【商業(yè)地產(chǎn)】優(yōu)派克思-2007年南京城北中電項目營銷策劃報告-90PPT

2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 UPCS 2007年提呈 得天地頤養(yǎng) 享人文沖和 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第一部分 市場報告 第二部分 項目定位 第四部分 行銷執(zhí)行 第三部分 行銷策略 一 市場報告 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 城市改造方面： 拆遷面積還將持續(xù)，今年預(yù)計拆違 200萬平米、拆破 20萬平米。 城市改造進(jìn)一步加強(qiáng)，今年計劃出新小區(qū) 60個，房屋整治 800幢。 土地供應(yīng)方面： 2007年南京市區(qū)土地供應(yīng)計劃達(dá) 865公頃，尤其加大了普通住宅和 保障性住房的土地供應(yīng)比例。 南京市政動態(tài) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收執(zhí)行新規(guī) 的頒布是國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)、建 筑行業(yè)管理精神的具體表現(xiàn)。 為緩解中低收入市民購房需求，政府還將近一步擴(kuò)大中低價房的開發(fā)。 國家金融政策的變化喜憂參半，政策導(dǎo)向旨在減輕市民還款的壓力的 同時銀行提高了貸款利率。 房地產(chǎn)政策 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 元旦后南京樓市供應(yīng)量逐漸減少，成交量也逐漸萎縮，二月進(jìn)入了樓市冰點，三月 狀況稍有緩解，在本統(tǒng)計期內(nèi)（ 07年 3月 21-4月 22日）較之三月成交量又有所上升。 南京樓市動態(tài) 近五月南京樓市狀況 34031 34892 32940 31194 30920 9450 8435 5790 6623 7241 4537 4778 4792 4806 4959 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 12月 1月 2月 3月 4月 4300 4400 4500 4600 4700 4800 4900 5000 供應(yīng)量 成交量 成交均價 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 在本統(tǒng)計期，南京市商品住宅共成交 7241套，日均成交量 234套，比 3月日均成交 量增長約 3。 （表：南京各板塊 07.3.21-07.4.22各周住宅成交套數(shù)） 南京樓市動態(tài) 板塊 3.21-3.25 3.26-4.1 4.2-4.8 4.9-4.15 4.16-4.22 合計 城中 23 61 117 133 112 446 城東 6 115 124 129 92 466 城南 4 31 20 45 28 128 城北 35 138 192 119 160 644 河西 20 141 217 231 164 773 仙林 0 65 124 25 75 289 江寧 52 411 606 412 420 1901 六合 20 127 160 81 123 511 浦口 118 475 240 587 225 1645 溧水 7 49 76 54 137 323 高淳 15 20 31 17 32 115 合計 300 1633 1907 1833 1568 7241 日均成交套數(shù) 100 233 272 261 224 234 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 分板塊來看，浦口、江寧、河西三板塊仍是成交量前三名； 而在近幾個統(tǒng)計期內(nèi)， 城北板塊成交量也有較大幅度的上升，一度縮短了與三大板塊的成交量差距，這主 要是因為在近幾個統(tǒng)計內(nèi)城北板塊推出了如蘭亭雅苑、月苑五村等這樣的暢銷樓盤。 南京樓市動態(tài) 統(tǒng)計期各板塊成交對比圖 446 466 128 644 773 289 1901 511 1645 323 115 城中 城東 城南 城北 河西 仙林 江寧 六合 浦口 溧水 高淳 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 南京全市商品房成交保持穩(wěn)定的增長，尤其是住宅去化套數(shù)比上月增長了 21.9%。 全市商品房價格成交價格保持穩(wěn)定的增長幅度，近兩個月保持 3%的月增長率。 江寧和江北仍然是南京市區(qū)成交商品房的主力區(qū)域，分別占到了 22%和 35%，河西 板塊的成交比例有所下降，城北和仙林板塊開始受到南京消費(fèi)者市場的關(guān)注，成交 比例有所上升。 