玉石及工藝品文化廣場項(xiàng)目可行性研究報告

1 烏拉特前旗玉石 根雕 及工藝品文化廣場項(xiàng)目 可行性研究報告 目錄 第一章 總論 . 2 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 . 2 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 . 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 . 3 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 . 3 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 . 4 第三節(jié) 項(xiàng)目的市場環(huán)境分析 . 7 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 . 9 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 . 9 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢 . 11 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 . 13 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 . 15 第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 . 15 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 . 17 第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 . 17 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益分析 . 18 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 . 22 第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 . 22 第二節(jié) 項(xiàng)目營銷管理 . 22 第 七 章 項(xiàng)目的風(fēng)險分析 . 22 第八 章 結(jié)論 . 24 2 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱： 烏拉特前旗玉石 根雕 及工藝品文化廣場項(xiàng)目 2、建設(shè)單位： 內(nèi)蒙古錦利房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 3、建設(shè)地點(diǎn)： 內(nèi)蒙古烏拉特前旗 烏 拉山鎮(zhèn) 4、項(xiàng)目總占地面積： 16 萬，商業(yè) 1 萬，倉儲 10 萬，加工 5 萬，約 240畝。 5、項(xiàng)目總建筑面積： ，其中商業(yè) 1 萬、倉儲 一期 2 萬、 二期 2 萬、加工 1000 6、項(xiàng)目總投資： ， 一期投資 9000 萬， 其中 商業(yè)約 5000 萬，倉儲 2000 萬，加工約 1000 萬，其它約 1000 萬。 二期投資 3000 萬，增加倉儲 2000 萬，加工 1000 萬。 7、項(xiàng)目建設(shè)周期： 二年 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)單位 內(nèi)蒙古錦利 實(shí)業(yè) 有限公司成立于二零一零年，注冊資金 1000 萬元，為民營全資公司。公司的主營業(yè)務(wù)是興辦實(shí)業(yè) ；房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，國內(nèi)商業(yè)。 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景 一在 我國將文化產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)和改革的總體規(guī)劃 這樣的大背景下 ，內(nèi)蒙古作為一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，對發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)更是寄予了厚望，提出創(chuàng)建民族文化大區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 一大批 特色文化產(chǎn)業(yè)異軍突起。如赤峰市和阿拉善盟的賞石業(yè)、錫林郭勒盟的民族服飾業(yè)、烏海市的書畫業(yè)等等。尤其是阿拉善盟的賞石業(yè)，已在巴彥浩特鎮(zhèn)的黃金地段建起占地 5 萬平方米的全國最大最好的奇石文化旅游城，固定的奇石 經(jīng)營戶就有 400 多戶，年貿(mào)易額達(dá) 1 億多元。赤峰市的巴林石受到國內(nèi)外賞石界和收藏家的追捧和青睞，僅巴林石集團(tuán)年銷售額每年就達(dá) 2 億多元。 二 2010 年按照全球各國在藝術(shù)品拍賣收益的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國排名全球第一。中國已經(jīng)成為全球藝術(shù)品市場的重要組成部分。 2010 年我國藝術(shù)品市場的整體規(guī)模繼續(xù)呈現(xiàn)快速增長，市場交易總額達(dá)到1694 億元。