【商業(yè)地產(chǎn)】昆山錦溪梧桐棲鳳商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告2007-97PPT

敬致：昆山市鳳凰苑置業(yè)發(fā)展有限公司 錦溪梧桐棲鳳商業(yè)街 產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告 一卷史書 石器時(shí)代的先民 吳越春秋的兵戈 漢朝硝煙的紛亂 這里一幕幕呈現(xiàn) 一卷情書 文臣武將的歸去來(lái)兮 皇家纏綿的來(lái)去空空 騷人雅客的長(zhǎng)詠短嘆 這里一頁(yè)頁(yè)輕翻 錦溪八景 錦溪漁唱 蓮池結(jié)社 通神御翰 陳妃水冢 石音客帆 古井風(fēng)亭 福壽殘碑 樵樓鼓聲 八景曼妙 凝聚成一幅錦溪人文風(fēng)情 蓮池八景 蓮池閣影 片云鐘夜 迎暉普照 畫舫晴雪 露臺(tái)荷映 堤岸鳴禽 菱歌曉唱 蘆荻風(fēng)帆 八景依水 清妝淡抹一幅江南風(fēng)情 五保湖畔 文昌閣旁 行宮之側(cè) 一條街 滄桑著歷史 飄逸的詩(shī)篇 比較中找尋出路 一、錦溪鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀格局 錦溪商業(yè) 生活配套商業(yè) 旅游特色商業(yè) 長(zhǎng)壽路商業(yè) 文昌路商業(yè) 上塘街商業(yè) 下塘街商業(yè) 盤亭街商業(yè) 1、生活配套商業(yè) 1、長(zhǎng)壽路 1、長(zhǎng)壽路是錦溪商業(yè)最為集中的街道之一。 2、店面開(kāi)間在 3.5 8米之間，進(jìn)深在 5 11米。 3、租金：集中在 2.8 3.5元 /平米 /天。 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 2、長(zhǎng)壽路業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài) 數(shù)量 餐飲 1 服飾 30 服務(wù) 6 家電 6 零售 10 特色食品 4 其他 6 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上以服飾 47%、零售 15%、家電 10%等為主，業(yè)態(tài)較為散亂，經(jīng)營(yíng)檔次偏低， 主要滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨蟆?長(zhǎng)壽路業(yè)態(tài)比較圖餐飲2%服裝47%服務(wù)10%家電10%零售15%特色食品6%其他10%1、生活配套商業(yè) 2、文昌路 文昌路是錦溪鎮(zhèn)一條南北主干道。 兩側(cè)皆為商鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有餐飲、零售、服裝、銀行等，也 主要是滿足居民的生活需求。 錦溪鎮(zhèn)的 餐飲主要集中在文昌路上 ，但整體檔次較低。 1、生活配套商業(yè) 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 2、生活配套商業(yè)總結(jié) 1、錦溪商業(yè)發(fā)展略為滯后，尚無(wú)主題綜合商業(yè)出現(xiàn) 2、沿街業(yè)態(tài)普遍雜亂，主要為滿足當(dāng)?shù)鼐用窕旧钕M(fèi)需要 沿街商業(yè)主要為服飾、餐飲、零售、家電等業(yè)態(tài)，整體檔次偏低 3、中高檔餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)尚處于真空階段，當(dāng)?shù)匦蓍e消費(fèi)受限 1) 就餐飲業(yè)看，主要分布在文昌路沿線，以低端飯店、餐飲小店為主 2) 中高檔休閑餐飲業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn) 3) 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少，居民休閑娛樂(lè)消費(fèi)受限 上塘街 旅游景點(diǎn) 、旅游商業(yè)最集中的街區(qū) 3、旅游特色商業(yè) 錦溪，素有 “ 博物館之鄉(xiāng) ” 的美稱，而上塘街則是博物館聚集所在，短短一條街，有近十家博物館！ 我項(xiàng)目緊鄰上塘街，附加價(jià)值賣點(diǎn)的塑造中，也應(yīng)該囊 括 博物館 這一文化特色，以達(dá)到吸引旅客人流的目的 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 上塘街 共約 90店面，面積范圍在 10 300多之間，主力店鋪面積集中在 20 40 。 