城中村改造項(xiàng)目可行性研究報告

1 贠 張村二組城中村改造項(xiàng)目可行性研究報告 第一章 編制依據(jù)及 項(xiàng)目概述 1、 可研報告編制依據(jù) 1）渭南市城市總體規(guī)劃（ 2011 2015年）； 2）渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃； 3）渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（ 2011 2015年）； 4）允張村二組城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案； 5）渭南市臨渭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于允張村二組城中村改造項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)； 6)各主管部門批準(zhǔn)的有關(guān)資料； 2、 所在地塊的現(xiàn)況 贠 張村二組城中村改造項(xiàng)目位于站北路中段北側(cè)，東臨站南工商所，南臨站北路，西臨站北路農(nóng)貿(mào) 市場，北臨紡機(jī)家屬院。該地塊用地面積 ，現(xiàn)居住村民 50 余戶，人口 200 多人，住房面積11000平方米，土地用途 原本 為安置本村出嫁女兒戶宅基地，大部分住房已被村民出租或轉(zhuǎn)讓。因早期村組建房未進(jìn)行合理規(guī)劃，部分村民違章建房現(xiàn)象嚴(yán)重，使得現(xiàn)有住房產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，道路、水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施極差，加上租房的外來人口增多，管理難度較大，嚴(yán)重影響了渭南城市面貌。 3、改造的 總體 方案 為改善我村組村民的 居 住條件，完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，進(jìn)一步 2 改變 渭南 城市面貌，經(jīng)全體村民會議討論通過，決定申請實(shí)施城中村項(xiàng)目改造。計(jì)劃 由村委會牽頭成立拆遷組， 將 贠 張村二組整體拆除，遵循渭南中心城市總體規(guī)劃的相關(guān)要求，依法報批報建，建設(shè)居民小區(qū)并成立社區(qū)。建成后的小區(qū)以 優(yōu) 先安置村組村民為主，剩余的部分住房可以對外出售。 4、 城 改 項(xiàng)目的簡介 贠張村 二組城改項(xiàng)目 用 地面積 ，由臨渭區(qū)站南辦 贠 張村委會（二組） 將該 幅 土地依法出讓給 渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 。 根據(jù)渭南市城中村 改造的有關(guān)要求與規(guī)劃部門的相關(guān)批示，擬建磚混多層兩棟，框架結(jié)構(gòu) 高層一棟，總建筑面積 20000余平米 。 項(xiàng)目總投資 3000 萬元，計(jì)劃自 2011 年 7 月 初 開工，至 2013 年 6 月 底竣工 ，歷時兩年 落 成。 該小區(qū)建成后，擁有專屬的休閑場地，完善的區(qū)內(nèi) 配套，可以極大改善原村組村民的住房現(xiàn)狀 。 同時， 由于 該 城改項(xiàng)目 西鄰農(nóng)貿(mào)市場，南臨站北路，對面不遠(yuǎn) 處 就是渭南火車站廣場，附近較多居住小區(qū)，配套設(shè)施齊全，交通環(huán)境便捷， 地理位置 優(yōu)越 ，投入使用后， 定 將成為渭南 城中村項(xiàng)目的亮點(diǎn)工程 。 5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積 代征道路面積 建設(shè) 面積 總 建筑面積 20000 積率 3 綠化率 25% 住宅套數(shù) 192套 4 第二章 項(xiàng)目 所處的 背景 1、 渭南市情 基本市情 渭南市位于黃河中游，陜西關(guān)中平原東部。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 10858 110 35，北緯 34 13 35 52。東與山西、河南毗鄰，西與西安、咸陽相接，南倚秦嶺與商洛為界，北靠延安、銅川接壤，南北長 里 ，東西寬 里，是八百里秦川最寬闊的地帶，位居新歐 亞 大陸橋的重要地段，是陜西省和西部地區(qū)進(jìn)入中東部的“東大門”。 渭南市下轄一區(qū)（臨渭區(qū)）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、 潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和渭南高新區(qū)， 196個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，其中建制鎮(zhèn) 107個，辦事處 13個， 3235個行政村。 2006年底總?cè)丝?546萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 土總面積 13134平方公里，其中耕地面積 總面積的 渭南市交通便利，西渭、渭潼、西禹 3條高速公路，隴海、西南、西延、西韓、南同蒲等 6條鐵路與 108、 310國道， 101、 106等 7條省道縱橫貫通，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。縣縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里 里，里，均居陜西省各市之首。渭南中心城市 距省會西安 60 公里，距咸陽國際機(jī)場 90 多公里。通訊便捷，固定電話用戶已達(dá) 100萬部，移動電話用戶 128萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶 居陜西省第二。 5 自然條件與資源 1） 地形地貌 渭南市地處我國內(nèi)陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形（仰瓦狀），自南向北分為五個自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在 330 2645米之間。 2） 氣候水文 渭南市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。除秦嶺山區(qū)外，年日照時數(shù) 2009小時 均氣溫 0以上積溫 在于10積溫 光能輻射量 平方厘米，是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為 199天 224天，年降水量 508毫米 608 毫米，年均降水量 570毫米。風(fēng)向以東北風(fēng)為主，年平均風(fēng)速 秒。 渭南市地表水資源量 下水資源量 全市水資源總量 立方米（扣除重復(fù)計(jì)算量），占全省水資源總量的 流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量 利用量 3） 動物植物 生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物 190 余科800多屬 2500余種，栽培植物 150多種，其中糧食作物 17種，經(jīng)濟(jì) 6 作物 7 種，蔬菜作物 34 種。