金成紫荊大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 金成紫荊大廈項(xiàng)目 第一章總論 1、 1 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 1、 1、 1 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 金成紫荊大廈 1、 1、 2 項(xiàng)目承辦單位 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 企業(yè)性質(zhì)：外商獨(dú)資企業(yè) 1、 2 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：鄭州市紫荊山路與商城路交叉口的西南角處 1、 3 可行性研究報(bào)告的編制單位 1. 4 研究工作的范圍和依據(jù) 1。 4。 1 研究工作的依據(jù) 本項(xiàng)目研究工作的依據(jù)如下： （ 1）可行性研究報(bào)告編制委托書(shū)； （ 2） 國(guó)有土地使用證； （ 3） 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等； （ 4） 國(guó)家有關(guān)政策、規(guī)定、城市規(guī)劃等。 1。 4。 2 研究工作的范圍 （ 1）項(xiàng)目背景及發(fā)展概況； （ 2）市場(chǎng)需求分析 （ 3）建設(shè)條件 （ 4） 工程技術(shù)方案 （ 5）環(huán)境保護(hù)與公共安全 （ 6）企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 （ 7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 （ 8）資金籌措及技術(shù)經(jīng) 1、 5 推薦方案和研究結(jié)論 1、 5、 1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 鄭州市東西大街位于鄭州市的老 城區(qū)，隨著鄭州市的城市開(kāi)發(fā)，嶄新的東西大街將成為鄭州形象第一街。優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，再加上傳統(tǒng)的二七商圈、省會(huì)第一步行街 德化街商業(yè)步行街，使的東西大街正以其嶄新的形象，形成鄭州的 中央商務(wù)區(qū)，寬闊的紫荊山路屬城市主干道，其本身又為鄭州市規(guī)劃的金融大道。這里的商鋪?zhàn)≌?，吸引了全省中小公司、成功人士，外地商?hù)蜂涌而至，讓物流、人流，資金流匯聚于此。鄭州金成房地產(chǎn)有限公司擬建的“紫荊大廈”就坐落在商城路與紫荊山路交叉口的西南角，緊臨東大街的這一黃金地段，房屋的設(shè)計(jì)采用 模式，更能 適應(yīng)亦商亦住 2 的新型生活的需要，同時(shí)大廈的商用及綠化，更好的改善城市的環(huán)境。 改善城市環(huán)境，兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是城市持續(xù)發(fā)展的有效途徑之一。鄭州金成房地產(chǎn)有限公司提出建設(shè)“紫荊大廈”符合城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)于大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，適應(yīng)我省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展對(duì)外貿(mào)易，促進(jìn)“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”的形成，展現(xiàn)河南風(fēng)采，樹(shù)立河南形象及對(duì)擴(kuò)大企業(yè)影響和提高企業(yè)效益都有著十分重要的意義。 1、 5、 2 項(xiàng)目的特點(diǎn) 本項(xiàng)目力求建設(shè)成高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤(pán)，按國(guó)際設(shè)計(jì)要求。 *寓 （ 1）主張以人為本，全面體現(xiàn) 意義，引入商住兩用現(xiàn)代辦公、健康生活新概念； （ 2）建筑造型力推現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)出個(gè)性化、現(xiàn)代化并充滿(mǎn)美感； （ 3）各種功能相互依存，相輔相成、互不干擾； （ 4）靈活的大空間設(shè)計(jì)，引導(dǎo)商住新潮流； （ 5）實(shí)現(xiàn)“智能化”樓宇功能。 *商場(chǎng) 大廈一、二層作為精品專(zhuān)賣(mài)店使用，既為大廈用戶(hù)提供購(gòu)物等項(xiàng)目服務(wù)，也為大廈居民提供一個(gè)高檔的購(gòu)物場(chǎng)所。 *餐飲服務(wù)區(qū) 大廈三層作為餐飲服務(wù)區(qū)，內(nèi)設(shè)餐廳、咖啡廳、健身房、游泳池、高爾夫模擬活動(dòng)場(chǎng)、游戲廳等。給大廈的商住人員及大廈外居民提供一個(gè)用餐、休閑、活動(dòng)的場(chǎng)所。 1、 5、 3 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 目前鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)同全國(guó)一樣，雖已復(fù)蘇，但尚未完全走出低估，房屋閑置率仍較高。但有其自身特點(diǎn)，鄭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為不平衡。 東西大街作為未來(lái)鄭州形象第一街，其附近急需建設(shè)一批現(xiàn)代化的、檔次高的商住公寓。因此，從市場(chǎng)需求角度判斷，投資興建金成紫荊大廈是可行的，具有較高的潛在市場(chǎng)價(jià) 值和投資機(jī)會(huì)。 1、 5、 4 建設(shè)場(chǎng)址 該項(xiàng)目位于鄭州市紫荊山路與商城路的西南角處，交通便利，周邊環(huán)境良好。 1、 5、 5 供應(yīng) （ 1）供水 本項(xiàng)目供水由城市給水主管網(wǎng)供給。 （ 2）供電 由紫荊山路的供電干線引至本項(xiàng)目地面架空層的公用變配電室，負(fù)責(zé)向本項(xiàng)目供電。 （ 3）供熱 主要通過(guò)分戶(hù)式集中空調(diào)供熱，不采用燃煤和天然氣等。 1、 5、 6 環(huán)境保護(hù) 本工程為商務(wù)公寓及配套的公用服務(wù)設(shè)施，不產(chǎn)生生產(chǎn)性廢氣、廢水、廢物的污染，也無(wú)噪聲源。 1、 5、 7 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目建設(shè)投資經(jīng)估算為 19576。 36 萬(wàn)元，其中 11500 萬(wàn)元由銀行貸款，其余自籌 3 解決。 1、 5、 8 綜合效益分析 金成紫荊大廈是結(jié)合中原地區(qū)的實(shí)際，遵循“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的城建方針，綜合運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人居環(huán)境關(guān)系的規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的。