某地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（極品推薦甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告）

目 錄 第一部分投資環(huán)境研究分析 . 4 一自然地理環(huán)境 . 4 1蘇州概述 . 4 1.1 蘇州概況 . 4 1.2 蘇州與長(zhǎng)三角 . 4 2吳江概述 . 5 2.1 吳江概況 . 5 2.2 吳江與長(zhǎng)三角 . 7 3同里概述 . 8 3.1 同里概況 . 8 3.2 同里與長(zhǎng)三角 . 9 二宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境 . 10 1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r . 10 1.1 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 . 10 1.2 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突出的矛盾和問題 . 11 1.3 未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè) . 12 2吳江市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 . 12 2.1 吳江市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 12 2.2吳江城市規(guī)劃和市政建設(shè) . 15 小結(jié) . 17 三吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 18 1吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體概述 . 18 2吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 . 19 2.1土地市場(chǎng)分析 . 19 2.2 房地產(chǎn)開發(fā)情況 . 20 3吳江市住宅市場(chǎng)分析 . 24 3.1 總體供求情況 . 24 3.2 板塊市場(chǎng)分析 . 24 3.3 物業(yè)類型分析 . 26 3.4 成交分析 . 27 3.5 價(jià)格分析 . 28 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3.6 客戶分析 . 29 4各細(xì)分市場(chǎng)特征分析 . 30 5各細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) . 33 6吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 . 33 小結(jié) . 34 四周邊市場(chǎng)分析 . 35 1同里鎮(zhèn)別墅市場(chǎng)分析 . 35 1.1 市場(chǎng)概況 . 35 1.2 別墅市場(chǎng)特征 . 35 2競(jìng)爭(zhēng)板塊分布 . 38 3競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)分析 . 38 3.1 東太湖別墅板塊 . 38 3.2 陽(yáng)澄湖別墅板塊 . 40 3.3 雙湖板塊 . 42 4競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) . 43 小結(jié) . 43 5典型案例分析 . 44 5.1 中興銀麗高爾夫別墅 . 44 5.2 華麗家族太上湖 . 46 5.3 中糧本源 . 47 5.4 江南水鄉(xiāng)云水謠 . 50 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 . 52 第二部分 2000 畝地塊概念性規(guī)劃方案建議 . 53 一地塊分析 . 53 1地理位置及周邊環(huán)境 . 53 1.1 四至環(huán)境 . 53 1.2 地塊現(xiàn)狀 . 53 2周邊配套 . 55 3地塊可利用資源 . 55 4對(duì)地塊的思考 . 55 二項(xiàng)目 SWOT 分析 . 56 1優(yōu)勢(shì) . 56 2劣勢(shì) . 56 3機(jī)會(huì) . 57 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4風(fēng)險(xiǎn) . 57 三 2000 畝地塊概念性規(guī)劃方案建議 . 58 1 2000 畝地塊用地性質(zhì)建議 . 58 2 2000 畝地塊物業(yè)類型建議 . 58 3 2000 畝地塊開發(fā)次序建議 . 58 4 2000 畝地塊容積率建議 . 59 第三部分 300 畝地塊可行性研究 . 60 一地塊位置確定 . 60 二產(chǎn)品組成建議 . 60 1物業(yè)類型建議 . 60 2產(chǎn)品組成建議 . 61 3配套設(shè)施建議 . 62 三地塊容積率建議 . 63 四項(xiàng)目開發(fā)方案建議 . 63 1開發(fā)運(yùn)營(yíng)思路 . 63 2開發(fā)周期建議 . 64 3推盤時(shí)間建議 . 64 五 300 畝地項(xiàng)目市場(chǎng)定位 . 65 1開發(fā)理念 . 65 2市場(chǎng)定位 . 65 3市場(chǎng)定位詮釋 . 65 4客戶定位 . 66 4.1 客戶分析 . 66 4.2 客戶定位 . 67 5價(jià)格定位 . 68 5.1 獨(dú)棟別墅價(jià)格 . 68 5.2 雙拼別墅價(jià)格 . 69 5.3 未來上市銷售價(jià)格 . 70 六投資收益分析 . 72 1成本預(yù)測(cè) . 72 2項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)： . 73 3損益分析 . 73 4、內(nèi)部收益率預(yù)測(cè) . 74 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第一部分 投資環(huán)境研究分析 一自然地理環(huán)境 1蘇州概述 1.1 蘇州概況 蘇州，全國(guó)首批 24 個(gè)歷史文化名城之一，全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，也是 4 個(gè)全國(guó)重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)城市之一，并成功 加入世界遺產(chǎn)城市聯(lián)盟。蘇州位于 太湖 之濱，長(zhǎng)江 南岸的入海口處， 京杭大運(yùn)河 、 京滬鐵路 、京滬高鐵（在建）和多條高速公路貫穿全境。蘇州東鄰上海，西抱太湖，南臨浙江，北枕長(zhǎng)江，東距 上海 市區(qū) 80 千米。