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文檔簡介
華南 Mall商業(yè)項(xiàng)目 市場研究報(bào)告 (初稿 ) 東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司 2007年 7月 20日 市場研究 CBRichardEllis|Page2 1.0 基準(zhǔn)研究 CBRichardEllis|Page3 40 公里 80 公里 基準(zhǔn)研究 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目 CBRichardEllis|Page4 基準(zhǔn)研究 項(xiàng)目外觀及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 占地面積 (m2) 430,000 建筑面積 (m2) 890,000 規(guī)劃商業(yè)面積 (m2) 310,000 停車位(個) 約 7,000 總投資 25億元 項(xiàng)目外觀 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 相關(guān)指標(biāo) 指標(biāo) 資料 竣工時間 2004 開業(yè)時間 2005 發(fā)展商 東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司 建筑設(shè)計(jì) JWDA / PA Group 園林設(shè)計(jì) EDSA 資料來源:三源盈暉 資料來源:三源盈暉 CBRichardEllis|Page5 本項(xiàng)目位于萬道路、四環(huán)路和中心區(qū)東路三條城市主干道中心區(qū)域; 從項(xiàng)目出發(fā), 10分鐘內(nèi)可以到達(dá)的主干道包括金鰲路(四環(huán)路)、萬道路、中心區(qū)東路、金龍路和五環(huán)路; 東莞汽車總站和規(guī)劃中的廣深輕軌萬江站點(diǎn)(汽車總站)距離項(xiàng)目西側(cè)150米; 華南 Mall公交站位于項(xiàng)目正門西側(cè) 30米, 5條線路途徑。 位于項(xiàng)目的城市候機(jī)樓主要提供機(jī)場快線連接廣州和深圳兩個機(jī)場。 項(xiàng)目對外交通組織 道路 走向 寬度 對本項(xiàng)目的影響 萬江大道 東西 46米 萬江區(qū)主干道,西部連接道滘,東部連接莞城,其人流及車流可經(jīng)萬江大道抵達(dá)本項(xiàng)目,可視為本項(xiàng)目的交通干道。 金鰲路(四環(huán)路) 南北 60米 區(qū)域內(nèi)最大型的房地產(chǎn)標(biāo)志項(xiàng)目 -理想 0769就位于金鰲路上,為本項(xiàng)目帶來較高端的購物人流。 中心區(qū)東路 南北 30米 進(jìn)入尼羅河國際酒店的主要通道。 金龍路 南北 50米 金龍路是汽配市場的集散地,吸引很多私家車主前往購買相關(guān)的汽車配件。 五環(huán)路 南北 100米 東莞的內(nèi)環(huán)路,連接萬江和周邊城鎮(zhèn)的主要通道。 項(xiàng)目與外界的交通連接非常便利; 廣深輕軌線的開通將更為有效地打通東莞萬江跟廣州、深圳的通道,為其發(fā)展匯聚更大的人流和物流。 交通道路對本項(xiàng)目的影響 華南 Mall 廣深輕軌 金鰲路 四環(huán)路 萬江大道 金龍路 中心區(qū)東路 五環(huán)路 汽車站 東莞汽車總站 城市候機(jī)樓 基準(zhǔn)研究 外部交通組織 資料來源:世邦魏理仕 CBRichardEllis|Page6 公共交通是引入人、車流的主要渠道,購物中心主入口的公共交通狀況直接影響項(xiàng)目的經(jīng)營狀況,因此測算主入口的人、車流量作為估算項(xiàng)目經(jīng)營面積的主要參考數(shù)據(jù)。 測定方法:通過設(shè)定監(jiān)測點(diǎn)分時間段統(tǒng)計(jì)人、車流量。 監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定:沿萬道路兩側(cè)分別設(shè)置四個點(diǎn) 設(shè)定依據(jù): 人流主動線位于萬道路,因此監(jiān)測點(diǎn)主要設(shè)置在萬道路項(xiàng)目主入口附近; 為有效提高統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確度,監(jiān)測點(diǎn)采用雙記數(shù)方式,即每個監(jiān)測點(diǎn)分別由兩人進(jìn)行統(tǒng)計(jì); 本項(xiàng)目 1 2 3 4 萬江大道 金鰲大道 基準(zhǔn)研究 主干道人、車流量測定 CBRichardEllis|Page7 東莞未來軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 往增城 根據(jù)東莞市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃,預(yù)計(jì) 2015年將實(shí)現(xiàn)軌道交通和市內(nèi)公交的換乘; 東莞與珠三角其它城市的聯(lián)系方式比較單一,次中心城市優(yōu)勢無法完全發(fā)揮。 公交汽車(主要途徑) 城際鐵路(輔助途徑) 未來遠(yuǎn)期交通規(guī)劃中,東莞將通過廣深高速、 107國道以及未來的四條軌道線將和市內(nèi)的環(huán)線對接,縮短與周邊城市的交通時間。 “半小時生活圈”(東莞市內(nèi)) “ 1小時生活圈”(周邊城市) 往惠州 往廣州 往南沙 往深圳 本項(xiàng)目 基準(zhǔn)研究 未來交通規(guī)劃 CBRichardEllis|Page8 名稱 總建筑面積(平方米) 居住人口(人) 與項(xiàng)目距離 行政村 水蛇涌村 61,256 1,976 1.8公里 大蓮塘村 33,976 1,096 1.2公里 牌樓基村 45,632 1,472 1.1公里 金泰村 69,192 2,230 1.2公里 曲海村 55,800 1,797 0.89公里 官橋滘村 56,296 1,819 2公里 勝利村 32,488 1,047 1.7公里 壩頭村 59,281 1,912 1公里 小計(jì) 413,921 13,349 住宅區(qū) 風(fēng)臨美麗灣 138,731 2,967 2公里 水印長堤 35,000 666 1.5公里 盛世華南 260,000 3,834 0.25公里 理想 0769 500,000 19,509 0.68公里 多倫多翠邸 21,117.60 330 1.7公里 曦龍廣場 44,570 900 2公里 都會廣場 160,000 2,274 1.8公里 江濱花園 680,000 9,096 0.81公里 華宇大廈 18,355.94 270 1.9公里 小計(jì) 1,857,775 39,846 合計(jì) 2,271,696 53,195 資料來源:行政村數(shù)據(jù)來自各村委會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) (2005),其余數(shù)據(jù)來自世邦魏理仕 本項(xiàng)目周邊人口發(fā)展現(xiàn)狀 (2公里半徑范圍 ) 基準(zhǔn)研究 周邊現(xiàn)狀 CBRichardEllis|Page9 沃爾瑪 麥德龍 1KM 2KM 3KM 500人 本項(xiàng)目 東莞市區(qū)的人口高密度分布主要集中在東部地區(qū) 基準(zhǔn)研究 城市人口分布 CBRichardEllis|Page10 項(xiàng)目周邊的主要住宅項(xiàng)目 本項(xiàng)目周邊共有住宅項(xiàng)目 16個(萬江區(qū)內(nèi)),總建筑面積超過370萬平方米。 類別 編號 項(xiàng)目名稱 總建筑面積(萬 m2) 對本案的影響 住宅 1 盛世華南 26 潛在零售 消費(fèi)人群 2 江濱花園 68 3 理想 0769 50 4 陽光海岸 72 5 金泰花園 5.43 6 多倫多翠邸 2.11 7 曦龍廣場 4.46 8 都會廣場 16 9 華宇大廈 1.84 10 風(fēng)臨美麗灣 13.87 11 加州花園 4.27 12 宏達(dá)花園 4.51 13 水印長堤 35 14 江南世家 27.31 15 康城花園 14 16 金豐花園 26 合計(jì) 370.8 資料來源:世邦魏理仕 6 4 1 2 3 5 8 9 7 10 11 13 12 15 14 16 本項(xiàng)目 基準(zhǔn)研究 周邊主要住宅項(xiàng)目 CBRichardEllis|Page11 項(xiàng)目周邊的商用物業(yè) 本項(xiàng)目周邊的商用物業(yè)共有 7個(萬江區(qū)內(nèi)),總建筑面積接近 23萬平方米。 本項(xiàng)目周邊的商業(yè)除麥德龍外其余都是中低檔的小商場和批發(fā)市場等。 類別 編號 項(xiàng)目名稱 總建筑面積(萬 m2) 對本案的影響 商業(yè) 1 東福茶葉市場 10 無特別影響 2 東方建材城 9 直接競爭 3 好亦多商城 0.5 間接競爭 4 華生購物廣場 0.4 間接競爭 5 麥德龍 1.09 直接競爭 6 嘉華超市 1 直接競爭 7 金龍汽配市場 1 無特別影響 合計(jì) 22.99 資料來源:世邦魏理仕 1 2 3 4 5 6 7 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布零散; 商業(yè)氣氛及活躍程度偏低; 零售商業(yè)集聚效應(yīng)形成度偏低。 本項(xiàng)目 基準(zhǔn)研究 周邊主要商業(yè)項(xiàng)目 CBRichardEllis|Page12 項(xiàng)目對外交通組織 項(xiàng)目周邊區(qū)域的工業(yè)區(qū)共 9個,居民消費(fèi)力偏低; 周邊主要餐飲網(wǎng)點(diǎn)共 8個,檔次較低,目標(biāo)消費(fèi)群主要為周邊居民及民工; 金融網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量眾多,主要集中在萬江的萬龍片區(qū); 區(qū)內(nèi)僅有兩個體育設(shè)施,使用率較高(超過 70%)。 類別 編號 項(xiàng)目名稱 編號 項(xiàng)目名稱 餐飲設(shè)施 1 篁勝酒家 5 海逸酒店 2 石美酒家 6 江濱大酒樓 3 君爵酒店 7 德莊酒樓 4 夜光城 8 唐 K俱樂部 金融網(wǎng)點(diǎn) 1 石美農(nóng)村信用合作社 3 建行 2 農(nóng)行 4 商業(yè)發(fā)展銀行 5 廣發(fā)行 6 中行 體育 設(shè)施 1 宏遠(yuǎn)金豐體育公園 2 濱江體育公園 工業(yè) 區(qū) 1 金泰工業(yè)區(qū) 6 大蓮塘工業(yè)區(qū) 2 壩頭第二工業(yè)區(qū) 7 水蛇涌第三工業(yè)區(qū) 3 勝利工業(yè)區(qū) 8 永泰工業(yè)區(qū) 4 驅(qū)騰針織工業(yè)區(qū) 9 簡沙洲工業(yè)區(qū) 5 古屋村工業(yè)區(qū) 資料來源:世邦魏理仕 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 1 6 2 1 2 3 3 4 5 6 7 8 9 本項(xiàng)目 基準(zhǔn)研究 周邊主要配套及其他項(xiàng)目 CBRichardEllis|Page13 區(qū)域特征 項(xiàng)目 2公里半徑范圍內(nèi)擁有多個行政村村、住宅小區(qū)和工業(yè)區(qū) 總?cè)丝冢杭s 8.32萬(其中總居住人口 5.32萬,流動人口 3萬) 住宅區(qū) 研究區(qū)域自 1992年開始開發(fā)商品住宅,現(xiàn)已落成多個中高檔住宅小區(qū),如水印長堤、理想 0769等 住宅區(qū)多位于項(xiàng)目的東北部,靠近莞城區(qū) 總建筑面積約為 185.78萬 m,總居住人數(shù)約為 3.98萬人 行政村 區(qū)域內(nèi)共有八個行政村 住宅面積約為 41.39萬 m 以人均居住面積 30m估算,總?cè)丝诩s為 1.33萬人 工業(yè)區(qū) 區(qū)域內(nèi)共有八個工業(yè)區(qū),包括金泰工業(yè)區(qū)、勝利工業(yè)區(qū)、壩頭第二工業(yè)區(qū)和驅(qū)騰針織工業(yè)區(qū)等 主要生產(chǎn)線路版、電子、玩具、手袋、建材、紙品、塑料品等 八個工業(yè)區(qū)的流動人口約有 3萬人 