2008年大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

大連星海高爾夫項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 . 4 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 . 4 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 第三節(jié) 編制依據(jù) . 8 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) . 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 . 9 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 . 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 . 20 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目分析 . 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 . 35 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 38 第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 . 40 第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位 . 43 第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 . 45 第六章 相關(guān)單位簡(jiǎn)介 . 52 第七章 銷售價(jià)格與銷售收入估算 . 53 第八章 投資估算 . 55 第九章 投資計(jì)劃與資金籌措 . 60 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 . 61 第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議 . 63 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 星海高爾夫項(xiàng)目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。項(xiàng)目距大連最大的海濱廣場(chǎng)星海廣場(chǎng)約 5公里；距大連市黑石礁車站約 2.5 公里；距大連市市中心約 12公里；項(xiàng)目西行約 50 米，即為大連海事大學(xué)；東行約 1.5 公 里，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項(xiàng)目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。 項(xiàng)目是一塊依山面海的絕版稀有 居住 地塊 ， 原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長(zhǎng)的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ：星海高爾夫花園 開發(fā)商 ： 大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地位置 ： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 用地性質(zhì) ：軍產(chǎn)土地 用地面積 ： 118500m2 項(xiàng)目實(shí)景圖 5 總建筑面積 ： 387123.49m2 容積率 ： 3.27（不含地下面積） 建筑型式 ：高層 三、項(xiàng)目位置圖 具體位置： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 東南面，海事大學(xué)的對(duì)面 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)國(guó)家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項(xiàng)目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告綜合分析，本項(xiàng)目由四個(gè)地塊組成， 本項(xiàng)目主 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表1-1 所示。 項(xiàng)目實(shí)景圖 6 表 1-1 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 11.858 總建筑面積 m2 387123.49 不含地下面積 其中 1、住宅建筑面積 m2 251062.19 2、公寓建筑面積 m2 62349.82 3、公建建筑面積 m2 36350.17 其中 酒店面積： 14936.12 4、現(xiàn)有住宅面積 m2 24048.75 5、酒店式公寓建筑面積 m2 10312.56 6、變電所及小區(qū)公共配套 m2 3000 地下面積 m2 74128.20 綠地率 % 36.2 容積率 - 3.24 不含地下面積 表 1-2 項(xiàng)目 A 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 A-1 區(qū)規(guī)劃總用地 ha 1.433 總建筑面積 m2 51966.2 不含地下面積 其中 1.公寓建筑面積 m2 26717.52 2.公建建筑 面積 m2 14936.12 3.酒店建筑面積 m2 10312.56 地下面積 m2 18935.26 容積率 - 3.63 不含地下面積 A-2 區(qū)規(guī)劃總用地 ha 0.872 總建筑面積 m2 42969.67 不含地下面積 其中 1.公寓建筑面積 m2 35632.3 2.公建建筑面積 m2 8837.37 地下面積 m2 5380.98 地上停車位 位 27 容積率 - 4.93 不含地下面積 A 區(qū)綜合規(guī)劃總用地 ha 2.305 總建筑面積 m2 94935.87 不含地下面積 其中 1.公寓建筑面積 m2 62349.82 2.公建建筑面積 m2 23773.49 3.酒店建筑面積 m2 10312.56 地下面積 m2 24316.24 容積率 - 4.12 不含地下面積 7 表 1-3 項(xiàng)目 B 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 B 區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 4.931 總建筑面積 m2 144562.04 不含地下面積 其中 1.住宅建筑面積 m2 118467.75 2.現(xiàn)有住宅面積 m2 24048.75 3.公建建筑面積 m2 2045.54 地下面積 m2 28708.85 綠地率 % 38 容積率 - 2.90 表 1-4 項(xiàng)目 C 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 C 區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 2.842 總建筑面積 m2 75553.55 不含地下面積 其中 1.住宅建筑面積 m2 70827.06 2.公建建筑面積 m2 4726.49 地下面積 m2 14480.00 綠地率 % 35.30 容積率 - 2.66 表 1-5 項(xiàng)目 D 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 D 區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 1.780 總建筑面積 m2 70572.03 不含地下面積 其中 1.住宅建筑面積 m2 61767.38 2.