重慶市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoints(2) Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToP oints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoints(2) Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aahF Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoints(2) Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphForm aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToP oints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPoints(2) Selection.ParagraphFormat.LineSpacingL inesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aahF 重慶市 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶市 某房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 重慶 某某 公司 二 OO 八 年六月四日 第 1 頁 共 82 頁 目 錄 一、項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 1.1.2 開發(fā)公司 1.1.3 研究工作依據(jù) 1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1.2可行性研究結(jié)論 1.2.1市場分析 1.2.2項目建設(shè)進(jìn)度 1.2.3投資估算和資金籌措 1.2.4項目綜合評價結(jié)論 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2.1市場宏觀背景 2.1.1重慶投資環(huán)境 2.1.2 2006年政策環(huán)境 2.1.3重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析 2.2.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 2.2.1區(qū)域環(huán)境 2.2.2歷史沿革 2.2.3區(qū)域配套 2.2.4 未來規(guī)劃 2.3區(qū)域市場分析 2.3.1區(qū)域市場界定 2.3.2區(qū)域市場分析 2.3.3市場需求特征： 2.3.4區(qū)域優(yōu)劣分析 2.3.5典型物業(yè)調(diào)查 典型物業(yè)調(diào)查 第 2 頁 共 82 頁 樓盤要素統(tǒng)計 2.3.6 2006年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢展望 三、項目分析及評價 3.1地塊解析 3.1.1交通條件 3.1.2地形、地勢 3.1.3項目位置 3.1.4水電氣保障 3.1.5規(guī)劃限制條件 地質(zhì)情況 氣象條件 地震資料 酸雨情況 3.2項目 SWOT分析 四、市場定位及項目評估 4.1項目定位 4.2方案評估意見 五、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 5.1有關(guān)工程計劃說明 5.2施工橫道圖 六、投資估算與資金籌措 6.1項目總投資估算 6.2資金籌措 6.2.1資金來源 6.2.2項目籌資方案 6.2.3借款償還計劃 七、銷售及經(jīng)營收益測定 7.1各類物業(yè)銷售收入估算 7.2項目銷售回款計劃 第 3 頁 共 82 頁 7.3資金來源與運用分析 7.4銷售利潤 7、 5現(xiàn)金流量分析 八、財務(wù)與敏感性分析 8.1贏利能力分析 8.1.1財務(wù)凈現(xiàn)值： 8.1.2財務(wù)內(nèi)部收益率： 8.1.3投資凈利潤率： 8.2項目不確定性分析 8.2.1盈虧平衡分析 8.2.2敏感性分析 售價變動敏感性分析 開發(fā)成本變動敏感性分析 8.3社會效益和影響分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 9.1擬建方案的結(jié)論性意見 9.2項目主要問題的解決辦法和建議 9.3項目風(fēng)險及防范建議 第 4 頁 共 82 頁 一、項目總論 1.1 項目背景 1.1.1 項目名稱 本項目總體工程命名為：重慶市“ 某某 玉皇冠”工程， “ 某某 玉皇冠”工程 項目規(guī)劃占地面積為 6753.12 ,用地性質(zhì)為 住宅 用地。 1.1.2 開發(fā)公司 重慶市 某某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1.1.3 研究工作依據(jù) A. 國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部、 重慶 市人民政府、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； B. 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法，中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布， 2000 年 10月第 1 版； C. 重慶市城市總體規(guī)劃（ 2004 年 2020 年） D. 重慶市城市規(guī)劃管理條例 E. 南岸區(qū)政府提供項 目基礎(chǔ)資料 F. 其它各種來源（市場供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計等方面）的相關(guān)資料 G. 重慶市 2005年統(tǒng)計年鑒 (重慶市統(tǒng)計局網(wǎng)站 ) H. 重慶市房地產(chǎn)信用網(wǎng) () I. 報告編制單位掌握的有關(guān)資料和實地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。 1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項目地處重慶市南坪區(qū)長江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華 第 5 頁 共 82 頁 街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與 母城 渝中半島 遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較差。 規(guī)劃建設(shè)用地約 10畝，容積率為 8.05， 建筑覆蓋率為 24.38%。