某高等院校教職工住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 第一章 總 論 . 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 4 第三章 市場分析 . 7 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 19 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 21 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 . 34 第七章 項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) . 38 第八章 投資估算及資金籌措 . 44 第九章 財(cái)務(wù)評價(jià) . 48 第十章 結(jié)論與建議 . 50 附表、附圖和附件 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項(xiàng)目名 稱： *大學(xué) *驛郡 教職工住宅小區(qū) 建設(shè)單 位： *置業(yè)有限公司 委托單 位： *置業(yè)有限公司 項(xiàng)目法 人： 項(xiàng)目聯(lián)系人： 建設(shè)地 址： 一、承建單位基本情況 *大學(xué)是一所以工學(xué)、理學(xué)、管理學(xué)為主體，以電子、信息學(xué)科為特色，具有工學(xué)、理學(xué)、文學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和教育學(xué)等多個(gè) 學(xué)科門類，博士、碩士、本科等多層次教育協(xié)調(diào)發(fā)展的高等學(xué)校。學(xué)校前身是 1942 年創(chuàng)辦于山東抗日根據(jù)地的戰(zhàn)郵干訓(xùn)班，是我黨、我軍早期培養(yǎng)通信人才的搖籃，辦學(xué)歷史已有 63 年。學(xué)校于 1958 年改建為本科高等院校，是郵電部（ 1999年 3 月后為信息產(chǎn)業(yè)部）部屬重點(diǎn)院校；自 2000 年 2 月起實(shí)行中央與地方共建，以江蘇省管理為主的管理體制。學(xué)校是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的碩士、學(xué)士學(xué)位授予單位。九十年代又取得了博士學(xué)位授予權(quán)，學(xué)位點(diǎn)涵蓋了電子信息技術(shù)主要的學(xué)科領(lǐng)域，已形成比較齊全的信息技術(shù)學(xué)科群。學(xué)校具有先進(jìn)的教學(xué)科研設(shè)施，是全國為數(shù) 不多、具備大規(guī)模系統(tǒng)地培養(yǎng)信息科技專業(yè)人才實(shí)力的高校。學(xué)校是信息產(chǎn)業(yè)部（原郵電部）部級(jí)培訓(xùn)基地及 亞太電信組織 （）培訓(xùn)基地之一。 *大學(xué)現(xiàn)有 3 個(gè)校區(qū)， *校區(qū)、 *校區(qū)、 *校區(qū)以，占地面積共 3003.6 畝，學(xué)校有較好的教學(xué)、科研、體育、生活設(shè)施。固定資產(chǎn)總值 7.1 億元，其中教學(xué)、科研儀器設(shè)備總資產(chǎn) 15648 萬元?，F(xiàn)有實(shí)驗(yàn)室 44 個(gè)，主要儀器設(shè)備 13000 臺(tái)（套），大型儀器設(shè)備有 267 套。 學(xué)校設(shè)有 10 個(gè)學(xué)院（經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院、通信與信息工程學(xué)院、計(jì)算機(jī)學(xué)院、自 動(dòng)化學(xué)院、光電工程學(xué)院、數(shù)理學(xué)院、傳媒技術(shù)學(xué)院、繼續(xù)教育學(xué)院、應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、吳江職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、 2 個(gè)系（外語系、社會(huì)科學(xué)系）、 4 個(gè)研究所（光纖通信、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、圖像處理與圖像通信、信號(hào)與信息處理）以及研究生部、體育部等教學(xué)科研機(jī)構(gòu)。此外，學(xué)校還舉辦有獨(dú)立學(xué)院 -*大學(xué)通達(dá)學(xué)院。已建省部級(jí)重點(diǎn)學(xué)科 6 個(gè)、省部級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 11 個(gè)。學(xué)校已知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建成一個(gè)以千兆光纖為骨干的技術(shù)先進(jìn)的寬帶高速校園網(wǎng)，通過 Cernet 及Chinanet 雙路由與 Internet 聯(lián)網(wǎng)，為教學(xué)、科研提供了良好的網(wǎng)絡(luò)條件?，F(xiàn)代教育技術(shù)中心為電教、 、網(wǎng)上教育提供了現(xiàn)代化的手段。圖書藏量 80 萬冊，其中信息、通信、電子、計(jì)算機(jī)類專業(yè)書籍在我國高校中屬藏書量最高的院校之一，圖書館建有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)并與校園網(wǎng)相聯(lián)，達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。 學(xué)校設(shè)有 5 個(gè)博士學(xué)科、專業(yè)， 13 個(gè)碩士學(xué)科、專業(yè)， 32 個(gè)本科專業(yè)。具有在職人員以同等學(xué)力申請碩士學(xué)位授予權(quán)，同時(shí)還有 4 個(gè)學(xué)科具有工程碩士學(xué)位授予權(quán)?，F(xiàn)有各類在校學(xué)生總數(shù) 2 萬多人，其中，博士研究生 116人；碩士研究生 3102 人（全日制碩士生 1551 人，以同等學(xué)力申請碩士學(xué)位865 人，工程碩士研究生 686 人）；本科生 13979 人；專 科生 1916 人。另外還有繼續(xù)教育學(xué)院學(xué)生 6000 多人。 學(xué)?，F(xiàn)有教職工 1400 余人，其中專任教師、科研人員 800 余人，專業(yè)技術(shù)人員中具有高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的近 400 人。具有博士、碩士學(xué)位的教師占教師總數(shù)的 55%；有博士生導(dǎo)師、碩士生導(dǎo)師 120 余名，還聘請了包括我國數(shù)名兩院院士在內(nèi)的多位海內(nèi)外知名學(xué)者為名譽(yù)教授或兼職教授。 學(xué)校科研規(guī)模在九十年代初進(jìn)入全國高校前百名行列。 “ 九五 ” 以來，經(jīng)國家、省、部等各級(jí)鑒定的科研項(xiàng)目達(dá) 312 項(xiàng)，多項(xiàng)處于國內(nèi)領(lǐng)先、有的達(dá)到國際先進(jìn)水平。共獲省、部級(jí)獎(jiǎng) 34 項(xiàng)。學(xué)校在現(xiàn)代信息交換與 通信網(wǎng)絡(luò)、無線移動(dòng)通信與電磁兼容、信息理論與通信信號(hào)處理、管理信息系統(tǒng)、圖像處理與數(shù)字視頻技術(shù)、計(jì)算機(jī)通信與信息網(wǎng)絡(luò)安全、光通信與量子信息處理、非線性電路與智能優(yōu)化技術(shù)等學(xué)科領(lǐng)域的研究工作開展活躍，并有一定優(yōu)勢。近五年出版學(xué)術(shù)專著、譯著 100 余種，發(fā)表學(xué)術(shù)論文近 3000 篇，其中相當(dāng)一部分被 SCI、 EI、 ISTP 等世界三大檢索系統(tǒng)收錄。 *學(xué)報(bào)自然科學(xué)版是我國通信及電子類的核心期刊之一，被教育部評為 “ 高校自然科學(xué)優(yōu)秀期刊 ” 并獲信息產(chǎn)業(yè)部和江蘇省優(yōu)秀期刊稱號(hào)。學(xué)報(bào)社會(huì)科學(xué)版也被定為省 “ 一級(jí)刊物 ” 。 *大學(xué)已與英、美、俄、德、加等國的 12 所大學(xué)建立校際合作關(guān)系。先后有 700 多位國外、境外專家學(xué)者來學(xué)校講學(xué)、進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，學(xué)校已多次主辦國際與地區(qū)性學(xué)術(shù)會(huì)議，在國際上具有一定的聲譽(yù)。近年累計(jì)選派了210 余人次出訪或參加國際學(xué)術(shù)會(huì)議 學(xué)校還建有體育館、游泳池、乒乓球室、體操房、籃球場、足球場等運(yùn)動(dòng)場所和設(shè)施。公寓化管理的學(xué)生宿舍舒適美觀，間間通電話，寬帶接入，餐廳寬敞清潔，并有郵政、電信營業(yè)廳、洗衣房等服務(wù)設(shè)施，為學(xué)子提供良知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 好的生活和學(xué)習(xí)條件。 二、項(xiàng)目背景 在高等教育步入大眾化的進(jìn)程中，高等教育 一方面要擴(kuò)大招生規(guī)模，拓展專業(yè)，滿足社會(huì)需求，另一方面要進(jìn)一步提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。 那么優(yōu)秀的師資力量則是保證質(zhì)量的關(guān)鍵。而 筑巢引鳳 便是為 教職工辦的 一件實(shí)事、大事 、好事，是一項(xiàng)“ 民心工程 ”。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、國家“十五”教育發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃； 2、 土地競拍競得書（復(fù)印件）； 3、 地塊規(guī)劃范圍及外部條件圖； 4、 *市規(guī)劃局對于本地塊的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)； 5、國家、省、市有關(guān)設(shè)計(jì)和建筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 6、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 7、項(xiàng)目單位委托與江蘇捷宏咨詢有限公司簽定的技術(shù)咨詢委托合同。 四、編制可行性研究報(bào)告原則及主要內(nèi)容 本項(xiàng)目可行性研究本著“經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)可行、滿足規(guī)模要求”的原則，以當(dāng)前實(shí)際需求及發(fā)展預(yù)測、資金籌措能力等為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性以及項(xiàng)目方案的規(guī)模、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定合理的 建設(shè) 規(guī)模和投資估算。