行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性分析【摘要】目前，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果的一個(gè)重要因素在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷會(huì)帶來(lái)消費(fèi)者福利侵害等一系列問(wèn)題，為了確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展和居民福利的提高，今后政府應(yīng)采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)壟斷信息披露2006以來(lái)，針對(duì)部分城市商品住房?jī)r(jià)格的持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家相繼推出了對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；新審批、新開(kāi)工的商品住房建筑面積90平方米以下住房面積必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上等強(qiáng)力調(diào)控政策措施，但熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快的問(wèn)題仍沒(méi)有從根本上得到抑制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2006年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲5.5，2007年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.9%，其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.0%，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不減。造成這種狀況的原因是多方面的，如地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策措施執(zhí)行不力、供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出、引導(dǎo)合理消費(fèi)的政策措施不到位等等。然而，容易被忽視同時(shí)也是非常重要的因素卻是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性。一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的表現(xiàn)1、土地市場(chǎng)的壟斷我國(guó)憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，政府高度壟斷建設(shè)用地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)，很多地方政府設(shè)立土地儲(chǔ)備中心代表政府經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地資產(chǎn)，負(fù)責(zé)統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一儲(chǔ)備，并交由土管部門(mén)統(tǒng)一供應(yīng)，禁止企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)公司利用企業(yè)自有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地一級(jí)市場(chǎng)(征地)的政府壟斷和二級(jí)市場(chǎng)(建設(shè)用地)“一口進(jìn)一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏、地段、用途結(jié)構(gòu)的絕對(duì)壟斷權(quán)力。2、房地產(chǎn)廠商集中度較高近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的兩大門(mén)檻土地和資金逐漸提高。2004年5月政府提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例，實(shí)力較弱的企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)獲得資金的難度也加大了。與此同時(shí)，國(guó)家規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地出讓必須采取“招、掛、拍”方式，在與資金實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，中小開(kāi)發(fā)商不易獲得土地。這些變化，客觀上增加了中小開(kāi)發(fā)商的生存難度，提高了行業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻。所以，雖然各地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量較多，但真正進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的企業(yè)并不多，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在不斷加強(qiáng)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然壟斷與普通消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位置和空間、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使它不能像普通消費(fèi)品那樣在市場(chǎng)上自由競(jìng)爭(zhēng)，位置的固定性決定了房地產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點(diǎn)，產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操控能力也越強(qiáng)，從而削弱了市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不透明是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展的重要因素。不少地方政府出于增加財(cái)政收入等方面的考慮，竭力維持本地的高房?jī)r(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，如交易量、價(jià)格等等采取內(nèi)部小范圍掌握，對(duì)外嚴(yán)格封鎖的政策，使得老百姓不能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)向。部分開(kāi)發(fā)商也蓄意扭曲信息，采取捂盤(pán)惜售，或雇人排隊(duì)，人為制造樓盤(pán)旺銷的假相，欺騙消費(fèi)者。從管理部門(mén)層面來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)信息發(fā)布渠道眾多，宏觀管理部門(mén)如發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)部門(mén)、物價(jià)部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)等都在發(fā)布信息，各種利益主體出于自身利益的考慮，有時(shí)甚至出現(xiàn)相互矛盾的信息，使得老百姓無(wú)所適從。