爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 章號(hào) 名稱 頁碼 第一章 總論 4 一、 項(xiàng)目由來 4 二、 開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu) 4 三、 項(xiàng)目開發(fā)模式 5 四、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 第二章 項(xiàng)目概況 8 一、 項(xiàng)目的名稱 8 二、 項(xiàng)目位置 8 三、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 四、 項(xiàng)目地形地貌 8 五、 項(xiàng)目四至 8 六、 項(xiàng)目周邊交通 9 第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 10 一、 柳州概況 10 二、 柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 12 三、 柳州高尚住宅市場整體情況： 18 第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 23 一、 項(xiàng)目環(huán)境分析 23 二、 項(xiàng)目 24 三、 項(xiàng)目市場定位 25 四、 項(xiàng)目市場預(yù)測(cè) 28 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃 29 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 29 二、 項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 30 三、 具體規(guī)劃方案 31 四、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 35 第六章 市場與營銷方案 37 一、 項(xiàng)目的整體開發(fā)理念 37 二、 關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則 37 三、 營銷概念的導(dǎo)入 38 四、 營銷策略 39 第七章 項(xiàng)目投資估算 43 一、 項(xiàng)目 開發(fā)成本估算 43 二、 開發(fā)費(fèi)用估算 45 三、 項(xiàng)目總成本 45 3 第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案 46 一、 分期投資計(jì)劃 46 二、 融資方案 46 第九章 財(cái)務(wù)分析 47 一、 項(xiàng)目總收入分析 47 二、 項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本 49 三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 49 四、 利潤及靜態(tài)贏利能力分析 49 五、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析 50 六、 不確定性分析 51 第十章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 53 一、 風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 53 二、 風(fēng)險(xiǎn)控制 53 第十一章 研究結(jié)論和建議 55 一、 研究結(jié)論 55 二、 建議 55 附件： 4 爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、項(xiàng)目由來： 本項(xiàng)目由柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002 年 3 月 28 日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號(hào)：柳國用（ 2003）第 100447號(hào)），并于 2002年 7月 24日正式立項(xiàng)， 2002年 12月 19日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于資金運(yùn)作的原因，項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。 本項(xiàng)目地處柳州市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰柳州市長途汽車站（蓮花車站）和國家重 點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。 背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。 二、開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)： 1、開發(fā)組織： 柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2002年 3月份，由自然人出資的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。公司注冊(cè)資金 1000 萬元，公司現(xiàn)有人員 26 人，其中過程師 9 人，經(jīng)濟(jì)師 5名，大專以上學(xué)歷 16人，占公司人數(shù)的 大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 3年以上，平均年齡 有現(xiàn)代 化企業(yè)管理機(jī)制。是一個(gè)年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 該公司的法人代表和董事長將由薛博元先生擔(dān)任。薛博元先生先后擔(dān)任偉德國際公關(guān)有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團(tuán)、天巨投資集團(tuán)、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 2、全程策劃機(jī)構(gòu)： 5 本項(xiàng)目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州 、石家莊、桂林、南寧、柳州等二十多個(gè)城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理和物業(yè)管理工作，具有豐富的房地產(chǎn)策劃和運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗(yàn)。 3、建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及園林規(guī)劃由英國皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員、英國注冊(cè)建筑師、馬來西亞首席建筑設(shè)計(jì)師馮小良（ 人及旗下團(tuán)隊(duì)操刀定做。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計(jì)，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)。 