沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及初步建議

LOGO 版權(quán)聲明 : 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸江蘇新景祥股份有限公司所有，未經(jīng)江蘇新景祥股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 1 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和初步投資建議 謹(jǐn)呈：喜盈門 日期： 2011年 11月 2日 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 3 城市屬性 沭陽(yáng)是一個(gè)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型城市，地處 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 核心輻射區(qū) 、長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì) 圈 輻射切合點(diǎn) 江蘇省 -宿遷 -沭陽(yáng) 位置優(yōu)越 沭陽(yáng)所屬的宿遷市是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域中心城市，重要交通樞紐； 交通便捷 距宿遷只有 55公里，新長(zhǎng)鐵路、京滬高速公路、 205國(guó)道和 324、 326、 245省道穿境而過，向南四小時(shí)可直達(dá)全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心； 工業(yè)基地 沭陽(yáng)以工業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)，其中，木材加工業(yè)成為全縣首個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群；銷售額超過 50億的企業(yè)也逐漸建成；服裝、紡織及蓄電池等新興產(chǎn)業(yè) 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 長(zhǎng)三角 經(jīng)濟(jì)圈 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 4 區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目地處沭陽(yáng)南部， S324省道南側(cè)，未來將是沭陽(yáng)發(fā)展的重點(diǎn)城區(qū) 項(xiàng)目所在的物流產(chǎn)業(yè)園是南部新區(qū)的重點(diǎn)組成部分，S324省道處于南部新區(qū)的邊緣，具有較廣闊的獨(dú)立發(fā)展空間 項(xiàng)目位于南部新區(qū)邊緣，距離沭陽(yáng)城市中心約 7km，距京滬高速公路約 8km，距客運(yùn)西站約 2km 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 5 區(qū)域?qū)傩?南部新區(qū)目前尚處于前期啟動(dòng)階段，核心地段區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)基本完成，重點(diǎn)公共設(shè)施如學(xué)校、體育場(chǎng)、車站等已經(jīng)建設(shè)完成 新城區(qū)尚處于前期啟動(dòng)階段，整體尚未開發(fā)； 核心區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)基本完成，交通便捷； 核心區(qū)域內(nèi)的如東中學(xué)、沭陽(yáng)中專，體育場(chǎng)、車站等公建配套已經(jīng)完成，但項(xiàng)目所在的南部邊緣區(qū)域，道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套遠(yuǎn)未到位，目前現(xiàn)狀為農(nóng)田。 公園 體育場(chǎng) 如東中學(xué) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目位于沭陽(yáng)南部新區(qū)邊緣，地塊通達(dá)性良好， S324省道南側(cè)，西臨淮沭新河，東臨北京南路 本案 公園 體育場(chǎng) 如東中學(xué) 客運(yùn)站 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 7 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強(qiáng)勢(shì)資源 宿沭公路 地塊內(nèi)部 占地面積： 2225畝（ 148.33萬平米） 容積率 1.5 宿沭公路 淮沭新河 北京南路 淮沭新河 地塊內(nèi)部 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 8 項(xiàng)目屬性界定 四線新興產(chǎn)業(yè)城市，公共配套缺乏的城市邊緣區(qū)，城市主流發(fā)展方向的具有強(qiáng)勢(shì)資源的超大規(guī)模項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性： 占地 2225畝，目前在沭陽(yáng)規(guī)模 200萬平方米以上的項(xiàng)目只有南北匯服裝城 超大規(guī)模 區(qū)域?qū)傩裕?政府規(guī)劃的未來城市中心 城市主流發(fā)展方向 沭陽(yáng)規(guī)劃的南部新區(qū)南側(cè)，新區(qū)處于建設(shè)起步階段，缺乏相應(yīng)的公共配套 城市邊緣、配套匱乏 沭陽(yáng)縣隸屬宿遷市，京滬高速、新長(zhǎng)鐵路貫穿其中，是新興的產(chǎn)業(yè)城市，以紡織、木業(yè)為主導(dǎo)，新興能源產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 四線城市、產(chǎn)業(yè)支撐 淮沭河緊鄰地塊西面，在未來的市場(chǎng)建設(shè)上，可以有效依托物流運(yùn)輸 強(qiáng)勢(shì)資源 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 10 區(qū)域價(jià)值研判 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 沭陽(yáng)新城驅(qū)動(dòng)因素研究及趨勢(shì)研判 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 11 我們研究了蘇北縣域新城建設(shè)的發(fā)展歷程及對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)，借以厘清沭陽(yáng)新城未來發(fā)展的軌跡，及房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)力 案例 對(duì)房地 產(chǎn)促進(jìn) 沭陽(yáng)新 城發(fā)展 優(yōu)化城市功能（政府搬遷）能否成為沭陽(yáng)向城市化發(fā)展的主要?jiǎng)右颍?產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展歷程，對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)規(guī)律，沭陽(yáng)的未來？ ？ 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 12 案例的選取及前提 對(duì)案例選取的前提 處于地級(jí)市下屬的附屬縣區(qū)，與主城有一定距離； 城市發(fā)展最先有一定特色產(chǎn)業(yè)資源，但對(duì)城市化推動(dòng)作用有限； 新城市化發(fā)展初期以優(yōu)化城市功能（政府搬遷）為拉動(dòng)。 以優(yōu)化城市功能拉動(dòng)的城市化發(fā)展案例 宿遷泗陽(yáng)新城區(qū) 案例研究的目的 了解優(yōu)化城市功能（政府搬遷）帶動(dòng)型城市的發(fā)展軌跡； 除了政府搬遷，成功的城市化發(fā)展還需要哪些驅(qū)動(dòng)因素。 