野生動物 360 余種，其中鳥類 211 種，獸類 150 多種，屬于國家一、二級保護(hù)的珍稀動物 23 種。秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸馳名中外。 家禽家畜 20多種，人工栽培干鮮果樹種類 20種226個品種上，綠化樹種 20多種，觀賞植物 50科 120屬 400種 1000多個品種。林業(yè)用地 公頃，林木蓄積量 立方米，森林覆蓋率達(dá) 4） 礦產(chǎn)資源 渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏 51 種，可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源 38 種，其中能源礦產(chǎn) 3 種，煤、鈾、地?zé)幔唤饘俚V產(chǎn) 13 種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸；非金屬礦產(chǎn) 22 種，粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、大理巖、長石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲量 255 億噸，已探明儲 量 50 億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞名全國。鉬礦探明儲量 150萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉 噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。石灰石探明儲量 噸，大理石儲量 立方米，年產(chǎn)水泥 240 萬噸。分布在 9縣 (市、區(qū) )的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水 6萬噸，富含多種人體所需元素，被譽(yù)為“中國之最”。 5） 人文旅游 渭南市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神 奇 7 瑰麗。豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨(dú)厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物 21025件（組），旅游文物資源 5456處，列入保護(hù)和開發(fā)的文物旅游景點(diǎn) 619處，其中國家級 24處，居全省各市第二。有國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)兩處。以“奇險天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立， 72 峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。省級風(fēng)景區(qū)2處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū)，素 有“北國小三峽”之美譽(yù)；以橋陵為核心的橋陵風(fēng)景區(qū)，規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄風(fēng)，是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。 2、 渭南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “十 一 五” 發(fā)展 以來，渭南市緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以加快發(fā)展為主題，以項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，抓住加快中心城市建設(shè)、新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和服務(wù)業(yè)現(xiàn)代化等關(guān)系全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，團(tuán)結(jié)一心，奮力拼 搏，全市經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢。 農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯。初步形成了以糧棉油、果菜、奶畜、林果為主體的特色產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家優(yōu)質(zhì)小麥基地、陜西省唯 8 一的以秦川牛為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園，有國家蘋果生產(chǎn)百強(qiáng)縣5個，有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣 1個和商品魚基地縣 3個。全市現(xiàn)有水果面積 158 萬畝，其中綠色果品面積 86 萬畝，是陜西省最大的綠色果品生產(chǎn)基地。全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在 150萬噸以上，綠色果品、優(yōu)質(zhì)果品、加工專用果品比重逐年增加。全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在 200萬噸左右，棉花產(chǎn)量 7 萬噸，油料產(chǎn)量 噸，素有陜西 “糧倉”、“棉庫”之稱。果品冷藏庫容超過 20 萬噸，以澄城海升、合陽恒興、白水安得利、富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè)，年加工能力達(dá) 21萬噸，是陜西最大的果品冷藏群和全國最大的果汁生產(chǎn)基地。 現(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模。能源、化工、食品、建材、有色、機(jī)械、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，是陜西乃至全國重要的能源重化工基地。秦嶺、韓城、蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站，年發(fā)電 陜西省總發(fā)電量的 1/3強(qiáng)。以韓城、澄合、蒲白三大礦務(wù)局為主體、地方煤礦相輔助的煤炭工業(yè)，年產(chǎn)原煤 1191 萬噸。以渭河煤化工集團(tuán)、陜西華山化 工集團(tuán)公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè)，年產(chǎn)化肥 60 萬噸，約占全省產(chǎn)量一半。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團(tuán)為主的冶煉工業(yè)，年產(chǎn)鋼材 153萬噸，占到全省產(chǎn)量的近一半。以量子高科、容廈、榮國、利君恒心堂、美邦、博愛等制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè)發(fā)展較快，在全省具有重要的位置。