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉， 蘇中 和 蘇北 通往 浙江 的必經(jīng)之地。 蘇州共轄 7 個(gè)市轄區(qū)（ 金閶區(qū) 、 滄浪區(qū) 、 平江區(qū) 、蘇州國(guó)家高新區(qū) (虎丘區(qū) )、 吳中區(qū) 、 相城區(qū) 、工業(yè)園區(qū)），代管 5 個(gè)縣級(jí)市（ 常熟市 、 張家港市 、 太倉(cāng)市 、昆山市 、 吳江市 )。市區(qū)戶籍人口 238.21 萬(wàn)人。暫住登記人口 586 萬(wàn)。 (截至2008.12.31) 1.2 蘇州與長(zhǎng)三角 蘇州目前是中國(guó)發(fā)展最快，也是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的 城市之一，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈重要的經(jīng)濟(jì)中心，是整個(gè)蘇南地區(qū)的工業(yè)中心，環(huán)太湖都市圈和蘇錫常都市圈的核心都市，僅次于上海的全國(guó)第二大工業(yè)城市和華東地區(qū)第二大經(jīng)濟(jì)中心城市，也是中國(guó)大陸六大經(jīng)濟(jì)中心城市（上海、北京、廣州、深圳、蘇州、天津）之一。擁有中國(guó)乃至亞洲最大的內(nèi)河航運(yùn)港口、江蘇第一大港、中國(guó)大陸第九大港 蘇州港，四通八達(dá)的鐵路和公路交通網(wǎng)與全國(guó)各大城市相連，交通運(yùn)輸十分便利。 隨著滬蘇兩地經(jīng)貿(mào)聯(lián)系的加強(qiáng)，蘇州的潛力越來越為世人所矚目。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)火車頭，對(duì)蘇州得輻射作用越來越強(qiáng)。滬蘇 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的 建立，為蘇州的崛起創(chuàng)造了良好的條件。 隨著高速交通網(wǎng)絡(luò)的建成，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)即將形成一個(gè)全新的交通格局。在一小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，蘇州是上海最主要的外圍城市，與上海的空間關(guān)系最為密切， 進(jìn)入新世紀(jì)以來，蘇州更是把離上海近的優(yōu)勢(shì)做足做透。不斷完善城市快速干道、軌道交通等道路建設(shè)，力爭(zhēng)無(wú)縫接軌上海。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 蘇州實(shí)際上就是西上海。 長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不斷改變著長(zhǎng)三角的時(shí)空觀念的同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射也將出現(xiàn)新格局。上海周邊地區(qū)已形成一個(gè)反 K字形的發(fā)展新格局，好像一隊(duì)飛翔的大雁。如果上海是頭雁，那么蘇州就處在 二雁的位置，跟著頭雁飛。而隨著時(shí)間距離的不斷縮短，這兩頭雁肯定會(huì)靠得更緊。 未來，蘇州將通過昆山進(jìn)而與上海連片發(fā)展。隨著滬寧城際鐵路和京滬高速鐵路建成，出行速度更將以乘積化效應(yīng)大幅提高。鐘擺式遷徙的工作、生活方式將成為促進(jìn)兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的一股力量。蘇州新一輪城市發(fā)展方向之一就是向東與上海接軌，向南與浙江發(fā)達(dá)地區(qū)接軌。上有天堂，下有蘇杭，蘇州已經(jīng)成為長(zhǎng)三角名副其實(shí)的第二引擎。 2吳江概述 2.1 吳江概況 吳江，位于 太湖 之濱和江蘇省最南端。南連浙江省 嘉興 市和 湖州 市，北接 蘇州吳中區(qū) 和 昆山 市，東臨 上海 市 青浦區(qū) ，正當(dāng) 江蘇 、浙江和上海三省、市交界處，地理位置十分優(yōu)越。吳江市物產(chǎn)豐富、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，素有古運(yùn)河畔魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府的美稱。 全市現(xiàn)下轄省級(jí)吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 9 個(gè)鎮(zhèn)。境內(nèi)蘇嘉杭高速公路、 227 省道、京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳保?318 國(guó)道、太浦河、滬蘇浙高速公路（吳江段）橫穿東西。 吳江離上海虹橋機(jī)場(chǎng) 80 公里，距京滬鐵路蘇州站 22 公里，與上海洋山港和蘇州太倉(cāng)港的距離分別為 190 公里和 105 公里，四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)把吳江與上海、杭州、蘇州等大中城市聯(lián)成一體。吳 江市已擁有國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市、國(guó)家園林城市等 20 多項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。全市主要支柱產(chǎn)業(yè)為：電子信息、絲綢紡織、裝備制造、電纜光纜。 作為蘇州經(jīng)濟(jì)的六大板塊之一，吳江逐步形成了四個(gè)方面的發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)業(yè)集群特色鮮明 依托當(dāng)初一鎮(zhèn)一品的集群發(fā)展，吳江不僅有電子信息、絲綢紡織、電纜光纜三大支柱產(chǎn)業(yè)，縫紉機(jī)、彩鋼板、羊毛衫三個(gè)特色產(chǎn)業(yè)，多個(gè)成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 內(nèi)資、外資雙輪驅(qū)動(dòng)，齊頭并進(jìn) 來自世界各地的 1500 余家企業(yè)在吳江投資興業(yè)，投資總額超過 150 億美元，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè) 15 家。 富民進(jìn)程明顯加快 吳江所有產(chǎn)業(yè)集群基地中，除了電子信息外，其它全部是在民間資本的推動(dòng)下形成的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，決定吳江的富民程度不斷加強(qiáng)。 