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2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 湖南長沙西湖文化園項目 可 行 性 研 究 報 告 浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 二 OO 七年八月 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 湖 南 長 沙西 湖 文 化 園 項 目 可 行 性 研 究 報 告 目 錄 序言 第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介 一、項目投資單位 二、 項目開發(fā)實施單位 第二章 可行性研究報告的編制依據(jù) 一、項目相關(guān)批準文件 二、可行性研究報告編制參考資料 第三章 項目介紹 一、總項目概況 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目概況 第四章 項目建設背景與重要意義 一、項目建設背景 二、項目建設的重要意義 第五章 項目市場調(diào)研 一、長沙地產(chǎn)市場分析 二、長沙房產(chǎn)市場分析 三、本項目的市場定位 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 第六章 規(guī)劃設計 一、總項目規(guī)劃設計簡述 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計 第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 一、環(huán)境保護 二、節(jié)約能源 第八章 項目投資計劃與資金回收計劃 一、總項目投資計劃與資金的籌措 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金回收計劃 第九章 項目可行性研究分析 一、從市場供需關(guān)系進行分析 二、從項目投入與產(chǎn)出關(guān)系進行 分析 三、結(jié)論 第十章 項目可行性研究結(jié)論 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 序 言 本項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側(cè)。 一 長沙市 長沙市是湖南省會,長江中游地區(qū)重要的中心城市,國家歷史文化名城。市區(qū)面積 556 平方公里,市區(qū)人口 210 萬。 長沙是一座具有 3000 多年歷史的“楚漢名城”。文化遺產(chǎn)、文物古跡眾多。 長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市,黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過 了“風華正茂”的崢嶸歲月。湖南第一師范、橘子洲、愛晚亭、船山學社舊址等革命史跡和紀念地眾多。 長沙風景秀麗,岳麓山巍峨西歭,古木參天。橘子洲靜臥江心,融山、水、洲、城于一體,具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。 長沙交通發(fā)達,黃花國際機場開通 40 多條國際、國內(nèi)航線。京廣鐵路縱貫南北,湘黔、浙贛鐵路連接東西。京珠、上瑞、長常、蓮易高速公路四通八達。內(nèi)河航運可直達湘、資、沅、澧水、洞庭湖和長江沿岸各省市。形成了航空、鐵路、公路、水運等立體交通網(wǎng)絡。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 二 岳麓區(qū)、岳麓山 岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一,是長沙市政府所 在地,位于長沙市湘江主航道西側(cè)。全區(qū)面積 145 平方公里,人口 42 萬,區(qū)位優(yōu)勢明顯。 岳麓區(qū)因境內(nèi)岳麓山而得名,歷史悠久,人文薈萃,是全國著名的高校文化區(qū),是長沙市“以文立市”的根基,獨具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。 岳麓區(qū)自然山水資源得天獨厚,境內(nèi)有岳麓山國家級風景名勝區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景觀,集長沙“山、水、洲、城”的城市風貌特色于一體。 岳麓山國家級風景名勝區(qū)包括了岳麓書院、橘子洲頭、愛晚亭、麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王 碑、新民學會舊址、蔡鍔墓等特一級景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來石、白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。 三 西湖文化園 本項目“西湖文化園”,位于岳麓山三級景區(qū)咸嘉湖景區(qū)范圍內(nèi)。項目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、西湖主題公園、公園協(xié)調(diào)區(qū)、綜合開發(fā)用地和濱湖路建設五個分項目組成。項目總用地 171 公頃 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 ( 2566 畝),總建筑面積 132.18 萬平方米,總投資 61.55 億元。 主題公園性質(zhì):觀光游賞、生態(tài)濕地、運動健身、水上休閑、垂釣美食。 其他分項性質(zhì):龍王港防洪大堤生態(tài)景觀 帶,綜合開發(fā)生態(tài)居住及綜合配套,觀光服務餐飲、觀賞接待兼生產(chǎn)安置,市政道路亮化綠化。 四 項目確定 本項目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項目,區(qū)委、區(qū)政府高度重視,于 2005 年 5 月 24 日與浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司簽訂了西湖文化園規(guī)劃建設框架協(xié)議,以“政府引導、市場運作”的模式確定浙江金昌集團為項目戰(zhàn)略合作伙伴。 2005 年 10 月 31 日長沙市政府就本項目出具市長辦公會議紀要,確定了本項目的運作模式。 