在水一方家園可行性研究報告

- 1 - 1 項目總論 設(shè)項目總論 目名稱： “在水一方家園 ” 目坐落位置： 位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見附表 2 要經(jīng)濟指標(biāo) 總占地面積 頃 容積率 筑密度 凈用地面積 頃 綠地率 化率 60% 總建筑面積 :方米 (其中 :住宅建筑面積 :方米 ;高層建筑面積 :方米 ;多層建筑面積 :方米 ;聯(lián)排建筑面積 :方米 ;商業(yè)用房建筑面積 :方米 ;其他物業(yè)建筑面積 :317 平方米 ;社區(qū)辦公活動用房建筑面積 :94 平方米 ) 目概況 “在水一方 ”項目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約 6 萬平方米，是個典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15 分鐘車程，港灣式公交站臺距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，小區(qū)集 6 幢多層 、 17 幢排屋、 6 幢小高層錯落有致，日照間距合理優(yōu)化， 470 戶居民分享各自私密陽光。 設(shè)單位概況 建設(shè)單位：浙江東方達多置業(yè)有限公司 浙江東方達多置業(yè)有限公司系浙江達多集團投資組建浙江達多集團位于太湖南岸 - 2 - 的浙江省湖州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級集團公司，湖州市重點骨干企業(yè)， 2005 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強 ,納稅前五十強 包括浙江湖州達多塑料制品有限公司 ,湖州達多皮革有限公司等多家主體企業(yè) 980 年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)， 涉足房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團。 浙江東方達多置業(yè)有限公司還承建了東方達多龍庭，該項目是湖州首個中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點項目 東方達多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點結(jié)合高層圍合而成，得天獨厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。東方達多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時代。在紅旗路上約 80000 平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。一萬平方米超大中庭， 13%的低密度 ， 47%的高綠化地率給你帶來全心的景觀感受。 設(shè)項目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個新臺階做扎實的支持工作。 繁榮市場，促進湖州市的經(jīng)濟發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機會，繁榮湖州市的經(jīng)濟，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機會，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機會。 行性研究結(jié)論及建議 本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)。若銷售進度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之亦然 。因此，項目的開發(fā)商對此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設(shè)投資。 本項目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項目的收益的實現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進行投資全過程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 - 3 - 行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項目的基礎(chǔ)資料 項目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項目有關(guān)經(jīng)濟評價基本參數(shù)和指標(biāo) 2 市場分析 觀經(jīng)濟形勢分析 際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。預(yù)計未來幾年世界經(jīng)濟增長將可望保持在 水平。其中發(fā)達經(jīng)濟體將于 2008 年和2009 年初陷入或接近衰退， 2009 年的隨后時間世界經(jīng)濟復(fù)蘇將是一個漸進的過程。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的 根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。金融危機和世界經(jīng)濟增長放緩，也將對我國金融市場、外貿(mào)出口和物價產(chǎn)生多方面影響。 內(nèi)方面 經(jīng)濟情況回顧 2008 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 增長較快。初步核算， 2008 年 上年增長 9%。 價格回穩(wěn)。 2 月份，物價上漲演繹出一個高峰， 月漲幅達到 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特 別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2008 年節(jié)能減排也取得了積極進展。 民生改善。 2008 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 實際增長 - 4 - 農(nóng)村居民人均純收入名義增長 15%，實際增長 8%。 雖然中國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地管理 體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟增長方式仍然比較粗放。 經(jīng)濟運行預(yù)測： 三大沖擊 中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險。一是 “去存貨化 ”成為 2008 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要動力。二是出口負(fù)增長可能是 2009 年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為 2009 年中國經(jīng)濟最大的不確定性。 房價調(diào)整或會加劇。 政府刺激經(jīng)濟計劃的成效關(guān)鍵在于帶動民間需求。 力補民生欠賬方能解除制約消費的瓶頸。 比二次分配更重要的是初次分配。 提升經(jīng)濟體的效率、釋放經(jīng)濟活力我們有很多事情要做。 總之，我 們必須加大貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長方式，才是長遠(yuǎn)的良方。 三、 對 2009 年主要指標(biāo)的預(yù)測： 下調(diào) 2009 年 長預(yù)測。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落 - 5 - 影響， 2009 年我國 負(fù)增長 右。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2009 年我國 負(fù)增長 右。 下調(diào) 2009 年投資、消費、出口增長速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 消費名義增速下調(diào)至 實際增 速下調(diào)至 出口增速下調(diào)至 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 人民幣匯率下調(diào)至 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 下調(diào) 長率至 隨著 2008 年 7 月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2009 年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負(fù)增長將成為 2009 年中國經(jīng)濟的顯著特征。為此，我們對 2009 年投資、消費、出口、居民收入、 速等主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的增速預(yù)測值進行調(diào)整。 地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2008 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。 2008年房地產(chǎn)市場運行特點 (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2007 年第四季度達到一個頂峰， 2008 年較2007 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時，資金供給的增長率從 2007 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 12 月份的 降到 17 月份的 下降了 百分點。這種趨勢估計第四季度仍將持續(xù)。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭及其他。 2008 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2008 年 7 月，原本第一季度增長較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長為 與上年 30%40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者 - 6 - 觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長，同比減少 由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人 按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2008 年第一季度，三者的同比增幅達到 較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 7 月份，三者的增幅已下降至 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn) ，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟景氣下降、房地產(chǎn)市場低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動用了打折，買房贈裝修、贈汽車、贈電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動市場。 