渭南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)占地 31平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工、設(shè)備制造、電子信息等 6個產(chǎn)業(yè)園，近三年生產(chǎn)總值均增長 40以上，是全市經(jīng)濟(jì)增長最快的區(qū)域。韓城龍門生態(tài)工業(yè)園被 9 國家環(huán)?？偩执_定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園。 全社會 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長 ， 消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺，第三產(chǎn)業(yè)較快增長。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 長 居民消費(fèi)價格指數(shù)上漲 游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，接待游客人次、旅游綜合收入分別增長 信息、咨詢等新型服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)市場活力增強(qiáng)。長 吸引外商直接投資 3100萬美元，增長 地方財政收入增長加快，社會保障體系日趨完善。全市地方財政收入完成 長 就業(yè)和再就業(yè)工作力度進(jìn)一步加 大，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù) 鎮(zhèn)登記失業(yè)率 社會事業(yè)發(fā)展 各項(xiàng)社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研機(jī)構(gòu) 25 家，科技人員 多人。高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到12 家。民營科技企業(yè)發(fā)展到 350 家，技工貿(mào)總收入達(dá) 5 億元。各級各類學(xué)校 3132所，在校學(xué)生 中，全日制高等院校 2所，在校學(xué)生 業(yè)教育發(fā)達(dá)。各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校發(fā)展到 277所，年輸出各類技術(shù)人才 人?！拔寄霞脊ぁ笔顷兾魑宕舐毥唐放浦?，渭南技術(shù)學(xué)院成為全國“職教名校”。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)?，F(xiàn)有四個縣市區(qū)的 154萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險。全市共有醫(yī)療機(jī)構(gòu) 324個，從業(yè)人員 17169人，床位 10680張，4 個試點(diǎn)縣參合農(nóng)民 154 萬人，參合率 86%，醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達(dá) 渭南體育館設(shè)施良好，曾 10 成功多次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運(yùn)動會。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔多次出國演出，五味什字、千樹萬樹梨花開等文藝作品獲全國及全省“五個一工程”獎。 3、 城市發(fā)展現(xiàn)狀 渭南中心城區(qū)處于渭河沖積平原區(qū)，海拔 330 500 米， 地勢南高北低，氣候溫暖，年均氣溫 0以上積溫 4900，年降水量 520毫米 620毫米，年太陽總輻射 平方厘米 ， 年均風(fēng)速 秒。 渭南中心城市歷史悠久。自公元 360 年城池始建至公元 1934 年間，城市發(fā)展局限于 沋河 以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅 2平方公里，人口 2萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向 沋河 以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到 10 平方公里，人口 10萬人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。 改革開放以后，特別是撤地設(shè) 市十年來，隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯區(qū)域。目前，渭南市中心城市東西綿延 15公里，南北寬 2公里，建成區(qū)面積 有人口 成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶狀城市格局。 渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，以能源、化工、機(jī)械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設(shè)市以來，中心城市建設(shè)累計(jì)投入資金 13億元以上，完成了 60多項(xiàng)重點(diǎn)工 程，城 11 市基礎(chǔ)設(shè)施水平進(jìn)一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠 2座，日供水能力 10 萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6 萬噸；天然氣管網(wǎng) 55 公里，年供氣 600 多萬立方米；改建和新建廣場 3 個，城市公共綠地面積達(dá)到 90 公頃，綠化覆蓋率達(dá)到 有 24 家單位被命名為省、市級“園林式單位”；城市公交車輛 130 臺，公交線路 11條 213公里；城區(qū)出租車輛近千臺。 加快渭南中心城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。渭南市第二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時期的努力，把渭南建成西北地 區(qū)的社會進(jìn)步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實(shí)力雄厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，到 2020年，城市人口將達(dá)到 50萬人，城市建成區(qū)面積達(dá)到 50 平方公里。渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要提出，“十 二 五”時期，加強(qiáng)中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速 “西進(jìn)北擴(kuò)”步伐，力爭到 2015年，使中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 40平方公里以上，人口達(dá)到 45 萬人以上。