如北京市建委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)北京市2006年一季度房?jī)r(jià)的漲幅就出現(xiàn)了不同版本，老百姓無(wú)所適從。5、房地產(chǎn)商品中商品住房供給方式的壟斷目前，我國(guó)城市居民住房供應(yīng)體系主要為：最低收入階層租住廉租房，中低收入階層領(lǐng)取補(bǔ)貼或購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，普通居民購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，高收入階層購(gòu)買(mǎi)高檔住房。對(duì)于大多數(shù)普通城市居民來(lái)說(shuō)，只能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品住房。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)新建住房的供應(yīng)基本上由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)家壟斷，開(kāi)發(fā)商獲取土地后，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工等流程生產(chǎn)出商品房屋出售給購(gòu)房者。房地產(chǎn)市場(chǎng)上缺少單位集資建房、私人合作建房等有效替代方式，房地產(chǎn)產(chǎn)品供給方式為單一的壟斷局面。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷帶來(lái)的負(fù)面影響1、削弱國(guó)家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)目前部分城市商品住房?jī)r(jià)格居高不下，漲幅依然較大，人們往往用高成本以及供不應(yīng)求來(lái)解釋。這些并未真正揭示出高房?jī)r(jià)的本質(zhì)，房?jī)r(jià)高的根本原因在于壟斷。盡管市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商數(shù)量眾多，他們實(shí)際上并非在同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的只是相鄰的少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，相鄰競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，給產(chǎn)品定價(jià)往往采取價(jià)格領(lǐng)袖制，也就是說(shuō)，由首先來(lái)此地的開(kāi)發(fā)商率先定價(jià)，后來(lái)者跟隨其價(jià)格走。價(jià)格領(lǐng)袖制實(shí)際上就是價(jià)格合謀或價(jià)格勾結(jié)，而價(jià)格合謀的實(shí)質(zhì)就是壟斷。房?jī)r(jià)被壟斷，再加上房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，決定了房地產(chǎn)作為一種稀缺資源在價(jià)格上的持續(xù)高漲。因此，盡管?chē)?guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)試圖抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)成了價(jià)格聯(lián)盟，加之房地產(chǎn)產(chǎn)品的自然壟斷性，使得開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者的博弈中占得優(yōu)勢(shì)地位，過(guò)高的房?jī)r(jià)得不到抑制，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策效果大打折扣。2、土地壟斷產(chǎn)生的負(fù)面影響經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理揭示，在一般情況下，通過(guò)商品價(jià)格的變動(dòng)能夠自發(fā)地調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。商品供不應(yīng)求時(shí)，由于價(jià)格較高，刺激供給者增加供應(yīng)量，另外，高價(jià)也抑制了需求量，從而使得供求趨向平衡。我國(guó)法律規(guī)定國(guó)務(wù)院為國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)主體，但是土地市場(chǎng)權(quán)力實(shí)際是在市縣級(jí)政府手中。能否保持土地市場(chǎng)的健康，需要看地方政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的能力，制定正確的土地出讓供應(yīng)計(jì)劃和供應(yīng)節(jié)奏。目前不少熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不斷上漲的原因在于土地供給偏緊，但由于土地由政府壟斷供給，不少地方為了能最大限度地提高土地價(jià)格，故意制造土地饑渴癥，開(kāi)發(fā)商乘機(jī)大肆渲染土地緊張，房?jī)r(jià)必漲。同時(shí)，壟斷供應(yīng)土地，開(kāi)發(fā)商往往和地方政府官員勾結(jié)，暗箱操作，侵吞國(guó)家利益，極易滋生腐敗問(wèn)題。3、房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤(rùn)廣州市委主辦的共鳴雜志自2003年1月首次評(píng)選2002年十大暴利行業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)連續(xù)三年“榮膺”十大暴利行業(yè)之首。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，世界房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在5%左右，而我國(guó)在10%以上，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率更高達(dá)3040%，如果統(tǒng)計(jì)其自有資金利潤(rùn)率則更高。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為獲得超額利潤(rùn)的來(lái)源主要有創(chuàng)新、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和壟斷土地等，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤(rùn)正是來(lái)自壟斷。4、消費(fèi)者的福利受到侵害根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在不完全的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，作為市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品數(shù)量小于居民的需求量，而房地產(chǎn)價(jià)格也必然高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀態(tài)下消費(fèi)者所能夠承受的水平。房?jī)r(jià)的高漲導(dǎo)致不少老百姓的住房消費(fèi)支出占其全部支出的絕大多數(shù)，甚至有人淪為“房奴”。