南京樓市小結(jié) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 建寧路 61-63號地塊上將投資 3.3億新建一個面積為 7萬平方米的市場，目前項目與溫州中國億邦簽訂協(xié)議合作開發(fā)中國禮品城 建寧路將建金盛百貨中央門店、金盛國際貿(mào)易廣場以及大觀天地茂、玉橋三期等商城 大橋飯店擬由新西蘭城市公司與南京古南都飯店合資開發(fā)二期，初步規(guī)劃商務(wù)樓 察哈爾路西延工程將穿越明城墻，該工程使下關(guān)地區(qū)市民進(jìn)入老城更方便 郭家山路拓寬二期、幕府山南路和蘆席營路北上等 5項道路工程開工建設(shè)，這將會改善建寧路、中央路相交地區(qū)路網(wǎng)狀況 下關(guān)區(qū)農(nóng)貿(mào)市場升級改造實施方案 已經(jīng)出臺，計劃在 2到 3年內(nèi)實現(xiàn)農(nóng)貿(mào)市場升級換代，首批 6家農(nóng)貿(mào)市場分別為熱河南路集貿(mào)市場、安懷村集貿(mào)市場、中央北路集貿(mào)市場、初晴農(nóng)貿(mào)市場、于家巷室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場、鄭和南路農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營面積達(dá)12800平米。 區(qū)域市政動態(tài) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 在統(tǒng)計期內(nèi)，城北板塊共成交 644套房源，在全市各板塊成交量中排名第四。 從近五期城北板塊成交情況來看，城北板塊成交量正在形成一個波谷，至 2月其成 交量到達(dá)谷底，從三月起城北成交量開始回升，本統(tǒng)計期成交量比上期增長 8.2。 截至到本統(tǒng)計期末，城北板塊供應(yīng)量達(dá) 3685套，成交均價為 5518元 /平方米。 區(qū)域樓市動態(tài) 近五月城北樓市狀況 4386 3697 3746 3503 3685 826 573 507 595 644 5501 5567 5427 5315 5518 0 1000 2000 3000 4000 5000 12月 1月 2月 3月 4月 5150 5200 5250 5300 5350 5400 5450 5500 5550 5600 供應(yīng)量 成交量 成交均價 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 本案位于邁皋橋片區(qū)與黑墨營片區(qū)兩大片區(qū)之間，考慮到地域因素的重要性， 將兩大片區(qū)內(nèi)的在售項目列為競爭項目。 競爭市場界定 項目名稱 項目地址 占地面積 總建 已上市量 未來供應(yīng)量 邁皋橋 片區(qū) 林景瑞園 棲霞區(qū)和燕路合班村 17號 5.2 7.98 6.99 0.99 北城世家 棲霞區(qū)和燕路 356號 3 7 5.42 1.58 金基翠城 黃家圩 8號 7.5 12，其中 住宅 7.77 7.77 贊成湖畔居 龍蟠路 55號 4.8 9.6 8.25 1.35 黑墨營 片區(qū) 東恒陽光嘉園 玄武區(qū)黑墨營路 98號 13 20 20 墨香山莊 玄武區(qū)墨香路 30號 9.8 18.8 8.2 北苑之星 玄武區(qū)網(wǎng)板路北苑小區(qū) 6 11.4，其中 住宅 8.44 8.44 蘭亭雅苑 合班村 200號 5.2 12 3.88 8.12 美達(dá) .淺草名苑 城北邁皋橋 未上市 合班村 1號項目 未上市 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 競爭項目本期動態(tài) 競爭項目 本期成交數(shù)（套） 在售價格 (元 / ) 營銷活動簡要 特殊事宜 林景瑞園 64 景觀小高層： 7500 現(xiàn)場可談優(yōu)惠 挑高房源開盤時間預(yù)計為 5月 20日 北城世家 38 多層售磬 小高層 6500高層 6600 無優(yōu)惠 05（高層）開盤時間未定； 小高層僅剩一套 104 在售 金基翠城 2 單身公寓： 6700 沒有優(yōu)惠 僅剩 2F的 40-50 2套單身公寓在售 贊成湖畔居 7 無 售磬 東恒陽光嘉園 0 歷史價格：多層 6400-6500 小高層、高層 6200-6300 已全部售磬 墨香山莊 17 多層： 6800，目前推出 小高層、高層房源售磬 沒有優(yōu)惠 項目推出多層房源 , 但在網(wǎng)上數(shù)據(jù)尚未有顯示 北苑之星 6 尾房： 頂樓躍層 5000 頂樓挑高 8000 沒有優(yōu)惠 剩余房源為 11F頂樓帶躍層面積在180-200 ；挑高房源面積在100-115 蘭亭雅苑 48 6200-6300 頂層 :6400 目前只剩頂層在售下一批房源 預(yù)計 6月上市 月苑五村 72 6400 本批房源已售磬，預(yù)計將于 下半年再推出兩棟房源 美達(dá) .淺草名苑 預(yù)計 6月上市 合班村項目 預(yù)計 10月上市 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 林景瑞園于 2006年 5月開盤，至今共推出 8棟房源，該項目于 4月 8日再推一棟景觀 房源，至統(tǒng)計期末該棟銷售率達(dá) 33.3%。 