【廣告策劃-PPT】創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園_8號橋 海上海新城

本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)跑盤報告 8號橋+海上海新城 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2007.11.30 戰(zhàn)略咨詢部一組 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走過了一條從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路 上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計的創(chuàng)意者們自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創(chuàng)意活動。 上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，積極尋找國外一些發(fā)達(dá)國家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗，結(jié)合上海特色，在 11月份組織成立了上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 上海首批 18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地 30多萬平方米。 截止 2006年底第二、第三批集聚區(qū)建成，第四批籌建中 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 上世紀(jì) 90年代 2004年下半年 2005年 4月 2006年底 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義： 以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設(shè)計、建筑設(shè)計、文化藝術(shù)、咨詢策劃和時尚消費等 幾大類， 并涉及諸多行業(yè)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要分布在老廠房聚集區(qū)以及政府引導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)基地 泰康路田子坊 8號橋 蘇河現(xiàn)代藝術(shù)館、登琨艷工作室等 蘇州河創(chuàng)意倉庫 海上海新城LOFT M50 莫干山路 50號 外灘 3號、 18號 2577創(chuàng)意大院 空間 188 創(chuàng)智天地 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋地處上海市中心，是上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時尚類的企業(yè)進(jìn)入 8號橋位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路 8-10號，由 20世紀(jì) 70年代所建造的上海汽車制動器廠的老廠房改造而成 。園區(qū)占地 7000多平方米，總建筑面積 12000平方米，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時尚類的企業(yè)入駐，包括海內(nèi)外的知名建筑設(shè)計、服裝設(shè)計、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級餐飲等公司。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間布局（一）：基本維持原有老廠房空間布局 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 整個號橋由 8棟房子構(gòu)成，基本上保持了原來的布局。 8號橋 二期工程改建 8000多平方米，和一期工程遙相呼應(yīng)，21米高的天橋?qū)勺I(yè)老建筑連接起來 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間布局（二）：獨特的 租戶共享空間 成為藝術(shù)工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間 商務(wù)中心 后院 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 8號橋最獨特的是園區(qū)設(shè)計師留出了很多租戶共享空間，如商務(wù)中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)?，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋建筑特征（一） :歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交匯融合，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)境和氛圍 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 8號橋建筑特征：歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西洋、經(jīng)典與流行在這里交匯融合，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了獨特的環(huán)境和氛圍 。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)由上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房改造而成。其老工業(yè)建筑的內(nèi)部由藝術(shù)家改造后，保留了原來的磚石墻體、屋梁架構(gòu)，同時藝術(shù)家又以藝術(shù)手法將現(xiàn)代材料、設(shè)施安臵其中。 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)職能：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 +休閑旅游 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) “8號橋 將工業(yè)老廠房運用新的設(shè)計和模式改造，在上海的老廠房改造、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有示范效應(yīng)，是上海工業(yè)歷史與文化、城市建設(shè)與改造、文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新、旅游休閑與生活時尚的新地標(biāo)，是繼寶鋼之后本市第二個全國工業(yè)旅游示范點 “8號橋 是上海首批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集聚著國內(nèi)外知名知名建筑設(shè)計、服裝設(shè)計、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體等創(chuàng)意類企業(yè)，承擔(dān)著上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地示范職能。 