它正確的處理了社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系，把社會(huì)效益放在首位，注重工程建設(shè)。 （ 1）社會(huì)效益 本項(xiàng)目從場(chǎng)地地質(zhì)、材料、設(shè)備及施工技術(shù)等方面均無(wú)難點(diǎn)，配套公用設(shè)施完善，建設(shè)期間無(wú)十分難解決的 問(wèn)題。 該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，在傳統(tǒng)的建筑模式中融入了 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。推動(dòng)了房地產(chǎn)也朝更高、更新的領(lǐng)域發(fā)展，對(duì)促進(jìn)鄭州市的建材、建筑等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的發(fā)展，具有一定的作用，為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，將對(duì)我市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)平衡發(fā)展提供新的增長(zhǎng)點(diǎn)，注入新的活力，對(duì)鄭州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展將起到積極的作用。本項(xiàng)目建成后，不僅改善人們辦公條件并為舊城改造提供了房源，同時(shí)也為城市新增了一道亮麗的風(fēng)景線。 社會(huì)化物業(yè)管理也為廣大市民尤其是本公司的職工提供了約 40 人的就業(yè)機(jī)會(huì)。 （ 2）經(jīng)濟(jì)效益 本大 廈的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，利國(guó)利民，可以為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的形成做出積極的貢獻(xiàn)，并能在一定程度上滿(mǎn)足人們改善辦公條件的需求。從經(jīng)濟(jì)效益角度上講，該項(xiàng)目達(dá)到了盤(pán)活資產(chǎn)的目的，符合企業(yè)的實(shí)際情況，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目選址適宜、設(shè)計(jì)規(guī)劃合理，組團(tuán)分區(qū)明確，建筑物錯(cuò)落有致，景觀變化豐富，技術(shù)指標(biāo)合理，項(xiàng)目可行。 1、 5、 9 本項(xiàng)目的主要技術(shù)指標(biāo)具體數(shù)值可見(jiàn)下表： （祥見(jiàn)下頁(yè)） 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 項(xiàng)目總投資 萬(wàn) 元 19576。 36 2 建設(shè)投資 萬(wàn)元 19576。 36 3 自籌資金 萬(wàn)元 8076。 36 4 項(xiàng)目總占地面積 平方米 9957。 17 5 項(xiàng)目建筑面積 平方米 87340。 00 6 其中：商住 平方米 63805。 00 7 商場(chǎng)面積 平方米 12535。 00 8 地下面積 平方米 11000。 00 9 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 24132。 90 10 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 1327。 31 11 稅金及附加（減營(yíng)業(yè)稅） 萬(wàn)元 120。 66 12 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1916。 64 13 所得稅 萬(wàn)元 632。 49 14 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1284。 15 15 投資回收期 年 3。 58 16 投資利潤(rùn)率 % 9。 79 17 投資利稅率 % 16。 57 4 第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 2。 1 項(xiàng)目背景及發(fā)展概況 鄭州市定位于商貿(mào)城市，按“建設(shè)鄭州商貿(mào)城市總體方案”，其總體發(fā)展目標(biāo)是：從“九五”開(kāi)始，到 2010 年或更長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，把鄭州建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化的商貿(mào)城市。為實(shí)現(xiàn)鄭州商貿(mào)城發(fā)展總體目標(biāo)，必須突出城市個(gè)性，顯示商貿(mào)特色，確定商貿(mào)的龍頭地位。這就對(duì)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的 用地比例、規(guī)模、位置，所建房屋的用途、市場(chǎng)定位都有著新的要求。 近幾年來(lái)，外地客商的不斷涌入，中小型公司的不斷崛起，都要求有高檔的辦公和生活場(chǎng)所，順應(yīng)這一市場(chǎng)潮流，在對(duì)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及擬建金成紫荊大廈周邊 10 平方公里區(qū)域進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研的基礎(chǔ)上，金成房地產(chǎn)公司提出了將金成紫荊大廈建成亦商亦住，居住辦公的 層建筑，以彌補(bǔ)該區(qū)域內(nèi)中高檔商住樓及商場(chǎng)的空缺。同時(shí)不僅符合建設(shè)鄭州商貿(mào)城的總體布局要求，也滿(mǎn)足該區(qū)域發(fā)展的實(shí)際要求。給外來(lái)客商及中小型公司提供具有現(xiàn)代化辦公風(fēng)貌的場(chǎng)所，進(jìn)一步加快鄭州 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 辦企業(yè)概況 鄭州金成房地產(chǎn)有限公司是經(jīng)國(guó)家工商行政管理局批準(zhǔn)注冊(cè)的融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金剛石加工、銷(xiāo)售、房屋租賃為一體的外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。于 1993 年 3 月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1680 萬(wàn)元人民幣。擁有高素質(zhì)員工 252 人，高級(jí)工程師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才齊全。