本期林景瑞園共計成交 64套，其中以三房兩廳一衛(wèi)的戶型為成交主力，新推出的房 源也以 103-115 的三房兩廳一衛(wèi)去化得最快，該項目當(dāng)月住宅成交均價 7027元 /平 方米，累計成交均價 6042元 /平方米。 林景瑞園 戶型 面積 本期成交套數(shù) 當(dāng)月成交均價 累計成交均價 2/2/1 90.28-94.27 9 7027 6042 3/2/1 103.27-103.45 11 3/2/1 115-119.74 21 3/2/1 120.45 8 3/2/2 130.47-132.2 10 頂層送閣樓 119-124.32 5 合計 64 本期暢銷戶型： 3/2/1 115-119.74 3/2/1 103.27-103.45 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項目分兩期開發(fā)建設(shè) ， 一期位于小區(qū)北側(cè) ， 已于 2005年 11月 20日交付使用；二 期于小區(qū)的南側(cè) ， 2005年 11月 9日開盤 ， 目前已全部推出 。 在統(tǒng)計期內(nèi) ， 項目成 交共計 2套 ， 均為面積 48.09 的一居室 。 項目在本期網(wǎng)上成交 2 套 ， 累計成交均 價達(dá) 6237元 /平方米 。 金基翠城 戶型 面積 本期成交套數(shù) 累計成交價格 1居 48.09 2 6237 合計 2 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 贊成湖畔居位于龍蟠路 55號，屬于邁皋橋片區(qū)，離本案距離較遠(yuǎn)。 該項目分二期開 發(fā)建設(shè)，一期建設(shè) 9棟 11層小高層；二期為 3棟 6層多層建筑與 1棟 83套精致 SOHO湖 景辦公小戶型。項目自 2004年 12月 25日開盤至今，累計去化率達(dá) 98，項目整體累 計換手套次有 117套次，本期換手 2套次。在本期，只有 B01有成交量，共計 6套成 交，其中 4套 89.06 的兩房， 2套頂樓帶躍層面積在 138.7 ，另有一套一樓的兩房 被認(rèn)購。目前項目所剩房源多位于底層或頂層。 贊成湖畔居 戶型 面積 本期成交套數(shù) 當(dāng)月成交價格 累計成交均價 2/2/1 75.49 1 6978 5611 2/2/1 89.06 1 躍層 156.4-172.23 5 合計 7 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 北城世家本期共計成交 38套，在本期頂層成交 11套，相對較多。目前項目推出房源 剩余多數(shù)集中在 06，該棟樓是 06年 11月推出的。項目本月成交均價為 6122元 /平 方米，累計成交均價 5524元 /平方米。 北城世家 戶型 面積 本期成交套數(shù) 當(dāng)月成交均價 累計成交均價 2/2/1 92.89-99.28 4 6122 5524 2/2/1 103.49 4 3/2/1 102.31-105.64 9 3/2/1 112.93 6 4/2/1 119.33 4 頂層 65.61-136.58 11 合計 38 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 墨香山莊坐落在黑墨營墨香路（原經(jīng)五路），毗鄰月苑小區(qū)。墨香山莊占地面積約 9.8萬平方米，建筑面積約 19 萬平方米，由多層、小高層和高層組成。小區(qū)內(nèi)環(huán)境 優(yōu)美，保留有 1萬平米的自然山體，建筑立面美觀大方。項目一期、二期近 1000戶 已經(jīng)交付入住。目前在售的三期，房型以 80多平米的多層兩房和 110平米的小高層 三房為主。目前推出房源累計成交率達(dá)到了 95%。 在本期，該項目共計成交 17套，主要是面積在 90 左右的兩房兩廳一衛(wèi)。項目累計 成交均價為 6338元 /平方米，成交率達(dá) 70以上。 墨香山莊 戶型 面積 本期成交套數(shù) 當(dāng)月成交價格 累計成交價格 2/2/1 85.81 3 6338 5374 2/2/1 90.61-91.5 12 3/2/1 95.34 1 3/2/1 110.57 1 合計 17 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 北苑之星項目總建筑面積 11.4萬平方米，占地約 6萬平方米，分二期開發(fā)，規(guī)劃建 設(shè) 16幢多層及小高層住宅。建成后共可入住 760戶。該項目一期已于 2005年 9月 30 日交付使用，二期及配套設(shè)施于 2007年 5月 30日交付。 目前項目剩余房源皆為頂層，其中含躍層面積在 180 -200 的房源，在售價格為 5000元 /平方米左右，挑高房源面積在 100 -115 ，價格在 8000元 /平方米。 在本期，項目共成交 6套 ,住宅累計成交價格達(dá) 4932元 /平方米。 北苑之星 戶型 面積 本期成交套數(shù) 累計成交價格 2/2/1 91.5 2 4932 3/2/1 98.89 1 3/2/1 102.44-108.4 3 合計 6 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 月苑小區(qū)五村二期是由南京新月房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的多層商品住宅 ， 項 目座落于玄武區(qū)月苑小區(qū)內(nèi) ， 建筑面積 15611.43平方米 ， 為磚混結(jié)構(gòu) 。 