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商處在壟斷地位，開(kāi)發(fā)什么樣的房地產(chǎn)，極少取決于消費(fèi)者需求，更多的是取決于開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，因此，造成市場(chǎng)上銷售利潤(rùn)豐厚的豪華和大戶型住宅偏多。由于開(kāi)發(fā)商的信息壟斷，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的品質(zhì)無(wú)法掌握，消費(fèi)者只能有限地選擇，更多的是被動(dòng)接受，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛增加，如土地或房產(chǎn)被抵押、定金糾紛、一房?jī)少u(mài)、小區(qū)設(shè)計(jì)改變等，據(jù)報(bào)道，2004年國(guó)內(nèi)消費(fèi)者投訴最多的領(lǐng)域便是住宅消費(fèi)。5、阻礙地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持久繁榮短期看，壟斷利潤(rùn)將使房地產(chǎn)繁榮一時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的GDP、稅收增長(zhǎng)，地方政府轉(zhuǎn)讓土地收入增加，地方經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展；但長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的壟斷高價(jià)將透支本地老百姓的消費(fèi)能力，壓縮其在其他方面的消費(fèi)，同時(shí)，高房?jī)r(jià)還會(huì)增加地區(qū)商務(wù)成本、居住成本，導(dǎo)致投資外流，人才外流，降低地方的競(jìng)爭(zhēng)力，最終損害房地產(chǎn)行業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、政策建議1、政策的制定充分考慮房地產(chǎn)的壟斷性我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性給予適當(dāng)?shù)年P(guān)注，而是將其視同為普通商品市場(chǎng)。例如，過(guò)去我們對(duì)于商品住宅價(jià)格，采取的是任由房地產(chǎn)商自主定價(jià)方式，造成住宅價(jià)格不斷上漲的局面。對(duì)壟斷市場(chǎng)的規(guī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義，在我們充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的壟斷性質(zhì)后，就應(yīng)該在制定政策時(shí)，象對(duì)待其他壟斷產(chǎn)品、市場(chǎng)一樣考慮名正言順地采用適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行規(guī)制，從而取得社會(huì)福利最大化。2、促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展取消地方政府對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)準(zhǔn)入的壟斷，取消對(duì)建設(shè)用地生產(chǎn)過(guò)程的壟斷，取消對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)所有競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)的壟斷或事實(shí)上的壟斷。國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。因此，可以考慮允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)。3、建立健全市場(chǎng)信息披露渠道和機(jī)制針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重信息不對(duì)稱，政府應(yīng)當(dāng)建立信息披露制度，降低交易過(guò)程中信息的不對(duì)稱，為購(gòu)房消費(fèi)提供“陽(yáng)光樓市”。（1）進(jìn)行信息披露相關(guān)立法。為了保證信息披露的權(quán)威性和有效性，發(fā)揮信息引導(dǎo)市場(chǎng)行為的積極作用，可以考慮對(duì)此加強(qiáng)立法，對(duì)信息披露的準(zhǔn)確性做出必要的規(guī)范，確立信息披露相關(guān)機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)限，防止信息失真和誤導(dǎo)。（2）完善商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)。目前，不少地方房地產(chǎn)主管部門(mén)都建立了網(wǎng)上交易系統(tǒng)，但交易信息往往只對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部開(kāi)放，而普通老百姓無(wú)從了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)不能準(zhǔn)確把握。有關(guān)部門(mén)應(yīng)真正建立透明的交易系統(tǒng)，改變主動(dòng)權(quán)完全由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一手掌握的傳統(tǒng)銷售模式，消除消費(fèi)者在房地產(chǎn)交易中不對(duì)等地位，使其及時(shí)獲得了足夠的、真實(shí)的房地產(chǎn)交易信息，從而做出正確的消費(fèi)決策。4、政府對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格直接規(guī)制有人認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，因此，對(duì)于商品住宅應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)原則，給企業(yè)以自主定價(jià)的權(quán)利，政府不能加以干預(yù)。事實(shí)上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中對(duì)大多數(shù)商品和服務(wù)來(lái)說(shuō)，應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成和確定價(jià)格，但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)商品的壟斷性質(zhì)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，政府實(shí)行價(jià)格規(guī)制具有必要性，有關(guān)部門(mén)應(yīng)理直氣壯地干預(yù)住房?jī)r(jià)格。實(shí)踐中可以考慮從土地出讓這一源頭入手對(duì)普通商品住房的價(jià)格實(shí)行有效的間接控制。政府在居住用地出讓時(shí)，對(duì)所建的房屋都事先確定出商品房的出售價(jià)格，并要求在確定的價(jià)格基礎(chǔ)上上浮不超過(guò)一定的幅度內(nèi)確定每套住房的銷售價(jià)格，下浮不限。在此條件下，再按照招、掛、拍制度規(guī)定的相關(guān)程序來(lái)確定誰(shuí)最終得到土地。對(duì)于高檔住宅的價(jià)格，實(shí)行價(jià)格備案制度。通過(guò)這些措施使得開(kāi)發(fā)商今后