D、全國房價上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角 ”部分熱點城市已經(jīng)率先成 為房價下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 8 月份，廣州房屋銷售價格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 E、地方經(jīng)濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25左右，在有些城市超過 50。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買房的 政策。例如，湖州市政府出臺了關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，按照規(guī)定，湖州市民在 2008 年 9 月 4 日至 2009 年 12 月 31日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額 政府補貼；沈 - 7 - 陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房 優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。 F、住房保障工作進一步加強，各地取得一定進展 2008 年的政府工作報告，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強調(diào)的住房保障問題在此次機構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布經(jīng) 濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法，明確了經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充 分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進展。如上海市 2009 年住房建設(shè)計劃中，規(guī)定經(jīng)濟適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟適用房用地；廣州市住房建設(shè)規(guī)劃中指出， 2008 年將供應(yīng)保障型 住房用地 方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 180 萬平方米， 2009 年計劃供應(yīng)同類用地 方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 200 萬平方米；珠海市政府出臺 20082010 年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟適用住房，通過實物配租、貨幣補貼以及提供經(jīng)濟適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會正式公布限價商品住房管理辦法（ 試行）， - 8 - 首批限價房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 響 2008年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場 2007 年 4 月，以美國第二大次級房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機。 2008 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 美元收購。此后，次貸危機愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2008 年 9 月，華爾街上 5 家獨立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險公司美國國際集團（ 入現(xiàn)金危機，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美 國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。美國大型金融機構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。因此，次貸危機所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。 美國金融危機，將不可避免地影響我國房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟明顯收縮。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國工業(yè)生產(chǎn)下降了 連續(xù)兩個月下降。美國商品零售額在 7 月份下降 ， 8 月份再次下降 世界經(jīng)濟的影響將加劇我國經(jīng)濟的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟存在 著過快下滑的風(fēng)險，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。 地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2008 年，我國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險。首先，世界經(jīng)濟增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。 房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟過熱甚至出現(xiàn)危機，我國自 2006 年開始實施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長速度，改善貨幣總體過剩狀況。 從緊的貨幣政策的作用在 2008 年開始顯現(xiàn)，對供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費需求降低，市場交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及 2007 年 9 月份 執(zhí) - 9 - 行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。 在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 2008 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊 政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險而作出的未雨綢繆的舉措，同時也預(yù)示了未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 2009年房地產(chǎn)市場展望 2009 年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “洗牌 ”，房價面臨進一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、“爛尾樓 ”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “洗 牌 ”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、 “爛尾樓 ”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決 州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 顧 2008年湖州房地產(chǎn)市場情況 A 2008 年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式 2008 年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力度， 確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個方面。 投資趨向理性。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長 低于全國 漲幅，比一季度下降了 百分點，與固定資產(chǎn)投資增長幅度基本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 - 10 - 市場供應(yīng)充足。截止 6 月底，中心城區(qū) (不含織里 )累計可售商品住房面積為 數(shù)為 5600 套，同比分別增長 5%和 中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。同時，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 93 萬平方米，比去年同期增長 土地市場保持平穩(wěn)增長。 資金配比合理。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計 元，同比增長 投資資金主要來源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 比去年同期增長 2 個百分點，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 價升量降明顯。上半年，受全國經(jīng)濟形勢的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118 萬平方米，與去年同期相比下降 銷售量首次出現(xiàn)下降。同時，主要受建筑材料和人工費用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價格同比分別增加 略低于全國 70 個大中城市房屋銷售價 增幅，保持了房價平穩(wěn)增長。 從 2008 年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。 