地塊收購可行性研究報告

1 地塊收購可行性研究報告 1. 項目背景 報告編制目的 1、 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、 對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見。 3、 結合 市場 的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。 4、 對項目進行投資分析和風險分析。 5、 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 項目概況 地塊基本條件 基地位于 南京城東板塊 白下區(qū) ，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學以東。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。 地塊編號： 項目四至： 光華路以北、友誼河以 西、解放軍理工大學以東； 用地面積： 50 畝 ； 實際出讓面積： 33350 平方米； 規(guī)劃用地性質： 住宅 建筑容積率： 建筑面積： 56695 平方米； 2 土地交付條件及土地使用權出讓年限 土地交付條 件 : 拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、 氣等）均以現狀為準； 土地使用權出讓年限： 70 年； 項目資源分析 方向 資 源 照 片 東 東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質較好 ，但缺少特色和維護 南 南面是光華路，光華路南側是四方新村，光華路北側為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正 在經營中） 西 西面南端現有一加氣站和加油站，主 要和解放軍理工大學緊臨 北 地塊北面 現 為南京總參干休所小區(qū) 3 基地資源評估表 結論： 地塊 屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。 地塊所屬位置屬城郊結合部， 本案南面直對城東最大的拆遷安置小區(qū)之一 四方新村，人員復雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務工人員居住地， 社會治安、環(huán)境一般 。 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內部資源缺乏； 地塊位于城東板塊， 雖 隨著城市的不斷發(fā)展目前也 屬主城區(qū) ，但本案目前周邊現狀多為外地來寧的打工著居住，且實際 離 新街口 主城區(qū) 也 較遠， 無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對比較差的位置。 地塊南側的 商業(yè)如 羊肉館 等經營雖 好，但 檔次不高， 對項目建成后的出街形象造成一定影響。 根據基地分項評估，綜合評估基地級別為中等。 本案位于城郊結合部，各項開發(fā)條件 一般， 項目價值有待進一步挖掘。 權比細目 優(yōu) 良 中等 一般 較差 土地級別 自然景觀 環(huán)境污染 交通情況 生活配套 學區(qū)情況 社會治安 社會人文 區(qū)位形象 人工開發(fā) 4 2. 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 2008 年 全國 房地產市場回顧 2008 年房地產市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產市場調整始于 2007 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。經過 1 年的調整期，當前房地產市場已經出現供大于求的狀況， 70 大中城市房價自 8 月份開始出現環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現下降。2008 年房地產市場運行狀 況呈現以下 六 個特征： a) 房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加 。 2008 年 1，商品房銷售面積 平方米，同比減少 增幅減少 十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上 。 同時，商品房空置面積結束自 2007 年下半年以來的負增長， 截止 11 月底，平方米，同比增加 b) 房地產開發(fā)投資意愿下降 。 受需求市場低迷的影響， 08 年 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均為同比負增長。 