吉安市城南專業(yè)市場(chǎng)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 吉安市城南專業(yè)市場(chǎng)地塊項(xiàng)目 第一部分吉安整體環(huán)境分析 一、城市概況 （ 1）城市簡(jiǎn)介 吉安位于江西省中部，是江西下轄的 11 個(gè)地級(jí)市之一。吉安古稱廬陵、吉州，元初取“吉泰民安”之意改稱吉安，沿用至今。吉安市現(xiàn)轄 2 區(qū) 10 縣 1 市，新干縣、峽江縣、吉水縣、吉安縣、永豐縣、安福縣、永新縣、泰和縣、萬(wàn)安縣、遂川縣、井岡山市、吉州區(qū)、青原區(qū)、國(guó)家井岡山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 自秦朝置郡以來，吉安以其悠久的人文歷史、良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的自然資源和獨(dú)特的區(qū)域位置，被世人譽(yù)為“風(fēng)水寶地、革命圣地、旅游勝地、投資福地、發(fā) 展高地”。 （ 2）自然條件 吉安全市總面積 25271 平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積 51%，平原與崗地約 23%，山地與丘陵約 23%，水面約 4%。吉安東鄰撫州市的崇仁縣、樂安市及贛州市的寧都、興國(guó)縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春地區(qū)的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州距省會(huì)南昌公里里程為 219 公里，距北京鐵路里程為 里。 吉安屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年平均降水量為 1500 至 1600 毫米毫米左右，冬季常受南下冷空氣影響，但氣溫很少低 于攝氏零度。吉安境內(nèi)河流眾多，以贛江為中軸，有 28 條大小支流匯入，水量充盈。 2 （ 3）交通區(qū)位 吉安位于江西省中西部，贛江中游，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地勢(shì)極為險(xiǎn)要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、105 國(guó)道和由東向西的 319 國(guó)道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽(yáng)湖與長(zhǎng)江相聯(lián)，順抵長(zhǎng)江下游發(fā)達(dá)省市 ,此外還有贛粵高速 ,井岡山機(jī)場(chǎng) ,在江西省地理上占有特殊位置。 （ 4）城市風(fēng)景 吉安，是彰顯江南風(fēng)韻的綠色家園。全市森林覆蓋率 86%， 水質(zhì)和空氣質(zhì)量均保持在國(guó)家一類標(biāo)準(zhǔn)以上。有 6 個(gè)國(guó)家級(jí)、 8 個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)和森林公園，三度入選“中國(guó)特色魅力城市 100 強(qiáng)”， 2007 3 年榮獲中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)。 吉安有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，北與長(zhǎng)江三角洲對(duì)接，東與閩江三角洲毗鄰，南與華南經(jīng)濟(jì)圈呼應(yīng)，是屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“黃金走廊”。 （ 5）經(jīng)濟(jì)建設(shè) 吉安現(xiàn)已形成電子、食品、藥品、紡織、電力、機(jī)械等支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家井岡山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家出口加工區(qū)、國(guó)家電子信息科技創(chuàng)新基地、國(guó)家風(fēng)能產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家臺(tái)商承接基地及泰和工業(yè)園等 3 個(gè)省級(jí)重點(diǎn)工業(yè)園成為吉安 經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。 2010 年，吉安 全年完成生產(chǎn)總值 665 億元，增長(zhǎng) 14%；財(cái)政總收入 元，增長(zhǎng) 地方財(cái)政收入 57 億元，增長(zhǎng) 規(guī)模工業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入突破千億元大關(guān)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高 百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 202 億元，增長(zhǎng) 18%；外貿(mào)出口突破 10 億美元，增長(zhǎng) 縣域經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展， 8 個(gè)縣（區(qū)）財(cái)政總收入過 5 億元，安福、泰和縣過 8 億元，吉安縣突破 10 億元，全市進(jìn)入提速發(fā)展的快車道。 二、吉安城市規(guī)劃 （ 1）城鎮(zhèn)發(fā)展目 標(biāo) 目前逐步建立起以中心城區(qū)為核心、縣城為支柱、小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，等級(jí)規(guī)模協(xié)調(diào)、職能分工明確、空間布局合理的開放式、網(wǎng)絡(luò)型的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)全市城鄉(xiāng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。 （ 2）空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 以空間布局規(guī)劃為紐帶，實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略意圖，增強(qiáng)城鎮(zhèn)化與工 4 業(yè)化的互動(dòng)機(jī)制。以產(chǎn)業(yè)空間布局為基礎(chǔ)組織城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，以城鎮(zhèn)空間規(guī)劃引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)要素的合理配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的全面改善。構(gòu)筑“三心”（中心城區(qū)、泰和、井岡山）和“一帶”（京九沿線城鎮(zhèn)發(fā)展帶）點(diǎn)軸聚合發(fā)展總體空間格局，整體形成“一核帶雙極、 主軸貫?zāi)媳薄⒋屋S振兩翼”的“蝶形”城鎮(zhèn)主體架構(gòu)。 （ 3）交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 鐵路以京九鐵路為“一縱”，以泰井鐵路及其東西延伸線 吉（安）衡（陽(yáng)）、吉（安）南（豐）鐵路為“一橫”和分文鐵路為支線，構(gòu)筑以京九鐵路為主骨架、“一縱一橫一支線”的網(wǎng)絡(luò)布局，確立贛中南鐵路樞紐地位。完成京九鐵路既有線路電氣化改造。 公路方面，以南北向的大（慶）廣（州）高速、樟（樹）吉（安）高速公路和東西向的泉（州）南（寧）高速、泰（和）井（岡山）高速和吉（安）東（館）高速公路形成“兩縱三橫”高速公路骨架，建設(shè)中心城區(qū)環(huán)城高速公路，成為全 省高速公路的重要樞紐。 （ 4）城市人口規(guī)模 吉安是一個(gè)以漢民族為主，多民族雜居的 地方 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2008年末 ，吉安全市 總?cè)丝跀?shù)量 470 萬(wàn)人 ； 2010 年吉安市中心城區(qū)人口為 53 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到 2020 年吉安市中心城區(qū)人口達(dá) 73 萬(wàn)人。 此外，吉安擁有近 32 個(gè)少數(shù)民族 ， 共 約 人，主要為畬、回、壯、滿、苗、瑤、蒙古、侗、土家、朝鮮、高山、獨(dú)龍、京、黎、白、布依、水、土、達(dá)斡爾、羌、藏、仡佬族等，其中以畬族居多。 （ 5） 城市發(fā)展方向 綜合考慮到吉安市中心城區(qū)三大片區(qū)聯(lián)動(dòng)和緊湊發(fā)展的基本要 5 求，規(guī)劃期內(nèi)可選擇的 城市發(fā)展方向有： 河西片區(qū)向南發(fā)展至新村、宋家、神崗山；向西發(fā)展至路口、廟背、普塘、羅家坊；向北發(fā)展至曲沙。 河?xùn)|片區(qū)鐵路以西地帶適當(dāng)向南北方向擴(kuò)展，北至沙蕪，南至老虎坑水庫(kù)；鐵路以東部分向南發(fā)展至橫江，向東發(fā)展至菱塘、大塘、滸崗、云江，向北發(fā)展至臨江。 