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礦區(qū)經濟適用住房的開發(fā)建設情況匯報經驗材料 礦區(qū)經濟適用住房的開發(fā)建設情況匯報經驗材料 積極發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢 穩(wěn)步推進經濟適用住房的開發(fā)建設 各位領導及同行: 今天,有機會在這里參加市房地產工作大會,與各位領導和同行面對面的進行交流感到非常高興。下面,我就幾年來,*礦區(qū)內的經濟適用住房的開發(fā)建設情況,向大家做一個簡要的回報。 我們房地產管理處成立于 19*年 11 月,現(xiàn)有在冊職工 *人,主要職能是負責 職工住房的開發(fā)建設和管理。九年來,我們在局黨委、管理局的領導下,在市委、市政府和政府各職能部門 支持和幫助下,以服務油田改革和發(fā)展為己任,以推進 *房地產事業(yè)發(fā)展為目標,每年平均以 *套的建設速度實施經濟適用房的建設,到 2004 年底,共開發(fā)建設經濟適用住房 *棟, *套,建筑面積 *平方米,完成建設工程量近 *億元。新建了一批如廣南、廣北、科苑、向陽、世紀苑等規(guī)模在 *戶以上的住宅小區(qū),實現(xiàn)了全局職工住房的規(guī)?;_發(fā)建設和規(guī)范化管理服務,并有一批小區(qū)獲得了國家級示范小區(qū)榮譽稱號,較好的改善了 *礦區(qū)面貌,受到國家建設部的肯定和表彰。經濟適用住房的開發(fā)和建設,推進了 *礦區(qū)房地產業(yè)的 發(fā)展,基本解決了我局職工住房問題,維護了礦區(qū)的穩(wěn)定,促進了礦區(qū)的繁榮,取得了良好的經濟效益與社會效益。主要體現(xiàn)在四個方面: 一是解決了長期以來我局職工住房困難的問題。由于歷史的原因,我局職工住房水平低下,沉積了大量的無房戶和住房不達標戶,加上每年新增無房戶,住房缺口長期居高不下。我局通過實施經濟適用住房規(guī)模化開發(fā)建設, *年來,共解決了近 1.3 萬戶無房戶和住房不達標戶的住房問題。 二是改善了油田職工的住房條件和環(huán)境質量。我局啟動經濟適用住房建設以來,持續(xù)提升住宅功能,著力優(yōu)化、美化住宅環(huán)境,從最初建設安居、解 困房,到今天建設小康、舒適房,我局職工群眾的居住條件和居住環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。礦區(qū)職工人均擁有標準居住面積由 *年的 5.3 平方米,上升到了 10 平方米以上。 三是促進了市區(qū)域經濟及油田多種經營經濟的發(fā)展。由于房地產業(yè)具有基礎性、先導性和帶動性,九年多來, *經濟適用住房的開發(fā)建設,直接給市及其周邊地區(qū)的建筑施工企業(yè)提供建筑工作量近 *個億,其中市和油田建筑企業(yè)就占 *從事住房建設施工企業(yè)的 45以上,建筑工作量在 3.5 個億以上;同時,也給市及 *建筑材料生產及經營企業(yè),提供磚、瓦、沙石、鋼材等主要建筑用材 工作量約 *個億;還為周邊地區(qū)提供了大量的勞動就業(yè)機會,也增加了市的地方稅收和其他各項規(guī)費收入。 四是推進了市區(qū)鎮(zhèn)城市化進程。 *礦區(qū)屬市西城區(qū),九年多來,我處通過實施經濟適用住房開發(fā)建設,現(xiàn) *礦區(qū)五層及以上的多層住宅鱗次櫛比、型色各異,相對集中的住宅小區(qū)星羅棋布、遍及 *,城市廣場點綴在五七大道和廣華大道兩旁,裝點了礦區(qū),美化了市區(qū)鎮(zhèn)市容, *礦區(qū)逐漸向城市化邁進,成為市政府對外宣傳的形象窗口。 回顧幾年來經濟適用住房開發(fā)和建設走過的路程,我們有四個方面的體會: 一、統(tǒng)籌規(guī)劃合理安排是保證經濟適用住房開發(fā)綜合效益的先決條件。大家知道,由于歷史的原因,形成了 *單位布局分散、戰(zhàn)線較長,哪里有 *哪里就有住房的格局;又由于各二級單位既管生產又管生活,逐步形成了一個單位職工住一棟樓,一個單位圍一個院的傳統(tǒng)居住觀念,總體上處于分散建設、各自為陣的狀態(tài);再加上受 “ 先生產、后生活 ” 的觀念影響,各二級單位一切從生產考慮,大都把住房建在采油站、車間或辦公樓附近,然后再在其中投資建設商店、學校等配套設施,造成 *礦區(qū)城市功能區(qū)劃不清,住宅建設零星分散,配套設施重復建設和投資的局面。 *年,我處成立以后, *職工住房實施 了統(tǒng)一建設和管理,結束了 *礦區(qū)以各二級單位為主,各自為陣、分散建設職工住宅的歷史。我處按照 “ 一個原則,兩個統(tǒng)一,三個同時 ” 的建設方針,開始了職工住房的規(guī)?;ㄔO,也正式啟動了經濟適用住房的開發(fā)。 “ 一個原則 ” 就是堅持全局住房統(tǒng)籌規(guī)劃、重點建設、綜合配套的開發(fā)原則。 “ 兩個統(tǒng)一 ” 就是將全局的經濟適用住房建設由我處統(tǒng)一實施規(guī)劃設計,統(tǒng)一建設和管理?!?三個同時 ” 就是經濟適用住房建設與綜合配套同時考慮,做到同時規(guī)劃設計、同時建設實施和同時投入使用。幾年來,我們按照既定的建設方針,充分考慮現(xiàn)有的商店、學校、托幼所及廣場 等配套資源的利用,著力強化礦區(qū)功能分區(qū),不斷優(yōu)化小區(qū)選點布局,科學合理的定規(guī)模、定地點,定套型比例、定建設標準、定工期目標,實施經濟適用住房的規(guī)模化開發(fā),現(xiàn)已初步形成了以廣華、向陽、五七三大片區(qū)為中心,以五七大道和廣華大道為連線向南北和東西輻射的 68 個居民住宅小區(qū)。新建小區(qū)住房建設與系統(tǒng)配套同步進行,達到了房型多樣、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)雅。經濟適用住房的質量與品質也在逐年提高 住房功能更加完善,通訊、閉路終端進入每個房間,寬帶安裝入戶,部分住宅采用樓宇對講,逐步向住房智能化過渡;適用性更加優(yōu)良,房頂 統(tǒng)一安裝了太陽能熱水器,室內外采用優(yōu)質名牌雙防盜門和節(jié)能環(huán)保的中空塑鋼窗,外墻上統(tǒng)一增設了空調板,帶儲藏室車庫的住房比例逐步增加;配套更加全面,車道選用了多孔跑地磚,不僅美觀而且增加了綠化面積,主干道旁另外還增設彩磚人行道,排污明溝改為暗溝并使用了環(huán)?;S池;視覺更加美觀,房型外觀設計更具人性化特色,部分房型采用 “ 雙衛(wèi) ” ,外墻主體色彩醒目,搭配協(xié)調 經過近十年的發(fā)展,我處在經濟適用住房的開發(fā)上正逐步向 “ 舒適、美觀、實用 ” 的方向邁進。 二、實施專業(yè)化管理是確保經濟適用住房開發(fā)建設質量的重要保證。主要強化 “ 五個堅持 ” :一是堅持全面落實工程監(jiān)理制,讓取 得全國監(jiān)理資格證的工程技術人員擔任項目總監(jiān),嚴格按監(jiān)理大綱的要求實施管理,明確責任,堅持監(jiān)理旁站到位,跟蹤施工的全過程,嚴格控制非質量行為和工程施工不安全因素的產生。二是堅持主要材料由業(yè)主供應的合同方式,工程從制定招投標書開始,就對涉及經濟適用住房結構安全和使用效果的重要材料進行約定,如鋼材、水泥、電器、門窗、太陽能熱水器等由甲方組織供應,確保選用的材料符合國標和優(yōu)質工程的標準,避免施工單位采購材料以次充好、假冒偽劣,減少甲方現(xiàn)場管理難度。三是堅持樣板先行的施工程序,對采用新材料、新技術以及最后一道工序,規(guī) 定采用樣板程序,以保證工程施工的每個工序和環(huán)節(jié)的質量。四是堅持項目經理例會制度,每周組織監(jiān)理和施工單位技術人員召開項目會,通報項目實施情況,加強信息溝通,協(xié)調有關問題,提高工作效率。五是堅持嚴把材料檢驗關,采取進場檢驗、定點抽查和派專人巡視監(jiān)督的檢查方式,確保選用材料達到國家規(guī)定的質量標準,杜絕假冒偽劣材料進入工地,消除工程質量隱患。九年來,在市建設局和管理局組織的建設工程質量大檢查中,我處實施的項目多次受到好評,工程一次驗收合格率達到 100。 三、細化深化工程招投標是降低經濟適用住房工程成本的關鍵措施。 經濟適用住房房價的高低直接關系到職工個人的經濟利益,成本高低是購房職工關心的 “ 熱點 ” ,也是我處不懈努力的工作重點。因此,我處從一開始就把實施經濟適用住房低成本戰(zhàn)略,作為一項重要目標,把招投標作為控制工程成本的重要手段,并從 “ 一個重視,兩個強化 ” 著手,建立規(guī)范的招投標管理,并在實踐中不斷完善、細化和深化。 “ 一個重視 ” 即重視招投標制度建設。