20100202天潤(rùn)平谷項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議最終版.ppt

大標(biāo)題40號(hào)微軟雅黑，加粗日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號(hào)天潤(rùn)集團(tuán)平谷1號(hào)地項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)華北區(qū)域咨詢中心2010.02.022PART1對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解3PART1對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解我們對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)的解讀：品牌塑造利潤(rùn)追求。品牌塑造：本項(xiàng)目將是天潤(rùn)集團(tuán)在平谷第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本項(xiàng)目承擔(dān)著樹立企業(yè)良好形象、形成市場(chǎng)口碑和品牌影響力、提升品牌美譽(yù)度的作用。本項(xiàng)目面臨著對(duì)品牌塑造、利潤(rùn)速度，持續(xù)影響的要求，都將決定本項(xiàng)目的最終目標(biāo)。利潤(rùn)速度：本項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)要求有較為合理、客觀的預(yù)期。銷售速度在滿足資金回籠的前提下，通過對(duì)“量?jī)r(jià)”控制，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)利潤(rùn)。持續(xù)影響：通過對(duì)本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將本項(xiàng)目打造成為平谷市場(chǎng)上的精品大盤項(xiàng)目，進(jìn)而樹立天潤(rùn)在平谷市場(chǎng)的品牌形象，獲得政府信任，為后續(xù)取地打好基礎(chǔ)。通過項(xiàng)目的產(chǎn)品打造，全面塑造品牌形象，進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，形成良性循環(huán)。品牌塑造路徑項(xiàng)目打造品牌塑造4項(xiàng)目受主客觀因素影響，項(xiàng)目必須向”名至實(shí)歸“的方向發(fā)展主觀因素：天潤(rùn)品牌在平谷長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略?？陀^因素：地塊基礎(chǔ)條件好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段、地價(jià)成本較高等。為成功通過項(xiàng)目的成功進(jìn)而奠定天潤(rùn)的品牌，本項(xiàng)目在平谷市場(chǎng)必須做到“名至實(shí)歸”PART1對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解品牌市場(chǎng)占有率名至實(shí)歸5PART2本體條件分析6項(xiàng)目屬平谷邊緣區(qū)大盤住宅開發(fā)項(xiàng)目，拿地過程競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓面地價(jià)被迫推到高位。宗地名稱規(guī)劃建筑面積(平方米)成交價(jià)(萬元)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)次數(shù)平谷1號(hào)地居住項(xiàng)目34636720050062特點(diǎn)：遠(yuǎn)離北京城郊；郊區(qū)化住宅全面啟動(dòng)；遠(yuǎn)離平谷城區(qū)。特點(diǎn)：建筑規(guī)模在平谷首屈一指；易實(shí)現(xiàn)氣勢(shì)磅礴的大盤開發(fā)；整體規(guī)劃、開發(fā)、營(yíng)銷等專業(yè)要求較高。特點(diǎn)：拿地總體成本較高，對(duì)于整體回款要求較高；單方樓面地價(jià)較高，與市場(chǎng)銷售價(jià)格基本一致，對(duì)整體銷售價(jià)格要求較高。特點(diǎn)：拿地過程中競(jìng)爭(zhēng)激烈；很多知名開發(fā)企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)行列；市場(chǎng)受關(guān)注程度較高地塊位置地塊本身存在的“雙刃劍”隱患：遠(yuǎn)離北京、平谷城區(qū)，可開啟遠(yuǎn)郊市場(chǎng)化運(yùn)作先河；體量較大，可形成氣勢(shì)磅礴的郊區(qū)大盤；拿地成本價(jià)高，成本控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣要求價(jià)高；行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，是塑造品牌美譽(yù)度的良好契機(jī)。90公里PART2本體條件分析7PART2本體條件分析8PART2本體條件分析本體條件分析總結(jié)，看看哪些因素可以促成我們“追名”研究結(jié)論目標(biāo)實(shí)現(xiàn)影響項(xiàng)目位置城市核心區(qū)邊緣：項(xiàng)目位于平谷中心區(qū)邊緣，距核心區(qū)有一定距離。-區(qū)域交通便利：本項(xiàng)目周邊緊鄰順平路，交通條件優(yōu)越。+自然資源豐富：地塊緊鄰天然水系、大面積市政綠化景觀帶，自然資源豐富。+區(qū)域價(jià)值客戶認(rèn)知度較遠(yuǎn)：距離平谷核心區(qū)較遠(yuǎn)，客戶心理認(rèn)知較遠(yuǎn)。-未來的休閑生態(tài)區(qū)：屬于平谷新城規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的休閑生態(tài)區(qū)域。+本體條件品牌效應(yīng)：天潤(rùn)品牌，開發(fā)實(shí)力雄厚。+規(guī)模性應(yīng)：本項(xiàng)目總建面約34萬，在平谷區(qū)為第一大盤規(guī)模。+噪音影響：地塊緊鄰城市主干道，有一定噪音影