4、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由 向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機(jī)構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國大陸二十幾個(gè)城市近 1000萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。 三、項(xiàng)目開發(fā)模式 本項(xiàng)目由爾海公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃 10 后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃， 10年后轉(zhuǎn)售。 四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目總占地面積 其中 城市道路用地 規(guī)劃建筑用地 2 項(xiàng)目總建筑面積 其中 商業(yè)建筑面積 公建建筑面積 住宅建筑面積 其中 別墅 多層 小高層 3 綠化率 % 40% 4 容積率 倍 5 項(xiàng)目總投資 萬 元 其中 開發(fā)成本 萬元 開發(fā)費(fèi)用 萬元 6 銷售收入 萬元 其中 別墅 萬元 多層 萬元 小高層 萬元 商鋪 萬元 7 單位開發(fā)成本 元 / 其中 別墅 元 / 多層 元 / 小高層 元 / 7 商鋪 元 / 8 項(xiàng)目稅金及附加 萬元 其中 營業(yè)稅（ 5%） 萬元 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（營業(yè)稅 7%） 萬元 教育費(fèi)附加（營業(yè)稅 3%） 萬元 9 土地增值稅（ 30%） 萬元 10 利潤 萬元 11 上繳所得稅 萬元 12 稅后利潤 萬元 13 利稅合計(jì) 萬元 14 主要利潤率指標(biāo) 初始投資利潤率 % 全部投資利潤率 % 15 主要凈利率指標(biāo) 初始投資凈利率 % 全部投資凈利率 % 16 稅前評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前凈現(xiàn)金流量 萬元 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅前靜態(tài)投資回報(bào)期 年 17 稅后評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后凈現(xiàn)金流量 萬元 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后靜態(tài)投資回報(bào)期 年 8 第二章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目的名稱： 柳州爾海山莊（暫定名） 二、項(xiàng)目位置： 爾海山莊項(xiàng)目位于廣西壯族自治區(qū)柳州市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地處柳州至南寧的咽喉，距離柳州蓮花機(jī)場 10公里，與國家重點(diǎn)公約園區(qū) 陽和工業(yè)園緊鄰，緊靠柳州市長途汽車站 蓮花車站，是介于柳州中小型工業(yè)區(qū)、陽和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是柳州進(jìn)出的主門戶。 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1、 土地國土編號(hào)：柳國用（ 2003） 100447號(hào)； 2、 用地面積為： 中城市規(guī) 劃道路用地 3、 容積率：不超過 4、 建筑密度：不大于 35%； 5、 綠化率：不低于 35% 四、項(xiàng)目地形地貌： 1、 南和東向倚靠蓮花山，整個(gè)項(xiàng)目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 2、 項(xiàng)目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 3、 整個(gè)用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木； 五、項(xiàng)目四至： 1、 東：蓮花山，小山丘高約 30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對(duì)岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約 2004年通車）； 9 2、 南：蓮花山。大約 40 米，山丘的南面為洛維旅 游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 3、 西：柳州市長途客運(yùn)站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長途客運(yùn)站，是柳州長途汽車集結(jié)地。 4、 北：東北區(qū)域?yàn)榱輽C(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?210畝建筑面積 20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。 六、項(xiàng)目周邊交通： 1、 公交系統(tǒng)： 16路， 22 路、 23路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)柳州大多數(shù)地方區(qū)域。 2、 長途客運(yùn)：區(qū)內(nèi)和省際客運(yùn)主要車站。 3、 航空：距離柳州市唯一的機(jī)場 蓮花機(jī)場 10公里，是柳州通往機(jī)場的必經(jīng)之路。 4、 鐵路：距離火車東站（貨運(yùn)站）約 4公里，距離火車站（客運(yùn)） 約 6公里。 5、 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約 4公里。 6、 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約 4公里。 10 第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 一、柳州概況： 1、 柳州總體情況： 柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150公里，南距廣西首府南寧市 264 公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的 籍稱其為 三江四合，抱城如壺 。全市轄兩縣五區(qū)，總面積 方公里，市區(qū)面積 方公里，全市人口 人，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近 30 個(gè)民族，是個(gè)山環(huán)水繞、風(fēng)景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城。 柳州是中國廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣?？偯娣e 5283平方公里，市區(qū)面積 650多平方公里，截止 2003年末，全市總?cè)丝跒?庭戶數(shù)約 中市區(qū)人口 上年增長 柳州，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 2100余家，有 4家企業(yè)進(jìn)入國家 500強(qiáng)，有 11家進(jìn)入國家大型企業(yè)行列。