2008年上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中小戶型住宅調(diào)研報(bào)告(doc 33)

上海 市 楊浦區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 中 小戶型 住宅 調(diào)研報(bào)告 上海旭鷹房地產(chǎn)整合營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 上海品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零零八年十一月十一日 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 1 目 錄 第一部分 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)走向分析 一、近年來(lái)的市場(chǎng)供求關(guān)系 二、全市房地產(chǎn)成交現(xiàn)狀分析 第二部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 一、楊浦區(qū)概況 二、 楊浦區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ) 第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、區(qū)域市場(chǎng)概況 二、板塊市場(chǎng)狀況 第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 一、周邊普通公寓涉及小面積住宅的項(xiàng)目 二、區(qū)域內(nèi)類住宅小戶型產(chǎn)品分析 三 、 周邊中小戶型住宅銷售情況分析 第五部分 關(guān)于產(chǎn)品策略及項(xiàng)目操作的初步建議 一、市場(chǎng)定位 二、開發(fā)思路指導(dǎo) 三、產(chǎn)品定位 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2 第一部分 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)走向 分析 一、 近年來(lái)的市場(chǎng) 供求關(guān)系 （一） 近年來(lái)全市房品房供求情況 歷年全市商品房供求情況3 4 0 2 . 1 42 5 1 0 . 5 72 1 8 2 . 6 32 6 0 1 . 2 33 1 4 9 . 5 71 2 5 1 . 6 02 7 9 3 . 5 91 1 3 3 . 0 00 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 02005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年上半年供應(yīng)量體 成交量體中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 上房指數(shù)表 單位：萬(wàn)平方米 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 3 （二） 07 年至今住宅商品房供求情況 全市商品住宅供求情況0100200300400供應(yīng)量 200 5 4 . 1 120 249 155 151 160 192 247 180 225 211 204 9 8 . 8 157 164 157 189成交量 175 9 9 . 6 188 199 266 297 275 284 305 232 206 165 157 7 2 . 1 181 149 181 1500 7 - 1 0 7 - 2 0 7 - 3 0 7 - 4 0 7 - 5 0 7 - 6 0 7 - 7 0 7 - 8 0 7 - 907-1007-1107-120 8 - 1 0 8 - 2 0 8 - 3 0 8 - 4 0 8 - 5 0 8 - 6月度全市商品住宅供求比0.871.841.570.80 0.731.711.971.721.481.241.290.910.780.770.791.150.911.150.000.501.001.502.002.5007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-6（三） 市場(chǎng)供求關(guān)系分析 1、 宏觀調(diào)控逐漸成效， 2008 年 以來(lái)供應(yīng)量及成交量均呈梯度下降態(tài)勢(shì) 。 從歷年供求量體可以看出，供應(yīng)量體逐年減少，呈梯度下降態(tài)勢(shì) 。 成交量體 2007年以前逐年上漲， 2007 年達(dá)到頂峰，全年成交 3149.57 萬(wàn)， 2008 年上半年以來(lái)，全市商品房成交量與 07 年同期相比下降近半數(shù)。 2008 年總供應(yīng)量體依舊將略低于 2007年。 單位：萬(wàn)平方米 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 4 2、 市場(chǎng)供求趨于平衡， 呈季節(jié)性震蕩走勢(shì)。供求比 從 07 年的最高峰 1.90 回落至 0.90。 上海房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了 2007 年 的市場(chǎng)頂峰后 ，在 2008 年 出現(xiàn)了 宏觀調(diào)控后 較為明顯的降溫。 2008 年上半年由于 宏觀調(diào)控 、 自然災(zāi)害 、 股市低迷 等因素影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛較強(qiáng)，供求關(guān)系回落，上半年的供求比均值為 0.90，跌破平均水平，在供應(yīng)量體基本持平略有下降的情況下，需求量體下降明顯。 3、 住宅成交量萎縮近半，觀望氛圍日趨嚴(yán)重。 2007 年全市商品住宅供求比均值為 1.35，市場(chǎng)供不應(yīng)求。進(jìn)入 08 年后，受市場(chǎng)外部及內(nèi)部雙向壓力影響，成交量急劇萎縮，上半年供求比均值滑落到 0.92。 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的動(dòng)蕩和價(jià)格未有實(shí)質(zhì)下降 也 是消費(fèi)者選 擇繼續(xù)觀望的重要原因 。 近階段住宅 成交低迷其實(shí) 也 是一種結(jié)構(gòu)性的低迷，隨著樓盤供應(yīng)由內(nèi)而外梯度推進(jìn)，外 郊 環(huán)樓盤銷售 逐漸 升溫， 外 郊環(huán)樓盤因其分布面廣，可供選擇余地大，均價(jià)和總價(jià)相對(duì)較低，居住環(huán)境質(zhì)量日益優(yōu)化，從而吸引了眾多的中等收入需求者 ，成為目前住商品房成交的主力軍。 4、 9 月 、 10 月的上海樓市仍然處于膠著狀態(tài)，但價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。 今年 9 月的樓市不再呈現(xiàn)往年的風(fēng)采，雖然 9 月 、 10 月 中國(guó)人民銀行 幾次 宣布下調(diào)雙率，給市場(chǎng)帶來(lái)政策放松的預(yù)期，但國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的 持續(xù)動(dòng)蕩和房屋價(jià)格的高位僵持仍使得消購(gòu)房者預(yù)期低迷，入市 謹(jǐn)慎。 9 月 、 10 月 的 住宅新增供應(yīng)有所 放量，但交易量下 滑明顯 ，僅為去年同期的三成 。 近兩個(gè)月 的 上海樓市仍然處于膠著狀態(tài)，但價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 5 二、全市房地產(chǎn) 成交現(xiàn)狀 分析 （一）成交面積分析 1、 07、 08 年同期供應(yīng)面積對(duì)比 9 月，上海商品住宅上市面積 166.86 萬(wàn)平方米（ 16439 套），較上月上升 46.18%，比去年同期下降了 40.83%。開發(fā)商加快了樓盤入市速度，期望借此 “ 旺季 ” 改變之前的銷售境況 。 另一方面，由于觀望氣氛濃厚，銷量連續(xù)數(shù)月下滑，因此，與去年同期相比，開發(fā)商也選擇了謹(jǐn)慎推盤，以觀后市，以此抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。 2、 07、 08 年同期 商品住宅成交面積對(duì)比 全市商品住宅成交面積 91.23 萬(wàn)平方米（ 8959 套），比上月下降了 17.42%，下降幅度環(huán)比增大，主要是因?yàn)橄M(fèi)者期待著樓盤的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，暫緩消費(fèi)。與去年同期相比，住宅成交量同比下滑 70.07%，僅相當(dāng)于去年同期的三成。 8、 9 月的樓盤降價(jià)打 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 6 折促銷活動(dòng)吸引了部分消費(fèi)者，但更堅(jiān)定了消費(fèi)者看空市場(chǎng)的預(yù)期，因此導(dǎo)致 9、 10月份住宅成交量進(jìn)一步下滑。 