商場德克士嘉年華餐廳可行性研究報告

1 一、項目概述 項目名稱： 商場 德克士嘉年華餐廳 承辦單位； 項目地址： 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，快餐應(yīng)運(yùn)而生，并且逐步受到全世界人們的青睞。二十世紀(jì)八十年代，西式快餐進(jìn)入中國，在中國也異彩紛呈，大有鋪天蓋地之勢?？觳桶l(fā)展之快，以致于 1997 年9月 24日原內(nèi)貿(mào)部迅速制定了中國快餐業(yè)發(fā)展綱要，其中快餐的定義是：為了消費者提供日?；旧钚枨蠓?wù)的大眾化餐飲，具有以下特點：制造快捷，食用便利，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，營養(yǎng)均衡，服務(wù)簡便，價格低廉?？觳推髽I(yè)即包括以標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化和連鎖經(jīng)營為主要特征的現(xiàn)代快餐企業(yè)，也 包括以手工操作、現(xiàn)場加工和單店經(jīng)營為主的傳統(tǒng)式快餐企業(yè)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代快餐表現(xiàn)出了越來越強(qiáng)勁的生命力。 本項目所在地 鳴鳳大街，發(fā)展環(huán)境良好，毗鄰井方商城 ,溫州城，步行街，加上住宅小區(qū)， 初高中等 學(xué)校 ， 鎮(zhèn)內(nèi) 總?cè)藬?shù)在 10萬左右，該區(qū)域水、電、交通、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、餐廳概況 面積為 244 ，上下兩層各 122 ，租金為 30 萬元年。該項目期暫定 6年， 6年后根據(jù)實際情況再做繼續(xù)投資可行性研究。地址是井方商場 ，人流量平常約 10000人 /日，節(jié)假約 15000人日。 2 2、項目 項目進(jìn)展 ， 項目進(jìn)度辦好證件，然后進(jìn)行裝修，一個月竣工，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括設(shè)計費、招牌費用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、兒童游樂區(qū)等。員工培訓(xùn)一個月， 1月底進(jìn)原材料，做好開業(yè)準(zhǔn)備 。 3、總投資估算及資金來源 （ 1）建設(shè)總投資估算及資金來源 經(jīng)調(diào)查德克士新廚房設(shè)備價值 68 萬，由于該項目期 5 年，在總公司借用 一部分 廚房設(shè)備，押金 30萬 ，另購其余部分價值 37萬 ，其他設(shè)備有電動車 2 部，價值 /輛，殘值率 5%，音響 3 個，空調(diào) 2部，價值共 值率 5%，桌 椅價值共 值率 1%.，電腦及相關(guān)電子儀器共 ，殘值率 3%，其他項目均無殘值；加盟費為 20萬 /5年；裝修 4100元 /平米 ；開辦費 5萬，其中 開店前人事費用 2萬、證照費 1萬、開店廣告、促銷以及其他開辦費用 2萬?？偣?250萬，資金來源：自有資金 150萬，貸款 100萬 。 （ 2）流動資金估算及資金來源 原材料主要包括食品，油，料，包裝盒，發(fā)票，塑料袋等共 10萬 /月；應(yīng)付賬款為水電費、管理費等共 月；職工包括：經(jīng)理1名，月薪 4000元，財務(wù)主管 1人，月薪 1200元 ，廚房職工 6人，月薪 2000元，前 臺 3人，月薪 1800元，零工 2人，負(fù)責(zé)送餐，接貨，衛(wèi)生打掃等，月薪 1200元，支付職工薪酬共 金 1000元；租金年初一次性支付，年租 30萬。共計流動資金 40萬 。 3 總投資如表 1： 表 1. 建設(shè)項目總投資 投資 序號 建設(shè)項目 估算價值 建設(shè)投資 1 固定資產(chǎn) 152萬 飾裝修工程 共 20萬。包括設(shè)計費、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝 金掛件 購置 10萬 廚房 加工設(shè)備 37萬 2. 無形資產(chǎn) 50萬 盟費 德克士 餐廳加盟金為 20萬 /5年 房用具押金 30萬 。 3 其他資產(chǎn) 5萬 辦費 共 5萬元。包括開店前人事費用、證照費、開店廣告費以及其他開辦費用。 