城鄉(xiāng)面貌得到明顯改善 在打造和諧社會(huì)的過程中，吳江始終以人為本，切實(shí)改善人居環(huán)境，城鄉(xiāng)面貌不斷改善。 2009 年度全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）排名中，吳江高居第五位；福布斯 2009 年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市評(píng)比，吳江列全國(guó)縣級(jí)市第五位。 圖：吳江產(chǎn)業(yè)發(fā)展 經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀 產(chǎn)業(yè)體系 五大 支柱產(chǎn)業(yè)：絲綢、電纜、機(jī)械電子、精細(xì)化工、新型建材 四大 特色區(qū)域經(jīng)濟(jì) ： 魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、電纜之都、電子之城 產(chǎn)業(yè)特征 一鎮(zhèn)一品的產(chǎn)業(yè)分布特征 民營(yíng)外資 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局 兩頭在外 的外向性經(jīng)濟(jì)模式 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，第二產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)行業(yè)為主 規(guī)模企業(yè)的培育發(fā)展不足，缺乏自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品 資源與生態(tài)環(huán)境壓力日趨增大，主要傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展限 社會(huì)事業(yè)發(fā)展水平滯后，城市化落后亍工業(yè)化，基礎(chǔ)設(shè)施配套不強(qiáng) 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃 優(yōu)先發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，提高工業(yè)能級(jí)和水平 壯大三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子信息、絲綢紡織、電纜光纜） 提升三大特色產(chǎn)業(yè) （縫紉機(jī)、彩鋼板、羊毛衫） 扶持八大成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)（電梯制造、汽車配件、新型建材、生物醫(yī)藥、有色金屬、日化、服裝、制鞋） 大力培育新興產(chǎn)業(yè) 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能 大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（紡織業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)） 優(yōu)化提升消費(fèi)性服務(wù)業(yè)（商貿(mào)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)） 積極培育新 興服務(wù)業(yè)（旅游業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)） 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 2.2 吳江與長(zhǎng)三角 目前，吳江正積極對(duì)接蘇州軌道交通。未來吳江將加速融入蘇州主城 ，與蘇州南部進(jìn)行整合規(guī)劃。并使得吳江能夠越來越多地受到蘇州溢出效應(yīng)的充分輻射。 吳江與上海水土相連，是上海都市圈向長(zhǎng)三角腹地和環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈輻射的陣地前沿。吳江又被稱為吳角越根，半個(gè)市與浙江毗鄰， 自古以來，兩方土地相連，人文相融，經(jīng)濟(jì)相關(guān)。 作為江蘇省南大門，吳江緊鄰上海市和浙江省，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，是上海、浙江、江蘇兩省一市中唯一與上海和浙江都緊鄰的城市，不僅處在滬蘇錫常、杭嘉湖長(zhǎng)三角一小時(shí)交通圈內(nèi)，也是聯(lián)系江浙滬重要的交通樞紐。從吳江可以直接連通中國(guó)的東西南北。 圖：吳江地理位置 無(wú)錫 蘇蘇 州州市市 區(qū)區(qū) 上海 吳吳 江江 吳江與蘇州 吳江與太湖湖 吳吳江江 湖湖州州 長(zhǎng)長(zhǎng)興興 蘇蘇州州 無(wú)無(wú)錫錫 宜宜興興 太湖 吳江與浙江 吳江與浙江 吳江與上海 上上海海 吳吳江江 昆山 太倉(cāng) 張家港 常熟 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3同里概述 3.1 同里概況 同里隸屬于江蘇省吳江市，位于太湖之畔，古運(yùn)河之東，四面臨水，八湖環(huán)抱（同里、九里、澄湖、沐莊、白硯、葉澤、南星、龐山湖），東距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 80 公里，南接 318 國(guó)道、西連蘇嘉高速公路、北離蘇州 18 公里。 2001 年10 月，同里與屯村兩鎮(zhèn)合并后的同里鎮(zhèn)行政區(qū)總面積 102.91 平方公里，總?cè)丝?5.8 萬(wàn)人，轄 12 個(gè)行政村， 1 個(gè)水產(chǎn)總場(chǎng)， 6 個(gè)社區(qū)居委會(huì)。 同里，舊稱富土，唐初，因其名太侈，改為銅里，宋代，又將舊名富土兩字相疊，上去點(diǎn)，中橫斷，拆字為同里，沿用至今。 同里古鎮(zhèn)風(fēng)景優(yōu)美，鎮(zhèn) 外四面環(huán)水，古鎮(zhèn)鑲嵌于同里、九里、葉澤、南星、龐山五湖之中。鎮(zhèn)區(qū)被川字形的 15 條小河分隔成七個(gè)小島，而 49 座古橋又將小島串為一個(gè)整體。建筑依水而立，以小橋流水人家著稱，是目前江蘇省保存最為完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，也是省重點(diǎn)文物保護(hù)單位，已列為太湖十三大景區(qū)之一。 古鎮(zhèn)于 1986 年對(duì)外開放， 1995 年被省政府列為江蘇省首批歷史文化名鎮(zhèn)。 目前，同里鎮(zhèn)退思園已被列入世界文化遺產(chǎn)，古鎮(zhèn)同里也正申報(bào)世界文化遺產(chǎn)，隨著宣傳力度的加強(qiáng)，古鎮(zhèn)被越來越多的人所了解、熟悉，全國(guó)各大報(bào)紙以及美國(guó)、香港等地的報(bào)紙均以圖文并茂的形式 介紹同里，影視攝制組也頻頻取景同里，所得這一天然的攝影棚蜚聲海內(nèi)外，中國(guó)電影家協(xié)會(huì)也在此設(shè)立了中國(guó)同里影視攝制基地。