公建建筑面積 m2 8804.65 地下面積 m2 6623.11 地上停車位 位 33 綠地率 % 38.3 容積率 - 3.96 8 第三節(jié) 編制依據(jù) 本報(bào)告的編制依據(jù)： 1、投資項(xiàng)目可行性研究指南； 2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； 3、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ； 4、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)； 5、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)規(guī)定； 6、銷售額按全銷售計(jì)； 7、銷售單價(jià)以銷售均價(jià)表示； 8、貸款利率取央行 2007 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 7.47%，采用復(fù)利按月計(jì)息，貸款 1億元，借款周期為 1 年，項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，逐月還本付息； 9、依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期現(xiàn)狀，本項(xiàng)目開發(fā)周期擬定共 32 個(gè)月，約2.67 年； 10、住宅銷售均價(jià)參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)售價(jià)格及項(xiàng)目地理位置特點(diǎn) 估測(cè)； 11、甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。 9 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理?xiàng)l件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開放、最具活力的城市之一。 圖 2-1 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。全年日照總時(shí)數(shù)為 2500 2800 小時(shí)；年平均氣溫 8.4 10.5 攝氏度；年平均降水量600 790 毫米；無(wú)霜期達(dá) 6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。 二、 2007年大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 2007 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。生產(chǎn)總值（ GDP）完成 3131.0 億元，同比增長(zhǎng) 17.5%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 267.8 億元，同比增長(zhǎng) 36.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值 1157.0 億元，同比增長(zhǎng) 27.1%；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額 363.03 億美元，同比增長(zhǎng) 23.8%；出口總額 196.94 億美元，同比增長(zhǎng) 25.8%；完成全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資額 1930.8 億元，同比增長(zhǎng) 31.4%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 983.3 億元，同比增長(zhǎng)17.2%；城市居民人均可支配收入達(dá) 15108.63 元，同比增長(zhǎng) 13.2%；城市居民人均 10 消費(fèi)性支出 12134.97 元，同比增長(zhǎng) 15.2%。 大連市近年社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況分析表見(jiàn)表 2-1。 表 2-1 大連市 2000 2007 年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財(cái)政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額 （億元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù) 量 （萬(wàn)人） 2007 3131.0 267.8 1930.8 983.3 15108.63 12134.97 2006 2569.7 196.1 1469.5 839.3 13350.0 10533.9 328.9 2005 2290 151.42 1110.0 732.0 11994.38 9996.41 317.4 2004 1961.8 117.17 716.2 645.2 10378 8672 312.3 2003 1632.6 110.54 506.9 568.45 9101 7760 297.48 2002 1406 98.7 367.9 591.9 8200 7118 287.94 2001 1235.6 95.2 305.1 534.2 7418 6512 280.2 2000 1110.8 77.6 268.5 488.7 6861 6073 275.35 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒、大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)） 0500100015002000250030003500（億元）2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072000-2007年大 連市經(jīng)濟(jì)情況分析表GDP 財(cái)政收入 固定資產(chǎn)投資額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖 2-2 （一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢(shì)放緩 2007 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 1930.8 億元，同比增長(zhǎng) 31.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩 ，共完成 407.8 億元，同比增長(zhǎng) 20.9%；房地產(chǎn)施工建筑面 11 積 2747.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 25.1%；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工 428.3萬(wàn)平方米，同比下降 20.4%；商品房銷售面積 828.2 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 31.7%；實(shí)現(xiàn)銷售額 461.1 億元，同比增長(zhǎng) 62.1%。 （二）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與 GDP 同步增長(zhǎng) 2007 年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 983.3 億元，同比增長(zhǎng) 17.2%，為 10 年來(lái)的最高值。近年來(lái)我市零售額增幅一直低于 GDP，但差距逐年縮小，今年實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷 提高，多年來(lái)內(nèi)需相對(duì)不足的困擾正在逐步緩解。 2007 年以來(lái)，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過(guò)程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購(gòu)買欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。 （三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化 2007年，大連市 城市居民 人均可支配收入為 15108.63 元，同比增長(zhǎng) 13.2%，同比加快 3.5 個(gè) 百分點(diǎn)；在人均總收入中，工資性收入增長(zhǎng) 16.5%，加快 12.3 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) 52.5%，加快 26.4 個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) 82.8%；轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 3.9%。四項(xiàng)構(gòu)成全面增長(zhǎng)，對(duì)家庭總收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 67.3%、13.4%、 12.1%和 7.1%。居民收入呈多元化上升趨勢(shì)。 （四）消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲 07 年 5 月份以來(lái)，受豬肉等食品價(jià)格大幅上漲的影響， CPI 出現(xiàn)明顯上漲。 6-12月的同比漲幅分別為 3.5%、 4.3%、 6.4%、 6.0%、 6.4%、 7.7%和 6.5%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢(shì)。 （五 ）居民儲(chǔ)蓄存款下降 12 隨著股市的持續(xù)繁榮，居民儲(chǔ)蓄存款不斷流入股市，導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄存款出現(xiàn)了巨額的下降或同比少增。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來(lái)多次出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄存款負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象： 10月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額 1693.2 億元，同比下降 0.4%，比上月減少 41.9 億元，這是儲(chǔ)蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長(zhǎng)； 11月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額 1740.8 億元，同比增長(zhǎng) 1.9%，比上月增加47.6 億元，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階 段我國(guó)居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲(chǔ)蓄存款。 表 2-2 金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄存款情況表 單位：億元 時(shí)間 1-2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 金融機(jī)構(gòu)存款余額 3758 3842 3851 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企業(yè)存款余額 1218 1275 1275 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 儲(chǔ)蓄存款余額 1776 1798 1760 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)） 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 圖 2-3 13 大連城市發(fā)展規(guī)劃緊密圍繞建設(shè) “ 大大連 ” 規(guī)劃綱要，從如下幾方面對(duì)大連未來(lái) 10 20 年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。 主 城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。 主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì) 的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 （三）城市功能布局 14 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。 三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。 長(zhǎng)?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更亮、更綠、更美。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他 配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45%。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親海”隔障，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。 二、大連市土地供給狀況 （一）土地供應(yīng)量開始加大 15 2007 年全年已掛牌 39 幅地塊，占地面積 570.63 萬(wàn)平方米。截止到 2007 年底，已成交 32 幅地塊，占地面積 368.21 萬(wàn)平方米，其中住宅 28 塊，占地面 積 314.01萬(wàn)平方米。 215.13264.40365.64314.010100200300400萬(wàn)m22004 2005 2006 20072004-2007年 大連住宅土地成交情況圖 2-4 （二）土地供應(yīng)以甘區(qū)為主 目前已成交地塊中， 2007 年甘區(qū)成交住宅占地面積約 243.10 萬(wàn)平方米，占住宅成交面積的 77.42%。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。 12.4323.750.53 1.4535.1217.3747.4842.6253.01203.04264.14243.1050100150200250300萬(wàn)m2中山 西崗 沙區(qū) 甘區(qū)大連各區(qū)0 5 - 0 7 年住宅土地供應(yīng)對(duì)比圖2005 2006 2007圖 2-5 16 （三）樓面單價(jià)普遍上升 2007 年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價(jià)均呈上漲趨勢(shì)，其中甘區(qū)漲幅最大。而樓面單價(jià)的上漲，勢(shì)必帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格 上升。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，各區(qū)域價(jià)格上漲趨勢(shì)與成交地塊的樓面單價(jià)相符，說(shuō)明雖然 07 年成交地塊部分還未進(jìn)入市場(chǎng)，但已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)攀升。 