始 79000 保證 15000 4 密度 限高 米 價 萬元 金 萬元 土地級別 一級 地上容積率 地面積 劃面積 37502合容積率 劃總建筑面積 327394下商業(yè)建筑面積 29866上總建筑面積 237796下車庫建筑面積 59732據(jù)相關(guān)規(guī)范規(guī)定，配套市政設(shè)施用房，具體規(guī)劃指標(biāo)以錦州市規(guī)劃管理局出具的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃設(shè)計條件為準(zhǔn)。2014 年 10 月 30 日前凈地交付。 經(jīng)錦州市人民政府批準(zhǔn)，錦州市國土資源局決定以拍賣方式出讓本項目宗地的國有土地使用權(quán)。本項目為軍用土地轉(zhuǎn)讓，競價受讓人需簽訂軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。按照財政部、國家土地管理局、總后勤部關(guān)于軍隊有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題的通知（【 1993】財綜字第 159 號）規(guī)定，免交土地出讓金。 二、錦州市 經(jīng)濟發(fā)展評估 1、城市基本 狀況 錦州市位于遼寧省西南部，東與沈陽、鞍山、盤錦相連：西鄰葫蘆島：北與朝陽、阜新接壤；南臨渤海灣。全區(qū)東西長 143 公里，南 5 北寬約 114 公里， 是遼西走廊的中心城市。目前，錦州市城區(qū)總?cè)丝诩s為 人，非農(nóng)業(yè)人口約為 人，占總?cè)丝椎?2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場情況 2011 年面對國家強化房地產(chǎn)市場調(diào)控的新形勢，錦州市一直執(zhí)行國家土地、信貸、稅收等有關(guān)政策，切實將房價控制在里水平的基礎(chǔ)上，優(yōu)化普通商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力 加快中低價位、中小套型普通商品房住房建設(shè)。 2011 年全市實現(xiàn)房地產(chǎn)投資 110 億元，商品房銷售額 143 億元，金融機構(gòu)新增貸款 120 億元，現(xiàn)階段錦州房地產(chǎn)市場呈平穩(wěn)發(fā)展趨勢。 3、產(chǎn)業(yè)政策 錦州市充分發(fā)揮實施沿海 開發(fā)開放國家戰(zhàn)略、國家和省級開發(fā)區(qū)等政策優(yōu)勢，以世園會建設(shè)為牽動，強化規(guī)劃引領(lǐng)，推進體制機制創(chuàng)新，全面優(yōu)化沿海經(jīng)濟區(qū)發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群和城市功能協(xié)調(diào)互動發(fā)展，加快形成沿海經(jīng)濟隆起帶和沿海城市帶。 4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 錦州市規(guī)劃修編的初步規(guī)劃思路是，進一步加快城市南擴進程，進一步做大城市體量，拉開城市骨架，提升城市功能，增強區(qū)域中心城市的服務(wù)力和輻射力。城市規(guī)劃目標(biāo)是：到 2030 年，城市總用地規(guī)模達 200方公里，城市總?cè)丝谝?guī)模達 180 人 。