行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的宏觀分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的宏觀分析【摘要】本文通過對我國房地產(chǎn)市場的歷史回顧和現(xiàn)狀總結，分析了目前房地產(chǎn)價格的不合理性，以及宏觀調(diào)控不能取得預期效果的原因。【關鍵詞】房地產(chǎn)價格地租一、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀中國近年來最紅的經(jīng)濟話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達地區(qū)率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機為中國經(jīng)濟低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個人房貸提供了政策支持。由此，天時地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價格的市場化，人們在計劃經(jīng)濟時期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房價開始出現(xiàn)異動，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。直到2008年，房價才有所回落，但仍然遠遠高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格合理性的分析世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是46倍，為房價收入比所設定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經(jīng)遠遠超過了這一警戒線。我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結構失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠超過國際警戒線。同時，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟適用房供給短缺、增長緩慢。對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設想。大量經(jīng)濟學者對此憂心忡忡，認為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟造成無法估量的損失。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預期的改變，消費者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。上圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國的房地產(chǎn)市場正在走向低迷。三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析房地產(chǎn)問題引起了國家有關部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。僅2006年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于5月17日國務院總理溫家寶在國務院常務會議上提出的促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個人將購買不足年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設部對商品房戶型比例結構進行了調(diào)整，國務院設立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設部共同發(fā)出通知限制外資進入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領域，并且進一步加強了土地調(diào)控。2008年政府還會出臺一系列配套政策來進一步起到穩(wěn)定房價的作用，而且政策的針對性會更強一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進程監(jiān)督，嚴防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩(wěn)定房價的目的。由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當?shù)呐?，但是結果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。然而，國家發(fā)改委公布的月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在上漲。從房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。在我國很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動能力極強，除了自身的發(fā)展，還可以帶動如建材，家裝等很多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對GDP的快速增長有強勁的拉動作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進本地的基礎設施建設，提高土地使用價值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支持。第三，在整個房地產(chǎn)建設交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費收入絕對是一個不容小覷的數(shù)字。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近3040%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格2040%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的5080%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會對中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵的態(tài)度。實際上我國住房消費水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發(fā)達國家。中國人對住房是有特殊情結的，而且從中國現(xiàn)實國情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟高速增長，城市化進程加速，家庭規(guī)?；⌒突?，超前消費意識形成等等因素相互作用，導致需求膨脹，而且具有相當?shù)膭傂?，不隨價格的上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機的心理驅(qū)使下，在房價的高峰期蜂擁而上，導致房價進一步上漲。不斷上漲的房價又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應”，大量資金源源不絕進入房地產(chǎn)市場，如是惡性循環(huán)，炙手可熱的房價便可以得到理解了。參考文獻：1中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站（）數(shù)據(jù).2董超，任澤平，邢偉.房地產(chǎn)價格分析與預測從利益主體博弈角度出發(fā).中國物價，2006，11.3中國社會科學院.2007年中國服務行業(yè)發(fā)展報告.4魏雅華.北京的“住房痛苦指數(shù)”最高.中國青年報，2006-10-31.5王小廣.房地產(chǎn)熱套牢中國經(jīng)濟.世界知識，2007-2-16.6美布魯格曼，費雪.房地產(chǎn)金融與投資（第十版）.東