表 2-3 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價(jià)情況 單位：元 / 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 2006 年 2923.86 2898.15 3391.29 963.08 2007 年 3391.59 3237.35 3716.23 2104.97 漲幅 16.00% 11.70% 9.58% 118.57% （四）經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地加大投入 07 年一年共有 92.4 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場(chǎng)，其中僅泡崖八區(qū)就有 20 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房， 今年共有 80 萬(wàn)平方米 的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場(chǎng)，這對(duì)日益增高的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)帶來(lái)一定沖擊， 但與大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展相比來(lái)看，并不會(huì)從根本上阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 （五）今后土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明 2006-2010 年的供地指引為： 1、 普通商品住房 近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場(chǎng)等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。 2、 經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房 充分考慮土地資源的利用收益和級(jí)差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、泡崖新 17 區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。 3、 商品住房 為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。 2006 年、2007 年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。 三、近年大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢(shì) （一）施工面積逐年呈上升趨勢(shì) 土地放量從 2005 年開始加大，同時(shí)大連市在 2006 年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從 2006 年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升， 2007 年繼續(xù)保持這一趨勢(shì)， 07年施工面積比 06 年增加了近 600 萬(wàn)平方米。 表 2-4 2000 年 2007 年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面積 1067.3 1238.2 1366.82 1369.6 1333.8 1570.1 2196.1 2747.7 竣工面積 502.4 537.9 546.23 579.2 421 390.5 537.8 428.3 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)年鑒、 大連統(tǒng)計(jì)月報(bào) ） 2000-2007年 大連市商品房開竣工面積情況表0500100015002000250030002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007（萬(wàn)m2）施工面積 竣工面積圖 2-6 18 表 2-5 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表 月份 施工面積 新開工面積 竣工面積 累計(jì) ( ) 同比 (%) 累計(jì) ( ) 同比 (%) 累計(jì) ( ) 同比 (%) 1 2 3 772.52 48.6 57.16 -55.2 36.2 74.8 4 984.84 27.8 122.42 -45.4 41.24 71.1 5 1300.5 39.4 256.91 -15.5 41.24 22.5 6 1517.39 42 411.27 5.4 47.24 -24.5 7 1614.97 36.6 511.92 2.6 62.15 -27.7 8 1681.18 33.1 566.72 1.9 83.21 -26.8 9 1808.18 36.2 693.48 10.2 92.51 -42.9 10 1890.16 32.2 746.16 1.8 129.81 -44.3 11 1977.62 34.4 819.13 1.9 169.66 -34.5 12 2141.9 31.8 1003.2 7.7 356.3 -13.6 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)） 2 0 0 7 年大連住宅施工、新開工、竣工面積線性圖48.631.834.432.236.233.136.64239.427.801.91.810.21.92.65.4-15.5-45.4-55.2 -34.5-44.3-42.9-27.7-24.5-13.622.5-26.871.174.8-60-40-200204060801-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12增速（% ） 施工面積 新開工面積 竣工面積圖 2-7 從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢(shì)，但是 07 年竣工量劇減，原因主要是由于市場(chǎng)逐漸趨向大盤時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容 19 易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間 形成了一定程度上的巨大反差。 （二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn) “ 西拓北進(jìn) ” 的態(tài)勢(shì) 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢(shì)。“西拓”方面是在向大連旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。“北進(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。 表 2-6 2007 年大連住宅施工情況表 區(qū)域 房屋施工面積（萬(wàn)） 本年新開工面積（萬(wàn)） 房屋竣工面積（萬(wàn)） 大連市 2141.87 1003.22 356.30 其中： 中山區(qū) 200.90 69.74 18.55 西崗區(qū) 56.76 15.45 4.11 沙河口區(qū) 234.45 72.77 42.82 甘井子區(qū) 610.34 259.90 87.96 旅順口區(qū) 240.40 129.42 47.59 開發(fā)區(qū) 316.19 165.49 63.90 金州區(qū) 248.02 157.40 325.55 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)） 200.969.7418.5556.7615.454.11234.4572.7742.82610.34259.987.96240.4129.4247.59316.19165.4963.9248.02157.4325.550100200300400500600700萬(wàn)m2中山 西崗 沙區(qū) 甘區(qū) 旅順 開發(fā)區(qū) 金州2 0 0 7 年大連各區(qū)住宅施工情況表房屋施工面積 本年新開工面積 房屋竣工面積圖 2-8 20 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見(jiàn)大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形 成。 