居住戶數(shù)：約 478戶，人口規(guī)模：約 1530 人， 總建筑規(guī)模：約 60342 (含地下面積 ) 建筑設(shè)計考慮地上 33層，地下 3 層。地上一層設(shè)計為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點等公共設(shè)施，同時設(shè)計適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計為住宅。地下層設(shè)計為地下車庫，設(shè)備用房和物管用房。 “ 某某 玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地 面積 6753.12 總建筑面積： 60342.40 平方米 容積率： 8.05 建筑覆蓋率： 24.38% 綠地率 : 25.12% 停車位： 150個 建筑占地面積 ： 1646 其中 住宅建筑面積： 53618.30 平方米 架空層 724.10 平方米 第 6 頁 共 82 頁 車庫建面積 6000.00 平方米 1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 市場分析 市場狀況 去年重慶房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長，但上漲幅度低于城市人均純收入增長速度。 2004 年和 2005 年，重慶市主城區(qū)商品房均價分別為 2385元/平 方米和 2587 元 /平方米，同比分別上漲了 13.7%和 8.45%，而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 12.2%和 11.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長 13.9%和 11.1%?？梢?，重慶房價增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長基本協(xié)調(diào)。 目前，重慶房地產(chǎn)市場的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因為如此，溫州炒房團(tuán)才在堅守了四年后終于在沒有獲利的情況下退出重慶。 政府市場規(guī)范措施 市政府采取了一系列規(guī)范市場的措施。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對房地產(chǎn)市場的管理力度。 在土地供應(yīng)方面，目前重慶經(jīng)營土地已實施“招拍掛”政策，并專門成立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)，作為一級整治部門和土地儲備中心。 加強(qiáng)土地儲備的同時，政府加大了對閑置土地的處理力度， 第 7 頁 共 82 頁 采取了征收閑置費、依法收回等方式，防止土地資源浪費。目前，重慶市已完成了主城 120 棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。 政府清理閑置土地具體措施 上世紀(jì) 90年代中期，重慶土地市場存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實力較弱的開發(fā)商搶占土地后，沒有能力開發(fā)，而具備開發(fā)實力的開發(fā)商又拿不到土地的局面。為此，政府實施了一系列 對閑置土地處理的措施，并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。比如，開發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要動工，如果不動工，就要按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。通過這種方式，重慶市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。 市場發(fā)展前景 最近幾年，重慶 GDP 平均增幅都在 10%以上，財政收入的年均增長幅超過了 30%， 2005 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。 2005 年重慶主城區(qū)商品房銷售面積為 1156.15 萬平方米，與成都、貴陽、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說明了重慶市房地產(chǎn) 市場發(fā)展勢頭良好。 根據(jù)我們的發(fā)展目標(biāo)，在未來五年內(nèi)重慶城市居民人均居住面積將由 24 平方米提升到 28 平方米，未來 15 年內(nèi)將達(dá)到 35 平方米，這為重慶的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。 1.2.2 項目建設(shè)進(jìn)度 第 8 頁 共 82 頁 目前本項目已通過重慶市規(guī)劃局進(jìn)行立項，總體規(guī)劃方案已全部完成，即： 時間段 工作內(nèi)容 2006年 6月 -2006年底， 項目上所有建筑動遷完畢； 2007 年 1 月 -2008 年底 項目主體竣工 2007 年 5 月初 -主體工程 1/3， 公開發(fā)售； 2007 年 5 月 2008 年 7月 項目主要銷售期 2008 年 8 月 項目后期尾盤銷售 1.2.3 投資估算和資金籌措 A. 投資估算 根據(jù) 玉皇冠大廈策劃方案 的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計說明，參考 重慶市 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般造價標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評價方法，“ 某某 玉皇冠 ”工程的投資估算結(jié)果如下表： “ 某某 玉皇冠” 工程投資估算表 1、開發(fā)成本 項目 總金額（萬元） 項目 總金額（萬元） 1.1 土地征用 550 2、開發(fā)費用 2.1辦公費用 200 第 9 頁 共 82 頁 土地費用 土地出讓金 1125 2.2銷售費用 240 場地平整 67 2.3貸款利息 240 拆遷 721 2.4不可估計費用 100 小計 2463 3、總成本 9522 1.2房屋建設(shè)費用 工程勘察 10 4、銷售收入 14940 施工圖設(shè)計 90 5、相關(guān)稅費 配套費 700 工程監(jiān)理 25 人防費 90 土建工程 5100 規(guī)劃管理費 13.8 外墻工程 工程定額測定費 3.57 消防系統(tǒng) 240 工程綜合服務(wù)費 1.53 電氣系統(tǒng) 235 質(zhì)監(jiān)費 7.14 電力外線 30 印花稅 1.53 給排水 110 營業(yè)稅 857.5 泵房 30 土地增值稅 水箱 12 小計 1675.07 電梯 240 總投資 11197 通風(fēng) 60 綜合布線 35 燃?xì)庀到y(tǒng) 62 小計 6279 B. 