主要內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析； 2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容確定； 3、建設(shè)選址及建設(shè)條件分析； 4、工程技術(shù)方案分析； 5、項(xiàng)目總投資估算及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測。 第二節(jié) 研究結(jié)論及建議 一、研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)是 *大學(xué) *校區(qū) 建設(shè)的重要組成部分，其實(shí)施直接關(guān)系到 *教職工的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、合適的市場價(jià)格，有效地?cái)U(kuò)大住房需求。同時(shí)，本項(xiàng)目高品位、高質(zhì)量的開發(fā)建設(shè)，將對整個(gè) *大學(xué)城乃至 *市的高校教職工住房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動(dòng)周邊知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，營造地方經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的 社會(huì)和 經(jīng)濟(jì)效益，其建設(shè)是必要和及時(shí)的，項(xiàng)目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 二、 建議 依據(jù)我國的國情，普通商品住宅將在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)扮 演重要角色，其生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。為促進(jìn)住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下： 1、在項(xiàng)目實(shí)施期間要注意市場動(dòng)態(tài)，應(yīng)對市場變化，防范未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)，提高相關(guān)資源使用效率。 2、要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計(jì)，搞好物業(yè)管理。加強(qiáng)對建設(shè)和使用全過程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積極推行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。 3、在住房設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計(jì)理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的 價(jià)位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個(gè)相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。 4、項(xiàng)目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落實(shí)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第一節(jié) 高等教育事業(yè)發(fā)展的需要 一、高等教育發(fā)展趨勢 高等教育在培養(yǎng)高層次專門人才、提高公民素質(zhì)和推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有舉足輕重的作用。過去 15 年，我國高等 教育飛速發(fā)展，尤其是 1999年開始擴(kuò)招，使高等教育的毛入學(xué)率以每年平均兩個(gè)百分點(diǎn)的速度增加， 2004年高校毛入學(xué)率超過 19%。目前，我國的高等教 育規(guī)模已經(jīng)超過美國，躍居世界第一。但規(guī)模世界第一不等于質(zhì)量第一 ， 規(guī)模世界第一更不等于毛入學(xué)率第一。目前，美國、加拿大等國家的毛入學(xué)率在 80%以上。 19%，意味著中知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 國高等教育才剛剛邁入大眾化階段，不容盲目樂觀。 據(jù)專家預(yù)測，未來 15 年，高等教育的需求仍然會(huì)非常旺盛， 并呈以下五大發(fā)展趨勢： 1、發(fā)展方向大眾化。由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民眾對高等教育的需求日趨旺盛，經(jīng)過連 續(xù)幾年的擴(kuò)招，普通高校在校人數(shù)已由 1998 年的 340 萬人，增加到 2001 年的 718 萬人，提前 10 年實(shí)現(xiàn)高等教育毛入學(xué)率達(dá)到 11%的目標(biāo)， 2002 年更達(dá)到 14.8%。根據(jù)規(guī)劃， 2010 年，我國高校毛入學(xué)率將達(dá)到 23%。種種跡象表明，我國的高等教育已開始由 “精英教育 ”走向 “大眾化 ”。這和世界高等教育發(fā)展的大趨勢比較吻合。我國高等教育的大眾化時(shí)代正向我們走來，高校的擴(kuò)招將持續(xù)一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期。 2、辦學(xué)方式多元化。一是辦學(xué)體制多元化，過去那種單靠政府包辦大學(xué)的單一模式已經(jīng)被打破，高等教育辦學(xué)體制正向多樣化方向發(fā)展 ?，F(xiàn)在除國立大學(xué)外，還有民辦大學(xué)，一些國立大學(xué)的內(nèi)部可能會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，出現(xiàn)“一校兩制”甚至“一校多制”的現(xiàn)象。二是投資渠道多元化，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 1998 年到 2001 年，我國高等學(xué)校新增加的教育投資，只有 20%來自政府，80%來自銀行貸款和社會(huì)力量投入。 3、辦學(xué)模式市場化。由于市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，高校價(jià)值的確認(rèn)越來越偏重于社會(huì)的認(rèn)可。高校的畢業(yè)生要接受社會(huì)的嚴(yán)格選擇，高校的科研成果同樣要接受市場的嚴(yán)格選擇，高校正從“象牙塔”走向社會(huì)，并最終完全融入國民經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場，一些高校的專業(yè)設(shè)置、招生就業(yè)越來越充分考慮社會(huì)的需求。高校與高校之間、高校與科研院所之間、高校與企業(yè)之間的分割正在被打破。 4、辦學(xué)途徑國際化。隨著科技的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，特別是加入世貿(mào)組織后，我國高等教育將更加廣泛地參與全球范圍內(nèi)的教育服務(wù)競爭。國內(nèi)高校與國外高校、研究機(jī)構(gòu)的國際化交流合作空前活躍。 5、辦學(xué)手段信息化。信息技術(shù)的應(yīng)用與普及較早地在高校得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代信息技術(shù)正在向高校教學(xué)、科研的每一個(gè)環(huán)節(jié)滲透，并將徹底改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，大幅度提高教育資源的利用效率，多媒體教學(xué)、數(shù)字化校園、網(wǎng)上大學(xué)已被人們熟悉，我國高等教育正在走向全 面的信息化。 二 、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 *大學(xué)是 一所帶有鮮明行業(yè)特色的高等院校，培養(yǎng)社會(huì)急需的各類應(yīng)用型人才是學(xué)校的優(yōu)勢和特長所在。 近年來 ， *大學(xué)在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的正確指引和廣大教職工的努力下，已經(jīng)取得了很大的成績?！笆晃濉睍r(shí)期是我國知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 邁向第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，從戰(zhàn)略決定方向、人才決定勝負(fù)、管理決定效率的視角全面審視學(xué)校建設(shè)與發(fā)展中的主要問題和制約因素， *大學(xué)發(fā)展的總體水平還有待提高。 *大學(xué)已經(jīng)提出要增強(qiáng)事業(yè)發(fā)展的緊迫感，抓住機(jī)遇，加快發(fā)展，構(gòu)筑優(yōu)勢，創(chuàng)建特色，提高辦學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)效益，以增強(qiáng)競爭力，與江蘇省經(jīng)濟(jì)大省的地位相適應(yīng)。 在國家大力發(fā)展教育的宏觀背景下，教育部領(lǐng)導(dǎo)、省委省政府領(lǐng)導(dǎo)都明確要求學(xué)校加快培養(yǎng)江蘇經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展急需的具有實(shí)踐技能的應(yīng)用型人才 ，將學(xué)校 建成我省 大規(guī)模系統(tǒng)地 培養(yǎng)高層次 信息科學(xué)專業(yè)人才的 主要基地。 近年來， *大學(xué) 已迅速地進(jìn)行了新校區(qū)的多 方 面建設(shè)，大 大 改善了辦學(xué) 條件 ，給廣大學(xué) 子 提供了一個(gè) 規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新型的信息科技類大學(xué)校園 。在擴(kuò)大規(guī)模后，教職工人數(shù)達(dá)到了 1500 多人，后勤用房現(xiàn)出了較大的缺口。 如不能及時(shí)解決，必將對教職工的穩(wěn) 定性產(chǎn)生一定的影響， 因此迫切需要建設(shè)適應(yīng)事業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施，為學(xué)校的教職工提供一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境 。 第 二 節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)是 *市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù) *市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “九五 ”計(jì)劃和2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “九五 ”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 按照市委、市政府戰(zhàn)略部署， *市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五 ”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用?！