廣東惠州口岸酒店可行性研究報告

目錄 第一章 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 . 3 1. 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 . 3 1.1. 惠州社會發(fā)展狀況 . 3 1.2. 惠州經(jīng)濟發(fā)展狀況 . 6 1.3. 惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 . 9 1.4. 惠州旅游業(yè)發(fā)展狀況 .10 1.5. SAO 結(jié)論 .13 目前是在惠州投資興建酒店的最佳時機 .13 第二章 惠州酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 .14 2. 惠州酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 .14 2.1. 惠州星級酒店總體發(fā)展狀況 .14 2.2. 惠州高星級酒店詳細調(diào)查及分析 .18 2.3. 惠州社會各界對惠州酒店業(yè)的整體評價 .24 2.4. 惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀對惠州酒店業(yè)投資機會的影響 .25 2.5. SAO 結(jié)論 .26 第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 .27 3. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 .27 3.1. 仲愷高新區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 .27 3.2. 項目周邊 30 分鐘車程經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)對口岸酒店投資環(huán)境的影響 33 3.3. 口岸小區(qū)對興建口岸酒店的影響 .33 3.4. 中海殼牌項目對口岸小區(qū) 酒店業(yè)的影響分析 .35 3.5. 口岸小區(qū)對口岸酒店的影響 .35 3.6. 東莞發(fā)達城鎮(zhèn)高星級酒店成功模式對興建口岸酒店的借鑒36 3.7. SAO 結(jié)論 .38 第四章 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 .39 4. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 .39 4.1. 仲愷高新區(qū)及周邊地區(qū)酒店業(yè)總體發(fā)展狀況 .39 4.2. 競爭對手分析 .40 4.3. SAO 結(jié)論 .40 第五章 口岸酒店定位 .41 5. 口岸酒店定位 .41 5.1. 口岸酒店市場定位 .41 5.2. 酒店客源定位及消 費構(gòu)成 .42 5.3. 口岸酒店功能定位 .43 5.4. 口岸酒店設備設施檔次定位 .45 第六章 口岸酒店設計要求 .47 6. 口岸酒店設計要求 .47 6.1. 主體建筑與環(huán)境 .47 6.2. 大堂和公共區(qū)域 .49 6.3. 客房 .50 6.4. 餐飲設施 .51 6.5. 娛樂設施 .51 6.6. 桑拿康體設施 .52 6.7. 會議設施 .52 第七章 口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略 .53 7. 口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略 .53 7.1. 口岸酒店經(jīng)營管理模式選擇 .53 7.2. 口岸酒店經(jīng)營戰(zhàn)略 .53 第一章 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 1. 惠州酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 1.1. 惠州社會發(fā)展狀況 1.1.1. 概述 在東江的中下游，曾經(jīng)有一個古老的國度，春秋戰(zhàn)國的時候，她叫做縛婁古國。千百年過去了，今天，她被世人稱做惠州。 惠州千百年來，一直是東江流域的政治、經(jīng)濟、文化、交通的中心?，F(xiàn)在的惠州與深圳、東莞相鄰，和香港隔海相望，距廣州僅 110 公里?，F(xiàn)轄惠東、博羅、龍門三縣及惠城、惠陽、大亞灣三區(qū)。全市總面積約 11158 平方公里，人口約 320 萬。 今天，惠州有四張響亮的名片：“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”，還獲得“中國人居環(huán)境范例獎”金牌，目前正在爭創(chuàng)“全國文明城 市”及世界“人居獎”城市。她還是首批省級歷史文化名城、國家授牌的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、男裝時裝城。據(jù) 2004年中國城市競爭力藍皮書數(shù)據(jù)，惠州在全國 200個城市中排位第 17 名。 1.1.2. 自然資源 惠州有著獨特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶 季風氣候。 境內(nèi)雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量 1700 毫米，年日照總數(shù) 2000 多小時，年平均氣溫 22 度， 7 月平均氣溫 28.3 度， 1 月平均氣溫 13 度?；葜?四季長青，全年無霜期達 350 天左右。 1.1.3. 交通條件 惠州交通便利，西距廣州 110 公里，南至深圳 79 公里，是粵東地區(qū)的門戶，擁有港口、公路、機場、鐵路等立體的交通網(wǎng)絡。廣汕公路、惠鹽高速、廣惠高速、惠河高速、京九鐵路、廣梅汕鐵路貫通惠州；惠州港是對外客貨運的深水良港。 1) 飛機 惠州機場距惠州市區(qū) 25 公里，是全國民航系統(tǒng)中設施較為完善的機場。