位置不同，租金差別也較大，在 0.7 4元 / /天 之間， 主要集中在 1 1.5元 / /天之間 上塘街 旅游景點(diǎn)、 旅游商業(yè) 最集中的街區(qū) 3、旅游特色商業(yè) 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 業(yè)態(tài) 數(shù)量 餐飲 12 服裝及飾品 17 工藝品 21 零售 9 特色食品 小飾品 11 14 其他 4 上塘街商業(yè)業(yè)態(tài)主要以手工藝品、小飾品以及特色小吃為主，是較為典型的旅游商業(yè) 3、旅游特色商業(yè) 上塘街業(yè)態(tài)比較圖餐飲13%服裝19%工藝品23%零售10%特色食品13%小飾品15%其他7%上塘街 旅游景點(diǎn)、 旅游商業(yè) 最集中的街區(qū) 盤亭路 盤亭路，位于文昌閣東側(cè)，共20余間商鋪。 盤亭路是旅游團(tuán)隊(duì)進(jìn)入景區(qū)的必經(jīng)之路，是目前錦溪鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)旅游商業(yè)最黃金的地段。 從目前的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看， 主要為特色小吃、零售等， 整體檔次較低，較為雜亂。 盤亭路目前平均租金在 1.5元 /平米 /天左右。 3、旅游特色商業(yè) 1經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類單一 主要為飾品、工藝品以及特色食品等業(yè)態(tài)，缺乏休閑娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 2整體業(yè)態(tài)檔次較低 難以滿足游客的較高檔次的消費(fèi)需求。 3整體租金水平較低 主要在 1.5元 /平米 /天，遠(yuǎn)低于錦溪居住配套商業(yè)的租金水平。 4、旅游特色商業(yè)總結(jié) 4政府推廣力度不夠， 景觀資源利用不足 5客源較窄， 上海人為主，年齡偏大，其余多來(lái)自內(nèi)地省份，消費(fèi)能力有限 6旅游線路規(guī)劃存在缺陷， 加之部分導(dǎo)游誤導(dǎo)消費(fèi)者，游客消費(fèi)行為主要集中在少量商家手中，其余商家經(jīng)營(yíng)多數(shù)處于不甚理想狀態(tài)。 從整體來(lái)看： 1. 商業(yè)業(yè)態(tài)較為雜亂，多為滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钆涮仔枰?2. 檔次較低，缺乏中高端消費(fèi)，居民消費(fèi)能力受限嚴(yán)重 3. 缺乏休閑娛樂(lè)消費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)，居民消費(fèi)能力向周邊轉(zhuǎn)移 4. 旅游景點(diǎn)規(guī)劃及推廣存在缺陷，政府尚未完全意識(shí)到旅游經(jīng)濟(jì)的巨大活力 5. 配套設(shè)施不全，導(dǎo)致游客數(shù)量較少、質(zhì)量不高，普遍消費(fèi)過(guò)少 6. 旅游對(duì)錦溪鎮(zhèn)所應(yīng)起到的拉動(dòng)作用，并沒(méi)有得到凸現(xiàn)。 二、錦溪鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀分析 因此，在錦溪鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)格局下，我們需要從“可轉(zhuǎn)移消費(fèi)”，以及“可創(chuàng)造消費(fèi)”兩個(gè)角度著手，給予本項(xiàng)目基于市場(chǎng)第一線的準(zhǔn)確定位。 三、錦溪商業(yè)消費(fèi)需求及滿足分析 長(zhǎng)壽路 文昌路 WHERE ？ 上塘街盤亭街下塘街 居民消費(fèi)需求 日常生活消費(fèi) 休閑娛樂(lè)消費(fèi) 企業(yè)消費(fèi)需求 員工日常生活 員工休閑娛樂(lè) 客戶招待消費(fèi) 游客消費(fèi)需求 游客購(gòu)物消費(fèi) 游客休閑娛樂(lè) 游客住宿消費(fèi) 游客飲食消費(fèi) 可創(chuàng)造消費(fèi) 可轉(zhuǎn)移消費(fèi) 四、項(xiàng)目入市機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 休閑娛樂(lè) 中高檔餐飲 中高檔酒店 錦溪商業(yè) 業(yè)態(tài)空白點(diǎn) 錦溪商業(yè)現(xiàn)狀分析 錦溪商業(yè)需求分析 本項(xiàng)目商業(yè)入市機(jī)會(huì)點(diǎn) 工藝、飾品 特色小吃 同類項(xiàng)目類比借鑒 1、財(cái)富周莊 建筑面積 81800 總套數(shù) 500套 面積區(qū)間 20-300平方米 主力面積 60-70 銷售均價(jià) 1.7萬(wàn) / 租金 2元 / *天 挑高 6米 開(kāi)發(fā)商 昆山大都會(huì)房產(chǎn) 代理商 上海信義房屋 項(xiàng)目概況： 財(cái)富周莊坐落于周莊白蜆湖畔，占地 8萬(wàn)平方米，集美食娛樂(lè)休閑于一體。