比 2009 年增長 41%。根據(jù)歐洲美術(shù)基金會的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2010年我國藝術(shù)原創(chuàng)作品和古董藝術(shù)品的交易總額為 989 億元，占全球市場份額的23%，首次超越英國上升至全球第二位，實(shí)現(xiàn) 了歷史性的突破。同時，中國藝術(shù)品拍賣市場在 2010 年也實(shí)現(xiàn)了跨越式增長，全年拍賣藝術(shù)品 30 萬件，成交 23萬件，總成交率 75%，總成交金額達(dá)到 589 億元，比 2009 年增長了 177%。 中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，國力的日益強(qiáng)盛。投資資金的轉(zhuǎn)移，部分原來投資房地產(chǎn)、股票及 其他 行業(yè)的資金流入到藝術(shù)品市場；中國文化的價值正在被發(fā)掘與重新評估，很多手中 握有閑散資金的人為了提升文化品位，也將資金投入到 玉 4 石等工藝品 的收藏中。 綜上所述，無論是 國家藝術(shù)品市場還是內(nèi)蒙古本地藝術(shù)品市場 ，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的微觀背景 本項(xiàng)目選址在 內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特前旗 烏拉山鎮(zhèn) ，之所以選擇在此，主要是 烏拉特前旗 當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。 第一、區(qū)位優(yōu)勢。 烏拉特前旗地處阿拉善盟、烏海、巴彥淖爾經(jīng)濟(jì)區(qū)與呼市、包頭、鄂爾 多斯三角經(jīng)濟(jì)區(qū)之間的銜接通道中 ， 是內(nèi)蒙古西部與中部 交通運(yùn)輸與連接的必經(jīng)通道。內(nèi)蒙古關(guān)于呼包鄂三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及沿黃經(jīng)濟(jì)帶 的規(guī)劃，將會給 烏拉特前旗 帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。作為連通 內(nèi)蒙古東西部 城市群的交通樞紐， 烏拉特前旗已基本形成 鐵路、國道、高速公路等 交通網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的良好地理?xiàng)l件以及發(fā)展大型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的受眾群體基礎(chǔ)。 第二、原材料產(chǎn)地優(yōu)勢。 2006 年，一座露天玉礦忽然出現(xiàn)在世人眼里。已探明儲量 立方米 ， 礦山裸露部分 3000 萬立方米 。 2007 年 11 月 17 日，新華社向世界宣布，內(nèi)蒙古發(fā)現(xiàn)的露天玉礦 被國家正式定名為 “佘太翠 ”。 這就是地處烏拉特前旗的大型露天玉礦。 立方米，光是這個數(shù)字就足以令所有的礦業(yè)人士血液沸騰，要知道 5 在平時玉礦開采者們都是循著星星點(diǎn)點(diǎn)的資源進(jìn)行開采，也就是說只要有一點(diǎn)點(diǎn)玉的蹤影就可以吸引無數(shù)的人不斷進(jìn)行追蹤。相比之下，我們可想而知 立方米是何其豐富的玉礦資源。而這座令人震驚的玉礦礦山海拔最高為 1815 米，其儲量之多、塊度之大、硬度之高及質(zhì)地之致密，令專家和業(yè)內(nèi)人士驚嘆不已。依托此玉礦、在短短的幾年中 烏拉特前旗玉石、根雕 已經(jīng)發(fā)展起了生產(chǎn)加工企業(yè)70 余家，銷售企業(yè) 100 余家。 不僅如此， 內(nèi)蒙古作為礦產(chǎn)資源大省，作為新興礦產(chǎn)資源的觀賞石資源亦相當(dāng)豐富。 阿拉善盟的奇石 市場已經(jīng)形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，根雕、化石、黃河石等也已經(jīng)收到很多收藏愛好者的追捧。 第三、消費(fèi)市場優(yōu)勢。 近幾年，隨著內(nèi)蒙古人均 節(jié)節(jié)攀升，尤其是鄂爾多斯市人均 經(jīng)超越北京、上海、成為大陸地區(qū)人均 高的城市，帶動呼包二市消費(fèi)水平提升的同時物價水平明顯提高。 因?yàn)樵谌嗣裆钏教岣叩谋澈螅袷肮に嚻肥袌鲆驳玫搅朔睒s。大量的藏家涌現(xiàn)。并且一大部分的民間游資也從房地產(chǎn)、股市等行業(yè) 退 出，投資到更有升值潛力和 文化價值的玉石、工藝品、字畫等市場。 盡管如此，對比 阿拉善盟 、烏海等地的文化市場 ， 烏拉特前旗這個佘太玉的產(chǎn)地， 目前尚沒有一個 以玉石原材料集散、產(chǎn)品加工、銷售為一體 的大型集聚基地。從當(dāng)前 內(nèi)蒙古 已經(jīng)形成規(guī)模和正在規(guī)劃建設(shè)的類似項(xiàng)目來看， 阿拉善盟有奇石文化旅游城、烏拉特中旗也有文化市場，并且有相關(guān)的奇石工藝品協(xié)會。而占據(jù)原材料產(chǎn)地的烏拉特前旗 卻沒有一個像樣的集開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)和 物流 為一體的基地，這是不符合市場發(fā)展需要的。隨著 呼包鄂三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及沿黃經(jīng)濟(jì)帶 的擴(kuò)張，將 此三地 的繁華都市中心有效延伸 烏拉特前旗 ，已經(jīng)勢在必 行。 