遠期城市總用地規(guī)模為 494 平方 公里，其中錦州港、濱海新區(qū)、龍棲灣新區(qū)、大有經(jīng)濟區(qū)、建業(yè)經(jīng)濟區(qū) “五大板塊”，建設(shè)用地規(guī)模為 394 平方公里，主城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為 100 平方公里：城市總?cè)??？谝?guī)模為 6 260人。在老城區(qū)改造中，重點打造老城區(qū)中央大街“十里商街”。包括交通樞核、中心商業(yè)核、中央商務(wù)核、濱水景觀核。 5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 錦州是遼西重要工業(yè)城市。 2011 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1100億元；固定投資 660 億元，地方財政一般預(yù)算收入 元；規(guī)模以上工業(yè)增加值 530 億元；社會消費品零售總額 374 億元；引進域外資金 700 億元；城市人均可支配收入 20155 元，錦州正為建設(shè)遼寧沿海第二大城市而努力奮斗。 三 、項目運營主要目的 1、項目性質(zhì)： 老城區(qū)十里商街改造項目，改造后項目為大型商業(yè)及金融辦公中心。 2、 開發(fā) 的基本原則： 以 住宅、 商業(yè)、辦公 為一體的大型綜合體 ； 商業(yè)升級，提升品質(zhì)； 以銷融資，減少沉淀。 四 、項目開發(fā)模式 1、該項目開發(fā)采用住宅 +商業(yè) +辦公的 團地再造的 開發(fā)模式： 團地再造，商業(yè)升級 ； 商業(yè)以可售物業(yè)最大化及 可以考慮商業(yè)團購 ； 大型的辦公樓可以作為金融中心 、行政辦公大樓 ，增加地域價值。 7 “ 中心 外圍效應(yīng) ” ：將兩個大型辦公樓打造成“金融中心”，將幾大銀行的辦公總部招入其中，充分發(fā)揮“中心外圍效應(yīng)”，吸引一些大型的企業(yè)進駐，將辦公大樓進行全部出售，使其成為此項目回現(xiàn)的主要手段之一。 五、 項目掠影 六 、市場環(huán)境分析 （ 一 ）住宅市場分析 1、古塔區(qū)板塊目前在售樓盤有 尚海一品、錦州茂業(yè)中心、太陽廣場、銀河廣場 等項目，具體情況如下： 尚海一品 8 開發(fā)商 錦州宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 宜昌路、鄭州街交叉口西南角 占地面積 5678 總建筑面積 25524 容積率 規(guī)劃用途 商住 棟數(shù) 2 棟 綠化率 30% 產(chǎn)品 1 棟 3 層門市（ 3668 銷售均價 1層 面積區(qū)間 22 層 56 平米 1 棟 24 層住宅（ 15600 住宅 10000 主力戶型 約 30 總戶數(shù) 約 70 存量 住宅約 15 竣工時間 2013 年末 錦州茂業(yè)中心 開發(fā)商 錦州茂業(yè)置業(yè)有限公司 地理位置 中央大街以東，宜昌路以南，廣東街以西，中百商廈以北 占地面積 5974 總建筑面積 92054 容積率 規(guī)劃用途 商業(yè) 棟數(shù) 2 棟 綠化率 30% 產(chǎn)品 1 棟 9 層商場（ 51497 銷售均價 面積區(qū)間 47 棟 32 層寫字樓（ 30680 主力戶型 47 總戶數(shù) 存量 竣工時間 約 2015 年末 寶地太陽廣場 開發(fā)商 錦州寶地建設(shè)集團有限公司 地理位置 東到中央大街，西到山西街，南到南寧路，北到解放路。 