B 2008 年湖州房地產(chǎn)市場分析 2008 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2008 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來 的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。全國房地產(chǎn)價格增勢普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房價出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場的運行。近幾年來，湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機。泡沫的產(chǎn)生源于虛 擬需求，或者說是投機需求。 目前度量泡沫標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有專家用 30 個指標(biāo)作為評價根據(jù)，從目前研究來看，房地產(chǎn)投資占 重、房價收入比、月供收入比是普遍運用的三個指標(biāo)。 房地產(chǎn)投資占 比重。用于判斷是否存在對未來房價預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置。一般認(rèn)為，處于加快城市化進程中的城市和地區(qū)，6%至 10%的比重尚處于相對合理范圍內(nèi)。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為 元，房地產(chǎn)投資為 元，房地產(chǎn)投資占 比重指標(biāo)約為 略超這個范圍，基本上接近上半年全 國房地產(chǎn)投資占 比重，在長三角 16 個城市中， - 11 - 則排名相對靠前。一定程度上說明上半年湖州房地產(chǎn)投資對 貢獻率較高。 房價收入比。是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。按一般經(jīng)驗，房價收入比在 3 至 6 倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入 6 倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。以 2007 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 2008 年上半年湖州房價相比為例，房價收入比約為 全處于合理范圍內(nèi)。 月供收入比。家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目 前，國內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款不低于總房款的 30%、月供按揭貸款 /月收入不得超過 50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負(fù)擔(dān)就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2007 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20046 元，按湖城目前 5000 元 /平方米左右的商品房均價來計算，三口之家， 100 平方米的住房面積，銀行按揭貸款 70%，按揭 20 年，在當(dāng)前利率水平下，月均還款 2500 元左右，月供收入比為 50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在 數(shù)量可觀的收入，實際家庭月供比例可能遠(yuǎn)低于以上統(tǒng)計的名義數(shù)據(jù)。 從以上指標(biāo)來看，湖州房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。事實也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房價大幅上漲的情況下，湖州的房價依然保持在一個相對穩(wěn)定的水平。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機影響全球、經(jīng)濟放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場避免不了消費者觀望、成交量有所下滑的事實。作為市場參與的主體，購房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對購房者來說，要清醒認(rèn)識到湖州房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護，多做 “加法 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個 “多贏 ”的市場。 2009年湖州房地產(chǎn)市場的展望。 2009 年全市經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢上，湖州市與全國、全省保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預(yù)期情況也與全國、全省存在共性。 其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 “要認(rèn)真落實中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵普通自住住房和改善型住房消費，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ”。這是 1 月 19 日，浙江省十一屆人大二次會議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。 - 12 - 剛剛過去的 2008 年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來，面對年初嚴(yán)重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機更新，城市品位 在加快建設(shè)中深刻變化。 09 年湖州將重點抓好 “一港兩區(qū)六路 ”。加快龍溪港東岸、愛山廣場（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等 “一港兩區(qū) ”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。全面啟動?xùn)|街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動路南延、南街北段拓寬等 “六路改造工程 ”。按照中心城市 “一核五區(qū) ”的新格局，進一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)。基本完成南太湖大橋公園整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)?；?完成南皋橋集鎮(zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點。湖東新區(qū)。實施 318 國道外環(huán)線以南區(qū)域 方公里的建設(shè)開發(fā)，全力推進苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時，緊緊抓住湖州 “山、水、文、綠、凈 ”的城市特點，著力做好 “顯山露水 ”的文章，高標(biāo)準(zhǔn)完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū) 等規(guī)劃編制，適時啟動建設(shè)。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項政策出臺為契機，科學(xué)研判市場走勢，及時調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場秩序監(jiān)管力度。同時，根據(jù)市場實際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價格和市場的穩(wěn)定。 2009 年的湖州房地產(chǎn)市場整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國家已經(jīng)逐漸認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的重要性以及民生性，所以既會逐漸加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，又會抓好社會保障領(lǐng)域的推進，一方面出臺社會保障房計劃，穩(wěn)定整個市場預(yù)期和調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對社會保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會保險等方面的投入，消除市場遠(yuǎn)期消費的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會整體消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費能力的提升。 從上述的幾點分析可以看出， 2009 年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2008 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設(shè)計了如下的問題 ：（共 15 個） - 13 - 房、期房） 選） 選） 最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有 發(fā)放的 100 份問卷中我們收到 80 份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： 家庭人口 1 人 2 人 3 人 4 人 4 人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 5 40 0 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3 人的居多，2的占到總調(diào)查對象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 2以上。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 - 14 - 時間 1 年內(nèi) 1 3 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在 1內(nèi)會買房，在 5 年內(nèi)買房的人達到 94%，這很好的說明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強烈的購房意向。 