老年公寓可行性研究報告

第 1頁 第一章 總 論 一、項目背景 1、項目名稱 ： 某老年公寓 項目 2、項目地點： 該項目位于 * 3、建設規(guī)模：該建設項目總占地面積 219902 4、項目建設單位概況 單位名稱 ： * 5、可行性研究報告編制單位 編制單位： * 6、可行性研究報告編制依據(jù) *市城市 總體規(guī)劃 老年人建筑設計規(guī)范建標 1999131 號 民用建筑設計通則（ 民用建筑電氣設計規(guī)范（ 16 項目建設單位提供 的有關資料 5、項目提出背景和建設的必要性 （ 1）所謂 “老年公寓 ”，就是專門為老年人建造的生活設施齊全、公用設施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。 第 2頁 老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務設施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢十分明顯： 1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率。 2）有利于老年人身心健康。 3）服務專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。 4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有 “家 ”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。 老年公寓已成為國際風行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。 （ 2） 改革開放以來，我國人口出生率銳減，由 1970 年的 下降到 2001 年的 ；總和生育率由 1970 年的 下降到 2000 ，加之城市化進程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人們的壽命快速提高，人口老齡化加速，我國 60 歲以上老年人口比重從 2000 年的 升到 2010 年的 成為典型的老年型社會。 隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。 1982 年第三次全國人口普查時， 60 歲以上老年人口為 7664萬人， 1990 年全國第四次人口普查時為 9697 萬人， 2000 年第五次人口普查時上升至 人， 2010 年第六次人口普查已近 人。這一數(shù)字幾乎超過兩個英國的人口，若把這樣龐大的人口群體當作一個國家的話，它將是世界上人口數(shù)排行前十位的國家。 從人口增長趨勢看，根據(jù) 2010 年全國第六次人口普查資料， 2010 第 3頁 年全國總?cè)丝?137054 萬人，與 2000 年第五次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L了 而 60 歲以上老年人口占到全國總?cè)丝诘?比 2000年人口普查上升 百分點， 65 歲及以上人口占 比 2000 年上升 為突出的是，我國 80歲以上老年人口已超過 1500萬，并以年均 5的驚人速度遞增。據(jù)預測到 2050 年 60 歲以上老年人口將達到 4 億左右，占總?cè)丝?25以上，表現(xiàn)出 “兩高兩大兩低 ”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老 年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達國家，在 21 世紀中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。 人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為 21 世紀我國必須認真對待、認真研究的重大社會問題。 人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務業(yè)，改造不適應人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務事 第 4頁 業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。 我國的社區(qū)養(yǎng)老服務從 20 世紀 80 年代起步，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務還沒有起步，不能滿足老年人多種層次 需求。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中 的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。 黨中央、國務院歷來十分關注老齡問題， 2000 年就發(fā)出了關于加強老齡工作的決定等一系列文件指示，我國制定頒布了中華人民共和國老年人權(quán)益保障法，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。 陜西 省和全國一樣，已進入老年型社會。