同里四大 投資優(yōu)勢(shì) 地理優(yōu)勢(shì)。同里處于上海都市圈內(nèi)， 具有良好交通條件 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 。 產(chǎn)業(yè)特色鮮明 ，基 礎(chǔ)良好 成本優(yōu)勢(shì)。在土地 、 勞動(dòng)力上有較其他地區(qū) 更 低成本 服務(wù)優(yōu)勢(shì)。政府高效服務(wù)，營(yíng)造優(yōu)良人居環(huán)境 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 人口情況 同里鎮(zhèn)戶籍人口總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)、但上漲速度極為緩慢， 2006-2008 年同里鎮(zhèn)戶籍人口平均增長(zhǎng)率為 0.1%， 2008 年年末、同里鎮(zhèn)戶籍人口為 43613 人。 同里鎮(zhèn) 外來人口總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)， 2006-2008 年同里鎮(zhèn)外來人口平均增長(zhǎng)率為 28%， 2008 年年末、同里鎮(zhèn)外來人口為 20250 人 表：近年同里人口 年份 2006 年 2007 年 2008 年 戶籍人口（人） 43516 43572 43613 數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)局 表：同里外來人口 年份 2006 年 2007 年 2008 年 外來人口（人） 12970 16636 20250 比例（ %） 28.0 22.0 數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)局 3.2 同里與長(zhǎng)三角 同里距吳江市區(qū)僅 10 分鐘的車程。距離蘇州市區(qū) 18 公里，開車到上海也僅需1 個(gè)小時(shí)。蘇嘉杭高速公路、 318 國(guó)道、蘇同黎公路等交通線路四通八達(dá)，真正滿足了人們 1 小時(shí)生活圈的構(gòu)想。古鎮(zhèn)同里為國(guó)家級(jí)生態(tài)宜居示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是江蘇省僅有的兩個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)宜居示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。 近年來 ，更是加強(qiáng)了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化人居環(huán)境。新同里將是一座交通等基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化的新的水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)，新城鎮(zhèn)現(xiàn)代化風(fēng)貌是基礎(chǔ)，加上傳統(tǒng)元素，中國(guó)味道，使同里鎮(zhèn)成為一處人們生活的江南新水鄉(xiāng)。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 二宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境 1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1.1 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以來，我國(guó)政府迅速出臺(tái)了 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，穩(wěn)定了投資者和消費(fèi)者信心。 2009 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)遏制了急劇下滑的勢(shì)頭，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，投資結(jié)構(gòu)有所改善。但也出 現(xiàn)了部分行業(yè)重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)能過剩、自主投資增長(zhǎng)動(dòng)力不足、投資效益下降、銀行不良資產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)增大等問題。 09 年宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)特征 內(nèi)需回升明顯 工業(yè)生產(chǎn)加快 物價(jià)停止下降 景氣穩(wěn)步回升 投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化 消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng) 外貿(mào)順差縮小 地方投資升溫 社會(huì)投資啟動(dòng) 資金來源充裕 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1.2 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突出的矛盾和問題 產(chǎn)能過剩問題突出，有些行業(yè)仍在重復(fù)建設(shè) 目前，我國(guó)產(chǎn)能過剩問題較為突出，從低端到高端產(chǎn)能、從內(nèi)需到外需產(chǎn)能、從傳統(tǒng)到新興產(chǎn)能均不同程度面臨過剩問題。一是外需行業(yè)產(chǎn)能過剩問題難以解決。二是鋼鐵、有色、建材、化工等傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，但在建和新建項(xiàng)目仍有加大的規(guī)模。三是部分新興行業(yè)也顯露產(chǎn)能過剩跡象。新能源、新材料等行業(yè)在本輪大規(guī)模投資的刺激下，新建項(xiàng)目快速增長(zhǎng) ，產(chǎn)品需求相對(duì)滯后，已經(jīng)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩跡象。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴政策拉動(dòng)，支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng) 今年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)靠投資、投資靠政府的特征。