笆濉逼陂g加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為 *市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利， *主城區(qū)的居民已將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的 *房產(chǎn)列為重要的選擇對象； *本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條 件上一個(gè)臺(tái)階；此外，目前城市中的中高收入階層已將購買第二、甚至第三居所作為一種長線投資。也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在 環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的地 區(qū)購買住宅。 本工程為住宅建設(shè)項(xiàng)目，對進(jìn)一步加快 *市住宅知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建設(shè)，滿足 都市擴(kuò)容后人們尤其是 大學(xué)城內(nèi)的老師 對中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。 第三章 市場分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 一、 政策優(yōu)勢 作為省市在 *地區(qū)共建的唯一一所大學(xué)城， *大學(xué)城得到了省市政府給予的極大關(guān)注和支持， 并在建設(shè)發(fā)展過程中享受省、市政府制定的一系列優(yōu)惠政策： 、組織領(lǐng)導(dǎo)：省、市政府共同建設(shè) *大學(xué)城，成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由省、市和所在區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)參加，協(xié)調(diào)、決策大學(xué)城發(fā)展事宜。 、管理機(jī)構(gòu)：成立 *大學(xué)城管委會(huì) (正局級(jí)機(jī)構(gòu) )，代表市政府在大學(xué)城規(guī)劃范圍內(nèi)全面履行經(jīng)濟(jì)、行政管理職能，享受市級(jí)管理權(quán)限。按照 業(yè)務(wù)工作實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)，事權(quán)統(tǒng)一于管委會(huì) 的原則，市政府各有關(guān)職能部門全力支持、配合大學(xué)城建設(shè)，做好各項(xiàng)工作。有關(guān)部門在 *大學(xué)城管委會(huì)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，或授權(quán)管委會(huì)辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。 管委會(huì)采取 “一站式 ”辦公，并執(zhí)行 “首問負(fù)責(zé)制 ”和 “限期辦結(jié)制 ”，提高辦事效率。 、土地政策： *大學(xué)城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征用、拆遷和安置，統(tǒng)一出讓、劃撥，統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)一招投標(biāo)，統(tǒng)一扎口管理的 “六統(tǒng)一 ”政策。征地指標(biāo)由省市計(jì)劃單列。市土地資源儲(chǔ)備中心在管委會(huì)設(shè)立分中心，負(fù)責(zé)對土地劃撥、出讓的具體操作，核發(fā)土地使用權(quán)證。出讓土地的收入全部留交管委會(huì)，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，收支兩條線。 、規(guī)費(fèi)扶持政策： *大學(xué)城 47 平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi)，由管委會(huì)負(fù)責(zé)收取，作為市 政府對管委會(huì)的扶持投入，全部留管委會(huì)統(tǒng)一使用。 二、 規(guī)劃優(yōu)勢 *新市區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，專門邀請國內(nèi)外著名規(guī)劃單位和設(shè)計(jì)師編制總體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃、人文規(guī)劃、中心區(qū)城市規(guī)劃等七項(xiàng)規(guī)劃，并嚴(yán)格控制管理，確保高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃落實(shí)到位。 南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積 80 平方公里。是 *總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 2010 年規(guī)劃人口 24 萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按 60 萬預(yù) 留。 根據(jù) *市宏觀規(guī)劃，未來幾年內(nèi)將有 60萬老城居民向新區(qū)疏散，而 *新市區(qū)正是適應(yīng) *“東進(jìn)南延”（向城東 *地區(qū)、城南江寧地區(qū)發(fā)展）和“三個(gè)集中，一個(gè)疏散”（向 *、河西、東山新市區(qū)集中，主城區(qū)疏散）城市發(fā)展戰(zhàn)略的新市區(qū)。憑借著高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)、大學(xué)城特有的文化氛圍和地天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境， *新市區(qū)必將在 *市的新城市發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)先機(jī)和優(yōu)勢。 本項(xiàng)目所在位置是在 *新市區(qū)整體規(guī)劃制定前發(fā)展起來的集中居住片區(qū)，目前商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，根據(jù) *新市區(qū)整體規(guī)劃，該項(xiàng)目與其南面的社區(qū)中心將成為這個(gè)成熟集中居住片區(qū)的商業(yè)、行政中心。 三、 人文優(yōu)勢 大學(xué)城集中區(qū)占地 27 平方公里，現(xiàn)已有 *師范大學(xué)（含中北學(xué)院）、*財(cái)經(jīng)大學(xué)、 *大學(xué)、 *中醫(yī)藥大學(xué)、 *森林公安高等?？茖W(xué)校、*理工大學(xué)紫金學(xué)院、 *工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 *信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、應(yīng)天學(xué)院、 *體育學(xué)院、 *技師學(xué)院 11 所高校已經(jīng)或即將建成，不久的將來還將有國內(nèi)一流的大學(xué)落戶這里。 *外國語學(xué)校 *分校、 *國際學(xué)校和 *師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一流的中小學(xué)也都已建成招生。截至2005 年底，在校學(xué)生數(shù)已突破 10 萬人。 四、 生態(tài)優(yōu)勢 *新市區(qū)地處寧鎮(zhèn)山脈，地區(qū)山巒起伏，植被茂盛，自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。 *新市區(qū)依托自然景觀，將城市人工環(huán)境與自然生態(tài)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成位于廣闊山林背景中的分散組團(tuán)式的城市環(huán)境空間。 *大學(xué)城所處 的地域環(huán)境景觀優(yōu)美，周邊為群山環(huán)繞，九鄉(xiāng)河、七鄉(xiāng)河從北至南縱貫而過，桂山、靈山、龍王山等點(diǎn)綴其間；山水環(huán)抱、林木茂盛、風(fēng)景秀麗，構(gòu)成主城東部生態(tài)防護(hù)網(wǎng)的主骨架，呈現(xiàn)低山丘陵地區(qū)特色，山丘、崗地和谷地平原相間分布。山體主要走向?yàn)闁|西方向，高度一般在 50 米以上，最高為靈山 155 米。丘崗的標(biāo)高一般在 25 50 米左右。谷地平原標(biāo)高在 15 米左右，總趨勢向東北方向微微傾斜，地形坡度 1 3 ，自然植被生知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 長茂盛，是紫金東麓保存完好的生態(tài)環(huán)境，是 *地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。 *西靠紫金山，北 依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水資源豐富， *市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家一級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一。（ 1）山體占全區(qū)總面積的 65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。（ 2）空氣質(zhì)量極佳， *地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無污染物質(zhì)。（ 3）周邊無噪音污染影響和污染源、危險(xiǎn)源。（ 4）規(guī)劃建設(shè) “綠色城市 ”和 “適居城市 ”， 綠地面積占總面積的 62.5%。 五 、 交通優(yōu)勢 目前 *大學(xué)城中心區(qū)有公交 97 路、 310 路、 107 路、 108 路四條線路經(jīng)過。 從 *大學(xué)城中心區(qū)出發(fā)，北抵 312 國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別是繞越高速公路和繞城高速公路。 通往 *的地鐵二號(hào)線東延線已正式開工，將于 2009 年與二號(hào)線同步竣工通車。 *大學(xué)城中心區(qū)距主城核心（新街口）距離 15 公里， 25-30 分鐘車程；距繞城公路 4 公里， 4-5 分鐘的車程；距新莊立交 10 公里， 12-15 分鐘車程；距模范馬路 13 公里， 15-18 分鐘車程。 正因?yàn)橛辛吮憬?、快速的交通?*大學(xué)城中 心區(qū)對開發(fā)商的吸引力才更強(qiáng)勁。 六、 信息優(yōu)勢 大學(xué)城有眾多的高等院校、科研機(jī)構(gòu)和其他文化事業(yè)團(tuán)體，匯集了大批專業(yè)人才，擁有 許多 圖書館和文化標(biāo)志建筑物，文化氛圍濃厚，文化設(shè)施完善。大型國際會(huì)議和各類國際活動(dòng)頻繁，并由此產(chǎn)生了大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化信息，借助大學(xué)城的高速數(shù)字化傳播網(wǎng)絡(luò)，使大學(xué)城成為現(xiàn)代信息傳播平臺(tái)和國內(nèi)最大的數(shù)碼港之一。 