資金籌措 項目總投資為 11197 萬元。為了使該項目有足夠的建設(shè)資金作保 第 10 頁 共 82 頁 障，擬通過三個方面來籌措建設(shè)資金。具體如下： 1) 自有資金 4000 萬元 (房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金占總投資的 35%以上 )，作為項目的啟動資金。 2) 2006年 11月向申請商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開發(fā)專項貸款 2000萬元，2007 年 1 月初可獲得銀行貸款。 3) 其余不足部分 5197 萬元，計劃通過項目營銷資金來進(jìn)行籌措。 預(yù)計項目可售面積營銷資金總額為 14940 萬元人民幣。 1.2.4 項目綜合評價結(jié)論 1) 宏觀市場前景樂觀，項目用地所在的 南岸彈子石 -規(guī)劃中的CBD。 具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α?2) 規(guī)劃設(shè)計方案完全滿足重慶市規(guī)劃國土局 南坪分 局提出的規(guī)劃設(shè)計要點的限制性要求，并符合國家及重慶市相關(guān)住宅、區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、消防等法規(guī)、法令、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。 3) 規(guī)劃設(shè)計理念與重慶市整體規(guī)劃的指導(dǎo)思想、 南岸區(qū) 的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)以及 彈子石 的規(guī)劃建設(shè)方向相吻合。 4) 規(guī)劃總 體布局與分期建設(shè)計劃已得到重慶市規(guī)劃國土局 南岸分局的認(rèn)可。 5) 項目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場地。 6) 項目的經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 7) 資金籌措方案客觀合理，可行性強(qiáng)，足以保證 “ 某某 玉皇冠”工程的順利實施。 綜上所述，“ 某某 玉皇冠”項目選址適當(dāng)，總體規(guī)劃與分期建設(shè) 第 11 頁 共 82 頁 計劃合理、合法，擬建的工程資金籌措方案可行性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益良好，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 2.1 市場宏觀背景 2.1.1 重慶投資環(huán)境 A. 綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。 初步統(tǒng)計，“十五”期間重 慶市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 11%，高于“九五” 1.7個百分點， 2005 年達(dá)到3100 億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到 1050億元，均比 2000 年接近翻一番。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近 1400 美元。 第 12 頁 共 82 頁 全社會固定資產(chǎn)投資 2005年完成 2010億元，五年累計完成 6700億元，比“九五”增長 1.8倍。社會消費品零售總額由 2000年的 644億元增加到 1100億元。地方財政收入 394.7億元，比 2000年增長 2.8倍。金融機(jī)構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加 1 倍多。 B. 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、質(zhì)量、 效益同步提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額翻了兩番多。北部新區(qū)和特色工業(yè)園區(qū)正在成為新的經(jīng)濟(jì)增長極。非公有制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實現(xiàn)增加值比重由 35%提高到 51%。城鎮(zhèn)化水平由 35.6%提高到45.2%。重慶市銀行不良貸款占比由 32%下降到 9%左右，重慶成為全國銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速推進(jìn)。 全面完成“ 8 小時重慶”通達(dá)工程，基本完成“半小時主城”暢通工程。渝懷鐵路、達(dá)萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號線、江北國際機(jī)場擴(kuò)建、萬州五橋機(jī)場、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用 。渝涪、渝合、渝黔、長萬和環(huán)城高速公路建成通車，五年新增高速公路 516公里。新建、改建區(qū)縣高等級公路 1748 公里。建成長江、嘉陵江大橋 16座。信息基礎(chǔ)設(shè)施處于西部領(lǐng)先水平。五年新增電力裝機(jī)容量 125萬千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積 58萬畝。鯉魚塘水庫建設(shè)順利推進(jìn)，“澤渝”工程和松溉、銅罐驛兩大長江提水工程全面啟動。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市 第 13 頁 共 82 頁 亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使重慶更加絢麗多彩。 D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機(jī)。 2005 年起全部免征農(nóng)業(yè)稅及其附加，結(jié)束了農(nóng)民繳糧納稅的歷 史。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化百萬工程、百個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)工程和百萬農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)工程取得可喜進(jìn)展。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好水平。農(nóng)村基層服務(wù)體系建設(shè)得到加強(qiáng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。