占地面積 49166 總建筑面積 478307 容積率 規(guī)劃用途 商住 棟數(shù) 4 棟住宅 3 棟酒店及辦公 綠化率 30% 產(chǎn)品 板式住宅 85632售均價 住宅 7000 面積區(qū)間 70業(yè) 192207務(wù)酒店 22902字樓 34918下商鋪 124360業(yè) 19908 商務(wù)酒店9000 寫字樓 9000 地下一層主力戶型 9 35000 總戶數(shù) 存量 竣工時間 約 2016 年末 寶地銀河廣場 開發(fā)商 錦州寶地建設(shè)集團有限公司 地理位置 南鄰解放路、北鄰?fù)踝踊ㄔ芳吧虾Ｂ贰|鄰興華里社區(qū)、西鄰工商行錦州分行 占地面積 57230 總建筑面積 423813 容積率 規(guī)劃用途 商住 棟數(shù) 6 棟 32 板式住宅 4 棟 30 層公寓 1 棟 27 層辦公 1棟 5層集中商業(yè) 綠化率 30% 產(chǎn)品 32 板式住宅 0 層公寓 121329售均價 32 板式 6300 30 層公寓 5500 面積區(qū)間 507 層辦公 30382 層集中商業(yè) 208367 層辦公 7500 5 層商業(yè) 5800 主力戶型 65 總戶數(shù) 住宅 2630 戶 存量 住宅約 488 戶 竣工時間 約 2017 年末 2、本項目周邊二手房市場相對 較 活躍 ，具體情況如下： 四十軍周邊二手房情況 序號 項目名稱 建筑形式 裝飾情況 面積 均價 1 將軍 苑 5、 6 層 精裝 890000 2 吉慶大廈 18 層 中等 72500 3 吉慶里 6、 7 層 簡裝 40800 4 白日南里 6 層 中等 50300 5 國和里 6、 7 層 中等 33400 6 康華園 6 層 中等 66800 10 3、項目地處錦州老城區(qū)核心地段，生活、公共配套齊全、交通便利，板塊價值認可度較高； 小結(jié)：依據(jù)現(xiàn)階段市場情況及周邊配套環(huán)境，參考太陽廣場公寓推售價格，在項目可研測算時，考慮未來價格上漲預(yù) 期，按一年漲幅3算，既住宅測算銷售均價定位 7000 元 /。 （ 二 ）商圈分析 1、錦州市商業(yè)分析 古塔區(qū)： 中央大街核心商圈 小商品批發(fā)市場 人民街小吃街 廣廈電子市場 英特、錦華購物廣場 大潤發(fā)超市 凌河區(qū)： 新瑪特超市 松山新區(qū) 家具建材市場 11 （ 1）未來中央大街核心區(qū)將分為七大區(qū)域（如右圖）： 交通樞紐： 位于鐵路站前廣場 區(qū)域，以集散、交通功能辦公為主； 商務(wù)辦公： 以現(xiàn)代商務(wù)辦公功能為主，依托于交通樞紐區(qū)； 商業(yè)商貿(mào)： 為商業(yè)活動的主力區(qū)域，現(xiàn)代式購物體驗核心區(qū)，集文化娛樂、購物、 餐飲于一體的商業(yè)步行街； 酒店公寓： 現(xiàn)代旅游酒店服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)； 商務(wù)辦公： 高端商務(wù)辦公區(qū)域； 公寓辦公： 現(xiàn)代高端居住社區(qū)及居住辦公混合區(qū)； 文化展示： 現(xiàn)代文化博物展示中心，新的城市公共活動節(jié)點。 從區(qū)域規(guī)劃可以看出，政府力求將中央大街打造成為嶄新的商務(wù)辦公區(qū)域 現(xiàn)代式金融總部基地，集金融辦公、文化、娛樂、購物、餐飲于一體。 （ 2）商圈內(nèi)商業(yè)租金水平分析 12 以下為古塔區(qū)商業(yè)市場租金水平調(diào)研結(jié)果： 商業(yè)類型 商業(yè)名稱 建筑規(guī)模 租金情況 經(jīng)營業(yè)態(tài) 百貨商場 千盛購物廣場 平米（地下2 層，地上 7層） 地下一層：12（ （目前客戶出租10 平為 1 萬元每年）、為賠錢狀態(tài) 。地上：22%；場地活動扣點 45地下一層：低端時尚衣服、飾品、鞋。一層 ：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。