據(jù) 2010 年全國第六次人口普查， 陜西 省總?cè)丝?3700 萬人， 65 歲以上人口為 3183840 人，占總?cè)丝跀?shù)的 中共陜西省委、陜西省人民政府十分重視老齡問題，自 2010 年省政府就發(fā)布了關于建立 高齡老人補貼制度的意見的政策，指出 “老年人是一個需要特殊關懷和照顧的群體，搞好老年人優(yōu)待 第 5頁 服務工作是各級政府義不容辭的責任。 ”“做好老齡工作，滿足老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，切實保障老年人的合法權(quán)益，對于促進我省兩個文明建設，保持社會政治穩(wěn)定具有十分重要的意義。 ”省委、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了 陜西省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。 加快社會養(yǎng)老設施建設，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央國務院方針政策，構(gòu)建和諧社會的新舉措。所以， 某老年公寓 項目建設的 必要性是十分充分的，其建設能夠促進社會和諧，加速文明建設。 二、項目概況 1、擬建地點 本項目建設地點位于 *市 北城區(qū) *生態(tài)旅游示范區(qū) 。 2、項目建設規(guī)模與目標 本項目總用地面積 ， 總建筑面積 ,。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 總用地面積： 219902 總建筑面積： 容積率： 建筑密度： 綠化率： 60% 3、項目總投資 本項目總投資為 元。 第 6頁 資金來源為企業(yè)自 籌 資金投入 元，元 。 4、主要經(jīng)濟指標 項目完成后，實現(xiàn) 經(jīng)營收入 元。其中： 房產(chǎn) 元，租賃收入 元。利潤總額 元，凈利潤 元，銷售利潤率 投資利潤率 項目壽命期內(nèi)財務凈現(xiàn)值為 元，內(nèi)部收益率 靜態(tài)投資回收期 ，動態(tài)投資回收期 ，盈虧平衡點 為 5、結(jié)論 本項目位于 *市 北城區(qū) *生態(tài)旅游示范區(qū) ，宗地區(qū)位優(yōu)勢明顯，設計方案科學，潛在升值效益明顯，社會效益顯著。 第 7頁 第二章 市場 分析 一、世界人口老齡化及其相關問題 世界人口日趨老齡化問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個全球性問題，老齡問題發(fā)展戰(zhàn)略正在納入各國社會和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略之中，擺在各級政府工作的主要議程之上，發(fā)展中國家的老齡化問題尤其值得關注。正如前聯(lián)合國秘書長安南所說： “全世界正在經(jīng)歷著前所未有的人口轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)在到 2050年，老年人口總數(shù)將從 增加到 20 億左右。在今后 50 年內(nèi)，全世界將會第一次出現(xiàn) 60 歲以上老年人口超過少年兒童人口的情況。 ” 據(jù)聯(lián)合國最新統(tǒng)計，目前，全球老齡人口總數(shù)已超過 7 億，并且正在以比總?cè)丝诳斓枚嗟乃俣冗f增。 1950 年，全世界 60 歲以上的老年人約有 2 億， 1970 年達到 3 億， 2000 年達到 6 億， 2006 年達到 。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計部門預計， 2020 年全球老年人口將達到 10 億； 2050年，全球?qū)⒂薪?20 億的老年人，占總?cè)丝?21，并將超過 14 歲以下兒童人口的總數(shù)。從 1950 2050 年，全球人口將平均每年增長 而老年人口將平均每年增長 人口老齡化已成為一個全球性現(xiàn)象。 據(jù)有關部門預測，到 2050 年，全世界百歲老人將從 2002 年的約 21萬增長到 320 萬，其中非洲老齡人口將從 4200 萬上升到 ；亞洲從 增加到 ；歐洲從 增加到 ；美洲從 9600萬增加到 3 億。 根據(jù)數(shù)據(jù)對比分析， 目前 ， 全球人口老齡化最嚴重的國家是意大利，占總?cè)丝?25%。 在 2006 年，在全世界 186 個國家和地區(qū)中，已有超過半數(shù)進入 “老 第 8頁 年型 ”。目前，世界每 10 個人中就有 1 個老年人，預計到 2050 年，每 5個人中有 1 老年人，到 2150 年 每 3 個人中就有 1 個老年人。與此同時，老年人口本身也在老齡化。 1950 2000 年間，世界 80 歲以上的高齡老人增加了 5 倍，以平均每年 速度增長，大大超過 60 歲以上人口的平均增長速度（ 。 由聯(lián)合國制定的 2002 年老齡問題國際行動計劃 要求各國制定三大優(yōu)先政策：第一，老年人與發(fā)展優(yōu)先；第二，老年人的健康與福利優(yōu)先；第三，保持切實可行的支持環(huán)境優(yōu)先。首先強調(diào)保障與發(fā)展的相互關系。