2011年大連君利地產(chǎn)待建森林公項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告116P

大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 2011 年 4 月 3 日 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 2 大連 君利地產(chǎn)待建 “森林公園 ”項(xiàng)目 酒店可行性研究 報(bào)告 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 3 旭輝地產(chǎn)策劃 2011年 04月 03日 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 4 目錄 1. 調(diào)研性質(zhì) . 6 2. 項(xiàng)目地塊描述 . 12 3. 待建酒店定位及設(shè)施推薦 . 28 4. 市場區(qū)域分析 . 62 5. 酒店供給和需求分析 . 94 6. 待建酒店入住率和平均房價(jià)預(yù)測 . 132 7. 待建酒店收入和支出預(yù)測 . 144 8. 項(xiàng)目可行性分析 . 157 附錄 1 術(shù)語解釋 附錄 2 免責(zé)申 明 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 5 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 6 1. 調(diào)研性質(zhì) 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 7 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 8 市場和定位初可行性調(diào)研對(duì)象 該市場、定位及財(cái)務(wù)可行性調(diào)研的對(duì)象是位于中華人民共和國大連市濱海路森林動(dòng)物園（以下簡稱“項(xiàng)目地塊”）的城市休閑度假酒店開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱“待建酒店”）。 初可行性調(diào)研目的 此市場、定位及財(cái)務(wù)可行性報(bào)告的目的在于評(píng)估待建酒店項(xiàng)目地塊選址、市場的供需狀況，以確定待建酒店的最佳市場定位和設(shè)施配置，并分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和潛在整體投資回報(bào)。 業(yè)主、特許經(jīng)營、管理歷史和假設(shè) 我們假設(shè)待建酒店將由 具備專業(yè)國際酒店管理經(jīng)驗(yàn)并在中國有豐富經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司來管理。根據(jù)調(diào)研項(xiàng)目本身和我們的市場經(jīng)驗(yàn)并按照中國國內(nèi)一般的業(yè)內(nèi)慣例，我們確定了適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用。 責(zé)任申明 我們假設(shè)待建酒店已經(jīng)獲得了有效的預(yù)防火災(zāi)證書，符合相關(guān)的環(huán)境健康法規(guī)并且已經(jīng)獲得待建酒店?duì)I業(yè)所必須的其他執(zhí)照。我們假設(shè)這些并不會(huì)耽誤待建酒店的竣工和開業(yè)日期。 我們沒有查驗(yàn)過任何與待建酒店項(xiàng)目相關(guān)的許可證件、批文、證書。我們建議您的律師去證實(shí)以上這些文件的真實(shí)可靠性 實(shí)地考察 我們于 2011年 3月考察過項(xiàng)目選址，并在此基礎(chǔ)上做出該報(bào)告分析。 為便于報(bào)告分析，我們假設(shè)待建酒店開業(yè)日期為 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 9 2013年 10月 1日。我們的財(cái)務(wù)分析都用計(jì)入通貨膨脹的人民幣（ RMB）表示。 注意事項(xiàng) 我們的分析預(yù)測基于市場普遍存在的條件。如果以后有任何異常情況出現(xiàn)，我們保留修改預(yù)測的權(quán)利。 我們的分析預(yù)測也基于以下狀況和假設(shè)： 1. 待建酒店將以國際五星級(jí)以上酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；以及 2. 