商業(yè)地產(chǎn)策劃報告

泉州新門街二期項目策劃報告 1 策劃 報告 泉州新門街二期項目策劃報告 2 目錄 前言 . 3 十、項目 SWOT分析 . 4 10.1 優(yōu)勢 . 4 10.2 劣勢 . 4 10.3 機會 . 4 10.4 威脅 . 5 10.5 競爭項目分析 . 5 十一、商業(yè)定位 . 6 11.1 項目核心定位 . 6 11.2 項目 規(guī)模定位 . 6 11.3 項目市場區(qū)域定位 . 6 11.4 項目經(jīng)營檔次定位 . 7 11.5 項目目標客戶群體定位 . 8 11.6 項目形象定位 . 8 11.7 項目特色定位 . 9 11.8 項目名稱定位 . 9 11.9 項目價格定位 . 9 十二、業(yè)種分布規(guī)劃 . 11 12.1 業(yè)種規(guī)劃思路 . 11 12.2 業(yè)種規(guī)劃細分 . 11 12.3 目標品牌組合 . 12 十三、建筑改造方案建議 . 14 13.1 建筑形態(tài)和風格建議 . 14 13.2 停車規(guī)劃 . 14 13.3 交通組織 . 14 13.4 立面改造 . 14 13.5 經(jīng)營設(shè)施規(guī)劃建議 . 14 13.6 結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割 . 14 13.7 標示系統(tǒng) . 14 13.8 景觀設(shè)計建議 . 15 13.9 其他 . 15 十四、項目經(jīng)濟評估 . 16 14.1 前期投資 . 16 14.2 項目經(jīng)營期 . 16 14.3 現(xiàn)金流量分析 . 16 14.4 投資收益率分析 . 錯誤 !未定義書簽。 泉州新門街二期項目策劃報告 3 前言 本次策劃是在項目市調(diào)報告的基礎(chǔ)上 ，深入分析 商業(yè)市場現(xiàn)存的問題及機遇，并借鑒國內(nèi)外先進 經(jīng)驗，同時結(jié)合本項目的現(xiàn)狀及特點來進行策劃。主要從項目 SWOT 分析、商業(yè)定位、業(yè)種分布規(guī)劃、建筑改造方案建議以及項目經(jīng)濟評估等共五個方面來詳細闡述。 泉州新門街二期項目策劃報告 4 十、項目 SWOT 分析 10.1 優(yōu)勢 項目 位 于 市區(qū)中心區(qū)域， 交通優(yōu)勢明顯，車流量大 ，大多數(shù)商家對項目地點比較認同 ； 店面產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一， 是 進行統(tǒng)一規(guī)劃招商與經(jīng)營管理 的前提 ， 商家對此十分關(guān)注。 規(guī)劃方面有條件實現(xiàn)業(yè)種合理分布，品牌合理集中 ，優(yōu)于其它 項目 ； 在 具有 地方 特色的 建筑 的 基礎(chǔ)上 ， 投入大筆費用進行立面改造和景觀改造 ， 此舉 將 為 項目 帶來新形象 ， 也增加商家的投資興趣 ； 鄰近 傳統(tǒng)商圈 ，能在一定程度上提 升 本區(qū)域的人氣，形成良好的商業(yè)氛圍； 本項目屬于市政府重點工程，能夠得到市、區(qū)各級政府的鼎力支持。 