現(xiàn)代社會中，經(jīng)濟發(fā)展是社會保障的基礎，是社會保障的前提，經(jīng)濟發(fā)展和社會保障的發(fā)展是相輔相成的。沒有經(jīng)濟的發(fā)展便沒有社會保障的發(fā)展，社會保障的程度要取決于經(jīng)濟發(fā)展的水平。老年人口是社會的重要資源，老年人的發(fā)展對社會經(jīng)濟發(fā)展的作用是不可忽視的。老年人要充分融入和參與社會，消除年齡歧視，性別歧視，消除對老年人的怠慢、虐待和暴力行為，改善他們參與社會的自身條件和社會條件。其次強調(diào)目標。以人為本，提高人的生命和生活質(zhì)量，是以健康為本的。提高人口健康水平是世界性社會目標，主要是提供物質(zhì)和精神方面的健康服務，提倡健康的生活方式，創(chuàng)造有利于健康的生活環(huán)境。再次強調(diào)手段。要動員全社會關心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織 、民間社團組織的通力合作，讓教育部門、研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個不分年齡人人共享的社會環(huán)境。 第 9頁 二、中國人口老齡問題及社會福利化現(xiàn)狀 目前，世界上絕大多數(shù)老年人口生活在亞洲（ 54%），歐洲（ 24%）其次。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計部門預計，到 2050 年，亞洲老年人口將增長到近 63%，而歐洲比例（ 11%）將減少一半，與非洲（ 10%）和拉丁美洲（ 9%）接近。調(diào)查顯示， 2010 年底，我國 60 ，約占世界老年人口 1/5（ ，占亞洲老年人口 2/5（ 。 自 改革開放以來，在黨中央、國務院的領導下，我國老齡事業(yè)有了較快發(fā)展。中國政府先后頒布實施中國老齡工作七年發(fā)展綱要(1994 2000 年 )；關于加強老齡工作的決定；中華人民共和國老年人權(quán)益保障法；中國老齡事業(yè)發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃（ 2006 年） ；中國老齡事業(yè)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃（ 2011 年） 等一系列政策及措施，有力地推動了我國老齡事業(yè)的發(fā)展。老年人的經(jīng)濟供養(yǎng)與醫(yī)療保障得到了明顯改善，老年福利、文化、教育、體育事業(yè)有了較快發(fā)展，老年人合法權(quán)益受到重視，敬老、養(yǎng)老、助老的社會氛圍逐步形成，老年人生活質(zhì) 量明顯提高，老齡組織健康發(fā)展，各級老齡工作委員會及其辦事機構(gòu)正在健全和加強。 但是，目前我國老齡事業(yè)總體上仍滯后于人口老齡化的要求和社會經(jīng)濟的發(fā)展。社會保障制度不夠完善，老年設施、產(chǎn)品與服務短缺，老年精神文化生活不夠豐富，侵犯老年人合法權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生，適應社會主義市場經(jīng)濟體制的老齡事業(yè)發(fā)展機制尚待建立和完善。自 2000年，我國已進入老齡社會，在今后較長的一段時間內(nèi)，我國 60 歲以上的人口將繼續(xù)以年均約 較快速度增長。據(jù)第六次全國人口統(tǒng)計 第 10頁 數(shù)據(jù)公報，在 2010 年，中國 60 歲及 65 歲以上人口比重分別為 根據(jù)專家預測，到 2020 年為 2030 2040 年為 25%和 20%。由此可見， 2030 年時中國將進入 “超老年型 ”社會。 2010 年，中國 60 歲以上老年人口為 ，到2020 年，中國 60 歲以上老年人口將增加到 ；到 2050 年，達到 總?cè)丝诘乃姆种?。屆時，每 4 個中國人中間就有 1 個白發(fā)蒼蒼的老者，同時，目前還有一批不到 60 歲就離崗、下崗的中年人提前進入老年人的行列，中國將成為高度老齡化的國家。 我國人口老齡 化與先期進入人口老年型的國家相比，具有老齡化發(fā)展快、老年人口數(shù)量大、地區(qū)之間不平衡、超前于社會經(jīng)濟發(fā)展等特點。老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增長，必將給國民經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來巨大的挑戰(zhàn)。解決老齡問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需求，實現(xiàn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設一項重要而緊迫的戰(zhàn)略任務。 從新世紀開始，我國 全面實施社會主義現(xiàn)代化建設第三步發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟發(fā)展和綜合國力的增強將為解決老齡問題創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎。同時，未來十幾年內(nèi)，雖然 老年贍養(yǎng)比開始上升，但少兒撫養(yǎng)比明顯降低，社會總撫養(yǎng)比持續(xù)下降，也為做好二十一世紀人口老齡化高峰前的準備提供了有利條件。因此抓住機遇，制定對策，有計劃、有步驟地推動老齡事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為重要。 為建立有力的居家養(yǎng)老支持環(huán)境，從 2001 年起，中國政府連續(xù)三 第 11頁 年實施建設社區(qū)老年福利服務設施的 “星光計劃 ”，總投資 134 億元人民幣，建成 “星光老年之家 ”個，涵蓋老年人入戶服務、緊急援助、日間照料、保健康復和文體娛樂等多種功能，受益老年人超過 3000 萬。2005 年時，我國平均每個街道有 城市老年福利 機構(gòu)，每 社區(qū)居委會有 1 個城市老年福利機構(gòu)。 2010 年底，我國城市社區(qū)服務設施達到 20 多萬處，綜合性社區(qū)服務中心 1 萬多個。各地采取上門服務、定點服務和巡回服務等方式，為老年人提供生活照料、家政服務、緊急救援以及其他便利老年人的無償、低償服務項目。 目前，我國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務機構(gòu) 4 萬余個，總床位 張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院 29681 個，總床位 張。國家加強對養(yǎng)老服務機構(gòu)的規(guī)范化管理，先后頒布了國家級福利院評定標準、社會福利機構(gòu)基本規(guī)范 等規(guī)范性文件，努力提高養(yǎng)老服務機構(gòu)質(zhì)量和水平。 三、老 年公寓 發(fā)展現(xiàn)狀 我國的老年公寓發(fā)展較晚，自年月安徽省安慶市創(chuàng)辦全國第一家老年公寓到現(xiàn)在，只有二十多年的歷史。據(jù)統(tǒng)計， 目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院 4 萬多，不同規(guī)模的老年公寓有 800 多家 ，檔次高低不同。近兩年建成的一批復合型老年公寓，配套設施比較全面，除了提供吃、住、洗等基本的服務外，還有健身房、圖書閱覽室、歌舞廳等娛樂場所。每戶裝有空調(diào)、彩電、電話和與服務員連通的傳呼線路。 第 12頁 有專家指出，發(fā)展老年公寓，首先要考慮老年人在心理和生理上 的特殊需求，確保設施無障礙，同時還要配有供老年人娛樂、健身的場所及郵電所、小賣店等。其次，還要堅持適度發(fā)展的原則。我國老年公寓發(fā)展較晚，數(shù)量還較少，今后會有較大發(fā)展，且大中城市發(fā)展較快，這是一種趨勢。但必須根據(jù)各地經(jīng)濟的發(fā)展水平和社會需求情況，有計劃、適量地發(fā)展。要根據(jù)地區(qū)特點來考慮，使老年公寓的高、中、低檔次適量，以適合不同層次老年人的需求。 發(fā)展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效減輕家庭養(yǎng)老負擔。但在我國經(jīng)濟尚不發(fā)達的情況下，完全由國家辦老年公寓是不現(xiàn)實的，也滿足不了老年人的需要。中國老齡協(xié)會會長 張文范曾說，要采取政府決策、社會參與，調(diào)動各個方面，包括國內(nèi)外各種社會組織和個人的力量來共同興辦老年公寓，并要以社會籌資興辦為主、政府資助為輔，形成多層次、多渠道、多種經(jīng)濟成分并存的投資體系。充分發(fā)揮非政府組織、社區(qū)和個人的作用，走民辦公助、民辦民助和法人投資、法人管理的道路。對社區(qū)辦老年公寓，政府應在法律規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)，在批地、引資、拆遷、稅收等方面，提供條件或給予政策上的扶持。 發(fā)展老年公寓，既可以為老年人創(chuàng)造一個適合養(yǎng)老的居住環(huán)境，又可以節(jié)約住房資源。老年公寓可以成為住房商品化的一種形式，對購買老年公寓產(chǎn)權(quán)的老年人的住房，可租、可賣、轉(zhuǎn)讓。可以預期，老年公寓作為一種新興的養(yǎng)老方式，將會被越來越多的老年人所接受，老年公寓也勢必為更多有識的投資者所關注。 老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設較多， 第 13頁 也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求也在不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施 先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)也發(fā)展較早。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前上海市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達 2 萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的 1。