另外，惠州距離廣州新機場和深圳寶安機場只需要 1 個小時左右車程。 2) 火車 京九鐵路、廣梅汕鐵路由東向西穿越惠州，在境內(nèi)總長 89 公里。 惠州火車站除鄰近廣州火車站外，還是京九鐵路和廣梅汕鐵路的沿線大站，省外游客乘火車來往惠州旅游也十分方便，在惠州乘火車，除可直達省內(nèi)的汕頭、梅洲、韶關(guān)外，還可抵達成都 、合肥、九江、皋陽、廈門、北京、岳陽、青島、福州、上饒、鄭州等地。 3) 汽車 除廣汕公路、惠澳大道、金龍大道等橫貫境內(nèi)的公路外，還有廣惠高速和惠河高速、深汕高速、惠鹽高速等公路組成了惠州高速公路網(wǎng)。 1.1.4. 投資硬環(huán)境 改革開放使得惠州這座古老的歷史文化名城呈現(xiàn)出蓬勃生機，惠州已建成深水港、航空、高速公路、鐵路和現(xiàn)代通訊系統(tǒng)相互銜接的立體交通通信網(wǎng)絡，凸現(xiàn)惠州沿海開放城市的區(qū)域優(yōu)勢。 惠州港為國家一類口岸，已建成 2 萬噸級以上通用泊位和 4 座 3.5 萬噸級的石化碼頭及 1 座 15 萬噸級原油碼頭，設計年吞吐能力 1600 萬噸。 京 九鐵路與廣梅汕鐵路在惠州交匯，惠澳鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，形成了鐵路連接港口的格局。 全市公路通車里程 7372.46 公里，公路密度 66.07 公里 /百平方公里。 全市電話普及率 105.3 部 /人。 市區(qū)自來水日供水能力為 40 萬噸。 電力供應充足，設施完善，輸變電能力是全國主變電容量超過 200 萬千伏安以上的 53 個城市之一。 惠州機場已開通北京、成都、蘇州等多條國內(nèi)航線。 上述基礎設施造就了惠州良好的投資硬環(huán)境。 1.1.5. 旅游資源 惠州素有 “粵東重鎮(zhèn) ”、 “嶺南名郡 ”之譽 ，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然 景觀 很豐富 。惠州西湖風景秀麗，宋代 大文豪蘇東坡 寓 居惠州， 開始大力 建設西湖，此后歷代不斷修建 ，形成“ 中國西湖三十六， 惟 惠州足并杭州 ”的格局 。博羅縣 的羅浮山素有 “ 嶺南第一山 ” 之稱 ， 是道教、佛教圣地 ； 龍門縣南昆山 則是北回歸線上的明珠，國家森林公園。另外還有 惠東縣九龍峰 等多處省級風景名勝和自然保護區(qū)。 到惠州旅游，您不僅可以領(lǐng)略到惠州山水的秀美，同時，也可以品味到惠州作為廣府文化與客家文化相互交融的韻味。 歷代文人騷客，在惠州留下了眾多的人文景觀和歷史掌故。特別是蘇東坡寓惠近三年期間，寫下了大量的詩作。近代史上，孫 中山、周恩來、廖仲愷、鄧演達、葉挺等名人志士，在惠州這片熱土上，更是演繹了無數(shù)神奇的故事和可歌可泣的英雄業(yè)績。 1.2. 惠州經(jīng)濟發(fā)展狀況 1.2.1. 歷史 改革開放以來，惠州經(jīng)濟發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游， 1988 年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅 18 億元。 1994 開始，惠州大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，此后工業(yè)生產(chǎn)保持了較高增長速度，數(shù)碼工業(yè)逐步成為強勢產(chǎn)業(yè)，形成了 TCL 集團、華陽集團、德賽集團、僑興集團、麥科特集團等一批著名企業(yè)。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 18.3%，成功實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。 1.2.2. 現(xiàn)狀 90 年代末期以來，惠州經(jīng)濟得 到了迅速發(fā)展，已形成了以電子、紡織、化工、機械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是電子工業(yè)已成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 2003 年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 591 億元， 工業(yè)總產(chǎn)值 1388 億元。 目前，惠州已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機、電腦主板生產(chǎn)基地，中國最大的電視機、汽車音響、高級電工產(chǎn)品、照相機生產(chǎn)基地，中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。 經(jīng)過多年發(fā)展，惠州已形成以外向型經(jīng)濟為主的多元化經(jīng)濟發(fā)展格局。目前有來自美國、日本、歐洲、澳洲、香港、臺灣等 30 多個國家和地區(qū)的客商在惠州辦 起各類企業(yè) 8000 多家，實際利用外資累計 100 多億美元，其中世界 500 強企業(yè) 17 家。大批海內(nèi)外各種類型企業(yè)、公司的進入，使惠州加工制造業(yè)直接連結(jié)全球經(jīng)濟鏈，一個國際性加工制造基地正在形成。 惠州有大批上市公司，如 TCL（國內(nèi)、香港上市）、麥科特（國內(nèi)上市）、德賽集團（國內(nèi)上市）、僑興集團（ 美國納斯達克上市 ） 等。 進入 21 世紀以后，隨著中國最大的中外合資項目 中海殼牌石化項目進入實施階段，以及以 TCL、德賽、華陽三大集團為龍頭的數(shù)碼工業(yè)飛速發(fā)展及擴張，惠州形成了石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟發(fā)展格局，迅速成為珠 三角、甚至華南地區(qū)新的經(jīng)濟熱點。 資料顯示， 2003 年惠州投資額增長率居全省之最， 高達 180.4%，遠高于省內(nèi)增長較快的 韶關(guān) （ 67.8%）、 東莞 （ 52.7%）、 云浮 （ 52.7%） 佛山 （ 51.9%）。 （資料來源：廣東省社科院） 1.2.3. 經(jīng)濟發(fā)展前景展望 1.2.3.1. 中海殼牌項目對惠州經(jīng)濟的巨大影響 中海殼牌石化項目是我國最大的中外合資項目，位于廣東惠州大亞灣北岸，占地面積 4.27 平方公里，首期投資額為 43 億美元，中外雙方各持有 50股分。 2002 年11 月 1 日，中海殼牌項目奠基動工，正式進入實施階段。 2004 年，中海殼牌項目進入建設高峰期，可于 2005 年底前投入生產(chǎn)。 項目建成后將達到 80 萬噸乙烯裂解裝置、年產(chǎn) 230 萬噸石化產(chǎn)品的規(guī)模。 “中海殼牌”石化是我國跨世紀的一項偉大工程，在國內(nèi)和國際都有很高的地位和影響，加之國家大量投入，巨大的工程量和項目投產(chǎn)后巨大的產(chǎn)品幅射量，使得惠州將成為珠江三角洲繼深圳后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。 可以預見，惠州將成為珠江三角洲以至全國石化產(chǎn)品的集散地和石化產(chǎn)品進出口的重要港口城市，這種巨大的帶動力量是千載難逢的。 43 億美元的投資，相當于廣州 1 年半的外商投資額的總和，相當于深圳一 年吸引外資額的 80%。 同時，殼牌乙烯產(chǎn)品的下游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈非常長，有專家估計項目投產(chǎn)后對下游產(chǎn)品的拉動效應為 1： 50，將提供直接或間接的就業(yè)機會 100 萬個。 中海殼牌年產(chǎn) 80 萬噸乙烯項目會帶來 130 多億元的年銷售額，按比例推算，將帶動 6500 億元產(chǎn)業(yè)，而這大約相當于目前廣東省全省工業(yè)總產(chǎn)值的 40%。 當然，實際上顯然不可能把所有的下游產(chǎn)品都集中在惠州，都留在廣東也不現(xiàn)實，但是惠州完全可以爭取起碼 10%的下游產(chǎn)業(yè)能留住。這個數(shù)字可以讓惠州 GDP 翻一番，工業(yè)總產(chǎn)值可以增加六七百億元，如果能留住 30%，惠州的 GDP 則可以翻兩番，2 0 0 3 年 廣 東 省 部 分 城 市 投 資 增 長 情 況1 8 0 . 4 0 %6 7 . 8 0 %5 2 . 7 0 % 5 2 . 7 0 % 5 1 . 9 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %惠州 韶關(guān) 東莞 云浮 佛山殼牌項目給惠州提供了國內(nèi)眾多城市少有的機遇。這將讓惠州跳躍式地發(fā)展，掀起新一輪的發(fā)展潮，并帶動廣東的經(jīng)濟發(fā)展。 （資料來源：中國外資網(wǎng)） 1.2.3.2. 前景展望 經(jīng)過多年的發(fā)展，珠江三角洲東岸原已形成了“深圳 -東莞 -惠州”為主軸的電子信息產(chǎn)業(yè)走廊，而正在建設中的中海殼牌石化項目也將使惠州成為華南地區(qū)的重要化工業(yè)基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)起飛。 根據(jù) 惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報告的規(guī)劃， 未來 10 年，惠州將逐步發(fā)展成為： 世界級的石化生產(chǎn)基地； 國內(nèi)重要的 IT 產(chǎn)業(yè)制造 基地； 珠三角重要的出口加工貿(mào)易基地； 廣東省重要的港口現(xiàn)代物流基地和旅游文化產(chǎn)業(yè)基地； 從具體動作來講，令人興奮的舉措有： 在連接惠城區(qū)與惠陽區(qū) 48 公里長的惠澳大道上，正在建設一條數(shù)碼工業(yè)走廊； 利用中海殼牌項目的帶動作用，將在大亞灣建設一個一體化發(fā)展的石化工業(yè)城； 惠州港力爭建設成全國第 20 個樞紐港； 2010 年前完成莞惠、東部沿海高速、博深 3 條高速公路，東部沿海高速現(xiàn)已動工建設。 2015 年前再建成 3 條高速公路，形成以惠州為中心的放射加環(huán)狀高速公路網(wǎng)。 這樣，今后 10 年內(nèi)，惠州將成為廣東全省乃至華南地區(qū) 發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。 1.2.4. 惠州經(jīng)濟發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 綜上所述，惠州經(jīng)濟已經(jīng)進入高速滑行期，為經(jīng)濟起飛積蓄了巨大的能量，經(jīng)濟及投資的增長將帶來大量的商務活動，而商務活動的頻繁將帶來人們對酒店的更大需求，從而帶來大量的酒店客源。 在這種宏觀背景下，投資酒店既順應了國家的宏觀經(jīng)濟走勢，又迎合了惠州經(jīng)濟發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報更有保障。 1.3. 惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 1.3.1. 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志，當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，第三產(chǎn)業(yè) 可以有力地推動 第一產(chǎn)業(yè) 和第二產(chǎn)業(yè) 發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關(guān)系。 2002 年，廣東省第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重平均為 40.8%，其中 廣州 為 52.6%，深圳為 46.4%， 都超過了 英格爾現(xiàn)代化標準（即 45%以上） ?；葜轂?27%，排在珠江三角洲九個城市最后一位，如圖 3 所示。 