案例研究具體內(nèi)容見附件，主件僅呈現(xiàn)結(jié)論性內(nèi)容 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 13 泗陽(yáng)城市發(fā)展背景 交通要沖、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力巨大、特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確、城市運(yùn)營(yíng)措施得力 泗陽(yáng)面向長(zhǎng)三角，背靠淮海經(jīng)濟(jì) 區(qū) 20多個(gè)縣市，輻射中西部地 區(qū)； 既是南北、東西生產(chǎn)要素流 動(dòng)戰(zhàn)略要沖，也是各類工業(yè)品內(nèi) 銷和外輸必經(jīng)之徑； 穿境而過的京杭大運(yùn)河、新長(zhǎng)鐵 路、高速公路，使泗陽(yáng)完全融入 沿海、沿江“四小時(shí)產(chǎn)業(yè)配套圈” 近幾年泗陽(yáng)縣 GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)保持 穩(wěn)定，年增長(zhǎng)率均高于國(guó)家和省 的平均水平， 表明泗陽(yáng)縣的宏觀 經(jīng)濟(jì)狀況良好。 近兩年泗陽(yáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定，在泗陽(yáng)縣交 通區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)后，社會(huì)消 費(fèi)品零售總額將有大幅提高。 面對(duì)日趨激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，泗陽(yáng)縣在城市的發(fā)展戰(zhàn)略 上， 提出以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新 興木業(yè)為支撐，沿徐宿淮鹽經(jīng)濟(jì)帶新興工貿(mào)中等城市目標(biāo) 。 泗陽(yáng)縣政府通過 舊城改造等一系列措施，將老城人口逐步 導(dǎo)入城北新城區(qū)，同時(shí)加大招商引資力度，通過帶動(dòng)工業(yè) 園區(qū)的發(fā)展吸引就業(yè)人口，從而推動(dòng)城北新城的建設(shè)。 泗陽(yáng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，資源豐富， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好。 目前已經(jīng)形成的木 材加工、紡織服裝、化工制造、 農(nóng)副食品加工、電器照明、飲料 制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)頗具特色 。 為了更好地吸引、集聚外地生產(chǎn) 要素，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體， 泗陽(yáng) 縣在城郊興建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā) 展特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。 城東 工貿(mào) 園區(qū) 城北 新城 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 14 泗陽(yáng)近年城市化建設(shè)步伐 2004前 2005 2006-2007 2008- 在區(qū)域工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈之際，泗陽(yáng)縣錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，經(jīng)濟(jì)狀況快速下滑。 2004年 7月 ，縣政府 進(jìn)一步清晰了以工業(yè)化、城鎮(zhèn)化為重點(diǎn) ， 著眼“一城三區(qū)”的產(chǎn)業(yè)布局 。 代表事件：發(fā)展規(guī)劃出爐 2005年初，縣委、縣政府提出了“打造新興紡織木業(yè)基地，建設(shè)生態(tài)城市“的戰(zhàn)略構(gòu)想， 啟動(dòng)舊城改造以此加大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)，全年新增商品房面積 100萬平方米， 2005 年共有 13個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目開工。 代表事件：東方現(xiàn)代城啟動(dòng)上海紡織控股集團(tuán) 投資泗陽(yáng)、新世界大酒店開業(yè) 2006年圍繞“打造蘇北一流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的目標(biāo)定位， 28個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目在泗陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)集中開工 這兩年，通過城市運(yùn)營(yíng)（政府搬遷）措施，縣城建成區(qū)規(guī)模已從 03年底的 11 2平方公里擴(kuò)展到 22 6平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套面積達(dá) 30平方公里，城市化率達(dá) 34 8 ；泗陽(yáng)城區(qū)拆遷面積超過 80萬平方米，相當(dāng)于前五年拆遷面積總和； 代表事件：兔寶寶木業(yè)、騾馬河古街 進(jìn)入 2008年，泗陽(yáng)繼續(xù)推進(jìn)工業(yè)園區(qū)的招商引資工作，吸引人才駐留，同時(shí)進(jìn)行更大規(guī)模的舊城改造措施，提升城市化形象和水平。 目前泗陽(yáng)通過這幾年在城市運(yùn)營(yíng)、特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面的工作，泗陽(yáng)新城規(guī)劃雛形已經(jīng)出現(xiàn) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 15 泗陽(yáng)新城城市化進(jìn)程短暫，并非僅靠政府搬遷推動(dòng)，而是特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市運(yùn)營(yíng)的成果 1、啟動(dòng)期 :04年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及部分政府部門搬遷 ,產(chǎn)生臨時(shí)居住性需求； 23、建設(shè)初期 : 05-06年，大規(guī)模政府搬遷及教育醫(yī)療配套項(xiàng)目建設(shè)期 ,產(chǎn)生大量中高層次的居住需求。外地資本如千仞崗等開始涌入，選此為生產(chǎn)基地； 4、全面建設(shè)期 : 06-08年；產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步擴(kuò)張后中高收入技術(shù)人員與管理者成為購(gòu)房主力 ,同時(shí)泗陽(yáng)輸出的勞動(dòng)力資源與下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民成為城市發(fā)展主要補(bǔ)充； 5、平穩(wěn)發(fā)展期 : 未來 2年各基礎(chǔ)配套及設(shè)施 , 產(chǎn)業(yè)布局基本完成 ,生活便利，區(qū)域發(fā)展成為集生活、教育、居住、娛樂于一體綜合性城區(qū) 1 2 3 4 5 發(fā)展程度 時(shí)間 新城區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè) 優(yōu)化城市功能（政府搬遷）拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)招商及城市運(yùn)營(yíng)直接推動(dòng)區(qū)域城市化 成熟階段 豐富并完善區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口 新城區(qū)域初步發(fā)展（啟動(dòng)期） 優(yōu)化城市功能拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期） 工業(yè)區(qū)招商及城市運(yùn)營(yíng)推動(dòng)城市化（全面建設(shè)期） 區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期） 在政府事業(yè)單位全面搬遷、舊城改造以及大量吸收產(chǎn)業(yè)工人的企業(yè)進(jìn)駐后，城市發(fā)展才發(fā)生產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后才對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動(dòng)作用 泗陽(yáng)新城已經(jīng)基本成為配套成熟、功能完備的城市化區(qū)域，不僅靠?jī)?yōu)化城市功能，而是更多依靠工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大， 特別是特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條延伸所帶來的對(duì)居住和配套等的城市化生活要求。 