公司自 93 年 7 月開(kāi)發(fā)商品房以來(lái)，已先后建成東明路小區(qū)、豐產(chǎn)路小區(qū)、金成東苑、金成中苑、金成西苑及金成東苑北區(qū)等 6 個(gè)小區(qū)共計(jì) 40 萬(wàn)平方米商品房和棗莊寫(xiě)字樓、金成大廈、紅專(zhuān)路等 10 余棟約 15 萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓，工程質(zhì)量合格，優(yōu)良率 在 30%以上，已完成銷(xiāo)售 90%以上。幾年來(lái)公司營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略正確，經(jīng)營(yíng)管理良好，經(jīng)營(yíng)規(guī)模發(fā)展迅速，現(xiàn)穩(wěn)居鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力前十強(qiáng)之列，被省、市有關(guān)部門(mén)評(píng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)單位。 第三章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 3。 1 需方市場(chǎng)分析 據(jù)鄭州市總體規(guī)劃（ 1995 2010）顯示， 2010 年的鄭州將成為我國(guó)重要的餓中心城市和著名商埠。最近鄭州市委、市政府召開(kāi)加快城市化進(jìn)程工作會(huì)議并發(fā)出號(hào)召，提出鄭州市要實(shí)現(xiàn)由省會(huì)城市向國(guó)家區(qū)域性中心城市跨越的新的發(fā)展目標(biāo)，并確定了鄭州市城市規(guī)模發(fā)展的基本框架 。到 2005 年 ,城區(qū)面積由目前的 125 平方公里擴(kuò)大到 189 平方公里，到 2010年城區(qū)面積擴(kuò)；到 2050 年城區(qū)面積 350 平方公里市區(qū)常住人口將從目前的 259 萬(wàn)人增加到500 萬(wàn)左右。隨著城市化進(jìn)程的加快，將為鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇和巨大的市場(chǎng)價(jià)值。 金成紫荊大廈在傳統(tǒng)模式中引進(jìn)了 概念，在鄭州市層地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的現(xiàn)實(shí)中，這種新概念的建筑有著多大的需求量，并且 這種風(fēng)潮興起的原因及對(duì)社會(huì)、對(duì)如住者能帶來(lái)什么樣的好的效益呢？ 代 起的原因 的縮寫(xiě)，簡(jiǎn)單的講即“居家工作者”。興起的原因可分為以下幾種： 5 業(yè)環(huán)境方面 就如同第二次革命般，電腦科技的一日千里，取代了大量的人力，造成了傳統(tǒng)工作快速消失；而全球經(jīng)濟(jì)不景氣，讓許多大企業(yè)紛紛整改、改組與縮編人員，于是許多人紛紛自立門(mén)戶(hù)，尋求職場(chǎng)生涯的另一片天空。然而可喜的是，正因?yàn)槠髽I(yè)的改造、節(jié)省成本，相對(duì)的企業(yè)外包需求也日益增多，讓這些自立門(mén)戶(hù)的個(gè)人及小企業(yè)有了一線生機(jī)。 技面 高科技雖是讓傳統(tǒng)工作 快速消失的始作蛹者，卻也因此而產(chǎn)生出許多年前所未有的新型態(tài)工作與服務(wù)項(xiàng)目。尤其拜科技進(jìn)步神速之賜，高科技的電腦與通訊設(shè)備已算是名副其實(shí)的物美價(jià)廉，也是脫離企業(yè)、自立門(mén)戶(hù)的 能夠快速完成企業(yè)外包工作的重要利器。尤其 興起，更加速了這個(gè)族群的興起。 世人一片反璞歸真的呼聲中，不論男人、女人都重新反思 工作 的意義，重新回歸生活與家庭；不愿浪費(fèi)時(shí)間在通勤等不必要的時(shí)間花費(fèi)上。 在國(guó)外早期 定義，專(zhuān)門(mén)指的是所謂的 電子通勤族 或 資訊通勤族 。也有人說(shuō)， 的是善用通訊器材（以現(xiàn)今市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，尤其是指善用網(wǎng)際網(wǎng)路的資源）、電腦資源，由叁、五同好合組的小本經(jīng)營(yíng)企業(yè)；或干脆連辦公室租金也省下，以家為工作室的個(gè)人企業(yè)。于是，許多有創(chuàng)造力的年輕人便紛紛未雨綢繆，自己做自己的主人。 筑物的特點(diǎn) 從對(duì)資源的利用上講，居家辦公相對(duì)于純粹的辦公樓而言，對(duì)房屋的空間、停車(chē)場(chǎng)、水電以及電話(huà)的容量資源達(dá)到了最充分的運(yùn)用，而且極大地減少了城市的交通壓力和空氣的污染，用比爾蓋茨的話(huà)講： 如果任何一個(gè)大城市的普通辦公職員每星期在家里呆上一、兩天 ，那么汽油的消耗量、空氣污染和效能阻塞現(xiàn)象都會(huì)明顯減少”。 庭辦公）戶(hù)型面積在一五 平房米左右或考慮采用復(fù)式，寬敞的大廳是辦公區(qū)，兩間或三間臥室是居住區(qū)。住進(jìn)的人，可以不再擔(dān)憂(yōu)交通的擁擠和夜晚加班后的疲乏趕路，白天打開(kāi)門(mén)迎八方客，夜晚躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)，過(guò)著一種亦商亦住的新生活。 一個(gè)建筑要具有生命力，離不開(kāi)它的文化品位。 普通的寫(xiě)字樓和酒店式公寓的一大區(qū)別就在于，這里不僅有商業(yè)味道，還有家的氣息，有“家人“共享的空間。 進(jìn)的智能化設(shè)施是其商 用功能最有力的保證。它的布線系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)置、高容量配電等特性，能充分滿(mǎn)足現(xiàn)代辦公的一切所需。 筑物的市場(chǎng)需求 從以上分析可看出， 筑物的適用范圍非常廣，大到中小型公司。小到個(gè)人職業(yè)，如網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、企劃文案、自由撰稿、解釋等等。結(jié)合鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，可以預(yù)見(jiàn)，人們現(xiàn)在及今后的購(gòu)房熱點(diǎn)，將逐步從僅僅用于居住或一般的商住轉(zhuǎn)移到 且，可以按住宅公寓辦理貸款，期限、金額、利率都比寫(xiě)字樓劃算的多。這些實(shí)惠對(duì)于資金實(shí)力不雄厚的小公 司非常有吸引力。從正在召開(kāi)的 2001 年鄭州年鄭州春季房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)上，也已有所體現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)高層、多層復(fù)式、商住公寓等高檔樓盤(pán)的需求占有相當(dāng)比例。目前僅有的幾個(gè) 念的項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都看好，有的樓盤(pán)很快就售罄了。