2008 年 1房地 產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 平方米，同比減少 增幅比去年同期減少 百分點； c) 房價出現近 10 年來首次下降 。 08 年 8 月份 70 大中城市房價出現近 10 年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數量逐步增多。 從環(huán)比 看， 2008 年 70 大中城市房屋銷售價格下降 d) 加大住房保障建設 。 2008 年， 加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一 ， 經濟適用房投資增加 和 廉租房建設 的 加快 ，對商品房市場存在一定的沖擊 。 5 2009 年國內房地產市場趨勢預測 a) 商品 房屋空置面積會有較大幅度增加 。 b) 房地產開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現負增長 。 c) 房地產開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加 。 d) 2009 年 年底房價將 止跌企穩(wěn) 。 雖然國際大環(huán)境和國內小環(huán)境的經濟發(fā)展不容樂觀，但中國 “保增長” 的 4 萬億資金投入、 08 年底各項推動房地產產業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產剛性需求以及大量民間資本等 ， 都對 09 年 房價的穩(wěn)定起到積極作用。預計 隨著 2009 年 第 3 季度宏觀經濟 的 回暖， 房地產市場將 有可能 在 09 年底真正 止跌企穩(wěn) 。 南京市房地產市場分析 2008 年南京整體市場情況分析 a) 成交量全方位大幅萎縮 。 2008 年全市商品住宅累計成交 42401 套，與 2007 年相比，環(huán)比下滑 全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮， 雖然 江北、江寧及河西 新三區(qū)市場價格調整的幅度較 傳統(tǒng) 中心高 ，但仍無法拉升全市成交量 。 6 備注：消化率、 余房消化周期均按 2008 年成交套數計算。 b) 浦口、江寧、河西 新三區(qū) 主導全市住宅供求的 2/3。 從房源總量來看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為 26851 套、 23159 套和 13054套 ，分別占全市總量的 28%、 24%和 13%，累計占全市總量的 65%。從成交量來看，成交套數排名前三位的浦口、江寧、河西分別為 12402 套、 10948 套和 6279 套，分別占全市總量 29%、26%和 15%，累計占全市總量的 70%。 浦口、江寧、河西 新三區(qū)年度供應量大、在年底價格大幅下調的前提下，雖實現了一定的銷售， 但與 07 年同比 浦口、江寧、河西 三區(qū) 也均下降了45%、 57%、 43%。 c) 河西、江寧、浦口新三區(qū) 銷售 的 消化率達到 45%以上， 傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首 河西、江寧、浦口 新三區(qū) 的消化率分別為 排名 全市前 三 位。新三 區(qū)是 在 08 年底 部分樓盤大幅降價的刺激下，成交量 大幅 回升，呈現典型的“降價保量”特征，取得顯著 的促銷 成效。城區(qū)市場由于絕對供應量不大，價格相對堅挺， 因此其 消化率急劇降低，明顯落后于新 三區(qū) ，呈現出“有價無市”的格局。城區(qū)市場中，銷售形勢 相對較 7 好 的是城南，消化率達到 其他 各區(qū) 的消化率只有 30%左右，位于 絕對 市中心的城中板塊只有 d) 存量房 增多，供求關系短時間很難逆轉，銷售壓力和價格壓力并存 。 截止 2008 年底，全市 存量 房源 按 當 年的 消化速度 還需 消化 月， 因此 09 年銷售形勢 不容樂觀。 受經濟危機導致購買力下降的影響， 09 年成交量是否能在 08 年基礎上回升還尚待觀察，銷售壓力和價格壓力 在 09 年 并存。 全市各區(qū)的銷售率，其中浦口、江寧、河西 新 三 區(qū)的 存量 房源的絕對數量高，與 其他各區(qū) 相比，其“上市多、賣的多、剩的多”， 因此 新 三 區(qū) 的 市場 消化率依然 明顯高于城區(qū)市場 。 e) 低檔房源和高檔房源 走勢相對教好 ，中檔房源成交比例下降 。 受市場調整影響，全市 商品房銷售 價格明顯向下，低檔房源和高檔 房源 的走勢相對較好。