盛澤擔(dān)可研報(bào)告盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保項(xiàng)目 第一章 項(xiàng)目概述 目?jī)?nèi)容 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “公司 ”、 “世聯(lián) ”）對(duì)深圳盛澤擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “盛澤擔(dān)保 ”）進(jìn)行增資擴(kuò)股。 增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊(cè)資本增加到 8,000 萬(wàn)元，世聯(lián)持有 股權(quán)，羅守坤、張艾艾分別持有 股權(quán)。 目總投資額 項(xiàng)目總投資額： 4,608 萬(wàn)元，其中 3,000 萬(wàn)元增加注冊(cè)資本， 1,608 萬(wàn)元計(jì)入資本公積。 定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià) 20%，折合每股 。 目資金籌措 項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 目資金運(yùn)用 盛澤擔(dān)保增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 1、 500 萬(wàn)元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張開辦費(fèi)：未來(lái) 3 年計(jì)劃開設(shè) 10 余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi) 50 萬(wàn)元。 2、 2,000 萬(wàn)元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度 2 億元，擔(dān)?？傤~度 將達(dá)到 元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。 3、 2,000 萬(wàn)元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營(yíng)運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。 4、 70 萬(wàn)元用于集成 系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理效率。 5、 30 萬(wàn)元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃實(shí)施的人力儲(chǔ)備。 目投資效益 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資回報(bào)期為 ， 10 年測(cè)算期內(nèi)投入能夠完全 收回；內(nèi)含報(bào) 2 酬率為 18%，凈現(xiàn)值為 1,840，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 論 從項(xiàng)目的必要性和投資效益分析，項(xiàng)目可行。但項(xiàng)目同時(shí)會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)和管理等風(fēng)險(xiǎn)，公司需要重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)部管理體制。 第二章 目標(biāo)企業(yè)基本情況 況 中文名稱：深圳盛澤擔(dān)保有限公司 注冊(cè)資本： 5,000 萬(wàn)人民幣 法定代表人：羅守坤 成立時(shí)間： 2006 年 5 月 10 號(hào) 注冊(cè)地址：深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 7 單元 主營(yíng)業(yè)務(wù)：擔(dān)保（不含限制項(xiàng)目） 權(quán)及控制情況 東出資情況 序號(hào) 股東名稱 注冊(cè)資本金（萬(wàn)元） 股權(quán)比例 1 羅守坤 4500 90% 2 張艾艾 500 10% 合計(jì) 5000 100% 公司本次計(jì)劃對(duì)盛澤擔(dān)保進(jìn)行增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股完成后盛澤擔(dān)保注冊(cè)資本增加到 8,000 萬(wàn)元，世聯(lián)持有 股權(quán)，詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序 號(hào) 股東名稱 注冊(cè)資本金（萬(wàn)元） 股權(quán)比例 1 羅守坤 4500 2 張艾艾 500 3 世聯(lián)地產(chǎn) 3000 合計(jì) 8000 100%盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 事和高級(jí)管理人員介紹 1、羅守坤先生，現(xiàn)年 43 歲，碩士研究生學(xué)歷；先后取得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、持牌物業(yè)管理經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)資質(zhì)； 1994 年 3 加盟世聯(lián)，歷任世聯(lián)公司董事、世聯(lián)顧問(wèn)（深圳）公司總經(jīng)理； 2007 年底至今，任盛澤擔(dān)保三公司法人代表和執(zhí)行董事。 