10.2 劣勢 本項目位于 傳統(tǒng) 商圈邊緣，被間隔，未能與 傳統(tǒng)商圈 形成連續(xù)的 商圈 區(qū)，人流量小，商業(yè)氛圍較冷清； 項目經(jīng)過 不同業(yè)態(tài)變遷 ， 對 項目 形象及 口碑 產(chǎn)生 一定的負面影響 ， 導致部分商家對項目信心不足， 因此 需要改變原有的形象劣勢 ，重新塑造項目在商家及消費者心中的形象，進行重點營銷廣告，并采取相應的招商策略等 ； 交通壓力大，配套設(shè)施 很不完善 ， 尤其是停車位嚴重不足 已經(jīng)影響 著 項目 發(fā)展 ， 而 項目運營后要求配有 更多 數(shù)量 的停車位， 停車問題 無疑是需要重點關(guān)注、著重解決的問題 ； 10.3 機會 傳統(tǒng)商圈 基本上都 缺 乏統(tǒng)一的規(guī)劃招商和經(jīng)營管理，業(yè)種雜亂，品牌參差不齊，形象不統(tǒng)一 ，總體上 無法 滿足 高層次消費 的 需求，因而留下了 高層次消費 的市場空白 ,可作為本項目的市場機會 之一 ； 中高檔特色餐飲、文化休閑 、 娛樂 等業(yè)種 偏少 ，現(xiàn)有 項目 基本以單一購物功能為主 ，而且 大量高端的服裝和餐飲品牌還沒有進入，存在較大的市場空缺， 因此項目將有針對性地 為 招商 進行業(yè)種規(guī)劃， 在原有品牌基礎(chǔ)上， 引入 還 未進市場的商家， 使之區(qū)別于其它 項目 ，以吸引當?shù)?更多的 消費者 ； 泉州新門街二期項目策劃報告 5 10.4 威脅 城市 重 心 東移，城區(qū)東部有大量商業(yè)項目正在建設(shè)，商業(yè)中心也呈現(xiàn)逐漸向東偏移的趨勢； 面臨其它商業(yè)項目的激烈競爭，尤其是項目所在商圈 “ 井 ” 字區(qū)域 。這些競爭項目 可能 會對本項目造成顧客分流 、 商家重疊 、 商家分流等威脅，對 此我們將進行差異化競爭：第一，形成自己的特色，主要從改造、業(yè)種及品牌的規(guī)劃、項目形象打造等方面塑造的高檔 次的時尚休閑中心 ；第二，項目進度要快，占領(lǐng)市場先機，緊抓住商家開店能力有限的特點。在市場上中形成“你無我有、你分散我集中、你雜亂我 規(guī)整 、你低檔我高檔”等競爭優(yōu)勢； 10.5 競爭項目分析 “井”字區(qū)域雖然集商業(yè)街、百貨、超市、文化活動等多種功能于一身，是輻射范圍最廣的核心商圈，具有地理優(yōu)勢、人流量大、商業(yè)氛圍成熟等優(yōu)勢 ， 但是該區(qū)域內(nèi)各個街均未能達到本 項目 定位所要求的“ 功能于一體， 形象好、檔次高，品牌種類多，業(yè)態(tài)合理分布， 配套設(shè)施完善，時尚感強”等方面的要求。因此，從嚴格意義上來講， 目前 本項目 沒有競 爭項目。 泉州新門街二期項目策劃報告 6 十一、商業(yè)定位 11.1 項目核心定位 11.1.1 定位 本項目 定位為： 集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體的，高檔次的 時尚 中心 。 11.1.2 定位依據(jù) 1、 排除做中低 端商業(yè) 的定位方向 中低端商業(yè) 中心 以隨意性消費為主， 需要有很充足的人流量 來作為市場支撐，但對于本項目來說，項目的自然人流量偏少，不具備與 現(xiàn)有的其他 成熟 中低檔 項目 競爭的條件，因此本項目應當 排除做中低 端商業(yè) 的定位方向 。 2、 排除做專業(yè) 市場 的定 位 方向 做專業(yè)市場等于走回過去六年失敗的老路，從整體規(guī)模、物流配套設(shè)施、物業(yè)自身條件來看，該區(qū) 域并不適合做專業(yè)市場。本項目應排除做專業(yè)市場的可能性。 