項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期建筑規(guī)劃方案評(píng)價(jià)導(dǎo)向

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期建筑規(guī)劃方案評(píng)價(jià)導(dǎo)向 我們的出發(fā)點(diǎn) 需要說(shuō)明的是： 我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案， 我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素 （市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素） 原則： 一切均基于 CVA 即 “ 競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加 ” (Competition Value Added) 思考方式 有理有據(jù)，說(shuō)服力強(qiáng) 用工具來(lái)思考 MECE，給到不同的可能方向及條件，不是開(kāi)發(fā)商來(lái)考我們，而是開(kāi)發(fā)商要評(píng)估自身的條件和需求，給我們答案。 提供經(jīng)典案例供參考 戶型配比 戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等。 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤(rùn)提升、明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略 不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果 1、基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略： 總體定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？ 總體發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？ 總體形象：在戶型面積及特色上如何體現(xiàn)？ 2、基于市場(chǎng)的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢(shì) 市場(chǎng)前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比 周邊即將推的戶型有幾類。 主流戶型在最近兩年的變化趨勢(shì)。 3、基于消費(fèi)者的戶型特征 內(nèi)在的原因：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)性等原因： 指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價(jià)分布圖、收入與首期及月供比較圖 4、天氣：南北方的天氣不同，會(huì)直接反映在戶型面積及結(jié)構(gòu)上。 5、政策因素：特別是贈(zèng)送面積，各地有不同的政策。 戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)） 1、明晰的資金策略 哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈(zèng)送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤(rùn)（如商業(yè)）。 2、明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略和回避風(fēng)險(xiǎn)策略 站在市場(chǎng)和消費(fèi)者利益，考慮到底憑什么打贏競(jìng)爭(zhēng) （低成本？差異性？市場(chǎng)空缺？） 基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等。 基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤(rùn)提升、明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略 不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果 戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)） 不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果：戶型配比并非唯一解 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項(xiàng) 1） 主流市場(chǎng) 尋找市場(chǎng)中主力需求、消化最快的戶型。 走量 市場(chǎng)變化不大 競(jìng)爭(zhēng)不太激烈 一般大盤必須面向主流市場(chǎng)或微調(diào)市場(chǎng) 規(guī)劃、位置等有競(jìng)爭(zhēng)力 直面競(jìng)爭(zhēng)，靠產(chǎn)品實(shí)力說(shuō)話 走勢(shì)平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場(chǎng)微調(diào) 略走大或略走小5-10個(gè)平方。 走量，并一定程度回避競(jìng)爭(zhēng) 適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì) 變小：面向更廣的客戶群，降總價(jià) 變大：抓住相對(duì)高端的客戶，提升單價(jià) 市場(chǎng)在變化 競(jìng)爭(zhēng)較激烈 潛在消費(fèi)者支持 3） 補(bǔ)缺市場(chǎng) 抓與目前客戶群體或購(gòu)房目的完全不同需求。 抓機(jī)會(huì)，回避競(jìng)爭(zhēng) 快速回籠資金 可能實(shí)現(xiàn)高價(jià) 小量市場(chǎng) 市場(chǎng)缺乏一類產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒(méi)有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不清晰 后期市場(chǎng)迅速跟風(fēng) 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場(chǎng)需求方案組合 組合以達(dá)到不同時(shí)期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 戶型評(píng)價(jià) 戶型在小區(qū)內(nèi)的位置擺布評(píng)價(jià) 核心在于平衡資源，以降低銷售的難度 資源分配要重視開(kāi)盤造勢(shì)和展示區(qū)需要 注重分期開(kāi)發(fā)的配比協(xié)調(diào)。 土地資源：景觀、朝向、臨路、臨水、距離 戶型資源：贈(zèng)送、創(chuàng)新、面積、樓高、一梯幾戶 高 低 高 低 原則上戶型越大，資源越好 注重景觀對(duì)戶型的支持作用 景觀利用：盡量戶戶有景： 朝南看園景處布一梯四戶 朝南不看園景盡量布一梯兩戶 注重端頭及端頭景觀的利用： 加大面積 臨主軸單元拉大進(jìn)深 端頭開(kāi)窗 可朝主軸景觀放置客廳。 