涵蓋了日本、中國(guó)、地中海、威尼斯、高迪 5種建筑風(fēng)格。這里匯聚了時(shí)尚、人文、宗教等多重景觀。 一、同類項(xiàng)目類別借鑒分析 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 1. 以供養(yǎng)、祈福、布施、慈善、文化為精神主軸建構(gòu)的觀音主題文化館是本項(xiàng)目最核心的景觀。 2. 13.25米的水月觀音堪稱亞洲室內(nèi)第一， 3. 圍繞這一主題展開(kāi)的景觀延伸營(yíng)造出了震撼人心的莊嚴(yán)氛圍。 1、財(cái)富周莊 項(xiàng)目訴求核心 1： 大型江南觀音宗教文化館 一、同類項(xiàng)目類別借鑒分析 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 主題氛圍營(yíng)造 1、財(cái)富周莊 亞洲最大水月觀音 水月觀音壁畫展覽 祈福 供養(yǎng)佛 將臺(tái)灣民俗文化與小吃美食融為一體，營(yíng)造濃厚的寶島文化氛圍。 1、財(cái)富周莊 項(xiàng)目訴求核心 2： 臺(tái)灣民間美食文化景觀河街 項(xiàng)目定位：依托于古鎮(zhèn)，而又跳脫于古鎮(zhèn)。 產(chǎn)品塑造：圍繞主題展開(kāi)景觀、文化延伸，塑造深厚廣博的主題氛圍。 價(jià)值實(shí)現(xiàn)：通過(guò)產(chǎn)品自身質(zhì)量，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。 財(cái)富周莊給我們的思考 依托于古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)和濃厚的休閑旅游氛圍為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)擴(kuò)大影響、聚集人氣。而又不完全依靠古鎮(zhèn)，以自身的的主題文化景觀吸引游客，形成自身的獨(dú)特魅力以及影響力，也為古鎮(zhèn)新添一道獨(dú)特的景觀。同時(shí)也通過(guò)附加價(jià)值實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。 我項(xiàng)目主題概念塑造，應(yīng)以上塘街景點(diǎn)擴(kuò)容，南宋行宮景區(qū)規(guī)劃為由頭，深挖文化價(jià)值，以景點(diǎn)中心的文化旅游街區(qū)進(jìn)行推廣，從概念上增強(qiáng)魅力價(jià)值 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于周莊古鎮(zhèn)入口處，以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以“主題公園式休閑購(gòu)物中心”為理念開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。 占地面積 46700 總套數(shù) 40000 銷售均價(jià) 7000 15000 租金 0.8 2元 / /天 樓層 2 3層 開(kāi)盤時(shí)間 2002-10-1 開(kāi)發(fā)商 昆山澳格房地產(chǎn) 2、江南人家 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 項(xiàng)目規(guī)劃： 1. 周莊 江南人家規(guī)劃有 10個(gè)商業(yè)功能區(qū)，功能包括旅游參觀、特色商業(yè)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)及展覽展示等。 2. 其中包含一家四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)式酒店，當(dāng)時(shí)售價(jià) 44萬(wàn)元 /套，采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、提供 10年回租模式，每年獲利 15天酒店免費(fèi)入住權(quán)。 3. 