本項(xiàng)目周邊擁有 5.32萬常住人口和 3萬流動人口,周邊人口基數(shù)單??; 周邊的消費(fèi)群體主要以中低端的消費(fèi)群為主,消費(fèi)力不高; 本項(xiàng)目面向的消費(fèi)群基本不在周邊區(qū)域內(nèi); 基準(zhǔn)研究 周邊人口估算 CBRichardEllis|Page14 2000年 2005年 2010年 * 2015年 * 2020年 * 行政村 45,000 32,000 32,320 32,643 32,970 住宅區(qū) 20,000 38,000 56,282 83,359 123,464 工業(yè)區(qū) 86,000 95,000 90,146 85,539 81,167 合計(jì) 151,000 165,000 178,748 201,541 237,600 2000-2020年萬江周邊人口發(fā)展趨勢 項(xiàng)目周邊交通發(fā)展趨勢( 2010年) 將設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng); 設(shè)置的濱水景觀性道路(沿江中路) ; 2015年東莞軌道交通對接廣深兩地;(東莞市軌道交通首期工程 R2線石龍站長安汽車站計(jì)劃2009年動工, 2015年建成通車); 資料來源:東莞年鑒( 2001、 2006年) *為估算值 發(fā)展趨勢 項(xiàng)目周邊的人口數(shù)量持續(xù)增長趨勢,但增長趨勢緩慢 平均年增長 1.6%; 增長動力 城市生活環(huán)境、交通條件、生活配套條件不斷完善,相對較低的生活成本,市區(qū)人口向外 擴(kuò)張。 基準(zhǔn)研究 周邊環(huán)境發(fā)展趨勢 CBRichardEllis|Page15 項(xiàng)目所在區(qū)域和周邊現(xiàn)狀分析結(jié)論如下: 分析結(jié)果 優(yōu)勢 東莞位于珠三角的腹地,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速; 項(xiàng)目規(guī)模大(商業(yè)總建筑面積超過 40萬平方米); 項(xiàng)目距廣深高速出口僅 3公里的距離,與廣州、深圳兩地交通便利; 項(xiàng)目緊鄰東莞客運(yùn)站,與周邊城區(qū)或城市之間的交通往來通暢; 停車位充足(超過 7,000個) ,為自駕車消費(fèi)者前來消費(fèi)提供了便利; 大部分商業(yè)面積已經(jīng)可以交付使用 劣勢 萬江區(qū)位于城市的西面,偏離城市發(fā)展的主方向 東、南向; 萬江區(qū)的城市規(guī)劃和發(fā)展均滯后于東城、南城和莞城; 萬江區(qū)與東城、南城和莞城被天然水道自然隔開,彼此發(fā)展聯(lián)動較弱; 東莞市區(qū)的人口高密度分布主要集中在東部地區(qū); 項(xiàng)目周邊主要消費(fèi)客群多為城中村居民或工業(yè)區(qū)的職工,消費(fèi)能力較低; 項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟程度不高,多為檔次較低的批發(fā)市場; 項(xiàng)目前期營運(yùn)效果不理想; 運(yùn)河及游船觀光項(xiàng)目對人流動線造成分割; 商鋪業(yè)權(quán)不統(tǒng)一,項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平欠統(tǒng)一; 基準(zhǔn)研究 小結(jié) CBRichardEllis|Page16 項(xiàng)目當(dāng)前問題 、 成因及對策 ( 外部 ) 問題 現(xiàn)狀和成因 對策 客流量低項(xiàng)目周邊(萬江區(qū)) 東莞城市規(guī)劃方向?yàn)闁|向和南向發(fā)展,導(dǎo)致位于東莞西部的萬江區(qū)城市整體發(fā)展滯后其他區(qū)域; 項(xiàng)目周邊居民現(xiàn)有數(shù)量不足; 項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)能力較低; 人口增長速度低。 本地消費(fèi)支持嚴(yán)重不足,須營造項(xiàng)目強(qiáng)大聚客力,重點(diǎn)針對萬江外圍消費(fèi)者; 保留和強(qiáng)化日用消費(fèi)品類業(yè)態(tài),提高對萬江區(qū)市場份額的占有率; 客流量低東莞本地(城區(qū)) 萬江區(qū)與東城、南城和莞城被天然水道自然隔開,彼此發(fā)展聯(lián)動較弱; 項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟程度不高,多為檔次較低的批發(fā)市場; 增加來往市區(qū)及其他重點(diǎn)地區(qū)的穿梭交通服務(wù) 為消費(fèi)者提供便利的交通條件; 重塑商圈以本項(xiàng)目商業(yè)營運(yùn)帶動項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展。 重視車流量較大的萬江大道 客流量低東莞以外地區(qū) 東莞汽車總站與本項(xiàng)目連接欠緊密 對外宣傳欠缺(如廣深高速沿線戶外廣告等) 加強(qiáng)與東莞汽車總站的連接和交通指引; 強(qiáng)化戶外宣傳; 配合未來廣深輕軌接駁本項(xiàng)目的機(jī)會; 基準(zhǔn)研究 小結(jié) CBRichardEllis|Page17 項(xiàng)目當(dāng)前問題 、 成因及對策 ( 內(nèi)部 ) 問題 現(xiàn)狀和成因 對策 出租率 /開業(yè)率低 客流量低; 部分業(yè)權(quán)不同一影響整體經(jīng)營; 欠缺具號召力、集客力和商業(yè)凝聚力的大型主力商家; 項(xiàng)目整體管理水平不高(如欠缺系統(tǒng)組織的項(xiàng)目推廣、項(xiàng)目開業(yè)管理、節(jié)目慶典活動等); 聚客力高的三大功能部分(餐飲 /娛樂 /購物)未實(shí)現(xiàn)有效規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。 