在政府大規(guī)模投資和寬松貨幣政策的配合下，出現(xiàn)了國(guó)進(jìn)民退和國(guó)有資本與民爭(zhēng)利的局面，部分國(guó)有資本大規(guī)模進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，擠出了社會(huì)投資。如國(guó)有企業(yè)在各地土地拍賣中頻頻成為地王，中糧收購(gòu)蒙牛，民營(yíng)航空公司基本退出航空運(yùn)輸領(lǐng)域。當(dāng)前的消費(fèi)增長(zhǎng)也主要靠政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)，在國(guó)民收入分配體制沒有根本性改變的情況下，穩(wěn)定的消費(fèi)增長(zhǎng)內(nèi)生機(jī)制尚難形成。 地方政府投融資平臺(tái) 貸款潛藏系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn) 地方政府出于融資和保障基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金供給而建立了各種政府投融資平臺(tái)，作為承貸主體統(tǒng)一向銀行貸款，然后再將貸款轉(zhuǎn)貸給企業(yè)或項(xiàng)目，使債務(wù)信貸化。政府投融資平臺(tái)總體負(fù)債率較高，盈利能力較低，透明度較低，銀行對(duì)平臺(tái)及地方政府的整體債務(wù)水平難以準(zhǔn)確評(píng)估，信貸資金監(jiān)管難度較大，政府投融資平臺(tái)貸款潛藏著系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。 圖：中國(guó) GDP 增長(zhǎng)波動(dòng)曲線 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1.3 未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè) 固定資產(chǎn)投資增速略有回落，但仍有后勁 首先，中央擴(kuò)大投資 4 萬(wàn)億和調(diào)整部分行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例等政策效應(yīng)會(huì)持續(xù)顯現(xiàn) 。其次，目前施工和新開工項(xiàng)目較多，投資額較大，按時(shí)完工仍需要大量投資，未來投資將保持慣性增長(zhǎng)。第三，到位資金充裕。第四，房地產(chǎn)投資有可能替代政府投資成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。第五，促進(jìn)民間資本投資的政策與規(guī)劃的已經(jīng)出臺(tái)。綜上所述， 2010 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng) 31%左右，投資仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?社會(huì)消費(fèi)品零售額保持平穩(wěn)增長(zhǎng) 第一，收入水平持續(xù)增長(zhǎng)為擴(kuò)大消費(fèi)增強(qiáng)了后勁。第二，醫(yī)改新方案、農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)全覆蓋等社會(huì)保障制度建設(shè)，有助于減輕居民的后顧之憂，提高居民的邊際消費(fèi)傾向。第三，股市活躍和房地產(chǎn)價(jià)格 回升也帶來一定的財(cái)富效應(yīng)。第四，汽車消費(fèi)由大城市向中小城市梯度擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)沒有改變，城市化率提高和通脹預(yù)期還會(huì)刺激住房需求，汽車和住房消費(fèi)仍將呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 外貿(mào)出口有望小幅增長(zhǎng)但外貿(mào)順差繼續(xù)縮小 世界經(jīng)濟(jì)由大幅度負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為小幅正增長(zhǎng)，是我國(guó)出口恢復(fù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性因素。數(shù)量分析顯示，我國(guó)出口量對(duì)世界經(jīng)濟(jì)總量彈性為 5.3。國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格回升和我國(guó)在國(guó)際市場(chǎng)上的份額上升有力于提高我國(guó)的出口價(jià)格水平。但金融危機(jī)以來，發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，美國(guó)、歐洲居民家庭儲(chǔ)蓄率在上升，將影響對(duì)我國(guó)商品的需求。貿(mào)易保護(hù)主義進(jìn)一步加劇 。綜上所述，雖然全球經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，我國(guó)出口形勢(shì)依然不容樂觀。內(nèi)需強(qiáng)勁有助拉動(dòng)進(jìn)口進(jìn)一步加速。初步預(yù)計(jì)， 2010 年我國(guó)出口將增長(zhǎng) 6%左右，進(jìn)口增長(zhǎng) 11%左右。 2吳江市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.1 吳江市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 GDP 及人均 GDP GDP 反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)將為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的成長(zhǎng)基礎(chǔ)和上升空間。 縱觀 2001至 2008年，吳江市整體經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，特別是 2003到 2007年經(jīng)濟(jì)增速保持在 20%左右，位居全國(guó)前列。 2008 年雖然在國(guó)家宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)的影響下 ， GDP 增速 7 年來首次跌破 15%，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)一方面可知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 以增加居民的收入提高人們的購(gòu)買力，另一方面也會(huì)帶來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)吸引更多的年輕人定居吳江，從而為吳江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)快速發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。 