2003 年，雖然惠州第三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，但產(chǎn)值只占全市 GDP 的 28.7%。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題引起了政府有關(guān)部門和社會各界有識之士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度?；葜菔姓k 公室在 2004 年全市經(jīng)濟運行情況簡析中認為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是 2004 年全市經(jīng)濟運行情況中第一值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對滯后必將對第二產(chǎn)業(yè)及整個社會的發(fā)展產(chǎn)生一定的負面影響。 （引自廣東省社會科學院惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃） 惠州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖12.50%58.80%28.70%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)珠江三角洲各城市第三產(chǎn)業(yè) GDP 比重情況 （引自廣東省社會科學院惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃） 1.3.2. 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢對酒店投資環(huán)境的影響 上述資料說明，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，在一定程度上制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 在主觀上，惠州市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為 重要的戰(zhàn)略目標，力求經(jīng)濟格局趨于平衡、合理。 在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會拉動第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟格局平衡。所以惠州打破目前的經(jīng)濟格局是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。 目前惠州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機會所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個寶貴的機會。 1.4. 惠州旅游業(yè)發(fā)展狀況 1.4.1. 惠州旅游業(yè)發(fā)展狀況 作為第三產(chǎn)業(yè)的主要組成部分之一 ， 惠州旅游業(yè)近年來也取得了一些進步，包括市政府對西湖的整治； 羅浮山 及其它旅游景點的建設；旅游宣傳推廣力度加大；星級酒店保持了較高的住房率； 東江 菜在 保留傳統(tǒng) 基 礎上的 銳意創(chuàng)新 等 。 2002 年， 惠州 全市接待國內(nèi)外游客 次數(shù)比 2001 年增長 21.9%； 旅游總收入 比2001 年增長 14.7%，兩項皆保持了一定的增長速度。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。突出表現(xiàn)為： 1.4.1.1. 旅游設施的開發(fā)配套差 惠州旅游資源及競爭力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高居榜首，但開發(fā)和配套遠遠落后于上述各城市。 惠州與其它城市旅游開發(fā)配套比較表是廣東省社會科學院對珠三角各城市旅0%10%20%30%40%50%60%廣州 深圳 江門 珠海 佛山 東莞 肇慶 中山 惠州游開發(fā)配套的綜合評價。 惠州與其它城市旅游開發(fā)配套情況比較表 城市 比較項目 惠州 珠海 廣 州 深圳 城市景觀 1 2 2 2 娛樂環(huán)境 1 2 2 3 購物條件 1 1 2 2 可通達性 2 3 3 3 服務設施 1 3 3 3 開發(fā)程度 1 2 2 2 總體評價 7 13 14 15 注： 1 分為開發(fā)配套力度低； 2 分為開發(fā)配套力度中等； 3 為開發(fā)配套力度高。 （摘至廣東省社會科學院惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃） 1.4.1.2. 接待人數(shù)少，收入水平低 長期以來，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于惠州市， 2002 年的情況也不例外。 2002 年，惠州全市共接待游客 605 萬人次，旅游總收入 31 億元人民 幣，外匯收入 6404 萬元美金，各項都落后于周邊城市。 2002 年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對比見下表： 2002 年惠州與相鄰地區(qū)旅游收入對比表 城 市 項 目 深圳 東莞 珠海 惠州 接待人次（萬人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（億元人民幣） 355 51 91 31 國際旅游收入（億元美金） 17.23 2.27 5.02 0.64 （資料來源：各地政府統(tǒng)計報告，惠州市旅游局） 1.4.2. 惠州旅游業(yè)新項目投資情況 雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著 殼牌正式落戶 ，惠州獨特的地 理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外 投資商 關(guān)注 ，新旅游項目也紛紛上馬 。 