【商業(yè)地產(chǎn)】淮南國(guó)慶路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判報(bào)告-20080826

2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 1 / 13 2008 年 8 月 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目 價(jià)格預(yù)判 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 2 / 13 一、 地塊 swot 分析 S 優(yōu)勢(shì)分析 位置：隸屬淮南市國(guó)慶中路，交通通達(dá)性好，目前已有多路公交車途徑如此； 商圈：依托大潤(rùn)發(fā)超市和即將開(kāi)業(yè)的百貨大樓等大規(guī)模商業(yè)的帶動(dòng)下，區(qū)域商圈一度興起，市場(chǎng)認(rèn)知度及美譽(yù)度都已得到一定的飆升； W 劣勢(shì)分析 區(qū)域環(huán)境：毗鄰淮南市汽車站，區(qū)域環(huán)境較為嘈雜，短期內(nèi)對(duì)整體商業(yè)品質(zhì)的提升存在一定的難度、地塊周邊已不少建筑物，拆遷難度大； O 機(jī)會(huì)分析 商圈興起：隨著區(qū)域大型商業(yè)的興起，區(qū)域商業(yè)量激增，從而 帶動(dòng)片區(qū)商圈的快速崛起，無(wú)論從其人流量還是商業(yè)具備一定的商業(yè)支撐點(diǎn)； T 威脅 解析 環(huán)境：區(qū)域周邊仍舊存在臟、亂、差等不良局面，市場(chǎng)美譽(yù)度在一定時(shí)期內(nèi)有待提升，且短期內(nèi)地塊處于 毛地 狀態(tài)，拆遷、補(bǔ)償?shù)入y度較大； 商業(yè)激增：目前該片區(qū)商業(yè)激增，造成同質(zhì)化商業(yè)存在，對(duì)本案后期物業(yè)形態(tài)的制定產(chǎn)生一定制約性； 周邊環(huán)境嘈雜 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 3 / 13 二、 區(qū)域周邊商業(yè)可類比租金或價(jià)格 云景華城 上下四層、框架結(jié)構(gòu) 一層（沿街商鋪）銷售價(jià)格主力分布在 32000 元沿國(guó)慶中路； 主體面積： 63 303 ； 一層主力業(yè)態(tài)：金融保險(xiǎn)、電子通訊、手機(jī)數(shù)碼、等高檔品 牌連鎖； 沿人民北路均價(jià)： 12000 元，逐級(jí)沿北單價(jià)遞減； 二、三、四層每層銷售均價(jià)都為： 7000 元、主力面積： 120 ； 二、三、四層主力業(yè)態(tài)：高檔會(huì)所、時(shí)尚餐飲、茶藝、健身等； 金地 .龍湖路 1 號(hào)尚街 上下四層框架結(jié)構(gòu) 目前商業(yè)暫未對(duì)外銷 售，預(yù)計(jì)銷 售均價(jià)在 38000 元一樓、沿龍湖中路商鋪；二、三、四預(yù)計(jì)均價(jià)分別為： 10000、 8000、 6000 元； 主力面積暫未明析，預(yù)計(jì)十月份對(duì)外銷售； 雙子星座 上下五層商業(yè)裙樓 備注：整體被“安徽商之都”招租，商業(yè)總建面： 22000 ； 家樂(lè)福時(shí)代廣場(chǎng)只租不售 13 萬(wàn)方城市綜合體，一共五層地下負(fù)一層、地上四層； 負(fù)一層：建筑面積： 16151 ；商業(yè)面積： 97911 ；套內(nèi)面積： 6486 ；租金 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 4 / 13 為 80 元月； 一層：基本為超市區(qū)、餐飲區(qū)及封閉式商鋪；商鋪?zhàn)饨馂?： 300 元月； 二層、三層：基本為超市區(qū)、餐飲區(qū)及封閉式商鋪；商鋪?zhàn)饨馂椋?80 150 元月； 四層：美容休閑、游藝區(qū)；商鋪?zhàn)饨馂椋?60 元月； 區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)量激增，商圈快速崛起， 是區(qū)域市場(chǎng)后期商業(yè)的主力市場(chǎng)支撐點(diǎn) 三、商業(yè)均價(jià)確定 由于本案尚未明確項(xiàng)目定位，我司給予項(xiàng)目定位三種假設(shè)方案， 每種方案的定位影響銷售價(jià)格及去化速度， 并最終加權(quán)平均每種方案價(jià)格，得出最終均價(jià)。 假設(shè)本案 可分為三種主力經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 1、大型商場(chǎng) 整體對(duì)外出售，引進(jìn)大規(guī)模商場(chǎng)，一樓總體銷售均價(jià)為： 20000 元；二、三、四 、五銷售價(jià)格分別為： 10000 元、 5500 元、 5000 元和 4000 元； 整體銷售均價(jià)： 8900 元。 2、休閑娛樂(lè)綜合體 部分整體出售，一層總體銷售均價(jià)為 19000 元，二層銷售均價(jià)為： 9000 元；三樓銷售均價(jià)為： 5000 元；四樓、五樓銷售均價(jià)分別為： 4000 和 3500元； 整體銷售均價(jià)： 8100 元。 3、專業(yè)市場(chǎng)如：大型家居市場(chǎng)等 一層總體銷售均價(jià)為： 21000 元；二層銷售均價(jià)為： 11000 元；三樓銷 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 5 / 13 售均價(jià)為： 6000 元；四樓、五樓銷售均價(jià)分別為： 5000 和 4000 元； 整體銷售均價(jià)： 9400 元。 最終均價(jià)： （ 8900+8100+9400） 3 = 8800 元 四、住宅價(jià)格解析 區(qū)域周邊價(jià)格類比 1.云景華城 總建筑面積： 27 萬(wàn)方 主力戶型： 100 銷售均價(jià)： 3250 元 總價(jià)范圍： 32 36 萬(wàn) 去化賣點(diǎn)： 1.依托地段優(yōu)勢(shì)，區(qū)域周邊商業(yè)、教育大潤(rùn)發(fā)超市、淮師附小配套齊全，市場(chǎng)可接受度高，一段時(shí)期內(nèi)受到市場(chǎng)的追捧； 2.主力總價(jià)控制在 35萬(wàn)左右，市場(chǎng)可接受度廣泛； 銷售抗性：后期戶型面積集中在 130 以上，去化速度受到一定的限制，亦是后期 銷售抗性的主要根源之一； 2.盛世名門(mén) 總建筑面積： 10 萬(wàn)方 主力戶型： 79 142 銷售均價(jià)： 3100 元 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 6 / 13 總價(jià)范圍： 25 萬(wàn) 38 萬(wàn) 去化賣點(diǎn)： 1.目前底層已簽約華聯(lián)大賣場(chǎng)已是該項(xiàng)目后期去化的核心營(yíng)銷賣點(diǎn)；2.依托區(qū)域成熟社區(qū)的帶動(dòng)香格里拉、金色家園、國(guó)慶花園等，生活配套設(shè)施已近完備； 銷售抗性：后期戶型面積偏大，目前已基本鎖定在 120 以上，同區(qū)域大量可售房源激增，客戶分流嚴(yán)重； 綜上所述，本案所處地理位置介于云景華城和盛世名門(mén)之間，且物業(yè)形態(tài)也頗為相似，其單價(jià)應(yīng)以兩在售個(gè)案為重要的參考 依據(jù)，我司建議本案就目前銷售均價(jià)預(yù)估 為 3000 元 ，如將戶型 有效 壓縮，控制總價(jià)，單價(jià)可提升 50-100 元 / 。 結(jié)論： 商業(yè)均價(jià)： 8800 元 住宅均價(jià)： 3000-3100 元 結(jié)語(yǔ) 致力于成為專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)標(biāo)桿的 三固 三方 (上海 )不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 通過(guò)在各項(xiàng)專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中提供突破性的解決行方案 幫助貴司最大程度控制風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 從而提升自我價(jià)值、創(chuàng)造品牌感召思維 由此與貴司共同攀登頂峰的頂峰！ 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 7 / 13 三固 三方（上海 ）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)策劃部 2008-8-25 地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 1、 目的 以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司新項(xiàng)目 管理部 、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在 新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī) 范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進(jìn) 招商 地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。 