2010年南昌市房地產(chǎn)市場、價格預(yù)測

1 目錄 前 沿 . 2 回顧 2008-2009 年南昌市房地產(chǎn)市場 . 6 數(shù)字樓市 場 . 9 土地資訊 . 11 住宅篇 . 13 2010 年南昌市房地產(chǎn)市場 . 20 南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境 . 20 三、土地市場研究 . 21 四、南昌商品房市場研究 . 23 . 32 五、區(qū)域市場 . 32 六、個案分析 . 41 （一）萬科潤園 . 41 （二） 博泰靜林府 . 49 2010 年南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測 . 56 1 前言 . 56 2 房地產(chǎn)價格指數(shù)概述 . 57 3 南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)的時間序列描述 . 64 4 南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測 . 66 5 結(jié)論 . 74 2 前 沿 宏觀政策提要 央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各 0.25 個百分點 各地響應(yīng)首套房首付比例 3成政策，地方細則紛至沓來 全國市場運行狀況提要 10 月份，全國絕大多數(shù)城市成交面積環(huán)比下跌 南昌房地產(chǎn)市場狀況提要 南昌市住宅土地市場成交大幅萎縮，環(huán)比下跌 34%，是偶然還是必然？ 南昌 10 月商品房交易量價齊漲的背后，是新政作用前的瘋狂還是需求結(jié)構(gòu)變化的推漲？ 本期典型案例賞析 梅湖風(fēng)景區(qū)里一枝獨秀 “萬科潤園” 略顯尷尬的科技“商”務(wù)別墅 “博泰 .靜林府” 嚴(yán)厲的政策或?qū)⑼馗邼q的房價，但卻無法阻止旺盛的需求尋找釋放出口，無論是剛性需求還是改善性需求，南昌市宏觀經(jīng)濟增長樂觀，居民支付能力的不斷提升，住房的改善性需求也會水漲船高，居住需求結(jié)構(gòu)的變化將醞釀出新的市場契機。 2010年 10 月份南昌商品房市場供應(yīng)大幅下降成交小幅上漲，供求比為 1： 1.27，整體呈現(xiàn)出供小于求的局面。 房地產(chǎn) 市場發(fā)展進程離不開城市宏觀背景的舞臺，近年來， 3 南昌城市發(fā)展進入快車道，城市規(guī)模不斷擴大，城市發(fā)展格局逐漸由老城區(qū)不斷向外延拓展，朝陽新城、瑤湖組團、大昌南組團等城市新組團的發(fā)展推動了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的開發(fā)進程，因此，從中長期來看，受益于城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展的崛起需要，南昌房地產(chǎn)市場總體仍然向好。 2010 年，南昌市推出 58 宗土地，供應(yīng)面積 4050.943 畝。相比上年同期，供應(yīng)宗數(shù)和面積分別增加 24 宗和 1569.579 畝。推出的 53 宗土地最終成交 50 宗，成交面積 3824.312 畝。 2010年前 5 個月推出的 53 宗土 地中有 12 宗為限套型地塊，總面積為1003.007 畝，占總量的 24.76%。 12 宗限套型地塊成交 11 宗，成交面積 936.426 畝。 2010 年 1-5 月份南昌市居住和商住用地累計成交 1203.835 畝，比上月增加 34.127 畝，其中京東板塊占61.25%。居住和商住用地規(guī)劃建筑面積 172.6 萬 ，樓面地價為1619.82 元 / 。 2010 年 6 月南昌市至少推出 9 宗土地，供應(yīng)面積為 805.254 畝，相比 5 月略微增加。 6 月土地供應(yīng)以 工業(yè) 用地為主，供應(yīng)面積達到 630.845 畝，約占總量的 80%。 2010 年，受一線 城市 成交量影響， 5 月份，南昌市區(qū)新建商品房住宅共成交 1761 套， 環(huán)比 下跌 48%；成交總面積為 195428.17平方米，環(huán)比下跌 42%，非住宅成交總套數(shù)為 590 套，非住宅成交總面積為 61523.78 平米。 