大連市早在 2002 年就有養(yǎng)老機構(gòu) 150 所，其中老年公寓 11 所，總床位近 8000 張。這些城市的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展時間較短，加之區(qū)域差異，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。 l老年公寓的建設 供不應求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5左右。以大連市為例， 60 歲以上的老人 ，占城市總?cè)丝诘?若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?3的比例分析， 70 多萬的老年人中，將有近 2 萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有 7 千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。 2老年公寓的布局不盡合理。目前在多數(shù)城市老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設還沒有加入城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存 在著有的老年公寓雖 第 14頁 然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。 3老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 2000 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中， 望每月所需費用不超過 1000 元。北京市 2006 年調(diào)查顯示， 50 歲以上的常住人口中， 60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為 1200 元；大連市老人 入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為 600 800 元。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大 中低收入老年人的承受能力。 4政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 陜西 省老齡事業(yè)社會化運作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機構(gòu)還比較少，養(yǎng)老機構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務項目不配套，不能適應老齡群體的需求。 四、老齡 人群服務 市場發(fā)展特征分析 自中國加入 來，為了能使經(jīng)濟政策得到更為有效的推行，政府對社會政策給予了前所未有的關注。社會福利制度雖滯后于整個經(jīng)濟體制的改革，但仍是在漸進而緩慢的變革著。中國政府正在大力推動的社會福利社會化不但是中國社會主義市場經(jīng)濟條件下社會福利體制 第 15頁 改革與發(fā)展的客觀必然選擇，而且在很 大程度上可以有效應對老年人社會福利需求變化的挑戰(zhàn)。加強老年福利企業(yè)建設可以提高老年人社會福利 “有效需求 ”，加強老年福利企業(yè)建設可以滿足日益增長的老年人社會福利需求，加強老年福利 企業(yè)建設可以滿足日益多樣化的老年人社會福利需求。 近年來， *市 不斷推進社 會福利社會化進程，加速提高社會福利服務的層次和水平，社會福利事業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃向上的良好勢頭，早在2002 年， *市 落實星光計劃， *市 就開辦全市第一家國辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，積極致力于社會福利事業(yè)的快速發(fā)展，出臺了關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見、全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見等政策，大力推進養(yǎng)老服務事業(yè)的發(fā)展。 五 、需求分析預測 全球人口老齡化是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的結(jié)果，是人類歷史發(fā)展的巨大成就。歷史上第一次人口革命使死亡率下降，世界人口從高出生高死亡低增長到高出生低死亡高增長；第二次人口 革命帶來出生率下降，世界人口進入低出生低死亡低增長階段。因此，由人口革命、科技發(fā)展與人口長壽而出現(xiàn)的人口老齡化，應視為社會文明的勝利成果。