七、設(shè)施 優(yōu)勢 自 2002 年初大學(xué)城啟動(dòng)建設(shè)以來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市建委、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的關(guān)心支持下，大學(xué)城工委、管委會(huì)積極融入全市發(fā)展大局，站在新市區(qū)建 設(shè)和發(fā)展的高度從事大學(xué)城建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批基礎(chǔ)設(shè)施工程。 截至 2005 年底，大學(xué)城共完成基礎(chǔ)設(shè)施投入 80多億元，全面建成了 *大道、文苑路、仙境路、學(xué)院路、仙霞路、文瀾路、仙堯路等一批道路工程。知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目前，整個(gè)大學(xué)城道路施工總里程達(dá) 46.2 公里，累計(jì)施工面積近 215 萬平方米，地區(qū)路網(wǎng)框架已基本形成。除道路工程以外，園林景觀綠化已完成山體和道路綠化超過 90 萬平方米；部分河道整治以及排澇泵站已建成并投入使用；地區(qū)水、電、氣等公用設(shè)施的主干管也已全部隨道路建設(shè)鋪設(shè)到位，污水處理廠建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作也正在抓緊進(jìn) 行之中。 第二節(jié) 市場供求分析 一、 市場供給分析 日前， *市房地產(chǎn)市場管理部門公布了 2003 年前兩季度的市場分析報(bào)告。報(bào)告顯示， *商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 1、高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 1 7 2 。 根據(jù)建設(shè)部對高中低價(jià)位住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前 *可以將 5000 元 /平方米以上的稱為高價(jià)位住宅， 3000 5000 元 /平方米的稱為中價(jià)位住宅， 3000元 /平方米以下的稱為低價(jià)位住宅。從 *目前三者的比例結(jié)構(gòu)來看，市場供應(yīng) 70的樓盤在 3000 5000 元 /平方米這一價(jià)位區(qū)間 ， 5000 元 /平方米以上的住宅項(xiàng)目占 10左右， 3000 元 /平方米以下的占 20，總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 另外， *市 2003 年將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計(jì)劃完成竣工面積約 50 萬平方米，可向市場提供更多的低價(jià)位住房。與此同時(shí)，2003 年前兩季度，市場高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上半年萬科金色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2003 年 *房地產(chǎn)高端市場的一道靚麗風(fēng)景。 2、商品住宅供需比例為 1 1.8。 2003 年前兩季度 *市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷售許可證 103個(gè) ，新批上市商品房銷售面積 153.1 萬平方米，其中住宅 123.1 萬平方米（多層住宅 52.1萬平方米，小高層住宅 42.8 萬平方米，高層住宅 28.2萬平方米）。但是，全市商品住宅的合同銷售面積卻高達(dá) 222.5 萬平方米。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷售面積較高，分別達(dá) 44.8 萬平方米和 43.8 萬平方米。 從供給量的現(xiàn)狀來看，目前 *中高檔價(jià)位項(xiàng)目的市場供應(yīng)量偏大，而中低價(jià)位項(xiàng)目相對較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況比較嚴(yán)重。 此外，種種跡象都表明，今后一段時(shí)期 *商品住宅的供應(yīng)量會(huì)增加，但結(jié)合 市場需求的變化趨勢分析， *房地產(chǎn)市場供需不匹配的矛盾還將持知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 續(xù)，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾年內(nèi)無法得到較大改觀。 3、低價(jià)住宅上揚(yáng)比重將會(huì)增大。 目前 *市一些土地實(shí)行競拍招標(biāo)，商家為搶到土地，不計(jì)成本地高價(jià)搶拍，結(jié)果水漲船高，房價(jià)上漲也就水到渠成了。據(jù)了解，目前 *市樓盤的品質(zhì)也有了明顯提升，無論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬件建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配置，都使得開發(fā)投入增加，房價(jià)自然也會(huì)隨之上漲。 盡管如此 ，隨著“一城三區(qū)”城市擴(kuò)展的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以城郊接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動(dòng)，這類地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完善。這些因素都將促使低價(jià)住宅上揚(yáng)比重增大。 二、 市場需求分析 目前， *市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高 2 個(gè)百分點(diǎn)，至 2005 年城市化率將達(dá)到 75。這為 *市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)保持高速增長提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。但目前， *市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到 25，低于全國同類城市 2 至 3 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測算， *市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增 500 萬平方米以上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。因此， *房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 1、發(fā)展態(tài)勢：未來 15 年仍是高速期。 依據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均 GDP 處于 1500 至 8000 美元之間，人均建筑面積 35 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。 *2002 年人均GDP 已達(dá) 2760 美元，按人均 GDP 每年 12的增長速度計(jì)算，達(dá)到 8000 美元的目標(biāo)需要 15 年； 2002 年 *市居民人均建筑面積為 21.4 平方米，按每年1 平方米增幅計(jì)算，達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)需要近 10 年。因此，未來 10 至 15年內(nèi) *房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?2、住宅消費(fèi)需求旺盛。 近年來， *房價(jià)上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場價(jià)格處于穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，但區(qū)域之間增長存在不平衡性，商品住宅價(jià)格均勻上漲，部分區(qū)域成為熱點(diǎn)。 2003 年“房展會(huì)”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價(jià) 3000 至 4000 元的占 42， 4000 至 5000 元的占 12， 5000 元以上的占 9。 *市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款大幅增 長為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)， *居知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房成為購房主力軍，約占交易量的 60；城市被拆遷居民購房，約占交易量的 25，外地購房約占 10。 2003 年 *城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大增，拆遷使購房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購房提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。二級(jí)市場的放開帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)，房改房上市審批手續(xù)的簡化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來越多的市民通過賣舊房購新房的方式來提升住房品質(zhì)，改善居住條件。此外，由 于 *市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購房需求進(jìn)一步放大。據(jù)資料顯示， 2002 年， *市商品房空置率僅為 6.52，遠(yuǎn)低于 19的全國平均水平，今年 1 至 8 月份，商品房空置面積繼續(xù)下降，僅為 56.84 萬平方米。 隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。 *市居民住宅商品化消費(fèi)意識(shí)不斷得到提高，住宅消費(fèi)需求旺盛。主要有： 拆遷安置需求： *市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。隨著華商大會(huì)、十運(yùn)會(huì)的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住 房消費(fèi)需求，具備相當(dāng)規(guī)模。 新增需求： GDP 的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。如按我國目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個(gè)消費(fèi)支出 7的比例推算， *市年消費(fèi)支出 3 萬元的家庭用于住房消費(fèi)支出在 2100 元。 *市 1994 年 2000 年人均居住面積年平均增長 0.34 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計(jì)算，年需增加近 96 萬平方米。 *市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長，對住房需求也不斷提高。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。