4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí) 體，在 各項(xiàng) 具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司 應(yīng)按照已 確定 的 各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行結(jié)算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度， 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 8 / 13 從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出 建設(shè)性意見(jiàn)，以減少 產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi) 是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。 5.6 保潔開(kāi)荒 是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目 內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。 6、方法和過(guò)程控制 6.1 項(xiàng)目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng) 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出 建設(shè)性意見(jiàn)。 6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人 員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門(mén)最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn) 提交工程整改建議書(shū) 。 6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前 3-5 個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查 并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門(mén)，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門(mén)對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量 。 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 9 / 13 6.1.1.4 營(yíng)銷配合過(guò)程的控制。 物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作 ；加強(qiáng)樓盤(pán)宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤(pán)銷售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。 6.1.1.4.1 在營(yíng)銷過(guò)程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 6.1.1.4.2 對(duì)于 營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。 6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司 相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。 6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、 物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響 ，為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。 6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。 6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)?政府指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 6.2.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi) 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 10 / 13 6.2.4.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米 2 3 元），以便物業(yè)公司正 常開(kāi)展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。 6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。 6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理 模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保潔開(kāi)荒 6.2.6.1 保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司 應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。 6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開(kāi)荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、工程、物業(yè)等各部門(mén)、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。 集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。 6.2.7.2 地 產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 2008-08-26 淮南 國(guó)慶 路項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 11 / 13 6.2.8 售后服務(wù) 6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書(shū)規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對(duì)已過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見(jiàn)地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書(shū)） 6.2.8.2 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落 實(shí)， 應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書(shū)，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。 6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照保修協(xié)議書(shū)相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。 6.2.8.4 地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問(wèn)題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對(duì)接。 6.2.9 空置房管理 6.2.9.1 空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。 6.2.9.2. 為避免在客戶看房時(shí)出現(xiàn)不良現(xiàn)象，地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)空置房建立巡查制度，對(duì)門(mén)窗、水管、開(kāi)關(guān)、暖氣、水喉、門(mén)鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查，必要時(shí)對(duì)空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。 6.3 其他 6.3.1 代墊款項(xiàng)和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。 6.3.2 因 地產(chǎn)公司銷售或其它需要，承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān) ，此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。 6.3.3 若地產(chǎn)公司在開(kāi)