2009項目前期開發(fā)方案編寫提綱1342228123.doc

1項目前期開發(fā)方案編寫提綱第一部分項目概況項目背景，項目位置、項目可研階段公司批準的項目目標等。第二部分項目策劃定位一、區(qū)域狀況1所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境2項目所在區(qū)域行業(yè)發(fā)展情況二、市場研究1.市場供給（1）所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給量及結構情況調(diào)查（2）所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)未來供給量及結構情況調(diào)查2.市場需求（1）所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租售情況調(diào)查（2）所在區(qū)域內(nèi)在售項目租售情況調(diào)查3.市場價格（1）所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租售價格情況調(diào)查（2）所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租售價格趨勢預測4.市場預測（1）未來該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供求預測（2）本項目該區(qū)域內(nèi)的市場前景及租售價格預測2三、項目營銷方案1開發(fā)理念：（基于企業(yè)的價值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化和品牌，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導思想）2市場定位（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（形式、戶型、面積等）（3）價格定位3.市場營銷方案：（1）營銷模式、目標、戰(zhàn)略、渠道及措施（2）市場推廣費用（銷售費用）預測第三部分規(guī)劃設計方案一、總體規(guī)劃布局情況1項目經(jīng)濟技術指標2平面布局分析3交通分析和停車分析4地下布局分析5環(huán)境景觀分析6大市政情況分析二、單體設計情況1戶型平面設計及技術指標2公建平面設計及技術指標33外立面設計三、建設標準情況1住宅項目設計標準（1）建筑標準：層高、外裝修標準、住宅戶內(nèi)裝修標準、住宅公共部位裝修標準、主要材料標準等。（2）結構標準：地質情況、基礎形式、結構選型、含鋼量控制指標、二次結構材料標準等。（3）設備標準：各類大市政路由，各類設備站點位置和負荷，分專業(yè)（給水、污水、雨水、熱水、中水、采暖、燃氣、消防等）闡述系統(tǒng)形式、管材及主要設備選用標準、室內(nèi)交用標準、節(jié)水節(jié)能措施，重點說明選用采暖、空調(diào)系統(tǒng)的經(jīng)濟技術分析。（4）電氣標準：一般住宅電氣專業(yè)所包含的系統(tǒng):大市政、小市政,供配電系統(tǒng)，動力、照明系統(tǒng),消防系統(tǒng)，電信綜合布線系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)，安防管理系統(tǒng)，門禁及防盜對講系統(tǒng)等的設計概況及設計標準。（5）高檔住宅、公寓及大型公建所包含的系統(tǒng):大市政、小市政,供配電系統(tǒng)，動力、照明系統(tǒng),消防系統(tǒng)，電信綜合布線系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)，家居智能系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)，安防管理系統(tǒng)，門禁及可視對講系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng)，電子廣告、牌背景音樂系統(tǒng)等的設計概況。42配套公建設計標準：參考住宅設計標準。3非配套公建設計標準：參考住宅設計標準。4設計控制單方造價5項目優(yōu)化設計情況第四部分項目經(jīng)濟測算一、按經(jīng)營責任書附表三格式（附件一）編制成本測算總表，根據(jù)需要、按成本測算標準表格（附件二）編制必要的測算支持性表格。二、成本測算編制說明。三、項目資金籌措方案。第五部分項目進度計劃安排一、項目開發(fā)周期，計劃開工時間、竣工時間、銷售時間。二、前期進度計劃工作內(nèi)容目前進度計劃完成時間前期手續(xù)土地證立項批復建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程開工證設方案設計5計出圖初步設計施工圖設計外線設計環(huán)境施工圖三、工程進度計劃按項目招投