3、 成交面積段分布 02000400060008000100001200014000160004 0 及以下 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 2 0 0 以上全市成交面積分布結(jié)構(gòu)70-90 小戶型占市場(chǎng)主流，成交套數(shù)占總量體的 35.04%。 從 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，上半年共成交商品房 83686 套 。其中主力戶型為 70-90 的小戶型。隨著“ 7090”政策的落實(shí)和執(zhí)行， 08 年以來(lái)大部分樓盤均以小戶型為主，如萬(wàn)科、金地、保利等均推出了小戶型主打社區(qū)，且市場(chǎng)反映較好。 小戶型面積合理，房型緊湊，總價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比高。從整體市場(chǎng)需求以及政策導(dǎo)向來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)以小戶型為主打，且具有特色的小戶型將具有更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展。 4、 成交價(jià)格段分布 全市成交價(jià)格分布結(jié)構(gòu)01000200030004000500060007000800050 00 -6 00 060 00 -7 00 070 00 -8 00 080 00 -9 00 090 00 -1 00 0010 00 0- 11 00 011 00 0- 12 00 012 00 0- 13 00 013 00 0- 14 00 014 00 0- 15 00 015 00 0- 16 00 016 00 0- 17 00 017 00 0- 18 00 018 00 0- 19 00 019 00 0- 20 00 020 00 0以上單位： 元 / 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 7 上海商品房成交價(jià)格呈現(xiàn)“兩頭大、中間小”狀態(tài)。 從 08 年以來(lái) 各月 的 統(tǒng)計(jì)成交來(lái)看， 5000-7000 的價(jià)格段成交最大，占總成交量體總量的近 30%。 不難看出，上海目前的 價(jià)格段成交特點(diǎn)為：“兩頭大，中間小”。中低價(jià)和高價(jià)房成交較活躍，中高價(jià)的樓盤去化速率較慢。 5、 成交環(huán)線分布 0 100 200 300 400 500內(nèi)環(huán)以內(nèi)中內(nèi)環(huán)間中外環(huán)間外郊環(huán)間郊環(huán)以外2008年上 半年各環(huán)線成交情況外郊環(huán)間成交量占總體成交量的 49.64%，所占比重較大，接近一半。 從環(huán)線銷售結(jié)構(gòu)不難看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊環(huán)區(qū)域，市中心區(qū)域成交量非常少，且經(jīng)常出現(xiàn)日成交為零的情況，這主要是由于市中心供應(yīng)量體大幅下降的因素。這點(diǎn)也印證了上海供應(yīng)由內(nèi)而外推進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。 從 近期 上海樓市成交走勢(shì)來(lái)看，外環(huán)以外區(qū)域成交量較高，這主要是由于在整體市場(chǎng)不樂(lè)觀的情況下，大部分商品住宅實(shí)行打折優(yōu)惠措施， 價(jià)格因素直接影響銷售走勢(shì)。且從整體市場(chǎng)來(lái)看，上海依舊存在一定數(shù)量的剛性需求，價(jià)格是他們最為關(guān)注的因素。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 8 綜合分析： 根據(jù)以上分析及數(shù)據(jù)顯示， 目前大多數(shù)消費(fèi)對(duì)上海的房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度， 政策的多變性及居高不下的房?jī)r(jià) 也成了 導(dǎo)致成交低迷的重要原因。 2008 年 10月 1 日 ， 中國(guó)指數(shù)研究院分析師 在 上海房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采用問(wèn)卷方式 ， 展開了隨機(jī)抽樣調(diào)查 進(jìn)行 市場(chǎng)調(diào)研分析 。 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)間、房?jī)r(jià)預(yù)期、理想價(jià)位等進(jìn)行調(diào)研，深入分析當(dāng)前上海商品住宅市場(chǎng)的需求特征 ： 1、 計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間分布 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有 25%的消費(fèi)者會(huì)在 1 年內(nèi)買房， 超過(guò) 4 成的居民計(jì)劃在 1-2 年買房，而 2 年以后買房的人數(shù)也占到了 23%。 2、 消費(fèi)者關(guān)于房?jī)r(jià)態(tài)度調(diào)查但與此同時(shí)，上海的居民普遍認(rèn)為目前房?jī)r(jià) 仍 偏高人數(shù)占到了總體受訪人群的 69%，認(rèn)為房?jī)r(jià)太高無(wú)法負(fù)擔(dān)的消費(fèi)者也占到了 22% 可見上海樓市的剛性需求仍然存在，消費(fèi)者通過(guò)參加房展會(huì)來(lái)進(jìn)一步了解市場(chǎng)行情，等待合適時(shí)機(jī)出手購(gòu)房 ， 由此 也 凸顯出住房需要與購(gòu)買力之間的矛盾。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 9 第 二 部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 一、 楊浦區(qū)概況 楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸， 區(qū)域東面、南面直臨黃 浦江，與浦東新區(qū)隔江相望；西面以大連路、大連西路、密云路、逸仙路與虹口區(qū)相鄰；北面以原江灣機(jī)場(chǎng)與寶山區(qū)接壤。地域總面積 60.61 平方公里，其中陸地面積 55.53 平方公里、水域面積 5.08 平方公里 ， 是上海中心城區(qū)面積最大的一個(gè)區(qū)。 楊浦區(qū) 下轄定海路街道、大橋街道、平?jīng)雎方值?、江浦路街道、控江路街道、延吉新?上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 10 街道、長(zhǎng)白新村街道、四平路街道、殷行街道、五角場(chǎng)街道和新江灣城街道共 11 個(gè)辦事處，以及五角場(chǎng)鎮(zhèn)人民政府。 區(qū)位 內(nèi)的 環(huán)境資源開發(fā)潛力大 ， 有 15.5 公里長(zhǎng)的濱江帶 、 黃浦江下游規(guī)劃中唯一的生態(tài)島 復(fù)興島 及 正在 開發(fā)的新江灣城 等。 楊浦區(qū) 是上海最大的綠化區(qū)，區(qū)內(nèi)有全市公園面積之最大的 117公頃共青森林公園及楊浦公園、復(fù)興島公園等公共園林 10個(gè)。 區(qū)域內(nèi) 有 17.7公里長(zhǎng)的獨(dú)立內(nèi)河水系，綠化基礎(chǔ)良好，越江交通、快速交通、軌道交通也正處于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)中。 楊浦區(qū) 也 是上海最早的工業(yè)發(fā)源地之一，區(qū)內(nèi) 的 工廠密集 ， 由于大多數(shù)工廠 因城市建設(shè)而搬遷 ，為該區(qū)的 房地產(chǎn)開發(fā) 提供了相當(dāng)多的開發(fā)機(jī)遇 。 二、 楊浦區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ) 主要 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 主要指標(biāo) 2004 年 2007 年 2010 年 （預(yù)計(jì)） 總戶籍人口（萬(wàn)人） 108.34 110 107 地區(qū)增加值（億元） 77.8 102 155 社會(huì)消費(fèi)品 零售總額（億元） 111.28 150 200 1、 以 “ 知識(shí)創(chuàng)新區(qū) ” 總體定位 楊浦區(qū)未來(lái)建設(shè)發(fā)展，將堅(jiān)定不移圍繞 “ 知識(shí)創(chuàng)新區(qū) ” 總體定位，推進(jìn)建設(shè) “ 安居樂(lè)業(yè) ” 現(xiàn)代化新型城區(qū)，推進(jìn)大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)的 “ 三區(qū)融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展 ” 。 2、 人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)變換 據(jù)估算，到 2010 年楊浦區(qū)的常住人口 中， 大學(xué)生將有 15 萬(wàn)人，高等院校教職工和科技員工將達(dá) 8 萬(wàn)人。