【廣告策劃-PPT】鞍山市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

提案人：行銷中心 鞍山 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 目 錄 商業(yè)環(huán)境 城市概況 住宅 市場分析 房地產(chǎn) 市場分析 土地市場分析 寫字樓市場分析 酒店市場分析 城 市 概 況 遼寧省 鞍山市 地處遼東半島中部，因市南郊有一對形似馬鞍的山 (滿語思額穆阿林，意為馬鞍形的山 )而得名。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國第一鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國鋼都”的美譽，是新中國鋼鐵工業(yè)的搖籃。 經(jīng)濟實力 全國排行 四十六名 綜合實力 全國排行 三十四名 排行位于 嘉興之后 滄州之前 GDP： 1607.9億元 人均 GDP： 6599.6美元 增長 16.6% 增長 19.4% 排行位于 鎮(zhèn)江之后 保定之前 城市地位 (2008) 鞍山 鞍山 地理位置 煙臺 濟南 青島 漢城 沈陽 北京 天津 石家莊 威海 濰坊 平壤 大連 鞍山 長春 東距煤鐵之城本溪市 96公 里，南距大連市 308公里，西南 距營口鲅魚圈新港 120公里，西 距盤錦市 103公里。全境南北最 長 175公里，東西最寬 133公里。 長（春）大（連）鐵路、沈（陽） 大（連）高速公路縱貫?zāi)媳保缓?（城）溝（幫子）鐵路、海（城） 岫（巖）鐵路聯(lián)接?xùn)|西。大慶至 大連的輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。公路 成網(wǎng)，遍布鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分方便。 鞍山歷年經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 鞍山市G D P 走勢情況01000200030004000500060007000- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%G D P ( 億元 ) 1006 1018 1136 1 3 5 0 . 4 1 6 0 7 . 9人均 G D P （美元） 3 5 1 1 . 5 2 7 5 6 . 8 4286 5288 6 5 9 9 . 6G D P 增長率 1 6 . 1 % 1 . 2 % 1 1 . 6 % 1 6 . 3 % 1 6 . 6 %人均 G D P 增長率 2 6 . 9 % - 2 1 . 5 % 5 5 . 5 % 1 8 . 4 % 1 9 . 4 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年2004年以來，鞍山市 GDP發(fā)展在 2005年受到阻礙，僅增長 1.2%，導(dǎo)致人均 GDP大幅下降， 2006年開始走入正軌， 2007年擺脫經(jīng)濟發(fā)展困境，步入平穩(wěn)發(fā)展，且保持較高增速，且人均 GDP增速高于 GDP增速，從上圖指數(shù)可以看出，鞍山市的人均 GDP水平相對于低水平的 GDP總量是很高的， 從這點可以看出，一方面，鞍山市的常住人口與經(jīng)濟發(fā)展水平是不相稱的，總量偏少，另一方面，鞍山市作為工業(yè)大市，城市生產(chǎn)能力非常強。 鞍山城市居民收支狀況 鞍山市城市居民收支狀況020004000600080001000012000140001600068%70%72%74%76%78%80%82%84%人均可支配收入 ( 元 ) 8 2 6 2 . 3 2 9463 10761 12857 15074人均消費性支出 ( 元 ) 6 8 5 9 . 3 8 7 6 3 1 . 9 1 8 2 8 6 . 8 4 9581 11136支出占收入比 8 3 . 0 % 8 0 . 7 % 7 7 . 0 % 7 4 . 5 % 7 3 . 9 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年2004年以來，鞍山城市居民可支配收入和消費性支出都穩(wěn)步上漲， 2006年以前增幅波動較大， 2007年開始增幅穩(wěn)定，且保持高水平增長，二者增長趨勢基本吻合，消費性支出增長較快，且支出占收入的比例逐年降低， 可以看出鞍山城市居民消費水平和消費能力皆有較大提高，居民生活水平穩(wěn)步提高 。 2006年，鞍山城市居民收入首次破的萬，主要源于工薪族加薪、個體戶減稅、退休金上調(diào)和股市的火爆。 鞍山市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例5 5.5 5 4.559.2 55 55.554.735.839.5 39.5 40.80%20%40%60%80%100%2004 年 2005 年 2007 年 2008 年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)鞍山市作為我國重要的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)對 GDP增長作出了重大貢獻，但是隨著社會經(jīng)濟和城市化的進一步發(fā)展，鞍山市單純依靠第二產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)顯得力不從心，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近年來也是不斷調(diào)整，從上圖可以看出，近年來 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ，第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)比例均有所下降，第二產(chǎn)業(yè)下降幅度最大， 2010年，鞍山市三大產(chǎn)業(yè)比將向 6： 49： 45努力。 鞍山市對外貿(mào)易情況 鞍山市貿(mào)易出口總額狀況101 3 . 22 1 . 4243 1 . 7140%32%6 2 . 1 %1 2 . 5 %3 1 . 