2005 年 11 月 31 日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團在香港舉行的湖南省“港洽會”上簽訂了龍王港下游防洪綜 合整治工程(西湖文化園)合同書確定了本項目的實施。 2007 年 6 月 9 日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團簽訂了長沙市龍王港下游防洪綜合整治工程(西湖文化園)籌資建設相關(guān)事宜合同書進一步確定了本項目的具體實施,項目用地進入拆遷補償安置階段。 為進一步有序、有效開展工作,特編制本項目可行性研究報告。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介 (本章由集團公司編寫) 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 第二章 可行性研究報告編制依據(jù) 一 項目實施相關(guān)批準文件 2004 年 8 月 25 日 湖南省發(fā)改委關(guān)于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行 性研究報告的批復 2004 年 11 月 3 日 長沙市規(guī)劃局西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會會議紀要 2005 年 3 月 22 日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門意見咨詢會會議紀要 2005 年 7 月 8 日 長沙市規(guī)劃局關(guān)于請求審批西湖文化園規(guī)劃設計要點的請示及長沙市人民政府批復 2005 年 9 月 28 日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案評審會會議紀要 2005 年 10 月 20 日 長沙市規(guī)劃局(研究西湖文化園項目規(guī)劃建設問題)局長辦公會議紀要 2005 年 10 月 26 日 長沙市政府(研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設)市長辦公會議紀要 2005 年 11 月 2 日 長沙市規(guī)劃局關(guān)于西湖文化園有關(guān)問題的請示及市政府批復意見 2005 年 12 月 6 日 長沙市環(huán)保局西湖文化園建設項目環(huán)境影響初審意見 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 2005 年 12 月 6 日 長沙市發(fā)改委關(guān)于龍王港下游防洪綜合整治工程立項的批復 2005 年 12 月 25 日 湖南省建設廳龍王港下游防洪綜合整治工程(西湖文化園)建設項目選址意見書 2006 年 3 月 24 日 長沙市規(guī)劃局龍王港下游防洪綜合整治工程建設用地規(guī)劃 許可證 2006 年 7 月 25 日 長沙市水利局關(guān)于岳麓區(qū)麓山垸泵站設計有關(guān)問題的會議紀要 2006 年 12 月 14 日 湖南省水利廳關(guān)于報送長沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調(diào)整的意見函 2007 年 3 月 9 日 中共長沙市委常委辦公會議紀要 2007 年 4 月 10 日 國土資源部關(guān)于長沙市城市建設農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復 2007 年 4 月 27 日 湖南省政府長沙市龍王港下游綜合整治工程農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單 2007 年 4 月 28 日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園修建性詳細規(guī) 劃方案審查會會議紀要 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 二 可行性研究報告編制參考資料 1、長沙市城市總體規(guī)劃( 2003-2020) 2、岳麓山國家重點風景名勝區(qū)總體規(guī)劃 2003-2020 3、長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細規(guī)劃 4、長沙市城市防洪總體規(guī)劃 5、岳麓山國家級風景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃 6、西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案 7、西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案 8、西湖文化園規(guī)劃設計要點 9、咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃設計要 點 10、風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范 11、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 12、其它相關(guān)法律、法規(guī)及政府文件 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 第三章 項目介紹 一 總項目概況 西湖文化園是一個綜合性項目,由龍王港下游防洪大堤、主題公園、綜合(房地產(chǎn)開發(fā))用地、生產(chǎn)安置用地和濱湖路建設五個分項目組成。 (一)項目地理位置 本項目地處長沙市區(qū)西部,岳麓區(qū)的中心地段,是長沙市中心“一環(huán)”繁華區(qū)范圍,項目位于龍王港以東、以南,濱湖路以西,楓林路以北。本項目用地處于岳麓山風景名勝區(qū)三級保護區(qū)范圍,本用地南向楓林路與岳麓山相依、 西面北面與龍王港風光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨,東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。 (二)項目地塊交通優(yōu)勢 本項目地塊交通優(yōu)勢十分明顯,南側(cè)楓林路(三一九國道)是長沙市的東西向主干道,通過橘子洲大橋連接河東五一大道;西側(cè)金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道;北面咸嘉湖路是城市次干道,規(guī)劃中的湘江營盤路大橋?qū)⑦B接咸嘉湖路,進一步拉近了本地塊與河東的距離;東面新建濱湖路,連通了楓林路與咸嘉湖路。