4000 元 /以下的低檔房源 集中在 江北 ，此板塊 樓盤 紛紛 大幅降價，成交持續(xù)上升 ；4000 / 的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤也有大幅促銷，但 成交比例 8 明顯下降 ； 而 8000 元 /及以上的 城中新盤 以及河西部分樓盤由于價格明顯下調 ， 令 8000元 /以上 高檔房在年底出現翹尾 。 f) 總體供求失衡， 利好政策及降價促銷 ， 成交 年底翹尾 。 2008 年 3份，全市住宅供求比達到 求關系處于明顯的供嚴重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房價重心向下調整的直接影響因素。 08 年 10 月份以 后，在政策刺激和樓盤大幅降價 的雙重促進下 ， 08 年 年底和 09 年初成交量放大，呈現階段性回暖。 2008 年 南京 房地產市場政策回顧 2008 年對南京房地產業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年， 2008 前半年延續(xù) 2007 年樓市調控政策以調整結構，抑制房價過快增長，防止房地產投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內外經濟形勢惡化，需求走弱，房地產成交量一蹶不振，國家樓市調控方向逐漸轉變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對維護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。 現將 2008 年南京房地產政策匯總如下： a) 關于進一步加強房地產經紀行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定 2008 年 8 月 27 日，南京市工商行政管理局、南京市 房產 管理局、南京市公安局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺了關于進一步加強房地產經紀行為和存量房交 9 易資金管理的若干規(guī)定，從 2008 年 9 月 1 日起正式實行。 b) 關于調整享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知 2008 年 10 月 7 日，根據國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（國辦發(fā) 2005 26 號）和南京市政府辦公廳關于保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見（寧政辦發(fā) 2008 106 號）文件精神，現結合我市實際，調整享受優(yōu)惠政策普通住房的標準如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ）以上、單套建筑面積在 144 平方米（含）以下。 二、本標準自 2008 年 10 月 1日起執(zhí)行，與 本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 c) 關于保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 2008 年 9 月 19 日南京市政府印發(fā)關于保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見。意見的主要內容包括：進一步優(yōu)化住房消費環(huán)境，適當調整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標準，抓緊研究并適時出臺提高公積金貸款額度，加大住房補貼的發(fā)放力度 (最高為房款總額 1%)；進一步優(yōu)化房地產業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進房地產信貸產品創(chuàng)新和擔保方式創(chuàng)新，全力保障個人購買自住住房的貸款需求；適當調整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實力的開 發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設等。 2009 年國內宏觀環(huán)境展望 2009 年 上半年中國經濟由于受全球經濟衰退、國內經濟增速下滑、固定資產投資小幅回落、居民消費回落、資產市場持續(xù)低迷的影響，預計將延續(xù) 2008 年下半年經濟下滑的趨勢，全年增長在 8%左右；固定資產投資增速預計全年增幅會超過 20%；居民消費方面，全社會消費品零售額增幅會低于 2008 年， 2009 年 2 月到 3 月出現負增長的可能性較大，但隨著 4 萬億投資的累積效應，預計全年 幅在 4%以下。 