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，柳州已經(jīng)初步建立起涵蓋 30 多個(gè)行業(yè)、 4000 多個(gè)品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有 “上汽通用五菱 ”、 “東風(fēng) ”柳汽、 “桂柳工 ”、 “解放 ”柳特、 “金嗓子 ”、 “兩面針 ”、 “花紅藥業(yè) ”、 柳州國民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定 、快速增長的良好態(tài)勢(shì)， 2003年全市實(shí) 11 現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 去年同期增長 名列全區(qū)第一。其中，工業(yè)增加值達(dá)到 79億元，增長 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 次突破百億元，同比增長 城市居民人均可支配收入達(dá)到 8692億元，同比增長 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 上年增長 其中城市消費(fèi)品零售額 元，增長 元，批發(fā)零售貿(mào)易零售額 元，餐飲零售額 長 截止 2003年 12月，柳州居民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款超過 196億元，企業(yè)存款逾 156億元。 柳州，是中國西南地區(qū)重要的區(qū)域性交通樞紐，是全國唯一擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會(huì)城市。鐵路網(wǎng)絡(luò)直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐。 柳州，是中國 45 個(gè)公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在柳州交匯， 209、 322及 323國道在這里會(huì)合，柳州已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合，向南 4個(gè)小時(shí)可以直達(dá)海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。 柳州白蓮機(jī)場達(dá)到國家 4D 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已開通至北京、上海 、廣州等航線。柳州擁有國家一級(jí)口岸，五級(jí)航道，全年可無障礙通航 300噸級(jí)船只，上溯可至貴州，下航可達(dá)香港、澳門。 柳州交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有 “桂中商埠 ”之美譽(yù)，歷來是中南和西南地區(qū)重要的物資集散地。經(jīng)濟(jì)區(qū)位上，柳州東臨粵、港、臺(tái)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。柳州商貿(mào)活動(dòng)頻繁，各類商品批發(fā)市場健全，供需兩旺，物流通暢。具備建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代物流中心的良好 地理和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 柳州基本形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局，先后與 45多個(gè)國家 12 與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對(duì)外開放步伐的加快，柳州正在成為一片充滿希望、充滿商機(jī)的投資開發(fā)熱土。 二、柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 (一 )柳州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 1、 柳州市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析： 項(xiàng)目 年份 單位 2000 2001 2002 2003 國民生產(chǎn)總值 億元 均 國民生產(chǎn)總值 元 10141 11202 12314 2、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析：（單位：萬元） 產(chǎn)業(yè)類型 單位 2000 2001 2002 2003 第一產(chǎn)業(yè) 萬元 198531 209354 224428 235000 第二產(chǎn)業(yè) 萬元 906547 962014 1144797 1196000 第三產(chǎn)業(yè) 萬元 739953 835313 933880 1092000 3、 物價(jià)以及消費(fèi)指數(shù)分析 單位 2000 2001 2002 2003 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 售物價(jià)指數(shù) 、 家庭結(jié)構(gòu)： 單位 2000 2001 2002 2003 城鎮(zhèn)總戶數(shù) 萬戶 鎮(zhèn)總?cè)丝?萬 均人口 人 /戶 、 收入水平： 單位 2000 2001 2002 2003 可支配收入（每年） 元 5740 7547 7928 8692 人均居住面積 6、 柳州市房地產(chǎn)發(fā)展參 數(shù)： 項(xiàng) 目 單位 2000 年 2001年 2002 年 2003年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 萬元 201536 664291 652422 660000 13 年完成投資增長速度 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬元 48379 240012 562475 270883 房地產(chǎn)投資占總投資比例 % 基本建設(shè)投資 萬元 102362 360731 190234 基本建設(shè)占總投資比例 % 當(dāng)年完成開發(fā)土地面積 萬 103710 160028 3200 246629 當(dāng)年在開發(fā)土 地面積 萬 370920 166190 當(dāng)年待開發(fā)土地面積 萬 152785 357571 344493 398248 當(dāng)年購置土地面積 萬 54355 612791 611028 1138156 開工面積 萬 490142 789017 1501971 1948415 其中 別墅、高尚住宅 萬 0 70 0 16757 經(jīng)濟(jì)適用房 萬 90628 59155 44748 67790 一般住宅 萬 363419 696812 1272820 1568034 辦公樓 萬 954 3703 4456 18387 商業(yè)營業(yè)用房 萬 23610 61022 147300 262137 其他 萬 11531 27420 32647 99857 竣工面積 萬 477468 591718 826195 1034508 其中 別墅、高尚住宅 萬 0 4492 0 0 經(jīng)濟(jì)適用房 萬 74329 72118 25875 43882 一般住宅 萬 361307 540385 733340 954423 辦公樓 萬 161513 4451 9663 4000 商業(yè)營業(yè)用房 萬 15471 