本地塊東面有長沙的主要內(nèi)河 湘江;通過楓林路、五一大道到長沙火車站僅 10 分鐘車程;通過南北二環(huán)路、長沙大道到機場 40 分鐘車程 ;汽車西站就在楓林路上。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 (三)項目所在地環(huán)境 1、自然環(huán)境: 岳麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好,生態(tài)環(huán)境絕佳,具有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢。西湖文化園主題公園定位于“長沙西客廳、省會西大門”的形象要求,以湖港相融、山水相映為景觀特色,具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能;是展示岳麓山山水風光、展現(xiàn)長沙旅游動力的、極具現(xiàn)代文化的城市開放式景區(qū)。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。 2、人文環(huán)境: 岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū),長沙市 31 所高校有 20 多所座落于岳麓區(qū),承轉(zhuǎn)“中國四大書院”之首的“千年學府” 岳麓書院的湖南大學和中南大學、湖南師大等眾多知名學府 布于岳麓山周邊。長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū),岳麓山國家大學科技園和岳麓山大學城齊集于此??萍荚缆础?shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心,古代有朱熹、張栻 、陸九淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學、求學,現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會,在橘子洲流連;岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達峰、蔣湘武、劉道一、 陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨?,F(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯,當今 20 多位“兩位”院士在此工作。人文資源的高密度聚合,在全國是極其罕見的。 3、綜合配套環(huán)境: 岳麓區(qū)不僅是長沙文化教育的中心,又是城市中心的主要部分,本項目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務圈。通程 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn),影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、中小學校、幼兒園等各項生活配套十分齊全。 (四)項目建設規(guī)模 1、項目建設用地: 總項目建設用地: 171.00 公頃( 2566 畝); 分項目建設用地: 龍王港大堤、風光帶用地: 28.77 公頃( 432 畝), 主題公園用地: 81.12 公頃( 1217 畝), 生產(chǎn)安置(公園協(xié)調(diào)區(qū))用地: 9.33 公頃( 140 畝), 綜合(房地產(chǎn)開發(fā))用地: 44.00 公頃( 660 畝), 濱湖路用地: 7.77 公頃( 117 畝)。 2、項目(建設內(nèi)容)建筑面積 總項目建筑 面積: 1 321800 平方米; 分項目(建設內(nèi)容)建筑面積: 龍王港大堤、風光帶用地:防洪堤、防洪通道、綠化帶、 麓山垸排漬泵站等, 主題公園用地:亭、臺、樓、閣、廊等 3000 平方米, 生產(chǎn)安置(公園協(xié)調(diào)區(qū))用地:餐飲、接待等, 266800 平方米, 綜合(房地產(chǎn)開發(fā))用地:商業(yè)、居住、公建, 1052000 平方米, 濱湖路用地:道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等,全長 1214米,路幅 36 米(局部 42 米)。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 其中主題公園建設內(nèi)容包括:環(huán)湖游路 6.03 萬平方米,鋪裝廣場 3.77 萬平方米,花木綠化 26.5 萬平方米,停車場 4800 平方米,取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建設、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水(污)設施、水電市場設施等。 3、項目投資額: 總項目投資額: 615500 萬元; 分項目投資額:龍王港大堤風光帶: 13000 萬元, 主題公園: 42000 萬元, 生產(chǎn)安置(公園協(xié)調(diào)區(qū))用地: 508000 萬元 , 綜合(房地產(chǎn)開發(fā))用地: 46000 萬元, 濱湖路用地: 6500 萬元。 4、項目資金來源: 項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。 1)市、區(qū)二級財政拔款項目為: 龍王港大堤風光帶、主題公園及濱湖路 計 61500 萬元。 2)投資單位自籌資金項目為: 綜合(房地產(chǎn)開發(fā))用地項目 計 508000 萬元。 3)區(qū)、街道單獨招商項目為 : 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 (公園協(xié)調(diào)區(qū))生產(chǎn)安置用地項目 計 46000 萬元。 (五)項目建設時序: 本項目為一次總體規(guī)劃,分期實施。實行總項建設公益項目優(yōu)先,開發(fā)項目建設基礎建設優(yōu)先的時序原則。具體時序為: 1、總項目建設: 2006 年 3 月 2015 年 12 月,歷時 10 年。 2、分項目建設: 龍王港大堤、風光帶、防洪通道: 2006 年 3 月 2009 年 5 月; 主題公園建設: 2007 年 8 月 2010 年 9月; 濱湖路建設: 2007 年 8 月 2008 年 12月; (公園協(xié)調(diào)區(qū) )生產(chǎn)安置 項目建設: 2007 年 10 月 2011 年 9月; 綜合 (房地產(chǎn)開發(fā) )用地項目建設: 2007 年 12 月 2015 年 12月。 