2009 年 1 月份南京房地產市場特征分析 a) 市場消費信心呈階段性回暖 10 在各類 房地產利好 政策的 刺激以及各樓盤的 積極促銷，使得 08 年觀望者的剛性需求在08 年底和 09 年 1、 2 月份 得到部分釋放， 市場交易量 有 較大幅度 的 增長，出現較為顯著的階段性回暖特征。 一月份商品房成交面積為 ，其中，商品住宅成交面積分別為 ，成交套數為 5200 多套。扣除元旦和春節(jié)假日因素，商品房日均成交面積 ，商品住宅日均成交套數 200 多套，略低于 2007 年日均成交 水平 。 2 0 0 9 年1 月份全市認購成交情況0501001502002503003504004505001月1日1月2日1月3日1月4日1月5日1月6日1月7日1月8日1月9日1月10日1月11日1月12日1月13日1月14日1月15日1月16日1月17日1月18日1月19日1月20日1月21日1月22日1月23日1月24日1月25日1月26日1月27日1月28日1月29日1月30日1月31日認購套數 成交套數b) 部分樓盤促銷成效顯著 一部分樓盤積極呼應房產新政，采取適當降價及其他優(yōu)惠措施來促銷，春節(jié)期間我市房地產市場促銷 樓盤多達 40 多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤占了 6 成多。有的樓盤延續(xù)了過去的促銷舉措，有的則針對當前市場推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績。 c) 當前成交價格略有降低 09 年 1 月全市商品房成交均價 5719 元 /平方米， 與 去年 12 月份環(huán)比下降 價格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調的趨勢，主要是一部分開發(fā)企業(yè)降價促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。 2009 年房地產市場趨勢預測 1、從價格角度分析： 2009 年，房地產市場繼續(xù)調整，預計房地產價格還有 10%左右的 11 窄幅 下調 ，預計最快 下半年 才能有所回暖，但 目前每年都有 1的剛性需求行情支撐房市； 2、從行業(yè)角度分析： 2009 年，經濟危機繼續(xù)影響，預計未來 1，行業(yè)正式進入“兼并”、“重組”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然； 3、從政府政策方向分析： 政府明確支持房地產業(yè)發(fā)展，“降價保量”的總方針使得市場降價成為一種趨勢，開發(fā)商“順勢而為”是最好的選擇； 4、從經濟的角度來分析： 經濟危機必然導致消費者消費力降低，市場觀望氣氛濃厚和購買欲望低迷； 5、從成交量的角度來分析： 08 年成交量相對于 07 年萎縮過半， 09 年預計也不會有很大的起色，預計維持在 08 年水平 左右； 6、從開發(fā)商的角度來分析： 縮減開工量、運營開支等，準備過冬是明智的選擇，有錢的開發(fā)商可以選擇儲地，預計 09 年下半年行業(yè)有可能 出現回暖； 7、南京 市場熱點 ： 供應量決定市場熱點， 江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是 市場的熱點 ，或者城市中心高性價比地塊也是一個主要考慮方向。但是前提一定是要控制好銷售價格，產品以剛性需求產品為主。 綜合評述：項目所在區(qū)域整體價格偏高， 2008 年南京各大區(qū)域價格都出現了 20右的下降調整，城東板塊 由于成交量低迷 維持在 10右的 價格下調 ，市場補跌可能性在增大， 市場風險相對 于其它區(qū)域較大 。 12 3. 區(qū)域房地產住宅市場研究 項目 所處 房地產 板塊 市場 特征分析 城東板塊：環(huán)境資源 優(yōu)越 ，區(qū)域高端居住形象明顯 城東板塊 因為有月牙湖以及紫金山的山水資源，一直 為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產品特征和高昂的價格使得區(qū)內以具備 較強經濟實力的改善自住和投資 客戶為主，這部分客戶 不缺住房因此在經濟下行的前提下 是最容易持幣觀望的人群 ， 城東板塊 08年下半年開始需求量就呈現 大幅下降 ， 成交低迷。 城東板塊 成交量 大幅萎縮 ，供求關系嚴重失衡，市場形勢嚴峻 根據南京網上房地產數據統(tǒng)計， 2008 年，全市商品住宅 累計成交 42401 套，與 2007 年相比，環(huán)比下滑 2008 年 ， 城東板塊成交 1663 套， 較 2007 年（ 5330 套）同比下降69%， 下滑速度 大大 超過全市下滑速度。 城東板塊 2008 年 總可售房源 5118 套，消化率 總體供求比 供求關系處于供嚴重大于求的失衡狀態(tài) ，市場形勢相當嚴峻 。 