行業(yè)經(jīng)濟論文-商品房買賣合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的選擇.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-商品房買賣合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的選擇當前許多城市都已實現(xiàn)或正在進行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案(簡稱“網(wǎng)上備案”)。網(wǎng)上備案業(yè)務的開展需要有一個功能與之匹配的計算機管理系統(tǒng)為其提供技術(shù)支撐。而建設(shè)這個計算機管理系統(tǒng)的第二步是制定一個能夠滿足業(yè)務需求的設(shè)計方案，其中最主要的就是選定最佳的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模式，即系統(tǒng)的選型。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)選型是否得當，關(guān)系到系統(tǒng)投入運行后，系統(tǒng)業(yè)務流是否流暢、安裝維護是否簡便以及系統(tǒng)升級的難易程度等多方面因素，直接決定人、財、物等多項運行成本的投入。目前，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模型主要有C/S結(jié)構(gòu)(C1ient/Server的簡稱，客戶機/服務器模式)和B/S結(jié)構(gòu)(Browser/Server的簡稱，瀏覽器/服務器模式)兩大類。本文從網(wǎng)上備案的業(yè)務特點和D/S、C/S兩種結(jié)構(gòu)的特性來闡述如何選定最佳的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模型。一、合同網(wǎng)上備案方式及內(nèi)容合同網(wǎng)上備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明后進行預售或銷售房屋簽定合同時，在網(wǎng)上進行合同確認和打印的行為。房產(chǎn)管理部門將定期匯總、分析和發(fā)布全市的新建商品房的交易信息，并提供網(wǎng)上公開查詢服務。對于違反規(guī)定或者不信守承諾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售經(jīng)紀企業(yè)，房產(chǎn)管理部門將建立開發(fā)、銷售企業(yè)的信用檔案，將其網(wǎng)上公示，并載入該企業(yè)的信用檔案。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明后，通過網(wǎng)站，即時公布下列信息：(1)商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明的主要內(nèi)容，包括開發(fā)建設(shè)單位名稱、樓盤名稱、樓盤坐落、樓盤狀態(tài)、可預(銷)售面積、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施情況；(2)商品房的樓盤表，包括總幢數(shù)、總建筑面積、總單元(套)數(shù)，總層數(shù)以及具體房號清單；(3)商品房物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃平面布置圖、建筑分層平面圖及每套房源的結(jié)構(gòu)平面圖；(4)房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況；(5)商品房買賣合同示范文本；(6)商品房的預(銷)售均價。商品房擬預售的均價，將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售總登記時，向房產(chǎn)管理部門申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要調(diào)整其商品房擬預(銷)售均價的，應當向房產(chǎn)管理部門申報，辦理網(wǎng)上即時變更手續(xù)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房項目，如果有下列情況之一的，不得辦理網(wǎng)上備案手續(xù)：(1)預(銷)售的商品房項目有項目轉(zhuǎn)讓行為的(已辦理項目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外)；(2)預(銷)售的商品房項目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，或抵押權(quán)人未出具同意出售，再抵押(按揭)的書面證明的；(3)商品房項目被法院依法查封的；(4)其他法律法規(guī)禁止出售的。3.即時反映備案商品房的銷售狀態(tài)，應當在商品房買賣合同或定金合同簽約的第二天之前，“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”自動將該單元(套)商品房的可預(銷)售狀態(tài)更改為已預(銷)售或已預訂狀態(tài)。定金合同網(wǎng)上備案后，在簽訂商品房買賣合同時，合同主體不得變更。買賣合同網(wǎng)上備案后，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證前，商品房買賣合同主體不得變更。也就是說，備案之后，購房人不能隨意更改。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預訂人應當自簽訂定金合同15日內(nèi)簽訂商品房買賣合同。未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”自動將該單元(套)商品房恢復為可預(銷)售狀態(tài)。5.凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可時，申請預留房源的，應明確預留房源銷售時間。6.購房人申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證前，當事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要對合同中選擇性條款或雙方可以自由約定的條款內(nèi)容進行變更的；應當持已備案的書面合同、變更合同的書面協(xié)議及其他有關(guān)材料，向房產(chǎn)管、理部門申請辦理合同變更備案手續(xù)。當事人雙方協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、解除合同的書面協(xié)議及其他有關(guān)材料，向房產(chǎn)管理部門申請辦理注銷合同備案手續(xù)。7.商品房由“預售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”(即房屋由“期房”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須委托具有測繪資質(zhì)的測繪公司對商品房面積進行實地測繪，在取得測繪報告后，由房產(chǎn)管理部門通過“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”，將該商品房的項目的實際信息與商品房預售時網(wǎng)上公布的信息進行校核后公布，原商品房信息由“預售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”狀態(tài)。8.