5 月成交量迅速下滑，主要是調(diào)控新政作用的影響，新政如提高二套 房貸 、停發(fā)三套房貸、限制外 4 地人購房等非常有針對性調(diào)控政策，立即抑制了以改善性、投 資性需求為主體的 消費 市場，而同時剛性需求也出現(xiàn)了觀望情緒，諸多因素疊加在一起，導(dǎo)致了五月成交量的快速下跌。新政出臺，以紅谷灘區(qū)域為代 表 的熱點區(qū)域迅速冷卻，區(qū)住宅總成交 843 套，跌至 497 套，環(huán)比下跌 41%，改善性需求和投資性需求迅速退潮，隨著二套房貸、地方細則以及房產(chǎn)保有稅等利空政策消息蔓延，調(diào)控政策的疊加效應(yīng)抑制了投資資本涌入樓市。投資資本開始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向其他投資渠道。 2010 年 5 月份東湖區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為 463 套，相比于 4 月份的 254 套，成交套數(shù)增加了 209 套，英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總成交套數(shù)為 166 套，環(huán)比增幅 88%，成交量逆市上揚，而與此同時，高新區(qū) 5 月份成交量則出現(xiàn)大幅下滑，環(huán)比下滑驚人。其主要原因是，品牌大盤推盤左右了板塊成交。在 5月，紫金城的全面推盤和熱銷，影 響了整個東湖區(qū)的 5月份的成交量，同時，英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)恒大綠洲的上市，也拉動了整個區(qū)域的月度成交量。紫金城和恒大綠洲也分別以月度成交量 145 套與 129 套，排在了 5 月市區(qū)住宅成交套數(shù)第一名與第三名。而另一方面，京東品牌大盤世紀(jì)風(fēng)情在 4月份的推盤以及 5月份的沉寂也徹底左右了整個高新開發(fā)區(qū)的成交量。 在新政壓力下，深圳等一線城市開始出現(xiàn)了第一波的降價潮，綠地、恒大和萬科等全國品牌開發(fā)商也在醞釀全國性的降價。 5 受土地增值稅的清算和二套房貸標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定等政策的影響，越來越緊的調(diào)控政策使得樓市房價下行壓力增大。在南昌，開發(fā)商已 經(jīng)開始主動調(diào)整開盤價格來換取成交量的上升，如前期的名門世家和萬科青山湖開盤價格主動調(diào)低，得到了購房者的認(rèn)可。對未來降價預(yù)期的增加讓購房者更加理性。市場價格與購房者預(yù)期之間存在較大的差距，因此造成了樓市觀望情緒愈重。只有房價下行空間能夠符合市場的預(yù)期，才能換取樓市成交量的上升。在政策越來越緊的情形下，房價下行成為必然。 6 回顧 2008-2009 年 南昌市 房地產(chǎn)市場 新增供應(yīng)驟減，剛性需求釋放使得成交量放大 09年 3月份新增供應(yīng)量為 8.93萬平方米，環(huán)比下降 34.63%，08 年蕭條的市場去化情況，讓開發(fā)商的信心受到 重創(chuàng)，部分項目甚至出現(xiàn)了停工緩建的現(xiàn)象，存量的堆積使得開發(fā)商在 09 年以去化庫存為主要目標(biāo)，放緩了推盤的節(jié)奏。 09 年 3 月份成交量為 44.13 萬平方米，環(huán)比上漲 37.39%，剔除內(nèi)銷房實際成交量為 41.16 萬平方米，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量 28.35 萬方增加了 12.81 萬方，成交量連續(xù)兩個月處于高位，本月更是突破了 40萬平方米。縱觀 09 年前 3個月，去除內(nèi)銷房的成交，一季度的成交量已達到了 86.5 萬平方米，接近 07年的成交水平。觀察這輪成交量回暖，可以說是政策效應(yīng)與市場調(diào)整“二輪驅(qū)動”的結(jié)果。自 08 年 10 月份以 來，伴隨著央行連續(xù) 5次降息，中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，使房地產(chǎn)交易成本和持有成本均明顯下降；開發(fā)商也見機打折促銷，回籠資金，消化存量。