五年累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力 260萬人。進(jìn)城務(wù)工人員的管理和服務(wù)工作有所改善。 E. 順利完成分期移民任務(wù)。 到 2005 年末，累計完成移民安置 94.1萬人，遷建調(diào)整工礦企業(yè) 1371戶，復(fù)建房屋 2853萬平方米。實施三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃起步良好，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和移民后期扶持基金，實施產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金項目 150個、移民后期扶持項目 457個。“十五”后三年 ，庫區(qū) 15個淹沒區(qū)縣總體經(jīng)濟(jì)增長速度超過重慶市平均水平。 F. 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量趨于改善。 “十五”共投入 318億元加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)。累計完成退耕還林 1389 萬畝，重慶市森林覆蓋率達(dá)到 30%，比 2000 年提高 7 個百分點。建成一批污水處理廠和垃圾處理場，庫區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。持續(xù)推進(jìn)主城“凈空工程”，實施易撒漏物質(zhì)密閉運輸，嚴(yán)格控制施工揚塵，實施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè) 19戶。 2005年末主城區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)比例達(dá)到 72.9%，比 2000 年提高 21.8 個百分點。庫區(qū)地質(zhì)災(zāi)害二期防治工程初步通過國 家驗收。 第 14 頁 共 82 頁 G. 改革開放取得重大進(jìn)展。 國有企業(yè)股份制改革大步推進(jìn)，股份制企業(yè)占比已超過 70%。加大市屬國有企業(yè)集團(tuán)重組整合力度，國有資產(chǎn)總額超過 3500億元，比 2000年擴(kuò)大 1 倍。五年累計化解市屬國有企業(yè)不良債務(wù) 220億元。完成重慶市商業(yè)銀行和國際信托投資公司增資擴(kuò)股、西南證券重組、區(qū)縣信用聯(lián)社統(tǒng)一法人改革改制。組建土地儲備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團(tuán)，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺。路橋收費改革和電力、水利、公交、燃?xì)獾葔艛嘈袠I(yè)的改革取得實質(zhì)性進(jìn)展。文化體制改革試點順利推進(jìn)，組建了重慶廣播電視集團(tuán) (總臺 )、報 業(yè)集團(tuán)和出版集團(tuán)。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。 把發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)提升到戰(zhàn)略高度?！笆濉逼陂g，重慶市進(jìn)出口總額年均增長 19.2%，實際利用外商直接投資累計 17.5億美元，有 24家世界 500強(qiáng)企業(yè)來渝投資興業(yè)。福特汽車、惠普、美國利寶、匯豐銀行、中美大都會人壽、中法水務(wù)、沃爾瑪、香港查氏集團(tuán)、普天、海爾等一批國內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。務(wù)實推進(jìn)渝港“ 9+1”、渝澳“ 8+1”經(jīng)貿(mào)合作。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達(dá)成合作發(fā)展框架協(xié)議。五年累計利用內(nèi)資 448億元。 H. 各項社會事業(yè)取得新的進(jìn)步。 取得 家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)“通芯一號”芯片等一批具有國際先進(jìn)水平的科技成果。初步具備乘用車自主開發(fā)能力。各級各類教育全面發(fā)展。 第 15 頁 共 82 頁 2005 年“兩基”人口覆蓋率達(dá)到 97.6%，初中畢業(yè)生升入高中階段學(xué)校的比例達(dá)到 81.3%，在校大學(xué)生人數(shù)在 2000年基礎(chǔ)上翻了一番多。五年累計完成中小學(xué)危房改造 360萬平方米。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。人力資源開發(fā)成效顯著，五年累計引進(jìn)各類緊缺人才 5 萬多名。文化事業(yè)繁榮，三峽博物館、奧體中心、規(guī)劃展覽館和國際會展中心等標(biāo)志性文化體育設(shè)施竣工投入使用，湖廣會館修復(fù)一新，紅巖革 命紀(jì)念館景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、重慶國際學(xué)校正式開工。區(qū)縣文化體育設(shè)施建設(shè)有長足進(jìn)展。廣播電視“村村通”工程成效顯著。重慶運動員在全國“十運會”上取得了比上屆更好的成績。基本形成市與區(qū)縣兩級衛(wèi)生監(jiān)督、疾病控制、傳染病救治體系和突發(fā)公共衛(wèi)生事件預(yù)警應(yīng)急機(jī)制。兒童免疫規(guī)劃“四苗”接種率達(dá)到 92.3%，乙肝疫苗接種率達(dá)到 88.9%。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強(qiáng)。開展 7個區(qū)縣新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點。實施農(nóng)村計劃生育家庭獎勵扶助制度和“少生快富”工程， 67.9 萬人受益。 I. 緊貼民心辦了一批實事。 城鄉(xiāng)居民 生活明顯改善， 2005 年城市居民人均可支配收入達(dá)到 10240 元，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2785 元，分別比 2000 年增長 66%和 47%。五年共指導(dǎo)幫助下崗職工和城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè) 80萬人。城市居民人均住房建筑面積由“九五”末的 18.6平方米增加到 24.3 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積由 29.6平方米增加到 33平方米。