河南片區(qū)向西發(fā)展至羅家、塖上、對(duì)門、店下；適當(dāng)向南發(fā)展至社前、連山、梨塘。另外將京九鐵路以東與西隴山以南的用地作為遠(yuǎn)景城市發(fā)展方向。 （ 6）城南新區(qū)建設(shè) 城南新區(qū)位于市中心城區(qū)的中部，與河西、河?xùn)|、敦厚三大片區(qū)緊密相連。規(guī)劃范圍東起后河中游、西至天華山、 南起安泰路、北至后河西支流，規(guī)劃總面積 方公里。城南新區(qū)的性質(zhì)為吉安市的行政中心，生態(tài)花園式的現(xiàn)代化新城區(qū)。 老城區(qū) 城南專 業(yè)市場(chǎng) 青原區(qū) 城南新區(qū) 6 城南新區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃布局為 “一圈、三軸、四中心” 結(jié)構(gòu)。 “一圈” 指的是由后河水系形成的綠色生態(tài)圈，整個(gè)核心區(qū)處于后河的圍繞之中。規(guī)劃結(jié)合后河水系的綜合改造，貫通水系，擴(kuò)大兩側(cè)綠化面積，形成環(huán)城綠帶，改善城市生態(tài)環(huán)境和城市景觀。 “三軸” 是指井岡山大道（二期）、吉州大道、迎賓大道三條城市發(fā)展軸。其中井岡山大道為城市生活性景觀大道，吉州 大道和迎賓大道為城市交通性景觀干道。 “四中心” 意味著這里將成為行政、體育、文化廣電、商務(wù)中心。 城南新區(qū)建設(shè)如火如荼地展開，體育館、文化藝術(shù)中心、圖書館等設(shè)施一一建設(shè)完成，新行政中心、商務(wù)中心、文化中心、市場(chǎng)專業(yè)區(qū)將在城南新區(qū)蓬勃建成。 城南新區(qū)建設(shè)情況： 吉安市行政中心效果圖 吉安市科技館與少年館 吉安市文化藝術(shù)中心 吉安市體育館 7 （ 7）城市規(guī)劃分析 吉安伴隨新一輪的規(guī)劃發(fā)展，城市的全面升級(jí)、城市交通的全面建成，將吉安的城市的輻射能力大大提升，隨著吉安城市化的不斷進(jìn)行，城市人口的不斷遞增，城市商貿(mào)業(yè)也將進(jìn)行新一輪的改革。 從城市發(fā)展方向分析，吉安市城南新區(qū)是重點(diǎn)，是“十二五”計(jì)劃的主攻方向。吉安市城南新區(qū)的建設(shè)，意味著吉安市的行政中心、商務(wù)中心、文體中心在不久的將來都將進(jìn)入城南時(shí)代。 城南的未來是有目共睹的，伴隨著城市南建的進(jìn)行，城市商貿(mào)業(yè)的更新?lián)Q代也是新城建設(shè)相輔相成的。 8 第二部分吉安市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、調(diào)查目的 1、通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了 解吉安市專業(yè)市場(chǎng)（重點(diǎn)是建材市場(chǎng)）供需空間和發(fā)展趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值品質(zhì)取向。以合理規(guī)劃本項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為適合吉安需要及可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品。 2、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等因素的調(diào)查研究分析，為項(xiàng)目的后續(xù)推廣運(yùn)作提供決策依據(jù)。 二、調(diào)查方式 本次調(diào)查主要針對(duì)地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、訪談與問卷相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： （ 1）為依據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)； （ 2）考察走訪吉安市區(qū)目前經(jīng)營(yíng)中的大型市場(chǎng)，特別是目前正在經(jīng)營(yíng)的五金機(jī)電市場(chǎng)，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場(chǎng)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價(jià)格、規(guī)模、租金、售價(jià)、經(jīng)營(yíng)等方面的情況； （ 3） 在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)相應(yīng)的問卷，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。 三、吉安市建材市場(chǎng)調(diào)查與分析 9 （ 1）吉安市建材市場(chǎng)分布圖 （ 2）吉安貿(mào)易廣場(chǎng) 城南新區(qū) 三江家居城 四方圓建材市場(chǎng) 凱震建材裝飾市場(chǎng) 貿(mào)易廣場(chǎng) 城南專業(yè) 市場(chǎng)群 吉安 城區(qū) 10 物業(yè)名稱 吉安貿(mào)易廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)類別 批零兼售（批發(fā)為主） 物業(yè)地址 吉安火車站附近，青原大道與 坪田路交匯處 經(jīng)營(yíng)范圍 家居建材、五金機(jī)電、副食品、小商品、服飾等。 經(jīng)營(yíng)方式 散戶自營(yíng) 市場(chǎng)規(guī)模 占地 面積達(dá) 890 畝，總投資達(dá) 元人民幣，總建筑面積58 萬(wàn)平方米，建有商鋪 3062 套，住宅 2784 套，現(xiàn)有綜合性商業(yè)街市十條，另有大型室內(nèi)批發(fā)市場(chǎng) 。 現(xiàn)在 有 經(jīng)營(yíng)業(yè)主近 2000 戶，倉(cāng)儲(chǔ) 4 萬(wàn)多平米 。 商鋪結(jié)構(gòu) 兩層結(jié)構(gòu)，一樓經(jīng)營(yíng)區(qū)，二樓為居住或倉(cāng)儲(chǔ)空間 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔次 輻射范圍 吉安城區(qū)、吉安下屬縣 進(jìn)貨渠道 廠家直銷（浙江、廣東等地） 商鋪?zhàn)饨?約 20 28 元 /平方米月 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 吉安貿(mào)易廣場(chǎng)是香港豪德集團(tuán) 于 1996 年 在革命老區(qū)進(jìn)行開發(fā)性扶貧而建設(shè)的一個(gè)商貿(mào)廣場(chǎng)社區(qū) 。 吉安貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)過 15 年左右的經(jīng)營(yíng)，目前已 成為全市最大的商貿(mào)物流中心，全省乃至京九線上最有影響的大型批發(fā)市場(chǎng)之一。 市場(chǎng)包涵行業(yè)較多，綜合批發(fā)市場(chǎng)形態(tài)，有食品批發(fā)、服裝批發(fā)、建材批發(fā)、飲食等，建材類市場(chǎng)沒有嚴(yán)格規(guī)劃，介入有飲食、美容、電動(dòng)車銷售等。建材類市場(chǎng)現(xiàn)有商戶約 160 余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營(yíng)零散、沒有倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)，沒有形成全面建材家裝市場(chǎng)。 11 （ 3）三江家居城 物業(yè)名稱 三江家居城 經(jīng)營(yíng)類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 井岡山大道與鳳凰洲路交匯處 經(jīng)營(yíng)范圍 家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金 經(jīng)營(yíng)方式 散戶自營(yíng) 商鋪結(jié)構(gòu) 一層建材商鋪，層高 5 米 市場(chǎng)規(guī)模 獨(dú)立圍合的家居市場(chǎng)，一樓主要以建筑材料區(qū)為主，二樓家具區(qū)，建筑材料店鋪大約有 140 家。 經(jīng)營(yíng)檔次 中低檔次 輻射范圍 吉安城區(qū)為主 12 商鋪?zhàn)饨?一層建筑裝飾材料區(qū)租金 20元 /平米月 32元 /平米月 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 三江家居城是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料 綜合性市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃較為混亂，建材區(qū)域沒有嚴(yán)格的分區(qū)，市場(chǎng)內(nèi)人氣相對(duì)較淡，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較為不佳。 （ 4）中山路建材街 13 物業(yè)名稱 中山路建材街 經(jīng)營(yíng)類別 零售業(yè)為主 物業(yè)地址 吉州區(qū)中山路 經(jīng)營(yíng)范圍 板材、照明燈具、墻紙、衛(wèi)浴、陶瓷、五金等 經(jīng)營(yíng)方式 散戶自營(yíng) 市場(chǎng)規(guī)模 商鋪沿街區(qū)分布，約有 250 家店鋪 經(jīng)營(yíng)檔次 中高檔次，有兔寶寶、立邦漆、華潤(rùn)等中高檔次品牌 輻射范圍 吉安市城區(qū) 商鋪?zhàn)饨?38 元 /平米月 70 元 /平米月 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 中山路建材街位于吉安 中心城區(qū)，是吉安歷史最久的建材區(qū)，該片區(qū)呈帶狀沿街分布，經(jīng)營(yíng)戶自發(fā)形成，吉安家居建材消費(fèi)首選地。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營(yíng)凌亂，沒有停車場(chǎng)地。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分商戶有意向考慮外遷，換一個(gè)更規(guī)范、環(huán)境較好、比較集中的市場(chǎng)區(qū)。 （ 5）四方圓建材市場(chǎng) 14 物業(yè)名稱 四方圓建材市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 吉州大道與陽(yáng)明西路交匯處以南 500 米 經(jīng)營(yíng)范圍 陶瓷、衛(wèi)浴、石材、板材、涂料、油漆、五金、頂材、燈具、 窗簾、布藝、家紡、燈具、名品家具等 經(jīng) 營(yíng)方式 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，散戶自營(yíng)與品牌店共存 市場(chǎng)規(guī)模 一層約有 260 家建材店鋪，二層燈飾、門業(yè)、窗簾、櫥柜、家具有將近 150 家店鋪，三、四層為家具區(qū) 經(jīng)營(yíng)檔次 中高檔次，涵蓋吉安市內(nèi)最高檔次的建材產(chǎn)品，包括 貝爾、馬可波羅等高端品牌。 輻射范圍 吉安市區(qū)為主 商鋪?zhàn)饨?一樓沿街商鋪 28 元 /平米月 42 元 /平米月 一樓內(nèi)鋪 20 元 /平米月 25 元 /平米月 二樓商鋪 18 26 元 /平米月 商鋪布局 商鋪分為 A G 八個(gè)館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi) 浴潔具區(qū)四個(gè)區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。 A 館三、四樓皆為家具用品。 15 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 四方圓建材市場(chǎng)包含部分住宅產(chǎn)品，是吉安首個(gè)以建材市場(chǎng)為規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)將近四年，市場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一劃分業(yè)態(tài)區(qū)域，統(tǒng)一管理，市場(chǎng)統(tǒng)一包裝、推廣。四方圓建材市場(chǎng)，逐漸成為吉安市品牌建材的代表市場(chǎng)，市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。但據(jù)經(jīng)營(yíng)者反映，市場(chǎng)內(nèi)存在租金不合理漲調(diào)的情況，對(duì)于這種不合理狀況，部分經(jīng)營(yíng)者急需自有自營(yíng)形的商鋪。 市場(chǎng)配套 市場(chǎng)內(nèi)有觀光電梯、農(nóng)業(yè)銀行等配套。 （ 6）凱震建材裝飾市場(chǎng) 物業(yè)名稱 凱震建材裝飾市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)類別 批零兼售（零售為主） 物業(yè)地址 吉州大道與陽(yáng)明西路交匯處以北 500 米處 經(jīng)營(yíng)范圍 陶瓷、衛(wèi)浴、管材、瓷磚、地板、照明燈具 經(jīng)營(yíng)方式 散戶自營(yíng) 16 市場(chǎng)規(guī)模 約 120 家店鋪 經(jīng)營(yíng)檔次 中檔檔次 輻射范圍 吉安城區(qū) 商鋪?zhàn)饨?25 元 /平米月 商鋪布局 一層商鋪， 的層高，進(jìn)深達(dá)到 12 米。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 凱震建材裝飾市場(chǎng)與四方圓建材市場(chǎng)相距一公里，凱震建材裝飾市場(chǎng)為住宅底商， 1 層為商鋪， 2 6 層為住宅。市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，市 場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的包裝，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)氣氛相比四方圓較差。 （ 7）城南專業(yè)市場(chǎng)群 城南專業(yè)市場(chǎng)群位于 吉州區(qū)興橋鎮(zhèn)樟吉高速以西、武吉高速以東，吉福路北延 500 米以南。市場(chǎng)規(guī)劃用 地 5259 畝，建設(shè)凈用地 3866畝。場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃鋼材大市場(chǎng)、機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)、工程機(jī)械市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、建筑材料市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)機(jī)械市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)、日用品市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)、商貿(mào)城等十多個(gè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)， 目標(biāo)打造 吉安市乃至贛中南 地區(qū) 規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的大型專業(yè)市場(chǎng)群。目前，一期市場(chǎng) 1480 畝已立項(xiàng)批復(fù)?，F(xiàn)鋼材大市場(chǎng)、工程機(jī)械市場(chǎng)、機(jī)動(dòng) 車 17 市場(chǎng)、吉安物流園和商貿(mào)（一）等市場(chǎng)近千畝已開工建設(shè)。市場(chǎng)內(nèi)道路、供水、供電 、管網(wǎng) 等 市政 基礎(chǔ)設(shè)施 正在 建設(shè) 中。 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場(chǎng)效果圖 鋼材大市場(chǎng)效果圖 城南機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)效果圖 工程機(jī)械市場(chǎng)效果圖 （ 8） 萬(wàn)福家居建材商城 （ 遂川 ） 物業(yè)名稱 萬(wàn)福家居建材商城 物業(yè)地址 遂川縣井岡山大道 18 經(jīng)營(yíng)范圍 陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具 照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品 經(jīng)營(yíng)方式 統(tǒng)一管理 市場(chǎng)規(guī)模 10000 平方米 輻射范圍 遂川城區(qū) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 萬(wàn)福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市。 （ 9）中國(guó)新干建材城（新干縣） 物業(yè)名稱 中國(guó)新干建材城 物業(yè)地址 新干縣 經(jīng)營(yíng)范圍 石材為主的建筑材料 市場(chǎng)規(guī)模 200 畝市場(chǎng) +1810 畝生產(chǎn)基地 開發(fā)商 江西祥磊實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 江西祥磊實(shí)業(yè)有限公司投資 的中國(guó)新干建材城項(xiàng)目正式落戶石材資源豐富的新干縣，按照“市場(chǎng) +基地”的籌建模式，規(guī)劃面積 1810 畝建設(shè)中國(guó)新干建材城生產(chǎn)基地，用于發(fā)展石材加工企業(yè)；規(guī)劃面積 200 畝建設(shè)市場(chǎng)交易基地， 用于建材產(chǎn)品銷售。在此基礎(chǔ)上，新干縣要求全縣范圍內(nèi)石材生產(chǎn)企業(yè)全部遷至建材城生產(chǎn)基地落戶，今后新辦或擴(kuò)改建材生產(chǎn)企業(yè)一律進(jìn)駐生產(chǎn)基地，家居建材經(jīng)營(yíng)戶全部遷至市場(chǎng)交易基地，促進(jìn)建材產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。 