2008 年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤 61 個(gè)，可供銷售面積 1156.37 萬(wàn)平方米以上，其中83.60%的面積將于 2008 年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。通過(guò) 詳細(xì) 分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn) 2 次波峰，首先是 3、 4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤 整體放 量不大，分布較為散亂，同時(shí)， 2007 年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會(huì)在 2008 年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為 2008 年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后，就是 6 月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為 主體，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受國(guó)家政策影響，但其價(jià)格走勢(shì)，將成為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤。而從全年來(lái)看，由于 2007年底政策對(duì)需求的打壓，購(gòu)買力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果 2008 年國(guó)家政策不能很好地做出調(diào)控的 “ 接續(xù) ” 工作，積累很長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格將再次出現(xiàn) “ 報(bào)復(fù)性增長(zhǎng) ” 。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì) 改善 大連 市 的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義 。 截至 2007年，大連市共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 4.3 萬(wàn)套，總建筑面積達(dá) 323 萬(wàn)平方米。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房 63萬(wàn)套，總建筑面積為 320 平方米。未來(lái)三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲(chǔ) 備量約 810 公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房的土地儲(chǔ)備量約 605 公頃。 2008 年我市將 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 80 萬(wàn)平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源 ， 這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 一、高新園區(qū)概況 大連高新技術(shù)園區(qū)是 1991年 3月經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。園區(qū)總占地 35.6 平方公 21 里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十 七 周年，作為 大連 市唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的 “ 發(fā)動(dòng)機(jī) ” ，到服務(wù)創(chuàng)新的 “ 試驗(yàn)田 ” ；從科技培育的 “ 孵化器 ” ，到招商引資的 “ 蓄水池 ” ，已成為帶動(dòng) 大連 市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。 （一）位置 旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積 133 平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地 、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園 與軟件園。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國(guó)際 機(jī)場(chǎng) 7公里，大連港 10 公里，大連火車站 7公里， 沈 大高速公路口 15 公里。 （二）氣候 高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。四季分明，冬夏長(zhǎng)、春秋短，日光充足，雨量適中。 （三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 園區(qū)總占地 35.6 平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D 港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園 留學(xué)人員、博士等高級(jí)人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園 軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙 D港 數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城 高新技術(shù)及產(chǎn)品市場(chǎng) 政策區(qū) 高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū) 二、高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)概況 （一）經(jīng)濟(jì)概況 22 2006 年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、旗開得勝的一年。 2006 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全年完成固定資產(chǎn)投資 77.19 億元，同比增長(zhǎng) 42%。其中，產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目投資 65.27 億元，同比增長(zhǎng) 64%；實(shí)際利用外資 3.12 億美元，同比增長(zhǎng) 187%。新批外資企業(yè) 74 家，增資 44個(gè)項(xiàng)目，注冊(cè)外資 4.37 億美元。 這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平 均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升 。 目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè) 1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的 85%。在 “ 十一五 ” 規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長(zhǎng)五倍， GDP 將占全市比重的 1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺(tái)和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。 