2009 年城東板塊 新 推出 貨 量較大，雖然區(qū)位和產品具有特色 ，但是面對低迷的經濟環(huán)境，如何改變目標客群的觀望、如何挖掘改善型 自住 客戶是板塊內各樓盤面對的共性問題。 13 項目區(qū)域主要競爭 項目 分析 主要 在售 競爭項目一覽表 光華路區(qū)域 ： 項目名稱 德基紫金南苑 萬達江南明珠 萬達紫金明珠 鴻意星城 項目地址 玄武區(qū)長巷 石楊路 2 號 星海路 8 號 星海路 6 號 開發(fā)商 南京凱豐經濟開 發(fā)有限公司 南京 萬達房地產開發(fā)有限公司 萬達房地產 開發(fā)有限公司 南京鴻意地產開發(fā)有限公司 總建筑面積 25 萬 18 萬 15 萬 容積率 2 化率 40% 推出時間 售期 數 二期 四期 二期 建筑形式 多層（ 6+1）、小高層（ 10+1）、高層（ 17+1） 多層（ 4） 小高層（ 10+1） 裝修標準 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 總套數 2200 套 四期 150 套 2306 套 1200 套 銷售率 54% 98% 90% 銷售均價（元 /） 9500 8500 7200 7500 折后均價 （元 /） 9000 8400 6700 主力面積（） 990272力客群 主城范圍內年輕 成功人士 板塊內改善居住人群、首 次購房外地人 板塊內改善居住人群、首次購房外地人 板塊內改善居住人群、首次購房外地人 后續(xù)供應量 （） 約 18 萬 基本售完 基本售完 基本售完 項目所在區(qū)域樓盤受容積率限制，建筑一般 為 多層、 小高層，為爭取建筑面積的最大 化 ，產品多做了頂層躍層 。 從樓盤戶型方面，各個樓盤的主力面積幾乎都是以 90 平方米（兩房兩廳）、 120 平方米（三房兩廳）的戶型占據了市場主力地位， 三房仍然最 受市場的青睞。 從價格上看， 項目所在光華路區(qū)域銷售均價在 6700 /平方米左右 ，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價格低 很多 ，符合此區(qū)域中高端購買人群的定位 。 從樓盤配套來看， 周邊 環(huán)境 尚可， 光華門地區(qū) 交通 較順暢，但到達率不高 ，教育和商業(yè) 14 等相關配套還需進一步提升 。 后續(xù)市場供應預測 根據房地產網上公布的 城東板塊 在售和在建項目 （不包括未入網的待開發(fā)地塊） 不完全統(tǒng)計數據， 預估板塊總待售和待建的 后續(xù)供應量約 為 平方米，項目所在區(qū)域的 南紫金山 板塊及 光華路區(qū)域 的后續(xù) 供應量 約 為 平方米 ，占整個板塊后續(xù)供應量的 65%，可見此區(qū)域在整個板塊中競爭非常激烈 。 從 以上數據可見，城東板塊的后續(xù)供應量巨大，在09 年嚴峻的全市房地產市場中， 壓力非常大，項目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個區(qū)域，銷售前景不容樂觀 。 （說明按照 2008 年成交套數 1663 套 *套均面積 120 平方米計算，板塊年成交不到 20萬平方米，按照 2007 年最好成交套數 5330 套 *套均面積 120 平方米計算，最好年成交不到65 萬平方米，市場競爭還是比較大的。） 重點 競爭個案分析 德基紫金南苑 項目概況： 德基紫金南苑位于海內外聞名的南京東郊風景區(qū)紫金山南麓玄武區(qū)長巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門明城墻， 南望南京最大混地公園 七橋甕混地公園， 與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學工程兵學院，南京理工大學，南京農業(yè)大學等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門坎，東、西面為擬建 32 米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門坎和緯六路相連。 基本情況： 物業(yè)類別 ： 普通住宅、商業(yè)、住宅 建筑類別 ： 多層、 小高層、高層 裝修狀況 ： 毛坯 15 物業(yè)地址 ： 白下區(qū)長巷，銀城東苑的南面 物業(yè)管理費 ： /平方米月 物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè) 管理有限公司 開發(fā)商 ：南京凱豐經濟開發(fā)有限公司 建筑設計單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢設計有限公司、江蘇建筑設計研究院有限 公司 開盤時間 ：一期 2007 年 10 月，二期 2008 年 5 月 入住時間 ： 2008 年 12 月 占地面積： 125000 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 總戶數： 2200 戶 容積率 ： 2 綠化率 ： 37% 車位配比： 1:通狀況 ： 東苑路上有 4、 52、 89、 306、 804 路到銀城東苑站下，光華路上有 17、 25、37、 61、 110、 314 路到海福巷東站下。 