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目概況 西湖文化園項目(龍王港下游防洪綜合整治工程)是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目,根據(jù)我集團公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議,由我公司籌資建設西湖文化園范圍公益性項目,而(房地產(chǎn)開發(fā))綜合用地作為投資回報用地。公益性項目投資的社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn),全部要由房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益來實現(xiàn)。所以在以后的闡述中,將把房地產(chǎn)開發(fā)項目 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 放在一個主要的位置。 (一)項目地理位置及環(huán)境 本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園,即東經(jīng) 113.04,北緯28.21。位于西湖文化園龍王港大堤以南,東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與(公園協(xié)調(diào)區(qū))生產(chǎn)安置用地為鄰?!跋娼鲙?,麓山為屏;一湖水碧,兩山林深。左盤龍王,右踞王陵;市府前庭,省會西門”。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。 (二)項目交通優(yōu)勢 除上述總項目的交通優(yōu)勢外,本項目還具備以下交通特色優(yōu)勢: 1、規(guī)劃中的 地鐵 將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設西湖站,在公園 南大門楓林路上設有一個地鐵樞鈕站,將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。 2、本龍王港防洪通道由 10 米加寬到 20 米,與公園環(huán)湖路和城市道路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。 3、本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門,在南端臨湖設一游船碼頭,與公園主入口 南大門碼頭構(gòu)成水上航路。 4、本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流,利用防洪通道與公園水面3.5 米的高差,將居住區(qū)內(nèi)車行道設在負一層,人行道在地面。 (三)項目建設規(guī)模: 1、項目建設用地: 44 公頃( 660 畝 ); 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 其中:教育(小學)用地: 1.4 公頃( 21 畝)。 2、項目總建筑面積: 135 142 萬平方米; 1)地面建筑面積: 105.2 萬平方米, 其中:配套商業(yè)面積: 6.6 萬平方米, 配套公共建筑: 4.6 萬平方米, 住宅面積: 9410 萬平方米。 2)地下建筑面積: 30 37 萬平方米; 其中:地下汽車庫: 23 30 萬平方米, 地下人防兼設備用房: 3 萬平方米, 地下綜合用房: 4 萬平方米。 3、項目投資估算: 人民幣 51 億元; 其中:土地成本估算: 24 億元, 建筑安置工程費用: 18 億元, 配套及其他費用: 9 億元。 3、項目建設時序 1)本項目將分作三期開發(fā)建設,每期建設周期為三年,計 8 年全部完成: 2007 年 12 月 2010 年 12 月 第一期工程建設, 2009 年 10 月 2012 年 10 月 第二期工程建設, 2011 年 10 月 2014 年 10 月 第三期工程建設, 2015 年 10 月 綜合配套、場外工程全部完成。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 2)本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建 設地塊,建設順序優(yōu)先考慮,從東到西。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 第四章 項目建設背景和重要意義 一 項目建設背景 1、項目建設用地現(xiàn)狀 本項目建設用地“咸嘉湖” 2565 畝,其中西湖街道的西湖漁場漁池水面 1402 畝,龍王港水域及大堤用地 460 畝,本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約 9500 平方米,全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場建于1973 年,以前原是一片低洼水田,長年受龍王港洪水侵害,十種九不收。 1973 年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況,以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚 屋養(yǎng)豬,將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城市化的推進,大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊,生產(chǎn)劣質(zhì)食品。湖水又黑又臭,蚊蠅集聚,可以說是長沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差,道路不暢,垃圾遍地,污水橫流。嚴重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。 龍王港為湘江一級支流,全長 31 公里,流域面積 173 平方公里。由于上游河流高差大,下游枯水期水位僅為 27 米,湘江洪水期水位高達 37 米以上,西湖漁場路面標高僅為 29 米,連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇,也對望月湖小區(qū) 4 萬多居民安全構(gòu)成很大威脅,1998 年江 澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。 