四、吉安建材市場(chǎng)現(xiàn)狀研判 （ 1）建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 近年來，吉安的家居建材行業(yè)經(jīng)歷著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場(chǎng)、三江家居城、凱震建材市場(chǎng)、四方圓建材市場(chǎng)等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場(chǎng)為吉安 最好的建材市場(chǎng)，具有良好的業(yè)績(jī)與口碑。而吉安市下屬的縣域建材市場(chǎng)更是基本上為沿街式商鋪，尚無(wú)規(guī)模的市場(chǎng)。 19 （ 2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的建材市場(chǎng) 吉安市建材市場(chǎng)基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營(yíng)，又以零售為主。根據(jù)調(diào)查，吉安城區(qū)市場(chǎng)的消費(fèi)者均為本市。下屬各縣基本上各自為營(yíng)。大型的、物流型的集散中心根本不存在。 （ 3）正處于升級(jí)換代的轉(zhuǎn)型時(shí)期 隨著吉安市城市行政中心的轉(zhuǎn)移、城南新區(qū)的建設(shè)，城市化進(jìn)城與人民生活水平的不斷提高，對(duì)建材產(chǎn)品的需求、中高端建材產(chǎn)品需求將不斷增加，相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)需求越來越迫切。 五、經(jīng)營(yíng)戶問卷調(diào) 查分析 本次問卷針對(duì)吉安市“貿(mào)易廣場(chǎng)”、“三江家居市場(chǎng)”、“四方圓建材家居市場(chǎng)”、“凱震建材大市場(chǎng)”等專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶展開，問卷覆蓋吉安城區(qū)內(nèi)幾大經(jīng)營(yíng)區(qū)域，共發(fā)放問卷近 200 份，回收有效問卷 186 份，以下為問卷分析統(tǒng)計(jì)結(jié)果。 1、您現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的店鋪的物業(yè)租金是多少？ 30%30%30%10%30元/平 米月以下3060元 /平米 月60100元 /平米 月100元/平 米月以上評(píng)析： 本題意在了解經(jīng)營(yíng)戶物業(yè)租金情況。調(diào)查顯示有 30 元 /平米月以下、 30 60 元 /平米月、 60 100 元 /平米月的商戶分布較為均衡。這也反映了吉安幾大建材集聚區(qū)域經(jīng)營(yíng)檔次的區(qū)別，且 20 經(jīng)營(yíng)體量也相對(duì)較為均衡。 2、您目前所經(jīng)營(yíng)商鋪的店面 面積是多少？ 25%50%17%8%30以 內(nèi)30000以 上評(píng)析： 本題意在了解經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)面積。調(diào)查顯示有五成的商戶經(jīng)營(yíng)面積為 30米，反映出吉安市場(chǎng)商鋪面積以 30 60 平米為主。貿(mào)易市場(chǎng)基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，且隨著品牌商家的進(jìn)駐，單店面積要求也在逐步提高。 3、您目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀如何？ 25%67%8%良好一般較差評(píng)析 ：本題意在了解經(jīng)營(yíng)戶對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的滿意情況。調(diào)查顯示有超過六成的商戶對(duì)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況感覺一般。反映出經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，應(yīng)該說，吉安的建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但行業(yè)發(fā)展較為健康穩(wěn)定，各個(gè)檔次的產(chǎn)品都有其特定的消費(fèi)人群，市場(chǎng)潛力較大。 21 4、您對(duì)目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的意見是什么？ 0% 10%5%45%30%10%交通不便經(jīng)營(yíng)面積小市場(chǎng)管理差房租太高倉(cāng)儲(chǔ)不足商業(yè)氛圍差配套不齊全其他評(píng)析 ：本題意在調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶對(duì)目前經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調(diào)查顯示“房租太高”和“倉(cāng)儲(chǔ)不足”是經(jīng)營(yíng)戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經(jīng)營(yíng)面積小”等其他因素。此題也較為明顯的反應(yīng)了吉安建材類商業(yè)的缺陷。 5、如有要拆遷或更換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，您更希望在城市什么區(qū)域經(jīng)營(yíng)？ 25%8%67%市中心城南新區(qū)無(wú)所謂評(píng)析： 本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營(yíng)戶對(duì)吉安城區(qū)內(nèi)的新市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)意向，調(diào)查表示 67%的商戶對(duì)區(qū)位選擇沒有明確要求，另外還有 25%對(duì)市中心區(qū)域較為認(rèn)可。 22 6、如果在吉安開發(fā)合適的 專業(yè)市場(chǎng)，您會(huì)選擇投資或經(jīng)營(yíng)嗎？ 25%25%50%會(huì)不會(huì)不確定評(píng)析： 本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營(yíng)戶對(duì)吉安城區(qū)內(nèi)的新市場(chǎng)的購(gòu)買及投資意向，調(diào)查表示 25%的商戶對(duì)新市場(chǎng)還是持有很高的期待，另外還有 50%“不確定”的商家也極有可能成為項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 7、您如果在新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，會(huì)選擇怎樣的方式？ 25%75%0%租賃購(gòu)買自營(yíng)購(gòu)買出租評(píng)析： 本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶相對(duì)較高，反映在吉安商鋪投資及租售皆有市場(chǎng)需求，可適當(dāng)參考此題，在未來開發(fā)中，合理分配租售比例。 8、如果你選買商鋪，會(huì)選擇什么樣的商鋪物業(yè)？ 23 42%58%0%獨(dú)立一層一、二層連體商場(chǎng)式內(nèi)鋪評(píng)析： 本題意 在了解消費(fèi)者對(duì)商鋪功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃的喜好，調(diào)查顯示 58%的經(jīng)營(yíng)者對(duì)“一層經(jīng)營(yíng)展示，二層辦公倉(cāng)儲(chǔ)”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護(hù)者。 9、您選擇新市場(chǎng)的主要考慮因素是什么？ 12%15%4%38%19%12% 0%交通位置價(jià)格配套商業(yè)氛圍市場(chǎng)管理優(yōu)惠政策其他評(píng)析： 本題意在調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的要求。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場(chǎng)管理”和“商鋪價(jià)格”，反映經(jīng)營(yíng)戶對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)的向往。 10、您期望未來商鋪的面積為多少？ 24 8%51%33%8%30以 內(nèi)30000以 上評(píng)析： 本項(xiàng)目意在了解建材類商家對(duì)商鋪面積的需求情況。調(diào)查結(jié)果顯示 30 60 平米、 60 100 平米的面積受得比較多的青睞，這也比較符合經(jīng)營(yíng)建材的場(chǎng)地要 求。 11、如果買賣商鋪，您能接受鋪面的銷售總價(jià)是多少？ 0%67%25%8%20萬(wàn)以 內(nèi) 2030萬(wàn)3050萬(wàn)50100萬(wàn)100萬(wàn)以 上評(píng)析： 本題意在了解消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)商鋪價(jià)格的心理預(yù)期。