隨著新江灣城等楊浦北部地區(qū)的建設(shè)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，未來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)人口素質(zhì)將大大提高，知識(shí)人群 比重將上升，外來(lái)消費(fèi)群體比重也將穩(wěn)步上升。 3、 設(shè)施總量、結(jié)構(gòu)和布局 到 2020 年商業(yè)、商務(wù)建筑面積總量將達(dá)到 1000 萬(wàn)平方米，同時(shí)，楊浦區(qū)大大增 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 11 加綠地面積，形成與 “ 知識(shí)創(chuàng)新區(qū) ” 相協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和城市面貌。 4、 同其他區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展 隨著中環(huán)線、浦江隧道 等 建成，以及地鐵和輕軌各線建設(shè)，楊浦五角場(chǎng)地區(qū)和濱江地區(qū)，與浦東高橋地區(qū)、陸家嘴地區(qū)的聯(lián)系將更為緊密，與上海北部寶山區(qū)的聯(lián)系將更為緊密。為楊浦五角場(chǎng)地區(qū)建成名副其實(shí)的上海東北部城市副中心，提供了良好的基礎(chǔ)。 三、 楊浦區(qū)主要發(fā)展規(guī)劃 加快建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)， 是楊浦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的亮點(diǎn)，也是楊浦區(qū)打造 “ 知識(shí)楊浦 ” 、全面建設(shè) “ 安居樂(lè)業(yè) ” 現(xiàn)代化新型城區(qū)的核心內(nèi)容。 根據(jù)楊浦“十一五”期間的發(fā)展重點(diǎn)，明確了楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)“兩片、一線、一帶”的空間布局，以期建設(shè)成為適宜交流、創(chuàng)業(yè)、居住、休閑的現(xiàn)代新型復(fù)合城區(qū)。 1、 楊浦 區(qū)規(guī)劃建設(shè) 知識(shí)創(chuàng)新區(qū)公共社區(qū) 的 規(guī)劃布局 及 主要建設(shè)任務(wù)及近期建設(shè)重點(diǎn) 從布局上看， 楊浦區(qū)分為東、西兩片區(qū)分區(qū)規(guī)劃。 西片規(guī)劃主要依托復(fù)旦、同濟(jì)等大學(xué)以及眾多的科研機(jī)構(gòu)創(chuàng)建一批知識(shí)型現(xiàn)代化社區(qū)和設(shè)施配套齊全的人文街區(qū)， 是科研機(jī)構(gòu)云集的區(qū)域 ，有 聞名遐爾 的復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué)等高校 26 所，還有各類科研院所 101 家。包括新江灣城、五角場(chǎng)城市副中心等地區(qū)，近期將重點(diǎn)建設(shè)中央社區(qū)；東片 的 規(guī)劃將依托理工、水產(chǎn)等大學(xué)以及周邊的科研生產(chǎn)基地創(chuàng)建一批知識(shí)型現(xiàn)代社區(qū)，包括復(fù)興島、定海地區(qū) 等 。 楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)公共社區(qū)主要是為校區(qū)和園區(qū)提供公共服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)適宜交流、創(chuàng)業(yè)、居住、休閑的環(huán)境。要在大學(xué)周邊建設(shè)一批知識(shí)型公共社區(qū)和齊全的配套設(shè)施，把大學(xué)教育的公共服務(wù)功能、居住與生活功能、后勤保障功能等向城市社區(qū)轉(zhuǎn)移；構(gòu)筑資源共享系統(tǒng)，發(fā)揮 “ 三區(qū)融合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展 ” 的資源優(yōu)勢(shì)和綜合效應(yīng)。 建設(shè)重點(diǎn)是推進(jìn)以資源共享和公共服務(wù)為特征的公共社區(qū)建設(shè)，包括： 以中央社區(qū)的建設(shè)為重點(diǎn)，在大學(xué)周邊啟動(dòng)一批 SOHO 區(qū)和社會(huì)化學(xué)生公寓項(xiàng)目 ； 結(jié)合沿江開發(fā)，啟動(dòng)濱江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 ； 復(fù)興島地區(qū)開發(fā)以生態(tài)、論壇、休閑等為主要功能， 2005 年啟動(dòng)， 2008 年初見形象， 2010 年初步建成，爭(zhēng)取成為上海世博會(huì)重要的配套部分。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 12 2、 為進(jìn)一步推進(jìn)三區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，近期還將加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)力度，主要包括： 完善道路系統(tǒng)，加快軌道交通建設(shè)，建立公交接駁系統(tǒng)，設(shè)置自行車專用通道，方便資源共 享和交流、交往 ； 除了 軌道交通 3 號(hào) 線 以外， 2005 年前建設(shè)的軌道交通線路有 M4（ 4 號(hào)線）、 M8線（ 8 號(hào)線）； 2010 年前 即將 建設(shè)線路有 M1（ 10 號(hào)線）、 M2 線（ 12 號(hào)線）；遠(yuǎn)期建設(shè)線路有 L3、 L5 線。中環(huán)線 也已于 2006 年建成 通車。這些對(duì)楊浦的交通狀況也是很好的改善和促進(jìn) ； 創(chuàng)業(yè)走廊項(xiàng)目西段 已于 2007 年建成；東段 2010 年建成；中段創(chuàng)造條件推進(jìn)實(shí)施 ； 改造內(nèi)河水系，形成獨(dú)具特色的親水景觀。水系景觀項(xiàng)目計(jì)劃每年以 1-2 公里的建設(shè)速度推進(jìn) ； 五角場(chǎng)環(huán)島建成上海最大的立體式下沉廣場(chǎng)。交通組織分地面兩層，地下三層 。該節(jié)點(diǎn)將帶動(dòng)整個(gè)五角場(chǎng)成為上海市東北部的人流、物流和商流，形成樞紐型商業(yè)中心，并與該處的交通樞紐功能相協(xié)調(diào)、配套，成為上海又一新的商業(yè)、商務(wù)、文化、公共活動(dòng)聚集中心。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 13 第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 一、 區(qū)域市場(chǎng) 概 況 長(zhǎng)期以來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)被上海人稱為 下只角 ，開發(fā)商并不象對(duì)閔行、浦東那樣熱衷于開發(fā)該區(qū)的樓盤，但自 2000 年以后， 政府對(duì)該區(qū)的住宅開發(fā) 及規(guī)劃建設(shè) 逐步重視 ， 一系列利好政策的影響，使得東北角的房產(chǎn)不再 寂寞 ，越來(lái)越多的房產(chǎn)商看好此地，具有相 當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力。比較整個(gè)上海 房地產(chǎn)市場(chǎng)，楊浦區(qū)的房?jī)r(jià)屬于中低價(jià)位 ，而 南面 的 房?jī)r(jià) 相比 北面要高 一些。 早年興建的楊浦大橋和 大連路隧道以及軌道交通線路的貫通 對(duì)該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了重要的推動(dòng)作用 ， 環(huán)線外區(qū)域的住宅價(jià)格上升態(tài)勢(shì)尤為明顯 。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看， 楊浦區(qū) 的 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 較上海的其他中心城區(qū)相對(duì)滯后，但 隨著楊浦區(qū)的發(fā)展， 近 幾 年來(lái) 該區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。 楊浦區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)出現(xiàn)小幅上揚(yáng)，但總體表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。 