城鎮(zhèn)廉租住房保障面逐年擴(kuò)大， 3600 多戶“雙困”家庭搬進(jìn)新居。農(nóng) 第 16 頁 共 82 頁 村 6300戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進(jìn)了政府資助的新房。基本建立以養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險和社會救助為主要內(nèi)容的 社會保障體系。五年間三次提高城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)。建立了農(nóng)村特困醫(yī)療救助制度。農(nóng)村絕對貧困人口五年累計減少 80余萬。解決了農(nóng)村 230萬人的飲水困難和飲水安全問題。“平安重慶”建設(shè)扎實推進(jìn)，重慶市刑事案件自 2002年以來逐年有所減少，社會治安狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)。強(qiáng)化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護(hù)欄 2000公里，基本建立了水上交通、長途客運GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯 GPRS監(jiān)控系統(tǒng)。各級政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人 -豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開 縣“ 12 23”特大井噴、天原化工廠氯氣泄漏等突發(fā)事件，保障了人民群眾生命財產(chǎn)安全。 J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅實步伐。 各級政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會監(jiān)督。出臺了市政府重大決策程序規(guī)定，實施了行政首長問責(zé)、行政決策聽證、政務(wù)信息公開和規(guī)范性文件審查四項制度。完善重大決策專家咨詢、社會公示和聽證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評議、決策失誤責(zé)任追究制度。行政審批事項減少 50%以上。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強(qiáng)。更加注重履行社會管理和公共服務(wù)職能，建立健全突 發(fā)公共事件應(yīng)急處理機(jī)制。 第 17 頁 共 82 頁 強(qiáng)化行政監(jiān)察、審計和經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。 K. 重大成績。 初步統(tǒng)計，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長 11.8%，地方財政收入增長 30.5%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 23.9%，社會消費品零售總額增長 13.5%，外貿(mào)出口增長 22%，實際利用外商直接投資增長 23.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 20萬人，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力 43.7萬人；城市居民消費價格總水平上漲幅度控制在 0.8%；城市居民人均可支配收入增長 11.1%，農(nóng)村居民人均純收入增長10.9%。 特別要提到的是，第五屆亞太城市市長峰會取得 了圓滿成功。會議主題“城市人自然”和諧發(fā)展，得到與會城市的高度認(rèn)同。會議的精心組織、廣大市民的積極參與和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽(yù)。這次會議的成功舉辦，有力地促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市民生產(chǎn)生活環(huán)境改善、精神文明建設(shè)、對外交流和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作。 L. 2006 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)測值 2005 年 2006 年 指標(biāo) 總額（億元） 增長 % 總額（億元） 增長 % 地區(qū)生產(chǎn)總值 3080 11.8 3419 11 第一產(chǎn)業(yè)增加值 479 4.3 504 5.4 第 18 頁 共 82 頁 第二產(chǎn)業(yè)增加值 1380 13.4 1577 14.3 工業(yè)增加值 1080 13 1222 13.2 第三產(chǎn)業(yè)增加值 1221 12.4 1380 13 固定資產(chǎn)投資 2010 23.9 2505 24.6 社會消費品零售總額 1100 13.5 1230 11.8 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10242 11.1 11369 11 農(nóng)村居民純收入 2750 7.8 2902 7.3 2.1.2 2006 年政策環(huán)境 1) 金融政策 【 房貸執(zhí)行新利率 】 2005 年 3 月 17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于 2006 年 1 月 1 日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。截至 2005 年 12 月 25 日 20 時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2006年 1 月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2006年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。 【 房貸改雙周可省利息近 20%】 房屋按揭貸款一般都是每月還一次，現(xiàn)在則有銀行推出兩周還一次的新業(yè)務(wù)。目前，深圳發(fā)展銀行重慶分行宣布率先在我市實行 “ 雙周供 ” 房貸業(yè)務(wù)。 第 19 頁 共 82 頁 “雙周供 ” 指每兩周還一次貸款，每次還款額為月供的一半，比通常的還款方式最多可省 19.42%的利息。以貸款 50 萬、 利率 6.12%的 30年房貸為例，月供每月該還 3036元， 30年累計還 1093960 元。改成雙周供后，每次還 1518元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，供完 50萬只需 24.7年，時間縮短近 1/6，還款總額為 977774 元，少了 115186 元，相當(dāng)于節(jié)省利息 19.42%。 