2008年武漢六大城市綜合體項目分析報告

2008年武漢 六大城市綜合體項目分析 城市綜合體， 又稱“ 豪布斯卡（ HOPSCA）”。 豪布斯卡（ HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟 曼哈頓，東京之核心 六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達到的最高形態(tài)。所謂 “豪布斯卡”（ HOPSCA）就是由酒店（ HOTEL）寫字樓（ OFFICE）停車場（ PARKING）大型綜合購物中心（ SHOPPING MALL）娛樂空間（ CONVENTION）國際公寓（ APARTMENT） 的復合體。在國外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國仍處于開拓發(fā)展期。上海的新天地項目屬于國內(nèi)比較成功的案例。 城市綜合體 雖然豪布斯卡（ HOPSCA）在國外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著 嚴格的要求和標準。 首先，豪布斯卡（ HOPSCA）屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以豪布斯卡（ HOPSCA） 一般分布于城市次中心 ，這樣才能使得豪布斯卡（ HOPSCA） 建筑密度降低 ，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式； 同時，作為豪布斯卡（ HOPSCA）必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外， HOPSCA豪布斯卡與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要豪布斯卡（ HOPSCA）與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在豪布斯卡（ HOPSCA）社區(qū)內(nèi)的人員的便利性。 城市綜合體的思考 城市綜合體由于包含了眾多建筑形態(tài)，所以體量一般極為龐大，在城市中心城區(qū)土地極為稀缺的今天，除開大規(guī)模的“舊城改造”項目有可能操作成為真正的城市綜合體外，更多的項目是按照城市綜合體項目的規(guī)劃、設計思路，在一個綜合性項目中進行酒店、寫字樓、商業(yè)街、高檔住宅等產(chǎn)品的組合性開發(fā)，以期達到最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。 武漢的“都市綜合體”，除武漢新世界中心外，大多處于在建或規(guī)劃階段，如瑞安 武漢天地、萬豪 聯(lián)邦中心（住宅先期開發(fā)）、世貿(mào) 錦繡長江。 武漢典型都市綜合體 漢口天地（武漢天地） 位于武漢內(nèi)環(huán)漢口永青街，是永清商務區(qū)的核心組成部分，是香港瑞安集團在漢操作的頂級品牌大盤，建筑面積近 140萬方 A地塊以辦公樓、餐飲、娛樂、零售為主。項目第一期工程漢口天地將會保留修建 9幢上世紀二、三十年代的歷史建筑 ,在傳統(tǒng)建筑特色中注入新的生命力，提升其商業(yè)經(jīng)營價值 ,成為武漢市的新地標。另外可能會建一幢樓高 250米的標志性建筑大樓 ，是一個極具武漢時代文化特色的 城中城項目，目前在前期客戶積累過程之中，預計開發(fā)周期 8到 10年。 世茂錦繡長江 占 地面積 858畝，建筑總面積 165萬平方米，會所建筑面積 11000平方米。 一期容積率 2.68，綠化率 53%，可售 1044戶，停車位 為 1： 0.4。 開發(fā)理念：四大世界風情園林，打造國際生活圈，項目分四期開發(fā)，一期為亞洲養(yǎng)生園、二期歐洲音樂園、三期美洲現(xiàn)代園、四期澳洲休閑園 形象定位：重新劃分大武漢榮耀版圖 新武漢、世中心 營銷戰(zhàn)略：以城市運營商為己任，構建和諧公共空間 項目公建 ： 五星級酒店、 11000平方會所 1公里長濱江商業(yè)街、下沉式商業(yè)廣場、長江博物館、開放式音樂廣場、國際雙語幼兒園 目前為一期開發(fā)，打造亞洲風情園、銷售均價 11000元 武漢典型高端大盤 武重地塊 地塊位置：武昌區(qū)中北路 147號 土地用途：居住 總用地面積 ： 527934 建筑容積率： 2.29以內(nèi) 可建面積約 120萬方 項目目前為工廠階段，由上海復地開發(fā)與上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 聯(lián)合開發(fā)、項目將實現(xiàn)復地早期進入武漢的理想，在武漢復制一座城隍廟，預計這也是該項目的文化之根。 項目 09年交地、規(guī)劃方案不可知，但是該項目將是本項目最直接的競爭對手。 武漢典型高端大盤 用地面積： 532618.44平米 總建筑面積： 1065240平米 其中 :住宅 991360平米 公建 73880平米 容積率： 綠化率： 住宅總戶數(shù)：戶 擬分 810年開發(fā)。 武漢典型高端大盤 武鍋項目 新世界中心是位于航空路口由新世界開發(fā)的一個大型城市綜合項目 ，項目占地 3.5萬平米 ， 總建筑面積約27.2萬平米地下約 3.3萬平米 ， 整個建筑包括有商場 、 酒店 、 寫字樓 、 住宅 、商業(yè)街和對外車位 ， 總投資 12億 。 項目規(guī)劃有 4棟聯(lián)體高層住宅 638套， 5層新世界高檔百貨商場 1棟 26層5A寫字樓和 1棟 6星級酒店，住宅下商鋪規(guī)劃為對外步行街，對外公共車位600個，住宅銷售均價 7300元 / ，寫字樓 12000元 / ，商業(yè)為自己招租，有瓦薩琦、阿瑪尼等世界頂級品牌（少量），車位按 3元 /小時記費。 新世界中心 項目分析 1、其酒店對外宣稱要打造為六星級酒店，但酒店體量只有 30681平米（ 26層）。 2、寫字樓總體量為 73701平米，定位為 5A級寫字樓，分為出售和出租兩類，出售面積約 1.37萬平米 (非 5A級 )。 3、住宅并非頂級豪宅。 閔東 中天國際位于漢陽鐘家村人行天橋路口 ，由浙江中天建設與福建閔東電力合作開發(fā) ， 是一個集住宅 、 酒店 、 寫字樓 、商業(yè)為一體的大型城市綜合體 。 項目占地 24279平方米 ， 總建筑面積 16萬平方米 ， 其中地上 137600平方米 ， 地 上 容 積 率 近5.7。 閔東 中