其中較大規(guī)模的有： 汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖 風景旅游度假區(qū)。項目 投資 30 億元 ，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺水榭、會所等已經(jīng)全面動工 。 韓國 GENESIS 公司與北京京海集團 在汝湖鎮(zhèn) 聯(lián)合投資開發(fā) 的 太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。 香港華標創(chuàng)業(yè)集團投資 5 億元 建設的木橔湖濤景度假村。該項目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會所。 位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。項目投資總額 3 億元人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部 等已經(jīng)開發(fā)。 位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。投資 1.3 億美金，項目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。 僑興集團投資擴建的湯泉旅游開發(fā)區(qū)項目已進入施工階段。 據(jù)統(tǒng)計，自殼牌正式落戶以來，惠州已經(jīng)簽訂合約的旅游投資總額達 48.4 億 元，目前已投入的有 7.19 億元，僅投入的部分就 已經(jīng) 超過了惠州改革開放以來旅游項目投資總額。 隨著上述項目的建成，惠州“一?！保ōh(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、“二湖”（西湖、白鷺湖）“三山”（ 羅浮山 、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。 （上述部分資料引自惠州市旅游局惠州市旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀的 情況匯報） 1.4.3. 惠州旅游業(yè)前景展望 未來 10 年至 20 年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。理由如下： 1.4.3.1. 惠州自然旅游資源豐富， 可以依據(jù)自身資源特色而打造生態(tài)度假旅游格局，相信 3 至 5 年后，惠州的生態(tài) 休 閑游品牌在廣東乃至全國、全世界都能占有一席之地。（引自惠州日報） 1.4.3.2. 珠三角等地區(qū)原有旅游景點已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）； 1.4.3.3. 其它地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深 圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）； 1.4.3.4. 惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持。 1.4.4. 惠州旅游業(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響 主觀方面，發(fā)展旅游已成為惠州的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標之一（見 惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報告），客觀方面，惠州經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境將極大促進旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項目上馬已證實這一點。 未來 5 10 年， 惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi) 外賓客。 旅游業(yè)的發(fā)展將為惠州帶來大量的商務旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。 1.5. SAO 結(jié)論 目前是在惠州投資興建酒店的最佳時機 酒店投資建設的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況所決定的，惠州正處于經(jīng)濟大發(fā)展的滑行期， 今后 10 年內(nèi)，惠州將成為廣東全省乃至華南地區(qū) 發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，惠州已成為珠三角乃至廣東的投資熱點。 惠州經(jīng)濟的高速發(fā)展、中海殼牌投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機會。 在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投 資酒店更有保障，風險更低，同時對經(jīng)濟發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。 第二章 惠州酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 2. 惠州酒店業(yè)發(fā)展狀況調(diào)查及分析 2.1. 惠州星級酒店總體發(fā)展狀況 2.1.1. 惠州星級酒店分布 截至 2004 年，惠州星級酒店總數(shù)為 44 家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。星級酒店分布如下： 惠州星級酒店分布表 區(qū)域 酒店數(shù)量 五星 四星 三星 二星 一星 惠城區(qū) 20 待評 1 家 1 11 6 1 惠陽區(qū) 8 待評 1 家 1 6 大亞灣區(qū) 1 1 高新區(qū) 1 1 其它區(qū)、縣 14 待評 1 家 1 6 5 1 （資料來源：惠州市旅游局） 2.1.2. 