重點(diǎn)鎖定和落實(shí)一定數(shù)量的,與項(xiàng)目整體定位和主題相符的大型品牌主力商家 保留和強(qiáng)化日用消費(fèi)品類業(yè)態(tài),提高對萬江區(qū)市場份額的占有率; 招商初期以餐飲、娛樂、零售為切入口,營造強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng); 提高項(xiàng)目的管理水平。 項(xiàng)目東西部人流量不平衡 大部分商鋪尚未開業(yè); 項(xiàng)目主入口位置偏東部; 欠缺人流動線指引和節(jié)點(diǎn)的帶動; 運(yùn)河對人員流動有一定程度的阻礙作用; 完善西區(qū)建設(shè),盡快開業(yè); 設(shè)立交通節(jié)點(diǎn),促進(jìn)東西人流聯(lián)動并延長消費(fèi)者在場內(nèi)的停留時間; 配合西區(qū)開業(yè),調(diào)整主入口位置; 在各個聚客點(diǎn)互動區(qū),有效帶動人流循環(huán),改善“偏心”現(xiàn)狀; 適當(dāng)調(diào)整運(yùn)河及游船觀光項(xiàng)目,平衡項(xiàng)目特色與促進(jìn)人流的關(guān)系。 外地消費(fèi)者比例低,對外圍商圈消費(fèi)者(東莞 /泛珠三角地區(qū))欠缺吸引力 欠缺鮮明獨(dú)特的經(jīng)營主題; 經(jīng)營同質(zhì)性較高; 欠缺充分的宣傳; 欠缺針對家庭型消費(fèi)的業(yè)態(tài)組合; 招商不足,規(guī)模效應(yīng)降低。 營造鮮明獨(dú)特的項(xiàng)目主題,針對消費(fèi)者需求,塑造生活形態(tài)“ LIFE STYLE”; 充分利用項(xiàng)目優(yōu)勢(如規(guī)模、交通、規(guī)劃、景觀)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)營大差異化; 強(qiáng)化家庭型消費(fèi)的氣氛,重點(diǎn)吸引家庭型消費(fèi)者。 基準(zhǔn)研究 小結(jié) CBRichardEllis|Page18 資料來源:東莞統(tǒng)計(jì)年鑒( 2001-2006) 東莞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要指標(biāo)( 2000-2005) 指標(biāo) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年平均增長率 地區(qū)生產(chǎn)總值(億元) 492.71 578.93 791.29 947.97 1155.30 2,182.44 25 人均生產(chǎn)總值(元) 32,477 37,777 51,038 61,158 71,997 131,750 22 固定資產(chǎn)投資(億元) 102.89 125.49 191.57 319.39 433.90 597.24 43 外商直接投資額(億美元)合同 18.36 20.98 24.89 32.56 41.32 29.80 22 外商直接投資額(億美元)實(shí)際 17.61 18.51 22.85 27.66 31.92 14.68 16 戶籍人口(萬人) 152.61 153.89 156.19 158.96 161.97 165.65 6 常住人口(萬人) 610 650 645 599 597 656 2% 社會消費(fèi)品零售總額(億元) 169.77 196.12 294.68 338.00 389.04 500.01 22 消費(fèi)價格指數(shù)(上年 =100) 101.5 98.2 98.1 100.7 103 102.4 - 城市居民人均可支配年收入(元) 14,142 16,938 16,949 18,471 20,526 22,882 10 家庭人均年消費(fèi)性支出(元) 12,529 14,669 15,157 15,446 18,426 21,768 10 東莞 經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合分析 過去 6年經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢 GDP、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資和零售總額的增長率均 20%; 人均可支配年收入和年消費(fèi)性支出增長迅速 10%; 1:中國以 2004年 12月 31日為時點(diǎn)進(jìn)行了全國第一次經(jīng)濟(jì)普查,2005年為調(diào)整后數(shù)據(jù),平均增長率計(jì)算至 2004年。 東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,為零售市場快速發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ); 整體市場發(fā)展出現(xiàn)不均衡,表現(xiàn)在社會消費(fèi)品零售總額的增長與生產(chǎn)總值不均衡; 消費(fèi)市場發(fā)展緩慢,造成的原因:東莞的常住人口以流動人口為主,該群體的整體消費(fèi)水平不高 。 CBRichardEllis|Page19 資料來源:東莞統(tǒng)計(jì)年鑒( 2001-2006) 東莞市房地產(chǎn)市場發(fā)展主要指標(biāo)( 2000-2005) 指標(biāo) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年平均增長率 房地產(chǎn)投資 (億元) 11.25 14.85 26.84 55.12 93.45 144.43 67 房地產(chǎn)施工面積( 萬平方米) 315.45 326.80 401.90 689.51 839.03 1,160.17 30 年竣工面積(萬平方米) 103.20 114.79 127.69 257.28 194.57 132.88 5 商品房銷售面積 (萬平方米) 63.21 76.54 95.05 164.98 255.71 321.87 38 商品房成交額(億元) 16.70 21.25 28.75 54.24 59.18 119.40 48 東莞 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 資料來源:東莞統(tǒng)計(jì)年鑒( 2001-2006) 