經(jīng)過對 *市 712 封市民來信的統(tǒng)計(jì)和 1000 戶居民訪問分析，就 目前 *市整體講，購房需要率較高，很多人有購房打算。 圖 1： *居民住房需求情況分析 2 年 內(nèi) 買 房15% 3 年 內(nèi) 買 房5%4 年 內(nèi) 買 房3%5 年 內(nèi) 買 房10%6 年 內(nèi) 買 房15%6 年 內(nèi) 不 買 房52%知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 從 *市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看出市民對購置商品房的需求意向。在 6 年內(nèi)有購房需求的占近 50%。 3 年內(nèi)有購房需求的占20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤的優(yōu)勢、地位是一個(gè)不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)現(xiàn)的購買行為。 3、市場需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 力度的加大，使 *近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場供給份額。基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的主體特征變化來看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購房者和拆遷戶也開始進(jìn)入 需求市場。這使得需求有向低端市場和高端市場兩極發(fā)展的趨勢。從購買力特征來看，客戶購買能力出現(xiàn)兩極分化是推動(dòng)需求市場向“金字塔”兩端發(fā)展的原動(dòng)力。 三、 *市房地產(chǎn)市場預(yù)測 （一） 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩。 近年來，長三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長速度，是房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的最重要原因，但 對 房地產(chǎn)價(jià)格， 首先要分析 房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動(dòng)。 1、需求方面的變動(dòng) （ 1）經(jīng)濟(jì)增長，外來人口增多。與珠三角相似，長三角地區(qū)的外來人口急劇增長，隨著外來人口的素質(zhì)和財(cái)富的增加，他們越來越多地要求當(dāng)?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越 的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。每個(gè)城市都有一個(gè)類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。 （ 2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來越強(qiáng)烈，二手房市場和商品房市場涌進(jìn)了最為迫切的需求者。 （ 3）財(cái)富積累，投資購房增多。時(shí)至今日，中國經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長與通貨緊縮并行。一方面，股知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。另一方面，社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。房 地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者 。 （ 4）收入增長，換房成時(shí)尚。隨著收入的不斷增加，對生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。 （ 5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。銀行對個(gè)人住房消費(fèi)信貸提供高至 80的強(qiáng)力金融支持 、 財(cái)政補(bǔ)貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政策，均刺激了消費(fèi)力提前釋放。 2、供給方面的變動(dòng) （ 1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙 。 （ 2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追 求品質(zhì)，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。 （ 3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期較長，房地產(chǎn)主要面對機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商直接面對最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)到營銷均以客戶需求為導(dǎo)向。 （ 4）土地資源短缺，有效供給不足。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長期因素。從近期來看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動(dòng)車，能有效開發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較 為完 備的地區(qū)。 由以上分析可知，長三角的房地產(chǎn)價(jià)格是需求和供給變動(dòng)的多種因素相互作用的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩 也就成為必然 。 （二）市場競爭激烈 *為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對外來資本在房地產(chǎn)市場上給予減免5.5營業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠政策，這使外來的開發(fā)商利潤率增大。同時(shí)，*房地產(chǎn)市場公平競爭的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無論是招拍掛的土地出讓方式，還是對出讓土地上的拆遷處理，讓市場主體都在平等的地位上。在種種利好因素的作用下，外地開發(fā)商不斷涌入 *，這些異地開發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力 。而 *原先的實(shí)力型開發(fā)商更不會(huì)輕易放棄 *市場，都在快速搶占市場，房地產(chǎn)市場競爭因而更加激烈。 （三） *市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 *市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點(diǎn)來概況： 1、根據(jù)消費(fèi)市場調(diào)查結(jié)論， *在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。小高層的購買趨向明顯上升。面積在 80m2 120m2 最受歡迎。 2、對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是 *購房者的首選要素。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3、排除市政建設(shè)等外界因素，目前 *購房市場仍有相當(dāng)大的潛力。在調(diào)查中近 37%的人在 1 2 年內(nèi)計(jì)劃購房，計(jì)劃一 年以內(nèi)購房的為 14.3%。說明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購房意向。 四、銷售價(jià)格預(yù)測 （一）項(xiàng)目所在地環(huán)境分析 本項(xiàng)目地塊 這塊地位于 *大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東， 處于 312 國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 *亞東新城區(qū)。 *是 *開發(fā)的重點(diǎn)， 是 *總體規(guī)劃確定的 “一城三區(qū) ”之一，是以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新市區(qū)，是集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的新市區(qū)。 2010 年規(guī)劃人口 24 萬左右，遠(yuǎn)景規(guī)劃人口按 60萬預(yù)留。 *新市區(qū)位于風(fēng)景秀麗的紫金 山東麓，北抵 312 國道，南達(dá)滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口 6.5 公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口 6 公里，通過繞城公路和機(jī)場高速可直達(dá)祿口新機(jī)場。地鐵 2 號(hào)線和 4 號(hào)線將分別從紫金山南北兩側(cè)進(jìn)入 *，在 *新市區(qū)南側(cè)交匯后，在 *內(nèi)部形成環(huán)狀軌道交通網(wǎng)，連接新市區(qū)各功能分區(qū) 。 公路、 軌道、 鐵路、航空、水運(yùn)等對外交通條件一應(yīng)俱全 。 大運(yùn)量、低能耗、出行便捷的交通網(wǎng)絡(luò) 。 *西靠紫金山，北依棲霞山，東達(dá)寶華山、湯山，南臨青龍山，為幾大名勝風(fēng)景區(qū)所環(huán)抱。區(qū)內(nèi)山水 資源豐富 ， 山體占全區(qū)總面積的 65%左右，主要有桂山、靈山、龍王山以及七鄉(xiāng)河、九鄉(xiāng)河等，山體秀麗、河湖清澈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 ； *地區(qū)為盆地狀，外界的污染源難以侵入，無污染物質(zhì) ，空氣質(zhì)量極佳 。 周邊無噪音污染影響和污染源、危險(xiǎn)源。 是 規(guī)劃建設(shè) 中的 “綠色城市 ”和 “適居城市 ”，綠地面積占總面積的 62.5%。 *市環(huán)保局評估結(jié)果顯示，區(qū)內(nèi)的大氣、水質(zhì)、噪音等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國家一級(jí)旅游區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是全市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)域之一 ， 是 *地區(qū)僅存不多的風(fēng)水寶地，具有無法類比的生態(tài)優(yōu)勢。 7000 年前，我們的祖先就在此繁衍生 息，具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，自古以來就是一個(gè)修身治學(xué)的好地方。南朝梁代（公元 502-557 年）梁文帝第六子蕭宏、第九子蕭恢，第十子蕭瞻等歷史名人都葬于 * 。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄渾、簡練，別具神韻，是 *地區(qū)歷史悠久文化的象征。 *得天獨(dú)厚的地理位置、深厚的歷史文化底蘊(yùn)、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 引來了眾多房產(chǎn)商關(guān)注的目光。從亞東建發(fā)單槍匹馬闖入 *，相繼開發(fā)出一批精品住宅后，伴隨著大學(xué)城入駐院校的不斷增多和各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)的日益成熟，到 2005 年， *樓市開始漸入佳境，棲霞 建設(shè)、棲霞房產(chǎn)、 *地產(chǎn)、賽世地產(chǎn)等眾多地產(chǎn)商紛至沓來，掀起了 *房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。 （二）本項(xiàng)目主要特色 1、 教職工住宅小區(qū)位置概況： 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 *亞東新城區(qū)； 擬建教職工住宅小區(qū)從地貌上屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等多所大學(xué)在此已經(jīng)建設(shè)或計(jì)劃建 設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。 2、本項(xiàng)目規(guī)劃： 為了把教職工住宅小區(qū)建成一個(gè)富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國民居特點(diǎn)的花園式新型住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個(gè)性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)教職工住宅，且具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。 A、 總體規(guī)劃： (1) 教職工住宅小區(qū)建筑 主要采用現(xiàn)代風(fēng)格，要充分體現(xiàn)時(shí)代氣息，主色調(diào)以淺色為主（少量用跳 色），以營造出明快、活潑、大方的氛圍； (2) 教職工住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有超前意識(shí)， 能適應(yīng)現(xiàn)代化不斷發(fā)展的需要； (3) 結(jié)合當(dāng)?shù)厍鹆晟降氐臈l件，充分利用地形地貌，注意節(jié)約用地， 使整個(gè)建筑群層次分明，錯(cuò)落有致； (4) 教職工住宅小區(qū)內(nèi)各功能區(qū)之間 既相對獨(dú)立 ，又便于貫穿， 利于社區(qū)管理。 (5) 根據(jù) *市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，經(jīng)測算，教職工住宅各種戶型建筑面積及建筑高度分布方案如下表所示： 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 90 平方米 120 平方米 140 平方米 160 平方米 20% 45% 30% 5% B、 單體設(shè)計(jì)： (1) 設(shè)計(jì)兩、三幢相呼應(yīng)的小高層建筑，其中有一 至兩 幢小高層作為教職工住宅小區(qū)內(nèi)的主標(biāo)志性建筑 ，立面風(fēng)格有鮮明的時(shí)代感， 充分體現(xiàn)我校信息科技類高等學(xué)校教職工住宅特點(diǎn)； (2) 所有建筑物按 7 度抗震烈度設(shè)計(jì)。部分建筑可結(jié)合建設(shè)人防設(shè)施，平時(shí)可用作地下停車庫。 (3) 在教職工生活密集的建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)自行車停車場。 (4) 考慮到后勤設(shè)施為教職工住宅小區(qū)和周邊社區(qū)服務(wù)的需要， 將綜合服務(wù)樓設(shè)置在副大門附近。 (5) 建筑物 適當(dāng)融入中國傳統(tǒng)特色 (以屋頂變化來實(shí)現(xiàn) )，體現(xiàn) *地區(qū)的歷史文化氣息 。 C、 入口設(shè)計(jì)： (1) 主大門設(shè)在教職工住宅小區(qū)西南邊的學(xué)海路上，有創(chuàng)意，避免與其它小區(qū)門相雷同，又與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相適應(yīng)。 (2) 副大門設(shè)在西北角、東圍墻邊， 與其周圍公共服務(wù)設(shè)施結(jié)合建設(shè)。 D、 環(huán)境設(shè)計(jì)： 教職工住宅小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)首先 突出設(shè)計(jì)主大門至主標(biāo)志建筑，其次在各區(qū)片主要位置設(shè)主題景點(diǎn)，結(jié)合建筑物四周、道路兩側(cè)、小型水面等景觀（行道樹及綠化帶宜采用常綠植物），精心設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)春華、夏蔭、秋實(shí)、冬綠，使教職工住宅小區(qū) 成為四季如春、花園式、生態(tài)型的小區(qū)。 E、 管網(wǎng)設(shè)計(jì)： 教職工住宅小區(qū)的各類管網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)做到：設(shè)計(jì)全面，布局合理，具 有超前意識(shí)，充分預(yù)留管線位置； 供水系統(tǒng)設(shè)計(jì)中 考慮建設(shè)儲(chǔ)水池，以備市政管道斷水或用水高峰水壓不小 高 層 多 層 內(nèi) 部 出 售 對 外 出 售 60% 40% 70% 30% 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 足之需； 燃?xì)夤艿赖脑O(shè)計(jì) 考慮能滿足天然氣的使用； 配電設(shè)計(jì) 有一定的富余量，配電房外進(jìn)線要考慮雙回路的功能； 對計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 設(shè)計(jì)要求 能滿足教職工住宅小區(qū)當(dāng)前建設(shè)信息化住宅小區(qū)和今后相當(dāng)長一段時(shí)間的發(fā)展需要。 F、 道路交通設(shè)計(jì)： 充分利用現(xiàn)有地形，做好道路交通設(shè)計(jì)。在全區(qū)要有機(jī)動(dòng)車的環(huán)形通道，交通密集處 要做到人車分流。在社區(qū)服務(wù)區(qū)等區(qū)域設(shè)小型停車場，條件允許可設(shè)地下停車場。 G、 其它： 在作教職工住宅小區(qū)總體規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng) 認(rèn)真審閱征地規(guī)劃紅線內(nèi)的各種設(shè)施，熟悉地形。 （三）項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格的確定 經(jīng)過近幾年發(fā)展， *房價(jià)已于 2005 年 開始穩(wěn)定在 4500 元平方米左右。但隨著 2007 年 鼓樓醫(yī)院、金鷹國際商城以及個(gè)別知名高校確定入駐， 5月初 *在售的幾家樓盤紛紛調(diào)高房價(jià)，許多樓盤多層項(xiàng)目的售價(jià)超過 5500元平方米。 2006 年 下半年， *市決定將于 2007 年 7 月啟動(dòng)地鐵 2 號(hào)線東延 *工程， 2009 年通車。這一消息給 *樓市再次注入強(qiáng)心針，部分樓盤銷售單價(jià)連續(xù)突破 6000 元大關(guān)，如尚東區(qū)翡翠谷項(xiàng)目均價(jià)起超每平方米 6200 元，東方天郡項(xiàng)目成交均價(jià)也保持在每平方米 6000 元以上，個(gè)別項(xiàng)目的花園洋房和別墅類物業(yè)出現(xiàn)熱銷勢頭。數(shù)據(jù)顯示， *大學(xué)城樓價(jià)上半年均價(jià)達(dá)到每平方米 4600 多元， 相 比去年下半年只上漲了 2 1，這一漲幅相對于同類型的物業(yè)趨勢屬于平穩(wěn)上升。進(jìn)入下半年， *板塊突然發(fā)力，個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)甚至每平方米漲了 800 元。 從目前已知的樓盤開工、建設(shè)量預(yù)計(jì)， *高檔住宅的上市量將達(dá)到 6萬 平方米，中高檔物業(yè)成主流的銷售形勢必然帶動(dòng) *樓盤品質(zhì)的進(jìn)一步提升及房價(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)，未來 *房地產(chǎn)板塊上漲空間仍較大。 *房價(jià)較快的漲幅曾引起房管部門的注意， *大學(xué)城管委會(huì)主任梁學(xué)忠主任公開表示，管委會(huì)正在研究相應(yīng)對策，通過土地供應(yīng)、容積率等手段調(diào)整房價(jià) 。并對一些推出的土地 實(shí)行限房價(jià)、競地價(jià)的開發(fā)策略， 爭取 開知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 發(fā)出 2000 多套的預(yù)定價(jià)格 3300 元平方米的中低價(jià)商品房，定向供應(yīng)大學(xué)城低收入的教師群體，不僅將為 *引來、留住大批高素質(zhì)人群，還將使 *板塊房地產(chǎn)市場價(jià)格保持平穩(wěn)的態(tài)勢 。 *大學(xué)城里的老師是未來 *房地產(chǎn)的重要購買人群， 2000 多套的教師廉價(jià)房其實(shí)只是解決了一小部分購房者的需求，而且還受到了特殊人群的類別限制。從市場情況上來看，并不是投放 2000 多套廉價(jià)房就能解決 *板塊的置業(yè)需求。 根據(jù)房價(jià)、 7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計(jì)算得知，年總收入 5 萬元以上的家庭可以購買總價(jià)值 40 萬元左右的房產(chǎn)。而年收入在 5 萬元以上的家庭在所有受調(diào)查者中占 10%，本地塊開發(fā)產(chǎn)品約 2443 戶，而 *市年收入 5 萬元以上的家庭在 20 萬戶左右，所以，本項(xiàng)目只需要在目標(biāo)人群中的市場占有率達(dá)到1.2%，則本項(xiàng)目銷售任務(wù)即可達(dá)成。 所以，基于以上幾方面的原因，本項(xiàng)目 對外的 預(yù)期銷售價(jià)格暫定為高層5500 元 /平方米，小高層 5200 元 /平方米。 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目選址 確定 該地塊是 *大學(xué)于 2006 年 11 月 1 日， 在土地拍賣會(huì)上以 3.8 億元的價(jià)格獲得 的 土地開發(fā)資格 。該地塊位于 *市棲霞區(qū) *大學(xué)城仙霞路北，學(xué)子路東地塊，用地總面積為 117660.7 平方米，其中市政配套用地面積9978.6 平方米，實(shí)際出讓面積為 107682.1 平方米（其中社區(qū)中心及社區(qū)綠地面積 10000 平方 米）；規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；容積率： 1.6；建筑密度： 25%；建筑高度： 35 米；綠地率： 35%。 第二節(jié) 教職工 住宅小 區(qū)建設(shè)條件 一、 教職工住宅小區(qū) 概況 擬建教職工住宅小區(qū)位于 312 國道、學(xué)海路仙境路文瀾路形成的“井”字形公路網(wǎng)之間，屬規(guī)劃建設(shè)中的 *亞東新城區(qū)。 