項目于 3月 底推出 11 、 12兩棟新房源 ， 目前已全部售磬 ， 該項目預(yù)計將在下半年 9月份推 出另兩棟多層房源 。 項目本批推出房源銷售均價為 5858元 /平方米 。 月苑小區(qū) 戶型 面積 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 本批均價 2/2/1 90.11-90.34 45 45 5858 3/2/1 103.12-107.87 15 15 頂層 122.21-148.87 12 12 合計 72 72 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 東恒陽光嘉園分三期開發(fā)， 2003年起一期開盤銷售。 小區(qū)內(nèi)共有 36棟多層、小高層、高層建筑。項目中的一期、二期均已交付 使用，目前位于小區(qū)的北側(cè)的三期“陽光嘉園 嘉境天晴”也已全部售磬。 至今，項目的住宅項目均已全部推出并售磬。 在網(wǎng)上數(shù)據(jù)中，陽光嘉園商業(yè)尚有三套可售，分隔面積在 113 -169 ， 目前累計成交均價為 12296元 /平方米。 東恒陽光嘉園 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 蘭亭雅苑于 2月推出一期一批 148套房源后 ,迅速去化。該項目于 4月初推出一期二批 3#,8#,10#,6#四棟房源，根據(jù)網(wǎng)上銷售情況顯示，該樓盤新推房源銷售率達(dá) 20.5%. 但在現(xiàn)場調(diào)研中，該樓盤截至到 4月 23日，只剩頂層房源在售。 蘭亭雅苑 戶型 面積 套數(shù) 比例 銷售套數(shù) 累計成交均價 2/2/1 82.2-89.46 50 21.4% 0 5677 2/2/1 90.78-94.51 18 7.7% 0 3/2/1 104.7-108.36 142 60.7% 45 3/2/1 112.93 18 7.7% 3 3/2/2 127.1 6 2.6% 0 合計 234 100.0% 48 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 美達(dá) 淺草名苑位于邁皋橋 ， 由 11棟多層 、 小高層組成 。 項目是由浙江美達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)下轄的南京萬均臵業(yè)有限公司開發(fā) 。 項目將于 6月底推出首批房源 ， 戶型面積在 90 -140 ， 預(yù)計均價是 6500元 /平方米 。 目前現(xiàn)場售樓處尚未開放 ， 約在 6月初才能正式開放接待客戶 。 美達(dá) 淺草名苑 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 區(qū)域競爭環(huán)境特征： 在售項目的未來供應(yīng)量不大，未來區(qū)域內(nèi)的競爭主要集中在 2006年下半年至今的拍 賣地塊，預(yù)計上市時間將會與本項目臨近，市場競爭不可避免。 銷售去化： 從近期城北在售的主要競爭項目來看，成交量最大的為 100110平米的三房。 從歷史的成交情況看， 90110平米的兩房銷售周期較長，蘭亭雅苑為 7080平米的 兩房銷售去化周期短，小戶型單身公寓同樣具備良好的市場表現(xiàn)，最為突出的表現(xiàn) 在蘭亭雅苑的銷售上。 價格特征： 近期區(qū)域內(nèi)各項目的銷售價格保持小幅的增長，反映了這一區(qū)域逐漸被南京市民關(guān) 注和認(rèn)可，但由于其區(qū)域內(nèi)缺少中高端的產(chǎn)品，要實現(xiàn)區(qū)域商品房價值的大幅提升 不是單個項目和短時間內(nèi)可以實現(xiàn)的 ，需要一定的市場培育周期。 區(qū)域市場小結(jié) 二 項目定位 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 優(yōu) 勢： 豐富景觀資源：項目西接郁蔥石頂山，正南遠(yuǎn)望紫金山，西北為紅山動物園，遠(yuǎn)近 山景極其飽滿；地處華電 70 年老廠區(qū)內(nèi)，大量原生成年樹植與成片綠化帶，幽靜 小環(huán)境“鬧中取靜”，加上十里人工景觀長河，這樣的內(nèi)外部景觀資源，在城北甚 至南京都頗為少見。 便利區(qū)域交通：周邊 20余條公交線及地鐵一號線，且步行至地鐵站只需 10分鐘。 完善生活配套：成熟區(qū)域，教育、醫(yī)療、生活配套一應(yīng)俱全，居住指數(shù)較高。 出色產(chǎn)品方案：花園洋房 +小高層的產(chǎn)品組合，且利用內(nèi)部高差完全分區(qū)，既有效 提升小區(qū)品質(zhì)，又充分兼顧市場需求，合理設(shè)計戶型配比。 