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 16 優(yōu)化城市功能措施的有效實(shí)施拉動(dòng)城市中心轉(zhuǎn)移，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大及外來大型產(chǎn)業(yè)資本的進(jìn)入與成熟帶來需求的增長(zhǎng)，還必須配合良好的城市基礎(chǔ) 案例總結(jié) 新城區(qū)域發(fā)展的前提，為工業(yè)區(qū)發(fā)展奠定基礎(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 以政府的搬遷為主導(dǎo)，開始對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生拉動(dòng)作用 政府規(guī)劃實(shí)施拉動(dòng) 人口的跳躍式增長(zhǎng)伴隨復(fù)合性的需求不斷提高 城市運(yùn)營(yíng)（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的購(gòu)房群體補(bǔ)充 城市基礎(chǔ) 在泗陽(yáng)的案例中，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的同時(shí)，城市的 區(qū)位條件、政策支持、交通環(huán)境、 規(guī)劃有效實(shí)施 是其城市化成功的基礎(chǔ)。 特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)簇群，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸 經(jīng)濟(jì)效益放大后，城市化初現(xiàn)端倪，開始產(chǎn)生不同層次的居住與配套需求 政府規(guī)劃落實(shí)，城市運(yùn)營(yíng)（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的人力資源補(bǔ)充使區(qū)域進(jìn)入了快速城市化軌道。但所有的一切成立仍需要城市基礎(chǔ)這一平臺(tái)。 拉動(dòng)因 政府規(guī)劃實(shí)施帶來區(qū)域重心的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)了新城的吸引力，從而促進(jìn)區(qū)域的成熟 推動(dòng)因 工業(yè)區(qū)發(fā)展及城市運(yùn)營(yíng)、縣城以外購(gòu)房群體補(bǔ)充推動(dòng)泗陽(yáng)新城區(qū)城市化快速發(fā)展， 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 17 依靠城市功能優(yōu)化、城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)支撐一個(gè)新城的成熟和促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展 間接驅(qū)動(dòng)因 城市運(yùn)營(yíng)： 舊城改造 間接驅(qū)動(dòng)因 工業(yè)：工業(yè)園區(qū) 的推動(dòng) 共同推動(dòng)新城成熟和區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展 基礎(chǔ) 設(shè)施及配套： 新城市 直接因 規(guī)劃： 城市功能優(yōu)化 通過案例厘清泗陽(yáng)新城的發(fā)展軌跡和及其房地產(chǎn)促進(jìn)因素后，需要明確： 同樣為政府規(guī)劃帶動(dòng)的沭陽(yáng)新城發(fā)展處于鏈條的哪個(gè)階段？ 沭陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段、城市基礎(chǔ)和環(huán)境、城市化運(yùn)營(yíng)水平能否支撐沭陽(yáng)城市化發(fā)展？ 近期內(nèi)推動(dòng)沭陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的因素是否具備？ 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 18 區(qū)域價(jià)值研判 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 沭陽(yáng)新城驅(qū)動(dòng)因素研究及趨勢(shì)研判 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 19 近年來沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，被譽(yù)為“蘇北的小溫州”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二、三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯 07年以來沭陽(yáng) GDP始終保持著 13%以上的增長(zhǎng)，速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平； 目前沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)總量在宿遷 3縣 2區(qū)中處于上游水平，排名第一； 沭陽(yáng)第一產(chǎn)業(yè)占比逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)逐年提升，三產(chǎn)比例較為穩(wěn)定； 沭陽(yáng) 2010年第二產(chǎn)業(yè)的占比接近 5成，國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位較為明顯。 驅(qū)動(dòng)因素 1 宏觀環(huán)境良好 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 20 沭陽(yáng)依托資源優(yōu)勢(shì)，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，電子、紡織、新型工業(yè)、木制品加工、玩具制造五大特色產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢(shì)得到最大釋放，強(qiáng)縣富民支撐作用日益凸顯，沭陽(yáng)發(fā)展后勁十足 新型工業(yè)產(chǎn)業(yè) 木制品加工產(chǎn)業(yè) 電子產(chǎn)業(yè) 紡織產(chǎn)業(yè) 玩具制造產(chǎn)業(yè) 沭陽(yáng)五大支柱產(chǎn)業(yè) 電池生產(chǎn)將成為國(guó)內(nèi)最大的蓄電池生產(chǎn)基地 ，投資 10億元的浙江天能電池 (江蘇 )有限公司 ， 一期投資 4億元已順利投產(chǎn) ，全部投產(chǎn)后用工達(dá) 4000人 ， 年產(chǎn)值 30億元 。 在沭陽(yáng)玩具制造業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁 。 世界最大的玩具制造企業(yè) 韓國(guó)希安琦玩具有限公司首期投資 3000萬元新建的希安琦玩具 （ 沭陽(yáng) ） 有限公司已正式投產(chǎn) ， 年產(chǎn)各類玩具可達(dá) 800萬只 ， 產(chǎn)品全部返銷韓國(guó) ， 出口日本和歐美市場(chǎng) ， 年出口創(chuàng)匯可達(dá) 1千萬美元 ， 其延伸的產(chǎn)業(yè)鏈已帶動(dòng) 20多個(gè)玩具加工企業(yè)和加工點(diǎn)進(jìn)駐沭陽(yáng) 。 木材加工業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為沭陽(yáng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ， 在全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量中“ 三分天下有其一 ” 。擁有沭陽(yáng)鳳凰畫材有限公司由目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的專業(yè)生產(chǎn)畫材企業(yè) ，及 總投資 8000萬元的沭陽(yáng)東方文體用品有限公司 。 沭陽(yáng)傳統(tǒng)的輕紡業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ， 高品質(zhì) ，品牌知名度高 。 