待建酒店將由具備專業(yè)國際酒店管理經(jīng)驗(yàn)，擁有強(qiáng)大的銷售和市場分銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并在中國有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司來管理。 可行性分析報(bào)告之使用范圍 如無 君利地產(chǎn) 的書面許可，該報(bào)告不可公開或向第三方 透露。 可行性調(diào)研報(bào)告的研究范圍 我們的建議和意見主要是基于對(duì)當(dāng)?shù)睾蛥^(qū)域市場的市場知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。報(bào)告中所有信息的收集和分析均來源于 旭輝地產(chǎn) 。前期規(guī)劃相關(guān)資料、總體規(guī)劃由客戶方提供。我們假設(shè)所得到的信息全部屬實(shí)，并未另做認(rèn)證。 調(diào)研方法 我們的調(diào)研方法如下： 1. 評(píng)估目標(biāo)地塊的城市和地區(qū)周邊環(huán)境，以確定可能影響酒店未來需求、供給和旅游市場的特定經(jīng)濟(jì)因素和人口發(fā)展趨勢。 2. 對(duì)競爭市場的現(xiàn)有和待建酒店進(jìn)行分析，以了解住宿需求； 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 10 3. 對(duì)主要細(xì)分市場進(jìn)行分析，以確認(rèn)競爭市場中住宿需求的特點(diǎn)； 4. 我 們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行設(shè)施推薦和以及相關(guān)配置，為待建酒店選址并界定酒店的定位； 5. 通過滲透分析法測算得出待建酒店入住率和平均房價(jià)的預(yù)測； 6. 根據(jù)對(duì)可比競爭酒店?duì)I業(yè)表現(xiàn)的分析研究，我們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行十年收支預(yù)測；以及 7. 根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)測，測算開發(fā)成本和融資額等情況進(jìn)行了投資回報(bào)率分析。 調(diào)研理論 我們對(duì)入住率、平均房價(jià)和指示性現(xiàn)金流預(yù)測，是基于我們對(duì)市場的知識(shí)和了解，以及相同或相似物業(yè)在經(jīng)營業(yè)績方面的經(jīng)驗(yàn)。截至撰寫此報(bào)告時(shí)，我們對(duì)未來事件均做出了最佳的估算。假若此報(bào)告中的任何假設(shè)并未實(shí)現(xiàn)，將可能嚴(yán)重影響 指示性現(xiàn)金流的預(yù)測。 我們的預(yù)測是基于當(dāng)前和預(yù)期中的未來市場所認(rèn)知的情況。在預(yù)測時(shí)，我們強(qiáng)調(diào)未來市場會(huì)面對(duì)許多不確定因素，該預(yù)測應(yīng)當(dāng)視為是對(duì)可能發(fā)生狀況的指示性評(píng)估而不應(yīng)視為絕對(duì)事實(shí)。 在測算過程中所做的假設(shè)，將涉及相當(dāng)多的變數(shù)，這些變數(shù)對(duì)市場變化十分敏感。委托方接受為此報(bào)告所做的參數(shù)假設(shè) 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 11 及理論基礎(chǔ)。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 12 2. 項(xiàng)目 及 地塊描述 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 13 待建項(xiàng)目業(yè)主 待建項(xiàng)目 投資主要目標(biāo) 持有基地或退出策略 期望的運(yùn)營方式 目前項(xiàng)目進(jìn) 度 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表 業(yè)主公司：大連君利地產(chǎn)開發(fā)有限公司 英文名稱： 業(yè)主背景：君利是一家專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)公司及不動(dòng)產(chǎn)投資公司，主要從事的業(yè)務(wù)有，一級(jí)土地開發(fā)整理，大宗房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，休閑不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營；其企業(yè)在土地、不動(dòng)產(chǎn)兼并領(lǐng)域及融資領(lǐng)域有著突出的業(yè)績。 