但人口老齡化也是對經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的挑戰(zhàn)，老年人口的比重加大，勞動年齡人口比重下降，社會贍養(yǎng)比上升，財政壓力加大，對社會經(jīng)濟的發(fā)展會產(chǎn)生影響，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，出現(xiàn)了老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)，隨著老年人對老年公寓的需求增加，這一產(chǎn)業(yè)也必將有較大的發(fā)展空間。 第 16頁 1、觀念的變化 中國 “養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代同堂 ”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ”的比重在不斷上升。而且，目前 “四二一 ”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為 和 。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 有 47的老人希望與子女共同生活， 老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 為這種方式很理 想，而有 老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有 愿與子女分開住，有 則希望與子女同住?？梢?，中國老人 “養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 2、社會上的 “空巢家庭 ”逐漸增多 這類現(xiàn)象特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較 大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30，未來 10 年， “空巢家庭 ”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到 90。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空 第 17頁 巢老年人家庭，占總老年戶的 其中獨居老人為 13，老看住房專題會議論文集 2010 年）?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 3、老年公寓未來有較大發(fā)展空間 隨著人口格局的變化和市場經(jīng)濟的發(fā)展，老年公寓數(shù)量的需求將不斷增長，老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空 間。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導致為老人服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎設施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。 目前，陜西省老齡工作的管理體制還沒有理順，編制不足、建制不明確、人員配備與目前所承擔的繁重任務極不相稱，影響了老齡工作的正常開展。同時，隨著社會主義新農(nóng)村建設步伐加快，農(nóng)村 “留守 ”老人日趨增多，農(nóng)村老齡化的速度和數(shù)量正快速發(fā)展，這無疑又加大了應對的難度。 基于上述調(diào)查結(jié)果 ， *市 亟待需要建設一個全新概念的復合式綜合性養(yǎng)老 處所 （集 “養(yǎng)老 ”、 “居住 ”、 “休閑 ”、 “度假 ”、享樂 “五位一體完善結(jié)合的，可持續(xù)發(fā)展的，具有標準高、功能全、規(guī)模大、服務好），滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求，以便加快推進 *市地區(qū)社會化養(yǎng)老的步伐，滿足 *市 人口老齡化日益增長的需求。 第 18頁 第三章 場址選擇 一、 項目區(qū)位 本項目建設地點位于 *市 北城區(qū)域 *湖片區(qū) 。建設地點 緊靠*國家旅游休閑度假區(qū) ，距離 城中心不足 2 公里，屬于 *市 *區(qū) 城市規(guī)劃范圍地塊； 地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境 良好 ，為項目的建設提供了優(yōu)良的客觀條件，發(fā)展前景廣闊。 二、場址建設條件 1、 區(qū)域性質(zhì) 項目所在地 *區(qū) 北城區(qū) *新區(qū) ，地處 *。北部為 *平原，南部屬巴山北坡山地，中部為溝梁相間的丘陵地帶?？傏厔菽细弑钡停孰A梯狀。最低處是 *南岸的大中灘，海拔 484 米；最高點為川陜界山鐵船山，海拔 2468 米 ， 地質(zhì)構(gòu)造比較復雜，地跨揚子準地臺北部邊緣，屬龍門 大巴山隆褶斷帶的組成部分。 2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 *區(qū) 地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準地臺 的 *斷凹兩個構(gòu)造單元。