境內(nèi)有多家規(guī)模企業(yè) ，投資 2億元的江蘇邦源紡織有限公司 ，投資 1.2億元的華夏紡織 、 投資 2億元的柳青紡織 、 投資 10億元的江蘇寶娜斯 、 投資 12億元的上海輕紡工業(yè)園 。 電子項(xiàng)目集聚 ， 投資 1.2億美元的瑞聲科技 (沭陽(yáng) )有限公司 ，為蘇北最大的電子企業(yè)集團(tuán) ，同時(shí)還有投資 4億元的晶石科技集團(tuán) 、 投資 4億元的藍(lán)晶電子落戶 ， 現(xiàn)有的電子類項(xiàng)目全部建成投產(chǎn)后 ， 用工將超過 2萬人 ， 電子產(chǎn)業(yè)集群迅猛崛起 。 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 21 根據(jù)沭陽(yáng)能源基地的產(chǎn)業(yè)特色，在政府大力主導(dǎo)下，吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造更多就業(yè) 開發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè) 機(jī)電產(chǎn)業(yè) 機(jī)械產(chǎn)業(yè) 紡織服裝產(chǎn)業(yè) 建材產(chǎn)業(yè) 工藝品加工產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展產(chǎn)業(yè) 企業(yè)名稱 投資額 效益 浙江天能電池有限公司 計(jì)劃投資 10 億 ，一期固定投資近 4億 正常生產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入 10億人民幣 ，上繳稅收 1.35億人民幣 ,并可吸納 2500個(gè)勞動(dòng)力就業(yè) 江蘇鑫園旅游用品有限公司 沭陽(yáng)工業(yè)園區(qū)征地75畝 ， 總投資 4000萬 2005年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3.8億元 。 公司管理規(guī)范 ， 并通過 ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證 。 江蘇松凌木業(yè)股份有限公司 投資規(guī)模 5800萬元 年生產(chǎn)能力 10萬立方米 沭陽(yáng)東方文體用品有限公司 投資人民幣 8000萬元 項(xiàng)目建成后 ， 年可創(chuàng)產(chǎn)值 2億元 ， 納稅 800萬元 ， 擁有員工 2000余人 沭陽(yáng)柳青紡織有限公司 注冊(cè)資金 3000萬元 ，投資總額 1.2億元 一期有員工 600名 ， 年銷售額 5000萬元 沭陽(yáng)鳳凰畫材有限公司 總投資 5500萬元 現(xiàn)有工人 800多人 ， 年可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1.2億元 ，實(shí)現(xiàn)稅收 900萬元 宿遷市蘇林機(jī)械制造有限公司 注冊(cè)資本 2000萬 年?duì)I業(yè)額人民幣一億元以上 沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)部分入駐企業(yè) 沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 01年，是江蘇省政府批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)。圍繞 “工業(yè)化、城市化、國(guó)際化、生態(tài)型 ”的建設(shè)目標(biāo)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位 的做好總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。 沭陽(yáng)開發(fā)區(qū)累積投入建設(shè)資金 10億元，基礎(chǔ)設(shè)施配套面積擴(kuò)大到 24.5平方公里，境內(nèi)外11家上市公司已進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 22 沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來了大量產(chǎn)業(yè)工人，同時(shí)居民收入水平快速增長(zhǎng)，表明市場(chǎng)潛在購(gòu)買力充足 沭陽(yáng)人口保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，表明沭陽(yáng)勞動(dòng)力后備資源充足； 沭陽(yáng)人均可支配收入上升速度穩(wěn)定，持續(xù)上升； 沭陽(yáng)職工平均工資年均增長(zhǎng)率保持在 17%以上，位于宿遷第一； 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 23 沭陽(yáng)啟動(dòng)的發(fā)展規(guī)劃不僅以城市而且依據(jù)產(chǎn)業(yè)為藍(lán)本，而且各板塊功能明晰、完善，新城的建設(shè)為沭陽(yáng)城市化發(fā)展奠定良好基礎(chǔ) 依據(jù)產(chǎn)業(yè)并結(jié)合城市功能規(guī)劃有效實(shí)施前提下，將對(duì)沭陽(yáng)發(fā)展有兩方面促進(jìn)作用： 完備功能的新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)極大促進(jìn)了沭陽(yáng)向著城市化的方向發(fā)展； 加大招商引資力度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，提升其城市化發(fā)展生命力 。 城市板塊劃分明確 沭陽(yáng)已經(jīng)初步形成“四區(qū)同步”的規(guī)劃布局； 老城區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 各板塊城市功能完備 規(guī)劃的各板塊功能明確，行政、展覽、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、休閑旅游，城市功能完善。 行政 商務(wù) 居住 休閑、旅游 產(chǎn)業(yè) 展覽 驅(qū)動(dòng)因素 3 發(fā)展規(guī)劃完備 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 24 沭陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比例近年逐步下降，表明城市運(yùn)營(yíng)的措施還需進(jìn)一步加大，以滿足不斷釋放的購(gòu)房需求 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%-5% 5%-8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 0-800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 8,000-20,000US 按照 2010年底匯率折算， 2010年底沭陽(yáng)人均 GDP在 2480美元左右，由人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系可以研判， 目前沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)期，預(yù)計(jì)未來將保持快速增長(zhǎng) 沭陽(yáng) 2008年的供銷比在小于 2：1，呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢(shì)，而 GDP卻保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，反映出沭陽(yáng)城市運(yùn)營(yíng)措施還應(yīng)進(jìn)一步加大， 以滿足不斷上升的購(gòu)房需求 驅(qū)動(dòng)因素 4 房地產(chǎn)開發(fā) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 25 沭陽(yáng)已初步具備發(fā)展南部新區(qū)的基本要素， 正向著區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者方向發(fā)展 蘇北縣域第一極 總結(jié) 宏觀背景 房地產(chǎn) 開發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市發(fā)展功能優(yōu)化 五大支柱產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶來行業(yè)相關(guān)人員收入快速增長(zhǎng) 沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位列蘇北第一 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯 沭陽(yáng)已經(jīng)開始進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展期 沭陽(yáng)現(xiàn)有城市運(yùn)營(yíng)措施已經(jīng)不能滿足逐漸釋放的居民購(gòu)房需求 城市發(fā)展分區(qū)和定位明確 新城規(guī)劃及功能結(jié)構(gòu)合理，并已經(jīng)在進(jìn)一步落實(shí) 區(qū)域?qū)傩愿淖?