最佳房地產(chǎn)項目可行性分析報告模板

1 XX地塊項目 開發(fā) 可行性分析報告 目 錄 第一章 總論 1 1 項目政策背景 2 1. 2 項目概況 2 1. 3 項目投資概況 3 第二章 項目區(qū)域 地產(chǎn)市場分析 2 1 佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析 4 2 2 房地產(chǎn)市場分析 小結(jié) 5 第三章 項目投資預(yù)算 3 1 項目 成本 預(yù)算 6 3 2 銷售收入 預(yù)算 8 第四章 財務(wù) 效益 分析 4 1 財務(wù)效益分析 8 4 2 項目盈虧平衡分析 8 第 五 章 項目 風(fēng)險 分析 5 1 項目 風(fēng)險 因素 9 5 2 風(fēng)險規(guī)避及控制措施 9 第 六 章 結(jié)論 6 1 結(jié)論 9 6 2 可行性報告編制單位 9 2 第一章 總 論 1 1 項目政策背景 針對佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居普遍存在建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)、布局分散、安全隱患較大、土地利用率底等現(xiàn)象，加上當(dāng)前土地資源緊缺已成為制約城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化與社會 經(jīng)濟(jì) 持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，土地利用價值亟需通過科學(xué)、有效的改造得以提升并增長等問題， 2007 年 6 月 29 日，佛山市政府出臺了關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造的決定及 3 個相關(guān)指導(dǎo)思想（即“三舊”改造） ，鼓勵土地管理制度改革，鼓勵農(nóng)村居民集體組織自主開發(fā)，土地所有權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)讓 的，政府不收取土地出讓金，同時，政府建立“綠色通道”取代出傳統(tǒng)的行政審批程序 這一系列政策措施的出臺，對盤活集體建設(shè)用地，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用起了重大的促進(jìn)作用。本項目正是從政府對土地 相關(guān) 的優(yōu)惠政策出發(fā)， 真誠的 希望為政府“三舊”改造貢獻(xiàn)一份力量 ，進(jìn)一步繁榮佛山房地產(chǎn)市場，加速推進(jìn) 佛山 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。 1. 2 項目概況 1.2.1 地塊情況 本項目地處佛山市禪城區(qū)季華二路佛開高速出口 500m，位于佛山市軸心地帶，南莊、石灣的中軸線上，現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，輻射珠三角周邊城市及港澳地區(qū)。季 華路、佛開高速、廣明高速、禪西大道立體環(huán)繞，佛山一環(huán)咫尺之遙，距廣州三大交通樞紐（廣州新白云國際機(jī)場、廣州南沙港、廣州火車站）僅 1 個小時車程，客運火車從佛山直通香港九龍， 2010 年廣佛地鐵的開通，更使該地段增值不少。 正是憑著優(yōu)越的地理環(huán)境及在區(qū)位、交通、能源、市政配套等方面的明顯優(yōu)勢，該地段的周邊地區(qū)已逐步形成極具特色的商業(yè)貿(mào)易中心、大型高尚住宅中心。其中，“ 中國陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 ” 、 “ 瓷海國際中國佛山陶瓷交易中心 ” 、“ 佛山國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ” 、 “ 佛山萬科城 ” （ 自發(fā)售以來 ，樓價 已上升至逾 7000 元 / ） 先后在此“落戶” ， 最為突出的是 全球最大銀行和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)之一的匯豐集團(tuán)，受該地區(qū)雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)所吸引，將其第三個環(huán)球營 3 運服務(wù)中心（ Group Service Centre）設(shè)立在佛山國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi) 。