從地貌上 該地塊 屬丘陵山地地帶，小區(qū)地勢平坦，周圍地勢起伏，山青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，交通便利，水文、地質(zhì)等自然條件好，適宜建筑，是比較理想的住宅建設(shè)用地。 教職工住宅小區(qū)毗鄰多所大中小學(xué)校園；目前教育廳、南大、南師大等知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 多所大學(xué)在此已經(jīng) 建設(shè)或計(jì)劃建設(shè)教職工住宅小區(qū)；因此，這里公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具有一定規(guī)模，而且，隨著新城區(qū)的逐步建設(shè)，將為小區(qū)提供良好的教育和生活環(huán)境。 二、自然條件 *屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候濕潤，四季分明，無霜期較長，雨水充沛，光照充足。主要?dú)庀筇卣魅缦拢?1、氣 溫： 最熱月平均氣溫 27.9（ 7 月） 最冷月平均氣溫 2.3（ 1 月） 年平均溫度 15.5 極端最高氣溫 40.4 極端最低氣溫 -14.0 2、降 水： 年平均降水量 1012.1mm 年最大降水量 2006.0mm 年最小降水量 479.8mm 日最大降水量 195.2mm 月最大降水量 507.8mm 降水主要集中在 6-9 月；梅雨季節(jié)一般在 6 月下旬到 7 月中 旬。 3、風(fēng)： 7 月主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 SE27SW10 1 月主導(dǎo)風(fēng)向及頻率 C31N14 夏季平均風(fēng)速 1.8m/s 冬季平均風(fēng)速 2.2m/s 4、雪： 最大積雪深度 50cm 5、凍 土： 最大凍土深度 9cm 6、日 照： 歷年平均日照時(shí)數(shù) 2148.3h 平均日照百分率 49% 7、無霜期： 歷年無霜期 255d 8、其 它： 年平均雷暴日數(shù) 34.4d 年平均沙暴日數(shù) 0.1d 年平均冰雹日數(shù) 0.2d 三 、基礎(chǔ)設(shè)施條件 1、道路交通 *大學(xué)位于 *亞東新城區(qū) *大學(xué)城，占地 2026 余畝，新校區(qū)山知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 青水秀，風(fēng)景獨(dú)特，是一個(gè)規(guī)劃科學(xué)、布局合理、功能分區(qū)、配套完整、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格新型的信息科技類大學(xué)校園 ， 門前有 97 路等公交車站， 交通十分便利。 2、 給水 *大學(xué) *校區(qū)給水由 *市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)良。給水水源從市政給水干管以 DN200 引入校區(qū)。本項(xiàng)目用水從校區(qū)內(nèi)道路下的給水干管接入。 3、排水 本項(xiàng)目采用雨污分流制，污水管道按照自然地形走勢布置，并做到高水高排，低水低排，沿校區(qū)道路布置 DN300 DN600 的污水管，污水收集后排入校區(qū)道路下的污水管，最后排入市政污水管網(wǎng)。 雨水及防排洪按照高水高排、低水低排，雨水就近排入水體的原則進(jìn)行雨水及防洪規(guī)劃。雨水管道沿道路布置，雨水經(jīng)雨水口收集后，沿校區(qū)道路布置 DN300 DN600 的雨水管， 收集后排入校區(qū)道路下的雨水管，最后排入市政雨水管網(wǎng)。 4、供電 *大學(xué) *校區(qū)需進(jìn)行電力增容。 5、燃?xì)?目前，西氣東輸天然氣已到達(dá) *，本項(xiàng)目 燃?xì)鉃?天然氣。 6、通訊和網(wǎng)絡(luò) *大學(xué) *校區(qū)現(xiàn)有的通訊和網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較為完善，可以滿足本項(xiàng)目的通訊和網(wǎng)絡(luò)容量要求。 第 五 章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及方案確定 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 根據(jù) *市規(guī)劃局對于本項(xiàng)目規(guī)劃初步設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書， *大學(xué) *校區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需注意以下幾點(diǎn)： 1、項(xiàng)目總平面和單體建筑須在紅線范圍內(nèi)進(jìn) 行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2、建筑退讓用地邊界及規(guī)劃道路符合紅線要求： 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （ 1）建筑退讓用地距離道路紅線的距離不少于 10 米； （ 2）凡地下室或半地下室、墻柱、臺(tái)階、踏步、花池、建筑物基礎(chǔ)等突出部分均不得超過建筑退讓線。 3、規(guī)劃總平面應(yīng)功能分區(qū)明確，布局合理。要求動(dòng)與靜分開布局，各功能區(qū)相互依托，互不干擾。公建配套按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配置，公共配套設(shè)施應(yīng)考慮資源共享作用，避免重復(fù)建設(shè)。 4、組織好校區(qū)內(nèi)外的人、車交通，按國家規(guī)范要求設(shè)置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場地及人流疏散場地。 5、建筑風(fēng)格新穎，力求簡潔、明快、流暢、高雅， 能較好的體現(xiàn)出文化氣息，與自然環(huán)境相融合。 6、主要指標(biāo)要求： 住宅小區(qū)建設(shè) 要求結(jié)合現(xiàn)有保留建筑 ：綠化率不低于 28.9%、建筑密度不高于 35.6%、容積率不高于 2.29。 7、用地內(nèi)雨、污分流，雨水排到市政管網(wǎng)，污水經(jīng)自行處理達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后方可排到市政管網(wǎng)內(nèi)。 8、用地紅線內(nèi)所有管線一律下地，并做好綜合管網(wǎng)規(guī)劃方案和豎向設(shè)計(jì)方案。 9、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合消防、環(huán)保、防雷、衛(wèi)生防疫、人防等規(guī)范要求。 10、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案還應(yīng)按國家現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 二、規(guī)劃方案確定 *大學(xué) *校區(qū) 教職工 住宅小區(qū) 規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)根據(jù) *市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及校方有關(guān)設(shè)計(jì)要求修改編制。 第 二 節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)說明 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)： 中華人民共和國城市規(guī)劃法 城市民住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 民用建筑設(shè)計(jì)通則 *市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則 *市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） *市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書 用地紅線圖 2、消防防火等級(jí)為一級(jí) 3、防水等級(jí)為二級(jí) 4、人防為六級(jí) 5、設(shè)計(jì)理念：把教職工住宅小區(qū)建成一個(gè)富于創(chuàng)新，并充分體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)的中國民居特點(diǎn)的花園式 新型住宅小區(qū)理念 ,體現(xiàn)個(gè)性、整體協(xié)調(diào)、風(fēng)格獨(dú)特的園林式、生態(tài)型、智能化、現(xiàn)代化，按照“美觀、舒適、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)教職工住宅，且具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。 主要將在以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力： 智能化 安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對講、火災(zāi)報(bào)警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 環(huán)境 數(shù)百 棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個(gè)巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。鳥語花香、流水淙淙。 二、總體 規(guī)劃 規(guī)劃布局主要的特點(diǎn)有：功能明確的總平面設(shè)計(jì)、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)等。 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì) 要求 1、住宅均為高層或小高層住宅，住宅應(yīng)著重處理好小區(qū)空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離、角度關(guān)系。 2、由于本項(xiàng)目周邊均 為城市道路，因此，本項(xiàng)目的規(guī)劃布局應(yīng)著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與小區(qū)建筑、空間的關(guān)系； 3、注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設(shè)計(jì)，著重處理好組團(tuán)與中心綠地、院落綠地的關(guān)系。 4、項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 5、考慮項(xiàng)目地區(qū)作為 *新市 區(qū)的發(fā)展方向，在設(shè)計(jì)中宜引入新理念，使本項(xiàng)目以新穎的面貌成為 *大學(xué)城 的一個(gè)品牌形象。 （二）規(guī)劃 指導(dǎo)思想 1、因地制宜 配合地形特點(diǎn)合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，善用地塊現(xiàn)有資源。 