2、牛勇先生，現(xiàn)年 36 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾任華強(qiáng)集團(tuán)二級(jí)公司財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)，自2001 年就職于世聯(lián)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理； 2008 年始，任盛澤擔(dān)保三公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、深圳市世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司總經(jīng)理。 3、何建中先生，現(xiàn)年 42 歲，大學(xué)本科學(xué)歷；曾就 職于湖北省國(guó)際信托投資公司，任資金計(jì)劃部經(jīng)理；深圳市深茂集團(tuán)有限公司投資部經(jīng)理；深圳市正龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司工作總經(jīng)理； 2004 年加入盛澤按揭、世聯(lián)信貸，歷任拓展經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司常務(wù)副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司副總經(jīng)理、盛澤按揭公司總經(jīng)理。 4、伍致輝先生，現(xiàn)年 37 歲，大學(xué)本科學(xué)歷； 2006 年 7 月取得美國(guó)金融管理學(xué)會(huì)注冊(cè)財(cái)富管理師（ 格。曾就職于建設(shè)銀行深圳分行營(yíng)業(yè)部電腦科； 2000 年 就職于深圳市亦禾物流信息技術(shù)有限公司， 任總經(jīng)理； 2004 年 6 月就職于中信銀行深圳分行，任零售銀行部副總經(jīng)理； 2006 年 7 月加入世聯(lián)，任世聯(lián)信貸與盛澤按揭公司總經(jīng)理?，F(xiàn)任盛澤擔(dān)保公司副總經(jīng)理、世聯(lián)小額信貸公司總經(jīng)理。 盛澤擔(dān)保發(fā)展至今，骨干人員和各部門經(jīng)理總計(jì) 22 人，平均任職年限 年， 80%以上人員為大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，目前已成為盛澤擔(dān)保各部門、各業(yè)務(wù)線的中流砥柱。 織結(jié)構(gòu) 盛澤擔(dān)保建立了股東會(huì)、執(zhí)行董事、監(jiān)事及總經(jīng)理辦公室等公司組織結(jié)構(gòu)。股東會(huì)是盛澤擔(dān) 保最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成；設(shè)立執(zhí)行董事一名；設(shè)立監(jiān)事一名，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理兩名。 盛澤擔(dān)保實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營(yíng)管理工作。盛澤擔(dān)保成立了獨(dú)立的業(yè)務(wù)部門，包括按揭事業(yè)部、信貸事業(yè)盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告部、擔(dān)保事業(yè)部、經(jīng)紀(jì)事業(yè)部等，并成立了獨(dú)立的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)部門，包括銀行發(fā)展中心（銀行關(guān)系和渠道維護(hù)）、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)部、銷售管理部、人力行政部、財(cái)務(wù)部等。各業(yè)務(wù)部門均設(shè) 4 置了績(jī)效考核職責(zé)。 盛澤擔(dān)保最新的組織結(jié)構(gòu)圖如下： 股 及參股子公司情況 截至 2009 年 12 月 31 日，盛澤擔(dān)保下屬子公司如下圖所示： 1、深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股的全資子公司，成立于2007 年 4 月 12 日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本 5000 萬(wàn)元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 3 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序號(hào) 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 股權(quán)比例 1 深圳盛澤擔(dān)保有限公司 4400 88% 2 深圳市加順貸投資有限公司 600 12% 合計(jì) 5000 100% 主營(yíng)業(yè)務(wù)為：小額貸款（不得吸收存款）和擔(dān)保業(yè)務(wù)。