從以上圖表顯示，總價(jià) 20 30 萬(wàn)、 30 50 萬(wàn)元價(jià)格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價(jià)格，根據(jù)受訪者心理，一般會(huì)比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格較為吻合。一方面反映消費(fèi)者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境。 25 12、如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價(jià)格是多少？ 67%33%0%3萬(wàn)以 下35萬(wàn)510萬(wàn)10萬(wàn)以 上評(píng)析： 本題意在了解消費(fèi)者對(duì)商鋪?zhàn)赓U價(jià)位的心理承受，調(diào)查表示 3 萬(wàn)元 /間 /年以內(nèi)是絕 大部分建材類經(jīng)營(yíng)戶能夠接受的租價(jià)范圍。 13、您認(rèn)為新市場(chǎng)應(yīng)該設(shè)有哪些功能配套？ 48%0%8%0%8%20%4% 0%12% 0%倉(cāng)儲(chǔ)物流展示中心信息服務(wù)電子商務(wù)工商稅收治安保安衛(wèi)生保潔商務(wù)中心餐飲娛樂酒店服務(wù)停車場(chǎng)其他評(píng)析： 本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)配套的需求情況。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示排在前三位的是“倉(cāng)儲(chǔ)物流”、“治安保安”、“停車場(chǎng)”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當(dāng)參考此題，以合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，做出消費(fèi)者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實(shí)基礎(chǔ)。 六、吉安市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià) 近年來 吉安的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，商業(yè)氛圍較為濃厚，但在 26 整體業(yè)態(tài)布局及經(jīng)營(yíng)定位方式等方面不夠完善，面臨著整體商業(yè) 環(huán)境的劇烈競(jìng)爭(zhēng)。通過對(duì)吉安現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行深入地調(diào)查了解，我們對(duì)吉安現(xiàn)有商業(yè)的綜合評(píng)價(jià)如下： 一是精品商鋪勢(shì)頭看好。一些開面寬、地段好、規(guī)劃好的商鋪很受投資經(jīng)營(yíng)者歡迎； 二是吉安商鋪投資經(jīng)營(yíng)熱情很高，吉安當(dāng)?shù)氐耐顿Y經(jīng)營(yíng)客戶投資經(jīng)營(yíng)商鋪意愿很高，具有敏銳的投資意識(shí)。 27 第三部分 項(xiàng)目資源分析 一、項(xiàng)目概況 1、地理位置 項(xiàng)目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場(chǎng)約 12 公里，距離吉安市新行政文體中心約 8 公里。地塊緊鄰規(guī)劃擴(kuò)建中的迎賓大 道以北、丁塘路（規(guī)劃）以南、釣源大道（規(guī)劃）以西路段。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。 2、規(guī)模地形 該地塊總面積近 600 余畝，以山地丘陵為主，有一定的高差，但政府會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土地平整工作，目前平整工作正在進(jìn)行中。地塊不涉及拆遷。沿現(xiàn)有道路邊已有“大眾 4S 店”、“奇瑞 4S 店”框架基本 28 施工完畢，吉安市駕駛員考試中心也在該區(qū)域。 3、管線狀況 項(xiàng)目所在區(qū)域還處在整體前期工程階段，主要道路及市政管網(wǎng)基本還沒有鋪設(shè)到位；但隨著該區(qū)域建設(shè)速度的加快推進(jìn)，相信給水、供電、供氣、 排水、通訊等城市市政基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)陸續(xù)得到完善。目前區(qū)域內(nèi)的主要道路已經(jīng)規(guī)劃、并開始路基施工。 29 二、項(xiàng)目環(huán)境分析 本項(xiàng)目位于吉安市城南專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，距離市中心廣場(chǎng)約12 公里，距離吉安市新行政中心約 8 公里。 從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊商業(yè)、居住氛圍極其一般，幾乎是在荒山丘陵上開發(fā)，但隨著前期的幾個(gè)項(xiàng)目投入建設(shè)，以及樟吉、大廣兩條高速帶來的交通便利，給本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)集群的定位帶來很好的發(fā)展?jié)摿Α?從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來吉安市發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃總面積達(dá) 5000 多畝，涉及汽車、農(nóng)機(jī)、鋼材 、農(nóng)產(chǎn)品、機(jī)械、日用品、倉(cāng)儲(chǔ)物流等幾大領(lǐng)域，目標(biāo)打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)集群，各項(xiàng)配套設(shè)施也正在緊張完善中；而本項(xiàng)目正好處在區(qū)域內(nèi)的核心位置。 然而，盡管有政府的大力扶持政策及宏大的遠(yuǎn)景規(guī)劃，但整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)輻射力、消費(fèi)支撐度、與市區(qū)的商貿(mào)消費(fèi)關(guān)系等因素都將直接影響到本項(xiàng)目乃至整個(gè)區(qū)域能否打造成功的關(guān)鍵因素。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國(guó)家的大力扶持，但當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬?duì)較低，對(duì)房產(chǎn)投資的理念也相對(duì)較弱，這些都將給本項(xiàng)目的未來發(fā)展帶來一些不確定因素。 三、 項(xiàng)目研判（ 析） （ 1） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ 城市發(fā)展方向 項(xiàng)目所在位置為城市規(guī)劃發(fā)展方向。目前城南新區(qū)初具規(guī)模，市行政中心、文化中心、商務(wù)中心基本成型，市政配套基礎(chǔ)良好。而項(xiàng)目所在城南專業(yè)市場(chǎng)區(qū)將是吉安市未來幾年商貿(mào)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 政府大力扶持 30 商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關(guān)系密切。近年來政府高度重視商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，以此作為拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的引擎之一。本項(xiàng)目為吉安市政府重點(diǎn)服務(wù)工程項(xiàng)目，各項(xiàng)政策優(yōu)惠明顯。 交通條件良好 項(xiàng)目所在地塊的交通設(shè)施規(guī)劃良好，正在建設(shè)中，未來將會(huì)便于物流展開。同時(shí)與市區(qū)有城市主干道相 連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等快速交通銜接。有利于對(duì)吉安地區(qū)乃至整個(gè)贛中南地區(qū)的商貿(mào)物流全面輻射。 市場(chǎng)集群程度高 城南專業(yè)市場(chǎng)群規(guī)劃用地面積達(dá) 5000 多畝，擬建 10 多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。目前近千畝市場(chǎng)已經(jīng)開工建設(shè)。規(guī)?；袌?chǎng)群的規(guī)劃建設(shè)，各市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著，未來必將形成大型商品集散基地。 （ 2） 項(xiàng)目劣勢(shì)（ 項(xiàng)目地塊稍偏 從目前地塊位置看，離主城區(qū)約有 12 公里左右。政府對(duì)項(xiàng)目構(gòu)架化的規(guī)劃，造成目前項(xiàng)目環(huán)境較為冷清現(xiàn)象。 