重點(diǎn)是依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照適度超前、配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精品的思路，著重搞好道路、供排水、供電、供熱、供氣、綠化、治污等項(xiàng)目建設(shè)，逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。 4、項(xiàng)目 的 提出 渭南市是陜西省新興的中等城市，是陜西和西北進(jìn)入中東部的東 12 大門，交通方便，具有承上啟下的重要地位。 贠張村 二組 城中村改造項(xiàng)目 位于渭南市站北路中段北側(cè)，隸屬臨渭區(qū)站南辦事處管轄，周圍社會設(shè)施齊全，交通方便，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 建設(shè)該項(xiàng)目首先是改善了 贠張村 二組 50多戶村民的居住環(huán)境，是一項(xiàng)重要的民生工程，具有重要的社會效益；其次，項(xiàng)目建成后，優(yōu)先安置被拆遷村民，其余 住房對外銷售，不但解決了城市居民的住房問題，也將成為城市發(fā)展的一個亮點(diǎn)工程，解決了這一地區(qū)長期以來環(huán)境條件差的狀況；第三，本項(xiàng)目所在區(qū)域處于渭南市房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點(diǎn)地區(qū)，可以把潛在資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)資本，實(shí)現(xiàn)城市資本的流通和增值。對完善城市形象、提高城市品味，提高城市實(shí)力、改善人民生活、渭南建設(shè)成為優(yōu)美、文明、繁榮的現(xiàn)代化城市打下良好的基礎(chǔ)。第四，該項(xiàng)目經(jīng)過了前期反復(fù)論證，各種技術(shù)問題和施工建設(shè)問題均已得到有效解決，經(jīng)過反復(fù)研究論證，提出了建設(shè)方案。因此，項(xiàng)目的提出符合有關(guān)要求。 13 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 和可行性 1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè) 滿足城市規(guī)劃要求 與 發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要 。 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知精神，城市要實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目 建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，以住宅 建設(shè) 為主，集中建設(shè)居民住宅 小區(qū)， 將加快市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。 項(xiàng)目建設(shè)是 解決中低收入家庭住房困難的需要。 渭南市作為擁有 548萬人口的大市，但城市建設(shè)緩慢，城市居民的住房困難問題一直是城市發(fā)展的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，也是容易引發(fā)矛盾的問題。加快渭南城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的大事之一。 贠 張二組城中村改造項(xiàng)目堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，優(yōu)劃規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案 ， 以人為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)超前，功能完善，項(xiàng)目建成后將切實(shí)解決該區(qū)域的環(huán)境問題和社會問題，為建設(shè)和諧渭南打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 14 項(xiàng)目建設(shè)是 滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的住房需求的需要 。 改革開放以來，社會經(jīng)濟(jì)快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費(fèi)水平也在不斷提高，特別是廣大農(nóng)村有相當(dāng)一部分先富起來的人已大量涌進(jìn)城區(qū)，從事經(jīng)營與服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，既發(fā)展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)，也帶來了共同富裕。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。人 們 收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進(jìn)了各檔次 住房消費(fèi)需求的不斷增長。因此， 贠 張二組城中村改造項(xiàng)目可以很好的 解決 村民的 住房需求，項(xiàng)目建設(shè)非常必要。 項(xiàng)目建設(shè)是拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 。 首先是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要， 1995年撤地設(shè)市以來的十 五 年，是渭南經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展最快最好的時期。渭南市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要動力在于投資，投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 70%以上，而消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率僅 30%左右 ， 也就是說，要實(shí)現(xiàn)渭南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須加大投資力度。加大對房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的投資，是近期拉到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面。其次是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需的需要。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，我國的出口受到嚴(yán)重影響，要保持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，只有在擴(kuò)大內(nèi)需上下功夫，而大力發(fā)展房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的有效手段。 