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚子準地臺的 *斷凹中部，基底構(gòu)造比較復雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。 項目建設場地所處地層為第四系全新統(tǒng)與下更統(tǒng)新的河漫灘沖積層及 第 19頁 湖泊沉積層上。主要巖層為亞砂土及亞粘土，下部為細砂、中砂及礫石層?？傊?，地質(zhì)情況較簡單，無大的不良地質(zhì)現(xiàn)象。 3、水文條件 *區(qū) 屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 里，是本區(qū)與 南鄭縣界河，年均徑流量 立方米，日均流量 立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 方米 /秒；另外有小河溝 18 條，總流域面積 方公里，平均徑流量 4、氣候條件 *區(qū) 地處內(nèi)陸東亞季風氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型。該地區(qū)自然氣象、氣候資料如下： 年平均氣溫 年平均最高氣溫 年平均最低氣溫 年極端最高氣溫 38 年極端最低氣溫 年平均降水量 年平均主導風向 東北風 年平均日照時數(shù) 時 多年最大凍土深度 8 最大積雪厚度 9 第 20頁 4、社會條件 根據(jù) *統(tǒng)計局發(fā)布的 *市 2011 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報， 2011 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，增長 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值為 元，增長 全年人均 18952 元。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占比分別為 （ 1） 2011 年，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成總產(chǎn) 值 元，增長 可比價），其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 元，增長 林業(yè)產(chǎn)值 元，增長 牧業(yè)產(chǎn)值 元、增長 漁業(yè)產(chǎn)值 元，增長 農(nóng)林牧漁服務業(yè)產(chǎn)值 元，增長 （ 2）全市完成工業(yè)總產(chǎn)值 604 億元，增長 規(guī)上工業(yè)能源生產(chǎn)總量 噸 /標準煤，增長 能源消費總量 噸 /標準煤，增長 （ 3）全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 元，增長 資質(zhì)以上建 筑施工企業(yè)完成總產(chǎn)值 70 億元，增長 （ 4）社會消費品零售總額 元，增長 批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額 長 住宿餐飲業(yè)零售額 元，增長 全市對外貿(mào)易進出口總額 4595 萬美元，增長 全年居民消費價格總指數(shù) 商品零售價格指數(shù) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù) 全年累計接待國內(nèi)外游客 1504 萬人次，增長 其中，接待國內(nèi)游客1502 萬人次，增長 接待海外游客 人次，增長 實現(xiàn) 第 21頁 國內(nèi)旅游收入 63 億元，增 30%，旅游外匯收入 830 萬美元，增長 財政總收入完成 元，增長 （ 5） 2011 年，全市財政總收入完成 元，增長 財政支出 元，增長 年末金融機構(gòu)各項人民幣存款余額 元，比年初凈增加 元，貸款余額 元，比年初凈增加 元。全年保險業(yè)保費收入 元，各類保險賠款給付支出 元。 5、交通及周邊環(huán)境條件 本項目位于 *市 北城區(qū)域 *， 靠近 *路，規(guī)劃建設有 *路、 *路等 ，交通條件便利，有利于業(yè)主出行。 本項目周邊規(guī)劃有高檔住宅小區(qū)、文化園、物流園等，基礎設施齊全，居住環(huán)境極佳。 6、滿足城市規(guī)劃的要求 項目用地位于 *區(qū) 城市規(guī)劃規(guī)范地塊，項目建設符合城市整體規(guī)劃要求。 7、項目市政配套條件 （ 1）給水：項目建設地采用自打井加壓供水，能保證晝夜連續(xù)給水。 （ 2）排水：采用雨污分流制排水系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)道路東側(cè)和北側(cè)設置污水與雨水管網(wǎng)。 （ 3）電源：項目周邊已建有完善的市政供電管網(wǎng) 。 （ 4）通信：項目周邊通信基礎設施條 件良好，通信配套良好。 