二層：正裝。三層：時尚品牌女裝。四層：休閑運動。五層：手機、電器、兒童服飾、家居生活用品、超市。六層：健身、餐飲 中百 4 萬平米 (地上 4層 ) 10%一層：珠寶、手表、手機。二層：鞋。三層 :女裝。四層：男裝 百貨大樓 2 萬平米 (地上 4層 ) 20%一層：家 電、珠寶、手表、手機。二層：服裝。三層 :鞋、包 13 新瑪特購物廣場 5 萬平方米（地下1 層，地上 5層） 1 4 層：21%(扣點 :服裝21%，化妝品28%，鞋類22%， 5 層： / *天 地下一層：超市。一層：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。二層：男裝。三層：女裝。四層 :休閑運動。 5 層：電影院、餐飲。 錦華 平方米(地上 3層 ) 一層： 12 元 / *天；二層：10 元 / *天；三層： 6 元 / *天 一層：副食。二層：服裝、鞋、運動裝。三層：電子市場 英特 地上 3層 一層： / *天 ；二層： 9 元 / *天；三層： *天 一層：品牌男裝精品店（精品間面積 40米）；二層：女裝精品店（ 10米） ；三層：時尚女裝精品店（ 9 電子市場 廣廈電子市場 1 層 21 *天； 2 層電腦及其他電子產(chǎn)品及配件 14 8 / *天 錦華電子市場 2 / *天 電子產(chǎn)品及配件 超市 大潤發(fā) 面積 3萬平方米，地上 2 層 外場一年一簽， 5 / /天 超市，外場零售、餐飲 新瑪特超市 面積約8000 平方米 ；地下一層 超市 千盛購物廣場超市 面積約8000 平方米； 6樓 超市，外場零售 城市生活廣場大商超市 平方米；地上 3層， / /天 1 層：零售、餐飲 ； 2市，外場零售、兒童樂園；地下一層：停車場 15 下一層 專項店 蘇寧電器 2360 平方米 /平米 /天 家用電器、小家電、 3C 國美電器 2670 平方米 /平米 /天 家用電器、小家電、 3C 專業(yè)市場 遼西小商品批發(fā)市場 小百 9 *天，服裝4 / *天， / *天 服裝、小百 、古玩等 和平路手機一條街 3 13 元 / *天 手機及配件 （ 3） 錦州市商業(yè)市場分析結(jié)論 根據(jù)商業(yè)分布及租金水平可以看出，錦州市商業(yè)主要集中在古塔區(qū)，大多分布在中央大街的兩側(cè)。 1）主要百貨商業(yè)租金為經(jīng)營者與商場以扣點形式進行分配，錦華與英特等中低檔商場為對外租售，并均設(shè)有招商辦公室進行招商。這主要由于商場定位及管理體制的不同，主要百貨商場招商是針對知名品牌進行，審查較為嚴格，如果品牌經(jīng)營不善，商家可將該品牌進行清退，而低檔商場定位為低端，無品牌而言，品牌經(jīng)營好壞與商場 16 無關(guān)，商場經(jīng)營風(fēng)險小。 2）電子市場 主要有廣廈及遼西兩個電子市場。但廣廈電子市場的現(xiàn)經(jīng)營狀況及租金水平要好于遼西電子市場。原因主要有以下幾個方面： 遼西電子市場體量小， 3 層一側(cè)；經(jīng)營業(yè)態(tài)零散，無品牌電子，無法形成集聚氛圍；本電子市場面對廣廈電子出口處未開設(shè)通往電子市場的開口，是李寧專賣店，客戶進入電子市場需繞道正門后再上至 3 層，相對便捷程度不足； 廣廈電子是錦州最早開設(shè)的專業(yè)電子市場，人們已對廣廈電子市場認可，形成購物習(xí)慣。 3）幾個超市相比，大潤發(fā)體量較大，經(jīng)營品類較為齊全，經(jīng)營狀況及利潤水平最高； 4）一些以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場， 可對項目周邊主要商業(yè)街針對人群進行補充。