2、 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 項(xiàng)目建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求 國務(wù)院關(guān)于解決城市 部分中低收入家庭 住房困難的若干意見中指出：住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城市 15 住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目 的開發(fā)完全按照市場規(guī)律運(yùn)作，從各項(xiàng)手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準(zhǔn)等所有程序皆符合 渭南市 有關(guān)城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)的法律、法 規(guī)和政策規(guī)定。 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目 ，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要求 ， 符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求 。 市場前景良好 委托西安 設(shè)計(jì)院 進(jìn)行高水平、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價格等方面定位準(zhǔn)確，符合當(dāng)?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷售價位合理，完全能夠滿足各個層次、各個類型消費(fèi)承受度。銷售前景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛在 市場挖掘和未來市場開發(fā)的角度上分析，該項(xiàng)目是有保 的、 可行的。 16 第四章 渭南市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與預(yù)測 1、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推 進(jìn)、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快 速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 全市現(xiàn)有 800萬元以上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 59家，物業(yè)管理企業(yè) 27家， 房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 不僅極大地改善了城市居民的生活條件，還帶動了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 2、 市場需求量預(yù)測 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大 量危舊房屋改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)展，渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求潛力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大會提出的建設(shè)小康社會 分 三步走戰(zhàn)略目標(biāo)和渭南市城 市總體規(guī)劃，到 2020年渭南中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 50平方公里以上，人口達(dá)到 50萬人以上。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積 30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，未來 9年內(nèi)，渭南中心城市將有 760萬平方米的住宅需求。按照渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要，到 2015年渭南市中心城市建成區(qū)面積達(dá)到 40平方公里，人口達(dá)到 45萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積 25平方米計(jì)算，未來 4年內(nèi)，渭南市中心城市將有 300萬平方米的住宅需求。由此可見，渭南中心城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大。 舊城改造及城中村改造新增需求 。 渭南城市前進(jìn)路以東 、火車站 17 附近 居住用房多為 70年代建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面不能滿足居民不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求，進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢在必行。 家庭投資的需求 。 隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們投資理財觀念的變化，部分富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮，把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動 。 3、 產(chǎn)業(yè)趨勢分析 經(jīng)過近年來的積累發(fā)展，渭南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)范化運(yùn)作水平明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理、科學(xué)決策和市場化運(yùn)營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進(jìn)一步加強(qiáng)，這為今后渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。渭南市委、市政府明確提出，在十 二五 時期要加快渭南市中心城市建設(shè)步 伐，完善提高中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地 產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的空間。 18 第五章 建設(shè)該項(xiàng)目的相關(guān) 分析 1、 項(xiàng)目實(shí)施單位 簡介 渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2009年 6月 1日經(jīng)陜西省工商行政管理局審核批準(zhǔn)，公司營業(yè)執(zhí)照注冊號： 610502100004393，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)，法人代表：宮建政，注冊資本金： 800萬元，辦公地址：渭南市臨渭區(qū)民主路中段回收公司內(nèi)。 