過硬開發(fā)品質(zhì)：項目由中電集團(tuán)開發(fā)，態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，資金雄厚， 經(jīng)驗豐富， 又具有 信息化、數(shù)字化、智能化等特有科技優(yōu)勢，為項目提供超越競品的競爭特色。 SWOT分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 劣 勢： 區(qū)位形象影響：項目位于下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)、玄武區(qū)的三區(qū)交界地帶，周邊人文環(huán)境 氛圍不佳，不是傳統(tǒng)意義上的中高檔住宅的供應(yīng)區(qū)位，在這一區(qū)域首推較為高端的 花園洋房產(chǎn)品將有待市場檢驗。 傳統(tǒng)工業(yè)影響：周邊工業(yè)老廠較多，項目所在的華電廠也尚未完全搬遷，短期內(nèi)不 可避免的工業(yè)污染將對客群購買心理造成一定影響。 不同客群層面：花園洋房 + 小高層的產(chǎn)品組合，客群完全不同，且小高層的面積區(qū) 間從 50平米 150平米存在巨大落差，使客群層面較為分散，如何規(guī)避“大雜院” 對中高端客群購買心理造成的影響，將對項目行銷策略及形象推廣提出較高要求。 SWOT分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 機(jī) 會： 項目所在的城北版塊作為主城區(qū)唯一的潛力升值版塊，正逐步獲得較高關(guān)注，尤其 自地鐵開通以來，區(qū)域發(fā)展迅速，多家實力強(qiáng)勁的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入。 未來市政規(guī)劃的落實，老工業(yè)區(qū)將搬離該區(qū)域，區(qū)域環(huán)境將得到改善，新建小區(qū)將 如雨后春筍般涌現(xiàn)，將會提高整個板塊的物業(yè)檔次及規(guī)模，形成社區(qū)化，區(qū)域未來 居住印象在認(rèn)可度和認(rèn)知度方面將得到提升，項目的提升空間比較大。 交通瓶頸的突破，區(qū)域認(rèn)可度提升，區(qū)域項目客戶群來源不再局限本區(qū)域，而吸引 了南京市更廣闊區(qū)域的臵業(yè)者。 從區(qū)域在售和未來短期上市項目規(guī)模來看，普遍存在規(guī)模小的特征，大規(guī)模社區(qū)項 目缺乏，為本項目打造成區(qū)域內(nèi) “ 領(lǐng)導(dǎo)盤 ” 提供了競爭基礎(chǔ)。 SWOT分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 威 脅： 面臨市政規(guī)劃建設(shè)，不排除未來區(qū)域內(nèi)仍有住宅土地上市，而帶來新增供應(yīng)量增加， 近期已有較多實力強(qiáng)大的開發(fā)商陸續(xù)投身城北，如大地、萬科等，其開發(fā)策略尚不 完全明朗，本項目存在強(qiáng)大潛在競爭。 雖然地鐵開通為區(qū)域人口導(dǎo)入帶來契機(jī)，但也應(yīng)該看到，項目未來競爭范圍將由此 擴(kuò)大到南京更廣泛的片區(qū)，其他潛在因素存在著對區(qū)域客戶的分流。 南京房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，替代產(chǎn)品更新速度加快，直接影響項目銷售； 國家宏觀政策將進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)市場過熱，因此預(yù)計在未來一二年，將會有通過 新一輪加息等方式來抑制房價的快速上漲，受政策影響，加大了購買者貸款負(fù)擔(dān)， 減少投資者，降低和影響購房信心。 SWOT分析 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 SWOT結(jié)論 從區(qū)域遠(yuǎn)景、自然資源、項目規(guī)模、總平規(guī)劃、戶型配比、景觀規(guī)劃、交 通配套、市場需求、開發(fā)商背景等綜合指標(biāo)評估分析，本項目均好性非常 突出，總分較高，具有很強(qiáng)的市場競爭能力，是城北未來的領(lǐng)導(dǎo)項目。 如何最大限度地突出項目優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，建立起公眾認(rèn)可的高端項目品 牌，帶動城北區(qū)域形象的改善，同時牢固培養(yǎng)消費(fèi)忠誠，為后期中電臵業(yè) 在南京市場的長足發(fā)展奠定基礎(chǔ)，將是最為重要的工作目標(biāo)。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 競爭策略 通過強(qiáng)勢包裝，將景觀等樓盤客觀質(zhì)素 轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者主觀印象的偏好。 區(qū)位形象不佳，較為嘈雜，但交通便利的優(yōu)勢得天獨厚。 適時整合區(qū)位形象，領(lǐng)導(dǎo)盤的地位需要區(qū)位形象在提升中得以突顯。 密切留意競爭者行動，尤其是強(qiáng)勢開發(fā)商的潛在項目，及時出臺對策。 