6 第四、 旅游資源 “ 八百里河套米糧川 ” 巴彥淖爾市農(nóng)牧業(yè)發(fā)展歷史悠久，河套平原享譽(yù)國內(nèi)外，它是亞洲最大的一首制自流灌區(qū)和國家重要的農(nóng)畜產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。這里地勢平坦，土地肥沃，日照充足，灌溉便利，早在秦漢時期就開始移民開發(fā)，被譽(yù)為內(nèi)蒙古西部最大的糧倉。 近年來，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展和各級領(lǐng)導(dǎo)對旅游業(yè)認(rèn)識的不斷深化，我市的旅游業(yè)方興未艾，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭。實(shí)現(xiàn)了從無到有，從接待型向產(chǎn)業(yè)型轉(zhuǎn)變的歷史性跨越。 巴彥淖爾市旅游資源獨(dú)具特色 ,百年教堂、秦漢長城、聞民世界而古老的陰山巖畫、國家重點(diǎn)保護(hù)文 物。陰山地帶鐫刻涂繪在巖石上的古代圖畫，共發(fā)現(xiàn) 1 萬余幅。這些古代藝術(shù)明珠可與世界上任何地方的巖畫媲美。巖畫的題材極為豐富，總體反映了古代狩獵游牧民族的社會生活。其中，動物巖畫居于首要地位，狩獵的畫面占有特殊地位，可以看到各種各樣的獵手、武器、狩獵對象、方式，狩獵民族的心理狀態(tài)。特別是還有若干處天體景象巖畫，在世界其它巖畫區(qū)是少見的。 紅教 古語譯為 - 神母洞）是內(nèi)蒙古地區(qū)紅教派喇嘛唯一的活動場所。廟宇始建于 1789 年，占地 1500 畝，以它特殊地位和神話傳說，雄偉建筑，吸引了無數(shù)宗教人士 、信教牧民、考古和旅游者。阿貴廟奉其創(chuàng)始人 盛時期有喇嘛 400 多人，每逢大祭祀日，各地教徒、游客云集，多達(dá)數(shù)千人。在它的周圍有五個奇特的天然巖洞，每個巖洞各具特色，各種彩塑閃閃發(fā)光，栩栩如生，是研究內(nèi)蒙古西部區(qū)的寶貴資料。 洪羊洞洞深 30 米，寬 3 米，高 ，自然防護(hù)層 50 米，其東南山上有傳說中的李陵碑，溝口有趙長城和烽火臺，洞北是阿貴廟，東西兩涯上，布滿巖畫。 7 大樺背因山背面多生樺樹而得名，從山口到腹地，約 20 公里山路。這里峰回路轉(zhuǎn)，景色秀麗，遒勁挺拔的松柏依山傍水， 泉水晶瑩碧澈。 宏偉壯觀的三盛公黃河水利樞紐工程、三盛公黃河大鐵橋、新建的丹東 - 北京 - 拉薩高速國道跨黃河特大公路大橋、雞鹿塞、巴彥淖爾盟博物館、古城遺址及漢墓群、沙漠奇觀、大小湖泊星羅棋布 , 地處烏拉特前旗的烏梁素海、沙漠腹地的傲勒孫湖、三湖度假村等大小湖泊有上百處，水域面積占地達(dá) 50 多萬畝，湖面上生長著茂盛的蘆葦和薄草，湖水中生息著 20 多個魚種；有 130 多種珍禽異鳥，大天鵝、疣鼻天鵝、斑嘴鵜鶘等國家重點(diǎn)保護(hù)動物在這里安家落戶。每當(dāng)春夏來臨之際，百鳥爭鳴，蘆波蕩漾，山水草原與藍(lán)天白云連為一體。景 色迷人，兩岸一望無際的烏拉特大草原，牛羊成群，牧歌聲聲，一派蒙古族游牧景象，讓人一飽眼福，留戀忘返。 旅游資源的大力發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全國各地來此旅游的人帶動了商業(yè)的繁榮，也為我們玉石、根雕項(xiàng)目的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。為此項(xiàng)目的成功實(shí)施奠定了基礎(chǔ)。 第三節(jié) 項(xiàng)目的市場環(huán)境分析 本項(xiàng)目選擇的 玉石 與工藝禮品行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理?xiàng)l件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾， 并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、娛樂和學(xué)習(xí) 、旅游游玩 的重要場所。 然而，從目前烏拉特前旗佘太玉的市場來看，亦存在一些問題。 8 佘太玉礦 除儲量巨大之外， 礦物本身的成色、品位 也都俱佳， 還有很重要的一點(diǎn)就是水紋地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、環(huán)境地質(zhì)條件等開采條件 優(yōu)越。 這將是影響開采安全、成本高低的重要因素。 雖然有如此多得優(yōu)越條件，但是圍繞佘太翠玉礦的加工生產(chǎn)等下游企業(yè)并未形成規(guī)模，主要原因就是人們對佘太翠玉的認(rèn)識度并不高，很多人并不知道有此種玉，知名度不高嚴(yán)重影響了佘太玉礦相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 放 質(zhì)量對于相對稀缺和富有收藏價值的 玉石 工藝品來說尤為重要。 對于玉石這類非再生資源來說，做出精品尤為重要。 在生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)的 大量 傳統(tǒng)的手工作坊式的 加工企業(yè) 無論在 取材， 產(chǎn)品的題材，質(zhì)量等方面無法保證精益求精 ，僅達(dá)到初級產(chǎn)品的階段 。 隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善， 玉石及 工藝品生產(chǎn)經(jīng)營中小生產(chǎn)與大市場的矛盾日益突出。