第 22頁 第四章 建筑方案 一、建筑設計指導思想與原則 1、規(guī)劃設計依據(jù) 中華人民共和國城市規(guī)劃法 城市規(guī)劃編制辦法及實施細則 建筑設計防火規(guī)范（ 民用建筑設計通則（ 0352 城市用地分類與建設用地標準（ 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（ 0180 民用建筑設計通則（ 0352 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（ 0067 城市規(guī)劃編制辦法 *市 城市 規(guī)劃行政技術(shù)準則 建筑無障礙設計標準 *市 城市總體規(guī)劃（ 2010 2、設計目標 將項目建設成為環(huán)境優(yōu)美、人文氣息濃郁的集居住、休閑、娛樂于一體的的多功能養(yǎng)老居住綜合區(qū)。以提升城市形象、豐富城市功能、解決老年住房問題、構(gòu)建和諧社會為服務理念；改變 *傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，整合 “山水田園 ”文化概念，締造全新的社區(qū)生活和農(nóng)家樂式的新養(yǎng)老生活；以讓老年人感受到愉悅的休閑的晚年生活，讓經(jīng)營者獲得最好的經(jīng)營平臺，并提 第 23頁 升經(jīng)營水平，以讓市民認同，讓政府滿意，開發(fā)商獲得適當?shù)慕?jīng)濟效益和社會效益為投資 理念；以優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及周邊人文環(huán)境、完善的配套設施來定位。努力打造成為 *市 老年公寓的亮點工程。 3、項目定位 （ 1）項目客戶群定位 項目開發(fā)完成后主要客戶群 60%來自 *市 區(qū)及周邊縣市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，無暇照料老人且收入豐厚的人群 ； 30%的客戶群來自 陜西省 其他兄弟市縣的富足退休老人； 10%的來自于對 *歷史文化感興趣的又有一定收入的其他地區(qū)的老人。 （ 2）項目概念定位 開發(fā)概念定位：以房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品開發(fā)、園林規(guī)劃、經(jīng)營方法、物業(yè)服務的理念打造具有政府福利性質(zhì)的養(yǎng)老、休閑 中的高端產(chǎn)品 經(jīng)營概念定位：政府福利性實業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟性運作 產(chǎn)品功能定位：養(yǎng)老康復功能、居住功能、休閑娛樂功能、度假功能 園林規(guī)劃定位：水系、休息樂園、果園、綠蔭大道 （ 3）項目產(chǎn)品規(guī)劃定位 產(chǎn)品類型： 以 老年公寓為主的低密度住宅為主，社區(qū)綜合會所等商業(yè)物業(yè)為輔的大型各類設施完善養(yǎng)老居住群 。 整合 “山水田園 ”文化概念，提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)生活和農(nóng)家樂的新養(yǎng)老生活 4、規(guī)劃設計指導思想 第 24頁 規(guī)劃設計指導思想旨在實現(xiàn)以下屬性目標： 健康性 通過高新技術(shù)的運用，創(chuàng)造健康社區(qū)； 舒適性 減少城市環(huán)境壓力，身心得以放松； 節(jié) 能性 居住小區(qū)體現(xiàn)節(jié)能思想，實現(xiàn)資源的合理利用； 差異性 項目易與其他住宅項目區(qū)分，具有較強的個性； 經(jīng)濟性 建設物超所值經(jīng)濟實用的住宅小區(qū)； 安全性 運用智能化，體現(xiàn)生活安全性； 愉悅性 自然、和諧、健康、舒適。 5、規(guī)劃設計理念 項目在設計理念上始終貫穿著建筑、規(guī)劃、園林三位一體的設計思想；從老年社區(qū)的特點出發(fā)，強調(diào)環(huán)境和人文關懷。建筑規(guī)劃實現(xiàn)上，考慮充分利用景觀優(yōu)勢，將整個建筑群沿河堤和綠色景觀廊交錯布置，為每座樓、每戶居民提供有景觀利用的空間， 180 度視線內(nèi)，可以從運動休閑綠地經(jīng)過社區(qū)組團 綠化到疊水山谷和景觀臺，使得每個樓座都有其特定的豐富視野。局部設計有親水景觀區(qū)，中間部位還有石橋溪流區(qū)，為社區(qū)居民提供親近自然，放松身心的空間。 二、總體規(guī)劃方案 本項目規(guī)劃總用地 ， 總建筑面積 ，住宅建筑以 多層、小 高層 為主，建設內(nèi)容主要為老年公寓、頤養(yǎng) 住宅樓群 、 商業(yè) 中心、 綜合管理 中心 、 社區(qū)配套室外體育 以及 娛樂活動區(qū)。沿 規(guī)劃的康 定 路和 陳倉路 設置小區(qū)出入口，道路貫穿整個區(qū)域，具有良好的通達性。區(qū)域中央結(jié)合中心活動場設置中心綠地，實現(xiàn)資源共享的目標。 第 25頁 1、環(huán)境和建筑標準 在綠 化設計上，綠林淺丘、陽光溪谷、郁蔭綴坡的綠意長廊，潛山式谷地空間，利用地勢造就森林、名貴樹陣、花山、建筑、樹木和景觀綠地互相穿插、呼應；在植物選配上，有意的大量適宜當?shù)厣L的殺菌、防風、防沙的品種，起到