如果貸款時間為 5 年、 10 年或 20 年，雙周供比月供分別省利息7.68%、 9.56%、 14.36%，相當(dāng)于貸款時間越長，省利息比例就越高。 點評： 這種雙周供房貸在國外非常普遍，在我國還處在初步的嘗試階段，目前我國其它商業(yè)銀行都表示暫時不會跟進(jìn) 這個業(yè)務(wù)。但是從長遠(yuǎn)來看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會在全國范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會加大創(chuàng)新，為購房者提供更優(yōu)惠的還款方式。 【第三次加息】 從 2006 年 4 月 28 日起， 5 年期以上個人自營性住房貸款的基準(zhǔn)利率將由 6.12%提高到 6.39%，個人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率由5.508%提高到 5.751%。 【 光大銀行重慶分行 】 光大銀行重慶分行人士透露，該行 6 月 1 日接到了總行的通知，要求我市從當(dāng)日起執(zhí)行房貸新政策 90平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付?？紤]到中低收入階層買房， 90平方米以下的自住房， 執(zhí)行兩成首付。 2) 土地政策 第 20 頁 共 82 頁 【 2006 年國土資源管理工作要點】 國土資源部公布了 2006年國土資源管理工作要點，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場治理整頓成果，做好開發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)對工業(yè)集中區(qū)的用地管理。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對待的政策；與此同時，國土資源部將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。另外，該部還將注 重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的作用并強(qiáng)化地籍成果應(yīng)用，建立土地融資動態(tài)監(jiān)測制度?！举Y料來自新華網(wǎng)】 點評：與去年的土地政策相比，今年并沒有太大的土地政策出臺。加強(qiáng)建設(shè)項目用地預(yù)審、新增建設(shè)用地的審查報批和批后檢查；停止別墅類用地供應(yīng)；加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)將是今年土地調(diào)控的重點?！皬膰?yán)從緊、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。 對于重慶土地市場而言，雖然控制了高檔住宅用地的供應(yīng)，但是各大開發(fā)商高檔居住用地儲備非?？捎^，且許多項目擬在今年上馬，高檔住宅供應(yīng)在今年內(nèi)不降反增的可能性相當(dāng)大 。 【 2006 年將停止別墅類土地供應(yīng) 】 根據(jù) 3 月 11 日國土資源部的報告顯示， 2006 年我國將加大中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)。 第 21 頁 共 82 頁 該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴(yán)格的土地管理和耕地保護(hù)制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴(yán)格控制。此外，我國還將綜合運用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 而國土資源部將在 2006年繼續(xù)嚴(yán)把土地閘門，將出臺新的禁止供地和限價供地的項目目錄，并加大中 低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地的供應(yīng)，停止別墅類土地的供應(yīng)。 點評： 此份報告更進(jìn)一步說明了國家對于房地產(chǎn)市場的把控將進(jìn)一步嚴(yán)格，對目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到適當(dāng)?shù)谋壤?。別墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場上別墅類項目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項目成為稀缺資源，而其價格也會有所上揚。 3) 稅收 【 大戶預(yù)征增值稅 】 2006 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過 140平方米以上的，一律按 0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對于 140平 方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。 【 重慶重新調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅 】 在 3 月 1 日召開的重慶市政府第 68次常務(wù)會決定，調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅土地等級由原來的 12級調(diào)整為 8級， 第 22 頁 共 82 頁 最高等級土地每平方米的年稅額上調(diào) 3 元。 目前重慶現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標(biāo)準(zhǔn)為 1999年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為 12個等級，最高等級土地每平方米的年稅額為 7元，最低等級土地每平方米的年稅額為 0.20元。 此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級由原來的 12級調(diào)整為 8 級，最高等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為 10元，最低等級土地每平方米的 年稅額調(diào)整為 1 元。 由于目前重慶城鎮(zhèn)土地使用稅的征期為每年的 4 月和 10月，為保證新標(biāo)準(zhǔn)在今年的征期順利實施，新標(biāo)準(zhǔn)從 2006年 1月 1 日起執(zhí)行。 點評： 隨著城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，市政建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，可用土地資源的不斷減少，基準(zhǔn)地價持續(xù)上漲，土地收益大幅增加。