3、 綜合性 商業(yè)中心 的定位符合消費發(fā)展趨勢 各大城市的傳統(tǒng) 商圈 由于產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 一般只能滿足人們的購物需求 。這種 功能單一的傳統(tǒng) 商圈 對消費者的吸引力正在逐漸下降，特別是對于年輕、追求時尚的人群更是如此；與此同時，多功能 的綜合性商業(yè) 中心 則越來越受到人們的推崇。 4、 本市 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的綜合性的高檔 競爭項目 。 5、 經(jīng)過前期對目標商家的摸底， 眾多 知名品牌 商家表示有意向進駐高檔次的 。 6、 本項目系市政府重點關(guān)注的項目， 在市政府的支持下，有條件 進 行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一管理。 11.2 項目規(guī)模定位 項目 符合一般定律 ， 除此之外，還可以利用南北縱深區(qū)域 ， 適當進行改造，引進快捷酒店、娛樂城、酒樓、美容 SPA、健身中心等，形成娛樂休閑產(chǎn)業(yè)鏈，和 項目功能相互補充，進一步豐富項目 業(yè)態(tài)。 11.3 項目市場區(qū)域定位 項目市場區(qū)域定位一般采用輻射商圈范圍及人口作為主要衡量指標，項目的輻射商圈一般分為核泉州新門街二期項目策劃報告 7 心商圈、次級商圈和邊緣商圈。 由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，商圈規(guī)模和 商圈形態(tài)存在很大差別。 從本次市調(diào)的 消費者調(diào)查問卷統(tǒng)計 可看出， 目前消費者中 ， 大約有 50%是 來自主要城區(qū) ， 另外 50%是 來自 郊區(qū)周 。這說明市區(qū)內(nèi)的商圈輻射范圍較廣，因此周邊城市的人口對本項目的定位有重要參考意義。 對于普通的 購物中心 而言， 核心商圈顧客一般占購物中心銷售額的 60%， 次級商圈占 30%，邊緣商圈 占 10%。 另外，高端客戶的私家車擁有率較高，其消費半徑比中低端客戶的消費半徑大?？蛻舻牟顒e決定了不同檔次商業(yè)項目的輻射范圍的差異，一般而言，高檔商業(yè)項目比中低檔商業(yè)項目輻射范圍更大。 本項目定位于高檔次的休閑 項目 ，乃是針對收入較高的人群打造的時尚休閑性消費 項目 ，目 前在本市是獨一無二的，具有輻射全 市的能力。但由于市區(qū)以外地區(qū)高收入人群相對 比例 較 小 ，因此我們預測作為邊緣商圈的市區(qū)以外部分將占據(jù)約 40%（低于市調(diào)中取得的 50%的水平），作為核心商圈及次級商圈的市區(qū)部分將占據(jù)約 60%；而由于本項目周邊住宅人口不多，且高收入人群較少，因此預測核心商圈（項目周邊一公里范圍）顧客占三分之一的比例，大約為 20，而市區(qū)雖作為次級商圈，實則為高收入人群主要分布區(qū)域，將占據(jù)三分之二比例，大約為 40%。 即 核心商圈 的 顧客 數(shù)占總客源的 20%，次級商圈 的顧客數(shù) 占 40%，邊緣 商圈 的顧客數(shù) 占 40%。 各級商圈的輻射范圍及輻射人口如下： 1、核心商圈 ： 包括了項目周邊一公里范圍內(nèi)的區(qū)域 2、 次級商圈 ： 3、邊緣商圈 ： 11.4 項目 經(jīng)營檔次定位 本 項目的經(jīng)營檔次定位為 ： 以部分高檔商品和特色餐飲為龍頭，以市場占有率較高的時尚消費品為主體的特色名品消費。 