A 合計 A=1+2+3 207萬 流動1 租金 30萬 /年 2 原材料 10萬 4 資產(chǎn) 3 其他費用（水電費） 4 應(yīng)付職工薪酬 5 現(xiàn)金 B 合計 B=1+2+3+4+5 30萬 項目投資 C 合計 C=A+B 250萬 4、產(chǎn)品成本和費用估算依據(jù) （ 1）固定資產(chǎn)按平均年限法折舊 ，折舊年限 5年； （ 2）經(jīng)營成本 =原材料 +工資 +修理費 +其他費用。其他費用主要包括租金、廣告費（每年交給德克士公司，占銷售收入的 1%）、權(quán)利金（每年交給德克士技術(shù)及專利的費用，占銷售收入的 9%）及水電管理費，其中原材料從 2月初開始訂購，工資從 1月開始發(fā)放，修理費取折舊的 50%； （ 3）銷售收入為 24 38萬 /月。 淡季為冬季，原材料 月，銷售收入 24萬 /月； 中等為春秋季節(jié)，原材料 月，銷售收入 22萬 /月； 旺季為夏季，原材料 10萬 /月，銷售收入 25萬 /月。 第一個月銷售收入為零。 （ 5） 銷售稅金及附加 =營業(yè)費（ 5%） +城市維護(hù)建設(shè)稅（ 7%） +教 5 育費附加（ 3%），企業(yè)所得稅稅率為 33%； （ 6）貸款利率 在中國銀行貸款， 1 2 年內(nèi)還清。 （ 7） 基準(zhǔn)收益率選定的基本原則是： 1）以貸款籌措資金時，投資的基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款的利率； 2）根據(jù)國外經(jīng)驗，基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款利率的 3右為宜； 3）實踐中通常選取值為 8 基準(zhǔn)折現(xiàn)率的確定 ： 1+ (1 (1+ 1 i1+i2+2% 行業(yè)評價收益率 %，項目風(fēng)險 要求收益率 %，通貨膨脹率 %。 三、財務(wù)評價 1、年銷售收入和年銷售稅金及附加估算 （ 1）銷售收入為 24 38萬 /月： 淡季為冬季，原材料 7萬 /月，銷售收入 16萬 /月； 中等為春秋季節(jié)，原材料 9萬 /月，銷售收入 21萬 /月； 旺季為夏季，原材料 11萬 /月，銷售收入 24萬 /月。 其中第一個月銷售收入為零。第二個月初開始正式營業(yè)。 （ 2）銷售收入： 第一年 24 2+28 6+25 3=291萬元 6 第二年 3+30 6+3=342萬元 第三年 3+30 6+3=342萬元 第四年 3+31 6+3=351萬元 第五年 3+31 6+3=351萬元 （ 3）銷售稅金及附加： 第一年 291 3%+291 5% 7%+291 5% 3%=第二年 342 5%+342 5% 7%+342 5% 3%=第三年 342 5%+342 5% 7%+342 5% 3%=第四年 351 5%+351 5% 7%+361 5% 3%=第五年 351 5%+351 5% 7%+361 5% 3%= 7 2、總成本估算 （ 1）按照生產(chǎn)要素法估算總成本費用，編制總成本費用的估算表 2： 表 2. 總成本費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 計算期 1 2 3 4 5 1 經(jīng)營成本 材料費 資及福利費 30 30 30 30 30 理費 他費用 （租金、水電費等） 2 折舊費 號 項 目 計算期 1 2 3 4 5 3 攤銷費 5 5 5 5 5 4 利息支出 5 總成本費用合計 8 （ 2）成本估算說明如下： 1）原材料費用： 第一年 2+6+10 3=第二年 3+12 6+3=第三年 3+12 6+3=第四年 3+6+3=第五年 3+12 6+3=2）工資及福利： 12=30萬元 3）修理費為折舊費用的 5% 4）其他費用：租金 30萬元，水電費 月，現(xiàn)金 月，總其他費用： 30+（ 12=36萬元 5）折舊費如表 3： 表 3. 固定資產(chǎn)殘值率及折舊額 單位：萬元 序號 項目 合計 凈殘值率 /% 折舊年限 年折舊率 /% 年折舊額 1 固定投資 152 5年 飾裝修工程 100 2 備 52 加工設(shè)備 20 5 1 0 他設(shè)備 5 動車 響 調(diào) 椅 腦 6）無形及遞延資產(chǎn)年攤銷費用如表 4： 表 4. 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算 單位：萬元 序號 項目 攤銷年限 /年 原值 計算期 /年 1 2 3 4 5 1 無形資產(chǎn) 5 20 銷 4 4 4 4 4 值 16 12 8 4 0 2 遞延資產(chǎn)（開辦費） 5 5 銷 1 1 1 1 1 10 值 4 3 2 1 0 3 無形及遞延資產(chǎn)合計 5 25 銷 5 5 5 5 5 值 20 15 10 5 0 4 無形資產(chǎn)用具押金 5 30 銷 30 30 30 30 30 凈值 30 30 30 30 30 7）借款利息 本項目從 銀行貸款， 100萬人民幣，貸款期 1款利率為 按最大還款能力還款。