行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-淺談外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策內(nèi)容摘要：近幾年，通過(guò)各種渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資規(guī)模日益加大，其影響與日俱增，引起了廣泛的關(guān)注。本文分析了外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概況及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，針對(duì)外資集中投資房地產(chǎn)現(xiàn)狀探討政府和企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略。關(guān)鍵詞：外資房地產(chǎn)政府企業(yè)對(duì)策近兩年，外商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的直接投資增長(zhǎng)幅度相對(duì)間接投資來(lái)說(shuō)有所增加，說(shuō)明外商正在逐步加大直接投資力度，逐步加快進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年11月公布的數(shù)據(jù)，2006年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長(zhǎng)32.5%；而三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，利用外資金額上升到了259億元，同比增長(zhǎng)更是達(dá)到46.6%。如表1所示。從表1可以看出，從2001年到2005年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際利用外資數(shù)量在名義上變化不大，而合同金額增長(zhǎng)幅度較大，這在一定程度上說(shuō)明外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)展持有積極的樂(lè)觀態(tài)度。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的原因國(guó)家對(duì)外資企業(yè)的優(yōu)惠政策。自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)就在多方面給外資企業(yè)許多優(yōu)惠，比如稅收政策、外資準(zhǔn)入政策等，尤其是我國(guó)加入WTO以后，外資更加大了進(jìn)入的步伐，尤其熱衷于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外資的開(kāi)放也取得了明顯的效果，具體表現(xiàn)為外資投資企業(yè)出現(xiàn)了更快速度的增長(zhǎng)。據(jù)2006中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中外商投資企業(yè)由2001年的1084個(gè)發(fā)展到2005年的1890個(gè)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身的因素。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，但是隨著改革開(kāi)放、2001年加入WTO以及人民生活水平的不斷提高，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2006年1月至11月，我國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18212.99億元，同比增長(zhǎng)28.1。因此可以看出我國(guó)房地產(chǎn)投資依然不減，同時(shí)由于國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，信貸政策等的限制，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中出現(xiàn)資金斷鏈，這就在另一方面給外資以各種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)會(huì)。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著居民生活水平的提高、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的需求依舊很大，再加上房?jī)r(jià)的上升以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使得外資更想進(jìn)入。人民幣預(yù)期的升值刺激外資進(jìn)入。自加入WTO以來(lái)，外商就看準(zhǔn)了人民幣會(huì)有很大的升值空間，在這樣的吸引下，外資千方百計(jì)設(shè)法進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得人民幣升值帶來(lái)的好處。由于2002年以后我國(guó)取消了內(nèi)銷房和外銷房的政策，對(duì)境外投資者和個(gè)人投資者沒(méi)有任何的限制，這就使得更多的外資看好中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)。外資進(jìn)入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響積極影響，主要表現(xiàn)在以下方面：提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，外資的進(jìn)入給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了較為先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備、操作經(jīng)驗(yàn)，促使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制，同時(shí)也完善了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系，這有利于增強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。外資的進(jìn)入在很大程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足，有利于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)總體資金緊張局面。外資帶來(lái)了很多新的房地產(chǎn)金融工具，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投資信托、住房抵押貸款證券化等，為我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。消極影響：首先，宏觀調(diào)控方面。外資的進(jìn)入使我國(guó)宏觀調(diào)控政策難度增加。外資除了通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還可以通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策時(shí)，企業(yè)的融資難度加大，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來(lái)解決資金短缺的問(wèn)題。外資就利用宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)通過(guò)外債、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、預(yù)收款等途徑加速流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些行為在很大程度上就削弱了宏觀調(diào)控的政策力度。其次，房?jī)r(jià)方面。我國(guó)自2002年以來(lái)，對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房并無(wú)任何限制，基本享受國(guó)民待遇，而且，所得收益除交納政府規(guī)定的契稅、營(yíng)業(yè)稅外，無(wú)須交納其他稅收，且可通過(guò)購(gòu)匯的方式匯出，這就推動(dòng)了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的比例，外資大量流入買方市場(chǎng)，對(duì)房屋的需求量加大，勢(shì)必在一定程度上會(huì)引起房?jī)r(jià)上升。2003年至2004年，外資投資重點(diǎn)在住宅，2004年底，外資投資基金的投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)，2005年，外資將在中國(guó)的主攻方向放在了中心城市的商業(yè)地產(chǎn)。外商投資的進(jìn)一步流入勢(shì)必造成高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作，減少對(duì)中低檔房產(chǎn)的投資，從而造成中低檔住宅市場(chǎng)供求失衡，進(jìn)一步抬高其市場(chǎng)價(jià)格。應(yīng)對(duì)外資集中投資房地產(chǎn)的對(duì)策（一）政府應(yīng)對(duì)外資進(jìn)入對(duì)策各地方政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向，密切關(guān)注外資對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，防范外資給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作等，針對(duì)外資基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，適時(shí)制定針對(duì)外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策。此外對(duì)外資企業(yè)的投資區(qū)域、樓盤(pán)面積、投資金額、企業(yè)身份、投資用途以及轉(zhuǎn)讓等方面也應(yīng)有所限制。加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國(guó)外投資基金大量購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國(guó)民待遇規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買房地產(chǎn)的監(jiān)管，切實(shí)落實(shí)對(duì)于境外非居民購(gòu)買房產(chǎn)采用實(shí)名制的規(guī)定，并規(guī)定在買房之后的一定時(shí)期內(nèi)（比如三個(gè)月），若無(wú)人居住，則對(duì)房屋按一定的比例征收房屋空置稅，對(duì)無(wú)人居住時(shí)間更長(zhǎng)的房屋（比如兩年以上），政府有權(quán)力將房屋按某一價(jià)格收回。政府在實(shí)行新一輪的宏觀調(diào)控時(shí)，要密切注意外資行為的動(dòng)態(tài)變化，將外資對(duì)宏觀調(diào)控的影響降至最低，加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)中介公司的監(jiān)管力度，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)他們購(gòu)買房屋的數(shù)量要有所限制，以防止他們進(jìn)一步抬高我國(guó)房?jī)r(jià)。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，在土地資源和政府資源方面，擁有比較全面的信息量，而且他們能夠全面了解市場(chǎng)以及消費(fèi)者需要什么樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在制定銷售策略以及產(chǎn)品定位方面，內(nèi)資企業(yè)具有優(yōu)勢(shì)地位，因此政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)資企業(yè)的扶持。（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)外資進(jìn)入對(duì)策加強(qiáng)自身融資能力。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源有國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，而主要還是以銀行貸款以及自籌資金為主。由于近期國(guó)家出臺(tái)了金融緊縮政策，這勢(shì)必會(huì)削弱企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，外資就會(huì)利用這種機(jī)會(huì)加大進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然這些企業(yè)在一時(shí)解決了融資問(wèn)題，但也存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這些企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身的融資能力，尋求更多更好的融資渠道。提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。面對(duì)外資大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，使本國(guó)的企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位，比如可以實(shí)施產(chǎn)品差異化策略、加強(qiáng)品牌建設(shè)、提高自身的戰(zhàn)略意識(shí)等，使自己的產(chǎn)品具有優(yōu)勢(shì)，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，避免外資企業(yè)進(jìn)入帶來(lái)的不利影響。此外，企業(yè)之間還應(yīng)廣泛建立的戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及積極培養(yǎng)具有項(xiàng)目策劃