一些簡單的作坊式的生產(chǎn)企業(yè)，將產(chǎn)品賣給當(dāng)?shù)芈糜吸c(diǎn)的工藝品商店，或者直接到游客比較集中的場所進(jìn)行兜售，呈現(xiàn)出一種無序狀態(tài)。 產(chǎn)品品種單一 , 質(zhì)量參差 不齊 , 創(chuàng)新產(chǎn)品少等現(xiàn)象普遍存在。一方面， 玉石及 工藝品作為一種實(shí)體性產(chǎn)品 ,不可能全部達(dá)到 “成批生產(chǎn) ”的要求。另一方面，盡管傳統(tǒng)產(chǎn)品的技術(shù)性要求高 , 但實(shí)際上缺乏相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人才和熟悉市場的專門的營銷管理人才 ,市場發(fā)育不足且競爭無序。這樣， 就很少有投資主體積極地投入到玉石及 工藝品的市場開發(fā)中。導(dǎo)致的直接結(jié)果就是 玉石等 工藝品缺少一條完整齊 9 全的產(chǎn)業(yè)鏈，不能形成產(chǎn)業(yè)化。于是，有些不良業(yè)者片面追求經(jīng)濟(jì)利益，生產(chǎn)假冒偽劣產(chǎn)品，以次充好，形成惡性循環(huán)，對 玉石及 工藝品的發(fā)展帶來極為不利的影響。 保護(hù)脫節(jié) 市場經(jīng)濟(jì)條件下 , 把文化視為一種商品作為產(chǎn)業(yè)來興辦已成為人們的共識 , 但現(xiàn)實(shí)是民族文化產(chǎn)業(yè)的開發(fā)程度不同 , 總體開發(fā)不平衡。旅游熱點(diǎn)地區(qū)普遍受到過度開發(fā) , 有的甚至是 “掠奪式開發(fā) ”。近年來，內(nèi)蒙古的旅游業(yè)發(fā)展迅速，草原旅游成為旅游熱點(diǎn)，相應(yīng)的， 內(nèi)蒙古 特色工藝品也成為搶手貨。但其中卻存在不少問題。許多從業(yè)者只追求經(jīng)濟(jì)利潤，完全忽略 玉石及 工藝品的文化內(nèi)涵，還有的追求樣式的新、奇、特，不顧民族傳統(tǒng)，不尊重民族文化，肆意更改工藝品的造型，進(jìn)行胡亂的重組和拼接，破壞了工藝品應(yīng)有的藝術(shù)與文化價值。 綜 上可見，在 內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰飛的時下，在擁有眾多玉石及工藝品投資和消費(fèi)人群的呼市、包頭、鄂爾多斯這樣的受眾群體、佘太翠玉這樣大型的玉石礦藏基地， 以及便利的交通條件，但 烏拉特前旗 卻迄今沒有一個 成型的 玉石 與工藝禮品集 散 基地。這為項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施 奠定了基石 。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位 本項(xiàng)目的定位是“立足 內(nèi)蒙古 西部， 按照 “ 資源集約化、經(jīng)營規(guī)?；?、運(yùn)作產(chǎn)業(yè)化、銜接鏈?zhǔn)交?” 的國際經(jīng)營理念，將 玉石 原材料集散交易 玉石 加工 玉石 經(jīng)營 玉石 展示 玉石 拍賣、交易 玉石 出口等各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整 合并全面開 10 發(fā) ，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的 玉石 根雕 與工藝禮品產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵， 打造西北地區(qū)玉石、根雕集散地， 使其成為 烏拉特前旗 全新的文化休閑與旅游購物中心，將資源優(yōu)勢發(fā)展為產(chǎn)品優(yōu)勢。 1、“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地” 產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，本項(xiàng)目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過市場檢驗(yàn)和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服 務(wù)企業(yè)利用集聚 基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場開拓的成本和投入，提高產(chǎn)品的附加值。 2、“文化內(nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心” 本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是 立足內(nèi)蒙，著眼全國，走向世界的高端產(chǎn)品 。 因?yàn)?玉石產(chǎn)品 本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從 業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的 玉石 和工藝禮品產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，進(jìn)一步 擴(kuò)大 對周邊地區(qū)的帶動和輻射。 11 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢 綜合考慮本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目具有十大競爭優(yōu)勢： 1、區(qū)域優(yōu)勢 從 內(nèi)蒙古 的整體區(qū)位來講，項(xiàng)目選擇的地點(diǎn)彌補(bǔ)了 內(nèi)蒙古佘太 玉 中 產(chǎn)地市場的一個空白，因此，不僅 增強(qiáng)了佘太 玉市場的推廣力度 ，也為項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)留了廣闊的空間。