借款還本付息計算如表 5 表 5. 短 期借款還本付息計算 單位：萬元 序號 項目 計算期 1 2 3 4 5 1 借款 初借款本息余額 年借款 00 年借款應(yīng)計利息 11 3利潤總額及分配 利潤總額及分配如表 6。利潤總額正常年為 得稅按利潤總額的 33%計取。廣告費及權(quán)利金占銷售收入的 10%，上繳給德克士總公司。 表 6. 利潤總額及分配 表 單位：萬元 序號 項目 計算期 1 2 3 4 5 1 產(chǎn)品銷售收入 銷售稅金及附加 廣告費及權(quán)利金/10% 總成本費用 利潤總額 所 得稅 凈利潤 未分配利潤 （ 1）全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見表 7，根據(jù)表 7 計算以下財務(wù)評價指標(biāo)： 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ 23%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 30%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 49 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，說明盈利能力滿足了行業(yè) 12 最低要求，凈現(xiàn) 值均大于零，該項目在財務(wù)上是可以考慮接受的。 所得稅后投資回收期為 表明項目投資能按時收回。 表 7、全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 計算期 /年末 0 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 售收入 收固定資產(chǎn)余值 收流動資金 2 現(xiàn)金流出 250 設(shè)投資 207 動資金 43 營成本 . 廣告費及權(quán)利金 3 4 /10% 0 0 0 售稅金及附加 得稅 3 凈現(xiàn)金流量（ 1 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 6 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)： 所得稅前 所得稅后 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 30 23 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ 2%） 項目投資回收期（年） 2）自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表見表 8。根據(jù)表 8計算以下指標(biāo)： 14 自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率為 30%； 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值為 表 8、自有資金財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 計算期 /年末 0 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 291 342 342 351 351 序號 項 目 計算期 /年末 0 1 2 3 4 5 售收入 291 342 342 351 351 收固定資產(chǎn)余值 收流動資金 32 2 現(xiàn)金流出 30 291 342 342 351 351 有資金 150 款本金償還 款利息支付 2. 經(jīng)營成本 15 4 告費及權(quán)利金 售稅金及附加 得稅 3 凈現(xiàn)金流量（ 1 0 計算指標(biāo)： 資財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 30 資財務(wù)凈現(xiàn)值（ 2%） 、根據(jù)利潤及利潤分配表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標(biāo) 投資利潤率 =年利潤總額總資金 100% =100 =投資利稅率 =年利稅總額總資金 100% =（ 26 100 =該項目投資利潤率和投資利稅率均大于行業(yè)平均利潤率和平均利稅率，說明單位投資對國家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到了本行業(yè)的平均水平。 