最近 3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 凈資產(chǎn) 6, 3, 3,總資產(chǎn) 10, 6, 6,項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年 營(yíng)業(yè)收入 4, 1, 2,凈利潤(rùn) 數(shù)據(jù) 來(lái)源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告， 2007 年數(shù)據(jù)來(lái)源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 2、深圳盛澤按揭代理有限公司 深圳盛澤按揭代理有限公司是深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司的全資控股子公司，成立于 2004 年 7 月 27 日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本 200 萬(wàn)元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 2 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序號(hào) 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 股權(quán)比例 5 1 深圳市世聯(lián)小額信貸有限公司 200 100% 合計(jì) 200 100 主營(yíng)業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)。最近 3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 1, 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年 營(yíng)業(yè)收入 2, 1, 1,凈利潤(rùn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告， 2007 年數(shù)據(jù)來(lái)源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 3、深圳市加順貸投資有限公司 深圳市加順貸投資有限公司是深圳盛澤擔(dān)保有限公司控股 的全資子公司，成立于2007 年 1 月 18 日，法定代表人為羅守坤，注冊(cè)資本 610 萬(wàn)元，住所為深圳市福田區(qū)福華一路免稅商務(wù)大廈 4 層 5 單元。截至 2009 年 12 月 31 日，股權(quán)結(jié)構(gòu)為： 序號(hào) 股東名稱 出資額（萬(wàn)元） 股權(quán)比例 1 深圳盛澤擔(dān)保有限公司 610 100% 合計(jì) 610 100 主營(yíng)業(yè)務(wù)為：投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)），國(guó)內(nèi)貿(mào)易（不含專營(yíng)、專控、專賣商品）。最近 3 年的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下： 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 凈資產(chǎn) 總資產(chǎn) 項(xiàng)目 2009 年 2008 年 2007 年 營(yíng)業(yè)收入 6 凈利潤(rùn) 數(shù) 據(jù)來(lái)源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告， 2007 年數(shù)據(jù)來(lái)源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 工情況 截至 2009 年 12 月 31 日，有正式員工 261 人，員工基本構(gòu)成如下： 1、專業(yè)結(jié)構(gòu) 專業(yè)構(gòu)成 人數(shù) (人 ) 比例 銷售 190 風(fēng)險(xiǎn)管理 14 澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 其它業(yè)務(wù)后臺(tái) 28 職能后臺(tái) 29 合計(jì) 261 100% 2、教育程度 教育程度 人數(shù) (人 ) 比例 碩士及以上 2 本科 75 大專 90 中專 /高中 93 其它 1 合計(jì) 261 100% 3、年齡結(jié)構(gòu) 年齡 人數(shù) (人 ) 比例 20 62 26 133 31 49 36 13 41 歲以上 4 合計(jì) 261 100% 7 第三章 目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)和技術(shù) 營(yíng)業(yè)務(wù)及其變化情況 時(shí)間 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 按揭代理 現(xiàn)金贖樓 置業(yè)擔(dān)保 置業(yè)擔(dān)保 主營(yíng)業(yè)務(wù) 現(xiàn)金贖樓 現(xiàn)金贖樓 小額信貸 小額信貸盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 按揭代理：代為銀行開拓客戶，取得按揭貸款客戶資源，銀行支付一定費(fèi)用；為客戶免費(fèi)提供按揭咨詢和銀行選擇服務(wù)。 