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級差收入的土地使用稅卻未增加，該項措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會因此提高，但其所占比例較低，不會對房價產(chǎn)生影響。 【 新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠 】 3 月 20日 國家稅務(wù)總局公布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知表明：國內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，同時調(diào)整其預(yù)計計稅毛利率。該措施于 2006 年 3 月 21日起執(zhí)行。 目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項目公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一 第 23 頁 共 82 頁 個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 另 外，此舉對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率也作了適當(dāng)調(diào)整，過去我國規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于 15的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。新通知規(guī)定要開始按開發(fā)項目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于，非經(jīng)濟(jì)適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 20%，地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15，其他地區(qū)不得低于 10。 點評： 此舉的執(zhí)行表明我國將進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。 同時由于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國家稅務(wù)總局的新政出臺，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本，將對大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。但目前的房價主要是由市場的供求均衡程度來決定的，因此開發(fā)商是否會將稅收提高而增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，需視市場情況而定。 【關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】 5 月 31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了 “ 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 ” 。該通知強(qiáng)調(diào)， 6 月 1 日后，個人將購買超過 5 年（含 第 24 頁 共 82 頁 5 年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。 4) 其它政策 【 登記前不得轉(zhuǎn)讓 】 為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時恢復(fù)可售標(biāo)志。 【 節(jié)能執(zhí)行新規(guī)定 】 建設(shè)部民用建筑節(jié)能管理規(guī)定于 2005 年 1 月 1 日起開始實施。規(guī)定指出，國家鼓勵多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵政策。新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán) 格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時，應(yīng)當(dāng)對原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。 該舉措提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平，增加了開發(fā)成本，但從長遠(yuǎn)來看，則每個家庭和全社會節(jié)約了能源。 總結(jié) ： 06 年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面： a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，提高房地產(chǎn)還款率； c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題 第 25 頁 共 82 頁 d) 提升房地產(chǎn)建筑水平； 2.1.3 重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析 1) 土地供應(yīng)情況 1、 2005 年 1-12 月 重慶市 土地開發(fā)與購置情況 土地購置費 (億元 ) 比去年同期增長 (%) 購置土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長 (%) 完成開發(fā)土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長 (%) 72.82 16.3 1385.40 25.7 916.26 6.1 2005 年 1-12 月，重慶市土地購置費為 72.82 億元，比去年同期增長 16.3%，購置土地面積比去年同 增長 了 25.7%，說明今年 1-12 月份成交的土地出讓價格有所上升。完成開發(fā)土地面積 916.26 萬平米，比去年同期增加 6.1%。 （ 數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) ） 2、 2006.1 4 月土地供應(yīng)情況 據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地 1625萬平方米，其中，居住用地占 410 余萬平方米。江北、九龍坡、渝北、北部新區(qū)四區(qū)建設(shè)用地面積占總建設(shè)用地面積 84.86%。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準(zhǔn)用地下降了 4.3個百分點。 