行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期經(jīng)營管理.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期經(jīng)營管理內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的一個(gè)基本要素，與各行各業(yè)存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全壽命周期經(jīng)營管理模式，從生態(tài)持續(xù)、經(jīng)濟(jì)持續(xù)、社會(huì)持續(xù)的角度研究房地產(chǎn)開發(fā)。這種房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新思路，有利于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。關(guān)鍵詞：全壽命周期開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)溝通績(jī)效管理如果大量處于設(shè)計(jì)使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會(huì)財(cái)富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財(cái)力，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生大量的粉塵和廢棄物，造成環(huán)境污染，加重了環(huán)境壓力負(fù)荷，這不符合可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀。究其根源一是建筑設(shè)計(jì)的前瞻性差，建筑使用功能的過時(shí)老化；二是城市規(guī)劃的隨意性；三是開發(fā)商們只想降低成本增加利潤，所以質(zhì)量越來越糟糕。全壽命周期模式概述日本東京大學(xué)（世界上研究全壽命周期模式最權(quán)威的組織）對(duì)全世界各種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了關(guān)于全壽命周期模式的測(cè)算，結(jié)果如下：傳統(tǒng)的發(fā)展模式：為336，為340，為676。與環(huán)境治理有關(guān)，空氣污染、水污染都在其中的運(yùn)營費(fèi)用。A為初期投入，B為運(yùn)營費(fèi)用，C為全壽命期內(nèi)總投入。全壽命發(fā)展模式：為390，為23，為413。即長期運(yùn)行費(fèi)用、治理污染費(fèi)用等會(huì)降低，導(dǎo)致、C降低的原因，是因?yàn)橥度氲脑黾?。由此可見，采用全壽命周期模式核算，通過增加有限的初期成本，大大節(jié)約長期運(yùn)行費(fèi)，進(jìn)而使全壽命周期總成本下降，并取得明顯的環(huán)境效益。按現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，增加初期成本5%10%用于新技術(shù)、新產(chǎn)品的開發(fā)利用，將節(jié)約長期運(yùn)行成本50%90%。這一種新模式的出現(xiàn)，將帶來設(shè)計(jì)、開發(fā)、營銷模式革命性的變化。在這種新模式中，通過適當(dāng)增加建房期間的投入，即新技術(shù)、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成幾何倍的減少，整個(gè)全壽命周期的成本也因此降低很多。但目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營受阻的關(guān)鍵在于初期投入者與后期受益者之間存在著利益沖突。房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期投入者是開發(fā)商，項(xiàng)目的最終擁有者是項(xiàng)目運(yùn)營后投入費(fèi)用的承受方即消費(fèi)者，初期投入者與后期受益者之間存在著利益沖突。因此開發(fā)商為吸引消費(fèi)者眼球，只是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營概念的炒作，只注重從產(chǎn)品的盈利性角度談項(xiàng)目的壽命期。即開發(fā)商只是從盈利角度對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的策劃，沒有從社會(huì)、環(huán)境的角度考慮項(xiàng)目的長期綜合（經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境）效益，這違背了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營的本意。由此將引出以下問題，全壽命周期的經(jīng)營理念是什么，房地產(chǎn)全壽命周期的經(jīng)營理念又是什么？全壽命周期的經(jīng)營理念全壽命期的經(jīng)營理念是指在項(xiàng)目規(guī)劃初始階段從社會(huì)、環(huán)境、人性、經(jīng)濟(jì)的角度考慮產(chǎn)品壽命歷程的所有環(huán)節(jié)的相互影響和項(xiàng)目綜合性能的發(fā)揮狀況。它不僅是設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目的功能和結(jié)構(gòu)，而且要在有限的環(huán)境資源（包括制造資源、使用環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等）情況下，考慮項(xiàng)目的施工、營銷、使用、維修保養(yǎng)、再處置等問題。它強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)保問題，強(qiáng)調(diào)壽命期內(nèi)建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好延展性，強(qiáng)調(diào)兼顧經(jīng)濟(jì)利益，從而降低社會(huì)成本，最終使項(xiàng)目目標(biāo)接近在當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)資源環(huán)境下所能達(dá)到的長效最優(yōu)目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營理念是指在項(xiàng)目開始立項(xiàng)時(shí)，就綜合規(guī)劃平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命期內(nèi)各影響因素，尋求壽命期內(nèi)綜合（經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境）效益最優(yōu)。它是著重用房地產(chǎn)產(chǎn)品來整合全壽命期涉及的所有相關(guān)因素，如資本、資源，整合全壽命周期涉及的所有環(huán)節(jié)，這樣做初期費(fèi)用可能會(huì)有所增加，但它帶來的效益卻是巨大的。隨著人們素質(zhì)的提高，這種有利于節(jié)約社會(huì)資源，保護(hù)環(huán)境的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理念必將獲得政府的大力支持，必將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營的方向。實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)營的條件人口的持續(xù)增長、地球資源的有限性決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營研究的必要性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全壽命期經(jīng)營必需的條件有以下幾點(diǎn)：（一）建立科學(xué)的全壽命周期經(jīng)營的開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營涉及面廣，各方利益存在沖突，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營需要政府制定一個(gè)科學(xué)的、客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)來約束項(xiàng)目的各參與者，約束項(xiàng)目的質(zhì)量、功能的均好延展性等問題。要求項(xiàng)目在質(zhì)量、環(huán)保等約束條件下，滿足開發(fā)商、業(yè)主、社會(huì)的需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全壽命期最優(yōu)。