項目周邊商業(yè)街主要以洗滌用品、廣告、五金機電等為主，這些商業(yè)街鋪臨街大部分將會進行回遷安置，這會對未來商業(yè)氛圍營造方面存在一定的弊端，因此，在本項目商業(yè)建立時要充分考慮項目內(nèi)部交通動線的引力及特點。 結(jié)論：因此，要建立新的商業(yè)模式對現(xiàn)有商業(yè)有所升級，并在情景上有所差異，具有一定的市場競爭優(yōu)勢，在現(xiàn)代集中商業(yè)占主導(dǎo)的錦州商業(yè)市場，會增加一定的亮點。 1、 錦州市門市分析 （ 1） 業(yè)態(tài)分布情況 17 （ 2） 幾個主要商街租金水平分析 位置 主營業(yè)態(tài) 平均租金（元 /平方米 *天） 經(jīng)營狀況 中央大 街 以百貨、家電賣場及沿街商鋪等為主，其中服飾、皮鞋箱包等零售占據(jù)較大比重 10營較好，人流量大，城市商業(yè)地位較高 解放路 以服飾品牌專賣、婚紗攝影、商務(wù)賓館為主要業(yè)態(tài) 3區(qū)最寬的主干道，消費環(huán)境較好 上海路 /宜 大賣場、批發(fā)市場、 3賣場、批發(fā)市場、 18 昌路 家具家電日常消費品市場、輕紡市場等 家具家電日常消費品市場、輕紡市場等 人民街 錦州特色餐飲、全國各地餐飲 1營較好，尤其晚餐時段，影響力較大 士英街 浴和各種休閑會所 1營較好，尤其是浴 等影響力較大 南京路 家居、婚紗攝影、車行等日常生活業(yè)態(tài) 1營狀況一般，商業(yè)氣氛不足 結(jié)論： 1）根據(jù)以上分析得出，錦州商街各業(yè)態(tài)經(jīng)營較為齊全，經(jīng)營狀態(tài)較好。 2）根據(jù)租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路一段，為錦州租金最高的商街，主要是由于該區(qū)域為錦州市最早形成的商業(yè)區(qū)，錦州主要的百貨商場大多集中在本區(qū)段，人流購物均集中于此，商業(yè)氛圍較濃。 3）其他主要商街也均形成自己的特色街區(qū)，經(jīng)營狀態(tài)相對中央商街稍差，但也較為繁華，特別是人民街特色餐飲街及士英街休閑街區(qū)。 （ 三 ）寫字樓市場分析 錦州市寫字樓主要集中在錦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街、解放路、市府路等地段，多數(shù)寫字樓內(nèi)為各大銀行總部 19 基地。 1、寫字樓市場 （ 1）中融國際 （ 2）天宇商務(wù)大廈 （ 3）喜來登酒店 35 （ 4）凱旋大廈 （ 5）海錦大廈 序號 名稱 現(xiàn)狀 具體情況 1 喜來登酒店 35使用中 錦州銀行 2 天宇商務(wù)大廈 使用中 三棟分別為平安保險、錦州市房管局、農(nóng)業(yè)銀行三家機構(gòu)收購 20 3 中融國際 在建 為中國聯(lián)通代建物業(yè) 4 凱旋大廈 使用中 3為 7000 平方米寫字樓 5 海錦大廈 使用中 3為商務(wù)辦公 2、寫字樓租金水平 以下為寫字樓調(diào)研情況： 辦公樓名稱 建筑面積 租金水平 樓層 位置 經(jīng)營情況 天宇商務(wù)大廈 *天 地上 18層，地下 1層，3 棟 凌河區(qū) 洛陽路中央大街 2010 年投入使用，除少量對外出租，主要為錦州市房管局、平安保險、農(nóng)業(yè)銀行三家整體收購。 海錦大廈 1 元 / *天 地上 30層 凌河區(qū) 洛陽路三段171999 年建成，被寶地集團整體收購改建成住宅， 2008 年售完。 1為門市（銀行證 21 券、教育培訓(xùn)等）， 3為商務(wù)辦公， 9 層以上改建為公寓。 凱旋大廈 *天 地下 2層，地上 30層， 2棟 古塔區(qū) 解放路，西鄰錦華街 2005 年建成，2007 年投入使用。 