而從 內(nèi)蒙古 的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項(xiàng)目落戶后，可以成為帶動全旗 及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，成為 加快佘太 玉等 系列產(chǎn)品成為走向全國的又一知名品牌 。同時，由于 烏拉特前旗毗鄰呼包鄂三角經(jīng)濟(jì)區(qū)， 由 此帶來的巨大的投資和消費(fèi)市場 將會 對項(xiàng)目 起到積極的 推動 作用，反過來，也為項(xiàng)目的未來運(yùn)作成功，奠定了基礎(chǔ)。 2、交通優(yōu)勢 項(xiàng)目所處的 烏拉特前旗 ，緊鄰 110 國道，與 京藏 高速公路 烏拉山 出口僅有不足 5 分鐘車程。 從銷售市場到生產(chǎn)加工檢測基地的確立直線 里， 如此便利的交通條件，使得項(xiàng)目 更具 吸引消費(fèi)群體、帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及便捷的物流服務(wù) 互 相映襯、相輔相成 。 3、規(guī)模優(yōu)勢 項(xiàng)目總占地面積為 16 萬 平方米，總建筑面積約 平方米，在 內(nèi)蒙古 來說雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個區(qū)域性商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)集聚基 12 地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。 4、定位優(yōu)勢 項(xiàng)目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實(shí)際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點(diǎn)，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項(xiàng)目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項(xiàng)目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起 來的成熟社區(qū)環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目自身的成功運(yùn)作。 5、功能優(yōu)勢 本項(xiàng)目并不是簡單意義上以房地產(chǎn)開發(fā)為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 項(xiàng)目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計(jì)到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂，因此，不同需要的客戶都可以在本項(xiàng)目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計(jì)了面積適合的開發(fā)設(shè)計(jì)工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項(xiàng)目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目強(qiáng)大的功能優(yōu)勢。 6、營銷優(yōu)勢 本項(xiàng)目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游 概念、展會經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項(xiàng)目具有強(qiáng)大的營銷優(yōu)勢。 7、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 13 玉石、奇石 、 根雕、 工藝禮品乃至整個中國文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流的新寵。 8、政策優(yōu)勢 由于本項(xiàng)目的選題完全符合 內(nèi)蒙古自治區(qū) 政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補(bǔ)了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以市旗 兩級政府對項(xiàng)目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進(jìn)而使進(jìn)入項(xiàng)目的商家受惠。 9、管理優(yōu)勢 本項(xiàng)目 建設(shè)單位成立專業(yè)管理公司的方式， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)采用租售兩種方式即統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管 理、統(tǒng)一加工示范園區(qū)，分別銷售，發(fā)揮各商戶的積極性。從而確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 一、項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商 會友 ”。 歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級政府對于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。這樣， 可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價值增值空間。 14 所謂“以商 會友 ”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認(rèn)識和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接受通過商業(yè)行為促進(jìn)文化的交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。 二、項(xiàng)目建設(shè)的 原則 1、 特色 性 原則 前旗是佘太玉（翠）主產(chǎn)區(qū)，發(fā)展 特色 產(chǎn)業(yè) 是 項(xiàng)目成功 發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力 和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?qiáng)。 突出文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項(xiàng)目的特色。 2、先進(jìn)性原則 項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)具有一定的前瞻性，要能適應(yīng)國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費(fèi)群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項(xiàng)目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合 ，商貿(mào)與旅游相結(jié)合 。 3、經(jīng)濟(jì) 性原則 項(xiàng)目建設(shè)的目的 是為了帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益， 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要 始終遵循 經(jīng)濟(jì)性原則 ：一是項(xiàng)目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下 ，力求降低項(xiàng)目投資；二是要 注重 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建設(shè)低效益或效益項(xiàng)目。從項(xiàng)目定位的確立就可以看出，本項(xiàng)目更加務(wù)實(shí)。 15 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 項(xiàng)目的功能規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、四 區(qū)域”。 所謂“一中心、一基地”表示本項(xiàng)目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項(xiàng)目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費(fèi)群體的良好互動；單純的“大眾”會使項(xiàng)目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。 “一中心”是 指“文化旅游中心”，“一基地”是指“ 玉石 與工藝禮品加工交易基地”。圍繞上述兩個主題，整個項(xiàng)目從功能上 將分為 五 個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、 珠寶玉石鑒定中心、 “展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)” 和“公共服務(wù)區(qū)”。 一、生產(chǎn)加工區(qū) 專為 玉石 和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進(jìn)入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)， 使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。 二、展示交易區(qū) 專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應(yīng)的交易區(qū)域進(jìn)行專業(yè)產(chǎn)品的交易。 16 三、文化旅游區(qū) 面向消費(fèi)市場，以參與體驗(yàn)為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項(xiàng)目游覽和消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項(xiàng)目成為 烏拉特前旗 又一群眾消費(fèi)、休閑和旅游的中心。 四 、公共服務(wù)區(qū) 本項(xiàng)目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域： 1、會議與創(chuàng)意演播中心 為充 分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運(yùn)營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響。 