這一切促使樓市剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的最大動力。 庫存壓力巨大，價格合理才是正道 在 08 年以前，城鎮(zhèn)化的大規(guī)模進行、城鎮(zhèn)居民人口增加和居民收入的持續(xù)增長以及由于商品房市場剛剛起步所導(dǎo)致相對較低的供給是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)長期繁榮的主要原因，不僅房價一 7 路飆升，居民的購買能力長期接近極限狀態(tài)。 所以，當(dāng)市場受到政策調(diào)整，一旦 轉(zhuǎn)冷，長期透支的居民購買力隨之一蹶不振。再加上前期庫存急劇增加，逐漸成為影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的障礙。在成交量急劇萎縮、巨額庫存消化不完的情況下，資金的流動性障礙成了地產(chǎn)商們不得不首先解決的問題。 面對巨大的庫存量，在土地出讓量和樓盤新開工量急劇萎縮的情況下，盤庫成了今年以來南昌房地產(chǎn)市場的主題。在這種市場狀況下，消化庫存的最好方法當(dāng)然是把價格降到一個合理的位置，只有合理的與購買力相匹配的房價才能真正激發(fā)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)發(fā)展。 市場尚未觸底回暖，依然在調(diào)整期 09 年 1 季度，南昌與全國不少一二線城市一樣出現(xiàn) 了樓市成交量上升的“小陽春”局面，伴很多人認(rèn)為，房價已觸底，量價將重回升勢；但我們認(rèn)為暫時的量升并不能證明房地產(chǎn)告別調(diào)整周期，房地產(chǎn)的走勢很難判斷，還需觀望。 市場是否見底可依三標(biāo)準(zhǔn)判斷，首先，市場需要持續(xù)一段良好的成交勢頭，每天的平均成交量較為穩(wěn)定；其次，投資性需求有一定的恢復(fù)；最后，高端住宅的銷售量有所回升。從現(xiàn)在的市場情況來看，市場每天的平均成交量是否較為穩(wěn)定還有待觀察，而投資性需求尚未呈現(xiàn)恢復(fù)的苗頭，市場依然以剛性需求為主， 8 高端住宅的銷售量亦沒有明顯的回升，所以現(xiàn)在說樓市觸底回暖為時過早。 另外從宏 觀經(jīng)濟環(huán)境看，中國經(jīng)濟可能要經(jīng)歷 3 年 ,甚至 5年左右的調(diào)整 ,。一般情況是，金融危機見底以后，房地產(chǎn)市場本身的調(diào)整都有一定的滯后效應(yīng)，所以房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能會更長。未來房價下跌和房地產(chǎn)市場的庫存消化之間的矛盾仍長期存在。 提價現(xiàn)象出現(xiàn)，開發(fā)商提價需謹(jǐn)慎 我們看到，在量上漲的同時，部分開發(fā)商開始試探性性的提價，但提價的幅度都不大，且提價的樓盤均在前期銷售不錯，而在銷售有好轉(zhuǎn)的情況下，又根據(jù)市場變化進行了一定幅度的提價，并不能代表整體市場已經(jīng)可以提價。 房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，要真正走出低迷，必須提高商品住 宅的成交量，這就需要減輕居民購房的價位負(fù)擔(dān)，提高居民的購房支付能力，企業(yè)應(yīng)主動采取措施降低房價，貿(mào)然提價是當(dāng)前的大忌?，F(xiàn)在的“回暖”是去年剛性需求積壓一年集中的反映，國家出臺了扶持政策，老百姓的信心剛剛呈現(xiàn)恢復(fù)的勢頭，樓市開始呈現(xiàn)“小陽春”。 “提價”將打消目前老百姓置業(yè)的信心，度過寒冬最有利的武器仍然是性價比。 后勁存疑可能小幅調(diào)整 回顧牛年首季樓市，上漲趨勢顯著，但增長后勁有待觀察。 9 通過我們數(shù)據(jù)顯示： 3 月份南昌商品住宅成交量連續(xù) 3 周保持上漲，但環(huán)比上漲幅度逐月走低，從 70%下降到 63%、 5.95%，成 交量大幅上漲的持續(xù)性并不強。加上一時“回暖”也無法使樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，存量去化的周期依然較長，目前的情況，只能說不算差，開發(fā)商不要被短期的數(shù)據(jù)打亂了步驟，未來一段時間，樓市像以往那樣驟升驟降已幾呼不可能，但仍將保持“箱底震蕩”。