事實證明， 該地區(qū) 已 成為禪城 區(qū)的新興商 住 貿(mào)易圈 ，未來將吸引更多的大企業(yè)，尤其是世界 500 強(qiáng)企業(yè)在此設(shè)立全球總部，升值潛力無限。 1.2.2 項目定位 隨著城市規(guī)劃的進(jìn)一步發(fā)展及市中心地區(qū)人口的密集化，可供開發(fā)的土地不斷減少直至為零，將給近郊的房地產(chǎn)市場帶來極大地機(jī)會， XX 公司借助政府的政策優(yōu)勢及房地產(chǎn) 市場的復(fù)蘇勢頭，致力將本項目建成為集住宅社區(qū)、商鋪和停車場于一體的大型商務(wù)貿(mào)易及居住中心生活區(qū)，以充分利用該地段的地理優(yōu)勢，將本項目打造成為禪城乃至佛山地區(qū)的又一特色商住中心，共同托起佛山房地產(chǎn)業(yè)的美好明天！ 1. 2.3 建筑面積 本 項目占地 160 畝，其中商鋪占 40 畝，住宅占 120 畝，總建筑面積合計 40萬 平方米 。 1. 3 項目投資 概況 1. 3.1 項目 運營 方 本項目由 “ XX 公司 ”、 “ XX 公司 ” 、 “ XX 合作社 ” 共同合作 ， 由 “ XX 公司 ”及“ XX 公司 ” 作 為項目 開發(fā)商 ，負(fù)責(zé) 資金籌集及總體運營。項目用地方面， XX經(jīng)濟(jì)合作社將其所有的性質(zhì)為集體所有的 160 畝地塊，按照相關(guān)土地政策和 審批手續(xù) ，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地，再出讓給 開發(fā)商 ，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。項目建成后， 開發(fā)商 將總建筑面積的 33%返還蓮塘經(jīng)濟(jì)合作社，作為土地轉(zhuǎn)讓費用 （總建筑面積為 40 萬平方米， XX 經(jīng)濟(jì)合作社 13.2 萬平方米，可供開發(fā)商銷售 26.8 萬平方米） 。 XX 建設(shè)集團(tuán)有限公司成立于 2001 年，注冊資本 5200 萬元， 資金、技術(shù)力量雄厚， 擁有房屋建筑工程施工總承包二級，建筑裝修裝飾工程、建筑幕墻工程專業(yè)承包二級資質(zhì)，市政公用工程施工總承包三級資質(zhì)，鋼結(jié)構(gòu)工程、 地基與基礎(chǔ)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、起重設(shè)備安裝工程專業(yè)承包三級資質(zhì)。 4 XX 置業(yè)有限公司為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，擁有一批專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售人員， 作為 一家 在國家經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的政策指引下，不斷成長壯大的企業(yè)，面向未來， XX 公司 在做大做強(qiáng)的同時，更以推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 、為佛山人們打造舒適生活環(huán)境 為己任 。 其 傾力 打造的 XX 項目位于佛山市 XX 鎮(zhèn) ， 占地25000 ，建筑面積達(dá) 80000 ， 以“ XX”為形象定位，通過先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計，融合環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化、吉祥文化等元素建立全城優(yōu)越的寓所。 18000 m2新派嶺南 園林，覆蓋 80120 m2 等經(jīng)濟(jì)實用戶型，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅 。