特別是 2007 年該區(qū)商品住宅市場(chǎng) 是由 2006 年的供過(guò)于求而 逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，供求比為 1： 1.41。 據(jù) 數(shù)據(jù)顯示， 2007 年楊浦區(qū) 共成交 79.25 萬(wàn)平方米商品住宅，環(huán)比上升了 6.72%。 同時(shí)， 軌 道 交 通 8 號(hào)、 10 號(hào)線帶來(lái)交通利好，使該區(qū)商品住宅價(jià)格也大幅上升。 2007 年房?jī)r(jià)為 均價(jià) 1.27 萬(wàn)元 /平方米，環(huán)比漲幅為 19.37%，較同期全市漲幅高出近 1 成。 與市場(chǎng)供應(yīng)情況相比較來(lái)看， 2007 年的商品住宅需求情況較為旺盛，但自 2008 年初以來(lái)，成交下滑明顯。 2008 年上半年商品住宅需求情況較弱，而 2008 年 8月成交 147 套，成交面積 14276 平方米； 9 月 共 成交 219 套，成交面積 21106 平方米 ，只占同期上市量的 60%左右，與 2007 年同期成交面積 相比成交量下降了 50%以上，同比明顯下降。 從地理位置上看，楊浦樓市從南到北呈現(xiàn)截然不同的特色。北部已成為房地產(chǎn) 發(fā)展建設(shè)熱土，未來(lái)的生態(tài)居住區(qū)新江灣城板塊是目前楊浦區(qū)內(nèi)最活躍的板塊。五角場(chǎng)城市副中心加速升級(jí)、區(qū)域樓市被徹底激活，市場(chǎng)需求日趨增強(qiáng)。而楊浦最南面 的東外灘板塊憑借優(yōu)越的地理位置和江景資源， 也 成為楊浦樓 發(fā)展熱點(diǎn) 之一 。 樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)均以中 檔樓盤為主，同時(shí)輔以少量經(jīng)典高價(jià)的中高檔樓盤，顯示出楊浦樓盤整體品位有所上升，高檔樓盤也有了一定的吸納能力。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 14 二、 板塊市場(chǎng)狀況 整個(gè)楊浦 的 房地產(chǎn) 由行政區(qū)劃、產(chǎn)品以及價(jià)格等等因素 可 將其發(fā)展區(qū)域 劃分為 楊浦內(nèi)環(huán) 、 東外灘 、 黃興 、 控江路 、 中原 、 五角場(chǎng) 、 新江灣城 、 楊浦大橋 等 多個(gè) 板塊 區(qū)域發(fā)展 。 從實(shí)際上來(lái)說(shuō)，與操作項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)關(guān)系的板塊有 黃興 、 中原 、 五角場(chǎng) 、新江灣城 板塊，現(xiàn)分析如下： 1、 黃興板塊 黃興板塊位于楊浦區(qū)東部，在楊 浦的板塊中面積最大。該板塊主要覆蓋了黃興路以東、翔殷路以南、平?jīng)雎芬员钡牡貐^(qū)。作為傳統(tǒng)住宅區(qū)，且受五角場(chǎng)商圈的輻射，黃興板塊內(nèi)的商業(yè)配套已經(jīng)相當(dāng)成熟， 軌道交通等市政規(guī)劃更是提升了該區(qū)域的樓市價(jià)值，正吸引越來(lái)越多 的 客 戶 追捧。整個(gè)板塊由南向北呈現(xiàn)出從舊到新的住宅建筑格局。周家嘴路以南的地區(qū)多為有待改造的舊式里弄住宅；周家嘴路 -松花江路之間集中了控江新村、延吉新村和長(zhǎng)白新村等三大 80 年代建造的工人新村；松花江路以北環(huán)繞黃興綠地的地區(qū)則是近年來(lái)建造的新式商品住宅。 調(diào)研 操作項(xiàng)目 地塊 也 位于黃興板塊區(qū)域中。 （ 1） 兩大公 園新房趨少 未來(lái)供應(yīng)逐漸南移 。 楊浦公園、黃興公園，一南一北，成為了板塊內(nèi)居住生活的兩大 “綠肺 ”給周圍環(huán)境輸送著清新的氧氣。同時(shí)也給周邊的房?jī)r(jià)以極大的支撐。黃興板塊能夠擁有兩大公園，無(wú)疑是板塊最大的優(yōu)勢(shì)。然而隨著幾年來(lái)大規(guī)模的開發(fā)，兩大公園已無(wú)能力為板塊提供更多的供應(yīng)量了，未來(lái)板塊房產(chǎn)供應(yīng)將逐漸南移。 （ 2） 配套綠化宜居 黃興板塊生活氣氛濃厚，其商業(yè)主要集中在控江路、周家嘴路、長(zhǎng)陽(yáng)路上，已有歐尚長(zhǎng)陽(yáng)路店、易初蓮花周家嘴路店、大潤(rùn)發(fā)楊浦店、百安居等入駐。尤其是控江路上集中了大量大型的商業(yè)設(shè)施，如華聯(lián)吉買盛控 江店等。在板塊中部的靖宇東路上則聚集了很多餐飲、服裝店等小商鋪，是該地區(qū)居民光顧較多的地方。教育醫(yī)療方面的配套則主要是控江中學(xué)、平?jīng)雎返谌W(xué)、長(zhǎng)白二村小學(xué)、安圖醫(yī)院、控江醫(yī)院等。上海理工大學(xué)、水產(chǎn)大學(xué)則為板塊增添了不少人文氣息。此外，該板塊還可享受到五角場(chǎng)商圈和大學(xué)城的輻射。該區(qū)域坐擁黃興公園、楊浦公園兩大公園，是以綠為主的居住區(qū)，特別適宜居住。同時(shí)，板塊北面緊鄰中原板塊，那里有共青森林公園，是市 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 15 民健身休閑的好去處。還有楊浦大劇院、楊浦體育場(chǎng)等也是市民的文體場(chǎng)所。 （ 3） 規(guī)劃提升品質(zhì) 根據(jù) “知識(shí)楊浦 ”的規(guī) 劃，楊浦將形成 “兩片、一線、一帶 ”啞鈴狀的產(chǎn)業(yè)功能模塊分布。西片以知識(shí)創(chuàng)新區(qū)的中央社區(qū)為核心，以復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)大、二軍大等高校為支撐。東片以上海理工、水產(chǎn)大學(xué)、電力學(xué)院等高校為支撐。為使東、西兩片高校集聚區(qū)有機(jī)結(jié)合，在中央社區(qū)與復(fù)興島地區(qū)建設(shè)一條創(chuàng)業(yè)大道。黃興公園地帶是 “知識(shí)楊浦 ”規(guī)劃中重要的 “知識(shí)創(chuàng)業(yè)帶 ”，它連接著東、西兩大學(xué)術(shù)基地和多個(gè)產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)，是知識(shí)創(chuàng)新區(qū)的戰(zhàn)略要地。隨著 “知識(shí)楊浦 ”的建設(shè)，一大批中小科技企業(yè)和智力創(chuàng)業(yè)者正向該區(qū)域集聚。 近年來(lái)五角場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)也對(duì)該區(qū)域產(chǎn)生了重要的利好影響。申城第一 個(gè)以交通功能為主的大型下沉式廣場(chǎng) 五角場(chǎng)下沉廣場(chǎng) 建成 。此外，交通建設(shè)對(duì)區(qū)域環(huán)境的改善也不言而喻。 軌道交通 8 號(hào)線穿過(guò)黃興板塊，將設(shè)立多個(gè)站點(diǎn)。翔殷路隧道 的建設(shè) 也為該區(qū)域帶來(lái)便利，將有效解決交通困擾。 （ 4） 板塊 需求 亮點(diǎn) 黃興綠地呈自然景色 黃興公園位于黃興板塊北部，五角場(chǎng)南側(cè)，東起營(yíng)口路、南臨走馬塘、北靠蘭花新村，占地面積 46 7 萬(wàn)平方米，于 2001 年建成開園。它定位于 “休閑體育公園 ”，以綠化為主體，通過(guò)現(xiàn)代造園手法模擬自然山水，使之成為具有城市山水風(fēng)貌，兼具健身和休閑功能的綜合性休閑公園。 市重點(diǎn)名?？?江中學(xué) 控江中學(xué)創(chuàng)建于 1953 年，是新中國(guó)成立后市政府首批興建的新型完全中學(xué)之一，也是上海市首批實(shí)驗(yàn)性、示范性高中。學(xué)校擁有 16000 平方米教學(xué)樓， 4500 平方米辦公樓， 8700 平方米的操場(chǎng)，并設(shè)有室內(nèi)體育館、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、體操房、籃球場(chǎng)等教學(xué)設(shè)施。目前，該校已培養(yǎng)學(xué)生 3 萬(wàn)余人。 地鐵 改變市民出行 軌道交通 8 號(hào)線起點(diǎn)為市光路站，終點(diǎn)為浦東成山路站，途經(jīng)楊浦、虹口、閘北、盧灣、黃浦、浦東等 6 個(gè)區(qū)，全程長(zhǎng) 23 3 公里，全部為地下線。該線路共設(shè)有 22個(gè)左右車站， 2007 年建成通車。 8 號(hào)線在該板塊設(shè)有翔殷路站、黃興綠 地站、延吉中路站和黃興路站等 4 個(gè)站點(diǎn)。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 16 近年來(lái)，楊浦區(qū)新建住宅竣工面積達(dá) 1000 多萬(wàn)平方米。其中，黃興板塊是楊浦區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)型居住示范區(qū)之一。板塊內(nèi)適宜人居的環(huán)境使它成為楊浦區(qū)自住客的首選區(qū)域之一。購(gòu)房者較多為動(dòng)遷、結(jié)婚等剛性需求的客戶，很多大學(xué)畢業(yè)生也因有較強(qiáng)的地域情結(jié)，紛紛選擇在此置業(yè)、租房。