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成： 建筑設(shè)計、設(shè)計咨詢、影業(yè)制作、時尚商鋪、休閑餐飲 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 建筑設(shè)計 設(shè)計咨詢 時尚商鋪 休閑餐飲 本報告是嚴(yán)格保密的。 海上海新城 創(chuàng)意 LOFT+創(chuàng)意商業(yè)街 +創(chuàng)意生態(tài)居 海上海位于上海市楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路 920 號，項目定位為中高檔社區(qū)，容積率 2.44 左右，建筑占地面積 8.49 萬平方米，總建筑面積約 23.4 萬多平方米 其中 7 幢住宅的建筑面積為 9萬多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面積為 7 萬多平方米，商業(yè)面積近 3萬平方米 。 海上海新城 本報告是嚴(yán)格保密的。 海上海建筑特征：通過現(xiàn)代建筑展示 激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，創(chuàng)造新型精神的上只角 這一主題 創(chuàng)意 LOFT是 3幢高 80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織的形象。三棟 LOFT的立面在不同的位臵分別開了三個不同大小的洞口，分別象征 創(chuàng)意之門 、 智慧之眼 、 成功之梯 ，仿佛是一部人生詠嘆調(diào)凝固與建筑之上。 創(chuàng)意商業(yè)街長達(dá) 400 米以原創(chuàng)精神為主題，按不同的建筑材質(zhì)分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質(zhì) 5 個不同的區(qū)域。在創(chuàng)意商業(yè)街的三個入口，分別設(shè)計了海上講堂、海上會館和海上劇場，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨創(chuàng)精神的活動提供值得期待的上佳場所。 海上海新城 本報告是嚴(yán)格保密的。 海上海空間布局：緊扣創(chuàng)意理念，巧妙的將辦公、商業(yè)、住宅融合在一起 創(chuàng)意 LOFT 創(chuàng)意商業(yè)街 創(chuàng)意生態(tài)居 整個 海上海 將通過這三種不同建筑組合和空間場景的聯(lián)動，營造出一個打破住商辦邊界、打破事業(yè)與休閑邊界、打破經(jīng)營與學(xué)習(xí)邊界的開放空間，來實現(xiàn)對傳統(tǒng) 商業(yè)地產(chǎn)和住宅形態(tài)的本質(zhì)性超越。 “海上海 新城從建筑規(guī)劃之初就被賦予創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念。根據(jù)規(guī)劃，近 8萬平方米建筑用地面積、23萬平方米的總建筑面積中涵蓋了三種獨具風(fēng)格的物業(yè)形態(tài) : 創(chuàng)意商業(yè)街、創(chuàng)意 LOFT 和生態(tài)居。 海上海新城 本報告是嚴(yán)格保密的。 海上海 LOFT室內(nèi)布局：平層高 3.4米，高大而開敞的工作空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) 徹底擺脫動線、視線、功能的相互干擾，成就更大的空間利用經(jīng)濟價值 海上海新城 本報告是嚴(yán)格保密的。 海上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成：設(shè)計咨詢、會展影視、時尚商鋪、休閑餐飲 海上海新城 會展 休閑餐飲 設(shè)計咨詢 時尚商鋪 本報告是嚴(yán)格保密的。 8號橋與海上海新城的成功為創(chuàng)意地產(chǎn)開發(fā)提供多種方案 分類 部分實例 老工廠 上海 8號橋 分類 部分實例 商辦樓 海上海 LOFT 商業(yè)街 海上海商業(yè)街 創(chuàng)意社區(qū) 海上海生態(tài)居 創(chuàng)意地產(chǎn)新建筑新建模式 創(chuàng)意地產(chǎn)老建筑改建模式 8號橋與海上海比較 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。西郊百聯(lián)跑盤報告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 2007.11.30 戰(zhàn)略咨詢部一組 本報告是嚴(yán)格保密的。 西郊百聯(lián)位于城市擴散和人口導(dǎo)入的長寧西部區(qū)域，周邊 25萬人口的中高檔社區(qū)為百聯(lián)提供了充足的客源 百聯(lián)西郊購物中心位于長寧區(qū)仙霞西路劍河路口，總建筑面積 11萬平方米。在其開業(yè)一年之際已出租率 100并且商鋪租金高達(dá) 8元 /平方米 /日，而周邊大商場商鋪租金僅 2-3元 /平方米 /日。開業(yè)一年來平均日客流量為 5 8萬。 25萬人口中高檔社區(qū) 西郊百聯(lián) 西郊百聯(lián) 本報告是嚴(yán)格保密的。 西郊百聯(lián)采用開放式空間布局，是國內(nèi)首個開放式社區(qū)型購物中心，為顧客提供全新的購物空間 開發(fā)式的空間布局是西郊百聯(lián)最大的特色 西郊百聯(lián) 本報告是嚴(yán)格保密的。 西郊百聯(lián)啞鈴狀商業(yè)布局，方便客流在主力店以及中小店鋪穿梭分散，帶來更多商機 啞鈴狀布局，一條由中小零售業(yè)組成的露天商業(yè)街連接兩端的主力店。客流在主力店中匯集又在中小店鋪中分散，客流穿梭的過程中帶來更多的商機和展示。 世紀(jì)聯(lián)華 友誼百貨 西郊百聯(lián) 本報告是嚴(yán)格保密的。 西郊百聯(lián)業(yè)態(tài)齊全，購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)功能完善，滿足消費者多方位需求，增強社區(qū)型購物中心的吸引力 西郊百聯(lián)目前有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共 116家商家入駐，其中大型生活超市 1家、百貨公司 1家、專業(yè)賣場 4家、主題餐飲 29家、專賣店 62家、娛樂健身 5家、社區(qū)服務(wù)14家。包含了購物、餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)等幾乎所有的功能，滿足了消費者多方位需求，增強了社區(qū)型購物中心的吸引力。 西郊百聯(lián) 本報告是嚴(yán)格保密的。 The End 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空臵量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常