在土地資源差、困難的地方，比如高層、臨路的地方，盡量放附送價(jià)值的戶型。 戶型平面結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)的三個(gè)向限 1、 首先分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型結(jié)構(gòu) ，有哪些可突破空間？有哪些可借鑒的方面。 2、有以下可創(chuàng)新處，但要分析： 哪些更適合本地消費(fèi)者、更能打贏競(jìng)爭(zhēng) 成本控制 哪個(gè)階段用、用途是什么 1）價(jià)值增加 凸窗（變大或增加數(shù)量，比如廚衛(wèi)的窗） 有意識(shí)的增加結(jié)構(gòu)面積贈(zèng)送 大露臺(tái)（只計(jì)一半面積，比如可封出一間房） 2） 獨(dú)特價(jià)值或創(chuàng)新可供在開(kāi)盤時(shí)展示及打開(kāi)市場(chǎng) 贈(zèng)送層高（ 3米、 3米 6、 3米 9等） 贈(zèng)送雙層露臺(tái) 陽(yáng)光花房 馬賽公寓 一梯一戶 電梯入戶 躍式、復(fù)式 3）戶型優(yōu)化 洗手間的干濕分區(qū) 大戶型中主人與仆人的入戶門分開(kāi)設(shè) 下沉式衛(wèi)生間 基本面： 舒適性的常規(guī)原則 1、結(jié)構(gòu)方正 2、內(nèi)部路線、組織明暢 3、無(wú)大量浪費(fèi)面積 4、宜于擺放家俱 5、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū) 6、減少遮檔、明廚明衛(wèi) 7、客廳、主臥朝南 8、區(qū)分南北方對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積、朝向等的需求 9、進(jìn)深合適 1、坡地利用：形成一梯一戶、形成室內(nèi)躍式。 建筑評(píng)價(jià) 不同檔次建筑形象的風(fēng)格傾向性 高檔 中檔 低檔 高檔建筑的兩大原則：最終源于細(xì)節(jié) 入口顯赫原則 細(xì)節(jié)原則 冷暖色調(diào)：根據(jù)特定消費(fèi)者愛(ài)好確定 如果底商需要展示，底商的外墻與上部要有明顯的分界線和收口。 小區(qū)主入口的標(biāo)志性：廣場(chǎng)、標(biāo)志物（雕塑、燈塔、噴水池、會(huì)所） 樓棟門廳：公建化、大一號(hào)的門廳入口、雙門廳（車庫(kù)門廳）、 入戶門：子母門 私家車道 觀光電梯（費(fèi)用較高，放在展示性好、景觀好的地方） 弧型窗、落地窗 水管的處理 空調(diào)位處理：格柵 遮陽(yáng)窗臺(tái) 屋頂（如過(guò)于復(fù)雜則費(fèi)用高，且施工期長(zhǎng)，對(duì)進(jìn)度形象不利） 燈光（一般在屋頂） 園林評(píng)價(jià) 園林評(píng)價(jià)的三個(gè)向限 1、 造價(jià)成本 2、維護(hù)成本 3、重點(diǎn)區(qū)及展示區(qū) ：哪部分，在哪兒，面積多大，是用來(lái)煽情、大投入的地方； 大社區(qū)要結(jié)合看樓路線，設(shè)置多個(gè)煽情點(diǎn)。 4、以人的活動(dòng)評(píng)價(jià)，活動(dòng)場(chǎng)所包含三類： 指定性活動(dòng) 隨機(jī)活動(dòng) 社交活動(dòng) 5、如果是大社區(qū)，區(qū)域功能包含三類： 公共區(qū)域 半私密區(qū)域 私密區(qū)域 6、場(chǎng)所要有視覺(jué)焦點(diǎn) 7、考慮人的活動(dòng) 路：上下班是直的，給老人孩子玩的路最好是彎的。 南方考慮遮陽(yáng)、北方考慮曬太陽(yáng)問(wèn)題 1、幾種園林風(fēng)格 MECE 2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特色 哪些可借鑒，哪些存在提升空間 3、消費(fèi)者分析： 消費(fèi)者對(duì)園林的重視度。 消費(fèi)者對(duì)園林的追求和消費(fèi)習(xí)性 4、項(xiàng)目的園林特色 整體風(fēng)格和競(jìng)爭(zhēng)性概念 展示區(qū)特色、位置及規(guī)劃 基本面： 場(chǎng)所精神，是關(guān)注人的精神 1、資源的利用： 景觀利用 居住者使用利用 外部資源納入內(nèi)部 2、不足的回避 規(guī)劃方案評(píng)價(jià) 規(guī)劃方案評(píng)價(jià)的五個(gè)方面 評(píng)價(jià)方案的角度： 主要從銷售和客戶角度，從以下幾個(gè)方面考慮： 方案 方案一 方案二 方案三 1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 2、分期推售的適宜性 首期產(chǎn)品能較好的銜接市場(chǎng) 容易分期開(kāi)發(fā)。 展示區(qū)可先行建成。 3、整體形象定位要求： 形象 1： 形象 2： 沿街的標(biāo)致性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 5、其它特殊情況評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 整體形象定位在規(guī)劃中是否有所反映 規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議（續(xù)） 1、平面方面 合適的規(guī)模、成本、要素，形成售賣區(qū) 施工安排上，展示區(qū)可以先期建成： 配套、園林的位置、規(guī)模能否便利的展示 配套的分布是否能匹配成為每期開(kāi)發(fā)的賣點(diǎn) 首期產(chǎn)品能很好的協(xié)接市場(chǎng) 2、樓層數(shù)方面 開(kāi)期有迅速回籠資金的產(chǎn)品 首期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與市場(chǎng)能很好的協(xié)接 售賣面： 重點(diǎn)投入?yún)^(qū) 規(guī)劃方案建議（續(xù)） 基本面：小區(qū)舒適度 1、平面方面 大型小區(qū)，考慮公共區(qū)域、半私密區(qū)、私密區(qū)劃分。 小區(qū)的景觀線、人行路線、車行路線、車庫(kù)進(jìn)入樓棟路線流暢 小區(qū)入口不宜過(guò)多，避免未來(lái)增加管理成本 如果含有不同性質(zhì)的區(qū)域，則規(guī)劃應(yīng)考慮區(qū)域的隔離措施 考慮配套（學(xué)校、體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施等）與住宅區(qū)的相互干擾問(wèn)題。 大社區(qū)要考慮各個(gè)分區(qū)使用集中配套的距離和便利度 小區(qū)的集中資源的共享性（宜形成公共區(qū)域而非少數(shù)單位的私密區(qū)） 2、樓高 利用原有的地勢(shì)和資源 樓高的協(xié)調(diào)性、變化性、變化的韻率。 不宜有突出的落差，因?yàn)閮烧呖蛻羧汉屯茝V賣點(diǎn)完全不同 超出市場(chǎng)可接受層數(shù)的數(shù)量