由于黃興板塊規(guī)劃合理，定位較高，樓盤品質(zhì)普遍較好，大多帶裝修，在楊浦區(qū)，該板塊樓盤交易一直比較活躍。 板塊內(nèi)樓盤 有歐洲豪庭、鼎隆公寓、 君欣豪庭 、 海上碩和城等。 2、 五角場(chǎng)板塊 五角場(chǎng)板塊是指五角場(chǎng)環(huán)島周邊 ，三門路 -國(guó)權(quán)北路 -政立路 -淞滬路 -三門路 -清源環(huán)路以南；恒仁路 -政立路 -國(guó)和路 -國(guó)定東路 -黃興路以西；內(nèi)環(huán)線以北的楊浦區(qū)域。板塊不僅包涵五角場(chǎng)環(huán)島，還將楊浦大學(xué)城囊括其內(nèi)。結(jié)合現(xiàn)有的江灣體育場(chǎng)的改造，五角場(chǎng)板塊將形成以商業(yè)活動(dòng)圈、體育活動(dòng)圈、文化活動(dòng)圈、辦公活動(dòng)圈的四大圈層。 知識(shí)型的滬北城市副中心 江灣 -五角場(chǎng)城市副中心，是由市政府提出，與徐家匯、花木、真如并列的四大城市副中心之一。規(guī)劃中的五角場(chǎng)，主要建設(shè)商業(yè)、辦公設(shè)施，而對(duì)于居住物業(yè)的用地則預(yù)留甚少，五角場(chǎng)將中心腹地幾乎全部用于公共設(shè)施的建設(shè)，使得 區(qū)域功能更為明確。 五角場(chǎng)板塊 隨副中心發(fā)展房?jī)r(jià)上漲 五角場(chǎng)是本市四大城市副中心之一，起步相對(duì)較晚發(fā)展相對(duì)滯后，但隨著東方商廈、百聯(lián)又一城、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的崛起，使五角場(chǎng)商業(yè)氣氛逐漸形成，區(qū)域的商務(wù)功能也愈加明顯。 此外，該板塊名校云集，濃厚的人文氣息是吸引市民購(gòu)房的一大原因，推動(dòng)了商品住宅價(jià)格大幅走高。 據(jù) 數(shù)據(jù)顯示， 2007 年五角場(chǎng)板塊商品住宅均價(jià)為 1.6315 元 /平方米，環(huán)比漲幅高達(dá) 58.66%，是全區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最大的板塊。 五角場(chǎng)商貿(mào)區(qū)與北面的新江灣新型居住區(qū)將形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，軌交 10 號(hào)線也 貫穿整個(gè) 板塊連接中心城區(qū)，該板塊未來(lái)具有很大的發(fā)展空間。 板塊內(nèi)樓盤有創(chuàng)智天地、盛世豪園等。 3、 中原板塊 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 17 中原板塊位于新江灣城板塊的東面，閘殷路以東；三門路 -清源環(huán)路以北；恒仁路、政立路、國(guó)和路、翔鷹路以北的楊浦區(qū)域。 板塊是從上世紀(jì) 90 年代初開始建設(shè)的大型工人新村社區(qū)，人口逾 10 萬(wàn)。 生活設(shè)施齊全 交通 完善 如今 的中原地區(qū)，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全：歐尚大賣場(chǎng)、長(zhǎng)海醫(yī)院、市東醫(yī)院、東方肝膽醫(yī)院，以及星布于板塊內(nèi)的各大超市和中、小學(xué)校，給中原板塊內(nèi)的居民提供了便利的生活。 軌道交通 8 號(hào)線的開通完善了該地區(qū)的交通 配套。 中原板塊規(guī)劃為大型工人新村聚居區(qū)，因此，在上世紀(jì) 90 年代初建設(shè)初始就幾乎將板塊內(nèi)的住宅用地用完。進(jìn)入 21 世紀(jì)，零星幾個(gè)商品住宅樓盤建設(shè)后，目前的中原板塊內(nèi)，可用于住宅建設(shè)的土地已不多，未來(lái)很難出現(xiàn)大規(guī)模的一手房住宅供應(yīng)。目前板塊內(nèi)無(wú) 新建 商品房供應(yīng)。 4、 新江灣城板塊 新江灣城板塊位于楊浦區(qū)的西北，緊鄰虹口、寶山兩區(qū)。板塊東起閘殷路淞滬路；南至政立路、國(guó)權(quán)路；西靠逸仙路；北接軍工路。 整個(gè)板塊是上海市中心最后一塊能夠成片開發(fā)的地 區(qū) ，同時(shí)又是市中心唯一一處保留完好的原生態(tài)濕地。 此外，該板塊規(guī)劃良好，新 江灣城將建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)居住區(qū)，各種公共服務(wù)設(shè)施完善。 知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū) 新江灣城板塊總體由六大部分組成：知識(shí)商務(wù)中心、都市村莊、自然花園、新江灣城公園、復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、江灣天地。六大區(qū)域和諧統(tǒng)一，共同展現(xiàn)出 “知識(shí)型、生態(tài)型的花園城區(qū) ”。根據(jù)計(jì)劃， 2005 年完成道路、景觀、水系工程的基本建設(shè)； 2007年初具功能形態(tài)；到 2010 年，整個(gè)新江灣城基本建成。 楊浦 住宅新增供應(yīng)最為充足的板塊 據(jù)了解，整個(gè)新江灣城規(guī)劃總面積 9.45 平方公里，其中，居住用地約 3.66 平方公里，現(xiàn)在的開發(fā) 建設(shè) 還 在進(jìn)行中 ，后續(xù) 住宅供應(yīng)量比較充足，新江灣城板塊成為楊浦區(qū)住宅新增供應(yīng)最為充足的板塊。 已成區(qū)域樓市制高點(diǎn) 2006 年楊浦樓市商品住宅成交量最大的是黃興板塊，但隨著新江灣城板塊開發(fā)速度加快，該板塊已成為全市炙手可熱的板塊之一。 2007 年新江灣共成交 20.61 萬(wàn)平方 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 18 米商品住宅，居區(qū)內(nèi)各板塊成交量之首。受多重因素影響， 07 年新江灣城商品住宅房?jī)r(jià)也大幅上漲，是全市房?jī)r(jià)上漲最劇烈?guī)讉€(gè)板塊之一。 板塊內(nèi)樓盤有 華潤(rùn)置地橡樹灣 、美地灣城 、 新城御景 、 書香銀苑 、 涵碧景苑 、 新江灣城 1 號(hào)作 品 等。 板塊 名稱 代表個(gè)案 板塊主要產(chǎn)品 板塊 價(jià) 格 （元 /） 板塊資源 交通資源 板塊特征 黃興板塊 歐洲豪庭、鼎隆公寓、 君欣豪庭 、 海上碩和城等 高層、小高層 16000-21000 楊浦公園、黃興公園 ， 兩 大 “ 綠肺 ” ，配套完善 軌道交通 8號(hào)線 環(huán)境優(yōu)，配套、人氣逐步提升 五角場(chǎng) 板塊 創(chuàng)智天地、盛世豪園 等 高層、小高層 17000-21000 便捷的公共交通及軌道交通資源、成熟的商業(yè)配套 軌道交通 8號(hào)線 、 10號(hào)線 居住環(huán)境成熟，人氣旺盛，配套充足 新江灣城板塊 華潤(rùn)置地 、 橡樹灣 、 美地灣城 、新城御景 、 書香銀苑 、 涵碧景苑 、 新江灣城 1 號(hào)作品 等 高層、小高層 、別墅 16000-21000 原生態(tài)濕地、知識(shí)型、 花園社區(qū) 軌道交通10 號(hào)線 逐漸發(fā)展成為一個(gè)新的核心 生態(tài)居住區(qū) 綜合分析： 從供求關(guān)系來(lái)看 ,由于受到國(guó)內(nèi)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整和政策的影響 ,買方的觀望氣氛濃重 ,投資型需求及改善型需求被壓制 ,就 區(qū)域而言 ,進(jìn)一步抑制購(gòu)買需求 ,成交量的大幅萎縮也是在情理之中的。而政府出臺(tái)的樓市新政策，對(duì)楊浦區(qū)的樓市發(fā)展應(yīng)有一定的促進(jìn)作用。 同時(shí)，楊浦區(qū)也正朝著多元化的行政區(qū)發(fā)展，樓盤開發(fā)主要呈現(xiàn)以下開發(fā)熱點(diǎn)： 1、 教育引導(dǎo)樓盤開發(fā)。楊浦區(qū)的高等院校較多，使得本區(qū)極富文化氣息，圍繞教育展開開發(fā)住宅，成為楊浦區(qū)的一大開發(fā)熱點(diǎn)。 2、 以健康生態(tài)為主題形成賣點(diǎn)。主要聚集于黃興綠地周邊，以面向或臨近黃興綠地為其主打賣點(diǎn)，拉升該地塊的樓盤價(jià)格。新江灣城樓盤打造原生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃，也具有此特點(diǎn)。 3、 道路拓寬，交通配套完善，附近不 少新盤涌現(xiàn)。軌道交通線 3 號(hào)、 8 號(hào)線、 4 號(hào)線開通，10 號(hào)線在建，大連路隧道的建成開通等等，加快了楊浦的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度。 4、 北外灘黃浦江沿線逐步被開發(fā)商認(rèn)可，新江灣城建設(shè)崛起，大楊浦概念逐步形成。 5、 樓盤規(guī)模化在楊浦形成氣候，商業(yè)配套建設(shè)加快，五角場(chǎng)城市副中心建成后，區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著，給該區(qū)域樓盤的銷售帶來(lái)一定人氣。 