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 金成紫荊大廈，在未建之前即占據(jù)了四點(diǎn)最重要的優(yōu)勢(shì)，一是采用了 模式，順應(yīng) 6 了市場(chǎng)的需求潮流；二是大廈內(nèi)部設(shè)施具有金融機(jī)構(gòu)訂購(gòu)；三是地理位置優(yōu)越；四是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。金成紫荊大廈，擬建地點(diǎn)位于鄭州市的主干道紫荊山路與商城路交叉口的西南角，緊鄰鄭州市舊城改造的主戰(zhàn)場(chǎng) 區(qū)域圍繞鄭州形象第一街 圍已建及在建的有裕鴻花園、日月星城、中凱城市之光等高檔樓盤(pán)，加上傳統(tǒng)的二七商業(yè)圈及將要形成的紅旗廣場(chǎng)為中心的亞二七商圈，吸引了全省中小公司、成功人士、外地商戶(hù)的蜂擁而至，優(yōu)越的地理位置為金成紫荊大廈帶來(lái)了充足的用戶(hù)，而大廈的現(xiàn)代化建筑及一、二層樓的商場(chǎng)及三層的餐飲服務(wù)區(qū)也為中央商務(wù)區(qū)增添了特色。 該地區(qū)地價(jià)每畝已達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，加上建筑成本等。使得高層住宅均價(jià)多在 3300 元 /左右，高層寫(xiě)字樓的價(jià)格甚至高達(dá) 5000 元 /。商 鋪的價(jià)位高者每平方米可達(dá)萬(wàn)元以上，而金成紫荊大廈針對(duì)客戶(hù)的商業(yè)要求，以 2800 元 /的均價(jià)推出即可辦公又可居住的 務(wù)空間，以 5000 元 /的價(jià)格出售商場(chǎng)及餐飲服務(wù)區(qū)。低價(jià)位極大的增加了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 同時(shí) 金成紫荊大廈內(nèi)部先進(jìn)的智能化設(shè)施保證了大廈的優(yōu)良品質(zhì)：寬帶網(wǎng)絡(luò)、光纖入戶(hù)電影點(diǎn)播、股票、期貨在線交易、兩表 自動(dòng)收費(fèi)、電子可視對(duì)講系統(tǒng)等等，給其商用功能提供有力的保證。 在歐美國(guó)家，精美是樓市的主流，在京滬穗等國(guó)內(nèi)一線城市，精裝修是高品質(zhì)樓盤(pán)所必需具備的硬件標(biāo)準(zhǔn)。 2001 年， 北京市房產(chǎn)主管部門(mén)已經(jīng)明確規(guī)定： 2001 年下半年，毛坯房全面推出市場(chǎng)！由北京所引發(fā)的全國(guó)地產(chǎn)精裝的概念必將成為新一輪熱潮，精裝房已是大勢(shì)所趨，而一直以高品質(zhì)享譽(yù)鄭州地產(chǎn)界的金成房地產(chǎn)公司更是以超前眼光、雄厚實(shí)力在鄭州推出接軌國(guó)際的精裝房概念。使得住戶(hù)交時(shí)即可入主，免受裝修煩勞，且裝修費(fèi)用與房?jī)r(jià)一并按揭，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。更增加了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 因此，本項(xiàng)目建成后市場(chǎng)前景是很樂(lè)觀的。 第四章建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 設(shè)地點(diǎn)的地理位置 金成紫荊大廈位于鄭州市主干道紫荊山路與商城路交叉口西南角。占地面積 ，東鄰紫荊山路，南鄰法院東街，西鄰商城路住宅區(qū)，北靠商城路，該環(huán)境優(yōu)越，交通便利，四周均為城市主干道，附近學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)林立，東大街小學(xué)、創(chuàng)新街小學(xué)、鄭州市四 十五中、鄭州市十中、鄭州市三十九中、鄭州市第一人民醫(yī)院，鄭州市管城中醫(yī)院、省中醫(yī)研究院、河南省電力學(xué)校等等分布在該區(qū)周?chē)?。另外，該區(qū)緊鄰鄭州市未來(lái)的形象第一街 東西大街，周?chē)呀霸诮ǖ挠性ｘ櫥▓@、中凱城市之光、日月星城等高檔樓盤(pán)，是未來(lái) 5年內(nèi)極具投 資價(jià)值的黃金地段。 設(shè)地點(diǎn)的自然 條件 建設(shè)地點(diǎn)的自然 條件優(yōu)越，場(chǎng)地平整，屬黃河沖洪沉積平原，平均地下水位 ，水質(zhì)對(duì)混凝土不具侵蝕性，四周道路有市政給排水、電氣、通訊等設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。目前建設(shè)場(chǎng)地用地手續(xù)齊全，已完成拆遷平整和地質(zhì)鉆探，具備建設(shè)條件。 設(shè)地點(diǎn)的氣象、水文條件 7 根據(jù)本地區(qū)氣象、水文條件及鄭州市的歷史資料，各項(xiàng)數(shù)據(jù)如下： （ 1）氣溫： 年平均氣溫 年最高氣溫 43 年最低氣溫 （ 2）濕度：平均相對(duì)濕度 66 年最小相對(duì)濕度 0 （ 3）風(fēng)： 最大風(fēng)速 24m/s 最大風(fēng)力 8 級(jí) 年平均風(fēng)速 3.2 m/s 基本風(fēng)壓 向：東北風(fēng) 12 東風(fēng) 10 （ 4）雨： 年平均降雨 最大降雨 /場(chǎng) （ 5）雪： 最大雪壓 最大積雪深度 230 最大凍土深度 180 （ 6）地勢(shì)： 海拔高度 101 103 米 （ 7）地下水位： 據(jù)鉆孔揭露觀測(cè)，地下水位在 ，屬潛水類(lèi)型，地下水對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性。 程地質(zhì)基本參數(shù) 成紫荊大廈所在地地形較平坦，地貌單元屬鄭州東部黃河沖積平原，發(fā)育巨厚松散堆積物?；緦俜€(wěn)定性場(chǎng)地，場(chǎng)地土類(lèi)型為中硬土，建筑場(chǎng)地類(lèi)別為類(lèi)，場(chǎng)地在自上而下的 58 米深度范圍內(nèi)公分為 15 層，主要由粉土、粉細(xì)砂構(gòu)成?，F(xiàn)述如下： 第一層：雜填土 平均層厚 左右，淺部多為磚渣等建筑垃圾 ，下部以素填土為主。 第二層：粉土 平均層厚 ，灰黃色，黃褐色，濕，稍密。 第三層：粉土、粉細(xì)砂 平均層厚 ，褐黃色，濕，中密 密實(shí)。 第四層：粉砂 平均層厚 ，灰褐黃色，中密 密實(shí)，濕。 第五層：粉土 平均層厚 ，褐黃色，灰褐黃色，含少量小鈣質(zhì)結(jié)核。濕，密實(shí)。 第六層： 粉細(xì)砂 平均層厚 ，褐黃色，含較多鈣質(zhì)結(jié)核，濕，密實(shí)。 第七層： 平均層厚 ，灰褐色，含小鈣質(zhì)結(jié)核，濕，密實(shí)。 第八層： 平均層厚 ，褐灰色，濕，密實(shí)，含粉土。 8 第九層：中砂 平均層厚 ，褐 黃色，濕，密實(shí)。含較多鈣質(zhì)結(jié)核及小礫石。 第十層：粉土 平均層厚 ，黃褐色，濕，密實(shí)，堅(jiān)硬。多黑褐色鐵錳質(zhì)斑點(diǎn)，含較多鈣質(zhì)結(jié)核及小礫石。 第十一層：粉土（粉質(zhì)粘土） 平均層厚 ，紅黃褐色，濕，密實(shí)，堅(jiān)硬。 第十二層：粉土 平均層厚 ，褐黃色，濕，密實(shí)，質(zhì)純，含較多黑褐色鐵錳質(zhì)斑點(diǎn)。 第十三層：粉土 平均層厚 ，棕黃褐色，濕，密實(shí)，含小礫石。多姜石。 第十四層：粉土 平均層厚 ，褐黃色，濕，密實(shí)，半膠結(jié)。 