置業(yè)擔(dān)保：二手樓交易過(guò)程中，在原按揭銀行注銷抵押登記至新按揭銀行完成抵押登記的交易過(guò)程中，為交易雙方客戶向新按揭銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款提供保證，并代理客戶完成贖樓、注銷抵押登記、過(guò)戶及重新抵押等相關(guān)交易手續(xù)。 現(xiàn)金贖樓：是置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的相似業(yè)務(wù)，為客戶提供的服務(wù)相同，區(qū)別在于置業(yè)擔(dān)保贖樓是使用客戶向銀行申請(qǐng)的短期贖樓貸款進(jìn)行贖樓，擔(dān)保公司為該短期贖樓貸款提供 擔(dān)保，而現(xiàn)金贖樓則是擔(dān)保公司使用自有資金為客戶墊資贖樓。 小額信貸：又叫小額家庭貸款，以家庭為借款人主體，以借款人家庭信用為基礎(chǔ)，用途為房屋購(gòu)買（或裝修）、家庭消費(fèi)、特別開支和家庭（家族）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用款的無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保小額信用貸款。 業(yè)基本情況 業(yè)管理體制及主要法規(guī)政策 按揭代理作為普通服務(wù)行業(yè)，相關(guān)機(jī)構(gòu)暫無(wú)官方監(jiān)管辦法，同一般工商企業(yè)進(jìn)行管理。 置業(yè)擔(dān)保或現(xiàn)金贖樓作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，目前僅在業(yè)務(wù)合作方面，銀行對(duì)此類公司的注冊(cè) 資本金普遍要求 1 億元，政府機(jī)構(gòu)暫無(wú)特別監(jiān)管要求。 小額信貸自 2007 年深圳試點(diǎn)以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后發(fā)布了部分監(jiān)管辦法，隨著小額貸款公司的成熟，會(huì)陸續(xù)有更加嚴(yán)格和全面的監(jiān)管辦法出臺(tái)。目前執(zhí)行中的相關(guān)制度政策包括：關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)銀監(jiān)發(fā)（ 2008 ） 23 號(hào)文、深圳市小額貸款公司試點(diǎn)管理暫行辦法深圳市政府（ 2009） 8 號(hào)文、小額貸 8 款公司改制設(shè)立村鎮(zhèn)銀行暫行規(guī)定銀監(jiān)發(fā)（ 2009） 48 號(hào)文 國(guó)房屋按揭和家庭貸款行業(yè)的發(fā)展概況 與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)、小額信貸業(yè)務(wù)均處于初級(jí)發(fā)展階段。 按揭代理： 上海： 2000 年 4 月 安家網(wǎng)在上海成立，是中國(guó)第一家提供安家置業(yè)服務(wù)信息的專業(yè)網(wǎng)站；盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 2001 年 1 月 安捷房地產(chǎn)服務(wù)公司成立，專業(yè)按揭引薦服務(wù)； 2004 年 3 月 世界銀行國(guó)際金融公司 股安家 200 萬(wàn)美元； 2005 年 9 月 安家受市場(chǎng)調(diào)控影響，業(yè)務(wù)量下降 8 成 ，退出按揭引薦市場(chǎng)。 其他地區(qū)： 2003 年 億達(dá)按揭在廣州成立，是廣州市首家注冊(cè)的按揭服務(wù)公司； 2004 年 盛澤按揭在深圳成立，是深圳市首家注冊(cè)的按揭代理公司； 2006 年 偉嘉安捷在北京成立，是北京市首家專業(yè)房產(chǎn)貸款顧問(wèn)公司。 擔(dān)保業(yè)務(wù)（置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓）： 2002 年 中蘭德不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊(cè)資金 3 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，目前在廣州，北京，上海，廈門，福建有分公司； 2002 年 不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保公司成立，注冊(cè)資本金 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前兩名，暫無(wú)異地分公司； 2004 年 1 月，安信巨融成立于，初始注冊(cè)資本金 5000 萬(wàn)， 2008 年增資到 1 億，業(yè)務(wù)量排名居行業(yè)前三，暫無(wú)異地分公司。 小額信貸： 2005 年以前，主要是面向農(nóng)村的小額貸款試點(diǎn)，有代表性的是由中科院支持的全國(guó)6 省市的農(nóng)村小額貸款試點(diǎn)； 2005 年，中安信業(yè)在深圳正式規(guī)?；l(fā)展小額信貸業(yè)務(wù)； 2007 年， 人民銀行深圳中心支行推動(dòng) 5 家公司進(jìn)行小額貸款試點(diǎn)，世聯(lián)小額信貸是其中之一； 9 2008 年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)，全國(guó)多城市開始推動(dòng)小額貸款試點(diǎn)； 2009 年，全國(guó)小額貸款牌照發(fā)放進(jìn)入高峰期。 