周邊配套 設(shè)施 完善，市場、醫(yī)院、銀行、商業(yè)廣場、星級酒店、圖書館、政府機(jī)構(gòu)就在附近，與省名校比鄰而居 。目前該項目 已成功開盤并取得 熱烈反響， 為南海西南板快的樓市注入一股清新的氣息。 1. 3.2 項目開發(fā)的周期 整個項目計劃分二期開發(fā)，前后跨度約三年時間，確保資金周轉(zhuǎn)及工程質(zhì)量。 1. 3.3 資金籌措 預(yù)計 項目總投資為 12.0851 億元，采取滾動開發(fā)的方式， 開發(fā)商 擬 采取自主資金投入 加 擔(dān)保融資的方式進(jìn)行 ，計劃自籌資金 1 億元，銀行融資 2.5 億元，合計起步資金為 3.5 億元。 第二章 項目區(qū)域 地產(chǎn)市場 分析 2.1 佛山 市 禪城區(qū)房地產(chǎn) 市場走勢分析 2.1.1 佛山市 禪城區(qū) 2009 年 1-5 月 商品住宅成交情況 圖 8 佛山市 禪城區(qū) 2009 年 1-5 月商品住宅 成交情況 5 從圖表可以看出， 總體上， 09 年以來佛山土地市場逐月走好， 尤其是禪城區(qū)房地產(chǎn)市場， 5 月份更是創(chuàng) 09 年以來成交新高 ，出現(xiàn)量價齊升的局面 ，表明 房產(chǎn)市場逐漸走熱，預(yù)計 下半年 繼續(xù)走好。 2.2 房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 2.2.1 從 宏觀層面上來 看， 雖然受 2008 年金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過低迷的情況，但進(jìn)入 2009 年以來，國家政策不斷利好房地產(chǎn)行業(yè)，各地方政府陸續(xù)出臺相應(yīng)的配套政策，銀行信貸進(jìn)一步的放松，可以預(yù)計，未來 3-5年，房地產(chǎn)市場將會迎來新一輪的發(fā)展高峰。 2.2.2 零八 年金融危機(jī) 造成佛山當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場稍 有 萎縮， 真正需求也受到抑制， 在應(yīng)對國際金融危機(jī)時 ，國內(nèi)外 政府 都是 通過 加大固定資產(chǎn)投資力度及增加貨幣供應(yīng) 量的措施 ，因此，經(jīng)濟(jì)情況一旦好轉(zhuǎn)，必然會出現(xiàn)相當(dāng)程度的通貨膨脹 伴隨 ，再配合受壓抑的 住房 需求 集中釋放 ， 佛山 房地產(chǎn) 市場 將再次火爆。 2.2.3 佛山的城 市交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 正在 火熱推進(jìn)，而今年恰逢珠三角規(guī)劃綱要出臺，以及國家 4 千萬億基建投資落實，在 “ 廣佛同城 ” ， “ 珠三角一體化 ” 的驅(qū)動下， 佛山經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，地產(chǎn)市場將 長期看好。 2.2.4 禪城區(qū)作為佛山的政治文化中心，市區(qū)土地資源十分稀缺，人口密集度高，市政府高瞻遠(yuǎn)矚， 及時 出臺 “三舊”改造 政策 、加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、 6 建設(shè)東平新城區(qū)、繁榮季華商業(yè)圈等措施，不斷的推進(jìn)城市 化 擴(kuò)張，可以 肯定的說 ，禪城區(qū)的房地產(chǎn)市場將成為佛山“五區(qū)”中 最為走俏的。 第三章 項目投資預(yù)算 3.1 項目 成本 預(yù)算 3.1.1 土地成本預(yù)算 。 圖 2 土地成本 費用一覽表 項目名稱 金額 （萬元） 備注 (一 ).土地轉(zhuǎn)讓費 27200 170 萬元 /畝，按 160 畝計算 (二 ).賣方費用 1809 營業(yè)稅 1537 按土地轉(zhuǎn)讓費的 5.65%征收 增值稅 272 按土地轉(zhuǎn)讓費的 1%征收 (三 ).買方費用 9411 契稅 1 816 按土地轉(zhuǎn)讓費的 3%征收 土地出讓金 10880 按土地轉(zhuǎn)讓費的 40%征收 （返還）土地出讓金 -2611 返還總額為 6528 萬元，其中村委會得六成 3917 萬元 契稅 2 326 按土地出 讓金的 3%征收 (四 ).