公司下設(shè) 開發(fā)部、工程部、銷售部、 財務(wù)部 、前期物業(yè)管理部、辦公室的 五部一室， 擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術(shù)人員 25人，中高級職稱 20人，初級 5名。公司組織機(jī)構(gòu)齊全，技術(shù)、管理力量雄厚 ， 已形成了完 的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅(jiān)持 “ 以人為本，質(zhì)量第一 ” 的理念 ，堅(jiān)持品牌經(jīng)營，良性發(fā)展的模式，在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，積極加快和完善投資 城中村項(xiàng)目的改造 建設(shè)，具備了開發(fā) 員張二組城中村改造項(xiàng)目 的能力和基礎(chǔ)。 2、 主要建設(shè)條件 簡述 1）供水 在 該 項(xiàng)目 所處 地塊 東南角 有 水管線， 該 項(xiàng)目上水可從 該 干線引入。 2）雨水、污水排放 利用 站北路 現(xiàn)有 以就 近 排入。 3） 供電 由 該項(xiàng)目西北角 引入一條 10千伏電纜，接入項(xiàng)目內(nèi)配電室； 19 4） 供 熱 項(xiàng)目 建 成后，擬從 站北路 熱力公司 所 敷設(shè) 的 熱力管道干線接入。 5）燃 氣 項(xiàng)目 建 成后，向渭南市天然氣公司申請接入天然氣管網(wǎng)。 6）電信 項(xiàng)目 建 成后，向渭南市電信分公司申請敷設(shè)電信管線。 7）其他 該小區(qū)內(nèi) 的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 渭南正通 房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均 接至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 綜合來說 ， 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、 燃?xì)狻?通信等外部設(shè)施系統(tǒng)齊全，距離 較 近，保障性可靠，均可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。 3、設(shè)計(jì)方案 簡述 該項(xiàng)目 屬于城中村改造項(xiàng)目，建成后的小區(qū)主要 安置村組村民，因此在設(shè)計(jì)戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主，配套設(shè)計(jì)小面積的三室戶型 。 最北邊 1 號樓磚混六層，共 6 個單元，其中設(shè)計(jì) 4 個單位為兩室，面積在 90 平米左右； 2 個單元為三室，面積 115 平米左右。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)東南方位為 2 號樓，共 2 個單元，戶型以三室為主，面積在 125 平米左右。最南邊的設(shè)計(jì)為 3 號高層住宅樓，共 2 個單元，一梯三戶，面積區(qū)間在 88 平米 115 平米。位于 1 號樓多層與 3號樓高層之間，精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)休閑場地，面積 2000 余平米。力爭 20 在做好樓體設(shè)計(jì)的同時，注重小區(qū)內(nèi)的 環(huán)境，為住戶提供一個溫馨、舒適的居住環(huán)境。 4、 項(xiàng)目優(yōu) 、劣勢、機(jī)會分析 1） 項(xiàng)目優(yōu)勢 （ 1）本項(xiàng)目位于渭南市站北路中段，毗鄰陜鐵院，周邊銀行、菜市場、學(xué)校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全。 （ 2）站北路是連接渭南新老城區(qū)的主 街 道， 該 項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位較多，居住氛圍濃厚。 2） 項(xiàng)目劣勢 （ 1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成 文化 理念居住社區(qū)，給人整體 印象 檔次較低。 （ 2） 該 項(xiàng)目位于 渭南 市 區(qū) 東南方位，受 渭南城市 “西移北擴(kuò)”的規(guī)劃影響，部分客戶容易受到政策的影響而 選擇西北 地段。 （ 3） 該 項(xiàng)目周邊 整體 形象較差，規(guī) 模小，地塊、地貌不夠理想，對項(xiàng)目的品牌 提升和市場推廣 有 一定 影響。 （ 4） 該 項(xiàng)目不能提供 住房 按揭 貸款 ，市場環(huán)境 若 進(jìn)一步惡化，銷售周期將會延長，項(xiàng)目開發(fā)的資金壓力將會增大。 3） 項(xiàng)目機(jī)會 （ 1） 該 項(xiàng)目周邊的居住群體，對原生 活 地段的認(rèn)知、認(rèn)可所帶來的懷舊感，將成為 該 項(xiàng)目的 推廣 機(jī)會。 （ 2） 該 項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅戶型面積區(qū)間適中，對 于 購買能力較弱，但又有剛性購房需求的客戶群體而言存在消費(fèi)機(jī)會。 5、 項(xiàng)目定位 分析 21 1） 地理位置 分析 該 項(xiàng)目位于渭南市東南方位，在渭南城市規(guī)劃中偏東南，位置稍偏僻， 但 我們應(yīng)辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣 性， 努力去營造一種 安靜、優(yōu)雅的居住 氛圍 ， 加上日漸完善的配套設(shè)施 ，對于手中資金有限，但又想在渭南城區(qū)購房置業(yè)的 住戶 來講，是一種圓夢的機(jī)會。 2） 面積區(qū)間定位 在該項(xiàng)目設(shè)計(jì)住宅 面積 中， 合理的 面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu)勢。 88兩室和 115三室，對于 接受 該地段的購房群體而言，無疑具有較大的吸引力。 對于 購買能力較 差 的客戶，買房更看重的是實(shí)際的利用空間，同樣的使用功能， 在設(shè)計(jì)上提高利用率后 ， 將使購房成本減少，購房的計(jì)劃也就更容易實(shí)現(xiàn)。 3）銷售價格定位 要根據(jù) 該 項(xiàng)目自身的 實(shí)際情況，結(jié)合 項(xiàng)目周邊其它項(xiàng)目的整體情況，綜 合各方面因素，做到合理化、市場化的定價。 4） 目標(biāo)客戶 定位 根據(jù)該城改項(xiàng)目自身的特性，所處的地理位置，以及對渭南房地產(chǎn)市場購房群體的分析，可以初步確定 該 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要為以下幾類： 1） 該項(xiàng)目住房 主要為 贠張村 村組村民的 安置 用房； 2）在周邊居住 年限較長 ，具有一定購買力的工薪階層； 3）周邊 臨近 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的村民； 4）在渭南工作的有置業(yè)需求，購買力有限的外地年輕人 ； 5）常年在火車站附近做生意， 習(xí)慣于站北路居住環(huán)境的老住戶， 22 計(jì)劃改善居住條件的改善性客戶。 