從長遠來看，交易量將趨于穩(wěn)定，而價格也難大起大落。 數(shù)字樓市 場 土地市 場 掛牌宗 數(shù) ： 14 成交宗 數(shù) ： 2 成交金 額 ： 5947.18 萬 出 讓 面 積 （ 凈 ）： 8.36 萬平方米（ 125.41 畝 ） 每 畝單 價： 47.42 萬元 /畝 平均 樓 面 地價： 731.38 元 /平方米 溢價率： 0 流拍宗 數(shù) ： 0 住宅市 場 供求比： 1： 4.9 新增供 應(yīng) 面 積 ： 8.93 萬平方米 成交面 積 ： 43.13 萬平方米 10 成交套 數(shù) ： 4048 套 成交均價： 4370 元 / 平方米 3 月南昌市 區(qū) 商品住宅 成交面 積 排行榜 項 目名 稱 成交面 積( ) 成交套 數(shù) 成交金 額(元 ) 成交均價 (元 / ) 紫金城 57910.36 397 284213263 4907 世 紀(jì) 中央城 24190.49 253 98881552 4087 萬 達華 府 22701.43 190 105935904 4666 玉 帶 明珠 22435.76 158 63811006 2844 香域 尚 城 19246.47 146 69485283 3610 中大 青 山湖花 園 18250.71 158 80558703 4414 金融街紫金 園 17974.52 160 64601881 3594 香域 濱 江 15389.03 143 57270017 3721 地中海 陽 光 13241.11 120 59859883 4520 博泰魏 瑪 峰 尚 12502.52 141 41435988 3314 3 月南昌市區(qū)商品住宅成交金額排行榜 項 目名 稱 成交面 積( ) 成交套 數(shù) 成交金 額(元 ) 成交均價 (元 / ) 紫金城 57910.36 397 284213263 4907 萬 達華 府 22701.43 190 105935904 4666 世 紀(jì) 中央城 24190.49 253 98881552 4087 中大 青 山湖花 園 18250.71 158 80558703 4414 香域 尚 城 19246.47 146 69485283 3610 金融街紫金 園 17974.52 160 64601881 3594 中大紫都 11285.13 103 64089801 5679 玉 帶 明珠 22435.76 158 63811006 2844 水榭花都 12450.64 95 61262722 4920 地中海 陽 光 13241.11 120 59859883 4520 3 月南昌市區(qū)商品住宅成交均價排行榜 項 目名 稱 成交面 積( ) 成交套 數(shù) 成交金 額 (元 ) 成交均價 (元 / ) 恒茂湖 濱 942.37 4 14997818 15915 保利 國際 高爾夫花 園 3846.92 18 36870135 9584 青 山湖香溢花城 4294.15 34 38863351 9050 天水怡景花 園 920.52 6 7101135 7714 青 山湖香寓 1497.11 25 10542664 7042 華遠 帝景天下 640.59 12 4322741 6748. 江 鈴 晶城 64.61 1 426149 6595 11 恒茂 國際 都 會 2586.92 16 16936528 6546 恒茂森林海 649.78 2 4170189 6417 星河 國際 40.26 1 248491. 6172 土地資訊 2009 年 3月新增土地 14 宗 ,從供應(yīng)宗數(shù)上看 ,達到歷史最高點 ,雖然地塊宗數(shù)多 ,但住宅用地僅 3 宗 ,占總供應(yīng)的 22%。進入09 年以來，已有二個月未出現(xiàn)住宅土地供應(yīng)，這也是 09 年首次住宅用地供應(yīng)。從供應(yīng)區(qū)域上看，本月土地主要集中在紅谷灘區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紅谷灘區(qū)仍為重點打造區(qū)域，本次紅谷灘住宅用地的供應(yīng)也打破了紅谷灘區(qū)域連續(xù) 5 個月未有過的住宅供應(yīng)。洪都大橋的通車，大大縮短了市區(qū)到該區(qū)域的距離，從根源上帶去了該區(qū)域的發(fā)展，相信未來幾個月該區(qū)域仍會有較多 的土地供應(yīng)。 