重慶市土地交易中心在 5 月份有 18 宗擬售土地信息，合計222.4359 萬 m2，地塊主要分布于渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)。 分析：雖然近 2 年土地的供應(yīng)量總體來看走下劃路，但因政策的 第 26 頁 共 82 頁 影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對重慶未來房地產(chǎn)市場形成較大影響。預(yù)計這些施工面積將在未來 1 年到 2 年內(nèi)投入市場進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部 分面積在今年年底前入市銷售。 3、 2006.1 4 月土地供應(yīng)特征 特征一： 2006.1 4 月重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。該區(qū)域房地產(chǎn)自 2004 年快速發(fā)展以來，成為明星購房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了新機(jī)遇。 特征二： 2006.1 4 月重慶市場仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。 特征三： 房地產(chǎn)供應(yīng)市場以建筑面積 70 110 平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。未來，重慶市戶均人口仍將控制在 3-4 人左右，決定了未來市場的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。 特征四： 市場仍以高層住宅為住。至 2004 年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；重慶土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。 2) 供需現(xiàn)狀分析 a) 2006.1 4 月 重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征 據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達(dá) 第 27 頁 共 82 頁 4980 個，可售總套數(shù)為 70078 套，可售總面積近 750 萬平方米。其中， 2006 年 1-4 月的重慶樓市，因為受從去年 5 月開始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進(jìn)入觀望 狀態(tài)，一些本想在2005 年推新盤的開發(fā)商將時間表拖到今年。此外，春季房交會將在 5 月上旬舉行，春交會前開盤能在有充分的展示時間，以期在房交會上取得更好的銷售業(yè)績。本屆房交會參展商品房面積達(dá) 2645 萬平方米，其中可售的住宅面積 845 萬平方米，非住宅 246萬平方米。在可售商品住房中，普通住宅占 75%以上?？偣?yīng)量略大于需求量。 區(qū)域特征： 2006年 1-4 月份新入市項目，大部分新盤主要 集中在渝北南岸， 其中部分 是老盤的新項目：比如融僑半島的云滿庭C 區(qū) 朗 云軒，金科天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界 3期等。 價格特征 ：因 為大量新盤扎堆上市，競爭激烈，開發(fā)商定價也較為謹(jǐn)慎，房價較 2005年下半年大致持平或僅略略上揚，一些大盤的一期定價與二期定價相差不大或持平。比如，中央美地一期開盤均價為 4000元 /平方米，二期開盤均價為 4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價為 3400 元 /平方米，二期均價也為 3400元。同時，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費、免五通配套費、買房送出國游等優(yōu)惠。 b) 2006.1 4 月重慶市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項調(diào)查） 特征一： 江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費者購房的首選區(qū)域。 通過調(diào) 第 28 頁 共 82 頁 查了解到約有 26.5%的消費者有意在江北區(qū)購房。 特征二： 近 2 年重慶 居民收入顯著提高，購房能力持續(xù)增長，可承受房屋單價大幅提高。 30%左右的家庭月收入為 2500-3499元 / ，且月收入在 4500 元以上的家庭比重在上升。隨著收入的提高，約 40%左右的購房者可承受 2000-2499 元的住宅單價。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受 2500-4000 元 /平方米的住宅單價。 特征三： 追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。 4.6%17.7%28.7%27.5%14.8%4.8%1.9%0 5 10 15 20 25 30150預(yù)購房面積70-110 平方米需求比重最高，是市場最能接 受的戶型面積。其中 70-90平方米的面積比重最大。特別是在 2005年受央行各種金融政策的影響，消費者對緊湊精致戶型情有獨衷。 特征四： 2006.1 4 月房地產(chǎn)市場需求減緩。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高消費者置業(yè)門檻，對房地產(chǎn)市場普遍抱觀望態(tài)度，在一段時間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場消費較低迷。 小結(jié) : 近期走勢 由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期。 2006 年又是新一個 第 29 頁 共 82 頁 周期的開始， 2006年上半年，在房交會期間房源放量供應(yīng)。受供求關(guān)系的影響，房價不會有大的波動，但預(yù)計下半年，重慶的房價應(yīng)該有上升的空間，市場被看 好。 2.2.區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 2.2.1 區(qū)域環(huán)境 1、范圍 南岸區(qū)位于東徑 1063 14 10647 2、北緯 2927 2 2937 2之間，轄區(qū)西部、北部被長江環(huán)繞，長江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。 全區(qū)面積 278.78平方公里，陸地占 90.33%，河流占 9.67%。 2、地貌 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。 低山：主要分布在南山