19952 31334 57798 其他 萬 24746 20930 25983 18287 施工面積 萬 1118919 1630693 2668236 3691644 其中 別墅、高尚住宅 萬 4492 4492 0 24581 經(jīng)濟(jì)適用房 萬 188169 99489 67391 126530 一般住宅 萬 778293 1370844 2205250 3034782 辦公樓 萬 14887 16710 17314 22545 商業(yè)營業(yè)用房 萬 87918 187603 312782 492132 其他 萬 45160 55536 68499 142185 空置房面積（一年以上） 萬 240474 196751 92961 161493 其中 別墅、高尚住宅 萬 500 6293 2968 3148 經(jīng)濟(jì)適用房 萬 7942 5206 6053 1647 一般住宅 萬 152811 128115 39321 91195 辦公樓 萬 8297 9518 4586 7872 商業(yè)營業(yè)用房 萬 64689 29937 25111 53369 其他 萬 6235 29181 14922 9057 當(dāng)年銷售面積 萬 397652 677101 812821 972061 其中 別墅、高尚住宅 萬 0 338 339 960 經(jīng)濟(jì)適用房 萬 79563 95637 31052 42785 一般住宅 萬 302929 630378 751356 924550 辦公樓 萬 139 530 6278 1320 商業(yè)營業(yè)用房 萬 11896 34936 37387 38364 其他 萬 3125 11257 6409 7827 當(dāng)年預(yù)售面積 萬 234991 444919 714543 1143088 14 其中 別墅、高尚住宅 萬 0 0 0 8298 經(jīng)濟(jì)適用房 萬 36144 38325 45816 46438 一般住宅 萬 192339 429401 626907 1071578 辦公樓 萬 0 1231 0 0 商業(yè)營業(yè)用房 萬 6186 3448 41479 68580 其他 萬 322 10838 341 2930 當(dāng)年 銷售總價(jià) 萬元 54236 119336 137653 其中 別墅、高尚住宅 萬元 0 92 90 320 經(jīng)濟(jì)適用房 萬元 7809 9951 3275 5151 一般住宅 萬元 40079 91670 113661 132516 辦公樓 萬元 27 170 2186 472 商業(yè)營業(yè)用房 萬元 5428 16054 16547 22028 當(dāng)年銷售單價(jià) 別墅、高尚住宅 元 / 731 2655 3333 經(jīng)濟(jì)適用房 元 / 981 1040 1054 1204 一般 住宅 元 / 1323 1454 1513 1433 辦公樓 元 / 1942 3208 3482 3576 商業(yè)營業(yè)用房 元 / 4562 4595 4187 5742 (二 )宏觀經(jīng)濟(jì)與柳州房地產(chǎn)市場 1、柳州宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為柳州房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件； 根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)參數(shù)的分析，近年來柳州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。至 2003年，柳州完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 上年增長 名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第 5年實(shí) 現(xiàn)兩位數(shù)增長。 柳州良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 245元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。 2、城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為柳州房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點(diǎn)； 根據(jù)中央提出的柳州要建成“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的指導(dǎo)意見， 2001 年 3月柳州市人民代表大會(huì)通過了“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā) 15 展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了這個(gè)要求。 隨著“十五”計(jì)劃開局新一 輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，柳州市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。 市區(qū) 及柳江江兩岸綜合改造和城市對(duì)外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為柳州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。 3、 10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（ 9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶（ 及政府整體再早一個(gè)工業(yè)柳州的利好政策的落實(shí)，支撐柳州經(jīng)濟(jì)近年來的高速發(fā)展。 10+1東盟自由貿(mào)易區(qū)（ 屆東盟自由貿(mào)易區(qū)博覽會(huì) 2004年在南寧召開，使 得廣西成為中國通往東盟的口岸，外貿(mào)的發(fā)展帶動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大批產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐廣西特別是最具工業(yè)基礎(chǔ)的柳州。貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)掛鉤，成為又一經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市。 9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶以及 西屬于 9+2中的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力極強(qiáng)的城市，經(jīng)貿(mào)合作的加強(qiáng)，工業(yè)平臺(tái)的穩(wěn)固，柳州成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關(guān)注和入駐。 柳州在“十五”計(jì)劃中提出“再造一個(gè)工業(yè)柳州”的規(guī)劃，將柳州原來的工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在柳州東面的陽和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將柳州工業(yè)企業(yè)集中搬遷到 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)吸引外來企業(yè)的進(jìn)入。