1、男裝區(qū) 擬 引進 國際 知名 品牌，同時 也 招入 在市場具有一定認可度的 當?shù)刂放?，這樣既能提升檔次，又可以保證有穩(wěn)定的消費群體。 2、女裝 品牌 整體檔次不高 ， 但相關(guān)調(diào)查顯示 女性消費者對 女裝 的要求 已 越來越高 。為適應這種需求，擬在 女裝區(qū)引進 時尚 、 個性 的高檔服裝品牌 。 泉州新門街二期項目策劃報告 8 3、 流行服飾和運動休閑服飾 深受當?shù)叵M者歡迎，銷售量很大，因此，擬 引 入流行服飾 及運動休閑 服飾 ，可以提升人氣 ； 4、 從 本次市調(diào) 結(jié)果中可以看出，傳統(tǒng)商圈 中 餐飲 所 占 的比例 很小 。而且，僅有的少量餐飲中，大部分是低檔餐館， 中高檔餐廳尤其是特色餐廳的市場空缺較大。 因此， 在本 項目 的 餐飲區(qū) ，建議 引進 一些 高檔餐廳、休閑西餐廳 ，以此填補高檔餐飲的市場空缺 。 11.5 項目 目標客戶群體定位 本項目的 目標客戶群 定位 ： 中高檔消費人群 ： 主要包括 高收入人群、 追求中高檔消費 的普通收入人群 以及 旅游人群 等 。 具體理由闡述如下： 1、 高收 入人群： 收入較高，同時具有一定的品牌意識，追求時尚，講究生活品質(zhì)，要求購物環(huán)境優(yōu)雅舒適、交通便利，很多是有車族，要求停車方便。 目前 市區(qū)尚沒有一個真正能滿足其需求的市場 ，故而這部分人群常常前往外地購物。本項目 通過統(tǒng)一改造，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營管理，提升了 項目 的經(jīng)營檔次， 填補 了市場的 空白 。因此， 這部分人群將會成為本項目的主要消費客群 。 2、 追求 中 高檔消費的 普通收入人群 ： 指收入雖普通，卻具有提高生活品質(zhì)的愿望和相應的鑒賞力，有較強的超前消費意識的人群。另外，普通收入的人也有高檔消費的時候 ，例如 節(jié)慶期間 等 。 因此，這 部 分人群 也 是 項目的顧客群之一。 3、 旅游人群：擁有許多旅游文化景點，吸引著大量 具有較高消費傾向和消費能力的中外游客 前來旅游 。 作為市區(qū)高檔休閑商業(yè) 中心 ，是許多游客購物的首選。 因此旅游人群將成為項目的消費群之一。 11.6 項目形象定位 項目的形象定位 是為了 找到本項目所特有的、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征 ，并成為項目營銷的重要依據(jù) 。 具體形象定位如下 ： “ ” 。 時尚生活中心：是突出項目作為高檔次的時尚商業(yè)街的產(chǎn)品特征，同時也是針對高端客 群的時尚消費需求。 在這樣的城市里，時尚生活 已 逐漸 成為人們 消費 的訴求，因此， 本項目將 融入流行 時尚 元素，以滿足人們的消費需求 。 泉州新門街二期項目策劃報告 9 11.7 項目特色定位 1、 歷史文化特色 歷史悠久、人才輩出。 保留著彌足珍貴的戲曲文化遺產(chǎn) 。 寺廟眾多 2、建筑規(guī)劃特色 項目的建筑全部采用 地方 特有的 “ ” 建筑 風格 ， 具有顯著的古建筑特色 ； 在原有建筑的基礎(chǔ)上進行統(tǒng)一改造，把特有的建筑風格用 現(xiàn)代的建筑語言來詮釋，既有厚重的歷史感，又富有流行的現(xiàn)代感； 引入 元素 ，用街頭小品、休閑座椅等配套設(shè)施來營造時尚的休閑氛圍。 