蘇北縣域第一極 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 26 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 27 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 28 2011年上半年，近 40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)， 600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革“靴子”落地，住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，為確保 1000萬套保障房建設(shè)落實(shí)到位，土地、資金、制度多管齊下 -2011年兩會(huì)房地產(chǎn)相關(guān)政策 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2011年 1月 “新國(guó)八條”出臺(tái)二套房首付提至 60% 2011年 2月 限購(gòu)令出臺(tái) 2011年 6月 住房部設(shè)定保障房進(jìn)程公布大限 2011房地產(chǎn)相關(guān)政策 為降低普通居民的購(gòu)房成本，中央相繼出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策和措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 29 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，可能會(huì)有發(fā)展停滯的現(xiàn)象，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來市場(chǎng)前景看好 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市場(chǎng)信心不足，觀望氣氛濃厚； 價(jià)格和真實(shí)需求的差距決定價(jià)格回調(diào)的幅度。 房地產(chǎn)業(yè)的支撐因素 房地產(chǎn)業(yè)的抑制因素 對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷：長(zhǎng)期看好，對(duì)不同類型的城市區(qū)別對(duì)待 人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、資本重新估值、投資觀念的興起使得從中長(zhǎng)期角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)是持續(xù)的，目前政府連續(xù)出臺(tái)救市政策，反映了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度； 對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)離大部分剛性需求的可承受力較遠(yuǎn)，需要有一個(gè)回調(diào)的過程； 對(duì)于類似沭陽(yáng)這樣的四線城市，剛性需求的可承受力和房?jī)r(jià)并未拉開距離，價(jià)格回調(diào)空間不大 未來房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)取決于支撐因素和抑制因素的博弈 基于以上判斷，沭陽(yáng)未來房地市場(chǎng)前景看好 經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期前景，特別是潛力發(fā)展區(qū)域，持續(xù)看好 城市化進(jìn)程將帶來大量自住需求； 政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展措施挽救市場(chǎng)信心 房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 30 近年沭陽(yáng)土地市場(chǎng)的需求總體保持平穩(wěn)走勢(shì)，土地價(jià)值區(qū)間比較大，南部新城要低于老城區(qū)及東部新區(qū) 沭陽(yáng)土地價(jià)格區(qū)間在 40-200萬 /畝，價(jià)格差距較大，金融酒店用地價(jià)格最高，住宅價(jià)格差距不是太大，東部和老城區(qū)土地價(jià)值較為市場(chǎng)認(rèn)可，南部區(qū)域土地價(jià)格較低，專業(yè)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低。 60-150萬 /畝 40-80萬 /畝 60-180萬 /畝 商業(yè)金融酒店用地 商業(yè)住宅 用地 住宅用地 專業(yè)市場(chǎng)用地 140-180萬/畝 80-100萬 /畝 40-60萬 /畝 10-15萬 /畝 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 31 07年以來沭陽(yáng)商品房累計(jì)供銷比為 2.30： 1，縣商業(yè)物業(yè)累計(jì)供銷比為1.63： 1，整體分析，供求趨勢(shì)相對(duì)均衡； 07年以來沭陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)在 2009年銷售量達(dá)到最大值為 30.9萬平方米，2010年銷售量為 21.94萬平方米； 商業(yè)物業(yè)供銷比在 2007年達(dá)到了最大值， 2008年均出現(xiàn)了較大程度的回落， 09年起重新呈上升趨勢(shì)，隨著后續(xù)國(guó)家相關(guān)政策，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局勢(shì)，預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)仍將保持上升態(tài)勢(shì) 目前沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求趨勢(shì)相對(duì)均衡，隨著國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的控制，住宅地產(chǎn)將面臨供大于求的局面，預(yù)計(jì)市場(chǎng)焦點(diǎn)將集聚商業(yè)地產(chǎn) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 32 2007年以來，沭陽(yáng)商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢(shì)，目前成交均價(jià)已逐漸攀升，商業(yè)價(jià)值正在得到體現(xiàn)； 2007年以來沭陽(yáng)住宅物業(yè)成交均價(jià)呈現(xiàn)快速提升的態(tài)勢(shì)，目前成交均價(jià)維持在 2100元 /平方米以上； 由于沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，商業(yè)以及住宅物業(yè)價(jià)格泡沫相對(duì)較小，未來仍將保持了良好的走勢(shì)。 近年來沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)良好，未來仍將保持這一發(fā)展態(tài)勢(shì) 近年來沭陽(yáng)住宅商業(yè)成交均價(jià)走勢(shì) 備注：以上成交均價(jià)為縣域范圍含鎮(zhèn)的成交均價(jià) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 33 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) 供求關(guān)系 價(jià)格走勢(shì) 土地市場(chǎng) 沭陽(yáng)土地價(jià)值性質(zhì)差異大 近年沭陽(yáng)土地市場(chǎng)的需求總體保持平穩(wěn)走勢(shì)，其中商業(yè)金融用地價(jià)值最高，而非核心區(qū)域住宅較低，專業(yè)市場(chǎng)最低。 