2、化弊為利、營造特色 把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等 缺點(diǎn)通過設(shè)計(jì)強(qiáng)化為樓盤特點(diǎn)，把難題變?yōu)橘u點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺”。 3、注重項(xiàng)目可操作可行性 從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習(xí)慣與市場操作性。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費(fèi)者又買得起的優(yōu)秀樓盤。 （三）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學(xué)、幼兒園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設(shè)施，北區(qū)南部建設(shè)小區(qū)中心會(huì)所。一條南北向中軸貫 穿整個(gè)小區(qū)，把兩區(qū)各組團(tuán)串連成一體。簡明的規(guī)劃結(jié)構(gòu)把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機(jī)動(dòng)性和功能分區(qū)的完整性。 （四）交通流線 1、出入口： 北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設(shè)四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。 南區(qū)在北面的所街路設(shè)二個(gè)人車出入口，東面的為小學(xué)及幼兒園專用，西面的為住宅專用。鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。 2、人車流線： 配合地形特點(diǎn)：以南北向?yàn)橹骶€，以 東西向?yàn)檩o助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。 強(qiáng)調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對住宅組團(tuán)的影響減至最低，利于營造安全而休閑的居住環(huán)境。 充分考慮經(jīng)濟(jì)性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時(shí)，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 兼顧日常與應(yīng)急的機(jī)動(dòng)性、以及分期使用的機(jī)動(dòng)性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消防、急救、搬運(yùn)等特殊交通要求提供便利，同時(shí)利于分期開發(fā)時(shí)形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。 最大限度 園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設(shè)計(jì)為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。 （五）停車模式 區(qū)內(nèi)停車場地主要設(shè)置地下車庫，直接連通外圍車道；同時(shí)沿外圍車道路邊設(shè)置少量港灣式停車。 1、人性化：停車場地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。 2、均好化：停車場地通過車道直接聯(lián)系各居住組團(tuán)，充分考慮便利性。 3、休閑化：停車場入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植 草地磚加以園林化。 （六）公建布局 1、小學(xué)和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨(dú)地段獨(dú)立設(shè)置，自成一體且減少噪音對區(qū)內(nèi)的影響，同時(shí)鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便家長接送。較好地利用這小片邊緣地塊。 2、小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項(xiàng)目的臨街商業(yè)價(jià)值并突出配套賣點(diǎn)，同時(shí)形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。 3、小區(qū)東北角兩面臨街處設(shè)置開放型經(jīng)營性會(huì)所，強(qiáng)化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，并以豐富的造型作為小區(qū)最顯眼的標(biāo)志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格與品味。 4、小區(qū)南部設(shè)休閑會(huì)所，設(shè)置餐飲、康樂 、健身設(shè)施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場所。 （七）住宅布局 1、住宅均為高層及小高層，以南北向?yàn)榛境?，適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂蚺c居住習(xí)慣。 2、以高低和平面錯(cuò)落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營布局。 3、形成自由式布局，各組團(tuán)排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。 4、貫通小區(qū)南北中央的 30米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風(fēng)在整個(gè)狹長地塊的疏導(dǎo)，各組團(tuán)圍而不合的排布利于通風(fēng)。 （八）豎向設(shè)計(jì) 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側(cè)，在中區(qū)形成內(nèi)低外 高的內(nèi)向型布局。 建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。 （九）綠化布局 1、與建筑相融合的綠化體系：強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動(dòng)的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。 2、實(shí)用而親切的組團(tuán)綠化體系：強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠化的均好性與親切感，底層架空并設(shè)花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。 3、豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)： 會(huì)所、幼兒園的公建綠地與南北兩區(qū)的中心集中綠地，形成小區(qū)“面狀”景觀空間。 小區(qū)中央貫通南北的 30米寬綠化走廊 以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。 有條件的組團(tuán)內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團(tuán)綠地。 各單體住宅旁形成分散的“點(diǎn)式”近宅綠地空間。 （十）小區(qū)景觀 1、自我天地 用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強(qiáng)化內(nèi)向型休閑天地。 2、經(jīng)濟(jì)高效 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時(shí)要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復(fù)合效能的空間設(shè)計(jì)，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景觀的矛盾。 綠地有限的條件下營造內(nèi)部景觀不能單靠園林造景，設(shè)計(jì)考慮把建筑物作為區(qū)內(nèi)環(huán)境 的硬質(zhì)景觀，住宅以公建為景，高層以小高層為景，構(gòu)成高效而豐富的景觀層次。 利用用地內(nèi)現(xiàn)有水體與造型較好的成型樹木加以引用與移植，盡量減低工程成本。 3、人景互動(dòng) 曲線型的步道和帶狀景觀為進(jìn)入小區(qū)的人們帶來一種動(dòng)態(tài)的觀賞體驗(yàn)，步移景遷是小區(qū)景觀的最大特點(diǎn)。 4、特色天成 規(guī)劃以貫穿小區(qū)中央的南北向“帶狀”綠化步道形成小區(qū)交通紐帶與景觀軸心，形成小區(qū)獨(dú)特的主題空間。中心線性綠帶不易產(chǎn)生聚人喧鬧的負(fù)面影響，卻為住戶提供通行、緩跑、散步、觀賞和交往交間，既有功能性又富景觀性。中央綠帶的景知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 觀以住宅間圍合組團(tuán)的多拱景墻 為背景，一路小橋曲水、花木掩映，構(gòu)成令人賞心悅目的景觀長廊。 （十一）以休閑為特色的社區(qū)風(fēng)格 規(guī)劃從各方面體現(xiàn)休閑輕松的風(fēng)格品格，營造都市人夢寐以求的生活環(huán)境。 1、建筑布局：自然式的建筑布局順應(yīng)地形、不拘一格，打破南北向排列兵營式的呆板布局，給人自由灑脫的感覺。 2、道路形態(tài)：區(qū)內(nèi)步行路網(wǎng)彎曲蜿蜒，融入園林之中，令人倘徉于花園境界，體會(huì)步移景遷的享受和從容舒展的感覺。 3、建筑風(fēng)格：建筑以清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺度及豐富的細(xì)部錯(cuò)落掩映于園林之中，使小區(qū)洋溢親和與休閑的生活氣息。 4、環(huán) 境氛圍：以靈活的建筑排布，流動(dòng)的景觀交間以及自然的園林風(fēng)格營造隨意輕松的居住氛圍。 （十二）開發(fā)時(shí)序考慮 考慮地塊北面人氣較旺，開發(fā)由北往南推進(jìn)。 首先開發(fā)北區(qū)住宅建筑、會(huì)所、商業(yè)設(shè)施，形成中心環(huán)境。會(huì)所先行，樹立項(xiàng)目形象，打響品牌，繼而通過組團(tuán)單體與中央環(huán)境的營造強(qiáng)化特色。 然后開發(fā)配套小學(xué)、幼兒園及南區(qū)，大量吸納人氣并完善區(qū)域環(huán)境。 最后完善東區(qū)商業(yè)街，在品牌樹立、配套完善及人氣旺盛的條件下，全面提升檔次。 三 、建 筑 方案 （一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1. 規(guī)劃用地面積： 156070平方米（合 234畝）； 2. 小區(qū)凈用地面 積： 122300平方米； 3. 總建筑面積： 390000平方米 4. 住宅建筑面積： 290000 平方米，包括小高層住宅 130000 平方米、高層住宅 160000 平方米； 5. 人防兼地下機(jī)動(dòng)車停車場： 64000 平方米， 1280個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位；地下自行車停車場： 4000平方米， 3300個(gè)車位； 6. 容積率： 2.05（不計(jì)地下建筑面積）； 7. 建筑覆蓋率： 16.5%； 8. 建筑高度： 30 88米； 9. 建筑層數(shù)：公建 1 4層，高層 9 28層