3、品牌特色 服裝市 場的 國際 知名 品牌與 當?shù)厥軞g迎的 知名 品牌、流行品牌相結(jié)合，既做形象 ， 又做人氣； 國際 高端餐飲品牌結(jié)合 當?shù)?中高檔 餐飲品牌以及當?shù)靥赜械牟惋嬈放?，既做品位?又做人情 味 。 4、運營模式 集中產(chǎn)權(quán)， 只租不賣 ，重視 經(jīng)營 的長期收益，克服了一般投資者短視的弊??； 統(tǒng)一規(guī)劃招商，統(tǒng)一形象營銷 ，統(tǒng)一經(jīng)營管理。 5、 功能完善 11.8 項目名稱定位 結(jié)合 項目的形象 定位 和特色定位，建議將本項目的案名定位為： “ ” “” 是 歷史文化與現(xiàn)代時尚的結(jié)合。 既 能 體現(xiàn)文化特色，又 能 體現(xiàn)時尚氣息。 11.9 項目價格定位 11.9.1 可參照的市場價格分析 采用市場比較法， 參考項目周邊的租金情況 ，并 結(jié)合自身的情況，制定租金價格 ；同時采用“ 放水 養(yǎng)魚 ”的原則， 即市 場 培育 策略 ，以合適的租金吸引目 標 商家入 場，經(jīng)過 一定的培育期后，商 業(yè) 氛泉州新門街二期項目策劃報告 10 圍 成熟， 經(jīng)營業(yè)績增長 ，租金上升，物 業(yè) 升值， 實現(xiàn)長期 收益。 11.9.2 租金價格 定位 綜合考慮目前的商業(yè)情況和本項目的實際情況，本 項目 成熟期的 平均租金 定 為 元 /平 方 米 月（騎樓面積計算在內(nèi)）。 元 /平 方 米 月 是 項目 的平均租金，由于各業(yè)種以及各品牌的特點，其承受租金能力又存在差異。 因此在本項目的租金設(shè)定方面， 考慮設(shè)定兩種不同水平。一類是 餐飲、高檔 品牌租金水平，這類租金水平是為了照顧餐飲業(yè)種或是為了吸引高檔品牌而設(shè)定的，低于平均租金；另一類是一般品牌租金水平，這類租金水平是針對一般品牌的正常租金水平，高于平均租金。 “ 餐飲、高檔 品牌租金”通常比“一般品牌租金”低 30%左右。餐飲業(yè)雖然在吸引人流等方面發(fā)揮了很重要作用，但是其承受租金的能力要低于服飾類。高檔名牌服裝在提升形象檔次方面有重要意義，但是大部分的高檔品牌在進入購物中心、商場、商業(yè)街時會提出比一般品牌更為苛刻的條件。如果要引進這些高檔品牌入住，提升 項目 形象， 必須給予較為優(yōu)惠的條件。 現(xiàn)在我們的招商策略面臨培育市場的主要問題，需要以較大的是政策優(yōu)惠來吸引商家，待 項目 成熟之后，未必 還 給予優(yōu)惠。若光靠幾個國際品牌， 仍 無法有絕對把握吸引其他品牌，關(guān)鍵在于租賃條件，若租金過高，大多商家可能持觀望態(tài)度，等到 項目 成熟之后再計劃入駐。因此需要給予優(yōu)惠，一方面讓商家節(jié)省租金，減少市場培育期的 成本壓力，另一方面 商家 也 會 顧及到以后再進駐時所需要的轉(zhuǎn)讓費， 從而盡早入駐本項目 。 11.9.3 租賃期 根據(jù) 各 業(yè)種 的需求 ， 將本項目 所有 店鋪的租賃期 基本 分為三類： 一般品牌的租賃期為 2-3 年 ； 高檔品牌的租賃期為 3-5 年 ； 餐飲的租賃期為 5-8 年。 11.9.4 免租期 項目在經(jīng)營初期 ， 尚未成熟，商業(yè)氛圍也 尚未形成，因此建議給予商家較 多的優(yōu)惠條件 。 除了給予 商家一定的租金優(yōu)惠， 還可 考慮 給 所有 商家 個月 的 營業(yè) 免租期 ， 從 算 至 ，這樣有利于減小商家的開業(yè)風險，吸引商家進駐 。 