目前供大于求，預(yù)計(jì)未來將出現(xiàn)供需基本平衡 目前沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面，商業(yè)地產(chǎn)從 09年開始供銷比呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來將會(huì)保持此局面 價(jià)格泡沫較小，預(yù)計(jì)未來價(jià)格保持良好的運(yùn)行勢(shì)頭 近年來沭陽(yáng)住宅以及商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢(shì)良好，商業(yè)物業(yè)均價(jià)大約為住宅均價(jià)兩倍左右，由于物業(yè)價(jià)格泡沫較小，且地價(jià)持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)物業(yè)價(jià)格將保持良好的運(yùn)行勢(shì)頭 目前沭陽(yáng)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，價(jià)格泡沫較?。?但隨著土地市場(chǎng)的緊縮，產(chǎn)業(yè)需求的不斷釋放以及區(qū)域市場(chǎng)的加快發(fā)展， 未來沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，這為項(xiàng)目的成功帶來了良好的市場(chǎng)環(huán)境 宏觀政策 國(guó)家宏觀政策為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好環(huán)境 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，回調(diào)的可能性不大，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來市場(chǎng)前景看好 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 34 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 35 按房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度，沭陽(yáng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三個(gè)板塊 1 老城區(qū) 供應(yīng)量不大，以舊城改造為主，購(gòu)房出體為老沭陽(yáng)人，樓型多以高層供應(yīng)為主流，未來可供用于房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)較少，商業(yè)供應(yīng)逐漸成為重點(diǎn) 2城東新區(qū) 縣政府所在區(qū)域，開發(fā)已經(jīng)比較成熟，樓盤云集，是沭陽(yáng)房地產(chǎn)最為集中的區(qū)域，置業(yè)者以公務(wù)員、在外奮斗的打工及經(jīng)商沭陽(yáng)人為主，購(gòu)房的主力面積集中在 90-120平米之間的三房，供應(yīng)量將繼續(xù)上升，產(chǎn)品類型在逐步豐富，出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，尤其是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 3 城南新區(qū) 南部新區(qū)是未來沭陽(yáng)規(guī)劃的新城區(qū)，目前基礎(chǔ)配套設(shè)施還不完善，尤其在新長(zhǎng)鐵路南面樓盤供應(yīng)量較小，但未來規(guī)模將會(huì)不斷擴(kuò)大 東部新區(qū) 老城區(qū) 南部新區(qū) 5 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 36 老城區(qū) 輻射全市的商業(yè)配套中心，是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早發(fā)展最成熟的區(qū)域，其核心價(jià)值在于區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)，目前開發(fā)空間不大 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早的區(qū)域，經(jīng)過多年發(fā)展已進(jìn)入成熟階段； 配套優(yōu)勢(shì)： 中心城區(qū)是客戶認(rèn)知度最高，商業(yè)生活配套最為齊全的區(qū)域 目前，中心城區(qū)開發(fā)空間不大，主要以高層住宅和大型商業(yè)為主 1、蘇果超市、 2恒隆廣場(chǎng)、 3歐中廣場(chǎng) 1 2 3 老城區(qū) 典型樓盤 藍(lán)天國(guó)際商貿(mào)城 規(guī)模 總占地 119.35畝，總建筑面積達(dá) 39萬，商業(yè)約 22萬多，商住及辦公約 10萬， 產(chǎn)品形式 高層、商業(yè)、酒店式公寓 均價(jià) 商鋪 1.3-3.3萬 /平米 戶型面積 30-68平米商鋪 銷售狀況 年推出總量 2000套，年中推出，目前銷售完成 50%左右 定位 批發(fā)零售、休閑娛樂等全方位多功能于一身 客戶特征 以公務(wù)員、沭陽(yáng)及周邊經(jīng)商人士為主 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 37 城東新區(qū)板塊 政府機(jī)關(guān)所在地，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，是沭陽(yáng)商品住宅集中開發(fā)區(qū)域， 縣政府及主要政府機(jī)關(guān)所在地，生活配套成熟、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等設(shè)施一應(yīng)俱全 產(chǎn)品形式以高層住宅為主，輔以小高層和多層，商業(yè)開發(fā)以專業(yè)市場(chǎng)為主 主力客戶是在區(qū)域內(nèi)工作的的公務(wù)員、企業(yè)單位職員、在外經(jīng)商及打工的沭陽(yáng)人 區(qū)域市場(chǎng)住宅均價(jià)在 3000-3500元 /平米左右，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距不大， 依托 資源 物業(yè) 形式 客戶 特征 價(jià)格 平臺(tái) 典型樓盤 奧運(yùn)都城 規(guī)模 總建筑面積 30萬平米 產(chǎn)品形式 多層，小高層、花園洋房 均價(jià) 小高層 3700元 /平米 戶型面積 二房 75-123，三房 120-140平米， 銷售狀況 剩余的房源 27套，都是小高層的 10樓以上的房源，面積較大，多層價(jià)格偏高，合同不能簽。 產(chǎn)品特色 新古典建筑風(fēng)格，兵營(yíng)式排布，低密度居住小區(qū) 客戶特征 以項(xiàng)目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務(wù)員為主 東部新區(qū) 軟件園 行政中心 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 38 南部新區(qū)板塊 城市主流發(fā)展方向，但開發(fā)相對(duì)緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區(qū)板塊，非核心區(qū)域內(nèi)開發(fā)不足 區(qū)域內(nèi)核心區(qū)域配套相對(duì)完善，但主要依靠中心區(qū)商業(yè)和支持，邊緣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏，以學(xué)校和公建為主 大部分以多層住宅為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 主力客戶是在沭陽(yáng)老城外溢及周邊鄉(xiāng)下進(jìn)城客戶 2800-3300元 /平米 依托 資源 產(chǎn)品 形式 客戶 特征 價(jià)格 平臺(tái) 翰林府第 規(guī)模 占地 10萬平米，建筑面積 20萬平米 產(chǎn)品形式 多層、小高層、排屋 均價(jià) 3500元 /平米 戶型面積 三房 120-133平米 銷售情況 今年底的 4月 29日開盤，到目前銷售 90%，目前的多層房源好樓層均價(jià)在 3600-3700左右 該盤的銷售策略是單價(jià)報(bào)價(jià)提高 200元左右，然后打折 產(chǎn)品特色 經(jīng)典歐式建筑 客戶特征 以項(xiàng)目周邊小業(yè)主及公務(wù)員為主， 南部新區(qū) 南部新城核心區(qū)域 南部新城邊緣區(qū)域 地塊所在 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 39 通過盤點(diǎn)板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊我們發(fā)現(xiàn) 主流客戶基本一致 以中等規(guī)模項(xiàng)目為主，物業(yè)類型趨同 主城、東部板塊客戶基本以泛公務(wù)員、客戶為主，北部則以職員、教師、小業(yè)主、進(jìn)城農(nóng)民等地緣性性客戶為主； 由于主流產(chǎn)品和價(jià)格的趨同性，客戶置業(yè)更多關(guān)注生活配套，小區(qū)綠化、戶型等產(chǎn)品細(xì)節(jié)。 