2、項目的提出 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃,本地塊規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園,龍王港下游防洪大堤按 200 年一遇標準規(guī)劃設計。長沙市政府于 2004 年確定本項目為防洪、居住、風景游賞、觀光服務、市政設施建設綜合性打捆項目,為解決資金來源,以“政府引導、市場運作”方式實施。岳麓區(qū)在 2004 年將本項目列入戰(zhàn)略性重大項目對外招商。 3、項目前期工作成果 2005 年應岳麓區(qū)人民政府邀請,本集團公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設本項目的三個系列合同,確立了戰(zhàn)略合作伙 伴的關(guān)系,積極地開展項目各項前期工作。 2004 年 12 月編制了西湖文化園概念性規(guī)劃方案, 2005 年 3 月召開了西湖文化園概念性規(guī)劃方案王家咨詢與評議, 2005 年 5 月完成了西湖文化園概念性評級方案的編制和評審工作, 2005 年 12 月底前完成了項目的立項批復、環(huán)境影響初審,項目選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設的前期工作。 2006 年 1 月對龍王港防洪大堤進入實質(zhì)性投資,開始征地拆遷工作。 2006 年 3 月龍王港防洪大堤開工建設,支付了首期工程款 4000萬元。 2006 年 3 月完成了項目 建設用地規(guī)劃許可證申批領(lǐng)發(fā)工作。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 2006 年 12 月底前編制西湖文化園修建性評細規(guī)劃,辦理項目用地、農(nóng)用地征用申報手續(xù)。 2007 年 3 月、 4 月完成了西湖文化園修建性評細規(guī)劃的初審和復審工作。 2007 年 4 月利用集團各種有利資源,協(xié)助市、省國土部門,完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準工作。省政府下達項目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團公司支付了總項目的各項征地稅費 4000 多萬元。 2007 年 6 月我集團公司參與項目征地拆遷安置補償工作,支付首期征遷費用 1.6 億元。 2007 年 6 月、 7 月 完成了岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃的編制和市級規(guī)劃評審。 2007 年 8 月、 9 月完成了土地掛牌二次進窗、依法合理設置掛牌前置條件等掛牌前期準備工作。 足額支付了二、三土地征遷費用 7000 萬元。 二 項目建設的重大意義 本項目建設具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應的經(jīng)濟效益。 1、項目建設的重大社會效益 1)本項目的建設,建成了龍王港下游防洪大堤,解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患,防洪標準達到了抗二百年一遇 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 等級。 2)本項目的建設,將極大地提高了原西湖漁場漁民(農(nóng)民)的生產(chǎn)、生活質(zhì)量,生產(chǎn)、生 活二項安置用地得到有效的落實。 3)主題公園的建設,將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公園。提高了長沙西大門、岳麓山風景名勝區(qū)的綜合接待能力。 4)濱湖路的建成,進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件,完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 5)高品質(zhì)居住區(qū)的建設,將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式,將會產(chǎn)生深遠的影響力。 2、項目建設的重大環(huán)境效益 1)龍王港防洪大堤綜合整治完成后,將改變龍王港河水垃圾成堆、 洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀;大堤內(nèi)坡親水平臺和石砌護坡完工和外坡風光帶的建成,將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀,成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。 2)主題公園的建設將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水;增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑,營造分區(qū)植物景觀林,建設“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線,將使本區(qū)塊自然 環(huán)境得到脫胎換骨式的提升,成 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 3)公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局,將以全新的現(xiàn)代化綜合商務、生態(tài)居住的模式,將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。 3、項目建設的經(jīng)濟效益 1)龍王港防洪大堤的建成,西湖主題公園的項目推出,將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的,高額的土地出讓金收益,不但解決了本項目公益項目6 億多元的資金來源,還給市、區(qū)兩級政府帶來相當?shù)呢斦杖搿?2)本項目 50 多億的房地產(chǎn)投資建設和項目建成后的經(jīng)濟經(jīng)營,將給國 家和地方政府帶來可觀的稅費收益。 3)本項目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項目建成,將為原西湖漁場的漁民(農(nóng)民)提供長遠的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項目的商業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃,將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所,提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機會。 