陽和工業(yè)區(qū)和古亭工業(yè)區(qū)以及官塘工業(yè)區(qū)共同組成未來柳州的工業(yè)集中基地，整個(gè)面積相當(dāng)于原來柳州的城區(qū)面積，規(guī)劃增加人口 50萬人，成為名副其實(shí)的另一個(gè)工業(yè)柳州城區(qū)（包括汽車產(chǎn)業(yè)城、化工產(chǎn)業(yè)城、輕工產(chǎn)業(yè)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城、重工業(yè)產(chǎn)業(yè)城等），而原來的工業(yè)基地成為柳州的商業(yè)區(qū)和政治文教區(qū)。經(jīng)過近四年的推行，整個(gè)規(guī)劃區(qū) 16 域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來的一個(gè)五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。 以上三個(gè)支撐柳州未來發(fā)展的利好機(jī)遇，促進(jìn)柳州整個(gè)城市的升級(jí)和發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)創(chuàng)造了無限空間。 4、城市規(guī)劃布局的 明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。 柳州最新的城市規(guī)劃于 2001 年在人大通過，一個(gè)全新的城市框架正在形成?！笆濉逼陂g一系列的城市改造和配套工程的實(shí)施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機(jī)會(huì) 。 包括： 柳州鐵路樞紐湘桂線改線工程、柳州公路主樞紐場站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。 建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場、龍城廣場、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。各項(xiàng)城市市政配套為 房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。 5、政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，柳州房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，柳州“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著管理體制的完善，柳州房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而柳州經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。 (三 )近年來柳州房地產(chǎn)市場情況 1、近年來柳州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走勢(shì)： 現(xiàn)代化的柳州房地產(chǎn)市場自 20 世紀(jì) 90 年代初期才開始起步，但由于受城市環(huán)境以及政策的制約，尚未走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的陰影，經(jīng)歷了 90年代中后期的寒流，發(fā)展緩慢，該時(shí)期開發(fā)的樓盤基本為集中在舊城區(qū)中心的小盤。隨著 2000年柳州 17 對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場才開始激活，陸續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展。可以說柳州的房地產(chǎn)市場自 2000年才算得上真正的起步。特別是 2002年、 2003年柳州舊城改造全面啟動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在 2003年柳州房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 米，比上年增加了 20%。 a） 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2003年，柳州商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時(shí)，柳州商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù) 3 年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中： 供應(yīng) 全年批準(zhǔn)預(yù)售面積 2002年增加 60% 成交 全年預(yù)售登記面積 2002年增加 20% b） 高速發(fā)展的勢(shì)頭具有強(qiáng)大的支撐因素： 柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展近年還將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭，主要根據(jù)如下幾方面因素： 城市擴(kuò)張，促進(jìn)柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展 。柳州在未來 5年的市區(qū)人口在現(xiàn)有 100萬元的基礎(chǔ)增加 50萬人口，以每人居住 10平方米，將增加 500萬平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而柳州至 2004年 8月歷年累計(jì)住宅開發(fā)施工面積僅 360多萬平方米，需求與供給存在很大的差距。 柳州城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，僅 方米（ 2003 數(shù)據(jù)），距離全國人平均住房建筑面積 方米以及世界正常發(fā)展水平的人均住宅建筑面積 30有內(nèi)部住宅需求量還很大。 舊城改造拉動(dòng)住宅市場的需求。柳州舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到 100萬 18 平方米，拆遷勢(shì)頭還將持續(xù)至 2008 年的城市改造完成。舊城改造面積一平方米將拉動(dòng) 方米的需求（根據(jù)慣例），舊城改造拉動(dòng)需求市場也是市場持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)； 柳州市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人們可支配收入增加，購買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來柳州居民可支配收入保持 20%左右的增長速度，失業(yè)率保持在 c） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅： 個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到 近年的市場供應(yīng)， 2004年柳州住宅消費(fèi)市場非?；鸨？梢灶A(yù)見， 2005年以至今后幾年市場氛圍良好，但競爭將相對(duì)激烈。 