同時 考慮到各商家從交房到 開 業(yè) 之間 有一個 裝修期 ，因此 從 各自的 交房日起至 為 裝修 免租期。因為 餐飲 店的店內(nèi)裝修時間會比其他普通店的裝修時間 長， 所以 其交房時間暫定為 ， 而其 余店面 的交房時間暫定為 。 泉州新門街二期項目策劃報告 11 十二、業(yè)種分布規(guī)劃 12.1 業(yè)種規(guī)劃 思路 在項目 定位 的 指導 下 ，我們得出 以下 業(yè)種規(guī)劃思路： 增加市區(qū)主要 商業(yè)中心 所缺乏的業(yè)種 ，提升項目 整 體 經(jīng)營檔次， 營造 主題定位，打造 符合當?shù)刂懈叨讼M 需求的業(yè)種組合 ，將 項目 改造成 集 多業(yè)態(tài) 為一體的，高檔次的時尚 中心 。 在 規(guī)劃 思路的基礎(chǔ)上 ， 我們參考了市區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀： 目前 餐飲在傳統(tǒng)商圈 中所占的業(yè)種比例小，高檔餐飲尤其缺乏，應考慮設(shè)置高檔餐飲 業(yè)種 ； 當?shù)胤椂酁槎€品牌，國際一線 等知名 品牌相對較少，考慮設(shè)置一定數(shù)量的一線品牌服飾； 流行服飾和休閑、運動類服飾深受當?shù)厥忻裣矏?，其銷售量十分可觀，考慮設(shè)置相當數(shù) 量在市場被廣泛接受的流行服飾和運動 、休閑 類服飾； 設(shè)置珠寶、飾品等業(yè)種，實現(xiàn) 項目 功能的完善和延伸 。 在進行 商業(yè)現(xiàn)狀分析 的基礎(chǔ)上，根據(jù)本項目 的 定位 來 確定 適合本項目的 業(yè)種 為 餐飲、 女裝 、 男裝、流行服飾 、 女雜、珠寶 、 飾品 、 皮件 、 鐘表、運動休閑服飾 及 文化休閑 等 。同時 在 各業(yè)種之間的部分位置 設(shè)置 油煙少，對物業(yè)要求不高的咖啡館、面包店、銀行 ATM、干洗店、便利店 等 具有配套功能的業(yè)種來豐富 項目 功能，增加購物樂趣。 例如 星巴克、面包新語 、招商銀行 ATM、 屈臣氏 等 。 12.2 業(yè)種規(guī)劃 細分 12.2.1 餐飲 1、分布 原則： 入口處 或端點處設(shè)置形象較好、檔次較高餐飲有利于提升 項目 的整體形象；同時入口處 交通便利， 同時能為 項目 匯聚較大的人流量。 2、物業(yè)要求： 相對于其它業(yè)種而言，餐飲的物業(yè)要求較高， 現(xiàn) 列出 中高檔餐飲 的物業(yè)要求，見下表（備注：以下各項指標 僅 為 概 值， 各商家要求不一， 準確數(shù)據(jù)需視各餐飲種類及品牌等具體情況而定 , 并須通過環(huán)保部門驗收 ）。 3、區(qū)域劃分： 12.2.2 女裝 、 男裝 1、 分布原則 ：對購物環(huán)境要求較高，特別是一線品牌，要求整潔、環(huán)境優(yōu)美，尤其是購買高檔品牌的消費者很多是有車一族，更 要求 停車方便。另外，在設(shè)置這些品牌時， 需要 適當集中 ，形成強大的影響力和聚集效應，便于購物者挑選和比較， 并且 大規(guī)模的同類商品聚集形成品牌效應以后，可以有效 地 吸引遠距離的顧客。 泉州新門街二期項目策劃報告 12 2、 物業(yè)要求 ： 品牌男裝和品牌女裝對物業(yè)要求較高，比如要求店面寬敞、裝修體現(xiàn)服裝的獨特風格等。 