23 第 六 章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo) 思想 立足城市創(chuàng)衛(wèi)，構(gòu)建和諧環(huán)境 設(shè)計(jì)力求與城市的整體風(fēng)格和定位相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質(zhì)居住環(huán)境 ,力求人與人的和諧相處。本項(xiàng)目結(jié)合城市規(guī)劃的要求，力求做到建筑、小區(qū)、城市渾然一體。設(shè)計(jì)在滿足規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，適當(dāng)加大建筑后退紅線距離，均滿足規(guī)劃要求。同時在建筑造型上力求豐富多變，避免大片墻面對街道空間的單調(diào)感、壓抑感。 彰顯地塊優(yōu)勢，創(chuàng)建人文綠色 尋找諸多制約限制和有利因素，結(jié)合住宅項(xiàng)目自身特點(diǎn)尋求適合于本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構(gòu)圖中心，行列式的布局令全部住宅 都能面向內(nèi)部綠地，爭取做到戶戶均能見綠，將小區(qū)綠化與城市有機(jī)結(jié)合。 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 注重規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)可行性 滿足住宅的居住性、適用性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅，以滿足不同的居住需要。 加強(qiáng)空間圍合 ， 提高居住安全性 小區(qū)按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地 分為不同的空間序列，并通過小區(qū)主次入口的塑造，以及組團(tuán)、院落、 24 單元入口的標(biāo)志性引導(dǎo)，再由景觀綠地的 配合，進(jìn)一步加強(qiáng)居住區(qū)內(nèi)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全品質(zhì)。 增強(qiáng)小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動態(tài)體系進(jìn)行規(guī)劃。注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。 堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃 ，使居民最大程度接近自然，享受自然，保證居民的身心健康。 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套 建設(shè)的原則。 規(guī)劃立足實(shí)際，面向未來，按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局。針對渭南市經(jīng)濟(jì)適用房市場需求，正確處理規(guī)劃中社會效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合。 3、項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) 力求使小區(qū)與城市形成有機(jī)、統(tǒng)一的整體。 具有完整、清晰的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)和層次豐富的公共空間及景觀環(huán)境。 25 具有完善的公共設(shè) 施，為居住者提供安全、健康、舒適 的居住生活場所。 為居住者提供一個識別性強(qiáng)的、能夠認(rèn)同的生活居住環(huán) 境。 26 第七章 創(chuàng)建 渭南 優(yōu)秀 城中村改造 項(xiàng)目的措施 1、節(jié)能保溫措施 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目， 建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì) ， 均貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破 壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 節(jié)能 措施 圍護(hù) 結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150料密度280外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) 級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) 級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) 級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k= 節(jié)能 措施 、 新材 料、 新 工藝的應(yīng)用 27 在 建設(shè)過程中，大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。排水管采用 件；屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎么趴ㄈ細(xì)獗?；電表為磁卡電表；水表采用遠(yuǎn)程控制裝置； 變壓式通風(fēng)道等技術(shù)的應(yīng)用。 2、 工程 建設(shè)中對 環(huán)境影響的 處置 施工 中的 污染源 、 噪聲污染 來源于施工場地噪聲 ， 主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲 。 B、 施工 中 揚(yáng)塵 主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。 C、 廢水污染 包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗 水。 D、 固體廢棄物 主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 工程建設(shè)中對 環(huán)境影響 的處置措施 28 通過對施工 中 影響 環(huán)境各種源頭 的分析，施工期主要污染 依然 為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到： A、 現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車 輛 的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民 住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響 。 