圖： 2001-2008 吳江 GDP 及增長(zhǎng)率 01002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào) 圖： 2001-2008 吳江人均 GDP 及增長(zhǎng)率 0200004000060000800001000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均G D P （元） 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào) 從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)發(fā)展與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，人均 GDP800-8000美元時(shí)期，也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時(shí)期，并將延續(xù)到人均 GDP 達(dá)到 13000美元的水平才會(huì)出現(xiàn) 下降。 時(shí)期 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 需求 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展 超速發(fā)展，數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重品質(zhì)方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 同里人均 GDP 位于 13000 美元以上，為 13600 美元。雖然按照理論其房地產(chǎn)發(fā)800-3000US$ 3000-8000US$ 8000-13000US$ 13000US$以上 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 展處于減緩發(fā)展期，但吳江當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)老板與臺(tái)資企業(yè)投資商眾多，高人均GDP 對(duì)高端房地產(chǎn)將起到有力的促進(jìn)作用。 固定資產(chǎn)投資 縱觀 2001-2008 年吳江市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，可分為兩個(gè)階段。 2001-2003年是高速增長(zhǎng)期， 2003-2008 年為平穩(wěn)發(fā)展期。并且 2003 之后，固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率也保持在非常平穩(wěn)的水平，表明吳江市固定資產(chǎn)投資已經(jīng)進(jìn)入到較為穩(wěn)健和理智的發(fā)展階段。 圖：吳江市 2001-2008 固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率 0501001502002503003502001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 截至 2008 年，吳江三大產(chǎn)業(yè)比重為 2.4： 62.6： 35.0，第二產(chǎn)業(yè)水平較高。工業(yè)經(jīng)濟(jì)集約化水平不斷提升，集群產(chǎn)業(yè)特色比較明顯，初步形成絲綢紡織、通訊電纜、電子信息三大支柱產(chǎn)業(yè)。針對(duì)未來幾年外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化趨勢(shì)，吳江市在可行性前提下重 新思考工業(yè)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向是三老四新，即繼續(xù)做強(qiáng)做大新型紡織、通訊線纜、電子信息三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)；重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、以能源、環(huán)保、醫(yī)藥保健品為重點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。預(yù)計(jì)未來五年吳江市第三產(chǎn)業(yè)比重有望繼續(xù)加大，成為 吳江 市的發(fā)展支柱。 圖：吳江市 2008 三大產(chǎn)業(yè)比重 2.40%62.60%35.00%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào) 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2008 年吳江社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 125.05 億元，同比增幅 25.70%，連續(xù)四年增幅上漲。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻穩(wěn)步增長(zhǎng)，可見消費(fèi)者對(duì)后市經(jīng)濟(jì)仍 然充滿信心。再加上政府出臺(tái)多項(xiàng)措施希望通過拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計(jì)明年社會(huì)消費(fèi)品零售總額會(huì)出現(xiàn)較大漲幅，這無(wú)疑對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是個(gè)重大利好。 圖： 吳江 市 2001-2008 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率 0204060801001201402001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %社會(huì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2.2吳江城市規(guī)劃和市政建設(shè) 市域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略及人口規(guī)模預(yù)測(cè) 市域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略：樹立生態(tài)觀念，將吳江建設(shè)成為人文景觀與自然風(fēng)光于一體的園林城市。 