沭陽(yáng)目前總建面超過 30萬平米的項(xiàng)目?jī)H有 4個(gè)； 在建大部分樓盤是小高層、高層住宅，僅有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目有多層、別墅。 區(qū)域價(jià)格差未拉開 在沭陽(yáng)市場(chǎng)的主要居住板塊中，多層、小高層產(chǎn)品價(jià)格差較小，普遍集中在 3000-3600元 /平方米的范圍內(nèi)。 沭陽(yáng)是一個(gè)高度同質(zhì)化的市場(chǎng)，在梳理片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的過程中我們更多地看到了共同點(diǎn) 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 40 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 沭陽(yáng)總體商業(yè)市場(chǎng) 沭陽(yáng)商圈分析 沭陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)分析 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 010203040506070801991 1995 1997 1999 2002 2004 2007恩格爾系數(shù)沭陽(yáng)居民收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)消費(fèi)支出的增加，人民生活質(zhì)量得到有效改善 數(shù)據(jù)來源：全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)沭陽(yáng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 城市居民人均消費(fèi)收入 城市居民可支配收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng) 2007-2010年沭陽(yáng)城市居民可支配收入年均增長(zhǎng)達(dá)15%， 高于全國(guó)平均水平 。 城市居民消費(fèi)支出實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng) 沭陽(yáng)縣城鎮(zhèn)居民 2010年人均消費(fèi)收入超過 8000元 。2007-2010年實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)率達(dá) 17%， 超出江蘇省平均水平 。 沭陽(yáng)城市人民生活質(zhì)量得到顯著改善 沭陽(yáng)城市居民恩格爾系數(shù)已達(dá) 38.5， 按照聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn) ， 結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情 ， 居民已經(jīng)步入小康社會(huì) ， 向富裕階層過渡 。 人民生活質(zhì)量 恩格爾系數(shù) 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于 30% 貧富程度 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 注：聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn) 溫飽 小康 城市居民人均可支配收入 10.00%15.00%20.00%25.00%01020304050607080902007年 2008年 2009年 2010年 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%020004000600080001000012000140002007年 2008年 2009年 2010年 人均可支配收入（元） 增長(zhǎng)率 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 沭陽(yáng)市民各類消費(fèi)實(shí)現(xiàn)全面增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)、消費(fèi)習(xí)慣向追求生活品質(zhì)改善 0500100015002000250030003500食品 衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)元2002 2007市區(qū)居民各類生活消費(fèi)呈現(xiàn)全面增長(zhǎng)局面 作為基本生活的食品支出 2010年比 2004年增長(zhǎng) 55%，年均增長(zhǎng) 9%；衣著類支出增長(zhǎng) 39%，年均增長(zhǎng) 7%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)類、醫(yī)療保健、交通和通信類、教育文化娛樂服務(wù)等支出均實(shí)現(xiàn)了 30%的增長(zhǎng) 36%，年均增長(zhǎng)率高于 5%。 市區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí) 沭陽(yáng)在食品以及衣著方面的支出占據(jù)消費(fèi)支出的比例有所下降，但仍然主要部分。在家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通通訊、教育文化娛樂支出等方面的支出提高了 2.3%。 現(xiàn)代服務(wù)性消費(fèi)支出比例的提升說明市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步升級(jí) 。 38.20% 38.54%11.70% 10.62%5.80% 7.05%5.70% 7.69%7.70%9.01%15.40%13.15%11.30% 10.20%4.20% 3.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002 2007食品 衣著 家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù)居住 雜項(xiàng)商品和服務(wù)數(shù)據(jù)來源：宿遷統(tǒng)計(jì)局 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看， 沭陽(yáng)市民消費(fèi)傾向于多產(chǎn)品選擇以及自有購(gòu)物空間的選擇，地區(qū)商業(yè)物業(yè)也向多元化、規(guī)模化發(fā)展 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 多種需求 個(gè)性消費(fèi) 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% + 人均 GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均 GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下 人均 GDP位于2000 4500美金；城市化水平在 45%以上 70%以下 人均 GDP位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下 人均 GDP位于8000 20000美金；城市化水平在 90%以上 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài) 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)偂?