在運(yùn)營(yíng)上， 項(xiàng)目以通過(guò)裝飾風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)形式、服裝道具、民俗曲藝表演等營(yíng)造出的江南古鎮(zhèn)社會(huì)人文風(fēng)貌為運(yùn)營(yíng)的重要支撐點(diǎn)。 主題公園式休閑度假購(gòu)物中心 項(xiàng)目定位： 2、江南人家 功能業(yè)態(tài)借鑒： 項(xiàng)目規(guī)劃涵蓋了度假酒店、特色商街、藝術(shù)館、俱樂(lè)部、酒吧區(qū)、水上表演舞臺(tái)、酒店服務(wù)區(qū)等業(yè)態(tài)，集旅游、休閑、購(gòu)物、住宿、餐飲等功能于一體，可以為游客提供較為全面的服務(wù)。 規(guī)劃理念借鑒 ：項(xiàng)目將時(shí)尚休閑與古鎮(zhèn)文化通過(guò)建筑形式以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等融洽合為一體，為古鎮(zhèn)旅游增添新鮮血液 。 適當(dāng)?shù)某藉\溪現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目規(guī)劃一部分時(shí)尚休閑娛樂(lè)以及酒店等業(yè)態(tài)，滿足游客以及部分本地居民的需求。 江南人家給我們的思考 恒基地產(chǎn)顧問(wèn) 項(xiàng)目概況： 同里老街 新江南項(xiàng)目與同里古鎮(zhèn)游覽區(qū)一河之隔，是傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌與現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合的一個(gè)休閑商業(yè)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目分為沿河酒吧休閑區(qū)、四方街餐飲娛樂(lè)區(qū)、民俗風(fēng)情坊，經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)四大區(qū)域。項(xiàng)目將與 2007年底交房。 占地面積 19800 建筑面積 17500 面積區(qū)間 10 2400 主力面積 9 300 銷售均價(jià) 7800元 / 層高 2-3層 開(kāi)發(fā)商 新滄浪 開(kāi)盤時(shí)間 2006-3-25 3、同里老街 新江南 項(xiàng)目規(guī)劃： 集旅游、休閑、餐飲、購(gòu)物、度假、娛樂(lè)、展覽、會(huì)議為一體的商業(yè)旅游休閑項(xiàng)目 項(xiàng)目定位： 面積 業(yè)態(tài) 注 沿河酒吧一條街 100-300 各種酒吧、茶坊、飲品店、咖啡館、演藝吧、動(dòng)感吧等 滿足游客、居民以及周邊企業(yè)的休閑娛樂(lè)需求 四方街中心廣場(chǎng) 10 2400 大型餐飲（ 2400平方米）及各種特色餐飲小店、休閑娛樂(lè)店等 滿足同里旅游及周邊地區(qū)商務(wù)消費(fèi)對(duì)餐飲、休閑的需求 民俗風(fēng)情坊 10 60 民間工藝、江南特產(chǎn)、特色小吃等 滿足游客旅游需求 經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū) 3400 可提供 100間客房及餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)等配套用房，已與書香門第商務(wù)酒店簽約，2007年?duì)I業(yè) 滿足旅游、商務(wù)、會(huì)議客戶的要求 3、同里老街 新江南 功能業(yè)態(tài)借鑒： 項(xiàng)目規(guī)劃從游客以及當(dāng)?shù)鼐用?、企業(yè)的需求出，具有較好 的兼容性，為項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了條件。 規(guī)劃理念借鑒 ：利用河岸緊靠游覽區(qū)的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)酒吧類休閑業(yè)態(tài)，使區(qū)位資源得到合理利用。 產(chǎn)品規(guī)劃借鑒： 項(xiàng)目在產(chǎn)品功能分區(qū)以及商鋪面積分割上都較為合理，值得借鑒。 合理規(guī)劃、商鋪面積適當(dāng)、充分發(fā)揮地段資源優(yōu)勢(shì) 新江南給我們的思考 項(xiàng)目概況： 周莊富貴園占地 500畝，規(guī)劃建筑面積 10萬(wàn)平方米，位于周莊鎮(zhèn)的東南部，規(guī)劃為一個(gè)集旅游、休閑、購(gòu)物等于一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。 