地下 1 層為超市， 1為門市房，經(jīng)營咖啡西餐、美發(fā)、銀行等，3為 7000平方米寫字樓， 6為高檔住宅，可辦公。 3、分析結(jié)論 （ 1）通過以上基本情況可知，錦州市場實際投入使用進行供給的寫字樓較少 ,預(yù)計所有供給的寫字樓面積約為 23 萬平方米 城市寫字樓選取指標(biāo)情況進行測算，錦州目前需要的辦公樓面積應(yīng)為 平方米，因此，辦公樓市場供給與實際需求有較大的 22 空缺，且錦州市場缺乏高品質(zhì)的標(biāo)志性辦公樓來提升整個錦州辦公樓市場。 人均 /人）城市類型 1 萬 2 萬 3 萬 4 萬 5 萬 地區(qū)性金融貿(mào)易中心城市 般性大中城市 2）錦州金融辦公樓分布相對分散，大多集中在市區(qū)的主干路，不能形成基地的效應(yīng)，通過錦州金融辦公的特點以及政府有意將本項目地塊打造成為金融辦 公總部基地的整體規(guī)劃，可在本項目內(nèi)建立一定規(guī)模的辦公樓，打造成本項目的亮點，成為錦州市場的一個具有劃時代意義的地標(biāo)性建筑。 （ 3）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前錦州市寫字樓市場產(chǎn)品少，市場空白大，摸排準(zhǔn)確性差，目前無超高層寫字樓產(chǎn)品存在。 結(jié)論： 依據(jù)現(xiàn)階段市場情況、本項目辦公樓的定位情況并考慮未來價格上漲預(yù)期，在項目可研測算時，按一年漲幅 5%計算，既辦公樓測算銷售均價定位 10000 元 /。 （五）市場分析結(jié)論 1、根據(jù)商業(yè)市場環(huán)境氛圍，建議在商業(yè)模式中引入創(chuàng)新性產(chǎn)品形式，建議選擇島式商業(yè)，一方面島式商業(yè)在錦州市場是一個新 穎的商業(yè)模式，能吸引客戶進入其中進行購物及休閑等活動，另一方面將 23 集團創(chuàng)新的概念引入其中，能夠重新塑造寶地品牌。 2、結(jié)合市場現(xiàn)有門市銷售情況及門市品質(zhì)需求情況，在除了滿足回遷安置門市面積的同時，為充分考慮最大限度的增加門市可售面積，將島式商業(yè)盡量多規(guī)劃出臨街面，充分使客戶感受到自然與購物的有效結(jié)合。 3、根據(jù)辦公用地現(xiàn)階段供需尚不平衡的特點以及錦州市政府將本項目區(qū)域打造成錦州金融辦公的想法，在本項目內(nèi)有充分的條件建立高品質(zhì)、具有錦州標(biāo)桿性的大型辦公樓； 4、結(jié)合本項目基本情況及住宅市場分析情 況得出，本項目住宅主要用于回遷安置，因此，本項目應(yīng)以改善現(xiàn)有住宅居住品質(zhì)為主，在項目的建立上能夠保證最大限度的滿足回遷要求，并留有部分公寓來彌補項目周邊無新產(chǎn)品銷售的空缺。 七 、 項目優(yōu)勢劣勢分析 1、項目優(yōu)勢 （ 1）政策優(yōu)勢： 08 年政府文件對于中央大街商圈改造的扶持政策； （ 2）規(guī)模優(yōu)勢：該項目占地 平方米，便于整體環(huán)境打造； （ 3） 凈地 優(yōu)勢： 此地塊為四十軍地塊，無拆遷狀況，項目操作便利 ； （ 4）市場競爭優(yōu)勢：目前該區(qū)域商品住宅供應(yīng)量短缺，市場競爭壓力小，該項目的啟動可以緩解該區(qū)域住房的需求壓力。 24 （ 5）品牌優(yōu)勢 ，寶地在解放路上的太陽廣場、銀河廣場項目都已打出寶地的商業(yè)品牌，此地塊的操作可對上面的兩個項目產(chǎn)生集群效應(yīng) 。 2、項目劣勢 （ 1） 對資金要求較高， 的土地成本 ； （ 2）環(huán)境劣勢： 與中央大街 有中百商廈相隔，商業(yè)價值有一定的降低； （ 3） 錦州市大型城市綜合體的增多產(chǎn)生了內(nèi)部的競爭加大。 