三、柳州高尚住宅市場整體情況： (一 ) 柳州房地產(chǎn)中高尚住宅市場發(fā)展回顧： 相對(duì)于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，柳州的房地產(chǎn)市場起步晚起點(diǎn)低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅的開發(fā)面市為標(biāo)志： 1、鴻府和藍(lán)色港灣：推出時(shí)間為 2001 年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房兩廳以上大戶型，房價(jià)在 3500元 /平方米左右，銷售情況非常理想。 2、桂 中別墅：推出時(shí)間為 2001 年中，屬于柳州別墅市場的一個(gè)嘗試，特點(diǎn)是：歐洲風(fēng)格三層別墅，戶型和建筑特色一般，園林一般，面積較大。售價(jià)為 60棟。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出 90%。 3、經(jīng)典時(shí)代：推出時(shí)間為 2002 年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng) 19 格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主。經(jīng)典時(shí)代多層住宅售價(jià)為 2100 元 /平方米，別墅售價(jià)為 60元 /棟。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。 4、金河灣：推出時(shí)間 為 2003 年初，特點(diǎn)是：地處河西新區(qū)柳江邊，項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場上領(lǐng)先，嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，園林規(guī)劃較好，配套相對(duì)完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主。售價(jià)在 1800平方米。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期 2004年推出依然熱銷。 4、華林君邸：推出時(shí)間為 2004年 10月。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出柳州市場現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。售價(jià)在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式） 3500平方米，多層 2800平方米，銷售火暴。 5、鳳起新都：推出時(shí)間預(yù)計(jì)在 2005 年。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地 430畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。戶型包括一房、兩房、三房、四房和復(fù)式樓各種戶型，推盤價(jià)約 2500 元 /平方米，銷售現(xiàn)場關(guān)注度較大。 (二 ) 柳州高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析： 根據(jù)對(duì)柳州近年推出同時(shí)代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn)為柳州高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)： 1、近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競爭力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競爭優(yōu)勢(shì)的效力； 2、整體來說，柳州現(xiàn)有房地產(chǎn) 市場尚屬于比較初級(jí)的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對(duì)房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距； 3、柳州居民對(duì)高尚住宅的要求越來越高，對(duì)高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)， 20 需求非常旺盛； 4、高尚住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應(yīng)居民對(duì)高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。 5、豪宅以及別墅的產(chǎn)品尚屬于市場空白（現(xiàn)市場上沒有真正意義的豪宅或別墅），開發(fā)空間較大。 (三 ) 柳州市高尚住宅未來的趨勢(shì)： 由于政策因素，柳州自 2004年 6月份已經(jīng)不再批出別墅用地項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)批出的項(xiàng)目只有包括本案項(xiàng)目和柳州 市協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅地塊（約 230 畝）的兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)來說，別墅的開發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù)對(duì)柳州高尚住宅市場的分析，我們對(duì)柳州今后高尚住宅的未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下： 1、別墅項(xiàng)目之間的競爭相對(duì)較少，別墅的開發(fā)成功率較大。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項(xiàng)目將于 2005年年底后才可能啟動(dòng)）。 2、豪宅市場供應(yīng)量將呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在柳州未來三年高尚住宅的投放量將達(dá)到 30萬平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競爭相對(duì)比較激烈。 3、高尚住宅的邊沿化趨勢(shì)明顯。市中心由于受地價(jià)以及土地規(guī)模的影響，難以形成真 正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著柳州城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。 4、項(xiàng)目產(chǎn)品以及 產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，相對(duì)于其他概念而言，其重要性將明顯提高。外地甚至境外設(shè)計(jì)師將更多地進(jìn)入柳州的設(shè)計(jì)市場，將會(huì)帶來更多令柳州耳目一新的概念和設(shè)計(jì)。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。產(chǎn)品將成為高尚住宅項(xiàng)目競爭的制勝法寶。 5、高尚住宅項(xiàng)目的營銷層次將得到提升。在 2004 年中前，柳州當(dāng)?shù)氐臓I銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。