資本金利潤率 =年利潤總額資本金總額 100% 16 =30 100% =4、清償能力分析 清償能力分析是通過對“借款還本付息計算表”、“資金來源與運(yùn)用表”的計算，考察項目計算期內(nèi)隔年的財務(wù)狀況及償債能力。 資金來源于運(yùn)用計算見表 9 表 9、資金來源于運(yùn)用計算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 資金來源 潤總額 舊費 銷費 款 有資金 17 收固定資產(chǎn)余值 收流動資金 2 資金運(yùn)用 設(shè)投資 動資金 得稅 款本金償還 3 盈余資金 4 累計盈余資金 6、 不確定性分析 （ 1） 敏感性分析 該項目做了所得稅前全部投資的敏感性分析。基 18 本方案財務(wù)內(nèi)部收益率為 30%，投資回收期為 滿足財務(wù)基準(zhǔn)值的要求?？紤]項目實施過程中的一些不定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高 10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。敏感性分析見表 10。 表 10、 財務(wù)敏 感性分析表 序號 項目 基本方案 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營成本 銷售收入 10% 10% 10% 1 內(nèi)部收益率（ %） 30 28 32 10 48 52 6 較基本方案增減（ %） 8 22 投資回收期（年） 表 10 中可以看出，各因素的變化都不同程度的影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中銷售收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。敏感性分析圖見圖 11。 19 2、 風(fēng)險分析 風(fēng)險分析采用蒙特卡洛模擬法，隨機(jī)變量及其期望值、標(biāo)準(zhǔn)差見下表 12。 表 12 單位：萬元 經(jīng)營成本 銷售收入 投資 期望值 80 150 標(biāo)準(zhǔn)差 20 30 10 通過 格進(jìn)行 1200 組數(shù)據(jù)蒙特卡洛模擬獲得累計概率表13如下： 接收 頻率 累積 % 接收 頻率 累積 % 0 307 200 229 182 200 131 182 307 131 229 其他 11 其他 11 0 20 繪制蒙特卡洛累計概率直方圖如下 從中得出該項目內(nèi)部收益率大于 12%的概率為 由此可見，該項目風(fēng)險相對較 小。 附表：固定資產(chǎn)投資增加 10%后，各表變化如下： 表 1. 建設(shè)項目總投資 投資 序號 建設(shè)項目 估算價值 建設(shè)1 固定資產(chǎn) 152萬 飾裝修工程 共 100萬。包括設(shè)計費、裝修，空 21 投資 調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝 備購置 52萬 加工設(shè)備 37萬 其他設(shè)備 5萬 2 無形資產(chǎn) 50萬 盟費 德克士餐廳加盟金為 20萬 /5年。 3 其他資產(chǎn) 5萬 辦費 共 5萬元。包括開店前人事費用、證 照費、開店廣告費以及其他開辦費用。 A 合計 A=1+2+3 207萬 流動資產(chǎn) 1 租金 30萬 /年 2 原材料 10萬 3 其他費用（水電費） 4 應(yīng)付職工薪酬 5 現(xiàn)金 B 合計 B=1+2+3+4+5 43萬 22 項目投資 C 合計 C=A+B 250萬 表 2、固定資產(chǎn)殘值率及折舊額 單位：萬元 序號 項目 合計 /萬 經(jīng)殘值率/% 折舊年限/年 年折舊率/% 年折舊額 /萬 1 固定投資 152 5 飾裝修工程 100 2 備 工設(shè)備 22 5 他設(shè)備 動車 響 23 調(diào) 椅 腦 表 3. 總成本費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 計算期 1 2 3 4 5 1 經(jīng)營成本 材料費 101 108 108 108 108 資及福利費 30 30 30 30 30 理費 他費用 （租金、水電費等） 2 折舊費 3 攤銷費 5 5 5 5 5