目前已經(jīng)基本售完，正在招商之中，除了沿路有幾家商鋪營(yíng)業(yè)外，其余幾乎全部空置。整體來(lái)看，本案的運(yùn)營(yíng)是失敗的。 占地面積 26000 建筑面積 24000 總套數(shù) 700 主力面積 70 銷售均價(jià) 6000 樓層 2 3層 開(kāi)盤時(shí)間 2004-6-18 開(kāi)發(fā)商 富貴園房產(chǎn) 代理商 上海川普機(jī)構(gòu) 4、周莊富貴園 整體來(lái)看，本項(xiàng)目規(guī)劃核心并不明確，禮品市場(chǎng)的定位沒(méi)有得到有力的凸顯，后期招商中更是如此。 項(xiàng)目?jī)?nèi)雖規(guī)劃有重建的 “ 沈萬(wàn)三故居 ” ，但項(xiàng)目缺乏獨(dú)有的文化內(nèi)涵、主題定位模糊，難以形成巨大的影響力。 項(xiàng)目采用了橘紅色門窗，與傳統(tǒng)的江南建筑有較大差異， 與周莊風(fēng)景區(qū)整體風(fēng)格顯得有些格格不入。 項(xiàng)目所在地段較偏，再加之項(xiàng)目在交通動(dòng)線上沒(méi)有做足功夫，很難吸引游客前往消費(fèi)。 富貴園 周莊 規(guī)劃主題要突出、風(fēng)格要與江南民居融洽和諧、交通動(dòng)線合理 富貴園給我們的思考 1. 本項(xiàng)目要在總體規(guī)劃上 做好 “ 南宋行宮 ” 的主題景觀 ，并圍繞主題深入挖掘，充分延展，使主題得以細(xì)致、完美、生動(dòng)體現(xiàn)。 2. 圍繞錦溪商業(yè)目前存在的空白點(diǎn)做文章 ，開(kāi)發(fā)集旅游、休閑、商業(yè)為一體的主題性商業(yè)項(xiàng)目 ， 使項(xiàng)目成為錦溪旅游又一名勝，居民消費(fèi)最佳選擇。 3. 項(xiàng)目的整體規(guī)劃務(wù)必與周邊環(huán)境相互應(yīng)，在建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等方面融入古鎮(zhèn)精華元素，使之散發(fā)濃郁的水鄉(xiāng)風(fēng)情。 4. 充分發(fā)揮本項(xiàng)目 東鄰文昌閣、南依五保湖、北靠上塘古街的 地段優(yōu)勢(shì) 和景觀優(yōu)勢(shì) ，合理規(guī)劃產(chǎn)品布局。 5. 在交通動(dòng)線設(shè)計(jì)上要做好文章，使項(xiàng)目成為游客的必經(jīng)之處。同時(shí)在 大交通上 努力協(xié)調(diào)，為鎮(zhèn)區(qū)居民到本項(xiàng)目消費(fèi)創(chuàng)造最便捷的交通。 二、同類項(xiàng)目類別借鑒總結(jié) 千里之行始于自省 地塊尚未平整， 北側(cè)與民宅相鄰，西 側(cè)為農(nóng)田，東側(cè)為文 昌閣，南側(cè)為河道。 千里之行始于自省 項(xiàng)目分析 1、地塊現(xiàn)狀 優(yōu)勢(shì) 錦溪緊鄰古鎮(zhèn)甪直和周莊，點(diǎn)線面的旅游格局為該區(qū) 域凝聚強(qiáng)大人氣； 項(xiàng)目位于錦溪環(huán)湖休閑度假區(qū)，周邊旅游資源豐富； 產(chǎn)品定位江南傳統(tǒng)風(fēng)格，與上塘街的古鎮(zhèn)風(fēng)貌相呼應(yīng)， 增強(qiáng)了自身的觀賞性 . 依托旅游業(yè) 商藝結(jié)合 賞購(gòu)結(jié)合 千里之行始于自省 項(xiàng)目分析 2、 SWOT分析 劣勢(shì) 項(xiàng)目位于錦溪鎮(zhèn)核心景觀 區(qū)的邊緣，削弱了產(chǎn)業(yè)對(duì) 本地塊的輻射力； 周邊環(huán)境不成熟，交通動(dòng) 線受阻； 解決方案 通過(guò)景觀再造和豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài)吸引游客； 完善道路交通系統(tǒng)，與通往景 區(qū)的主干路相連； 千里之行始于自省 項(xiàng)目分析 2、 SWOT分析 千里之行始于自省 項(xiàng)目分析 機(jī)會(huì) 政府加大了對(duì)旅游業(yè)推廣力度，旅游業(yè)潛力無(wú)限，為本項(xiàng)目 造就良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 目前錦溪鎮(zhèn)缺乏針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)的餐飲休閑場(chǎng)所； 隨著南宋行宮等一批景觀點(diǎn)的建設(shè)將提升本地塊的商業(yè)價(jià)值； 