隨著廣東和上海的營銷策劃機(jī)構(gòu)的陸續(xù)搶灘，特別 是 21 高素質(zhì)的樓盤更加是外地專業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)的主要目標(biāo)。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，項(xiàng)目的營銷層次將得到整體的提升。華林君邸就聘請(qǐng)（香港）決策資源中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營銷策劃機(jī)構(gòu)。 6、整體需求將會(huì)平穩(wěn)中有升，對(duì)頂級(jí)項(xiàng)目的追捧將持續(xù)火旺。柳州相對(duì)其他城市其高尚住宅的開發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟(jì)地位具有較大的差距，一直以來沒有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級(jí)項(xiàng)目的市場容量的隨著高品位項(xiàng)目的開發(fā)被釋放（特別是別墅項(xiàng)目的開發(fā)將滿足高端客戶的需求）。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，越來越多的人群進(jìn)入享 受高尚住宅的時(shí)期，多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。 (四 ) 目前柳州高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策： 1、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： 目前，高尚住宅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在： a） 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)：受靜態(tài)市場局面的誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；遠(yuǎn)離市場熱點(diǎn)區(qū)域或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”； b） 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價(jià)高但無明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷； c） 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)：比如：過于依賴產(chǎn) 品優(yōu)勢(shì)和外部市場環(huán)境而輕視營銷的作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)。 2、對(duì)策： 在競爭激烈的市場環(huán)境下，開發(fā)尚應(yīng)該高度重視開發(fā)中存在價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)、 22 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)、簡直傳播風(fēng)險(xiǎn)，形成正確的開發(fā)策略： a）細(xì)致、充分、深入的市場研判； b）精準(zhǔn)、到位的市場定位； c）創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品； d）準(zhǔn)確的營銷主題； e）創(chuàng)新的營銷手段。 23 第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 根據(jù)上述對(duì)柳州經(jīng)濟(jì)和柳州房地產(chǎn)市場以及柳州高尚住宅市場的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的時(shí)機(jī)情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。 一、項(xiàng)目環(huán)境分析 1、地塊周邊景觀： a） 東方景觀：項(xiàng)目東方為蓮花山系（蓮花山由諸多山丘圍攏呈蓮花狀）的東南角，山形為獨(dú)特的喀斯特山體，形狀奇特而優(yōu)美。 b） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長途客運(yùn)站 蓮花車站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山 c） 南方景觀：項(xiàng)目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。 d） 北方景觀：項(xiàng)目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項(xiàng)目 寶蓮新都，遠(yuǎn)景為柳州機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。 2、項(xiàng)目周邊配套： a） 商業(yè)配套：項(xiàng)目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積 230畝，商業(yè)建筑面積達(dá)到 10萬平 方米，是一個(gè)具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目； b） 文化配套：項(xiàng)目西北方向有廣西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校，文化氛圍比較濃郁，同時(shí)柳州機(jī)械廠內(nèi)有小學(xué)，距離中學(xué)十三中僅 3站路，文教配套尚可； c） 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊隨著柳石路的改造，整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽和搭橋的建設(shè)，周邊的環(huán)境已經(jīng)具備開發(fā)高尚住宅的條件。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會(huì)治安情況相對(duì)較好。 d） 交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢(shì)，相比其他區(qū)域，包括長途汽 24 車、公交和 機(jī)場，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。 e） 周邊景觀：項(xiàng)目南面為柳州洛維旅游風(fēng)景區(qū)，西邊為羊角山和龍?zhí)豆珗@，靠近項(xiàng)目緊鄰蓮花客運(yùn)站的柳石路西側(cè)為人工建設(shè)的城市休閑廣場，周邊景觀尚好。 