相關(guān)稅費 981 耕地占用稅 85 按 8 元 /平方米 新增建設(shè)用地有償使用費 683 按 64 元 /平方米 耕地開墾費 213 按 20 元 /平方米 (五 ).拆遷補(bǔ)償費用 5300 補(bǔ)償村民 3500 分三年補(bǔ)，首期 1500 萬元，后兩年 1000萬 /年，合計 2000 萬元 補(bǔ)償工廠 900 一次性補(bǔ)償 補(bǔ)償油站 900 一次性補(bǔ)償 (六 ).合 計 44701 (七 ).實際投入 17501 因土地為蓮塘村委作為投資投入，其轉(zhuǎn)讓費 2.72 億元為掛牌交易使用，不用實際支 付 3.1.2 土建 安裝 費用預(yù)算 7 總建筑面積為 40 萬平方米，按 2100 元 /平方米 的均價 計算，則土建 安裝 費用為 8.40 億元 人民幣。 3.1.3 銷售稅費及費用預(yù)算 圖 3 銷售稅費及費用預(yù)算 一覽表 項目名稱 金額 （萬元） 備注 (一 ). 營業(yè)稅 8040 按營業(yè)收入的 5%收取 (二 ). 城建稅 563 按 營業(yè)稅額的 7%收取 (三 ). 教育費附加 241 按 營業(yè)稅額的 3%收取 (四 ). 堤圍費 241 按 營業(yè)稅額的 3%收取 (五 ). 土地增值稅 1608 按營業(yè)收入的 1%收取 (六 ). 城鎮(zhèn)土地 使用稅 128 按土地面積 12 元 /平方米算 (七 ). 印花稅 106 建安合同按承包金額（ 8.40 億元）的 0.03%貼花，購房合同按購銷金額（ 16.08 億元）的 0.05%貼花 (八 ). 銷售費用 1200 含廣告、工資、銷售代理費等 (九 ). 其他費用 500 不可預(yù)見性費用 (十 ). 合 計 12600 3.1.4 項目總投資預(yù)算 圖 4 項目總投資一覽表 項目名稱 金額 （萬元） 備注 (一 ). 土地成本 17501 (二 ). 土建安裝成本 84000 (三 ). 銷售費用及 稅費 12600 (四 ). 財務(wù)費用 6750 按三年期，貸 2.5 億元， 6%年利率， 3%擔(dān)保費用算 (五 ). 合 計 120851 3.2 銷售收入 預(yù)算 8 按可 供開發(fā)商 銷售 的 面積為 26.80 萬平方米，銷售均價按 6000 元 /平方米測算，總銷售收入為 16.08 億元 第 四 章 財務(wù)效益分析 4.1 財務(wù) 效益分析 圖 5 凈利潤分析表 項目名稱 金額 （萬元） 備注 銷售 （營業(yè)） 收入 160800 26.8 萬平方米，均價 6000 元 /平方米 減： 土地成本 17501 土建安裝成本 84000 財務(wù)費用 6750 銷售費用及稅費 12600 毛利潤 39949 減： 所得稅 9987 按毛利潤的 25% 凈利潤 29962 稅后成本利潤率 25% 稅后成本利潤率 =進(jìn)利潤 /總投資 *100% 從上表可以看出， 若按均價 6000 元 /平方米出售， 在開發(fā)周期內(nèi)， 凈 利潤額為2.9962 億元，收益較好。 4.2 項目盈虧平衡分析 本項目的總投資為 12.0851 億元（含：土地成本、土建成本、銷售稅及費用、財務(wù)費用 ）， 在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下 ，銷售均價為 6000 元 /平方米時 ，盈虧平衡點為銷售率 75%，銷售風(fēng)險較低。 第 五 章 項目 風(fēng)險分析 9 5. 項目 風(fēng)險因素 工程項目的 不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、 售價 、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)。 5 2 風(fēng)險規(guī)避及控制措施 5.2.1 成本風(fēng)險：從現(xiàn)時的社會物價情況看，由于能源比較緊張，建材、人工價格漲幅不穩(wěn)定，土建成本存在增加的可能性，因此控制成本尤為重要。另外，現(xiàn)時銀行貸款利率處于歷史新低，貸款期內(nèi)利率提高的可能性較大，因而應(yīng)控制好開發(fā) 周期，縮短貸款期，降低利率風(fēng)險。 5.2. 2 工期風(fēng)險：首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，要充分考慮到佛山地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，確保工