3、 區(qū)域劃分 ： 12.2.3 流行服飾 、 女雜 1、 分布原則： 流行服飾 需要 設(shè)置在商業(yè)氛圍 濃厚、交通便利 、客流量大 的 位置 。流行服飾不同于品牌服飾 ，流行趨勢變化很快，必須聚集大量的人流盡快 銷售才能實現(xiàn)其價值； 2、 物業(yè)要求 ： 流行服飾的主要消費人群為年輕人，結(jié)合他們追求時尚、愛美的個性特征 ，其物業(yè)要求歸結(jié)如下 3、 區(qū)域劃分 ： 12.2.4 珠寶 、 飾品 、 皮件 、 鐘表 類 1、 分布原則：由于 珠寶 、皮件、 鐘表 類 的 消費者 一般 具有 較 明確的消費意向， 而 珠寶業(yè)的知名品牌 數(shù)量相對 較少，同類產(chǎn)品的差異性也較 小，因而 在有限的店面數(shù)量條件下， 不 需要設(shè)置 太多的 珠寶、皮件、鐘表品牌， 消費者不需要像購買服飾那樣在很多家商店進行比較選購。因此，珠寶 、 鐘表 類 的店鋪 可以設(shè)置在 店鋪相對獨立的區(qū)域。 而飾品 等小商品的消費者 一般 沒有很明確的消費意向，該 消費大 多是臨時決定的 。因此， 這些小商品店鋪的設(shè)置對店鋪的連續(xù)性要求較小，從而 可以穿插 在各業(yè)種區(qū)域內(nèi) 比較合適。 2、物業(yè)要求： 飾品類所需的物業(yè)條件可以比較靈活，各方面要求較少。 3、區(qū)域規(guī)劃 ： 12.2.5 運動、休閑服飾 1、分布原則： 需要集中設(shè)置以起到匯聚人流的作用 ， 分布位置要求 在商業(yè)氛圍較為濃厚的 區(qū)域 。 2、物業(yè)要求： 。 12.2.6 文化休閑 1、分布原則：業(yè)種獨立性較強， 商業(yè)氛圍一般即可， 在商業(yè)氛圍好的商業(yè)街中， 位置分布上 相對沒有特別 要求 。 2、物業(yè)要求： 若無餐飲服務，則物業(yè)要求相對簡單。 3、區(qū)域劃分： 12.3 目標品牌組合 通過前期與商家的接觸中，我們選取了項目的目標品牌組合。 組合中的目標商家的入駐比例將在50以上 （按店面數(shù)量或面積計算，而非按商家數(shù)量計算） ， 如果實際入駐商家有差異，將以同檔次的泉州新門街二期項目策劃報告 13 商家來代替；同檔次的入駐率將達 70 以上。 根據(jù)本項目的商業(yè)定位， 以及 前期 進行 的市調(diào)摸底工作， 我們 針對 市場受歡迎度高的中高檔品牌，列出設(shè)想品牌并按照不同業(yè)種進行分類，在此基礎(chǔ)上選擇得出項目的 目標品牌。 12.3.1 餐飲 區(qū) 1、品牌設(shè)想 國際品牌 拓展意向較強的有： 拓展意向一般的有： 國內(nèi)品牌 拓展意向較強的有： 拓展意向一般的有： 本地品牌 拓展意向較強的有： 拓展意向 一般的有： 2、品牌組合 12.3.2 女裝 區(qū) 12.3.3 男裝 區(qū) 12.3.4 流行服飾 、 女雜 區(qū) 12.3.5 珠寶 、 飾品 、 皮件 、 鐘表區(qū) 12.3.6 運動 服飾區(qū) 12.3.7 休閑 服飾區(qū) 12.3.7 文化休閑 區(qū) 12.3.7 其它 泉州新門街二期項目策劃報告 14 十三、建筑改造方案建議 13.1 建筑形態(tài)和風格建議 13.2 停車規(guī)劃 13.2.1 停車 13.2.2 縱深停車 13.3 交通組織 13.3.1 人行系統(tǒng)規(guī)劃建議 13.3.2 車行系統(tǒng)規(guī)劃建議 13.4 立面改造 13.5 經(jīng)營設(shè)施規(guī)劃建議 經(jīng)營設(shè)