惠州星級酒店分類 惠州酒店按功能可以為以下幾類： 傳統(tǒng)商務酒店 比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的 60以上，商務散客和團隊占接待量比例比較大。消費群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。 西湖大酒店客房收入占總收入的 50以上，基本上是商務散客和部分政府接待客人，本地消費客人在餐飲和娛樂上有較大的消費額。 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務散客和團隊占接待量較多，主要從 事政府接待工作，忽略市場推廣工作。 行業(yè)接待酒店 比較典型的如金葉酒店等，由行業(yè)投資建設，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。 城 市 G D P 與 高 星 級 酒 店 數(shù) 量 比 較 圖0102030405060708090100惠州 東莞 珠海十億元G D P 值 （ 十 億 元 ）高星級酒店數(shù)量（家）2.1.3. 惠州星級酒店數(shù)量及規(guī)模分析 作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標準的旅游酒店和商務酒店。 截止 2004 年，惠州星級酒店總數(shù)為 44 間，而惠州周邊城市的星級酒店數(shù)量見下表： 城市 GDP 與酒店數(shù)量比較表 城市 /指標 惠州 東莞 珠海 GDP（億元） 591 947 476 星級酒店數(shù)量（座） 44 80 72 GDP 與星級酒店數(shù)量比 13.43 11.84 6.61 高星級酒店數(shù)量（座） 6 25 13 GDP（億元）與高星級酒店數(shù)量比 98.5 37.88 36.62 通過對比惠州周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展水平與酒店數(shù)量，說明惠州星級酒店的數(shù)量與其經(jīng)濟發(fā)展水平極不相稱，特別是高星級酒店與惠州的經(jīng)濟發(fā)展水平極不相稱。發(fā)展高星級酒店有著廣闊的市場空間。 2.1.4. 惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析 2.1.4.1. 住房率情況 近年來，惠州酒店的住房率呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增長率情況見惠州酒店住房率 增長情況圖。 惠州 酒店住房率增長情 況圖 2000 年 2002 年間，惠州酒店業(yè)住房率增長遠高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較見深圳、惠州酒店住房率對比圖 深圳、惠州酒店住房率對比圖 2003 年，廣東是非典重災區(qū)， 3 至 6 月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降。惠州酒店住房率也降為 55.5%。 (資料來源：惠州市旅游局 ) 2.1.4.2. 惠州星級酒店房價水平 惠州酒店房價水平在珠江三角洲相對處于較高水平。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進行了對比，對比情況見惠州、深圳、東莞同檔次酒店房 價比較表。 惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價代表性不強之外，其它基本反映了各城市同檔次酒店的實際房價水平。 57.10%63%71.81%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2000年 2001年 2002年0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%深圳 62.50% 64.30% 64.10%惠州 57.10% 63% 71.80%2000年 2001年 2002年惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表 單位： RMB 酒店 星級 設施水平 門市價 折扣價 備注 深圳 景軒酒店 5 星 5 星尾 1280 736 含早 銀湖度假村 4 星 4 星頭 692 420 南方國際大酒店 4 星 標準 4 星 580 351 含早 西麗大酒店 3 星 標準 3 星 463 299 東莞 銀城酒店 5 星 5 星尾 980 564 含早 華僑大酒店 4 星 標準 4 星 580 288 含早 君爵酒店 4 星 4 星 500 288 含早 厚街假日酒店 3 星 標準 3 星 368 260 惠州 天悅大酒店 待批 5 星 4 星 920 736 惠州賓館 4 星 3 星尾 330 264 三陽酒店 4 星 標準 3 星 416 416 麥科特酒店 3 星 標準 3 星 439 308 西湖大酒店 3 星 3 星 480 288 加 1 服務費 （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查，價格均為散客價） 數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。以四星級為例，天悅酒店房價高出深圳銀湖度假村 80以上，高出東莞華僑酒店 150以上。 從房價折扣情況來看，相對深圳、東莞而言，惠州酒店的房價標價較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時高達 4.5 折（散客），但惠州星級酒店一般在 6 折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。 如此大的房價差異，說明惠州酒店市場完全是一 個賣方市場。酒店供不應求是投資者的機會所在。 2.1.5. 惠州酒店客源分析 從 2002 年的統(tǒng)計來看，惠州酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10%左右。