響行業(yè)發(fā)展的環(huán)境因素 1、有利因素 按揭代理： 序號(hào) 有利因素 描述 銀行競(jìng)爭(zhēng)加劇，需借助專業(yè)按揭代理機(jī)構(gòu)提升業(yè)務(wù)規(guī) 1 銀行房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)加劇 模。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 序號(hào) 有利因素 描述 市場(chǎng)對(duì)按揭代理專業(yè)服務(wù)需 房貸業(yè)務(wù)參與各方對(duì)按揭代理服務(wù)的專業(yè)水平和質(zhì)量 2 求加強(qiáng) 要求提升。 城市間二手房交易市場(chǎng)及房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為 3 區(qū)域發(fā)展不平衡 專業(yè)按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)全國(guó)化發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 擔(dān)保業(yè)務(wù)： 序號(hào) 有利因素 描述 房產(chǎn)交易過(guò)程中的過(guò)戶及抵押登記時(shí)間較長(zhǎng)導(dǎo)致了市 1 過(guò)戶及抵押登記時(shí)間較長(zhǎng) 場(chǎng)對(duì)階段性擔(dān)保的需求。 房貸產(chǎn)品創(chuàng)新需借助擔(dān)保服 銀行房貸產(chǎn)品創(chuàng)新及不斷增長(zhǎng)的個(gè)人房貸和理財(cái)服務(wù) 2 務(wù) 需求為擔(dān)保創(chuàng)新持續(xù)提供業(yè)務(wù)機(jī) 會(huì)。 城市間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在差距，為專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)全國(guó) 10 3 區(qū)域發(fā)展不平衡 化發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 小額信貸： 序號(hào) 有利因素 描述 政策明確支持小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行的設(shè)立和發(fā)展， 1 政策導(dǎo)向明確 逐步納入規(guī)范管理，有利于行業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)。 2 市場(chǎng)空間大 國(guó)內(nèi)房屋按揭、民間借貸需求巨大。 國(guó)際行業(yè)成熟，經(jīng)驗(yàn)可充分 國(guó)際房屋按揭與小額貸款行業(yè)已有成熟經(jīng)驗(yàn)，可充分 3 借鑒 借鑒，降低試錯(cuò)成本。 國(guó)家開發(fā)銀行和中小型商業(yè)銀行，對(duì)于房屋按揭與小 4 商業(yè)銀行合作空間大 額信貸業(yè)務(wù)認(rèn)可度高，合作空間大。 人民銀行個(gè)人與企業(yè)信用信息系統(tǒng)基本完善，具備開 5 信用環(huán)境基本具備 展房屋按揭與小額信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。 2、不利因素 按揭代理、擔(dān)保業(yè)務(wù)： 序號(hào) 不利因素 描述 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和信貸政策 業(yè)務(wù)規(guī)模受政府調(diào)控及銀行房貸政策及二手房交易量 1 影響 影響較大。 2 銀行合作政策變化 銀行與渠道機(jī)構(gòu)合作政策影響按揭業(yè)務(wù)合作的穩(wěn)定性 行業(yè)進(jìn)入門檻低，簡(jiǎn)單的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致贏利下降， 3 行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng) 惡性無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)可能招致產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)制裁和政府主 管部門的干預(yù)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 11 序號(hào) 不利因素 描述 房管機(jī)構(gòu)不斷縮短產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記時(shí)間將持 4 過(guò)戶和抵押登記時(shí)間縮短 續(xù)擠壓擔(dān)保收費(fèi)率。 小額信貸： 序號(hào) 不利因素 描述 1 將來(lái)可能的政策管制 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇政策上的波動(dòng)。 2 可能的行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng) 新興行業(yè)在發(fā)展初期，可能遭遇行業(yè)內(nèi)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。 