3、電子商務(wù)服務(wù)中心 項(xiàng)目建設(shè)單位將專為本項(xiàng)目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開 展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進(jìn)行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。 4、物流服務(wù)中心 面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運(yùn)輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項(xiàng)交易的開展。 5、 玉石及工藝品從業(yè)人員 公寓 園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。 17 五珠寶玉石檢測中心： 入住園區(qū)（內(nèi)蒙級別） 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目總占地面積為 16 萬 約 240 畝， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占地面積 1 萬，倉儲 10萬，加工 5 萬。 總建筑面積 ， 項(xiàng)目分兩期建設(shè)完成。 其中位于東風(fēng)大街以北麗都華庭小區(qū)以西的 二旅社自然巷規(guī)劃為玉石、根雕及工藝品 商業(yè) 街。位于烏拉特前旗烏拉山鎮(zhèn)以北 5 公里高速公路立交橋處規(guī)劃為倉儲、物流、加工園區(qū)。 一期建設(shè)規(guī)劃 (2012 年 ) 商業(yè) 1 萬、倉儲 2 萬、加工 1000 二期建設(shè)規(guī)劃（ 2013 年 ） 倉儲 2 萬 第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成 項(xiàng)目總投資 ，其中一期投資 9000 萬元：包括商業(yè)約 5000 萬，倉儲 2000萬，加工 1000 萬，其它 1000 萬。二期投資 3000 萬：包括倉儲 2000 萬，加工1000 萬。 18 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析是依據(jù)國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法，參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)行市場的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。 一、經(jīng)濟(jì)分析 1、生產(chǎn)規(guī)模預(yù)測 根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目從 2012 年 1 月開始實(shí)施，項(xiàng)目總投資 元（其中研發(fā)費(fèi)用 500 萬元），達(dá)產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)年產(chǎn) 4 萬件佘太玉（翠）品的規(guī)模。項(xiàng)目建設(shè)期 1 年，從 2013 年 1 月開始投產(chǎn) ,隨著項(xiàng)目的技術(shù)及生產(chǎn)工藝的成熟 ,預(yù)計(jì)在 2015 年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力 。項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)年份的達(dá)產(chǎn)系數(shù)分別為 30、80、 100。產(chǎn)品生產(chǎn)方案具體詳見下圖。 產(chǎn)品生產(chǎn)方案預(yù)測圖1 . 23 . 240 1 2 3 4201320142015萬 件 / 年年2、銷售價格預(yù)測 項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售價格均按不含稅價格計(jì)取，經(jīng)營期內(nèi)玉翠品的平均銷售價格為 1000 元 /件計(jì)算（出口價 150 美元 /件）。預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 4000 萬元。 二、項(xiàng)目成本、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析 1、成本預(yù)測分析（ 2011年） 輔材料采購費(fèi) 本項(xiàng)目主要原輔材料采購費(fèi)按消耗定額和預(yù)測市場價格確定，到達(dá)產(chǎn)年生產(chǎn)能力為 4萬件，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年吊運(yùn)費(fèi)用為 550萬元 。 19 動消耗費(fèi) 本項(xiàng)目主要燃料動力為水、電消耗。燃動費(fèi)根據(jù)消耗定額及現(xiàn)行價格計(jì)算，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年燃料動力采購費(fèi)用為 65萬元。 工及福利費(fèi) 本項(xiàng)目人員配置主要為生產(chǎn)人員、管理人員和銷售人員 ,年福利費(fèi)用按工資總額的 14計(jì)取。