直接交通尚缺 由于城南新區(qū)尚在建設(shè)之中，公交系統(tǒng)尚未完善 。尤其是作為市場(chǎng)集群，類似公交總站及聯(lián)通下屬縣區(qū)客運(yùn)站尚未有規(guī)劃布局。 城區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 由于本項(xiàng)目計(jì)劃打造大型的商貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃涉及家居建材、五金機(jī)電、小商品等幾大品類，但以上業(yè)態(tài)在市區(qū)都已形成固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，且消費(fèi)者認(rèn)同度較高。尤其是建材類市場(chǎng)，擁有四方圓家居裝飾廣場(chǎng)、凱震建材裝飾市場(chǎng)、貿(mào)易廣場(chǎng)、中山路五金建材街，以及市區(qū)天一圓家居市場(chǎng)、東方家居城、太平洋家居城等幾大家居賣場(chǎng)，使得 31 吉安市的家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但經(jīng)營(yíng)檔次區(qū)分較為明顯。 （ 3） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ 處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn) 型期 吉安商貿(mào)業(yè)總體發(fā)展水平不高。隨著城南新區(qū)的拉動(dòng)，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)較快速的上升。尤其是批發(fā)類市場(chǎng)將進(jìn)入整合、轉(zhuǎn)型、提升的時(shí)期，迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。 綜合開發(fā)成本較低 項(xiàng)目土地、材料、人力成本較低。尤其是土地成本低廉，大大降低開發(fā)成本，以及今后運(yùn)營(yíng)成本。操作空間比較大。 具有市場(chǎng)開發(fā)先機(jī) 目前城南市場(chǎng)集群尚處于初期開發(fā)階段。政府政策，以及業(yè)態(tài)選擇余地較大。具有明顯的開發(fā)先機(jī)優(yōu)勢(shì)。 （ 4） 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ 項(xiàng)目成熟期較難判斷 盡管城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，城南專業(yè)市場(chǎng)集群 也已經(jīng)開發(fā)建設(shè)。但由于距主城區(qū)較遠(yuǎn)，各項(xiàng)配套尚有欠缺。成熟期究竟多長(zhǎng)較難判斷。但待其成熟則開發(fā)先機(jī)隨之失去。 本地購(gòu)買力相對(duì)較低 吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相對(duì)較低。因外出打工者眾多，歷來被稱為“打工大市”。當(dāng)?shù)刭?gòu)買力也相應(yīng)較低。目前當(dāng)?shù)厝送顿Y理念雖然已經(jīng)具備，但從本地市場(chǎng)租金分析，本項(xiàng)目的售價(jià)不會(huì)太高。 資源整合力尚待驗(yàn)證 本項(xiàng)目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮吉安目前已經(jīng)正在經(jīng)營(yíng)的幾大建材市場(chǎng)，該類市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了良好的市場(chǎng) 32 口碑，客戶認(rèn)同度較高。而要在同一區(qū)域內(nèi)再興建大型的同類市場(chǎng)，則無(wú)論在消 費(fèi)潛力、商家接受度、市場(chǎng)輻射力、政府推動(dòng)力等方面都將有一定的挑戰(zhàn)難度。 四、綜合評(píng)估 從以上的分析資料來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較明顯的客觀存在。結(jié)合吉安當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及未來的發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)正好符合吉安城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃需求，有一定的投資機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在。因此，項(xiàng)目的開發(fā)需要從前期準(zhǔn)確定位、科學(xué)規(guī)劃、樹立優(yōu)秀的品牌形象著手，尤其是依靠政府的大力支持和相關(guān)政策扶持，攜手確保項(xiàng)目的成功打造。 作為一座現(xiàn)代化的大型城市商貿(mào)市場(chǎng)，必須以科學(xué)、前瞻、創(chuàng)新的理念梳理各種關(guān)系： 如何協(xié) 調(diào)與城市規(guī)劃之間的關(guān)系？ 項(xiàng)目主題概念如何定位？ 各種業(yè)態(tài)如何定位？ 各種業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？ 如何處理與老市場(chǎng)之間的關(guān)系？ 招商運(yùn)作能否成功？ 如何確保項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理？ 均是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。 因此，項(xiàng)目必須以優(yōu)秀的品牌形象，塑造良好的經(jīng)營(yíng)和投資前景，建立起經(jīng)營(yíng)戶尤其是本地經(jīng)營(yíng)客商的信心，從而與外地商業(yè)資源形成相互促進(jìn)的良性循環(huán)。力爭(zhēng)掀起吉安商貿(mào)業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資的下一輪發(fā)展熱潮，進(jìn)而將項(xiàng)目打造成為贛中南地區(qū)綜合實(shí)力一流的商貿(mào)市場(chǎng)。 33 第四部分 項(xiàng)目定位分析 一、定位依據(jù) 1、吉安社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨 勢(shì) 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。 2、 吉安城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 遵循政府對(duì)吉安城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)前瞻的城市經(jīng)營(yíng)思路。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。 3、吉安商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析 通過吉安整體的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)做出合理的、前瞻定位，以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。 4、項(xiàng)目資源分析 通過對(duì)項(xiàng)目資源的科學(xué)分析，使本項(xiàng)目的定位方向符合市場(chǎng)需求和資源特點(diǎn)。 二、定位原則 項(xiàng)目創(chuàng)新原則 創(chuàng)新是商業(yè)項(xiàng)目的生命力，是滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)未 來發(fā)展的關(guān)鍵。對(duì)作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，實(shí)施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的定位不能簡(jiǎn)單重復(fù) 吉安 現(xiàn)有的商業(yè)模式，應(yīng)在符合市場(chǎng)需求的前提下，借鑒引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)開發(fā)理念，追求引導(dǎo)性、主體化的商業(yè)發(fā)展，全面提升 吉安 城市商業(yè)品位。 34 引領(lǐng)市場(chǎng)原則 按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路， 吉安 未來的商品專業(yè)市場(chǎng)要 站在整個(gè)江西及未來商貿(mào)市場(chǎng)的高度，堅(jiān)持科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領(lǐng)贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)平臺(tái)。 