集貿(mào)市場(chǎng)，商品為城市生 活提供基本保 障 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等 超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn) 廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu)物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn) 商業(yè)形態(tài)城市經(jīng)濟(jì)模型 沭陽(yáng)所處階段 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 44 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 沭陽(yáng)總體商業(yè)市場(chǎng) 沭陽(yáng)商圈分析 沭陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)分析 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 沭陽(yáng)目前商圈呈單一中心化格局，城市商業(yè)功能集中于主城商圈，東部新區(qū)及南部新區(qū)商圈尚處于培育商業(yè)成熟度以及項(xiàng)目開發(fā)階段 商圈 名稱 等級(jí) 功能及業(yè)態(tài) 商圈成熟度 驅(qū)動(dòng)條件 人民中路商圈 縣級(jí)商圈 功能以 商業(yè)零售 為主；業(yè)態(tài)含 大型購(gòu)物中心，綜合超市，中高檔百貨店，專業(yè)店，商業(yè)街 商圈成熟，人流量大，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況好 城市核心區(qū)位以及傳統(tǒng)商業(yè)中心 東部新區(qū)商圈 市級(jí)商圈 功能以 小商品集散 為主；業(yè)態(tài)含 、服裝及建材裝飾專業(yè)市場(chǎng) 核心區(qū)較為成熟，人流量較大、商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，但邊緣區(qū)還在大規(guī)模建設(shè) 政府交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園布局驅(qū)動(dòng) 海寧皮革城商圈 市級(jí)商圈 功能 以服裝、汽車、小商品的商業(yè)批發(fā)及零售 商圈仍在建設(shè)中，項(xiàng)目有待開發(fā) 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃、 南部新區(qū)商圈 市級(jí)商圈 功能以物流及專業(yè)商品市場(chǎng) 還處于規(guī)劃中 產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動(dòng) 商圈分布特征 目前以人民中路商圈為主，各區(qū)域新興商圈尚處在培育商業(yè)氛圍，項(xiàng)目開發(fā)階段，呈單一中心化格局。未來各區(qū)域商圈成熟之后將逐步分散市中心商業(yè)功能，呈 “ 一心多區(qū) ” 分布。 老城區(qū) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 沭陽(yáng)現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)分布格局呈現(xiàn)新舊并存的形式，由城中區(qū)域逐漸向城北物流聚集區(qū)聚集 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)分布 1 浙江商城 2 海寧皮革城 3 南北匯服裝批發(fā)市 場(chǎng) 4 山東商城 5 永康五金城 6 蘇北車市 7 蘇北商貿(mào)城 8 月星家居商業(yè)廣場(chǎng) 9 華東木業(yè)裝飾城 備注“紅字為經(jīng)營(yíng)個(gè)案，黑字為在開發(fā)個(gè)案 目前現(xiàn)有的 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)還處于轉(zhuǎn)型過程中，新舊物業(yè)類型并存，主要研究對(duì)象選取將根據(jù)所在行業(yè)及區(qū)域影響力，將新舊形式都包括在內(nèi) 從 行業(yè)劃分 看， 沭陽(yáng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 主要 有三種行業(yè) 一是 服裝行業(yè) ，如 海寧皮革城、南北匯裝批發(fā)市場(chǎng)、山東商城等 二 是 家居建材行業(yè)，如月星家居商業(yè)廣場(chǎng)、浙江商城、蘇北商貿(mào)城等 三 是以 小商品行業(yè)，分布在蘇北商貿(mào)城附近 由于沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的輻射區(qū)域包括周邊縣市及下轄縣鄉(xiāng)，因此沭陽(yáng)目前比較成熟的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)都集中汽車交通樞紐周邊，如浙江商城 依托政府的城市規(guī)劃及城市發(fā)展的功能布局，目前沭陽(yáng)物流及專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目 還將集中在 的 城東，未來城南新區(qū)將會(huì)崛起 隨著沭陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)與周邊市縣一體化水平的提高，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)量還會(huì)增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 1 2 3 4 5 6 7 8 9 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 47 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 沭陽(yáng)總體商業(yè)市場(chǎng) 沭陽(yáng)商圈分析 沭陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)分析 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 目前沭陽(yáng)市的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)方向以家居建材行業(yè)為主，其次為服裝及小商品市場(chǎng)等 家居 服裝 小商品及氣體 總供應(yīng)量 （含在建） 約 5000,00平方米 約 500,000平方米 約 300,000平方米 區(qū)域 城東 城東、城南 1. 城南 代表性 物業(yè) 1. 浙江商城 2. 月星家居商業(yè)廣場(chǎng) 1. 海寧皮革城 2. 南北匯服裝市場(chǎng) 3. 山東商城 1. 蘇北商貿(mào)城 2. 蘇北車市 租金（含物業(yè)費(fèi)） 浙江商城： 0.5-1元 /平方米 /月 海寧皮革城： 0.8-1.5元 /平方米 /天 0.3-0.8元 /平方米 / 售價(jià) 月星家居： 1F1.2萬 /平方米 2F 8000元 /平方米 山東商城：外、 1、 2F 7500元 /平方米 里、 1、 2F 6000元 /平方米 里、 1F 8000元 /平米 蘇北商貿(mào)城： 4000-7000元 /平方米 蘇北車市： 4500元 /平方米（如一次性付款可售 3200元 /平米） 入駐率 浙江商貿(mào)城： 95% 海寧皮革城： 90% 50%左右 主要特征 城東是沭陽(yáng)城市化的發(fā)展方向，存在大量的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā) 處于交通主干道附近 主要以經(jīng)營(yíng)知名家居品牌為主，浙江人帶動(dòng)效應(yīng)下，商家入駐率較高 形成輻射周邊的家居建材影響力 目前已經(jīng)成為沭陽(yáng)市區(qū)及周邊縣市的皮裝批發(fā)的首選地 知名的品牌市場(chǎng)入駐，隨著服裝南北匯的建成，未來規(guī)模逐漸擴(kuò)大 目前此區(qū)域的服裝主要以批發(fā)為主，檔次屬于中低端 主要面對(duì)的客群都是周邊縣市的服裝門面的經(jīng)營(yíng)者 主要是借助沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，城市擴(kuò)張，而逐步成長(zhǎng)發(fā)展起來 目前也形成了全縣的影響力，但容量有限，市場(chǎng)空置率較高 主要面對(duì)中低端市場(chǎng)需求 未來研判 隨著沭陽(yáng)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步擴(kuò)展，對(duì)家居建材市場(chǎng)的需求還會(huì)有所增長(zhǎng) 隨著城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，同時(shí)新型產(chǎn)業(yè)布局以及周邊交通配套將加速市場(chǎng)影響力的提升 隨著沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化以及其他專業(yè)市場(chǎng)的形成而減弱 上海九間伴房