1、地塊供應(yīng)走勢分析 圖：南昌市 09年 3 月土地市場供應(yīng)走勢 05101508.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3幅050100150200萬平方米占地面積 土地幅數(shù)2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 圖：南昌市 09年 3 月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu) 12 工業(yè)64%商辦14%住宅22%圖 2-2-3：南昌市 09 年 3 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 高新開發(fā)區(qū)31%紅谷灘區(qū)14%經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)14%青山湖區(qū)36%桑海開發(fā)區(qū)7%圖 2-2-4：南昌市 09 年 3 月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 本月成交土地二宗，其中有一宗是 08年 12月公告 (JDP0816)土地，由于政府調(diào)整，故放到本月成交，另一宗為英雄 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地，本月仍為無住宅用地成交，供應(yīng)關(guān)系原因， 1、 2月份主要供應(yīng)工業(yè)用地、辦公用地為主，所以成交仍以工業(yè)、辦公用地性質(zhì)為主。 1、地塊成交走勢圖 圖：南昌市 09年 3 月土地市場成交走勢 13 10005100010100015100020100005010015020008.1 08.2 08.3 08.4 08 . 5 08 . 6 08.7 08.8 08.9 08.10 08 . 11 08.12 09.1 09.2 09.3萬元幅 , 萬平方米占地面積 土地幅數(shù) 成交總價2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析 圖：南昌市 09年 3 月土地成交用途結(jié)構(gòu) 辦公50 %工業(yè)50 %圖 2-3-3： 南昌市 09 年 3月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu) 紅谷灘區(qū)50%英雄開發(fā)區(qū)50 %住宅篇 一、南昌市住宅市場特點 分析 14 1. 3 月份供求比為 1:4.9，開發(fā)商信心不足放緩?fù)瓢腹?jié)奏使得新增供應(yīng)驟減，而成交量的持續(xù)放大使得供大于求。 2. 3 月份新增供應(yīng)量為 8.93 萬平方米，環(huán)比下降 34.63%，08 年蕭條的市場去化情況，讓開發(fā)商的信心受到重創(chuàng)，部分項目甚至出現(xiàn)了停工緩建的現(xiàn)象，存量的堆積使得開發(fā)商在 09 年以去化庫存為主要目標(biāo)，放緩了推盤的節(jié)奏。 3 3 月份成交量為 44.13 萬平方米，環(huán)比上漲 37.39%，剔除內(nèi)銷房實際成交量為 41.16 萬平方米，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量 28.35 萬方增加了 12.81 萬方， 成交量連續(xù) 兩個月處于高位，本月更是突破了 40萬平方米，縱觀 09 年前 3個月，去除內(nèi)銷房的成交，一季度的成交量已達到了 86.5 萬平方米，接近 07年的成交水平，觀察這輪成交量回暖，可以說是政策效應(yīng)與市場調(diào)整“二輪驅(qū)動”的結(jié)果。自 08 年 10 月份以來，伴隨著央行連續(xù) 5次降息，中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，使房地產(chǎn)交易成本和持有成本均明顯下降；開發(fā)商也見機打折促銷，回籠資金，消化存量。這一切促使樓市剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的最大動力。 4 3 月份成交均價為 4370 元 /平方米， 環(huán)比上漲 5.12，本月內(nèi)銷房成交比例的持續(xù)下降，加上成交量排行第一的紫金城雖降價促銷，單均價達到了 4900 元 /平方米，拉動了整個市場的成交均價。 