資源高效原則 本項(xiàng)目擁有大廣高速、樟吉高速兩大物 流交通樞紐優(yōu)勢(shì)，同時(shí)占據(jù)政府規(guī)劃“城南專業(yè)市場(chǎng)群”的核心位置，是未來的城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的中心，是商業(yè)地產(chǎn)的黃金寶地，是不可再生的稀缺資源。怎樣高效利用好土地資源， 在滿足功能需求的同時(shí)，盡量在土地的開發(fā)強(qiáng)度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標(biāo)。 科學(xué)發(fā)展原則 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場(chǎng)所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的貨物交易功能。項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學(xué)發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。本項(xiàng)目將以現(xiàn)代理念為指導(dǎo)思想，在對(duì) 吉安 及贛中南 地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎(chǔ)上，形成以交易為主體功能，集展示、研發(fā)、信息、商務(wù)、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。 城市經(jīng)營(yíng)原則 規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。本項(xiàng)目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點(diǎn)，建成后必將成為 吉安 城市新的商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿。因此，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念。同時(shí)，項(xiàng)目定位必須充分考慮配合推動(dòng) 吉安 城市“南擴(kuò)”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 和諧發(fā)展原則 作為如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，建成后必然對(duì) 吉安 現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。一方 面，項(xiàng)目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要；另一方面，本 35 項(xiàng)目將對(duì)現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)商圈形成沖擊。項(xiàng)目將通過全新的定位，以錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，共同繁榮的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn) 吉安 城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的目標(biāo)。 三、主題定位分析 在對(duì) 吉安 商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義。以此來適應(yīng) 吉安 城市商貿(mào)業(yè)未來發(fā)展的需求。 基本思路如下：借鑒國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項(xiàng)目，尤其是專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與 吉安 作為一個(gè)贛中南 地區(qū)核心城市的發(fā)展需要，再結(jié)合地塊資源特點(diǎn)，予以綜合考量。 即： 現(xiàn)代商業(yè)模式 城市商貿(mào)業(yè) 消費(fèi)需求 地塊資源特點(diǎn) 規(guī)劃要點(diǎn) 五位一體。 即：以時(shí)間觀與空間觀制定項(xiàng)目的定位方向。 時(shí)間： 傳承 吉安 城市文脈和商業(yè)文化底蘊(yùn)，立足未來，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。創(chuàng)制具有 吉安 特色的現(xiàn)現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場(chǎng)。 空間： 實(shí)施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯(cuò)位、互補(bǔ)、優(yōu)化、提升定位策略，打造贛中南商貿(mào)業(yè)的核心價(jià)值，拉動(dòng)城市發(fā)展，與 吉安 整體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。 因此，本項(xiàng)目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場(chǎng)圈的基礎(chǔ)上，必須體現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)。以 后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，樹立高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代大型商貿(mào)市場(chǎng)；以出色的規(guī)劃布局，營(yíng)造情景化、舒適化、景觀化 36 的經(jīng)營(yíng)空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以前瞻的配套功能，實(shí)現(xiàn)“綜合型、多功能、一站式”現(xiàn)代城市商貿(mào)綜合體目標(biāo)。 從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)檔次和城市價(jià)值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，實(shí)現(xiàn)整合和引領(lǐng) 吉安 乃至贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。 綜合型： 本項(xiàng)目將以“綜合性 市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋家居建材、五金機(jī)電、小商品、服飾、農(nóng)副產(chǎn)品等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力； 多功能： 現(xiàn)代市場(chǎng)的一個(gè)重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能方向的轉(zhuǎn)化。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。通過復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)功能的附加值；通過信息功能的平臺(tái)，成為贛中南地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。 一站式： 齊全的商業(yè)、生活服務(wù)配套，為經(jīng) 營(yíng)提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項(xiàng)目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、 休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：檢測(cè)、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 綜合上述分析： 本項(xiàng)目已經(jīng)具備集打造 “現(xiàn)代化大型商品集散中心” 的有力因素。經(jīng)營(yíng)品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo)、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)。傾力打造國(guó)內(nèi)一流的商貿(mào)批發(fā)交易場(chǎng)所，開創(chuàng) 吉安 城市商業(yè)的新高度。實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。 37 主題定位 吉安現(xiàn)代化大型商品集散中心 吉安城市客廳 四、項(xiàng)目功 能定位 按照主題定位思路，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動(dòng)。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所。消費(fèi)者在這里可以享受購(gòu)物之外的吃喝玩樂一條龍服務(wù)。 功能定位的基本思路： 以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)； 以休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展、物流等，營(yíng)造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。 （ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，助推吉安市政府實(shí)施“城南專業(yè)市場(chǎng)群”的規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級(jí)的遠(yuǎn)大目標(biāo)； （ 2）休閑娛樂： 引入 各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費(fèi)者提供悠閑、舒適的配套服務(wù)； （ 3）餐飲功能： 引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的享受； （ 4）會(huì)展功能： 定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái)，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴； （ 5）物流功能： 充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮大廣高速、樟吉高速兩大交通大動(dòng)脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。 （ 6）居住功能： 作為大型商貿(mào)市場(chǎng)，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。因此項(xiàng)目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。 38 五、業(yè)態(tài)定位 家居裝飾：建 材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等； 五金機(jī)電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等； 浙江商品：小商品、服飾、皮草、小家電等； 配套服務(wù)：餐飲、 咖啡吧、茶吧、 吧等。 六、檔次定位分析 本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的“吉安城南專業(yè)市場(chǎng)群”集中發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來吉安城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，承擔(dān)著展現(xiàn)吉安城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。 因此，項(xiàng)目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為吉安未來主要的商品物流交易集散中心。同時(shí)，考慮到項(xiàng)目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項(xiàng)目規(guī)劃、配套設(shè)施等方面要區(qū) 別考慮，以符合實(shí)際的經(jīng)營(yíng)需求。 七、規(guī)劃定位分析 八、輻射定位分析 按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查及吉安商貿(mào)業(yè)已經(jīng)具有的市場(chǎng)輻射，本項(xiàng)目建成后，市場(chǎng)輻射可分為三級(jí)： 一級(jí)輻射商圈為吉安市區(qū)； 二級(jí)輻射商圈為吉安地區(qū)； 三級(jí)輻射商圈為贛中南地區(qū)。 39 【第五部分項(xiàng)目運(yùn)作思路】 一、運(yùn)營(yíng)模式 本項(xiàng)目重點(diǎn)在于商業(yè)，即：大型商品集散中心。住宅作為輔助物業(yè)，故項(xiàng)目必須重視運(yùn)營(yíng)。 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。 因此，本項(xiàng)目絕對(duì)不能作為一個(gè)常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，必須是將開發(fā)與運(yùn)營(yíng)高度結(jié)合。換言之，本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。 因此，我們?nèi)〉昧隧?xiàng)目的開發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的特長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，利用自身豐富的商業(yè)資源，實(shí)施招商先行，經(jīng)營(yíng)先行的運(yùn)營(yíng)策略；以今后經(jīng)營(yíng)的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。 本項(xiàng)目坐擁吉安兩大交通物流動(dòng)脈，處于城市規(guī)劃的“城南專業(yè)市場(chǎng)群”核心位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)作的規(guī)律，實(shí)施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”的運(yùn)作模式。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn)吉安商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn)吉安乃至整個(gè)贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 我們將依托現(xiàn)有強(qiáng)大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)、招商運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理等，實(shí)施一體化運(yùn)營(yíng)，確保項(xiàng)目開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。 40 二、招商模式 本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，以及國(guó)內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，特別利用浙江、江蘇等地區(qū)品牌商家的優(yōu) 勢(shì)資源，面向國(guó)內(nèi)外招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。 （ 1） 招商思路 立足吉安及贛中南地區(qū)商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外及浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢(shì)品牌資源，進(jìn)而面向全國(guó)進(jìn)行品牌招商。以達(dá)到“商貿(mào)吉安，贛中明珠”的目標(biāo)。 （ 2）招商策略 招商先行策略。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃方案后，立即實(shí)施招商先行的策略； 本地商家優(yōu)先策略。 通過本地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)； 品牌商家優(yōu)先策略。 以國(guó)內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對(duì)象；通過他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次 ，提升吉安城市的品牌形象； 優(yōu)惠優(yōu)先策略。 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們將對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場(chǎng)。如減免初始租金、管理費(fèi)等；尤其是面對(duì)本地主力商家和國(guó)內(nèi)外品牌商家入駐，實(shí)施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。 （ 3）招商手段 招商推廣有效覆蓋。 向重點(diǎn)招商地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會(huì)；對(duì)國(guó)內(nèi)外著 41 名品牌商家，實(shí)施個(gè)對(duì)個(gè)、面對(duì)面的個(gè)性化招商，確保招商成功率； 運(yùn)用廣泛的人脈資源。 依托運(yùn)營(yíng)商自身積累的商業(yè)人脈關(guān)系，實(shí)施重點(diǎn)招商，重點(diǎn) 突破； 建立專業(yè)網(wǎng)站。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，面向國(guó)內(nèi)外著名品牌商家發(fā)送“招賢榜”； 整體合作招商。 通過廣泛的社會(huì)關(guān)系，與國(guó)內(nèi)知名商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)合作