B、 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求 。 C、 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時” 。即 環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主 體 工程同時設(shè)計(jì)，同時施工，同時交付使用 。 D、 建筑垃圾及時清理，文明施工 ， 在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音 。 3、 勞動安全 與消防安全 工程建設(shè)中的勞動安全與消防安全的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的哪些對勞 動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 勞動安全 A、危害因素和危害程度分析 a、有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類， 29 易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。 b、危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能對人身 造成 的危害。 B、安全措施 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： a、在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 b、對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。 c、對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 消防安全 主要分析工程在建設(shè)過程中與投入使用后可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 A、 火災(zāi)危險性分析 分析 工程在建設(shè)過程 中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險性等。 B、了解 項(xiàng)目周圍消防設(shè)施狀況 30 了解項(xiàng)目 周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與項(xiàng)目 的距離等，確定項(xiàng)目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。 4、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程， 該 項(xiàng)目 在時間和空間上盡可能的組織平行搭接施工 。 該 工程計(jì)劃自 2011年 7月 初 開工，至 2013年 6月 底 竣工，總工期 2年。 工程 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排如下 ： 2011年 5月 ，項(xiàng)目 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展局 備案， 辦理項(xiàng)目建設(shè)用地審批手續(xù) 2011年 6月， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案獲批 ，辦 理建筑 工程規(guī)劃許可證； 2011年 7月，取得 建筑 工程施工許可證，項(xiàng)目進(jìn)入工程施工階段； 2011年 7月 12月， 1號樓（磚混多層）主體封頂， 2號樓（磚混多層）建設(shè)正負(fù)零。 2012年 1月 2012年 6月， 1號樓完成室內(nèi)外安裝工程， 2號樓主體封頂， 3號樓（框架高層）完成基礎(chǔ)部分。 2012年 6月 2013年 4月 ， 2號樓、 3號樓完成室內(nèi)外安裝工程。 2013年 6月底前，完成道路、綠化等其他配套設(shè)施工程。 31 第八 章 項(xiàng)目投資估算 贠張村 二組城中村改造項(xiàng)目建設(shè)用地 ，擬建住宅樓 3棟，其中 1#、 2#樓為多層住宅， 3#樓為高層住宅，總建筑面積 20000余平方米。因拆遷原村組村民住房 50 余戶，拆遷安置方案以面積置換為主，貨幣補(bǔ)償為輔。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，拆遷建筑面積 9800 余平米，實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換，其余 10200平方米可以面向市場銷售 。 1、項(xiàng)目 開發(fā) 成本估算 1）目前已投 入 拆遷費(fèi)用： 160萬元。 2）前期工程費(fèi)用： 40萬元。 包含 規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 等。 3） 房屋開發(fā)費(fèi)： 1100元 / 20000 =2200萬元。 包含 建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化 等費(fèi)用。 4）城市配套設(shè)施費(fèi)用： 120萬元。 5）開發(fā)費(fèi)用： 60萬元。 包含管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、其他費(fèi)等。 6）不可預(yù)見費(fèi)用： 50萬元。 成本估算： 160+40+2200+120+60+50=2630萬元。 2、項(xiàng)目銷售估算 產(chǎn)權(quán)置換面積 9800平米，其余 10200平方米可以面向市場銷售。按照本區(qū)域 2900 元 /的銷售均價來計(jì)算： A、 住宅銷售額： 2900元 / 10200 =2958萬元。 B、住宅銷售稅費(fèi)： 32 1） 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅及教育附加： 2958萬元 163萬元 。 2） 印花稅： 2958萬元 15萬元 。 C、 銷售利潤估算 ： 295816350萬元 3、 項(xiàng)目 投資評價 1） 項(xiàng)目總投入約： 2630萬元 2） 銷售回款總額： 2958萬元 3） 銷售利潤： 150萬元 4） 項(xiàng)目投資利潤率約為： 6 % 以上數(shù)據(jù)分析為 該 項(xiàng)目 目前 銷售均價初步估算 結(jié)果 ，整體估算較為保守，項(xiàng)目銷售單價 根據(jù)市場銷售前景，實(shí)際 還有可提升空間，項(xiàng)目開發(fā)成本也有降低的空間。因此 ， 在項(xiàng)目實(shí)施期間，如能做好超前的設(shè)計(jì)，高效的管理，并嚴(yán)把工程 質(zhì)量、成本控制 關(guān)，隨市場的波動及時調(diào)整經(jīng)營方針，不斷提高自身素質(zhì)，管理水平， 該項(xiàng)目 也將 會帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 33 第 九 章 資金籌集 計(jì)劃 工程 建設(shè) 中 ，資金問題是 項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資