第十五層：粉質(zhì)粘土 未見(jiàn)底，厚度大于 ，黃紅褐色，濕，堅(jiān)硬，多姜石 ，含黑褐色鐵錳質(zhì)斑點(diǎn)。 根據(jù)地質(zhì)情況及地基與基礎(chǔ)方案分析、比選、持力層選在十一層粉土粉粘，地基承載力的設(shè)計(jì)值為 50據(jù)現(xiàn)行的“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（ 1990），”鄭州地區(qū)地震烈度為七度，建筑物按七度抗震設(shè)防。 排水 本項(xiàng)目供水由城市給水主管網(wǎng)供給，能滿(mǎn)足高層公寓及商場(chǎng)需要，項(xiàng)目新增 24 噸 /小時(shí)的用水量供水由支管道上，另在高層公寓室外廣場(chǎng)建蓄水池、地下二層設(shè)水泵房、屋頂設(shè)水箱，經(jīng)壓力系統(tǒng)向公寓供水。排水接入城市排水系統(tǒng)。 電 由紫荊山路供電干線引雙回路電源至 本項(xiàng)目地面架空層的變配電室，供應(yīng)本項(xiàng)目用電，本項(xiàng)目新增用電負(fù)荷 訊 項(xiàng)目所處地段通訊條件良好，除固定電話(huà)線路預(yù)留外，每套公寓預(yù)埋寬帶信息網(wǎng)等通訊系統(tǒng)。 調(diào) 本項(xiàng)目擬采用分戶(hù)式集中空調(diào)，這樣適應(yīng)各樓用房分別控制取暖時(shí)間和濕度，也有利于改善環(huán)境。 第五章 總平面布置及建筑結(jié)構(gòu)方案 平面布置 金成紫荊大廈規(guī)模較大，占地約 方米，總平面布局的原則是因地制宜，布局合 9 理，以達(dá)到環(huán)境優(yōu)雅，功能齊全，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先進(jìn)、超前的目的，體現(xiàn)當(dāng)前河南 省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潮流，體現(xiàn)以人為本，重視環(huán)境的開(kāi)發(fā)理念。 金成紫荊大廈東鄰紫荊山路，北鄰商城路，占地形狀接近直角梯形，根據(jù)地理位置及周邊環(huán)境，大廈擬建地下兩層，地面架空層一層，地上三層商場(chǎng)及餐飲服務(wù)， 21 層 住公寓。為了充分利用土地，達(dá)到以最小的占地獲得外表面積最大的實(shí)用面積。同時(shí)也考慮到周?chē)木G化環(huán)境及人行通道，將大廈整體設(shè)計(jì)為圓柱體，在商城路、紫荊山路形成較為寬敞的門(mén)前廣場(chǎng)。建筑物占地面積 。地上部分一、二層為商場(chǎng)，三層為餐飲服務(wù)區(qū)，四 二十四層為商住公寓樓，最上兩層為水箱間和電 梯機(jī)房，為了讓共 21 層的商住公寓樓有一個(gè)較為理想的朝向，同時(shí)又使每個(gè)房間都具有自然年通風(fēng)，將主體規(guī)劃成“圓柱”型，即充分利用了現(xiàn)有的面積，又解決了朝向這一較敏感的問(wèn)題。 為了即能保證上部公寓的面積，又能保證大廈人流的通行，及商住人員自行車(chē)、汽車(chē)的停放采用了底層架空的方式，即滿(mǎn)足了使用功能，又形成較為新穎的立面效果。 本項(xiàng)目為方便封閉式管理，在紫荊山路設(shè)公寓、商場(chǎng)主入口，在商城路設(shè)公寓主入口，另在大廈西側(cè)設(shè)后勤入口。出入擬設(shè)定人、車(chē)分流管制，樓為相對(duì)封閉，形成有私密性的生活空間。 根據(jù)私家 汽車(chē)的發(fā)展趨勢(shì)，以及裙房的精品商場(chǎng)，應(yīng)充分考慮停車(chē)用地與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)系，本項(xiàng)目設(shè)兩層地下室，除設(shè)備用房外均為停車(chē)場(chǎng)，加上地面架空層的停車(chē)位，共可提供近 336 個(gè)停車(chē)位，方便入主公司、個(gè)人及精品商場(chǎng)的購(gòu)物人流。 項(xiàng)目綠化總體上分為兩級(jí)，一級(jí)為大廈周?chē)G地，二級(jí)為樓內(nèi)中廳綠化，形成較為完善的綠化系統(tǒng)。 根據(jù)初步規(guī)劃藍(lán)圖，總占地面積 ，建筑面積 87340 ，建筑面積為 綠化系數(shù)為 容積率 要技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表。 項(xiàng)目組建表 序號(hào) 名稱(chēng) 位置 建筑面積（ ） 備注 1 商務(wù)公寓 4 63805 2 商場(chǎng) 1 12535 3 餐飲服務(wù)區(qū) 3 層 4 停車(chē)場(chǎng) 地下一、二層、地面架空層 5 水泵房 地下二層 40 6 配電房 地面架空層 81 7 消防水池 大廈外廣場(chǎng) 2408 機(jī)房設(shè)備層 25、 26 層 284 9 消防控制室 地面架空層 40 10 防排煙風(fēng)機(jī)室 地下二層 60 11 水箱間 26 層 40 內(nèi)設(shè) 40 箱 構(gòu)形式 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的 設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)根據(jù)工程地質(zhì)勘察報(bào)告，確定第十一層粉土粘為持力層，承載力為 50據(jù)地質(zhì)情況，土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況，綜合考慮后確定采用鉆孔灌注樁，有效樁長(zhǎng) 30 米，正方行布樁較經(jīng) 10 濟(jì)。 主體結(jié)構(gòu)采用大柱距框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓面采用預(yù)應(yīng)力梁板結(jié)構(gòu)增加主體的整體剛度，增強(qiáng)抗震能力，靈活方便、便于分隔，在滿(mǎn)足建筑功能要求的同時(shí)力求體型簡(jiǎn)單，受力明確，便于施工。裙房為框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)抗震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防 7 度的要求。為防止和減輕由于濕度變化和墻體干縮變形引起的墻體裂 縫，在墻體溫度和收縮變形引起的預(yù)應(yīng)力集中部位按結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)置溫度縫。填充墻采用加氣砼砌塊，內(nèi)墻為輕質(zhì)隔斷，地下部分仍采用磚墻。 要建筑用料做法 金成紫荊大廈在建筑用料上擬大量采用新材料、新工藝，如戶(hù)內(nèi)隔墻采用輕便、保溫、隔熱、隔音的干作業(yè)式石膏空心砌塊；一般建筑用料及做法如下： 樓地面：一、二、三層商場(chǎng)地面擬采用花崗巖樓地面，四層以上商務(wù)公寓采用防滑?；匕宕u地面。 內(nèi)墻： 商場(chǎng)采用防瓷涂料內(nèi)墻面。 頂棚： 商場(chǎng)及公寓走廊均采用吊頂，公寓內(nèi)可與內(nèi)墻一致。 門(mén)窗： 建筑物采用雙層玻璃的新型 所鋼窗，個(gè)公寓入戶(hù)門(mén)采用全封閉防盜門(mén)。 屋面： 采用 性瀝青卷材防水材料。 