強(qiáng)化優(yōu)勢 略化劣勢 監(jiān)測威脅 把握機(jī)會 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項目定位 城北首席 質(zhì)感社區(qū) 首席既代表了時機(jī)上的領(lǐng)先，更意味著標(biāo)準(zhǔn)的不可復(fù)制，因為首 席的出現(xiàn)，改變了城北無花園洋房的歷史，城北高端大盤的標(biāo)準(zhǔn) 也將從此建立，本項目必然成為城北中高端客群的首選。 生態(tài)環(huán)境堪比遠(yuǎn)郊，主城生活成熟完善，地鐵公交通達(dá)便利，建 筑線條簡潔洗練，尊貴氣質(zhì)內(nèi)斂深藏，所有元素與細(xì)節(jié)，無不充 盈著飽滿的質(zhì)感，恰如瑞士鐘表、德國汽車，品質(zhì)精練純粹。 社區(qū)文化則徜徉著一種開放、包容、平和、信賴的和諧美感，真 正的世外桃源，絕非“雞犬之聲相聞，老死不相往來”，而是擇 地而居，得天地頤養(yǎng)，與鄰為善，享人文沖和，休身，亦修心。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 區(qū)域客群： 城北版塊尤其是邁皋橋區(qū)域，并非南京傳統(tǒng)意義的高端區(qū)域，環(huán)境較為嘈雜，缺乏 統(tǒng)一規(guī)劃，因此原城中、城東甚至城南居民對本地塊認(rèn)可度不高，項目 3 公里為半 徑區(qū)域內(nèi)，即目前居住在下關(guān)東部、棲霞西部、玄武鼓樓北部原居住居民，對本區(qū) 塊認(rèn)可度較高，容易導(dǎo)入及培養(yǎng)市場熱度，應(yīng)作為前期針對的重點。 同時，本項目有大量中小面積為主的小高層產(chǎn)品，能充分滿足本區(qū)域客戶首次臵業(yè) 及住宅換代的需求，在區(qū)域內(nèi)就能達(dá)到有效去化。 但本區(qū)域交通發(fā)達(dá)，周邊配套較為完善，生活較為舒適，尤其是地鐵開通以后，升 值較快，區(qū)域形象迅速提升，為中后期高端的花園洋房產(chǎn)品拓展全市客群奠定了較 好基礎(chǔ)，客群范圍的拓展將有利于促成中高房源的去化和后期開發(fā)。 客群定位 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 市區(qū)客群： 隨著人文、自然景觀資源深入開發(fā)，市政規(guī)劃日趨到位，交通條件迅速改善，城北 的環(huán)境正在得到全面改善，給人的印象也不再是過去的“臟、亂、差”，而是日新 月異，前景廣闊；眾多強(qiáng)大開發(fā)商的進(jìn)入，使樓盤品質(zhì)大幅提升，成片規(guī)模開發(fā)增 多，銷售觸角不斷延伸，良好的居住氛圍正在逐步形成，必然會吸引全市范圍內(nèi)更 多的高素質(zhì)購房者到城北臵業(yè)。 地鐵一號線的開通對城北樓市更是產(chǎn)生了重大影響，從購房者結(jié)構(gòu)上來說，不再局 限于特定的某一地區(qū)了，以前購城北樓盤的 80 -90都是區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，但地 鐵開通之后，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，其他區(qū)域的消費(fèi)者比例逐漸上升。 客群定位 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 客群定位 外來客群： 南京作為江蘇省會，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，有相當(dāng)數(shù)量的外來人口，尤其是城北地區(qū)，原 本就是外來人口聚居地，有著相當(dāng)數(shù)量的來寧工作人群及外地生意人。 尤其是隨著片區(qū)內(nèi)商圈的建設(shè)和成熟，在方便居民生活，提升項目生活指數(shù)，為樓 盤創(chuàng)造更大升值空間的同時，商圈的形成也將為本區(qū)域引入不少私營業(yè)主，為方便 經(jīng)營，他們常常選擇購買周邊的樓盤，從而構(gòu)成區(qū)域購房者的重要組成部分。 蘇北一帶的高端客群，向往核心城市生活，或為子女大學(xué)畢業(yè)后留居南京，常常會 選擇在南京的中高端社區(qū)臵業(yè)，這一數(shù)據(jù)在購房者中所占的比例正在逐步提升。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 預(yù)期客群比例 本區(qū)首次臵業(yè)者： 35% 25% 15% 市區(qū)臵業(yè)者： 外來臵業(yè)者： 本區(qū)二次臵業(yè)者： 25% 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 年齡及價值特征： 25 45歲左右的“新興”城市中產(chǎn)階層，有著鮮明的價值觀念。 他們大多受過良好文化教育，有較強(qiáng)的自我認(rèn)識；注重人際交往，廣結(jié)人脈，以期 對自身發(fā)展產(chǎn)生助力，對未來的發(fā)展有較高的自我認(rèn)定。 他們要求生活舒適，交通便捷，有較為強(qiáng)烈的主城區(qū)人文情結(jié)。 