職業(yè)教育論文-租賃方式與我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展研究.doc

職業(yè)教育論文-租賃方式與我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展研究摘要：房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)對(duì)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是十分重要的。完善租賃方式對(duì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系重大。不論是傳統(tǒng)的租賃方式中介，還是新興的租賃方式網(wǎng)上租房、“房屋銀行”，都存在著一些不足，需要通過政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員11.1任何一個(gè)健康完整的住房市場(chǎng)，都應(yīng)該由買賣和租賃兩個(gè)大部分組成，如果缺少租賃市場(chǎng)的支持，必然導(dǎo)致市場(chǎng)僅由消費(fèi)性置業(yè)單獨(dú)支撐，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成不安定因素，最終對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，是滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的需求上升后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)在市場(chǎng)機(jī)制這只看不見的手的作用下，自動(dòng)產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場(chǎng)進(jìn)而是增量市場(chǎng)以致土地市場(chǎng)的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)1.2目前，我國(guó)各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%25%?？墒强傮w來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購(gòu)買住房。而且各大城市流動(dòng)人口的居住方式欠穩(wěn)定且?guī)в信R時(shí)性質(zhì)，就成為一個(gè)地區(qū)房屋租賃市場(chǎng)的主要需求者。我國(guó)加入WTO以后，來(lái)自境外的流動(dòng)人口大幅度增多，增加了對(duì)高檔次租賃性住宅的需求。針對(duì)境外流動(dòng)人口的新興房屋租賃業(yè)務(wù)為我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的不斷增加，在加上本地區(qū)部分居民對(duì)租房的需求，租房?jī)叭灰呀?jīng)成為居民解決住房問題不可缺少1.3隨著我國(guó)加入WTO，海外房地產(chǎn)商特別是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資企業(yè)逐漸進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務(wù)式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)開發(fā)商也開始注意到房屋租賃市場(chǎng)的巨大潛力，在開發(fā)商品房時(shí)，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領(lǐng)單身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學(xué)生提供的學(xué)生公寓來(lái)滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對(duì)于有資金結(jié)余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩(wěn)定的方式來(lái)獲得利益。從目前的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的總趨勢(shì)來(lái)看，買房出租，以租養(yǎng)房，待機(jī)出售已經(jīng)成22.1房屋租賃管理不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃市場(chǎng)管理，而是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。就當(dāng)前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門針對(duì)同一房屋租賃市場(chǎng)都有屬于自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)管理混亂，沒有一個(gè)統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長(zhǎng)期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報(bào)查辦的辦法，管理效率較低且主動(dòng)性較差，而且備案率低下，對(duì)登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更2.2傳統(tǒng)中介在房屋租賃市場(chǎng)的重要性是毋庸置疑的，因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來(lái)達(dá)成交易。可是各大城市從事房屋租賃業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，數(shù)量龐大卻沒有形成規(guī)模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠(chéng)信是中介一個(gè)十分大的問題。無(wú)論是傳統(tǒng)中介，還是“房屋銀行”或是通過網(wǎng)絡(luò)從事房屋租賃業(yè)務(wù)都存在十分嚴(yán)重的誠(chéng)信問題。發(fā)布虛假2.3因?yàn)榉课葑赓U中介服務(wù)業(yè)發(fā)展沒有多長(zhǎng)時(shí)間，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還沒有完整的建立起來(lái)，許多從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產(chǎn)中介的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。即使有上崗證，在普遍缺乏誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境下，他們過分地追求商業(yè)利益，不講誠(chéng)信，欺騙出租人或承租人的事件時(shí)有發(fā)生。而且，由于從業(yè)人員很難提供像法律咨詢、評(píng)估、與銀行簽訂收付租金的協(xié)議等等2.4目前的中介服務(wù)只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)服務(wù)，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服務(wù)，例如，隨著租賃期限的結(jié)束繼續(xù)為出租人尋找新的租客；根據(jù)不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設(shè)備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業(yè)費(fèi)的結(jié)算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時(shí)間內(nèi)住房空置，而不選擇出租就是因?yàn)槿鄙倏?