預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年項(xiàng)目員工合計(jì) 50 人 ,預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年工資福利總額為180萬 +（ 180 14%） =180+25=205萬 項(xiàng)費(fèi)用 各項(xiàng)費(fèi)用參考同行業(yè)企業(yè)的費(fèi)用水平進(jìn)行測算。 制造費(fèi)用：修理費(fèi)用（含物料消耗）按折舊額的 40%估算，折舊費(fèi)中建筑物、構(gòu)筑物折舊期限為 20 年，機(jī)器設(shè) 備年折舊期限為 10年，電子設(shè)備年折舊期限為5 年，折舊方法采用平均年限法，殘值率按 5計(jì)算，其它費(fèi)用按預(yù)計(jì)發(fā)生額進(jìn)行估算。預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年制造費(fèi)用為 管理費(fèi)用：工會經(jīng)費(fèi)和職工培訓(xùn)費(fèi)分別按工資總額的 2%和 別估算，項(xiàng)目內(nèi)研發(fā)費(fèi)按年銷售收入的 1估算，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)用分年攤銷計(jì)入管理費(fèi)用，其他費(fèi)用按預(yù)計(jì)發(fā)生額進(jìn)行估算。預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年管理費(fèi)用為 銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的 3%估算，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年銷售費(fèi)用為 120萬元。 成本費(fèi)用構(gòu)成分析 本項(xiàng)目批量生產(chǎn)期內(nèi)成本費(fèi)用主 要為原輔材料采購費(fèi)、燃料動力費(fèi)、人工福利費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用等。達(dá)產(chǎn)年總成本費(fèi)用為 元，其中固定成本 變成本 具體成本分析詳見下表） 20 達(dá)產(chǎn)年項(xiàng)目總成本費(fèi)用分析表 序號 科目名稱 單位 總成本費(fèi)用 占總成本費(fèi)用比重 1 生產(chǎn)負(fù)荷 % 2 原輔材料采購 萬元 3 外購燃料動力 萬元 4 人工福利 萬元 205 5 各項(xiàng)費(fèi)用 萬元 造費(fèi)用 萬元 其中 : 修理費(fèi) 萬元 折舊費(fèi) 萬元 其他制造費(fèi)用 萬元 理費(fèi)用 萬元 其中 : 研發(fā)費(fèi) 萬元 攤銷費(fèi) 萬元 其他管理費(fèi)用 萬元 售費(fèi)用 萬元 120 6 總成本費(fèi)用 萬元 中 : 固定成本 萬元 變成本 萬元 7 經(jīng)營成本 萬元 2、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析（ 2015年） 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年銷售收入 4000萬元，利潤總額 后利潤 體詳見下表。 項(xiàng)目利潤及利潤分配表 序號 科目名稱 單位 達(dá)產(chǎn)年 備 注 1 銷售收入 萬元 不含稅價收入 2 銷售稅金及附加 萬元 3 總成 本費(fèi)用 萬元 4 利潤總額 萬元 5 應(yīng)稅利潤 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后利潤 萬元 8 法定盈余公積金 萬元 計(jì)取比例 10 9 未分配利潤 萬元 21 3、投資利潤率 本項(xiàng)目總投資為 產(chǎn)年利潤總額為 計(jì)算，投資利潤率為 4、投資利稅率 本項(xiàng)目總投資為 產(chǎn)年利稅總額為 計(jì)算，投資利稅率 為 5、銷售凈利潤率 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入為 4000萬元，達(dá)產(chǎn)年凈利潤為 計(jì)算，銷售凈利潤率為 6、盈虧平衡分析 本項(xiàng)目實(shí)施后總生產(chǎn)能力的盈虧平衡計(jì)算如下（按達(dá)產(chǎn)年數(shù)據(jù)計(jì)算）： 產(chǎn)能力利用率） =固定成本 /（銷售收入 可變成本） *100 = 計(jì)算結(jié)果表明，達(dá)產(chǎn)第三年當(dāng)產(chǎn)量達(dá)到總生產(chǎn)能力 ，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)小于 65%時，項(xiàng)目就有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 可見本項(xiàng)目 抗 風(fēng)險能力較強(qiáng)。 22 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 第一節(jié) 項(xiàng)目管理模式 第二節(jié) 項(xiàng)目營銷管理 第七章 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項(xiàng)目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。 對于商業(yè)部分的三廢處理，