人口與城市化水平預(yù)測(cè) 市域人口 吳江市域總?cè)丝诜謩e為： 2010 年 135 萬(wàn)人， 2020 年 160 萬(wàn)人。 城市化水平預(yù)測(cè) 吳江城市化水 平預(yù)計(jì)： 2010 年為 70.4%， 2020 年為 81.3% 市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 市域空間結(jié)構(gòu)：分為五個(gè)相對(duì)獨(dú)立的片區(qū)。 臨蘇外向型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地區(qū)。 臨滬綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)：指汾湖鎮(zhèn)，具有緊臨上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是吳江全面接軌上海知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 發(fā)展的前沿陣地。 臨湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括七都和橫扇。 盛澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括盛澤、銅羅、平望太浦河以南地區(qū)。 震澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括震澤、桃源。 城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu) 預(yù)計(jì)吳江全市人口 2020 年臨蘇外向型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 50 萬(wàn)人，臨滬綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)20 萬(wàn)人，臨湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 7 萬(wàn)人，盛澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū) 40 萬(wàn)人，震澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)13 萬(wàn)人，合計(jì) 130 萬(wàn)人。 市域交通及基礎(chǔ)設(shè)施體系 市域交通 高速公路：市域及周邊地區(qū)規(guī)劃成三縱三橫高速公路網(wǎng)。 三縱：蘇震桃高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇州東繞城高速公路延線 三橫：蘇州南繞城高速、滬蘇浙高速、申嘉湖高速公路。 一級(jí)公路：市域形成三縱一橫的一級(jí)公路網(wǎng)。 三縱：蘇震桃一級(jí)公路、 227 省道改線和蘇同黎一級(jí)公路。 一橫： 318 國(guó)道 其他公路：高速公路互通以及市域一般公路與城鎮(zhèn)布局的規(guī)劃。 規(guī)劃形成網(wǎng)狀市域公路體系，溝通中心城區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)和 中心村。 呼應(yīng)太湖休閑旅游發(fā)展功略，按二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃環(huán)太湖旅游交通道路，連接松陵城區(qū)、橫扇和七都鎮(zhèn)，向南連接環(huán)太湖風(fēng)景大道。 軌道交通規(guī)劃：市域軌道交通系統(tǒng)由蘇嘉城際軌道交通、蘇滬城際軌道交通和蘇嘉鐵路構(gòu)成。 城市性質(zhì)、規(guī)模定位 城市性質(zhì)：臨滬重要的制造業(yè)基地，著名綢都，太湖東岸江南水鄉(xiāng)旅游城市。 松陵城區(qū)為吳江市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，先進(jìn)制造業(yè)基地，江南水鄉(xiāng)旅游城市。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 盛澤城區(qū)為著名綢都，世界級(jí)的紡織品加工貿(mào)易中心，吳江重要的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。 城市規(guī)模：吳江市人口 80 萬(wàn)人，其中松陵城區(qū) 45 萬(wàn)人，盛澤城區(qū) 35 萬(wàn)人。 用地規(guī)模：吳江城市建設(shè)總用地 9554.3 公頃，人均 119.4 平方米。其中松陵城區(qū) 5110.9 公頃，人均 113.6 平方米，盛澤城區(qū) 4443.4 公頃，人均 127.0平方米。 小結(jié) 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程以及政策的大力扶持為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件； 目前國(guó)家現(xiàn)行政策均是促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定向前發(fā)展； 長(zhǎng)三角一體化發(fā)展給各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的動(dòng)力，京滬高鐵，城際鐵路開通極大拉近區(qū)域間距離，帶動(dòng)各方面投資以及消費(fèi)等； 長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一二線城市，以蘇州最為穩(wěn)定，蘇州市區(qū)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展將是吳江發(fā)展的方向標(biāo)； 蘇州良好的城市規(guī)劃以及吳江城市規(guī)劃將促使吳江融入蘇州整體發(fā)展步伐，未來吳江濱湖新城的打造，旅游度假的挖掘，將大大的促進(jìn)吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 吳江是最靠近蘇州的縣市，加上獨(dú)特的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，為未來吳江騰飛奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 吳江的定位及規(guī)劃為吳江房地產(chǎn)發(fā)展帶來 新的發(fā)展 契機(jī) ，必將對(duì) 吳江房地產(chǎn)發(fā)展 有較大的推動(dòng)作用，蘇州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)吳江市的房地產(chǎn)發(fā)展起到長(zhǎng)期的帶領(lǐng)和支撐作用 。 