東莞市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展主要指標(biāo)( 2000-2005) 指標(biāo) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 年平均增長率 商業(yè)營業(yè)用房投資 (億元) 1.09 2.84 3.79 5.64 7.28 9.41 60% 商業(yè)營業(yè)用房施工面積(萬平方米) 26.58 32.76 34.79 99.24 130.07 173.82 56% 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積(萬平方米) 10.22 9.97 3.30 26.22 36.32 17.78 118% 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 (萬平方米) 10.50 4.69 10.06 14.71 15.65 19.15 27% 商業(yè)營業(yè)用房成交額(億元) 1.09 2.84 3.79 5.64 7.93 11.02 64% 東莞市的房地產(chǎn)業(yè)在過去五年加速發(fā)展: 房地產(chǎn)投資、施工面積、銷售面積和成交額等指標(biāo)的年均增長率超過 30%; 商品房成交額比銷售面積的年均增長率高出 10,說明商品房價格上漲較快; 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展快速,尤其是 2003年,各項(xiàng)指標(biāo)的增長率都在 50%或以上; 東莞的房地產(chǎn)建設(shè)處于一個快速增長期; 商業(yè)用房投資和施工面積持續(xù)增長,對招商和運(yùn)營造成較大壓力。 CBRichardEllis|Page20 資料來源: 珠江三角洲城市群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃( 2004-2020) 東莞 城市規(guī)劃 城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市 城市性質(zhì)定位 珠江三角洲地區(qū)性中心城市 全國重要的信息技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化基地 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市 城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu) 城市空間發(fā)展的主要方向:南部、東部; 城市兩大發(fā)展軸: 東北西南發(fā)展軸 西北東南發(fā)展軸 萬江設(shè)獨(dú)立區(qū)中心 資料來源 : 東莞市城市總體規(guī)劃 (2000-2015) 未來四年( 2007-2010),東莞市將建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的地區(qū)性現(xiàn)代化中心城市。 本項(xiàng)目位于東莞中心城區(qū)以西,與城市發(fā)展的主要方向背離; 萬江將規(guī)劃成為獨(dú)立的區(qū)域中心,但該區(qū)域必須面對主力發(fā)展區(qū)域形成內(nèi)部競爭 ; 從商業(yè)發(fā)展角度看 ,本項(xiàng)目將面對東、南部成熟商圈對消費(fèi)客源的分流與競爭。 CBRichardEllis|Page21 資料來源:東莞市規(guī)劃局 東莞 交通規(guī)劃及影響 高速公路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò) 規(guī)劃的東莞市高速公路將形成“四縱一橫”的總體布局形態(tài); 四縱”分別為沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路; “一橫”為常虎高速公路。 已有線路名稱 里程 ( km) 主要服務(wù)區(qū)域 廣深高速公路 48 香港,深圳,東莞西部(長安、虎門)以及廣州 莞深高速公路 52 香港,深圳,東莞中西部(長安)以及增城 ?;⒏咚俟?70 珠海,中山,虎門港,常平鐵路樞紐以及惠州 沿 海 高 速 廣 深 高 速 莞 深 高 速 博 深 高 速 常 虎 高 速 東莞路網(wǎng)規(guī)劃對華南 MALL的影響 華南 MALL位于東莞市路網(wǎng)密度最大的區(qū)域,利于聚集東莞市區(qū)人口的消費(fèi); 華南 MALL毗鄰東莞汽車總站,與東莞各鎮(zhèn)和珠三角城市交通聯(lián)系緊密; 通過廣深高速和莞深高速,廣州和深圳兩大城市與華南 MALL之間便利可達(dá)。 規(guī)劃線路名稱 里程 ( km) 主要服務(wù)區(qū)域 沿海高速公路 預(yù)計(jì) 2010年通車 45 香港,深圳,東莞西部(長安、虎門)以及廣州 博深高速公路 預(yù)計(jì) 2009年通車 52 香港,深圳,東莞東部(常平)以及博羅 CBRichardEllis|Page22 資料來源:東莞市規(guī)劃局 東莞 交通規(guī)劃及影響 線路名稱 里程 ( km) 經(jīng)過鎮(zhèn)區(qū) (個) 站點(diǎn)數(shù)量 (個) R1 麻涌 -黃江 2016-2025 65.8 8 6-9 R2 石龍 -長安 2009-2015 59.4 6 20-30 R3 長安 -謝崗 2016-2030 57.4 6 19-29 R4 黃江 -清溪 2025-2030 25.2 3 8-12 廣深 市郊鐵路 56.4 7 7 合計(jì) 264.2 21 60-87 軌道交通規(guī)劃網(wǎng)絡(luò) 東莞市軌道交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展軸線: 莞城松山湖塘廈 莞城常平 莞城虎門 虎門松山湖常平 東莞軌道交通規(guī)劃對華南 MALL的影響 R1線作為東莞至廣州和深圳的快速聯(lián)絡(luò)線,在華南 MALL設(shè)地下總站; R1線將進(jìn)一步加強(qiáng)華南 MALL與廣州和深圳(香港)之間的聯(lián)系,吸引三地的消費(fèi)者; 華南 MALL位于 R1線和 R2線交匯處,作為東莞軌道交通的核心,輻射各個鎮(zhèn)區(qū)。 