收入狀況 2 千以下 2 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 5 據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2000 元 /月以上，其中 3000 /14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 1 3 5 10 15 20 25 30 352 千以下26 千以上所選人數(shù) 所占百分率% - 15 - 月的占到被調(diào)查對象的六成。 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 5 據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)，。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強的吸引力。 選項 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 62 14 4 所占百分率 % 77 5 17 5 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達到 920 18 郊 南郊 西郊 北郊所選人數(shù) 所占百分率%77%18%5%現(xiàn)房 期房 末房 - 16 - 樓型 6 層以下 7 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 5 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 7的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 價 位 2 3 4 5 6 千以上 所選人數(shù) 27 20 18 10 5 所占百分率 % 5 據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在 2000 /平方米之間的占多數(shù)，2000平方米的占 33%， 3000 /平方米的戰(zhàn) 25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受 2000 /平方米的價格。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米15%34%36%15%15%34%36%15%6 層以下 7 高 層 其 它所選人數(shù)33%25%23%13%6%2 3 4 5 6 千以上 - 17 - 以上的消費者不多。 戶型 一室 一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3 75 8 75 25 28 75 15 7 5 5 6 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到 另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 面 積 50 以下 511013150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 5 據(jù)分析：選擇 81101131人比較多，分別占被調(diào)查者的 35%和 這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。 選）： 關(guān)注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 10 0 據(jù)分析：在消費者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格 位置 周遍環(huán)境 10%、戶型 而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實力和配套設(shè)施，它們分別只有 5%。 選擇設(shè)施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 而其余選項選擇所占的比例比較接近。 - 18 - 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 25%。 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 5 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 較少的人選擇全部精裝，只有 25%29%46%一次性付款 分期付款 部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% - 19 - 要求情況 不需要 8 萬元 /個 10 萬元 /個 12 萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 0 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 人中，有 為 8 萬元 /個的價格是比較合理的， 人選擇 10 萬元 /個，只有 10%的人選擇 12 萬元 /個車位的價格是合理的。 電視 報紙 電臺 房交會 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機構(gòu) 已購 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18 75 16 25 6 25 5 7 5 6 25 12 5 7 5 12 5 7 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是 因此這將在住房銷售的時候為我們提出營銷的方案提供參考。 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強勁的。在被調(diào)查的人中間，有 人家庭人口在 2之間；打算在五年內(nèi)買房的占 三年內(nèi)買房的占 65%； 人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 70%的人愿意選擇小高層或者高層； 25%的人可以接受 3000 元 /平方米的價格，而能夠接受 4000 元 /平方米價格的只有 更多的人比較喜歡大的房子，有 人選擇 80 平方米以上， 人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占 25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為 8 萬元 /個車位的價格是合理的 ；被調(diào)查者的人們通常從電視，報紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。 - 20 - 給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2010 年，湖州市將實現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，2008 年的人均建筑面積為 方米，以此推算， 2009 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 方米。 依據(jù)湖州市城區(qū)當(dāng)前人口 108 萬計算： 2009 年湖州城區(qū)需要住宅建筑面積（ 108=平方米。 而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了 58 萬，約占 2009 年總需求量的四分之 一。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明湖州市 2009 年商品房供應(yīng)量約為 328 萬。同時考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計的二手房市場的供給情況，總的來說，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來湖州市房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业摹?對于嚴(yán)重的供大于求的問題。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時，開發(fā)商選擇 銷活動，希望能通過有效的方式最快 地解決自家的問題，只是一個明智之舉。 綜合數(shù)據(jù)來看，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。從長期來看，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 以下是收集的與本項目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : 城市之心 基本信息： 開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山年新區(qū) 3 號地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤價格 :多層起價 3330 元 /平方米，均價 4000 元 /平方米、電梯公寓起價 3500 元 /平方米 ,均價 4000 元 /平方米，排屋起價5400 元 /平方米 基本信息 : - 21 - 開發(fā)商：湖 州泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置 :仁皇山新區(qū) 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、高層、小高層、排屋 戶型面積 :90方米 建筑面積 :209463 平方米 物業(yè)類型：普通住宅、商鋪 銷售狀態(tài)：在售 建筑類別：多層 裝修狀況：毛坯 城市 /區(qū)縣：湖州 /鳳凰開發(fā)區(qū) 容積率： 綠化率： 35% 占地面積： 120000 平方米 建筑面積： 193000 平方米 開盤時間： 2008 交房時間： 2009 基本信息： 開發(fā)商：湖州廣際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：湖州市體育場路東側(cè)、陵陽路以北 建筑類型：高層、小高層 戶型面積： 88方米（單身公寓 25方米） 建筑面積： 56947 平 方米 清麗家園 基本信息： 開發(fā)商：湖州美欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：西至鳳凰路、東北接輕紡路、東于湖州電力局辦公室和富麗家園二期接壤、南側(cè)與嘉欣金世紀(jì)廣場相連 詳細(xì)信息： 建筑類型：多層、高層、小高層 戶型面積：單身公寓 54 平方米，多層 90方米 ,小高層、高層 120方米 建筑面積： 15237 平方米（土地建筑面積 117115 平方米 , - 22 - 其他建筑面積 35259 平方米） 樓盤價格：未定 基本信息： 開發(fā)商：湖州美欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山新區(qū) 建筑類型：別墅、多層 建筑面積： 27 萬平 米 析 目的優(yōu)勢 (1 地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “在水一方 ”家園社區(qū)，位