企業(yè)法人 ：閆 志強(qiáng) 注冊資本： 1000萬元人民幣 以高端休閑度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營及發(fā)展為目 標(biāo)，希望打造一個(gè)“東北亞及環(huán)渤?！眳^(qū)域第一品牌的休閑度假產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，以長期持有為最高愿景 以聘請專業(yè)品牌管理集團(tuán)進(jìn)行管理 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位策劃階段 項(xiàng)目一期開發(fā)總要時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度 2-1表 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 14 項(xiàng)目地塊概況 基地北部為山巒，南部為黃海，基地以山地、森林為主生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。“青山、綠水、林木”是其特征概括。 規(guī)劃區(qū)位于大連中心城市的南部海岸，大連城市海岸線中段，國家 5A級(jí)旅游帶之濱海路中點(diǎn)上，是區(qū)域休閑布局經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點(diǎn) 基地內(nèi)擁有豐富的森林、山巒、溫泉等自然資源。項(xiàng)目一至二期的拓展空間，為區(qū)域性產(chǎn)業(yè)開 發(fā)預(yù)留了足夠的可持續(xù)發(fā)展空間。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地，以森林動(dòng)物園為基礎(chǔ)，開發(fā)溫泉度假、高爾夫公園、馬術(shù)俱樂部及森林歡樂谷等，結(jié)合區(qū)域海洋公園等多層次人文產(chǎn)業(yè)發(fā)展。規(guī)劃區(qū)內(nèi)森林動(dòng)物園為 4A級(jí)景區(qū)，付家莊是大連人流量最大的浴場之一 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目基地指標(biāo) 大連白云山著名的“森林動(dòng)物園”內(nèi)，基地分為一、二期兩部，一期位于公園東南入口處，地勢以溝谷為主，陡坎形成數(shù)塊臺(tái)地及山林區(qū)域組成。 基地位于大連市的城市中心區(qū)南端，西側(cè)緊鄰大連市著名的星海廣場，東西長約 3.6KM，南北寬約 2.3KM。 規(guī)劃總用地 40余萬平方米。 一期占地面積約 5萬平方米 二期占地面積約 35萬平方米 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 16 土地地貌資源 項(xiàng)目土地以山谷、森林資源為主，地貌呈坡地、臺(tái)地特征 二期 一期期 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 17 位置圖 以下地圖顯示了待建酒店在大連的大致位置圖 周邊交通條件 航空 周水子機(jī)場距本案北約 14公里，約 25分鐘車程。 鐵路 火車站距本案北約 6公里，由解放路到達(dá)火車站。 港口 大連港距本案北約 7公，是中國重要的國際港口之一，濱海路方便到達(dá)大連港。 道路 景觀濱海路橫穿規(guī)劃區(qū)、北側(cè)的東北路與城市快速路連接，可以方便快捷的到達(dá)市中心及 其他周邊區(qū)域。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 18 周邊用地概況 基地由于緊鄰星海灣金融會(huì)展中心，由于良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境，周邊地塊以居住和旅游為主。 周邊適宜建設(shè)用地已基本建設(shè)，可開發(fā)用地較少； 西側(cè)居住以高層為主，東側(cè)和北側(cè)以低層住宅為主； 西側(cè)項(xiàng)目為廣場、游樂場、游泳館、博物館等大眾休閑旅游產(chǎn)品，東側(cè)為假日酒店、療養(yǎng)院等中高端旅游度假產(chǎn)品。 