表 2-7 2001-2006 年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況 年份 GDP （億元） 財(cái)政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資 額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 實(shí)際利用外資（億美元） 2006 105.13 7.44 77.19 11.92 3.12 2005 106.2 5.14 54.36 13.16 4.7 2004 85.7 3.7 36.7 7.4 2.5 2003 69 3.1 28 10 2.2 2002 53 3.1 21.5 7 1.45 2001 41 2.5 15 - 1.3 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒） 2001-2006年大 連高新園區(qū)GDP增 長(zhǎng)情況0204060801001202001 2002 2003 2004 2005 2006億元圖 2-9 23 目前，大連高新 園 區(qū)在全國(guó) 53 個(gè)（國(guó)家級(jí)）高新區(qū)中，土地面積占第 46位，可是我們?cè)诟黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第 14 位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報(bào)高的新經(jīng)濟(jì)的 先導(dǎo)區(qū)。 （二）固定資產(chǎn)投資 2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 77.19 億元，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 11.92 億元， 同比增長(zhǎng) -18.2%。投資項(xiàng)目共計(jì) 145 個(gè)，其中，新開工項(xiàng)目 99 個(gè)，投資額 31.57 億元，占投資總額的 40.9%。投資額超千萬(wàn)元項(xiàng)目 98 個(gè)，投資額為 75.58 億元，占投資總額的 97.9%。 2001-2006年大 連高新園區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1521.52836.754.3677.197107.413.16 11.9201020304050607080902001 2002 2003 2004 2005 2006億元固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額圖 2-10 三、園區(qū)規(guī)劃 （一）凌水灣改造 凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。按規(guī)劃，要在 3 5 平方公里的改造區(qū) 域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂(lè)廳、濱海文化娛樂(lè)設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù) 24 的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連 IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。 按照?qǐng)@區(qū)的戰(zhàn)略部署， 2006 年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。年初以來(lái)，在園區(qū)管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項(xiàng)工作有條不紊，順利展開。 1、 凌源街動(dòng)遷工作成效顯著 凌源街改造規(guī)劃面積 5.7 萬(wàn)平方米，拆遷面積 3.6 萬(wàn)平方米。目前，已經(jīng)完成522 個(gè)動(dòng)遷戶、 2家企 業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷 323 戶，已經(jīng)有 250 多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì) 6 月底完成動(dòng)遷。 2、 凌水灣填海工程有序推進(jìn) 目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項(xiàng)和海域使用圖繪制；海域征用論證報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告已經(jīng)報(bào)送到相關(guān)部門，等待評(píng)審；擬征用海域勘測(cè)、被征用部分補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無(wú)爭(zhēng)議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時(shí)，填海施工設(shè)計(jì)已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)， 8 月底完成征海主件的報(bào)批工作， 10 月末進(jìn)入施工。 3、 周邊區(qū)域 搬遷取得實(shí)質(zhì)性突破 經(jīng)過(guò)多方努力，已經(jīng)與沈陽(yáng)鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，對(duì)凌水灣改造區(qū)域內(nèi)的 3.9 公里的鐵路和 2.4 萬(wàn)平方米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行拆除， 4 月中旬開始實(shí)施。同時(shí)，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。 （三發(fā)電位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 4、 開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行 此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會(huì)化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過(guò)程中。 25 （二）新 濱海路規(guī)劃 從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來(lái)幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬(wàn)人，有關(guān)部門表示，為徹底解決大連西部交通問(wèn)題，新濱海路還將修建二期和三期工程。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約 100 米、長(zhǎng)約 900 米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。 今年 上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場(chǎng)至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問(wèn)題。他們所負(fù)責(zé)的 星海灣至凌水路段的方案還沒(méi)最終出臺(tái)，目前能確定的是，新路將沿海修建，全長(zhǎng)約 4.5-5 公里，濱海路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向 4排道，路面約 24 米寬。將要建設(shè)的濱海路將形成一條平行于 “ 中山路 -黃浦路 -旅順南路 ” 的通道。 此工程計(jì)劃在年內(nèi)啟動(dòng)，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點(diǎn)，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國(guó)家海洋環(huán)境監(jiān)測(cè)中心至黃浦路凌水路段，計(jì)劃 今年五一通車。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山 路上集中的車流分散行駛。