CBRichardEllis|Page23 東莞 商業(yè)規(guī)劃 當(dāng)前城市總體規(guī)劃對商業(yè)市場的影響 東莞市 “十一五”計(jì)劃大力發(fā)展服務(wù)業(yè) 實(shí)施 “商貿(mào)東莞”工程,提升發(fā)展批發(fā)和零售業(yè)。 東莞市區(qū)的商業(yè)定位為輻射整個東莞的中心。 東莞為廣深(港)聯(lián)系的必經(jīng)之路,具備吸引三地消費(fèi)的地理位置和交通優(yōu)勢。 城市未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 東莞城市商業(yè)主中心:莞城、東城、南城和萬江 東莞城市商業(yè)副中心:松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍 萬江商圈:重點(diǎn)以華南 MALL和麥德龍等大型商業(yè)項(xiàng)目為主形成購物中心,與旅游、休閑、娛樂等相結(jié)合,體現(xiàn)多元化服務(wù)特色。 資料來源: 東莞市 2005-2015年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 , 東莞市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 1 2 4 3 HJ HM CP SS TX CA ZM SL 商業(yè)主中心 萬江 莞城 東城 南城 1 2 3 4 商業(yè)副中心 松山湖 虎門 常平 厚街 SS HM CP HJ 塘廈 長安 樟木頭 石龍 TX CA ZM SL 資料來源: 東莞市 2005-2015年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 根據(jù)東莞未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目所在的萬江商圈面對的同城市內(nèi)部的競爭較大。原因: 東莞的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃呈現(xiàn)多中心格局 市內(nèi)各商業(yè)項(xiàng)目必須面對各商業(yè)主、副中心之間的分流影響 商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模受到審批的限制 CBRichardEllis|Page24 東 莞 G D P 指 數(shù) V S 社 會 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 指 數(shù)1002003004005006007008009001,0001,1001,2001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006G D P 指 數(shù) 社會消費(fèi)品零售總額指數(shù)東莞人均收入最高,消費(fèi)市場表現(xiàn)最差東莞珠海深圳廣州05,00010,00015,00020,00025,00030,0000 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000人均消費(fèi)品零售額(元)人均可支配收入(元)東莞零售市場發(fā)展落后于整體經(jīng)濟(jì) 1996年以來,東莞市社會消費(fèi)品零售總額的增長速度一直低于 GDP的增長; 這種趨勢從 2004年起表現(xiàn)尤為明顯; 零售業(yè)對東莞 GDP的貢獻(xiàn)明顯落后于制造業(yè)等其他行業(yè); 當(dāng)?shù)叵M(fèi)品零售額與個人收入不成比例 與廣州、深圳和珠海比較,東莞的人均可支配收入最高,而零售市場則表現(xiàn)最差; 另三個城市人均消費(fèi)品銷售額 /人均可支配收入 約等于 1,而東莞這個比例僅為 0.34。 東莞的消費(fèi)力與消費(fèi)需求的錯位使得東莞的零售市場發(fā)展與城市發(fā)展出現(xiàn)明顯的脫節(jié)。 東莞跟其他競爭城市的零售市場發(fā)展?fàn)顩r相比,仍處在一個較低水平。 面對競爭城市的市場沖擊,積極開拓本地消費(fèi)市場是本項(xiàng)目的主要任務(wù)。 資料來源:東莞市統(tǒng)計(jì)局 東莞 零售商業(yè)市場 CBRichardEllis|Page25 東莞年人均支出收入比05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 01996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006單位(人民幣:元)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%年人均可支配收入(元) 年人均消費(fèi)性支出(元) 支出 / 收入 ( % )社會消費(fèi)品零售總額 總消費(fèi)性支出05001,0001,5002,0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006單位(人民幣:億元)消費(fèi)性總支出 社會消費(fèi)品零售總額(億元)東莞人消費(fèi)支出水平較高 近十年來,東莞人的消費(fèi)性支出緊隨可支配收入穩(wěn)定增長; 東莞人的支出收入比一直維持在較高水平,2005年甚至達(dá)到 95; 東莞人消費(fèi)意愿較強(qiáng),并且當(dāng)?shù)爻W∪丝谠谶^去十年間從 288萬增加到 650萬,社會消費(fèi)品零售總額理應(yīng)有大幅度的增長; 個人消費(fèi)支出增長跟社會零售品市場發(fā)展不同步 在東莞消費(fèi)性支出持續(xù)增長的同時,社會消費(fèi)品零售總額的增長卻并未跟上步伐;兩者間的差距持續(xù)拉大; 當(dāng)?shù)亓闶凼袌鋈狈οM(fèi)群體真正需求的商 品,造成供給與需求錯位,最終導(dǎo)致本地部分消費(fèi)力,特別是高檔的彈性消費(fèi)流失。 造成東莞人消費(fèi)支出與消費(fèi)品市場發(fā)展不同步的原因: 城市消費(fèi)主體以外來消費(fèi)群體為主,群體的不穩(wěn)定性影響商圈的發(fā)展; 整體零售市場檔次不高,導(dǎo)致高端群體的消費(fèi)需求無法滿足。 