從 楊浦區(qū) 各個(gè)板塊 的基本情況中 可以發(fā)現(xiàn)，本案所處的 黃興 板塊與各 板塊價(jià)格差 不明顯，主力價(jià)格基本相近，而 該板塊擁有 兩大 “ 綠肺 ” ，配套完善 區(qū)位優(yōu)勢(shì)卻 較為 明顯。 同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上升， 交通、配套 等不斷完善， 外擠壓效應(yīng)愈加明顯。由此本案所處區(qū) 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 19 域?qū)⒂型酱罅吭谑兄行模ㄈ嗣駨V場(chǎng)、陸家嘴等等區(qū)域）工作的客戶。 第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)闂钇贮S興公園板塊 區(qū) 域 ，經(jīng)歷了多年的開發(fā)，區(qū) 域內(nèi)的項(xiàng)目多處于銷售中期或尾盤階段。本次市調(diào)樓盤的范圍為黃興公園板塊 及其周邊功能區(qū)如： 中原 、 五角場(chǎng) 等的所有在售的住宅中涉及 小戶型 、中 小戶型 的 項(xiàng)目。 一、 周邊普通公寓涉及小面積住宅的項(xiàng)目 1、 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 地址 楊浦區(qū)控江路 128 弄 銷 售電 話 65803500 發(fā)展商 上海榮盛房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司 綠化率 40.59% 物業(yè)類別 住宅 物業(yè)管理公司 上海陽(yáng)廈物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 1.40 元 /平方米 月 占地面積 37391 平方米 總規(guī)劃戶數(shù) 902 戶 裝修情況 未裝修 總建面積 91059 平方米 目前在售戶數(shù) 264 裝修成本 無(wú) 容積率 2.44 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2 期開盤 2006 年 3 月 得房率 80% 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2007 年 2 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 小高層、高層 樓層狀況 1 幢 11 層 、 9 幢 17 層 社區(qū) 配套 花園、 24 小時(shí)安保 。 停車位 :地上 193,地下 194 周 邊 設(shè) 施 周邊配套設(shè)施 中小學(xué) :內(nèi)江二村小學(xué) 、長(zhǎng)白二村小學(xué)、控江二小、控江中學(xué)、復(fù)旦實(shí)驗(yàn)中學(xué) 。 幼兒園 :雙語(yǔ)幼兒園 。 綜合商場(chǎng) :歐尚、易初蓮花、華聯(lián)、大潤(rùn)發(fā)、假日百貨、三峰商廈 。 銀行 :工行、農(nóng)行、建行、上海銀行 。 醫(yī)院 :安圖醫(yī)院、新華醫(yī)院、控江醫(yī)院、楊浦區(qū)中心醫(yī)院 。 其他 :大學(xué)：上海水產(chǎn)大學(xué)、上海理工大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué) 周邊交通 M10、 6 路、 22 路、 60 路、 103 路、 118 路、 145 路、 220 路、 522 路、 589 路 841 路、 868路、 870 路、 874 路、大橋四線、大橋五線 主力均價(jià) 17000-20000元 /m2 主力總價(jià) 95-268 萬(wàn)元 價(jià)格 走勢(shì) 主力面積 56m2-134 m2的 一房、三房 房源銷售率 80% 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 20 2、 盛世新江灣 (盛世豪園 ) 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 盛世新江灣 (盛世豪園 ) 地址 楊浦區(qū)民京路 691 號(hào)（市光路口） 銷 售 電 話 65062266 65066699 發(fā)展商 上海豪盛投資發(fā)展有限公司 軍華置業(yè) 代理商 易居中國(guó) 物業(yè)類別 住宅 物業(yè)管理 上海添豐物業(yè)有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2 元 /平方米 月 占地面積 3038M2（一期） 總規(guī)劃戶數(shù) 總 2000 戶 裝修情況 未裝修 總建面積 75798 M2（一期） 目前在售戶數(shù) 604 戶 裝修成本 無(wú) 容積率 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2006 年 月 （ 1 期） 得房率 左右 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2007 年 7（ 1 期） 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 一期 5 幢小高層 規(guī)劃狀況 停車位 375 建材配置 房屋結(jié)構(gòu)：鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu) 。 外墻材料：面磚，局部線條涂料 保溫材料： XR 無(wú)機(jī)保溫材料 。 屋面： XPS 保溫隔熱板 門窗：采用靜電粉涂抹噴涂鋁合金中空玻璃門窗，進(jìn)戶門為鋼質(zhì)防盜門 公共部位：底層大門 入口門斗為石材，底層入口大堂墻、地面及標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室、走廊的墻面、地面均采用高級(jí)?；u，樓梯間及踏步地面為地磚 水電：各戶均設(shè)出戶獨(dú)立水、電表 。 燃?xì)猓禾烊粴夤艿拦?，管道到?用電負(fù)荷：一室 4 千瓦，二室 6 千瓦，三室 8 千瓦 電話、電視：每戶預(yù)留 2 門電話終端接口及 1-2 個(gè)有線電視終端接口 寬帶：寬帶光纖到樓，每戶裝有寬帶接口 。 電梯 :星瑪電梯 智能安保系統(tǒng)：周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、 IC 卡一卡通系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng) 周 邊 設(shè) 施 周邊配 套設(shè)施 幼兒園 :楊浦區(qū)愛綠幼兒園、世界路小學(xué)、國(guó)和中學(xué)、外國(guó)語(yǔ)大學(xué)雙語(yǔ)學(xué)校、楊浦實(shí)驗(yàn)中學(xué) 。 購(gòu)物 :歐尚、大潤(rùn)發(fā)、家得利 。 銀行 :上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 。 醫(yī)院 :長(zhǎng)海醫(yī)院 周邊交通 公交 55、 99、 8、 937、 124、 870 的終點(diǎn)站，還有 910、 233、 866、毗鄰軌道交通 8 號(hào)線（建設(shè)中）嫩江路站軌道交通 10 號(hào)線（建設(shè)中）殷高路站 主力均價(jià) 17000 元 /m2 主力總價(jià) 93.5-172萬(wàn)元 價(jià)格走勢(shì) 主力面積 55-101 房源銷售率 55% 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 21 3、 鼎隆公寓 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 鼎隆公寓 地址 楊浦區(qū)寧武路 218 弄 銷 售電 話 55800121 發(fā)展商 上海宏軒置業(yè)有限公司 代理商 上海 鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 有限公司 物業(yè)類別 住宅 物業(yè)管理 上海慶隆 物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 1.74 元 /平方米 月 占地面積 11637 平方米 總規(guī)劃戶數(shù) 約 270 裝修情況 未裝修 總建面積 27929 平方米 目前在售戶數(shù) 約 100 套 裝修成本 無(wú) 容積率 2.40 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2007 年 12 月 得房率 78% 已開發(fā)期數(shù) 2 交房日期 2009 年 6 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃狀況 綠化率 35% ， 地下停車位 90 個(gè) （車位比 1:0.30） 建筑形態(tài) 2 棟 1-17 層的小高層； 2 棟 1-18 層的高層； 1 棟 1-6 層的多層 建材配套 建筑材料進(jìn)戶門：高級(jí)防盜門 走廊：地磚、涂料 窗材：彩鋁 電梯廳：地磚、涂料 電梯品牌：東芝 智能設(shè)施安保系統(tǒng)：紅外線報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)； 智能化設(shè)施：電子巡更 系統(tǒng)； 供水系統(tǒng)：水箱供水； 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：預(yù)留空調(diào)機(jī)位； 