要求政府審批時(shí)、開發(fā)商開發(fā)時(shí)把項(xiàng)目放在整個(gè)使用環(huán)境中加以綜合考慮。開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)既要保護(hù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益、又要從可持續(xù)發(fā)展的角度保護(hù)環(huán)境效益、實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)既是政府審批的法則，也是政府監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以全壽命期經(jīng)營理念來從事房地產(chǎn)開發(fā)的法則。筆者認(rèn)為，制定全壽命經(jīng)營理念從事房地產(chǎn)開發(fā)的法則應(yīng)遵循以下原則：首先，政府要了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的每一環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，工作內(nèi)容；其次，政府要提出針對(duì)性的、切實(shí)可行的、嚴(yán)密周全的管理細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)；再次，還要配以相關(guān)的法律約束，以防止各參與方急功近利；最后，需要政府堅(jiān)持城市規(guī)劃的穩(wěn)定性和科學(xué)性，為房地產(chǎn)業(yè)、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境。（二）大力培養(yǎng)高素質(zhì)的全壽命周期管理人才目前，我國能為業(yè)主提供全壽命周期項(xiàng)目管理服務(wù)工作的工程咨詢公司還不多，絕大部分企業(yè)還不具備單獨(dú)進(jìn)行全壽命周期項(xiàng)目管理的能力。造成這種現(xiàn)狀的原因，是政府及業(yè)主單位對(duì)全壽命周期項(xiàng)目管理能為項(xiàng)目、業(yè)主和社會(huì)創(chuàng)造可觀效益這一點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足或重視不夠。一個(gè)行業(yè)在某個(gè)階段的發(fā)展水平，很大程度上取決于該行業(yè)大多數(shù)從業(yè)者的專業(yè)素質(zhì)。因此政府應(yīng)制定相應(yīng)的制度督促開發(fā)企業(yè)及其從業(yè)人員主動(dòng)提高自身素質(zhì)，逐漸使房地產(chǎn)開發(fā)兼顧社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命期的經(jīng)營。（三）建立有效的溝通監(jiān)督機(jī)制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營管理有兩個(gè)層次的溝通：政府、開發(fā)商、業(yè)主之間的溝通，項(xiàng)目組的內(nèi)部溝通。政府、開發(fā)商、業(yè)主之間的溝通在于確定項(xiàng)目的宏觀質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，形成兼顧企業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境效益的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目組的內(nèi)部溝通在于將開發(fā)目標(biāo)和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的一系列要求轉(zhuǎn)化為合同條款，在于將項(xiàng)目目標(biāo)和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)以合同條款的形式分解到各責(zé)任人，并通過溝通使合同條款得以實(shí)施。筆者認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期的經(jīng)營，項(xiàng)目各參與者不但需要相互溝通，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，還要形成溝通結(jié)果的文字材料以便監(jiān)督管理。良好的溝通監(jiān)督機(jī)制將促使各參與者正確領(lǐng)會(huì)開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)的含義，能敦促政府、開發(fā)商、業(yè)主、項(xiàng)目組、員工在考慮自身經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，考慮社會(huì)效益、環(huán)境效益，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營理念得以實(shí)施。（四）建立行之有效的績(jī)效管理現(xiàn)階段，建立行之有效的績(jī)效管理，既要依據(jù)開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)建立政府對(duì)企業(yè)的績(jī)效管理規(guī)則與指標(biāo)體系，也要建立企業(yè)對(duì)下層項(xiàng)目實(shí)施者的績(jī)效管理規(guī)則和指標(biāo)體系。在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過程中，各級(jí)管理者應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)施者保持及時(shí)、真誠的溝通，應(yīng)站在第三者的角度記錄項(xiàng)目實(shí)施者績(jī)效表現(xiàn)的細(xì)節(jié)、分析項(xiàng)目實(shí)施者的詳細(xì)績(jī)效記錄，找出績(jī)效管理中存在的問題和不足，提出改進(jìn)的辦法。只有用此方法，才能形成有效的績(jī)效管理文檔，確?？?jī)效考核的有理有據(jù)，做到公平公正。目前，只有貫徹與開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)相配套的績(jī)效管理，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期的經(jīng)營得到有效的實(shí)施，才能確保房地產(chǎn)的開發(fā)是站在可持續(xù)發(fā)展的角度上進(jìn)行的，同時(shí)還要兼顧經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益。（五）建立網(wǎng)絡(luò)化管理機(jī)制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)由許多功能模塊組成，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命期經(jīng)營管理，必須借助計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化管理。1.保證數(shù)據(jù)的一致性和共享性，將全壽命期設(shè)計(jì)過程中產(chǎn)生的大量數(shù)據(jù)和信息都存儲(chǔ)到數(shù)據(jù)庫中，進(jìn)行產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)一管理，這樣做可以保證企業(yè)最有效地利用和調(diào)度各種資源。2.實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，政府、企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)可獲得項(xiàng)目各實(shí)施階段、各實(shí)施環(huán)節(jié)、各實(shí)施者的數(shù)據(jù)資料，及時(shí)、準(zhǔn)確的分析比較項(xiàng)目指標(biāo)與開發(fā)衡量標(biāo)準(zhǔn)的差異，及早發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行糾偏，以貫徹標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。3.建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的集成管理，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的人、財(cái)、物，也包括時(shí)間、采購、合同、質(zhì)量、資金的集成管理。這不但有利于項(xiàng)目溝通，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的建設(shè)、有助于績(jī)效管理