我們著力抓了五個方面:第一依據(jù)建設部和管理局的有關規(guī)定,認真制定招投標工作細則,做到有規(guī)可行;第二加強招標領導,成立由專家參加的招標領導小組,并下設工程及材料兩個專業(yè)組,做 到指揮到位;第三認真組織市場調研,把握建筑市場行情,合理確定預控浮動價位;第四精心編制標書,認真組織圖紙會審,向投標者提供詳實的經濟技術資料,力求讓投標者吃透精神;第五認真做好邀請招標隊伍的準入、社會信譽、財務能力及業(yè)績等的預審。 “ 兩個強化 ” 即強化規(guī)范運作。主要體現(xiàn)在三個方面:首先做到程序規(guī)范化,嚴格執(zhí)行制度不精簡步驟;其次招投標文件制定規(guī)范化,嚴格執(zhí)行建設部的有關規(guī)定,不搞變通行為;再是評分標準力求科學規(guī)范,做到軟硬指標比例恰當,從而減少了高價圍標和低價搶標行為。二是強化措施嚴密。主要采取三條:首先是 “ 三 堂 ” 會審標底,規(guī)定在所有投標單位標涵全部送達并封存后,再由概預算中心、審計處、房產處三家共同審定招標標底,從而杜絕了泄標;其次是采取評委庫方案突出評委成員的 “ 三性 ” ,即多元性、專業(yè)性和隨機性,評委庫成員由多家單位的專家組成,正式評委在開標前隨機抽取產生,從而有效避免“ 內部定標 ” 和 “ 買通評委 ” 的行為;再是增強透明度,強化監(jiān)督機制,每次招投標會,規(guī)定必須邀請紀檢監(jiān)察和法律事務處進行現(xiàn)場見證。這些措施,使得我們從一開始,就保證了招投標工作真正發(fā)揮降低工程成本的作用。 降低經濟適用住房房價以及細化、深化招投標是我們 一項長期努力的工作。九年來,我們在實踐中不斷探索、持續(xù)改進,使招投標工作在工程建設各個環(huán)節(jié)全方位展開。橫向,經濟適用住房建設大致劃分為三個階段,規(guī)劃設計、地質勘探和主體施工。我們由最初的主體施工招標,到 2002 年開始在規(guī)劃設計實施招標,2003 又開始在地質勘探樁基工程實施招標。縱向,由主體施工、主要材料、零星材料聚零為整實施招標,發(fā)展到水電、道路、水溝和綠化等系統(tǒng)配套也實施招標。招標方法,也由普通招標,發(fā)展到 “ 清單報價 ” 、樁基設計與施工 “ 捆綁式 ” 招標等多種形式。我們通過實施招投標,房價得到了有效控制。 1997-1998 年我局經濟適用住房均價為 565 元 /平方米; 1999-2000 年,均價為 587 元 /平方米; 2001-2002年,均價為 605 元 /平方米; 2003 年預售房款為 740 元 /平方米,初步結算標準價 637 元 /平方米。 四、高度重視保修服務是提高經濟適用住房滿意度的必要手段。住宅不同于一般的商品,很難做到每項功能一次性通過質量檢驗,有的必須經過一至兩個使用周期的檢驗才能得到確認。因此,住房的質量保修幾乎是每個開發(fā)商都會遇到的問題,在當今消費者越來越重視售后服務的今天,保修服務也成為了眾多開發(fā)商關注和強化的重點 工作。對此,我們著重從五個方面抓落實:一是成立了專門的保修服務部,由專人負責接待職工投訴、登記保修事項并安排保修。二是實行強制保修制度。我們在與施工隊簽訂工程施工合同時,對保修事項進行特別約定,當出現(xiàn)保修時,由甲方通知施工單位保修,如施工單位在 24 小時內不上門服務,則由甲方代為保修,費用從施工方留存的保修費中支付。這項措施有效地保證了保修服務的及時性,大大降低了住戶的投訴率。三是建立了領導值班制。每周安排一天由處領導輪流親自坐班接待住戶投訴,處理疑難問題,提高了保修服務效率。四是大力推行 “ 首辦制 ” 和 “ 首問制 ” 。就是要求每個職工都有接待住戶投訴的義務,擔起保修接待員的職責,一切以住戶為中心,做到不讓住戶走彎路,不打第二遍電話,首辦、首問必有結果。五是建立了信息反饋制。保修服務部通過對保修記錄事項和住戶反映的突出問題,進行分析歸納統(tǒng)計,并將信息反饋到工程技術部門,對屬于設計方面的問題,通過技術部門提出改進方案,對屬于施工程序和管理方面的問題,由會同關部門提出調整方案,避免在以后的工作中再次出現(xiàn),促進了建設質量的提高和質量 “ 通病 ” 的減少。如針對屋面漏水問題,我們將原先的屋面由預制板改為了現(xiàn)澆板,針對衛(wèi)生間漏水問題, 我們對施

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