上塘街商鋪的面積及布局不能滿足現(xiàn)有商業(yè)的發(fā)展，為本案 入市創(chuàng)造良好時(shí)機(jī)； 2、 SWOT分析 恒基地產(chǎn)顧問(wèn) 本報(bào)告需嚴(yán)格保密 威脅 錦溪鎮(zhèn)施行收費(fèi)旅游后人氣巨降， 對(duì)本案經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大威脅； 周莊等古鎮(zhèn)的特色旅游分流了大 部分客源； 解決方案 與政府合作，加大旅游業(yè)的推廣 力度，并與周邊的古鎮(zhèn)旅游形成 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 千里之行始于自省 項(xiàng)目分析 2、 SWOT分析 1、購(gòu)買商鋪目標(biāo)客戶群 現(xiàn)狀： 錦溪鎮(zhèn)目前商業(yè)項(xiàng)目存在市場(chǎng)空白，投資渠道受限； 當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y欲望強(qiáng)烈； 上塘街商鋪非個(gè)人所有，經(jīng)營(yíng)戶普遍采用租賃的經(jīng)營(yíng)方式， 并且對(duì)現(xiàn)狀普遍不滿； 隨著政府的推廣，錦溪古鎮(zhèn)的知名度在逐步提升； 千里之行始于自省 客源定位 1、購(gòu)買商鋪目標(biāo)客戶群 通過(guò)調(diào)研，并結(jié)合周莊等周邊古鎮(zhèn)的實(shí)際情況，我們對(duì)購(gòu)買 商鋪的客戶有如下結(jié)論： 錦溪鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)商家； 做商鋪投資的錦溪鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢?外來(lái)投資者或經(jīng)營(yíng)戶； 比例大約為 4： 4： 2 千里之行始于自省 客源定位 2、租賃商鋪目標(biāo)客戶群 結(jié)合目前錦溪鎮(zhèn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，我們有以下結(jié)論： 上塘街的經(jīng)營(yíng)戶（沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買的經(jīng)營(yíng)戶）； 錦溪鎮(zhèn)其他區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶； 外來(lái)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶 比例大約為 4： 3： 3 千里之行始于自省 客源定位 古 鎮(zhèn) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目推廣 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 千里之行始于自省 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位以古鎮(zhèn)的旅游產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向 ,同時(shí)兼顧當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枨螅?項(xiàng)目以上塘街的擴(kuò)容改造為契機(jī) ,其建筑風(fēng)格、建筑形式與古鎮(zhèn)的風(fēng)格和布局相一致； 突破傳統(tǒng)的純商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵，使其成為文化輸出的載體； 以“做活、做旺”為基點(diǎn)，對(duì)客群、業(yè)態(tài)、價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 1、定位原則 錦溪古鎮(zhèn) 文化特色第一街區(qū) 千里之行始于自省 項(xiàng)目定位 1、形象定位 錦溪古鎮(zhèn)旅游 第一站 錦溪居民 休閑消費(fèi)第一選擇 蘇 州 昆 山 上 海 錦溪 周莊 淀山湖 千里之行始于自省 項(xiàng)目定位 2、市場(chǎng)定位 千里之行始于自省 產(chǎn)品建議 1、規(guī)劃布局建議 建議將整個(gè)項(xiàng)目地塊分割成為分 A、 B區(qū)，中間由觀光大道分隔。 A區(qū) ： 為購(gòu)物區(qū)，以工藝品、旅游紀(jì)念品為主，位于道路北側(cè)。 B區(qū)： 位于地塊南側(cè)，此區(qū)域與五