周邊旅游項(xiàng)目 主要旅游項(xiàng)目：城市之星游樂場、百年城雕、游泳館、熱帶植物館、國際金融會(huì)議中心、青少年夏令營、各類星級(jí)酒店。 休閑觀光項(xiàng)目： 星海廣場、世界博覽廣場、森林動(dòng)物園、付家莊海濱公園、金沙灘 海濱浴場、銀沙灘海濱浴場、棒 棰 島國賓度假區(qū)及老虎灘基地海洋公園等項(xiàng)目。 療養(yǎng)度假： 金沙灘度假村、休療養(yǎng)院、白云山莊等。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 19 基地周邊旅游休閑項(xiàng)目較為齊全，但多為一日游項(xiàng)目，缺乏多日游項(xiàng)目及核心價(jià)值項(xiàng)目。 旅游資源現(xiàn)狀 大連市旅游資源可分為以下幾種類型： 現(xiàn)代都市： 包括廣場、綠地，會(huì)展、節(jié)事等。浪漫和時(shí)尚是大連最為顯著的資源要素和城市特色，“洋氣”是現(xiàn)代都市旅游資源的突出表現(xiàn)。 近代人文： 大連近代歷史人文資源主要集聚在旅順口區(qū)，旅順口區(qū)素有“中國半部近代史”之稱譽(yù)，向以人文景觀聞名于世，無論是豐度還是品 質(zhì)，都是頂級(jí)。 藍(lán)色海洋： 海濱資源價(jià)值，綿延數(shù)千里的海濱帶，沙灘、海灣、海港、島嶼和眾多海蝕地貌景觀與溫暖適宜氣候的復(fù)合。 綠色生態(tài)： 大連山丘型旅游資源豐富，陸上山林豐度高，擁有眾多的國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和森林公園。擁有冰峪溝等優(yōu)良級(jí)的山丘型旅游地；溫泉旅游資源分布其間，成為綠色生態(tài)旅游資源的亮點(diǎn)。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 20 小結(jié) ：市旅游資源豐富，現(xiàn)代都市景觀、海洋景觀、人文景觀、生態(tài)景觀成為大連市的旅游品牌 。成熟、完善、系統(tǒng)、品牌的城市旅游資源為本案的發(fā)展提供了優(yōu)越的旅游環(huán)境。 沿海旅游資源現(xiàn)狀 大連濱海旅游資源 豐富，主要旅游項(xiàng)目有 品牌旅游項(xiàng)目：星海廣場、老虎灘海洋公園、圣地亞海洋世界。 生態(tài)旅游項(xiàng)目：星海公園、海之韻公園、棒 棰 島風(fēng)景區(qū) 特色旅游項(xiàng)目：燕窩嶺婚慶公園 濱海浴場：金沙灘、銀沙灘、付家莊濱海浴場、棒 棰 島海浴場、星海公園浴場、黑石礁浴場等。 小結(jié)： 本案位于兩大品牌項(xiàng)目星海廣場和老虎灘海洋公園之間， 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 21 本案周邊的濱海旅游項(xiàng)目繁多，但以中低檔次為主。 周邊旅游項(xiàng)目簡介 星海公園 概況 ：位于大連市西南部，星海廣場西側(cè)，是供市民休閑、度假的多功能綜合性公園。 優(yōu)勢 ：位于市區(qū)稀缺濱海岸線上，自然環(huán)境優(yōu)越 。 棒 棰 島風(fēng)景區(qū) 概況 ：位于濱海路東端，是以山、海、島、灘主景觀的風(fēng)景勝地， 是接待國內(nèi)外重要來賓的著名風(fēng)景區(qū)。 優(yōu)勢 ：自然景觀得天獨(dú)厚，是一以山、海、島、灘為主要景觀的風(fēng)景勝地。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 22 老虎灘海洋公園 概況：位于大連南部海濱風(fēng)景區(qū)南部，是集觀光、娛樂、購物、文化于一 體的現(xiàn)代化海洋主題公園 ,亞洲最大的極地館。 優(yōu)勢：是大連地 區(qū)唯一一家 5A級(jí)景區(qū)，中國旅游知名品牌。 圣地亞海洋世界 概況：位于海濱景區(qū)，星海灣公園，亞洲第一座海洋主題樂園。 優(yōu)勢：時(shí)代感強(qiáng)，科技文化含量高，旅游項(xiàng)目集海洋景觀與科普文化與一體。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 23 森林動(dòng)物園 概況：處大連市區(qū)東南部，位于海濱風(fēng)景名勝區(qū)白云山（國家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)）。 優(yōu)勢：依山傍海、環(huán)境優(yōu)美、景色宜人，是大連市“十佳景區(qū)之一” 付家莊濱海浴場 概況：位于付家莊公園內(nèi)，濱海西路與中路之間，是大連市主要的濱海浴場之一。 