目前，以上海降低稅率促進(jìn)市場(chǎng)的“上房置換模式”、貴州房屋使用權(quán)貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協(xié)作模式為代表，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)在完善租賃方式方面取得了探索性的經(jīng)驗(yàn)。其它城市都在爭(zhēng)相效仿。但是，我國(guó)的房屋租賃方式仍然存在許多不足，需要進(jìn)一步的改進(jìn)。本文對(duì)改善我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)所提出的若干建議。3.1（1）全面啟用地理信息系統(tǒng)（GeographicInformationSystem，縮寫GIS）?；贕IS的房屋租賃系統(tǒng)將當(dāng)前傳統(tǒng)的手工業(yè)或計(jì)算機(jī)房屋租賃系統(tǒng)與GIS技術(shù)結(jié)合起來(lái)，在房屋租賃業(yè)務(wù)的管理中，開發(fā)出適合租賃行業(yè)的GIS信息系統(tǒng)，使客戶能更方便地獲得有關(guān)房屋位置及周邊交通的信息，便于房屋租賃業(yè)務(wù)操作。該系統(tǒng)的主要功能結(jié)構(gòu)如下圖所示，整個(gè)租賃系統(tǒng)形成一個(gè)自上而下的樹型結(jié)構(gòu)，使用了GIS技術(shù)，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時(shí)候可以在門店內(nèi)的計(jì)算機(jī)上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索到房屋的具體位置、周邊的標(biāo)志性建筑以及詳細(xì)的公車（2網(wǎng)上租房網(wǎng)站可以通過將房屋的實(shí)景照片進(jìn)行加工制作成可在網(wǎng)絡(luò)上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網(wǎng)民可先在互聯(lián)網(wǎng)上實(shí)景看房并進(jìn)行篩選。想要通過網(wǎng)絡(luò)出租房子的網(wǎng)民也可以通過上傳房子的實(shí)景照片或是DV片段來(lái)介紹自己想要出租的房子。不僅是網(wǎng)站，就連中介公司也可以使用這種方法來(lái)向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節(jié)約看房的時(shí)間和精力，也可以節(jié)省一筆看房費(fèi)；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產(chǎn)品提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)客戶和企業(yè)的“雙贏”。利用計(jì)算機(jī)相關(guān)軟件進(jìn)行全景看房最重要的前提條件是這種創(chuàng)新必須建立在誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，出租人或是房屋租賃中介提3.2（1我國(guó)房屋租賃中介騙取租金保證金的不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了出租人以及承租人的利益，解決這個(gè)問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國(guó)土資源和房屋管理局就針對(duì)房屋租賃中介的不規(guī)范行為提出在全北京范圍內(nèi)實(shí)行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障?？墒寝k法并沒有在全國(guó)范圍內(nèi)得到普及，各城市應(yīng)該引起高度重視，采取相同措（2）制定專門法律法規(guī)規(guī)范中介行我國(guó)房屋租賃中介數(shù)量多卻沒有形成規(guī)模，而且大多中介經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。出臺(tái)有關(guān)查處房屋中介不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為的相關(guān)法律法規(guī)是當(dāng)務(wù)之急。通過法律法規(guī)和實(shí)施條例的制定，適當(dāng)提高中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、明確提出房屋租賃中介的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則等，從而為政府各部門規(guī)范房屋租賃中介行為提供法律準(zhǔn)繩。適合房屋租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)要詳細(xì)說(shuō)明中介機(jī)構(gòu)要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業(yè)務(wù)。而且，房屋租賃業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)行政主管部門、工商部門、財(cái)稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個(gè)部門的通力合作、嚴(yán)格執(zhí)法，逐步完善房屋租賃方式促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。（3在行業(yè)監(jiān)管方面，應(yīng)該加大行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部自行管理的力度。政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)，讓房屋租賃市場(chǎng)的中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部自治。行業(yè)協(xié)會(huì)在政府部門的監(jiān)督下將具有合法資格的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)他們的信譽(yù)度、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等真實(shí)數(shù)據(jù)按一定的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、分級(jí)，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業(yè)協(xié)會(huì)和各中介機(jī)構(gòu)的合作下，建立地區(qū)性甚至全（4房屋租賃業(yè)務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點(diǎn)，是多學(xué)科知識(shí)的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員不僅要精通房地產(chǎn)租賃的相關(guān)業(yè)務(wù)，還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時(shí)還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。日益發(fā)展的房屋租賃市場(chǎng)對(duì)從業(yè)人員的要求越來(lái)越高，制定嚴(yán)格的認(rèn)證制度，加強(qiáng)員工的崗位培訓(xùn)，提高從業(yè)人員各方面的素質(zhì)，從而逐步抬升行業(yè)的整體從業(yè)1.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)中介的影響J.湖州師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2005