具體比例見 2002 年惠州酒店中外客源分布表 2002 年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬人次 項 目 合 計 增長率 % 海內(nèi)外游客合計 301.14 +21.9 海外游客 32.23 +8.9 其中 國外游客 6.03 +34.8 香港游 客 17.49 +1.0 澳門游客 1.35 +8.5 臺灣游客 5.37 +5.3 國內(nèi)游客 270.91 +23.6 (資料來源：惠州市旅游局 ) 上表可以看出，惠州游客人數(shù)上升幅度非常快。這與惠州的投資增長及經(jīng)濟發(fā)展水平有直接關(guān)系。也印證了第一章惠州酒店投資環(huán)境分析的“第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展” 的觀點。 據(jù)天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負責人介紹，住店外籍人士大部分是因為投資項目而來的?？梢灶A測，隨著中海殼牌石化項目的建設、投產(chǎn)及下游項目的展開，這個趨勢會越來越 明顯，游客數(shù)量將會越來越多，酒店的客源也會越來越多。 2.1.6. 惠州星級酒店淡旺季情況及分析 惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在 20%左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應求，一些星級甚至臨時將客房改為餐廳包房。 2.2. 惠州高星級酒店詳細調(diào)查及分析 2.2.1. 惠州高星級酒店基本情況 惠州直至 2003 年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級酒店都是由三星改造而成的。 天悅大酒店對外宣稱惠州首家五星級 酒店，但沒有正式通過國家星級評定。 2.2.2. 惠州高星級酒店設備設施情況 惠州高星級酒店普遍存在設備設施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級酒店的要求。 2.2.3. 惠州高星級酒店管理及服務情況 2000 年以前，惠州高星級酒店基本處于自建自管的狀況。 2000 年，作為東方資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)天悅大酒店，按照中行統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為惠州目前惟一由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店。 總體來說，惠州高星級酒店的管理水平仍處于較低水平。 2.2.4. 惠州在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào) 查及分析 2.2.4.1. 濤景度假村 濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨立投資，總投資人民幣 5 億元。 度假村占地面積 1350 畝，建筑面積 45000 平方米。建有 18 洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項目。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。 2.2.4.2. 康帝國際酒店基本情況 康帝國際酒店位于惠城區(qū) 環(huán)城西路，占地面積 14000 平方米，建筑面積 45000平方米， 以五星級定位，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣 3億元。 發(fā)展趨向 由此可見，興建高星級酒店是今后惠州酒店業(yè)的發(fā)展趨向， 是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠遠不止 2 家高星級酒店。 惠州有代表性的高星級酒店詳細調(diào)查及分析 在本節(jié)將對惠州 5 家有代表性的高星級酒店進行詳細的調(diào)查及分析，它們分別為天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、凱旋假日酒店、西湖大酒店。 其中天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、西湖大酒店為 2003 年以前開業(yè)的酒店，凱旋假日為 2004 年開業(yè)的酒店。 2.2.5. 基本情況 惠州有代表性的高星級酒店基本情況一覽表 （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查） 酒店 /項目 天悅酒店 惠州賓館 三陽酒店 凱旋假日酒店 西湖大酒店 星級 待批五星 四星 四星 號稱四 星 三星 投資性質(zhì) 國有 國有 私營 私營 中外合資 管理集團 東方酒店管理有限公司 無 無 無 無 地理位置 惠城區(qū)麥科特大道 惠城區(qū) 環(huán)城西二路 惠城區(qū)陳江鎮(zhèn) 惠城區(qū)麥興路 惠城區(qū)環(huán)城西二路 建筑規(guī)模 30000 平方米 25000 平方米 25000 平方米 20000 平方米 16000 平方米 開業(yè)時間 1996 年 1985 年 2000 年 2004 年 1985 年 建筑風格 現(xiàn)代高層 園林別墅 式 現(xiàn)代高層 廠房改建 現(xiàn)代高層 房間數(shù) 313 間 158 間 190 間 150 間 188 間 房間面積 25.22 平方米 24 平方米 24 平方米 25 平方米 24 平方米 房間設備 中檔 一般 中檔 中高檔 一般 裝修檔次 中檔 一般 中檔 中高檔 一般 行政樓層 無 無 無 無 無 餐廳數(shù) 中、西、日餐廳各一個 中、西餐廳各 1個 中 餐 2 個、 西餐廳 1 個 中西餐廳各 1 個 中、西、日餐廳各一個 會議設施 課堂式容納 300人 課堂式容納250 人 課堂式容納450 人 400 人課堂式大會議廳、中、小會議廳各一個 130 人多功能廳和中、小會議廳各一個 娛樂設施 卡拉 OK 卡拉 OK 卡拉 OK 卡拉 OK 卡拉 OK 康樂設施 保齡球場、網(wǎng)球場、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 桑拿 桑拿 2.2.6. 