他們并不一味追求低價，而是比較重視生活品質(zhì)，注重環(huán)境對身心的影響，看重自 己在社會中所處的階層與地位，渴望獲得認(rèn)同。 客群特征 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 家庭及職業(yè)特征： 他們觀念現(xiàn)代，渴望獨立，一般不選擇與父母同住，通常是夫妻二人或一家三口 居住，懂得尊重對方的私人空間。 他們工作壓力大，希望把工作與生活分開，因此對未來的生活品質(zhì)及居住氛圍期 望較高，愿意與階層、收入、觀念、愛好、觀念相近的朋友結(jié)交。 他們大多是各行業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員、管理人員、銷售人員以及企事業(yè)單位的公職 人員，是單位的骨干力量，有一定社會基礎(chǔ)，處于事業(yè)和人生的上升階段。 客群特征 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 財富及修養(yǎng)特征： 他們收入水平中等偏上，家庭年收入 8-15萬左右，首次臵業(yè)和住所升級換代、追求 舒適的二次臵業(yè)者在他們中占有相當(dāng)?shù)谋壤?，他們家庭可能擁有一輛中檔轎車，但 家人出行還需依托公共交通。 他們熱愛工作，追求財富，但財富并不是唯一最終目標(biāo)，他們更希望通過努力的過 程，實現(xiàn)更高的自我價值。 他們注重品位，對南京的人文有強(qiáng)烈的歸屬和認(rèn)同，重視環(huán)保，熱衷健身，注重社 交和生活娛樂，并積級參加公益活動，向往有格調(diào)的生活。 他們只希望安全地被公眾羨慕。 客群特征 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 客群心理 馬斯洛需求層次模式 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 自我實現(xiàn) 只要是房子。 物業(yè)管理和隱秘性要好。 要有家的感覺。 找到生活的意義。 能代表身份感的，經(jīng)典的。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 需求動機(jī) 二次臵業(yè)人群 首次臵業(yè)人群 外地臵業(yè)人群 歸屬需求 自尊 /自我實現(xiàn)需求 歸屬需求 目標(biāo)人群 核心需求動機(jī) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 物管建議 公共項目（不另收取費(fèi)用） 專項、配套有償服務(wù) 二十四小時保安，消防 各項健身、娛樂活動 公共場所保潔 餐飲、酒吧 公共綠化園藝保養(yǎng)和培植 保健、醫(yī)療 住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒 臨時照看孩童 公共設(shè)施的維修和保養(yǎng) 鐘點清潔 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告 禮儀服務(wù) 組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動 代管房屋 代收代繳水電費(fèi) 代理房屋租賃 代收代繳有線電視費(fèi) 水電設(shè)施維修（免人工費(fèi)用） 代辦報刊訂閱和收發(fā) 郵件收發(fā) 私宅報警器日常檢查和維護(hù) 由于項目中高端 定位及客群較高 需求，建議引入 知名物業(yè)管理公 司，既可為后期 業(yè)主提供完善生 活服務(wù)，贏得口 碑，又可作為項 目推廣的賣點。 具體物業(yè)配套建 議細(xì)則，屆時與 物業(yè)管理公司協(xié)商確定。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 節(jié)能建議 小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計： 注重交通、施工、綠化等，降低噪聲污染，提升空氣質(zhì)量，全面改善小區(qū)微環(huán)境。 室內(nèi)污染質(zhì)量： 注重室內(nèi)空氣質(zhì)量、室內(nèi)熱環(huán)境、室內(nèi)光環(huán)境、室內(nèi)聲環(huán)境，目的是整體改善室內(nèi) 環(huán)境質(zhì)量，滿足居住者健康舒適要求。 小區(qū)水環(huán)境： 注重用水規(guī)則、給排水系統(tǒng)、雨水利用、綠化與景觀用水、節(jié)水器具和設(shè)施等。 綠色材料與資源回收： 注重使用綠色建材、就地取材、資源再利用、室內(nèi)裝修、垃圾分類處理等減小污染。 節(jié)能技術(shù)和小區(qū)智能化的采用，已作為中高端項目必備要素，環(huán)保、安全、信息化， 原生態(tài)與生活生態(tài)的結(jié)合，是生活品質(zhì)的構(gòu)成部分，是城市中產(chǎn)階層的普遍需求。 