4)本項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也將有長遠的、綜合性的經(jīng)濟效益。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 第五章 項目市場調(diào)研 本次可研報告編寫,沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查,短期內(nèi)收集的資料存在局限性,有待土地摘牌后,委托專業(yè)顧問公司進一步編寫更為準確詳盡的調(diào)研報告。 一 長沙地產(chǎn)市場分析 長沙作為湖南 省省會、全國地產(chǎn)二線城市,前五年地產(chǎn)市場處在緩慢發(fā)展狀態(tài),今年由于異常因素,房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價格有了迅猛的提高,這種異?,F(xiàn)象,會給房地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風險,對本項目的土地出讓價的最終確定,增大了可變因素。 2002 年 2006 年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率( 07 年以前平均容積率為 2.0 以下, 07 年平均容積率達 3.0)的情況下,單位地價出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了較大幅度的回落,從而有利于房地產(chǎn)業(yè) 健康、待續(xù)的發(fā)展。現(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 附表一:歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 年份 出讓面積 ( hm2) 出讓金總額 (萬元) 出讓土地平均單價 年漲幅 ( %) (元 /m2) (萬元 /畝) 2002 326.66 176018 538.8 35.9 2003 529.11 316369 579.9 39.86 11.0 2004 565.34 350229 619.5 41.3 3.6 2005 785.92 506587 644.6 43.0 4.1 2006 948.88 651858 687.0 45.8 6.5 2007 (已成交) 218.31 1332836 6105 407.0 804 2007 正在掛牌 82.22 125193 1522.7 101.5 122 注:出讓總金額 2002 年 2006 年均為成交價 2007 年已成交部分為成交價 2007 年正在掛牌部分為起始價,成交價將有較大幅度加價。 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 附表二:長沙市 2007 年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表 地塊編號 座落 出讓面積 ( m2) 性質(zhì) 容積率 起始價 (萬元 ) 成交價 (萬元 ) 漲幅 ( %) 單價 樓報價 (元 /m2) 商 住 元 /m2 萬元 /畝 2007網(wǎng) 掛 01 號 岳麓區(qū) 雷鋒大道 344142 住宅 2.0 34115 95200 179 2766 184.4 1383 2007 掛 067 號 岳麓區(qū) 天馬村 29555 住宅 1.8 6574 7200 9.5 2436 162.4 1353 掛 066 號 雨花區(qū) 黎托村 8632 商住 4.0 1475 1768 19.8 2048 136.5 512 掛 065 號 開福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn) 352764 住宅 1.5 34360 34988 1.8 975 65.0 650 掛 064 號 天心區(qū) 青園路 10131 商住 3.0 2249 8000 256 7897 526.4 2632 掛 063 號 芙蓉區(qū) 東二環(huán) 7917 商住 5.8 3748 4150 10.7 5142 349.5 887 掛 062 號 岳麓區(qū) 觀沙嶺 21815 商住 5.0 4569 8000 75.1 3667 244.5 733 望 2007 掛 016 號 望城縣 含浦鎮(zhèn) 153860 住宅 3.0 10377 84000 709 5460 364.0 1820 2007 掛 057 號 天心區(qū) 天劍路 52103 住宅 3.0 21743 39200 80.3 7524 501.6 2508 望 2007 掛 012 號 望城縣 銀星鎮(zhèn) 281067 住宅 2.0 13864 52000 275 1850 123.3 925 2007 掛 056 號 岳麓區(qū) 銅盆路 33239 住宅 3.6 8373 10000 19.4 3009 200.6 836 掛 053 號 開福區(qū) 新河三角洲 785199 商住 5.0 3.5 463830 920000 98.3 11717 781.1 2929 掛 051 號 雨花區(qū) 體育彩城 43965 住宅 2.2 8835 13300 50.5 3025 201.7 1375 掛 044 號 天心區(qū) 黃土嶺正街 45070 商住 6.5 3.0 30000 53300 77.7 11826 788.4 2628 掛 030 號 岳麓區(qū) 西湖漁場 7667 住宅 3.0 982 1730 76.2 2256 150.4 752 小 計 2183126 平均 3.25 645094 1332836 106.6 6105 407.0 1462 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載! QQ: 69031789 2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫!全國送貨上門!貨到驗貨后付款! 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷 策劃資料下載! QQ: 69031789 附表三:長沙市正在掛牌土地起始價一覽表 地塊編號 座落 出讓面積 ( m2) 性質(zhì) 容積率 起始價 (萬元 ) 單價 樓報價 (元 /m2
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