周邊配套 ： 配有幼兒園、小學、中學、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫、公交站場以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農附院和南理工附院。 規(guī)劃與產品設計： 玄武區(qū)長巷南片整個項目用地面積約 平方米。項目推廣名稱為德基 紫金南苑。本工程即南片分為兩期開發(fā)，小區(qū)北片為一期開發(fā)建設，一期用地面積約為 7 萬平方米，一期總建筑面積約為 15 萬平方米， 2008 年 8 月竣工。項目建設地點北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。一期開發(fā)項目如下： 01 幢、 02 幢、 03 幢、 04 幢、 05 幢、08 幢、 11 幢高層（ 17）住宅； 06 幢、 07 幢、 09 幢、 10 幢、 12 幢、 13 幢、 15 幢小高層（ 11 層）住宅； 16 幢為多層住宅； 14 幢為會所、 28 幢為幼兒園。主力戶型為： 91 平米 16 （兩房兩廳） 、 125 平米 （三房兩廳） 、 150 平米 （四房兩廳） 。小區(qū)景觀設計由香港貝爾高林設計大師主理。 銷售情況 ： 該項目一期 2007 年 10 月開盤， 總套數 600 套， 均價 8500 元 / ，戶型面積 84 一期 當前銷售率 93%。 當前銷售的二期 2008 年 5 月開盤，總套數約 500 套，當前均價9500 元 /，戶型面積 90， 二期 當前銷售率 20%。 根據網上房地產統(tǒng)計，該項目銷售面積為 ，成交比例為 項目優(yōu)劣勢 ： 優(yōu)勢 1) 景觀優(yōu)勢： 該樓盤最大的特色在于紫金山、 濕 地公園 等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑 也 比較方便； 2) 交通優(yōu)勢： 紫金南苑的交通情況無論是公交，還是道路情況而言相對于城東板塊其他項目還是不錯的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了條件； 3) 配套齊全： 步行 5 分鐘就可以達到超市、銀行等，小區(qū)內有幼兒園、會所，附近的南京九中校區(qū)和南京農業(yè)大學也帶來了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農附院和南理工附院，應該說可以滿足日常生活需求； 劣勢 1) 容積率 高：容積率達到 2，以后入住率高了會顯得擁擠 2) 價格定位： 德基紫金南苑的均價在從一期開盤的 8000 左右漲到了現在的 9500元 /，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價是 8500 /，紫金南苑 第一次開盤 8000 元 / 的均價銷售尚可達到 93%的銷售率，但價格提升至 9000 元/ 后只銷售了 20%多。 競爭力 1) 產品規(guī)劃： 90方米的產品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為 90方米的市場主流產品， 客戶選擇范圍大 ； 2) 德基紫金南苑從總體上來看在城東紫金山板塊 具有一定競爭力的 樓盤，與價格相差不 大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。 項目區(qū)域 置業(yè)者 分析 因為城東板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準城東片區(qū)）是公認的高尚居住區(qū)，產品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊 方便 ，因此 該區(qū)域一次 置業(yè)的客戶 有以下主要特征： 主城范圍內的成功人士，多有私家車 ； 17 區(qū)域內的改善型自住人群 ； 投資客 ； 目前 城東紫金山、月牙湖板塊 客戶主要還是集中在 市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群 ，來源并不廣泛，但 隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊 客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位 、企業(yè)單位中高層領導，私營業(yè)主等高端 消費類型。 