外裝修： 采用土黃色為基本色調(diào)，材料待定 筑消防 消防是高層建筑要解決的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，她直接關(guān)系到人民的生命和財(cái)產(chǎn)的安全，是設(shè)計(jì)和建設(shè)人員重點(diǎn)考慮的方面。根據(jù)高層建筑防火規(guī)范，本商務(wù)公寓屬于一類(lèi)建筑。防火等級(jí)一級(jí)，建筑構(gòu)件燃燒性和耐火極限均按一級(jí)設(shè)防。地下室 500 平方米為一個(gè)防火分區(qū)，其它為 1000 平方米一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)之間用甲級(jí)防火門(mén)或防火墻隔開(kāi)，并設(shè)水幕。建筑物內(nèi)設(shè)消防電梯、消防樓梯、樓內(nèi)設(shè)有消防栓栓及煙霧、溫感報(bào)警 器；消防控制室設(shè)在地下一層，除設(shè)施正常照明外，另考慮事故照明、應(yīng)急照明、消防照明、疏散誘導(dǎo)照明等，并按規(guī)范在相關(guān)部位設(shè)疏散指示標(biāo)志，其消防用電應(yīng)按現(xiàn)行電力設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的一級(jí)負(fù)荷的雙向回路要求供電，其它各種消防設(shè)備，除按要求在消防控制室內(nèi)手動(dòng)控制外，其余均采用就地多線模塊控制。消防安全疏散內(nèi)容按高層規(guī)定設(shè)置?？傊?，其消防設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 87 第六章 排水工程 計(jì)依據(jù) （ 1）甲方及相關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的資料數(shù)據(jù) （ 2） 給排水設(shè)計(jì)手冊(cè) （ 3）高層居民建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （ 水系統(tǒng) 項(xiàng)目用水主要有公寓生活用水、停車(chē)場(chǎng)用水、商場(chǎng)及其它用水等，經(jīng)估算項(xiàng)目平均用水量21 噸 /小時(shí)，最大用水量 24 噸 /小時(shí)，消防用水量另計(jì)，各部門(mén)用水量詳細(xì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)下表： 序號(hào) 用水單位 用水種類(lèi) 平均用水量（噸 /小時(shí)） 最大用水量（噸 /小時(shí)） 日 用 水 量（噸） 11 1 公寓生活用水 自來(lái)水 停車(chē)場(chǎng)用水 自來(lái)水 商場(chǎng)及其它用水 自來(lái)水 餐飲服務(wù)用水 自來(lái)水 合計(jì) 自來(lái)水 水系統(tǒng)考慮以紫荊山路 市供水干管接兩條 00 的上水管引入大廈，五層以上兩次加壓，經(jīng)總水表計(jì)量后流向各用水單位，各用水處供水管道入口處壓力不小于 生活飲用水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn) 主要供水設(shè)備有生活用水泵兩臺(tái)，壓力供水系統(tǒng)，水處理設(shè)施等。 水系統(tǒng) （ 1）污水排放 項(xiàng)目主要排水有公寓生活排水、停車(chē)場(chǎng)排水、商場(chǎng)及其它排水等，經(jīng)估算項(xiàng) /小時(shí)，最大排水量為 /小時(shí)，各部門(mén)排水量詳細(xì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)下表： 序號(hào) 排水單位 排水種類(lèi) 平均排水量（噸 /小時(shí)） 最大排水量（噸 /小時(shí)） 日 排 水 量（噸） 1 公寓生活用水 生活廢水 停車(chē)場(chǎng)排水 生活廢水 商場(chǎng)及其它排水 生活廢水 餐飲服務(wù)排水 生活廢水 合計(jì) 水排至室外地下 水道，地下停車(chē)場(chǎng)消防電梯井底部、水泵房積水均排至集水坑，水泵積水均排至集水坑，用潛水泵排到室外排水主干管由西向東排放，干管呈 3坡度，便于污水暢流、匯集后排至紫荊山路污水干管。 （ 2）雨水排放 雨水采用雨、污水分流制，場(chǎng)地自然地形由高到低經(jīng)地下雨水管匯入紫荊山路城市雨水管。 防用水 項(xiàng)目新增建筑面積 87340 平方米，消防用水量按照“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 定，各建筑考慮一次火災(zāi)一次滅火計(jì)算，室內(nèi)消防用水量按 40L/S 折合為小時(shí)最大消防用水量144 噸 /小時(shí)，設(shè)計(jì)消防供水能力 150 噸 /小時(shí)，可以滿(mǎn)足項(xiàng)目的消防用水要求。根據(jù)防火規(guī)范，計(jì)算消火栓 2 小時(shí)用水量，噴灑 1 小時(shí)用水量，得出：本項(xiàng)目需建 240 立方米消防水池，消防水源由市政給水管網(wǎng)供給，設(shè) 4 臺(tái)消防水泵 2 用 2 備，負(fù)責(zé)全樓的消火栓及噴灑用水，全樓分區(qū)設(shè)置消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。給排水設(shè)備及構(gòu)筑物見(jiàn)表。 12 序號(hào) 設(shè)備名稱(chēng) 規(guī)格與型號(hào) 單位 數(shù)量 1 自來(lái)水管網(wǎng) 套 1 2 壓力供水設(shè)備 15 立方米 /小時(shí) 套 2 3 消防水池 H 240 立方米 座 1 4 消防水泵 H=150=12T/H 臺(tái) 4 電 計(jì)依據(jù) （ 1）甲方及其它專(zhuān)業(yè)提供的資料數(shù)據(jù) （ 2）建筑電氣設(shè)計(jì)手冊(cè) （ 3）建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 電負(fù)荷、負(fù)荷等級(jí)和供電參數(shù) 根據(jù)各專(zhuān)業(yè)提供資料及專(zhuān)業(yè)估算，主要用電負(fù)荷可見(jiàn)下表。 序號(hào) 用電設(shè)備或名稱(chēng) 裝機(jī)容量（ 備用容量（ 需用系數(shù) 用 功率 (無(wú) 功 功率 (視 在 功率( 1 商住公寓用電 2 商場(chǎng)用電 3 餐飲服務(wù)用電 4 停車(chē)場(chǎng)用電 5 電梯用電 6 消防水泵用電 7 防排煙設(shè)備 050 8 生活給水用電 9 合計(jì) 上表可知，項(xiàng)目設(shè)備及照明裝機(jī)容量 6670中備用負(fù)荷 2020算有功負(fù)荷4423功負(fù)荷 目低壓測(cè)總計(jì)算負(fù)荷為 負(fù)荷等級(jí)為壹級(jí)，供電參數(shù)為電壓 3800相交流電。 源、電源設(shè)備和外部條件 本項(xiàng)目 由紫荊山路供電干線引雙回路電源至地面架空層變配電室，供本項(xiàng)目用電，項(xiàng)目新增加容量 ，選用 1250變壓器 6 臺(tái) ，其中備用 1 臺(tái)。 