有效分流星海廣場(chǎng)、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場(chǎng)至海事大學(xué)沿線交通壓力。 另外，星海灣管理中心還介紹說(shuō)，因?yàn)楣こ萄睾Ｐ藿?，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯(cuò)。工程中會(huì)特別注意對(duì)礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過(guò)，加以保護(hù)，不會(huì)對(duì)市民到星海灣親海休閑造成影響。 26 圖 2-11 四、 近年高新園區(qū)重大項(xiàng)目 （一） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本 NTT 集團(tuán)落戶高新園區(qū) 2006 年 4月，世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本 NTT 集團(tuán)通信株式會(huì)社投資的恩梯梯通 信設(shè)備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。 日本 NTT 集團(tuán)在世界 500 強(qiáng)企業(yè)中排名第 24 位， NTT 通信株式會(huì)社是 NTT 集團(tuán)全資控股子集團(tuán)之一，是專業(yè)從事國(guó)際通信， Internet 運(yùn)營(yíng)和以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商。 2004 年 10月 NTT 通信株式會(huì)社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大， 2006 年 4 月在大連成立分公司，主要從事 IC 卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)和維護(hù)。 （二） 世界 500 強(qiáng)美國(guó)美商安迅公司（ NCR）入駐園區(qū) 2006 年 8月 16 日，世界 500 強(qiáng)企業(yè)美國(guó)美商安迅公司（ NCR）投資的 NCR 大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。 NCR 大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測(cè)試、安裝及維護(hù)服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研本案 27 究及系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)等全套解決方案。 NCR 在大連的落戶，不僅會(huì)將大連的軟件人才結(jié)構(gòu)提升到一個(gè)新的臺(tái)階，而且也會(huì)帶動(dòng)大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個(gè)更高的層次發(fā)展。 （三） 甲骨文（ ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū) 2006 年 8月 22 日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ ORACLE）公 司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。大連市副市長(zhǎng)戴玉林出席了儀式。 甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識(shí)庫(kù)以及 Oracle 全球支持團(tuán)隊(duì)的力量，為客戶提供卓越的支持服務(wù)。大連分公司的成立是甲骨文 “ 金色中國(guó)計(jì)劃 ”第二階段的重要組成部分。 甲骨文（ ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目達(dá)到41家。 （四） 西門子投資 2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司 2006 年 10 月 19 日，西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)投資 2 億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。 這是西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)在中國(guó)第一次從置地建廠開始，以獨(dú)資的方式成立新的運(yùn)營(yíng)公司。新公司的建成，將使西門子過(guò)程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產(chǎn)品在中國(guó)實(shí)現(xiàn)本土化生產(chǎn)。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。 西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地 4萬(wàn)平方米，分為兩期施工建設(shè)。一期建筑面積 1.5 萬(wàn)平方米， 2007 年 4月投入使用。 西 門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)的入駐對(duì)于大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用，對(duì)大連現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設(shè)也必將發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。 （五） 大連河口國(guó)際軟件 園暨東軟國(guó)際軟件園在高新區(qū)開工 2006 年 11 月 9 日，大連河口國(guó)際軟件園和東軟國(guó)際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。這一重大項(xiàng)目的啟動(dòng)標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國(guó)際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識(shí)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。 28 大連河口國(guó)際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積 150 萬(wàn)平方米。大連河口國(guó)際軟件園的建立，不僅能夠進(jìn)一步提升高新區(qū)軟件信息服務(wù)業(yè)的聚集效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，加快軟件產(chǎn)業(yè)向國(guó)際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產(chǎn)業(yè) 在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)能力。 東軟國(guó)際軟件園位于大連河口國(guó)際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積 50萬(wàn)平方米，總建筑面積 33萬(wàn)平方米，總投資 4 億元，預(yù)計(jì) 2007 年年底建成，并投入使用。作為第一個(gè)入駐大連河口國(guó)際軟件園的項(xiàng)目，東軟國(guó)際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及 BPO 業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。 1 2 年內(nèi)，東軟國(guó)際軟件園從業(yè)人員將達(dá)一萬(wàn)名以上。 （六） 花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)成立 花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司于 2007 年 4 月 17 日在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。預(yù)計(jì)到 07 年 年底，花旗數(shù) 據(jù)大連公司將發(fā)展到 410 人；到 2008 年底，將發(fā)展到 1000 人。屆時(shí)花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國(guó)地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。 （七） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)新日鐵 solution 落戶大連高新園區(qū) 2007 年 4月 13 日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社向大連華信計(jì)算機(jī)技術(shù)有限公司投資 200 萬(wàn)美元，以加強(qiáng)雙方合作，推動(dòng)華信軟件外包業(yè)務(wù)的發(fā)展。 新日鐵是世界 500 強(qiáng)企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名第二的龍頭企業(yè)。其經(jīng)營(yíng)軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社，在日本信息服務(wù)業(yè)中排名前十位，自 2003年 6 月與大連華信合作以來(lái)，雙方建立了穩(wěn)定 的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。為了強(qiáng)化雙方客戶關(guān)系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社決定向大連華信投資 200 萬(wàn)美元，一方面致力于雙方今后在特定領(lǐng)域的軟件外包業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，也是通過(guò)強(qiáng)化合作關(guān)系，確保新日鐵 solution 擁有穩(wěn)定的軟件技術(shù)人才隊(duì)伍。 （八） 全球最大基金管理公司美國(guó)富達(dá)投資集團(tuán)落戶大連高新園區(qū) 29 2007 年 5月 16 日，全球最大基金管理公司 美國(guó)富達(dá)投資集團(tuán)在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。這是繼花旗集團(tuán)后，第二家世界級(jí)金融機(jī)構(gòu)在連設(shè)立的外包中心，開創(chuàng)了外資基金組織在中國(guó)建立外包中心的先河。預(yù) 計(jì)在今后兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，富達(dá)大連公司將正式展開項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。 富達(dá)投資在大連的落戶，進(jìn)一步表明了它對(duì)亞洲 1 2 萬(wàn)億美元的共同基金市場(chǎng)的關(guān)注，而亞洲共同基金市場(chǎng)僅占全球共同基金的 6。富達(dá)投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進(jìn)投資。 （九） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本柯尼卡美能達(dá)入駐大連高新區(qū) 2007 年 5月 22 日，日本柯尼卡美能達(dá)商用科技公司投資的柯尼卡美能達(dá)（大連）軟件開發(fā)有限公司在大連高新園區(qū)正式注冊(cè)成立，這是大連首家嵌入式軟件測(cè)試項(xiàng)目。該項(xiàng)目首期投資 440 萬(wàn)美元，規(guī)模達(dá) 300 余人。 （十） 蘇爾壽在連建全球采 購(gòu)中心 2007 年 7月 11 日，瑞士蘇爾壽集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官唐 布赫納向市長(zhǎng)夏德仁通報(bào)了集團(tuán)的重大舉措 在大連建立集團(tuán)全球采購(gòu)中心，同時(shí)把更多高端技術(shù)轉(zhuǎn)移到大連的工廠。 蘇爾壽集團(tuán)是世界著名跨國(guó)工業(yè)集團(tuán)公司，在 150 多個(gè)國(guó)家有常駐代表，雇員約 32 萬(wàn)人，主要生產(chǎn)紡織機(jī)械、水力機(jī)械、熱力渦輪機(jī)械、往復(fù)壓縮機(jī)、離心機(jī)、工業(yè)泵等。 （十一） 哈工大和 Cadence 公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地 2007 年 8月 1 日，高新園區(qū)管委會(huì)欒慶偉主任親自帶隊(duì)，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)航天學(xué)院院長(zhǎng)姚郁教授、 Cadence 中國(guó)有限公司中 國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國(guó)軍先生共同簽署了關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)和 Cadence 公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地的合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議規(guī)定， 07年 10 月前將在高新園區(qū)成立 “ 哈爾濱工業(yè)大學(xué)Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心 ” ，開展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的 EDA 平臺(tái)。 30 這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計(jì)人才不足的瓶頸問(wèn)題，并在增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進(jìn)高等教育人才與市場(chǎng)需求相結(jié)合方面的有益探索。 （十二） 英國(guó)電訊 (BT)入駐大連高新園區(qū) 2007 年 9月 ， 世界 500 強(qiáng)企業(yè)英國(guó)電訊在大連的投資項(xiàng)目 英電科技 (大連 )有限公司正式成立。公司投資總額為 800 萬(wàn)美元，注冊(cè)地址在大連高新園區(qū)。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。英國(guó)電訊在 2006 年財(cái)富世界 500 強(qiáng)排名中列第 162位，業(yè)務(wù)遍布于 170 個(gè)國(guó)家和地區(qū)。該公司主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括網(wǎng)絡(luò)化的 IT 服務(wù)，地區(qū)、全國(guó)性和全球性的電訊服務(wù)，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技 (大連 )有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。 英電科技的設(shè)立，不僅使我市服 務(wù)外包行業(yè)又增加了一家世界級(jí)企業(yè)，更重要的是對(duì)英國(guó)企業(yè)投資大連起到了很強(qiáng)的示范效應(yīng)。憑借英國(guó)電訊在英國(guó)企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。 五、高新園區(qū)房地產(chǎn)