3、機會 （ 1）把握市場，準(zhǔn)確確定項目定位，打造迎合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品； （ 2） 政府改革對行政辦公樓的需求在未來市場上會不斷的增加； （ 3） 抓住政府文件的最后期限， 爭取盡量多的政策優(yōu)惠； （ 4）充分發(fā)揮寶地 品牌優(yōu)勢，在物業(yè)管理上下功夫，提升項目檔次及競爭力。 25 八 、初步規(guī)劃方案及指標(biāo) 1、規(guī)劃理念 整個項目的規(guī)劃理念是打造大型商業(yè)、辦公、住宅等多種用途的城市綜合體，本規(guī)劃參考了新華書店項目的規(guī)劃理念； （ 1）考慮休閑、運動場所； （ 2）考慮設(shè)計大型集中商業(yè)區(qū)； （ 3）最大限度的 提高容積率 ； （ 4）配套功能以超過和提升當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)為前提； 2、規(guī)劃要點 （ 1）在項目東側(cè)的集中商業(yè)上面建設(shè)兩棟 20 層的金融大廈，作為行政辦公用途 26 （ 2）在項目中心設(shè)置十字商業(yè)街，形成該項目的休閑活動中心，將集中商業(yè)有效的聯(lián)系到一體； (3）小區(qū)設(shè)計會所功能，會所設(shè)在住宅中間； (4）車庫為地下車庫，地下雙層車庫滿足商業(yè)停車及住宅停車使用。 (5）完善小區(qū)配套功能。 3、規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： 平米； 建筑面積： 382939 萬平米； 容積率： 綠化率： 40%。 4、立面設(shè)計 （ 1）整個小區(qū)要體現(xiàn)知識文化的社區(qū)、健康向上的社區(qū)，立面采用現(xiàn)代風(fēng)格； （ 2）立面色彩活躍、體現(xiàn)活力； （ 3）充分利用建筑的凹凸變化投影出動感的光彩，感覺出時空的變化。 （ 4） 商業(yè) 外墻面以貼磚為主 ，住宅以涂料為主，辦公樓考慮玻璃幕墻以體 現(xiàn)項目的品質(zhì) 。 27 九 、運營關(guān)鍵點 （ 一 ）島式商業(yè)可行性論證 島式商業(yè)在我國的一些大城市在近幾年逐步興起，這種商業(yè)除了將整個商業(yè)體分成多個獨立商業(yè)體，還使得項目形成了較多的商業(yè)步行街，使得商業(yè)形式更加靈活多變。 現(xiàn)有島式商業(yè)主要有兩種形式： （ 1）與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)布局相當(dāng)，但通過情景形式將商業(yè)更多的去體驗休閑購物功能，通過公園、植被、水系、小品、下沉廣場、休閑場所等將整個商業(yè)置于環(huán)境中； （ 2）在與第一種島式商業(yè)相同環(huán)境的前提上，不同的商業(yè)體均有自己獨立的裝修風(fēng)格及產(chǎn)品特色，每個島 都為一個旗艦店或者休閑、餐飲、娛樂場所。 1、島式商業(yè)在錦州市場建立的機會 對于錦州市場來說，島式商業(yè)是一個較為新穎的商業(yè)形態(tài)，如采用島式商業(yè)的建筑形態(tài)，機會有以下幾個方面： 首先：在錦州集中商業(yè)開發(fā)量上升的情況下，島式商業(yè)可通過新穎的建筑形式，形成多條內(nèi)街門市，使得可售物業(yè)較多； 其次：對客戶及消費者來說具有較大的視覺沖擊力和購物的全新體驗，該模式打破了錦州以前固有的商業(yè)模式（單純以購物為主進行消費）使消費者能夠感受購物、休閑、娛樂等功能完美的結(jié)合，真正 28 的將園林綠化、水系、廣場引進到商業(yè)氛圍中； 第三：島 式商業(yè)自身形成多條臨街門市，使得商業(yè)動線豐富，由于島式商業(yè)圍合成一個完整的購物環(huán)境，自身對客戶產(chǎn)生一定的引力來進行消費。 