15 圖 ： 2008 年 1 月至 2009 年 3 月南昌市商品住宅供求走勢圖 表：南昌市 09年 3 月商品住宅各類指標(biāo)變化表 指 標(biāo) 2009 年 2 月 2009 年 3 月 同比增 長 （ %） 環(huán) 比增 長 （ %） 供求比 2.4 4.9 476 104 供 應(yīng) 量（ 萬 m2） 13.66 8.93 25.77 -34.63 成交量（ 萬 m2） 32.12 44.13 635.5 37.39 成交價格（元 / m2） 4157 4370 -4.19 5.12 成交 總額 （ 億 元） 13.37 19.29 604.01 44.28 二、供求關(guān)系分析 圖： 2008 年 1 月至 2009 年 3 月南昌市商品住宅供求情況比對 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3新增供應(yīng)面積 2 1 . 0 7 . 1 1 6 . 2 1 8 . 9 3 9 . 2 2 9 . 6 2 4 . 8 2 2 . 2 3 2 . 1 1 5 . 9 3 6 . 3 2 1 . 3 2 4 . 4 1 3 . 6 8 . 9 3成交面積 1 3 . 5 6 9 . 4 6 9 . 7 9 1 3 . 4 2 1 . 2 1 5 . 2 1 1 . 6 9 . 0 3 1 4 . 8 1 9 . 6 3 5 . 0 3 9 . 1 3 2 . 1 4 4 . 1均價 5024 4561 4650 5410 5332 5381 5208 4818 4994 4650 4587 4277 3536 4157 4370010002000300040005000600001020304050南昌市商品住宅市場走勢圖單位：萬平方米 單位：元 / 平方米0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3新增供應(yīng)量 2 1 . 0 5 7 . 1 1 6 . 2 6 1 8 . 9 3 9 . 2 2 2 9 . 6 7 2 4 . 8 9 2 2 . 2 6 3 2 . 1 4 1 5 . 9 2 3 6 . 3 9 2 1 . 3 1 2 4 . 4 6 1 3 . 3 6 8 . 9 3成交量 1 3 . 5 5 6 9 . 4 6 9 . 7 9 1 3 . 4 8 2 1 . 2 6 1 5 . 2 6 1 1 . 6 6 9 . 0 3 1 4 . 8 6 1 9 . 6 3 5 . 0 1 3 9 . 1 9 3 2 . 1 2 4 4 . 1 3供求比 0 . 6 4 0 . 8 5 0 . 5 8 0 . 5 2 0 . 3 4 0 . 7 2 0 . 6 1 0 . 5 2 0 . 2 8 0 . 9 3 0 . 5 4 1 . 6 4 1 . 6 2 . 4 4 . 9012345605101520253035404550單位：萬平方米 16 三、供應(yīng)量分析 1、供應(yīng)總量分析 09年 3月份新增供應(yīng)量為 8.93萬平方米，環(huán)比下降 34.63%，08 年蕭條的市場去化情況，讓開發(fā)商的信心受到重創(chuàng)，部分項目甚至出現(xiàn)了停工緩建的現(xiàn)象，存量的堆積使得開發(fā)商在 09 年以去化庫存為主要目標(biāo)，放緩了推盤的節(jié)奏。 2008年 1 月至 2009 年 3月 南昌市商品住宅供應(yīng)量比對圖 （ 2）、建筑形態(tài)分析 南昌市新盤建筑形態(tài)列表 表： 2009 年 2 月新盤建筑形態(tài)分布圖 建筑形 態(tài) 新 盤 量（ 個 ） 多 層 0 小高 層 0 高 層 1 復(fù) 合型 5 純別 墅 0 合 計 6 2 1 . 0 57 .11 6 .2 61 8 .93 9 .2 22 9 . 6 72 4 . 8 92 2 .2 63 2 .1 41 5 .9 23 6 .3 92 1 . 3 12 4 .4 61 3 .6 68 .9 3010203040500 8 . 1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 . 