知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 三吳江 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 1吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體概述 政府的城市化戰(zhàn)略和對(duì)房地產(chǎn) 業(yè)的有序推進(jìn)穩(wěn)步發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要推力。 吳江南拓西進(jìn)戰(zhàn)略構(gòu)想付諸實(shí)施，城市向南拓，發(fā)展 16 平方公里的南部新城；城市向西進(jìn)，從運(yùn)河時(shí)代走向太湖時(shí)代?；A(chǔ)設(shè)施的先行建設(shè)，道路建設(shè)，尹山收費(fèi)站正式撤離， 227 省道、蘇震桃一級(jí)公路，加上迎春路，從吳江松陵城區(qū)到吳中、滄浪新城僅 10 分鐘時(shí)間，到蘇州市中心僅 20 分鐘。三條公路與蘇州的貫通使吳江城區(qū)和蘇州城區(qū)真正實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。松陵至盛澤的南北快速干道，也大大縮短了沿線與城區(qū)的距離，使吳江城市功能得到了快速提升。 吳江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化戰(zhàn)略的深入推進(jìn) ，這是吳江房地產(chǎn)快速健康發(fā)展的根本保證 吳江中心城區(qū)的城市集聚和輻射能力在不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)必將在其中受益匪淺，同樣，房地產(chǎn)的持續(xù)健康、快速發(fā)展，也是城市化進(jìn)程的重要部分。 房產(chǎn)價(jià)位適中。目前蘇州市中高端樓盤價(jià)格已突破每平方米 10000 元，與吳江毗鄰的吳中區(qū)，樓盤均價(jià)每平方米已超過 8000 元。而與蘇州僅有 20 分鐘車程的吳江城北板塊的房?jī)r(jià)只在 5000 元左右。 房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的剛性供給不足與改善性需求、投資需求擴(kuò)大是房?jī)r(jià)穩(wěn)中有進(jìn)上漲趨勢(shì)的強(qiáng)大動(dòng)力 在國(guó)家的土地調(diào)控政策下，用地指標(biāo)緊張，房地產(chǎn)土地供給不足明顯。 2009年吳江土地出讓幅度較大，也是為了保證未來市場(chǎng)供應(yīng)。 近年來吳江房產(chǎn)消費(fèi)分析，房產(chǎn)消費(fèi)者可分為三個(gè)三，即 30%是松陵城區(qū)人， 30%是蘇州市， 30%是其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，另外 10%是新吳江人。吳江與蘇州的房?jī)r(jià)差位加上兩地交通便捷，吳江房地產(chǎn)已經(jīng)成為南蘇州板塊的生力軍，吸引越來越多的蘇州市民的關(guān)注。 政策導(dǎo)向和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)是吳江樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)推升的聯(lián)合推力 吳江的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重結(jié)構(gòu)調(diào)整與品質(zhì)提升。近幾年吳江房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到了極大的豐富，大型小區(qū)、商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、 寫字樓、小戶型、單身公寓、鄰里中心應(yīng)有盡有，從商品房建設(shè)形態(tài)知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 上看，小高層、高層住宅的出現(xiàn)為打造節(jié)能省地型住宅作出了實(shí)踐嘗試。定銷房、廉租房、外來職工集宿用房等政策性保障住房得到推進(jìn)，供應(yīng)趨于多元，能更多地滿足消費(fèi)者多樣的需求。 而資源緊張，也有其積極的一面，這必將使開發(fā)商分外珍惜手中的土地資源。從目前的住宅需求看，已逐步從滿足居住型向改善居住型轉(zhuǎn)變，這一趨勢(shì)也將在今后幾年成為房地產(chǎn)開發(fā)的主旋律。 2吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 2.1土地市場(chǎng)分析 統(tǒng)計(jì) 2009 年吳江市土地招牌掛市場(chǎng)情況（土地成交公告 2009年 2 號(hào) -13號(hào)），吳江市整體供出讓土地 256.08 萬(wàn) ，建筑面積 576.21 萬(wàn) ，總體容積率約 2.25；其中住宅 241.12 萬(wàn) ，建筑面積 550.97 萬(wàn) ，住宅容積率約 2.28。住宅樓面價(jià)為 1250 元 / ，約占目前房?jī)r(jià)的 20%-30%； 從分區(qū)域看，住宅土地供應(yīng)今年以開發(fā)區(qū)及松陵為主，開發(fā)區(qū)土地出讓面積最高，達(dá) 114 萬(wàn) ，平均容積率為 2.4；吳江市區(qū)松陵其次，出讓面積為 94 萬(wàn) ，平均容積率為 2.3；住宅樓面價(jià)以盛澤最高，今年僅出讓一住宅地塊，江蘇綢都房產(chǎn)發(fā)展有限公司獲得，其次為松陵，樓面價(jià)在鼎基、偉業(yè)恒 盛以及松陵房產(chǎn)綜合開發(fā)公司的拉動(dòng)下升至 1436 元 / ； 2009 年土地市場(chǎng)，一改 2008 年以商業(yè)為主的成交情況，土地出讓以住宅為主，住宅出讓占 90%以上，土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，可見吳江的住宅市場(chǎng)仍有較為良好市場(chǎng)前景； 分區(qū)域情況，松陵土地出讓依然保持平穩(wěn)，開發(fā)區(qū)供應(yīng)猛增，盛澤、汾湖大幅減少，同里今年沒有土地供應(yīng)； 松陵鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃整合效果明顯，土地價(jià)值顯著上升；各區(qū)域低價(jià)均有不同程度的上漲；市場(chǎng)熱點(diǎn)分布在逐步擴(kuò)大； 2009 年中小地塊明顯增加供應(yīng)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善，地塊特點(diǎn)及市場(chǎng)需求將使未來中小戶型增加，