2、島式商業(yè)在錦州市場建立的風(fēng)險 新的嘗試必然會帶來一系列的問題及風(fēng)險： 首先：島式商業(yè)形式較為新穎，在錦州市場上并無先例，因此對島式商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計、業(yè)態(tài)的劃分及交通動線的設(shè)置問題對我集團是一個新的挑戰(zhàn)； 其次：由于島式商業(yè)業(yè)態(tài)分布的相對零散性，如進行島式商業(yè)建設(shè)，應(yīng)提前進行項目招商，招商先行應(yīng)提前進行相應(yīng)的工作。 3、島式商業(yè)案例及分析 （ 1）島式商業(yè)案例 上海金橋 29 （ 2）島式商業(yè)案例 北京三里屯 （ 3）島式商業(yè)案例分析 從以上的圖片可以看出，島式商業(yè)的建立真正的將購物、休閑、娛樂等功能充分完美的結(jié)合在一起，它更多的體現(xiàn)的是休閑功能，讓 30 人們在購物的同時，享受著環(huán)境的清新及生活的樂趣，避免了以往商業(yè)單純以購物為主的商業(yè)模式，吸引客戶來此進行消費，島式商業(yè)之所以能夠達到這種效果是由其自身的優(yōu)點所決定的。 島式商業(yè)的優(yōu)點： 顧客可以從四面八方進入島式商業(yè)區(qū)，使整個區(qū)域人流由外至內(nèi)，由分散到集中再到分散； 島式商業(yè)能夠給商家更大的發(fā)揮空間，能夠通過靈活的組 合給顧客耳目一新的感覺； 室內(nèi)購物區(qū)與室外購物區(qū)組合，通過空間的轉(zhuǎn)換，可不斷刺激消費者的視覺感官，引起購物者各階段的興奮點； “ S”型人流路線，便于客戶有目的性的光顧及比較消費，內(nèi)部交通靈活，不存在浪費客源的現(xiàn)象； 4、本項目島式商業(yè)可行性結(jié)論 根據(jù)以上對島式商業(yè)在錦州建立的機會、威脅及一些島式商業(yè)案例分析可以看出，島式商業(yè)街區(qū)屬于新興的商業(yè)形式，島式商業(yè)摒棄了以往的大型購物中心的一些缺點，真正的將休閑、購物、娛樂完美的結(jié)合在一起，可是消費者“在休閑中購物，在購物中休閑” 。 通過上面的 論證可以得出結(jié)論：本項目進行島式商業(yè)開發(fā)具有可行性。 31 5、本項目島式商業(yè)定位 根據(jù)市場分析情況及商業(yè)考察情況分析，島式商業(yè)是將每個島分別進行定位，進行招商，每個島要求均有自己的特色來吸引客戶進行購物。根據(jù)項目原有周邊商業(yè)情況及錦州市商業(yè)分布情況，我們可以將島式商業(yè)進行多重定位。 比如：在廣廈對面建立電子產(chǎn)品市場，與廣廈業(yè)態(tài)相呼應(yīng)；建立小商品批發(fā)市場，來吸引橋南區(qū)域及周邊區(qū)域的客戶來購物；建立餐飲廣場，供周邊商業(yè)經(jīng)營者、本區(qū)域客戶及經(jīng)營者前來就餐；建立休閑運動場所，方便客戶進行體育運動及娛樂活動；建立兒童游樂 園及服裝市場，供所有兒童進行娛樂；建立五金器械市場，保留原有山西街業(yè)態(tài)等等業(yè)態(tài)進行排布，豐富島式商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，吸引不同客戶進行消費。 本項目核心定位：獨棟的島式商業(yè) +圍合島式商業(yè) 6、本項目島式商業(yè)面臨難點 （ 1）目前興起的島式商業(yè)均為 2