1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3南昌市住宅供應(yīng)走勢單位：萬平方米0%17%83%新盤建筑形態(tài)分布圖多層 高層 復(fù)合型 17 （ 3）、區(qū)域分析 南 昌 市 新 盤 區(qū) 域 分 布 列 表 表： 09 年 2 月 新盤區(qū)域分布圖 四、成交量分析 09 年 3 月份成交量為 44.13 萬平方米，環(huán)比上漲 37.39%，剔除內(nèi)銷房實際成交量為 41.16 萬平方米，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量 28.35 萬方增加了 12.81 萬方，繼上月成交量回暖后，本月成交量持續(xù)放大，前期降價促銷銷售較好的樓盤，本月持續(xù)保持較高的去化水平，而本月倍受關(guān)注的紫金城也以 5.79 萬平方米的成交量穩(wěn)坐排行榜頭名， 而前十名成交量的市場份額占到了 50%，由此可見， 仍然是前期銷售較好的樓盤大量去化拉升了成交量，而一直處于滯銷的樓盤依然沒有大的改觀。 1、成交 總 量分析 圖 ： 2008 年 1 月 -2009 年 3 月南昌市商品住宅成交量走 勢 建筑形 態(tài) 新 盤 量（ 個 ） 紅 谷 灘 4 青 山湖 1 經(jīng)濟 技 術(shù)開發(fā)區(qū) 1 合 計 6 1 3 .5 56 9 .4 6 9 .7 9 1 3 .4 8 2 1 .2 61 5 .2 6 1 1 .6 6 9 .0 31 4 .8 6 1 9 .63 5 .0 1 3 9 .1 93 2 .1 24 4 .1 302040600 8 .1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3南昌市住宅成交量走勢單位：萬平方米67%16%17%新盤區(qū)域分布圖紅谷灘 青山湖 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 18 2、成交結(jié)構(gòu)分析 09 年 3 月東湖區(qū)受紫金城降價走量的拉動，成交量大幅上漲，環(huán)比上漲了 248%，而成交量最大的區(qū)域依然是是紅谷灘區(qū)。而高新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在售樓盤較少，成交量有小幅下滑。 圖 ： 2009 年 2 月 -2009 年 3 月商品住宅 區(qū) 域成交面 積 比重 對 比 圖 2009 年 2月 2009 年 3月商品住宅區(qū)域成交面積表 區(qū) 域 2 月成 交面 積 ( ) 3 月成交面 積 ( ) 環(huán) 比增 長 （ %） 東 湖 區(qū) 1.98 6.89 248 西湖 區(qū) 1.32 2.13 61 紅 谷 灘 12.74 18.22 43 青 山湖 4.96 6.49 31 高新 1.71 1.66 -3 青 云 譜 6.48 6.74 4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 2.07 1.32 -36 灣 里 0.86 0.69 -20 2009 年 3 月份全市住宅成交面積段分布結(jié)構(gòu)中，中小戶型比例基本保持不變，而本月紫金城的降價走量使得 125-180 平方米面積段的比例有所上升，隨著紫金城的去化完成， 中大戶型的比例將回歸低位。 2009年 2月 -2009年 3月商品住宅面積段成交面積比重對比6%16%4%5%40%41%15%15%5%4%20%15%6%3%3%2%2 月3 月0% 20% 40% 60% 80% 100%東湖區(qū) 西湖區(qū) 紅谷灘 青山湖 高新 青云譜 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 灣里 19 圖 五、成交均價分析 09 年 3 月份成交均價為 4370 元 /平方米，環(huán)比上漲 5.12，本月內(nèi)銷房成交比例的持續(xù)下降，加上成交量排行第一的紫金城雖降價促銷，單均價達到了 4900 元 /平方米，拉動了整個市場的成交均價。 