尚未能與人行系統(tǒng)連接；人口流動(dòng)大；從業(yè)人員缺乏 3 信用環(huán)境有待繼續(xù)提高 行業(yè)資質(zhì)管理。 爭(zhēng)地位 屋按揭和家庭貸款服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 主營(yíng)業(yè)務(wù) 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)地位比較 南楓按揭 按揭代理 業(yè)務(wù)量接近，盛澤品牌及凈利潤(rùn)指標(biāo)領(lǐng)先。 （泛華金融） 盛澤暫落后于 2 家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；基于對(duì)手處于成長(zhǎng)瓶頸， 置業(yè)擔(dān)保 不動(dòng)產(chǎn)、安信巨融 盛澤處于高速成長(zhǎng)期，計(jì)劃于 2012 年全面超越。 融安擔(dān)保、安信巨 盛澤產(chǎn)品豐富、收費(fèi)合理、渠道多，市場(chǎng)占有率 20% 現(xiàn)金贖樓 融 以上，優(yōu)勢(shì)較為明顯。 三家企業(yè)貸款余額分別為 2 億元，月增量 信安易貸、中安信 小額信貸 分別為 6000、 3000 和 1600 萬(wàn)元，盛澤貸款余額 4000 業(yè)、 萬(wàn)元，月增量 1000 萬(wàn)元。 12 澤擔(dān)保在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 1、盛澤擔(dān)保所提供的綜合服務(wù)價(jià)值鏈條較為獨(dú)特，一方面能夠比較有效地化解房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的不利影響；另一方面能夠形成對(duì)客戶的交叉銷售，提升服務(wù)價(jià)值，快速提高整體市場(chǎng)占有率。 2、盛澤擔(dān)保采取低成本運(yùn)作模式，固定成本占比小，具有較大的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。 3、盛澤擔(dān)保在發(fā)展階段采取差異化競(jìng)爭(zhēng)，包括客戶選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷模式，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)情況 要服務(wù)產(chǎn)品概述 盛澤擔(dān)保主營(yíng)業(yè)務(wù)定位為： ” 即提供房屋按揭與家庭貸款服務(wù)。 主營(yíng)業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)開展情況 按揭代理 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、成熟的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、模式和發(fā)展路徑清晰、復(fù)制能力強(qiáng) 置業(yè)擔(dān)保 低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰 現(xiàn)金贖樓 低風(fēng)險(xiǎn)、高收益業(yè)務(wù)，以按揭為基礎(chǔ)，模式清晰 小額信貸 擁有完整業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，適度開展 務(wù)流程 1、按揭代理業(yè)務(wù)流程 2、擔(dān)保業(yè)務(wù)流程盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 3、小額信貸業(yè)務(wù)流程 營(yíng)模式 按揭代理及擔(dān)保業(yè)務(wù)同屬按揭業(yè)務(wù)鏈，其中按揭服務(wù)貫穿全流程，擔(dān)保為其中階段需求（見(jiàn)盛澤擔(dān)保業(yè)務(wù)流程圖示）。盛澤業(yè)已建立 “規(guī)模發(fā)展按揭 業(yè)務(wù)、以按揭業(yè)務(wù)為擔(dān)保業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)和資源、擔(dān)保業(yè)務(wù)促進(jìn)按揭營(yíng)銷 ”的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式，實(shí)行 “市場(chǎng)拓展 專業(yè)受理 售后服務(wù) ”的專業(yè)細(xì)分和 “梯隊(duì)小組 +業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng) ”的銷售管理模式，有效提升業(yè)務(wù)規(guī)模，降低運(yùn)營(yíng)成本。 小額信貸業(yè)務(wù)在其服務(wù)領(lǐng)域，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、杠桿化。其中，信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制主要通過(guò)主動(dòng)性客戶選擇和信貸配給制度來(lái)實(shí)現(xiàn)。 