項目區(qū)域主要二手房情況分析 項目區(qū)域 精選二手房源概況 樓盤名稱 年代 樓層 裝修情況 面積（） 總價（元） 單價（元 /） 城開家園 2003 7/16 毛坯 10871 大地豪庭 2005 8/11 精裝 11600 御水灣花園 2006 10/11 毛坯 10434 銀城東苑 2006 5/18 毛坯 9750 清新家園 2004 5/7 精裝 8992 老友記公寓 2007 4/8 精裝 8885 萬達江南明珠 2004 1/7 精裝 8117 萬達紫金明珠 2006 4/9 精裝 7500 注 :以上數據采自 2 月 10 日 365 房產網 項目區(qū)域二手房市場分析 項目所在光華路區(qū)域 跨月牙湖板塊和東紫金山板塊，房源較充足，但二手交易不太躍； 項目區(qū)域內 2003 年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主； 月牙湖板塊居 住環(huán)境較成熟因此二手房價格略高于紫金山板塊； 區(qū)域內二手房主力面積為 85方米，主力戶型以大兩房和三房為主； 區(qū)域內二手 毛坯 房單價區(qū)間為 元 /，總價區(qū)間為 萬元，略低于在售房源均價。 18 4. 項目開發(fā)經營 析及銷售價格預判 項目綜合分析（ 析） S 優(yōu) 勢 公交和道路情況相對于城東板塊其他項目 相對較好 ； 超市、銀行、 學校、 醫(yī)療配套 等較齊全 ； 地塊本身條件良好； W 劣 勢 地塊面積小， 規(guī)模小 ， 景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。 由于是分批開發(fā)，難以塑造高端樓盤形象 商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內部資源缺乏 ； 大眾心目中， 區(qū)域心理認同度低 ，區(qū)域市場不易突破 ; O 機 會 隨著地鐵二號線的即將建成通車、南京繞城公路向北，交通問題的解決大力抬升了城東板塊的價值 ； 樓盤尚未開發(fā)，可在主題設計和產品規(guī)劃上力爭特色 ； T 威 脅 本案周邊 新老 小區(qū)都有，產品不易突破、客戶有較多對比參數 ； 區(qū)域內 品質樓盤較多，對新樓盤開發(fā)提出更高要求 ； 區(qū)域內客戶不足， 要在客戶群的突破上作文章 。 結論 ： 本案若想在激烈的市場競爭中取勝， 須發(fā)掘項目自身優(yōu)勢，從產品規(guī)劃開始就與同區(qū)域產品作出區(qū)分 ，用精品物業(yè)在市場中取勝。 項目銷售價格預判 建筑類型 本項目占地 50 畝，容積率為 建面積為 56695 平方米， 為保持較低密度，可建成 純 電梯 小高層住宅小區(qū)。 19 銷售價格建議 根據對項目的分析和市場環(huán)境， 我們選取與 本項目定價最具有參考價值的項目德基紫金南苑、 萬達江南 明珠、東城雅筑、鴻意星城， 采用加權算術平均法得出項目的初步價格建議。 項目 均價（元/） 地理位置 交通狀況 配套設施 項目規(guī)劃 物業(yè)服務 戶型設計 居住環(huán)境 開發(fā)商實力 項目價格 修正價（元 /） 德基紫金南苑 9000 99% 99% 100% 100% 100% 100% 100% 99% 95% 8757 萬達江南明珠 8400 98% 98% 98% 101% 100% 100% 99% 102% 99% 8078 萬達紫金 明珠 9800 101% 100% 101% 99% 100% 99% 99% 99% 99% 9507 鴻意星城 7500 97% 98% 98% 100% 100% 100% 99% 100% 99% 6848 市場加權算術平均系數修正表 項目 德基紫金南苑 萬達江南明珠 東城雅筑 鴻意星城 修正價（元 /） 8756 8077 9507 6847 權重 60% 20% 10% 10% 修正值 5254 1615 950 684 本項目價格（元 /） 8500 通過以上的市場比較分析，我們得出一個符合現階段本項目的市場定價應該在 8500元 / ， 再加 上 國家預測 2009 年房地產市場宏觀環(huán)境的小幅 下降，預計會有 5的 下降 ，即未來項目市場合理定價應在 8000 元 / 左右 。 20 5. 風險分析 定性分析 政策風險 2008 年對南京房地產業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年， 2008 前半年延續(xù) 2007 年樓市調控政策以調整結構，抑制房價過快增長，防止房地產投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內外經濟形勢惡化，需求走弱，房地產成交量一蹶不振，國家樓市調控方向逐漸轉變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加 上南京市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對維護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。 