13 電設(shè)備選擇 根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算和平面布置的要求，在地面架空層建一變配電室，安裝 6 臺(tái)1250變壓器，以 380V/220V 電壓向大廈各用電部門(mén)供電。電力變壓器為 產(chǎn)品，該產(chǎn)品為國(guó)家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品，高壓配電柜為五防式 ) ，低壓配電屏選用 型產(chǎn)品，低壓電容量屏選用低壓配電相配套的 ，詳見(jiàn)主要電器設(shè)備表 主要電器設(shè)備 序號(hào) 電器設(shè)備名稱(chēng) 規(guī)格與型號(hào) 單位 數(shù)量 1 變壓器 5 2 高壓開(kāi)關(guān)柜 ) 臺(tái) 5 3 低壓配電屏 12 4 靜電電容器屏 1 5 配電箱 臺(tái) 26 路敷設(shè) 由變配電室至各用電點(diǎn)采用電纜直埋或電纜溝敷設(shè)，對(duì)負(fù)荷量大的線路采用封閉式的母線槽，其余采用導(dǎo)線穿管，所有用電線路盡可能采用暗配，動(dòng)力線及照明線均采用銅芯絕緣線。 雷與接地 變配電間高壓側(cè)設(shè)避雷專(zhuān)柜，建筑物頂部設(shè)避雷網(wǎng)帶為防雷保護(hù)，并利用頂層屋面和柱內(nèi)鋼筋焊接連成一體，均采用聯(lián)合 接地方式，各自獨(dú)立，防雷與防靜電共用一個(gè)接地系統(tǒng)，利用基礎(chǔ)承臺(tái)板的鋼筋網(wǎng)及基礎(chǔ)樁基做接地極，其接地電阻大于或等于 1 歐姆，并設(shè)防側(cè)向雷擊措施。每棟高層建筑物的防雷接地、變配電工作接地、保安監(jiān)控接地等均設(shè)單獨(dú)引下線于接地網(wǎng)接地極可靠連成一體。 熱 公寓每戶(hù)設(shè)有換新風(fēng)功能的戶(hù)式熱泵中央空調(diào)，一、二層商場(chǎng)及三層餐飲服務(wù)區(qū)每層設(shè)置中央空調(diào)，這樣適應(yīng)各樓用戶(hù)分別控制取暖時(shí)間和溫度，也有利于改善環(huán)境。 訊 本項(xiàng)目各 住公寓均預(yù)留兩條直撥電話(huà)線路，預(yù)留衛(wèi)星天線插入座，有線電視由有線網(wǎng)引來(lái)信號(hào) ，樓內(nèi)設(shè)信號(hào)增益裝置。預(yù)埋寬帶信息網(wǎng)，提供期貨、股票終端入口。一、二層預(yù)留多條電話(huà)線及預(yù)埋寬帶信息網(wǎng)。 煙 根據(jù)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 項(xiàng)目的地下一二、層停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備間，地上一、二層精品商場(chǎng)，三層餐飲服務(wù)區(qū)，及樓梯間、消防電梯間和用前室，均應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的機(jī)械加壓送風(fēng)及機(jī)械排煙設(shè)施，根據(jù)需要的送風(fēng)量及排煙風(fēng)機(jī)的風(fēng)量計(jì)算，整個(gè)大廈共需設(shè)置 20 臺(tái)防、排煙風(fēng)機(jī)來(lái)保障以上部位的防、排煙，風(fēng)機(jī)安裝在地下二層的風(fēng)機(jī)室內(nèi)。 第七章 企業(yè)組織與勞動(dòng) 定員 14 業(yè)組織與機(jī)構(gòu) 業(yè)組織的原則 本項(xiàng)目實(shí)施依托鄭州金成房地產(chǎn)有限公司，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的管理。 織機(jī)構(gòu)及定員 鄭州金成房地產(chǎn)有限公司，針對(duì)本項(xiàng)目成立金成紫荊大廈物業(yè)管理部，為建成后的大廈提供優(yōu)質(zhì)、一流的服務(wù)。其具體機(jī)構(gòu)設(shè)置見(jiàn)下圖： 經(jīng)理 副經(jīng)理 保安部、銷(xiāo)售租賃部、辦公室及消協(xié)中心、財(cái)務(wù)部、維修部 物業(yè)部直接由鄭州金成房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)。 動(dòng)定員 根據(jù)組織機(jī)構(gòu)及功能，定員 40 人，將由鄭州金成房地產(chǎn)有限公 司內(nèi)部調(diào)配和從社會(huì)上招收人員。 序號(hào) 部門(mén) 人員（人） 1 經(jīng)理 1 2 副經(jīng)理 1 3 辦公室 2 4 財(cái)務(wù)室 2 5 銷(xiāo)售租賃部 4 6 維修部 6 7 保安部 24 8 合計(jì) 40 員培訓(xùn) 員工上崗前要進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)職業(yè)道德、勞動(dòng)安全等方面教育，特別是維修員對(duì)現(xiàn)代通訊設(shè)備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使其樹(shù)立較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，塑造良好的企業(yè)形象。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 目建設(shè)周期及進(jìn)度安排 （ 1）根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃，齊頭并進(jìn)”的建設(shè)原則，對(duì)大廈統(tǒng)一 規(guī)劃及設(shè)計(jì)后，該大廈預(yù)計(jì)從土建施工開(kāi)始兩年半建成。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程分為方案設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、場(chǎng)地準(zhǔn)備、土建施工、裝飾施工、設(shè)備訂貨、設(shè)備安裝調(diào)試、竣工驗(yàn)收等。為加快建設(shè)的進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，許可有一定程度的交叉。如在施工圖設(shè)計(jì)階段，可以進(jìn)行土地平整工作；土建施工期間可進(jìn)行設(shè)備訂貨等等。 施進(jìn)度計(jì)劃表 15 第九章 環(huán)境保護(hù)、公共安全與建筑節(jié)能 目地理位置與環(huán)境現(xiàn)狀 金成紫荊大廈位于鄭州市紫荊山路交 叉口的西南角處，周邊無(wú)明顯污染 本工程為 住公寓及配套的公用服務(wù)設(shè)施，無(wú)生產(chǎn)性廢氣、廢水、廢物的污染，也無(wú)噪聲源。造成對(duì)環(huán)境影響的僅為生活污水和生活垃圾。 境保護(hù)綜合治理措施 對(duì)環(huán)境的保護(hù)及改善的措施有： （ 1）建筑色彩：在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，要注意在建筑的外觀與色彩處理上明快、活潑，取得與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。 （ 2）生活污水處理：污水經(jīng)化糞池處理后排入市鄭污水管網(wǎng)。 （ 3）生活垃圾處理：生活垃圾在大廈內(nèi)采取垃圾袋裝化，內(nèi)設(shè)若干個(gè)公共垃圾袋收集車(chē)，集中后由物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一送至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。 （ 4）噪音處理：對(duì)設(shè)備煙塵及噪音，在設(shè)備選型時(shí)要符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)要求的設(shè)備，設(shè)備噪音采取減震、吸音、消聲、隔離措施，大型設(shè)備安置在地下室，以達(dá)到環(huán)保要求標(biāo)準(zhǔn)。 （ 5）綠化：綠化采用多層立體化不止 2，利用所有能利用的空間，除了在大廈周?chē)貛гO(shè)置了大面積集中綠地外，在大廈每層的中廳布置盆栽花卉，綠化除了美化環(huán)境外，對(duì)減少外界噪聲及灰塵也能起到良好的作用。 共安全 高層建筑物內(nèi)設(shè)消防電梯、消防樓梯；樓內(nèi)設(shè)消火栓及煙感、溫感報(bào)警器；商住公寓走廊及一、二層商場(chǎng)，三層餐飲服務(wù)區(qū)內(nèi)部設(shè)自動(dòng)噴淋安全保護(hù)系統(tǒng)； 大廈室外設(shè)消火栓，消防水源由市政給水管網(wǎng)供給，并在大廈周?chē)鷺?gòu)成環(huán)狀管網(wǎng)。 大廈采用封閉式管理， 24 小時(shí)專(zhuān)職保安值勤，安裝監(jiān)控系統(tǒng)，建立巡更保安系統(tǒng)，停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，出入口門(mén)禁管理系統(tǒng)，以充分保證大廈每戶(hù)的安全。 筑節(jié)能 建筑節(jié)能是建筑技術(shù)進(jìn)步的一個(gè)重大標(biāo)志，也是建筑界實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我國(guó)從 80 年代中期開(kāi)始推行建筑節(jié)能，建筑節(jié)能已納入 1988 年 1 月 1 日實(shí)行的中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法。 目前第二階段的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：采暖能耗在當(dāng)?shù)?1980 年到 1981 年住宅通用設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上 16 節(jié) 能 50%。本項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)這一節(jié)能目標(biāo)，在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)和維護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面采取一系列措施。 體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面 在進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，吸取具有相似地理氣候特點(diǎn)的住宅區(qū)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該區(qū)域用地較為緊張，人們對(duì)生活質(zhì)量有較高要求的特點(diǎn)，在 方米的建筑用地上，結(jié)合地形規(guī)劃設(shè)計(jì)了圓柱型高層住宅及一、二、三層商業(yè)用房，總建筑面積為 87340 平方米，建筑容積率為 時(shí)充分考慮建筑布局、朝向和間距，對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)行專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，注重居住環(huán)境質(zhì)量。 筑單位設(shè)計(jì)方面 選擇適宜的房屋進(jìn)深，設(shè)置必須的窗口遮陽(yáng)板，同時(shí)設(shè)計(jì)合理的窗墻比。 護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面 采用新型墻體材料和保溫隔熱結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一使用 鋼單框雙玻窗，使用聚乙烯泡沫塑料新型保溫節(jié)能屋面。 第十章 投資估算 資估算依據(jù)及說(shuō)明 該項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括：項(xiàng)目土建工程，公用工程設(shè)施，總圖及其它費(fèi)用等。土建工程按單位平方米造價(jià)計(jì)算，價(jià)格參考鄭州市平均市場(chǎng)價(jià)。項(xiàng)目工程安裝費(fèi)用、其它二類(lèi)工程費(fèi)用取費(fèi)均參考國(guó)家建委有關(guān)工程設(shè)計(jì)概預(yù)算 編制辦法規(guī)定的計(jì)算指標(biāo)和費(fèi)率進(jìn)行估算。 投資 投資估算 投資額為 元 大廈：造價(jià) 元， 1400 元 /； 電梯：投資 元， 75 萬(wàn)元 /臺(tái)； 其它工程；道路、配套、綠化等。 程投資構(gòu)成分析 工程投資構(gòu)成分析見(jiàn)下表 序號(hào) 項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 建設(shè)投資 建筑工程投資 安裝工程費(fèi) 設(shè)備工程費(fèi) 其它工程和費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 投資方向調(diào)節(jié)稅 建設(shè)期利息 17 定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資政策規(guī)定，取消投資方向調(diào)節(jié)稅。 金籌措方案 項(xiàng)目建設(shè)投資為 元，申請(qǐng)銀行貸款 11500 萬(wàn)元，（其中第一年貸款 4000 萬(wàn)元，第二年貸款 4000 萬(wàn)元，第三年貸款 3500 萬(wàn)元），其余由企業(yè)自籌解決（其中地價(jià)由企業(yè)自有資金解決，其余由房產(chǎn)銷(xiāo)售收入解決）。第一年銀行貸款利息為 元計(jì)入總投資中，見(jiàn)投資估算表；第二年銀行貸款利息為 入總成本中，見(jiàn)總成本表；第三年銀行貸款利息為 元計(jì)入總成本中，見(jiàn)總成本表。第三年底底連本帶息全部還清，其中銀行利率按 。 備費(fèi) 該項(xiàng)目建設(shè)期 30 個(gè)月，預(yù)備費(fèi)按第一、二部分投資的 5計(jì)，經(jīng)估算預(yù)備費(fèi)為 元。 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益初步評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)方式分為二年半一次性建設(shè)，房產(chǎn)在四年內(nèi)全部銷(xiāo)售回收投資，建設(shè)期分二年半，建設(shè)期為