裝修情況：毛坯 周 邊 設(shè) 施 周邊配套設(shè)施 人文自然景觀：黃浦江 公園綠化：楊浦公園、平?jīng)龉珗@ 就醫(yī)條件：楊浦區(qū)中心醫(yī)院 商業(yè)環(huán)境：東宮商圈 就學(xué)條件：上海電力學(xué)校、楊浦區(qū)建設(shè)中學(xué) 公建配套中學(xué) 商業(yè)配套中餐廳；超市 周邊交通 28、 841、 135、 137、 25、 37 等公交路線 主力均價(jià) 16800 元 /m2 主力總價(jià) 89-168 萬(wàn)元 價(jià)格走勢(shì) 主力面積 53-135 房源銷售率 65% 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 22 4、 圣驪河濱苑 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 圣驪河濱苑 地址 楊浦區(qū)平?jīng)雎?923-925 號(hào) 銷 售 電 話 65899808,65896808 發(fā)展商 上海圣驪苑房地產(chǎn)有限公司 代理商 上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)類別 住宅、公寓 物業(yè)管理 上海圣石置業(yè)有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 1.68 元 /平方米 月 占地面積 49000 總規(guī)劃戶數(shù) 968 裝修情況 未裝修 總建面積 120000 目前在售戶數(shù) 200 套左右 裝修成本 無(wú) 容積率 2.44 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2007 年 6 月 得房率 75% 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2009 年 12 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 高層 樓層狀況 11 棟 22 至 33 層的高層 規(guī)劃狀態(tài) 綠 化 率 35.10% 停車位 :355 周 邊 設(shè) 施 周邊配套設(shè)施 郵 局：江浦路郵局； 醫(yī)院：平?jīng)鲠t(yī)院（一級(jí)甲等），楊浦區(qū)工人醫(yī)院（二級(jí)甲等），楊樹浦路 1286 號(hào)，近蘭州路，步行約 20 分鐘。 楊浦區(qū)婦幼保健院（二級(jí)乙等），楊樹浦路 1286 號(hào)，近蘭州路，步行約 20 分鐘。 楊浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、新華醫(yī)院（市級(jí)）乘 70 路公交 2 站 10 分鐘到達(dá)。 銀行：上海銀行、 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行。 幼稚園：樂(lè)又靚幼兒園、上海市朝陽(yáng)幼兒園。 中小學(xué)：齊齊哈爾路第一小學(xué)、 杭州路第一小學(xué)、上海第十五初級(jí)中學(xué)、滬東外國(guó)語(yǔ)高級(jí)中學(xué)。 周邊交通 37、 25、 33、地鐵四號(hào)線 主力均價(jià) 19000-20000元 / 主力總價(jià) 98.8-200 萬(wàn)元 價(jià)格走勢(shì) 主力面積 52-100 房源銷售率 70% 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 23 5、 君欣豪庭 基 本 數(shù) 據(jù) 案名 君欣豪庭 地址 楊浦區(qū)許昌路 1588 弄 銷 售 電 話 65033333 發(fā)展商 上海君欣房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)類別 由高層住宅、辦公樓及商業(yè)用房構(gòu)成 物業(yè)管理公司 金輝物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 1.98 元 /平方米 月 占地面積 29769 平方米 總規(guī)劃戶數(shù) 推出 274 套 裝修情況 未裝修 綠 化 率 32.50% 目前在售戶數(shù) 100 多套 裝修成本 無(wú) 容積率 2.50 總開發(fā)期數(shù) 2 開盤日期 2008 年 8 月 得房率 75% 已開發(fā)期數(shù) 1 交房日期 2009 年 12 月 功 能 規(guī) 劃 總體規(guī)劃 建筑形態(tài) 高層 樓層狀況 26 層 社區(qū)內(nèi)配套 停車位 :629 （ 地面停車位： 27 個(gè)，地下停車位： 602 個(gè) ） 周 邊 設(shè) 施 周邊配套設(shè)施 醫(yī)院：新華醫(yī)院 學(xué)校：東亞進(jìn)修學(xué)院 周邊交通 軌道 :八號(hào)線 鞍山新村站 , 八號(hào)線 江浦路站 主力均價(jià) 21500-22000元 /m2 主力總價(jià) 110-200 萬(wàn)元 價(jià)格走勢(shì) 主力面積 52-68 平米的一房和 92 平米的兩房 房源銷售率 55% 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 24 綜合分析： 此區(qū)域內(nèi)住宅樓盤較為分散 ，主要 是由于楊浦經(jīng)過(guò)前幾年大規(guī)模的開發(fā)后，城市土地開發(fā)量有限，不可能再成片區(qū)開發(fā)，所以開發(fā)項(xiàng)目較為分散。因 操作 項(xiàng)目地塊位于安波路營(yíng)口路，故以此為中心， 主要調(diào)研分布于周邊的小戶型住宅銷售情況。 項(xiàng)目名稱 地理位置 主力小戶型面積（） 戶型所占比例 主力價(jià) （元 /） 主力總價(jià) （萬(wàn)元 /套） 銷售率 整盤銷售率 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 控江路 128 弄 56（一房） 30% 16000-20000 89.6-112 90% 80% 君欣豪庭 許昌路 1588弄 52-68（一房） 40% 均價(jià)21500-22000 111.8-149.6 60% 55% 圣驪河濱苑 平?jīng)雎?23-925 號(hào) 52（一房） 35% 均價(jià)19000-20000 98.8-104 80% 70% 鼎隆公寓 寧武路 218 弄 53（一房） 35% 均價(jià) 16800 89.04 75% 65% 盛世新江灣(盛世豪園 ) 民京路 691 號(hào)（市光路口） 55（一房） 40% 均價(jià) 17000 93.5 60% 55% 1、 本區(qū)域樓盤主力小面積 為 50 多平米的戶型，主打 戶型為 一房， 1 房作為主力戶型的 項(xiàng)目中 1 房比例約占 30 -40%， 小面積戶型面積最小可至 30 多平方米， 體現(xiàn)出初次購(gòu)房或投資消費(fèi)的特征。 2、 區(qū)域內(nèi)樓盤多為小高層、高層的一梯多戶格局，而小戶型的房型多與大房型同平面間隔布置，而高層 內(nèi)多戶布置 則 一般不規(guī)則， 并且多有暗間設(shè)置。 3、 區(qū)域內(nèi)樓盤多為多種戶型配置的社區(qū)，沒有單一的小戶型 住宅 公寓 產(chǎn)品， 小戶型住宅公寓 已成為該區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn) 。 4、 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，區(qū)域內(nèi)小面積戶型銷售去化較快， 75-90 平米之間的小二房最好銷，其次是主打的 50 多平米 1 房。 5、 根據(jù)市場(chǎng)需求與供給分析，該區(qū)域?qū)π粜凸?是有一定的需求量的。同時(shí)，同質(zhì)產(chǎn)品的供給相對(duì)有限，而且區(qū)域內(nèi)新盤放量原本就不多。 6、 在房間布局設(shè)計(jì)上基本采用當(dāng)前普通住宅房的模式，房間的開間一般為 3.6-4.2 米左右，比較注重動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離等設(shè)計(jì)理念。 7、 此區(qū)域內(nèi)住宅樓盤均價(jià)集中在 16000 元 / -20000 元 /之間， 而小戶型 由于套均面積不大，故主力總價(jià)集中在 80-130 萬(wàn)。 8、 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目客源來(lái)源較為廣泛，但從需求上來(lái)說(shuō)主要是以初次購(gòu)房的剛性需求及投資 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 25 型需求為主，從職業(yè)上來(lái)說(shuō)以在本地工作的白領(lǐng)、公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員及科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)人員等為主。 9、廚衛(wèi)設(shè)計(jì)注重 居住的舒適度和實(shí)用性，客廳與餐廳的設(shè)計(jì)基本采用目前最流行的 模糊雙廳的概念， 體現(xiàn)居住的人性化，使每位居住者在這里都能找到一種 “ 家 ” 的感覺。 