為保障整體經濟的穩(wěn)定， 2009 年國家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調整銷售價格等，但也不排除在房價出現大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段。 雖然可能有政策扶持，但也要謹防 市場壓力 和對手 競爭， 50 畝的 小 型項目 也 會受到相關政策法規(guī)的影響，因此，本項目應密切關注相關政策的出臺，并提高對政策變動的 預見性。 區(qū)位競爭風險 區(qū)位競爭的風險，以及由此帶來的市場競爭風險在短期內往往具有不可逆性。當然要突破區(qū)位競爭的風險仍然有許多的操作方式，如營造品牌效應、加大營銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案的區(qū)位競爭風險體現在區(qū)域內競爭，所以本案要在區(qū)域內樹立精品意識，積極營造主題文化競爭差異化特質。 21 行業(yè)市場競爭風險 市場競爭風險對本案的不利影響可歸結為三點：一是價格難以上漲；二、 直接 競爭樓盤已具有的市場品牌度和銷售經驗 ；三、后續(xù)供應量較大。 市場風險是無時無處不在的，本 項目 只能積極投身于市場的競爭，把握競爭。 本次研究工作就是在對現階段市場競爭進行判斷及預測的基礎上，為本 項目 制定一種抗市場風險的發(fā)展模式。 技術風險 技術風險體現在以下三方面： 項目的規(guī)劃是否得到市場的認同； 施工的質量。 要回避技術的風險，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強項目的工程管理。 國際風險 國際金融危機 和國家政治變革都 將直接影響宏觀經濟市場環(huán)境，將會對購買力產生重要的影響，使本項目銷售產生高潮或陷入低谷。因此，對國際風險的分析并及時調整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的。 經營風險 預警機制風險 預警機制風險體現在以下兩方面： 處理 危險的能力 對市場的適應性 市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內面對各種市場的突發(fā)事件，并根據各種市場的 22 變化調整即時決策，特別是營銷決策。 23 6. 項目開發(fā)經營策略及投資估算 設預算開發(fā)方案一 預算前提條件： 1、 占地面積： 33350 平方米 2、容積率： 、 建筑面積 56695 平方米 4、土地成本按 3500 元 /平方米 底價測算 （約 350 萬 /畝計算） 5、按 建設周期 6、銷售均價按 7800 元 /平方米，總銷售額為 44222 萬元 項目 總費用 每平方米費用 備注 一 開發(fā)成本 341077120 6016 1 土地成本 198432500 3500 地費用 198432500 3500 2 前期工程費 10772050 190 劃勘察設計費用 2267800 40 費 8504250 150 3 建安成本 102051000 1800 安成本 102051000 1800 4 配套費 19843250 350 礎設施配套費 14173750 250 水、電、管網、智能化、公建等 住區(qū)綠化建 設費 2834750 50 防工程建設費 2834750 50 5 不可預見費 1133900 20 市政增容、煤氣管道運資費、 衛(wèi)星電視也包含在內 6 教育贊助費 907120 16 7 垃圾清運費 2834750 50 8 管理性費用 5102550 90 建安費的 3% 二 開發(fā)費用 30218435 533 1 銷售費用 17688800 310 銷售收入的 3%（含廣告投入） 2 財務費用 12644119 300 按 土地 成本 60%的 2 年計算 三 成本費 用合計 371295555 6549 四 銷售收入 442221000 7800 24 五 營業(yè)稅 24322155 429 總銷售收入的 六 土地增值稅 1984325 35 土地成本 1%增收 七 利潤 44618965 787 八 所得稅 11154741 197 利潤的 25% 九 凈利潤 33464224 590 十 凈利潤率 9% 根據以上經濟測算，如果按照 400 萬 /畝土地成本預算，項目凈利潤回報率僅僅只有 9%，項目開發(fā)風險較 大，市場波動對項目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比 較嚴峻。 設預算開發(fā)方案 二 預算前提條件： 1、 占地面