13 近 3 年各產(chǎn)品業(yè)務(wù)量及創(chuàng)收 單位：萬(wàn)元 業(yè)務(wù)品種 財(cái)務(wù)指標(biāo) 2007 年 2008 年 同比變動(dòng) 2009 年 同比變動(dòng) 年業(yè)務(wù)量 458,830 146,377 519,635 255% 按揭代理 業(yè)務(wù)總收入 1,932 566 1,701 201% 年業(yè)務(wù)量 13,900 13,020 194,327 1393% 置業(yè)擔(dān)保 業(yè)務(wù)總收入 88 103 17% 1,281 1141% 年業(yè)務(wù)量 7,660 44,171 477% 45,486 3% 現(xiàn)金贖樓 業(yè)務(wù)總收入 164 1,044 537% 855 年業(yè)務(wù)量 1,867 933 7,058 656% 小額貸款 業(yè)務(wù)總收入 66 216 229% 781 262%數(shù)據(jù)來(lái)源：盛澤擔(dān)保財(cái)務(wù)部 近 3 年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成 單位：萬(wàn)元盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 業(yè)務(wù)品種 2007 年 比例 2008 年 比例 2009 年 比例 按揭代理 1,932 566 1,701 置業(yè)擔(dān)保 88 103 1,281 現(xiàn)金贖 樓 164 1,044 855 小額貸款 66 216 781 其它 12 263 587 收入合計(jì) 2,261 2,192 5,205 據(jù)來(lái)源：盛澤擔(dān)保財(cái)務(wù)部 營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售情況分析 自 2006 年以來(lái)，盛澤擔(dān)保主營(yíng)業(yè)務(wù)由單一的按揭代理銷售，發(fā)展為按揭代理、置業(yè) 14 擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓和小額貸款等多元化房地產(chǎn)交易相關(guān)業(yè)務(wù)。 排除房地產(chǎn)市場(chǎng) 2007 年的高峰和 2008 年的低谷對(duì)業(yè)務(wù)銷售的特 別影響外，各業(yè)務(wù)在近三年呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)，尤其是擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額信貸業(yè)務(wù)，在 2009 年得到突破性的發(fā)展。按揭代理的銷售收入占總收入的比例自 2007 年的 降到 2009 年的 2009 年各類業(yè)務(wù)的總銷售收入超過(guò) 5,200 萬(wàn)元。 要客戶和合作機(jī)構(gòu)情況 1、盛澤擔(dān)保的客戶主要分為二大類，一是終端個(gè)人業(yè)主，二是銀行機(jī)構(gòu)。終端個(gè)人業(yè)主主要為擔(dān)保業(yè)務(wù)和小額家庭貸款業(yè)務(wù)的付費(fèi)方，銀行機(jī)構(gòu)主要作 為按揭代理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)的付費(fèi)方和合作伙伴。 2、合作銀行及合作內(nèi)容 合作項(xiàng)目 按揭代理 擔(dān)保 銀行名稱 擔(dān)保額度 合作特點(diǎn) 保證金比例 （不含平轉(zhuǎn)） 工商銀行 交易類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯 3000 萬(wàn) 10% 深圳發(fā)展銀行 消費(fèi)類業(yè)務(wù)有 優(yōu)勢(shì) 2500 萬(wàn) 10% 平安銀行 政策優(yōu)勢(shì)不明顯 1 億 10% 交通銀行 交易類，操作便捷 5% 農(nóng)業(yè)銀行 交易類 2000 萬(wàn) 10% 光大銀行 商業(yè)類物業(yè)有優(yōu)勢(shì) 5000 萬(wàn)（申報(bào)中） 合作項(xiàng)目 按揭代理 擔(dān)保 銀行名稱 擔(dān)保額度 15 合作特點(diǎn) 保證金比例 （不含平轉(zhuǎn)） 招商銀行 交易類 5000 萬(wàn)（申報(bào)中） 建設(shè)銀行 交易類 5000 萬(wàn)（申報(bào)中） 興業(yè)銀行 交易類 6500 萬(wàn)（申報(bào)中） 5 星展銀行 政策偏緊 恒生銀行 政策緊，要求高 渣打銀行 交易類政策有優(yōu)勢(shì) 南洋商業(yè)銀行 可受理外幣，非交易不受理 東亞銀行 可受理外幣，非交易不受理 3、業(yè)務(wù)來(lái)源情況 根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，按揭代理、置業(yè)擔(dān)?；颥F(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)， 50%以上來(lái)源于中小中介，30%以上來(lái)源于銀行客戶經(jīng)理轉(zhuǎn)介，不到 5%來(lái)源于大中介，不到 15%來(lái)源于終端客戶。 按揭代理業(yè)務(wù)在各銀行的受理業(yè)務(wù)量分布情況如下： 單位：萬(wàn)元 業(yè)務(wù)量 銀行名稱 合計(jì) 2009 年 2008 年 2007 年 工商銀行 175,420 38,120 153,302 366,843 交通銀行 166,655 50,771 58,121 275,547 中國(guó)銀行 - 11,421 196,596 208,018 深發(fā)展 65,751 22,433 21,100 109,283 光大銀行 35,2