商品房預(銷)售，開發(fā)企業(yè)應當與購房人簽訂商品房買賣合同。預(銷)售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房買賣合同向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。二、合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)需求分析1.工作端分散、覆蓋地域廣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在其各自的銷售場所進行操作，銷售場所遍及城市各個部位，有的還會遠離主要市區(qū)設(shè)立在衛(wèi)星城市，所以工作端涉及地域非常廣大，最大可覆蓋數(shù)千平方公里(如直轄市)。此外，異地購房則會出現(xiàn)工作端距離數(shù)據(jù)中心數(shù)千公里的情況，2.工作端數(shù)量大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同網(wǎng)上備案的業(yè)務要求，需要在其銷售場所設(shè)立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的工作端方能順利進行房屋銷售。很多開發(fā)企業(yè)因業(yè)務量大或銷售網(wǎng)點多等原因，需要設(shè)立多個工作端。按一個中等城市100家左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算，將有近200個工作端，而大型城市則會有千余個工作端。3.涉及相關(guān)業(yè)務部門合同網(wǎng)上備案業(yè)務除合同聯(lián)機打印外，還涉及商品房預售許可證發(fā)放、商品房合同備案、樓盤表信息校核、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)查封等業(yè)務。此部分業(yè)務屬于房產(chǎn)管理部門職能，因此系統(tǒng)要同時面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)業(yè)務部門兩部分用戶，并對其按不同功能、不同權(quán)限加以區(qū)分。4.各開發(fā)企業(yè)設(shè)備、人員條件差異大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)操作人員計算機操作水平參差不齊，部分計算機設(shè)備陳舊老化，安裝的計算機操作系統(tǒng)多種多樣。5.二手房網(wǎng)上備案目前，合同網(wǎng)上備案業(yè)務還只限于商品房買賣，但隨著房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，亦有二手房買賣合同進行網(wǎng)上備案的可能性。因此，系統(tǒng)設(shè)計時應考慮到日后針對二手房買賣合同網(wǎng)上備案的功能擴展。6.信息發(fā)布通過互聯(lián)網(wǎng)定期匯總、分析和發(fā)布全市新建商品房的交易信息，提供政策法規(guī)及業(yè)務流程查詢服務，公示企業(yè)信用檔案，建立二手房信息平臺。三、B/S與C/S結(jié)構(gòu)概述C/S結(jié)構(gòu)：應用程序被分布到客戶機和服務器上，其中表示層與應用邏輯層分布到客戶機，數(shù)據(jù)資源層分布到服務器?？蛻舳送瓿梢欢ǖ挠嬎闳蝿詹⑼ㄟ^一定的協(xié)議和接口與服務器通信，請求完成一定的服務或要求得到數(shù)據(jù)。服務器通常采用高性能的PC、工作站或小型機，并采用大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，如Oracie、Sybase、Informix或SQLServer，客戶端安裝專用的客戶端軟件。B/S結(jié)構(gòu)：基于B/S模式的三層體系結(jié)構(gòu)將表示層、應用邏輯層、數(shù)據(jù)資源層分布到不同的單元中，表示層對應的客戶端由瀏覽器和Web服務器的動態(tài)頁面組成，接收用戶的處理請求并交給應用服務器。應用邏輯層對應于應用服務器，應用服務器中的中間件完成業(yè)務邏輯處理，處理過程中會使用數(shù)據(jù)資源層的服務來得到必要信息或存儲修改相應的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)資源層對應于數(shù)據(jù)庫服務器，數(shù)據(jù)庫服務器實現(xiàn)對數(shù)據(jù)庫的管理和庫中數(shù)據(jù)的訪問與增刪改?？蛻魴C上只要安裝一個瀏覽器，如NetscapeNavigator或InternetExplorer，服務器安裝Oracle、Sybase、Informix或SQLServer等數(shù)據(jù)庫，瀏覽器通過web服務器同數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)交互。四、B/S與C/S結(jié)構(gòu)比較1.系統(tǒng)構(gòu)架C/S結(jié)構(gòu)軟件一般采用兩層結(jié)構(gòu)，客戶端提供用戶界面、運行邏輯處理應用；數(shù)據(jù)服務器接受客戶端SQL語句并對數(shù)據(jù)庫進行查詢，然后返回查詢結(jié)果；客戶端將數(shù)據(jù)進行計算(可能涉及到運算、匯總、統(tǒng)計等)并將結(jié)果呈現(xiàn)給用戶。用一個形象的比喻來描述就是：服務器端像一個倉庫，主要功能是存儲原材料和成品，但并不進行加工；而客戶端就像加工車間，完成從原料到成品的整個制造過程，然后將成品存儲到倉庫。由于業(yè)務的處理邏輯主要在客戶機端執(zhí)行，因此這種結(jié)構(gòu)也被稱為胖客戶(Fatclient)結(jié)構(gòu)，其最大的優(yōu)點在于結(jié)構(gòu)簡單，開發(fā)和運行的環(huán)境簡單。C/S二層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。B/S結(jié)構(gòu)軟件采用的是三層結(jié)構(gòu)，在傳統(tǒng)的二層結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加了應用服務器。客戶端接受用戶的請求，客戶端向應用服務器提出請求，應用服務器從數(shù)據(jù)庫服務器中獲得數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)進行計算并將結(jié)果提交給客戶端，客戶端將結(jié)果呈現(xiàn)給用戶。通過這樣的結(jié)構(gòu)設(shè)計，使得應用邏輯被所有用戶共享，這是兩層結(jié)構(gòu)應用軟件與三層應用軟件之間最大的區(qū)別。B/S三層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖2所示。這兩種結(jié)構(gòu)的不同點是，兩層結(jié)構(gòu)中客戶端參與運算，而三層結(jié)構(gòu)中客戶端并不參與運算，只是簡單地接收用戶的請求，顯示最后的結(jié)果。由于三層結(jié)構(gòu)中的客戶端并不需要參與計算，所以對客戶端計算機的配置要求是比較低的。此外，C/S結(jié)構(gòu)已經(jīng)由二層結(jié)構(gòu)向三層結(jié)構(gòu)發(fā)展，但仍未從根本上改變其胖客戶結(jié)構(gòu)，C/S三層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖3所示。2.用戶數(shù)量C/S結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫與每個用戶都