二、 區(qū)域內(nèi) 類住宅小戶型產(chǎn)品分析 海尚杰座 案名 海尚杰座 物業(yè) 類型： soho 小戶型商務(wù)樓 物業(yè)級(jí)別： 甲級(jí) 楊浦區(qū) 地址 營(yíng)口路 578 號(hào) 所屬 板 塊 ： 黃興 開 發(fā) 商： 上海建工佳龍房產(chǎn)有限公司 代理商： 精穩(wěn)企劃不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 租售動(dòng)態(tài)： 售價(jià)： 13000-15000 元 /平方米 （ 2007 年 7 月 -2008 年 5 月） 銷售情況 已售完 租金 ： 目前 2.2-2.5 元 /平方米 /天 建筑面積 ： 14000 平方米 裝修狀況： 全裝修 物業(yè)現(xiàn)狀： 內(nèi)、外裝修 建筑類別： 小高層（全裝修） 交通狀況： 軌道交通 8 號(hào)線 總戶數(shù)： 500 停 車 位 ： 200 物業(yè)管理 上海振新物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi)用 3.50 元 / /月 “ 海尚杰座 ” 是 佳龍花園的第三期項(xiàng)目，其前兩期為純住宅樓盤，住宅區(qū)域綠化率達(dá)左右；三期則為創(chuàng)業(yè)辦公設(shè)立 ，為 時(shí)尚 SOHO 小戶型商務(wù)樓。該項(xiàng)目總規(guī)模近 4 萬(wàn)平方米，共有南、北兩幢辦公樓。面積為 47 110M2 不等的經(jīng)濟(jì)小戶型辦公間，結(jié)構(gòu)緊湊、經(jīng)濟(jì)實(shí)用?？臻g結(jié)構(gòu)靈活，適合辦公空間的不同需求。以 “ 服務(wù)式 SOHO” 的理念，為中小型創(chuàng)業(yè)者 和注重生活質(zhì)量的精英人士，提供時(shí)尚的辦公居家領(lǐng)地。 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 26 海尚杰座 項(xiàng)目 綜合分析 位置 根據(jù)對(duì)所選區(qū)域該類樓盤進(jìn)行的調(diào)查分析，海尚杰座為目前該區(qū)域的純小戶型項(xiàng)目，屬 商務(wù)樓 性質(zhì)的 SOHO 小戶型 。 建筑類型、主力房型和面積 受區(qū)域位置和地塊用地性質(zhì)的規(guī)定，該類樓盤為商辦性質(zhì)的高層建筑。以 1 房為主，1 房占調(diào)查樣本總數(shù)的 75%以上；面積則主要集中在 40-100 左右。 售價(jià)分析 均價(jià)集中在 13000 元 / -15000 元 /之間，由于套均面積不大，主力總價(jià)集中在52-150 萬(wàn)元之間。 成交 客源分析 這部分客源主 要為看好地區(qū)的發(fā)展前景，并且認(rèn)同本項(xiàng)目的投資價(jià)值的區(qū)外客源、在楊浦科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域內(nèi)有工作背景、具有投資理念的一部分人群等，總價(jià)門檻合適的物業(yè)投資品種是這部分客源較為關(guān)注的。 使用及租賃客源 這部分人群主要為在該區(qū)域工作的部分人員，以及由于市中心辦公樓租賃成本大幅上升形成的導(dǎo)出型辦公型自用客戶。此外，大型跨國(guó)公司由于技術(shù)貿(mào)易、商務(wù)、服務(wù)貿(mào)易、培訓(xùn)等原因必將產(chǎn)生大量的流動(dòng)人口，他們的中短期租賃需求也比較充沛。 三、周邊中小戶型住宅銷售情況分析 為了對(duì)市場(chǎng)有更綜合性的了解， 在對(duì)上述調(diào)研項(xiàng)目所涉及的 小戶型住宅進(jìn)行調(diào)研的同時(shí)，對(duì) 位于安波路營(yíng)口路 周邊這些項(xiàng)目中的中小戶型 也做了 相關(guān)樓盤的 銷售情況分析 。 項(xiàng)目名稱 地理位置 主力 中 小戶型面積（） 戶型所占比例 主力價(jià) （元 /） 戶型 主力總價(jià) （萬(wàn)元 /套） 銷售率 整盤銷售率 歐洲豪庭 (韻都城 二期 ) 控江路 128 弄 一房 56 ， 兩房 81-107 70% 16000-20000 89.6-214 82% 80% 君欣豪庭 許昌路 1588弄 一房 52-68 ，兩房 92 80% 均價(jià)21500-22000 111.8-202.4 58% 55% 新城 御景 楊浦區(qū)政和路 999 弄 50-107 55% 均價(jià)18000-20000 90-114 73% 65% 美地灣城 政立路 505 弄 85-89 47% 價(jià)格未定，約17000-20000 未定 未開 未開 華 潤(rùn)置地橡樹灣 新江灣城政和路 1088 號(hào) 兩房 76-88 35% 精裝公寓均價(jià) 20000 152-176 90% 70% 圣驪河濱苑 平?jīng)雎?23-925 號(hào) 一房 52 ， 兩房 100 85% 均價(jià)19000-20000 98.8-200 80% 70% 鼎隆公寓 寧武路 218 弄 一房 53 ， 兩房 94、 96、 98、103 70% 均價(jià) 16800 89.04-173.04 73% 65% 盛世新江灣(盛世豪園 ) 民京路 691 號(hào)（市光路口） 一房 55 ， 兩房 101 80% 均價(jià) 17000 93.5-171.7 60% 55% 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 27 綜合分析 1、 “90/70” 政策規(guī)定，自 2006 年 6 月 1 日起，新建住房七成都應(yīng)是 90 平方米以下小戶型。 2008 年 的 上海 樓市 正是中小戶型進(jìn)一步落實(shí)政策得以 放量的時(shí)候。 2、 本區(qū)域樓盤 中 小戶型主力 一房 小面積 為 50 多平米的戶型，二房的面積在 75-103 平米之間， 多為 精致實(shí)用、功能齊全、經(jīng)濟(jì) 緊湊 的戶型面積。 3、 同時(shí)， 各 項(xiàng)目在戶型比例供給上也有所改變，從早期的 中小戶型 主要以 1 房 為主或全部為一居，到現(xiàn)在提供 2 房 3 房 的緊湊小房型，也體現(xiàn)了 中小戶型 產(chǎn)品的發(fā)展和更新。 4、 相對(duì) 低總價(jià) 的中 小戶型房源仍是 置業(yè)者關(guān)注熱點(diǎn) ， 體現(xiàn)出消費(fèi)群體初次購(gòu)房或投資消費(fèi)的特征 。 中小戶型在商品住宅成交中所占比例逐月上升，從今年前 6 個(gè)月的 10左右上升至目前的 15 20。其中， 10 月中小戶型占 新建 住宅成交面積和套數(shù)的比例分別為 48.90和 60.17。 而調(diào)研 區(qū)域中，。 5、 從調(diào)研數(shù)據(jù)中，我們可以發(fā)現(xiàn)， 總價(jià) 在 150 萬(wàn)以下的 中小戶型 比較暢銷 。 中小戶型 在 各個(gè)樓盤的 整盤銷售過(guò)程中相較于大戶型 更 容易去化 ， 中小戶型 的成交率要高于大戶型房。 中小戶型住宅由于其總價(jià)低、實(shí)用性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)受消費(fèi)者的歡迎；大戶型由于其總價(jià)較高、稅費(fèi)較重、享受型居多、受 眾面較小，故成交量也相對(duì)中小戶型住宅 較低。 6、 從中小戶型的需求看， 房?jī)r(jià)、利 息等 因素 迫使一部分人將計(jì)劃購(gòu)房面積縮小， 就房?jī)r(jià)而言， 目前購(gòu)買一套中小戶型也面臨巨大的 貸款 還款壓力 ， 這也 使 許多購(gòu)房者 不得不放棄買 100 平米以上房源。 7、 根椐市場(chǎng)調(diào)研， 從長(zhǎng)期來(lái)看，中小戶型 仍擁有較大的剛性 需求 ， 經(jīng)濟(jì) 實(shí)用的 中小戶型 對(duì)于許多初次置業(yè)者等仍是首選 ，購(gòu)房目的 從投資型向自住型實(shí)現(xiàn)逐步過(guò)渡 。 市場(chǎng)分析總結(jié) 1、 樓市市場(chǎng)觀望氣氛較重， 投資類需求下降。 2、 中 小戶型 客群分為兩類： 第一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群。這類人購(gòu)買 中小戶型 的目的是自?。坏诙愂嵌位蛘叨啻沃脴I(yè)的投資型業(yè)主，他們購(gòu)買 中 小戶型 上海 品揚(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 28 的目的也很簡(jiǎn)單，追求投資回報(bào)。 3、 市場(chǎng)分流嚴(yán)重，郊區(qū)房源對(duì)兩類客戶群都存在比較大的沖擊，經(jīng)濟(jì)適用房的推出影響更大。 4、 70/90 新政后， 各 房產(chǎn)公司及項(xiàng)目都會(huì)陸陸續(xù)續(xù)推出很多優(yōu)秀的中小戶型，其實(shí)中小戶型的需求是很廣闊的 。 小戶型熱銷的市場(chǎng)基礎(chǔ)是平民消費(fèi) 。 如中小戶型客戶群特征十分明顯：工薪階層、年輕白領(lǐng)、 SOHO、投資客、中產(chǎn)階級(jí)等。其購(gòu)買目地是：過(guò)度性居住、商住二用、投資理財(cái)、城市第三類空間等。此類客戶對(duì)交通、配套、售價(jià)均較敏感，對(duì)物業(yè)自身 素質(zhì)要求不是非常高。其次