東莞 消費(fèi)潛力 資料來源:東莞市統(tǒng)計(jì)局 CBRichardEllis|Page26 消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)演變分析 比較 1996年至 2004年的支出結(jié)構(gòu),食品的支出比例從 42下降到 27; 增長最快的是:交通和通訊、教育文化娛樂服務(wù)和居住。 1 9 9 6 年 東 莞 消 費(fèi) 性 支 出 構(gòu) 成42%8%8%3%12%10%8%9%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)2 0 0 4 年 東 莞 消 費(fèi) 性 支 出 構(gòu) 成27%6%5%4%27%15%14%2%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù)2 0 0 0 年 東 莞 消 費(fèi) 性 支 出 構(gòu) 成33%4%5%3%26%12%10%7%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項(xiàng)商品和服務(wù) 生活成本(交通、通訊支出)的快速增加反映: 東莞人們生活水平在不斷提高 東莞人活動的區(qū)域范圍也在不斷擴(kuò)大。 教育文化、娛樂服務(wù)的消費(fèi)增長反映出東莞人的消費(fèi)習(xí)慣正從物質(zhì)生活消費(fèi)逐步向精神生活消費(fèi)發(fā)展。 東莞 消費(fèi)市場特征 資料來源:東莞市統(tǒng)計(jì)局 CBRichardEllis|Page27 消費(fèi)者調(diào)查(東莞) 調(diào)查說明 2 S 3 4 本項(xiàng)目 1 地王廣場 2 都會廣場 3 世博廣場 4 威尼斯廣場 采樣地點(diǎn) CBRichardEllis|Page28 消費(fèi)者背景特征 主要消費(fèi)者為 18-35歲白領(lǐng)一族 , 普遍具有中 、 高學(xué)歷 , 家庭結(jié)構(gòu)為 2-4人 , 家庭月收入在 5,000-10,000元區(qū)間; 東莞市區(qū)主要的購物場所消費(fèi)者來源:市區(qū)居民 ( 89%) 、 下屬鎮(zhèn)區(qū)居民 ( 6%) 和外地居民( 5%) ; 購物消費(fèi)習(xí)慣特征 日常主要消費(fèi)以基本生活必需品為主 ( 如服裝 、 食品和家居用品 ) , 多選擇在市內(nèi)采購 , 家庭月消費(fèi)額度在 1,000-2,000元 , 約占家庭月收入的 20%-30%; 在選擇購物場所時 , 配套設(shè)施 ( 21%) 、 商品的種類和品質(zhì) ( 18%) 和商場的裝修設(shè)計(jì)特色( 13%) 是東莞本地消費(fèi)者的重要考慮因素; 56%的東莞居民會在周末選擇到外地購物; 東莞居民偏愛的購物場所分別是:大型綜合購物中心 ( 29%) 、 百貨公司 ( 25%) 和大型超市( 15%) ; 餐飲消費(fèi)習(xí)慣特征 外出用餐習(xí)慣主要到快餐廳 ( 33%) 和酒樓 ( 25%) , 平均每周 5次以上 , 人均消費(fèi)額在 30-120元區(qū)間; 選擇餐飲場所主要關(guān)注的是餐廳的環(huán)境衛(wèi)生 ( 28%) 、 服務(wù)態(tài)度 ( 17%) 和食品價格 ( 14%) 。 消費(fèi)者調(diào)查(東莞) 主要調(diào)查結(jié)果 CBRichardEllis|Page29 休閑娛樂消費(fèi)習(xí)慣特征 消費(fèi)者日常消閑娛樂場所主要是咖啡館 ( 20%) 、 卡拉 OK和夜總會 ( 18%) 以及酒吧 ( 17%) ; 每月的消費(fèi)次數(shù)在 1-2次 , 人均消費(fèi)額約 60-120元; 選擇休閑娛樂消費(fèi)場所時主要關(guān)注的是便利性 ( 多選擇鄰近居所 /工作地方的場所 ) , 其次是配套設(shè)施 ( 如停車場等 ) 。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)輻射商圈的范圍特征 消費(fèi)者出行購物主要使用自駕車 , 可接受的交通時間在 30-60分鐘 , 即商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的核心輻射商圈為距離該網(wǎng)點(diǎn)交通車行到達(dá)時間為 1小時以內(nèi)的區(qū)域 。 媒體效用特征 東莞消費(fèi)者獲取商家信息主要渠道是:網(wǎng)絡(luò) ( 23%) 和電視臺 ( 22%) 。 消費(fèi)者滿意度特征 東莞消費(fèi)者對于區(qū)內(nèi)主要購物場所的整體滿意度一般 。 東莞消費(fèi)者對于區(qū)內(nèi)主要購物場所的購物環(huán)境 、 商品種類 /品質(zhì)以及商場服務(wù)水平的滿意度較低 。 消費(fèi)者調(diào)查(東莞) 主要調(diào)查結(jié)果 CBRichardEllis|Page30 項(xiàng)目認(rèn)知度特征 東莞消費(fèi)者對于項(xiàng)目的認(rèn)知度一般 。 75%的被訪者知道華南 Mall項(xiàng)目; 68%被訪者認(rèn)為華南 Mall是游樂場; 64%的被訪者能準(zhǔn)確確認(rèn)項(xiàng)目位置; 主題推廣概念接受度特征 東莞消費(fèi)者對于商場的主題推廣概念接受度如下: 名牌折扣店 ( OUTLET) 65% 大型休閑美食娛樂中心 54% 主題購物中心 ( BIG BOX) 51% 大型海洋水族館 68% 消費(fèi)者調(diào)查(東莞) 主要調(diào)查結(jié)果 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析 CBRichardEllis|Page32 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析? 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析? 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告 CBRichardEllis|Page33 市場 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析? 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會,挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程,市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁,房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢? CBRichardEllis|Page34 什么是房地產(chǎn)市場分析? 概念,即指: 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方:物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等) 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析! CBRichardEllis|Page35 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項(xiàng)目 市場分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項(xiàng)目所在地市場 例如: 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段? 項(xiàng)目市場處于何種競爭格局? 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 CBRichardEllis|Page36 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步:市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步:區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。 第三步:專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分,對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步:項(xiàng)目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。 CBRichardEllis|Page37 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 (一)基本內(nèi)容 + 對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析,對過去變化趨勢進(jìn)行判斷,預(yù)測未來的發(fā)展前景。 CBRichardEllis|Page38 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 (二)基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo):產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo):人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資:開發(fā)投資額 2、土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售:銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 CBRichardEllis|Page39 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 (三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP (美元) 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主,數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展,以質(zhì)量為主,數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 CBRichardEllis|Page40 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長,而增幅過高,將使供給過量,若無需求匹配,將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo),合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo),發(fā)達(dá)國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo),表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 (三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) CBRichardEllis|Page41 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 (三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重( %) 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重( %) 溫飽型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 0.4 0.45 18.9 富裕型 0.2 0.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均
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