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 社區(qū)多媒體信息通訊與服務(wù)： 智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)、有線電視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。 社區(qū)安全防范系統(tǒng)： 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)。 家庭安全（煤氣泄露、火災(zāi)等）防范報警系統(tǒng)。 樓宇訪客門禁可視對講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。 背景音響及緊急廣播系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)。 社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)： 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)。 智能化建議 三 行銷策略 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項目賣點提煉 區(qū)位優(yōu)勢 位于邁皋橋片區(qū)核心區(qū)域。 交通優(yōu)勢 周邊 20余條公交線及地鐵一號線，四通八達(dá)，距離邁皋橋地鐵站步行只 需 10分鐘，距離南京火車站車程 8分鐘，遠(yuǎn)近出行都極其方便。 配套優(yōu)勢 傳統(tǒng)生活區(qū)域，醫(yī)療、學(xué)校、生活等配套成熟，并且隨著周圍新近項目 的入住，商業(yè)配套將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，商圈逐步升級。 升值潛力 主城區(qū)唯一的原始股版塊，未來空間看好，升值潛力大，成為繼江寧、 河西、 江北之后新的投資熱點。 外部優(yōu)勢： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項目賣點提煉 總平規(guī)劃 電梯花園洋房和小高層公寓組成，小區(qū)整體檔次高，利用內(nèi)部高差將兩 種產(chǎn)品獨立分區(qū)，確保各自客群的純粹；總平排布顯示出高檔小區(qū)風(fēng)范。 建筑風(fēng)格 風(fēng)格現(xiàn)代明快，流暢簡潔，立面色彩飽滿，歷久彌新。 戶型配比 小高層整體配比符合市場需求，有效控制總價，尺度合理。 花園洋房功能區(qū)間豐富，贈送露臺、入戶花園，充分滿足品質(zhì)生活需求。 景觀設(shè)計 自然環(huán)境與小區(qū)景觀完美融合，相互提升 運(yùn)用頤和園的借景手法， 坐賞紫金山、石頂山；保留原生成樹，根據(jù)地形地貌規(guī)劃小區(qū)景觀。 環(huán)小區(qū)河道，呼應(yīng)遠(yuǎn)近山景，體現(xiàn)皇家園林意念，進(jìn)一步提升品質(zhì)。 人車完全分流的動線設(shè)計，確保了人與小區(qū)景觀無顧忌的完全融合。 自身優(yōu)勢： 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 高尚社區(qū)業(yè)主的圈層精神歸屬 人總在尋找屬于自我的圈層歸屬，正所謂 “ 物以類聚，人以群分 ” ，與其說是 買房子，不如說是買一種階層認(rèn)同、一類生活方式、一個精神圖騰。 項目構(gòu)建的未來品牌主張 正如服裝的功能從基本的遮羞御寒，發(fā)展到美化與修飾，甚至身份的標(biāo)識，作 為最貴重商品的房產(chǎn)更是如此，從獨善其身，到兼善天下，走出筒子樓的人們 絕非僅僅要找一處住所，而是追求身心的雙重濡養(yǎng)。 有效推廣、優(yōu)秀銷售等后期力量整合 運(yùn)用整合行銷手段，提升項目品牌，建立精神認(rèn)同，牢牢占據(jù)目標(biāo)客群的心智 空間，通過品牌整合創(chuàng)造高度附加價值。 附加價值體現(xiàn) 2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 強(qiáng)化產(chǎn)品價值： 通過城北首家花園洋房社區(qū)的價值塑造，提升項目整體基調(diào)；再從 生態(tài)環(huán)境、小區(qū)景觀、細(xì)節(jié)品質(zhì)、便利交通、完善配套等諸多角度逐一訴求，深度 強(qiáng)化目標(biāo)客群的功能利益。 塑造品牌精神： 產(chǎn)品可以復(fù)制，但精神堡壘難以淪陷；以生態(tài)文化與社區(qū)文化導(dǎo)入，強(qiáng)化身心的雙重休養(yǎng)，來定位項目的差異化價值，提升精神等非物質(zhì)形象及價值，確定項目的精神內(nèi)涵，強(qiáng)化目標(biāo)客群的附加價值。 確立推廣主導(dǎo)： 從產(chǎn)品層面分析，本項目小高層產(chǎn)品客群眾多，去化難度較小，花 園洋房產(chǎn)品由于銷售周期較晚，客群較為分散，將作為項目推廣的主體；針對高端 產(chǎn)品銷售，要著重利用長效媒體，配合新聞炒作，發(fā)揮圈層口碑，系統(tǒng)推廣運(yùn)作。 提升版塊價值： 針對城北版塊的炒作，加大市場對版塊的期望值，化劣勢為優(yōu)勢， 版塊價值提升最大的受益者，當(dāng)然是版塊