優(yōu)勢：是大連市使用頻率最高，人流最大的濱海浴場之一，水質(zhì)清 澈，環(huán)境優(yōu)美。 小結(jié) ： 得天獨(dú)厚的濱海自然環(huán)境、良好的配套設(shè)施、獨(dú)特的地域風(fēng)情、 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 24 優(yōu)質(zhì)的旅游品牌、定期的節(jié)慶活動(dòng)是濱海旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢元素，黃金海岸的打造要吸取這些優(yōu)勢元素，并創(chuàng)造出新的優(yōu)勢元素，從而形成沿海旅游項(xiàng)目優(yōu)勢互補(bǔ)、交錯(cuò)競爭，共同發(fā)展的局面。 土地利用現(xiàn)狀 項(xiàng)目規(guī)劃酒店區(qū)域總指標(biāo) 一期土地 占地面積（萬 ） 容積率（計(jì)劃） 建筑面積（萬 ） A 0.8 3 2.4 B 1.5 0.4 0.6 C 1.2 0.4 0.48 D 0.6 0.5 0.3 E F 0.6 - - G 0.3 1 0.3 合計(jì) 5 0.82 4.08 現(xiàn)狀分析 現(xiàn)有資源與新開發(fā)模式的改變 項(xiàng)目現(xiàn)有粗放式土地開發(fā)，依托白云山森林資源環(huán)境，充分發(fā)揮山巒的深谷土地空間資源，開發(fā)高端度假型休閑產(chǎn) 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 25 業(yè)。利用國家 4A級(jí)旅游景區(qū)的“開發(fā)政策”定向，開發(fā)精品度假市場。 現(xiàn)狀基礎(chǔ)功能與新項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能的融合 項(xiàng)目地及周邊的基礎(chǔ)功能現(xiàn)狀，主要依托森林動(dòng)物園及濱海旅游功能配套；本案將以錯(cuò)位經(jīng)營的開發(fā)理念，依托基地生態(tài)森林資源，打造高端精品休閑度 假的業(yè)態(tài)功能，與區(qū)域現(xiàn)狀形成互補(bǔ)。 項(xiàng)目一期與二期進(jìn)一步整合 本案一期依托森林環(huán)境及溫泉資源開發(fā)以“水文化”為主的休閑度假功能；與二期利用深谷及土地資源，發(fā)展“主題康體”為主的會(huì)所式物業(yè)型高端休閑度假產(chǎn)業(yè)。形成兩期呼應(yīng)互動(dòng)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 26 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 以下總結(jié)了目標(biāo)地塊的 SWOT 分析： 優(yōu)勢 良好的區(qū)位和交通條件； 面對(duì)濱河路及付家莊海岸，于森林動(dòng)物園之中，旅游資源豐富； 星海廣場、森林動(dòng)物園、付家莊公園等旅游設(shè)施的聚集定人氣、知名度； 廣闊客源市場，強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)支撐， 將帶動(dòng)國內(nèi)、外旅游客源市場。 項(xiàng)目地周邊多以別墅項(xiàng)目為主，人文素質(zhì)較高，成功人士的聚集地。 劣勢 適宜建設(shè)用地較少，發(fā)展房地產(chǎn)空間有限； 濱海路作為片區(qū)主要聯(lián)系通道，不能滿足發(fā)展需求； 旅游產(chǎn)品經(jīng)營分散，各自為政； 機(jī)遇 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見（國發(fā) 200941號(hào)）正式發(fā)布，為片區(qū)旅游開發(fā)提供良好政策支撐； 政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見，確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位； 大連旅游已經(jīng)走出了一條獨(dú)具特色的發(fā)展之路，正處于整體提升的重要戰(zhàn)略發(fā)展階段； 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項(xiàng)目酒店可行性研究報(bào)告 27 威脅 森林資源的保護(hù)和開發(fā)利用； 濱海以外旅游規(guī)模較小，品牌效應(yīng)不突出。 大連君利地產(chǎn)