設備設施調(diào)查及分析 惠州有代表性的高星級酒店客房設備設施調(diào)查表 項目 高星級要求 天悅大酒店 惠州賓館 三陽酒店 凱旋假日酒店 西湖大酒店 商務樓層 有 無 無 無 無 無 標準間床墊 不小于 1.35米 1.1 米 1 米 1.1 米 1.2 米 1 米 床墊質(zhì)量 軟硬適中 偏軟 很軟 軟硬適中 軟硬適中 軟 家具質(zhì)量 高級配套家具 一般配套家具 一般配套家具 一般配套家具 中高檔配套家具 一般配套家具 衛(wèi)生間面積 6 平方米以上 4 平方米 4 平方米 4 平方米 5 平方米 4 平方米 衛(wèi)生潔具 高級、品牌潔具 一般潔具 一般潔具 一般潔具 中等潔具 一般潔具 （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查） 依上表可見，惠州高星級酒店的客房設備設施均未達到高星級要求，特別是幾家老牌高星級酒店，其設備設施已經(jīng)相當陳舊。 2.2.7. 管理及服務水平調(diào)查分析 惠州代表性的高星級酒店相關(guān)管理及服務水平資料 （資料來源： SAO 現(xiàn)場調(diào)查） 酒店 項 目 天悅大酒店 惠州賓館 三陽酒店 凱旋假日酒店 西湖大酒店 管理模式 國內(nèi)酒店管理公司 政府行 政部門管理 聘請總經(jīng)理 聘請總經(jīng)理 聘請總經(jīng)理 管理制度 較完善 一般 一般 一般 一般 管理人員 來源 招聘 自行培養(yǎng) 自行培養(yǎng) 自行培養(yǎng) 自行培養(yǎng) 員工來源 當?shù)卣衅?當?shù)卣衅?當?shù)卣衅?當?shù)卣衅?當?shù)卣衅?金鑰匙成員 3 人 無 無 無 無 電話接聽服務 好 一般 好 一般 一般 客房操作規(guī)范 較規(guī)范 一般 一般 一般 一般 清潔衛(wèi)生水平 一般 一般 一般 一般 一般 維修保養(yǎng)水平 一般 一般 一般 一般 一般 市場營銷水平 較好 一般 較好 一般 一般 2.2.7.1. 天悅大酒店 天悅大酒店是惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對象是東方資產(chǎn)管理公司名下資產(chǎn)，酒店系列一般為大型商務酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門的管理人員職業(yè)素質(zhì)相對較好，管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務質(zhì)量標準體系相對比較成熟。經(jīng)營方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預訂系統(tǒng)都有一定的市場影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位。 2.2.7.2. 惠州賓館 惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館?；葜葙e館在管 理模式上一直沒有改變，即賓館負責人由政府主管部門任命，經(jīng)營上更多依靠政府支持等。在這種模式下，惠州賓館管理班子相對穩(wěn)定，員工流動性不大，企業(yè)有較強的凝聚力，服務質(zhì)量也不會有太大的起伏。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問題也長期得不到解決。 在經(jīng)營方面，惠州賓館主要依靠市政府的行政接待、商務接待和會議接待。賓館自己也開拓商務和旅游客源，但開發(fā)力度比較小。比如對外形象宣傳，惠州賓館早在2003 年 7 月就通過了四星級評定，是掛牌四星。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡推廣、預訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。 2.2.7.3. 三陽酒店 三陽酒店是惠 州唯一的民營高星級酒店。于 2000 年開業(yè)，當年通過了三星級評定并掛牌。 2002 年經(jīng)改造申請四星級評定，成為掛牌四星。與惠州賓館相反，三陽酒店管理上帶有典型的民營企業(yè)特點，聘請的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來運作。 在這種模式下，酒店的經(jīng)營管理比較靈活，但隨意性比較大；先進的 管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務質(zhì)量標準體系難以在酒店內(nèi)推行。這使酒店不能保持較高的管理水平。 2.2.7.4. 凱旋假日酒店 凱旋假日酒店也為聘請獨立總經(jīng)理管理模式，這種模式一旦總經(jīng)理不夠?qū)I(yè)、優(yōu)秀，勢必給酒店帶來管理制度上的不完善。凱旋假日酒店 就是一個例子，制度不完善、服務不規(guī)范、營銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。這種模式將會使酒店沒有長久的競爭力。 2.2.7.5. 西湖大酒店 西湖大酒店是惠州老牌三星級酒店，開業(yè)已經(jīng)多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。 酒店管理采用聘請獨立行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人為酒店總經(jīng)理，各方面管理模式與程序多數(shù)為仿照任職者原來酒店的模式，管理制度相對比較保守，服務程序也有基本模式，酒店以商務客人和部分政府接待客人為主，餐飲和住宿方面在惠州有一定的影響力，說明其餐飲、旅