二、項(xiàng)目地塊 析： 通過以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項(xiàng)目所處的環(huán)境和自身的資源，在進(jìn)行項(xiàng)目定位之前，我還進(jìn)行項(xiàng)目地塊的 1、優(yōu)勢(shì)分析： d） 交通便利：在上文已經(jīng)闡述； e） 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述； f） 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁 ； g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛； h） 項(xiàng)目本身地塊：地形呈扇型，地塊平整，無須搬遷，順延山勢(shì)，造景方便，地質(zhì)勘測(cè)表明地下水豐富，造水景條件成熟； i） 周邊經(jīng)濟(jì)未來前景好：洛維風(fēng)景區(qū)和陽和工業(yè)園成為柳州旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。 2、劣勢(shì)分析： a）長途汽車站的影響：長途汽車站，容易給客戶一種雜亂的感覺，不利于營造高尚品質(zhì)氛圍； b）主干道車流量大，存在噪音污染； c）環(huán)境衛(wèi)生存在隱患：周邊尚沒有形成高尚社區(qū)的環(huán)境，需要一定時(shí)間營造氛圍； 25 d）城市規(guī)劃的影響：城市規(guī)劃中沒有明確該區(qū)域的功能，致使可能存在其他與本項(xiàng)目定位格格不入的項(xiàng)目產(chǎn)生。 3、機(jī)會(huì)分析： a） 用地規(guī)模：相比市區(qū)其他項(xiàng)目，本項(xiàng)目屬于中大型樓盤，具有一定的規(guī)模，有發(fā)展空間； b） 市場別墅地不再批出，成為柳州最后一個(gè)別墅項(xiàng)目成為可能； c） 市場尚屬于競爭初期，競爭特別是高端產(chǎn)品的競爭較弱； d） 未來陽和工業(yè)園的起動(dòng)以及陽和大橋的通車成為促進(jìn)本項(xiàng)目迅速提升的一個(gè)有利因素； e） 通過內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位開發(fā)。 4、挑戰(zhàn)分析： a） 消費(fèi)習(xí)慣：柳州人民消費(fèi)習(xí)慣于在市中心購買豪宅，在稍偏于市中心的區(qū)域需要一個(gè)宣傳灌輸?shù)倪^程； b） 競爭樓盤開始增 多，客戶選擇面大，特別華林君邸以及鳳起新都項(xiàng)目的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售具有一定的影響。 5、結(jié)論： 本項(xiàng)目地塊具備開發(fā)高尚住宅的條件，但需要與柳州市場的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開發(fā)，確保項(xiàng)目的成功運(yùn)作。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。 三、項(xiàng)目市場定位 (一 )項(xiàng)目市場細(xì)分： 26 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)喧囂的城市生活越來越厭倦，需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和幽雅的生活環(huán)境越來越向往，對(duì)于收入較高的白領(lǐng)以上階層，他們往往把目光投向 一些郊外環(huán)境主題樓盤。根據(jù)上面對(duì)柳州房地產(chǎn)進(jìn)行的宏觀分析以及對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)情況進(jìn)行的微觀分析，我們的目標(biāo)客戶鎖定位柳州市收入較高的高級(jí)白領(lǐng)以上的富人階層。根據(jù)我們前面的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)柳州房地產(chǎn)市場中高端現(xiàn)為柳州市場的空白點(diǎn)，樓盤普遍在低品質(zhì)運(yùn)行，相比周邊桂林和南寧都有不小的差距，更罔提廣州、深圳等房地產(chǎn)市場發(fā)展前沿的城市，這與柳州整體經(jīng)濟(jì)水平有很大的反差（柳州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與南寧基本持平，大大超過桂林）?；趯?duì)柳州整體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)力和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，以及本項(xiàng)目的開發(fā)條件的研究，我們對(duì)本項(xiàng)目設(shè)定的目標(biāo)市 場為： 1、別墅項(xiàng)目： 從地理上細(xì)分：柳州市區(qū)以及柳州下屬縣鎮(zhèn)； 從購買人群上細(xì)分：柳州人、外來經(jīng)商者； 從年齡上細(xì)分：以 35 從工作環(huán)境上細(xì)分：高收入政府干部、私營企業(yè)主、國營企業(yè)主的高層； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 1萬以上，流動(dòng)資金（存款）在 100萬以上。 從購房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購買及投資為主。 2、高尚住宅： 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； 從購買人群細(xì)分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； 從年齡上細(xì)分：以 30 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理 27 人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4000以上，存款在 5萬元以上者； 從購房心理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。 3、酒店式公寓： 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； 從購買人群細(xì)分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； 從年齡上細(xì)分：以 25 從工作環(huán)境上細(xì)分：在附近工業(yè)園區(qū)大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 3000以上，存款在 5萬元以上者； 從購房心 理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。 4、商鋪： 從地理上細(xì)分：柳州市以及周邊縣鎮(zhèn)； 從購買人群細(xì)分：柳州市人，外來經(jīng)商工作者； 從年齡上細(xì)分：以 30 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主； 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4000以上，存款在 5萬元以上者； 從購房心理上細(xì)分：以用于投資為主。 (二 )項(xiàng)目概念的引進(jìn)： 根據(jù)上面的市場細(xì)分和項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們導(dǎo)入“山水豪苑”、“尊貴府邸”、“回歸自然”等口號(hào)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和市場的情況，我 們主要集中在“山水文化”、“園林公園化”、“高尚居住品位”、“建筑藝術(shù)”、“港式管家服務(wù)”上。整 28 個(gè)項(xiàng)目的概