2008 年 1月 -2009 年 3 月南昌市商品住宅成交均價走勢圖 8%7%10%11%40%29%27%37%9%12%4%5%2 月3 月0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 70 70 - 90 90 - 125 125 - 144 144 - 18046505410 5332 5381 52084818 4994 46504587427735364157 437001000200030004000500060000 8 .1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3南昌市住宅成交均價走勢單位：元 / 平方米 20 2010 年 南昌市房地產(chǎn)市場 南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境 （一）全國房地產(chǎn)運行 狀況 2010 年 10 月份，全國絕大多數(shù)城市成交面積環(huán)比下跌； 八大重點城市中，除廣州與南京成交量逆市大幅度上漲外，上海成交量與上月基本持平，其余城市均出現(xiàn)不同幅度的下跌，其中北京跌幅最大，達到 38.04%； 10 月份樓市調(diào)控加劇，各地細則紛紛出臺來響應(yīng)中央“新五項措施”，前所未有的“限購”等措施、以及火上澆油的“加息”等一系列調(diào)控手段使得迅猛增長的樓市有所停滯，成交量大幅度下跌。 城市 10 月成交量 環(huán)比遞增 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 上海 14295 131.8 萬 0.15% 0.37% 深圳 5261 50.24 萬 -9.76% -5.84% 廣州 16946 183.32 萬 45.66% 54.87% 北京 8317 78.15 萬 -27.56% -38.04% 武漢 12684 126.45 萬 -1.68% -0.99% 重慶 26664 233.98 萬 -5.96% -9.82% 杭州 6284 69.5 萬 -18.18% -13.78% 南京 6317 69.16 萬 7.65% 16.44% （二）南昌市房地產(chǎn)整體運行情況 10 月份南昌市商品房市場整體供求狀況為 1： 1.27，商 品房成交面積 47.11 萬，環(huán)比上漲 6%，同比上漲 34%，其中住宅成 21 交面積 42.24 萬，環(huán)比上漲 5%，同比上漲 39%； 商品房成交套數(shù) 4851 套，環(huán)比上漲 6%，同比上漲 40%，其中住宅成交 4213 套，環(huán)比上漲 6%，同比上漲 14%； 商品房成交價 6497.95 元 /，環(huán)比上漲 1%，同比上漲 27%，其中住宅成交均價 5595.69 元 /，環(huán)比下跌 9%，同比上漲 26% 1、本月南昌個案供應(yīng)前十排行 2、本月南昌個案成交前十排行 三、土地市場研究 （一）本月土地成交信息 宗地編號 宗地位置 成交價 （萬元/畝） 競得人 用地性質(zhì) 面積（畝） 容積率 樓盤名 預(yù)售套數(shù) 預(yù)售面積 瑞都新苑 903 66513.88 濱江一號 494 65477.45 欽都豫景 334 28386.92 贊城 285 45418.16 眾鑫城上城 264 27998.65 奧克斯盛世經(jīng)典 241 27054.17 鑫業(yè)花園 151 13228.28 經(jīng)緯府邸 126 15008.18 綠地香頌 116 11972.89 聯(lián)發(fā)江岸匯景 96 11725.25 樓盤名 套數(shù) 單價 瑞都新苑 793 3167 世紀(jì)中央城 388 7742 奧克斯盛世經(jīng)典 262 5761 綠地香頌 210 5685 欽都豫景住宅小區(qū) 197 3891 南天陽光 153 4384 綠湖豪城 152 6099 鑫業(yè)花園 152 3884 中凱藍域 150 4257 東方海德堡 140 8297 22 JDP1041 高新區(qū)創(chuàng)新一路以西、紫陽大道以北和創(chuàng)新一路以東、紫陽大道以北 186 上海綠地集團江西申江置業(yè)有限公司 住宅、商業(yè)用地 282.37 - JDG1011 迎賓大道以西、江聯(lián)宿舍以北、京山南路以 南 305 江西江聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 居住 44.95 2.3 合計 - - - - 327.32 - (1)、 2010 年 10 月共成交土地 2 宗，成交面積共 327.32 畝，環(huán)比下跌 34%。 (2)、 2010 年 10 月成交的 2宗土地共 7689