9 %051015202530352004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年0%20%40%60%80%100%120%140%160%全年出口總額(億美元) 增長率鞍山市是一個典型的出口型城市，主要是工業(yè)產(chǎn)品的出口，近年來，出口總額一直保持著較高的增長速度，但是從上圖可以看出，增長率線總體呈下滑態(tài)勢， 出口在一定程度上受到一定的阻礙，鞍山工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)能力升級已經(jīng)勢在必行。 鞍山社會消費情況 社會消費品零售總額情況01002003004000%5%10%15%20%25%30%社會消費品零售總額 ( 億元 ) 1 9 4 . 8 2 2 1 . 5 2 5 3 . 5 2 9 8 . 8 3 6 8 . 3其中住宿餐飲業(yè)（億元） 3 8 . 9 4 5 . 7 5 3 . 4 6 3 . 5 6 9 . 6零售總額增長率 1 3 . 8 % 1 3 . 7 % 1 4 . 5 % 1 7 . 6 % 2 3 . 2 %住宿餐飲業(yè)零售額增長率 2 0 . 6 % 1 7 . 4 % 1 6 . 8 % 19% 2 5 . 4 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年從上圖可以看出，鞍山市社會消費品零售總額近年來一直保持較高的增長速度， 2006年開始，鞍山消費上升態(tài)勢明顯，增長率迅速拔高，說明鞍山近年來，社會消費品市場活躍，居民消費能力普遍增強。其中住宿餐飲業(yè)零售額增長趨勢基本與總額溫和，且增長率曲線整體位于總額上方，從這點可以看出， 近年來鞍山住宿餐飲業(yè)不僅發(fā)展迅速，且在總額中所占的比例也越來越高，說明鞍山市“吃住文化“發(fā)展迅速，也越來越受消費者喜愛和重視。 規(guī)劃發(fā)展 重要規(guī)劃 規(guī)劃城市輕軌 “南通海城、北接遼陽” 一、加快建設(shè)通海產(chǎn)業(yè)大道。 鞍山的通海產(chǎn)業(yè)大道不只是一條，而是多條，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。 二、規(guī)劃建設(shè)鞍山輕軌鐵路。 南通海城，北接遼陽，最終與以沈陽為中心的城市群輕軌相接，成為城市區(qū)域間公共快線。 三、規(guī)劃鞍山環(huán)城高速公路。 建設(shè)環(huán)城高速公路 四、加強鞍山與相鄰市主要道路的對接。 實現(xiàn)鞍山在道路上與其他城市的全面融入，形成鞍山全開放、立體式、多功能、高效率的城市大交通網(wǎng)絡(luò)。 新區(qū)將按照科技文化旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)乃至未來行政中心的目標(biāo)來建設(shè) 申請將大屯、騰鰲、甘泉轉(zhuǎn)為城區(qū) “城鄉(xiāng)一體”再造一個鞍山 一、城南建 30萬人口新城區(qū) 二、鞍海營一體實現(xiàn)“南進” 三、海臺岫打造多個出?？?勝利路改造 鞍山第一路 商 業(yè) 環(huán) 境 鞍山與周邊城市各項商業(yè)指標(biāo)比較（ 2008） 城市 指標(biāo) 鞍山排名 鞍山 威海 煙臺 天津 沈陽 大連 太原 唐山 本溪 丹東 吉林 石家莊 呼和浩特 GDP（億元） 8 1607.9 1780 3434 6354 3861 3858 1468 3561.2 610.9 563.86 1300.2 2838 1316 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 9 656 560 1068 2411 1743 1575 706 1107.9 189 221.03 497.6 1104 739 社會消費品零售總額（億元） 11 368.3 484 1023 2000 1506 1183 620 809.76 141.6 198.07 481.1 1005 533 GDP增長率 2 16.6% 12.1% 13.6% 16.5% 16.3% 16.5% 8.1% 13.1% 15.0% 16.1% 20.6% 11.0% 13.6% 第三產(chǎn)業(yè)增長率 2 19.8% 16.5% 16.5% 14.7% 15.0% 14.4% 13.3% 15.3% 16.3% 13.7% 28.3% 12.9% 15.1% 社會消費品零售總額增長率 6 23.2% 23.2% 23.4% 24.5% 22.2% 20.3% 20.2% 24.8% 22.2% 22.3% 23.7% 22.4% 23.8% 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元） 11 298.6 411 868 1690 607 987 561 678.61 116.6 166.7 412.8 893 398 餐飲業(yè)零售額（億元） 8 69.6 61 110 305 80 185 57 118.27 25 31.37 67.7 99 131 批發(fā)零售業(yè)增幅 8 22.8% 24.6% 25.3% 24.9% 24.6% 20.9% 17.6% 24.2% 22.4% 20% 24.1% 22.0% 23.9% 餐飲業(yè)增幅 7 25.4% 17.1% 23.5% 22.7% 22.2% 18.3% 27.4% 28.7% 27.5% 29.7% 21.1% 27.4% 29.8% 從上表觀察可以看出， 鞍山市僅僅在經(jīng)濟總量和第三產(chǎn)業(yè)的增長率上名列周邊城市前茅 ， 但是在消費品市場上卻處于落后地位 ，僅高于遼寧境內(nèi)的其他城市，整體上看，鞍山商業(yè)環(huán)境總體上要弱于周邊較發(fā)達城市，其與同為工業(yè)城市的唐山差距甚大，但是， 隨著鞍山市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，鞍山商業(yè)將迎來一次發(fā)展的契機。 商業(yè)路分布 “六路 ” 勝利路 建國南路 千山東路 人民路 解放東路 1、勝利路 精品商業(yè)路 4、千山東路 文化旅游產(chǎn)業(yè)路 2、建國南路 商飲風(fēng)情路 5、人民路 家電五金路 3、千山西路、解放西路 汽車產(chǎn)業(yè)路 6、解放東路 新興商業(yè)路 千山西路 解放西路 六路簡介 1、勝利路 精品商業(yè)路： 全長 9.1公里。重點發(fā)展高檔購物中心、綜合超市、精品專賣、餐飲娛樂、金融商務(wù)、郵電通訊、傳媒創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高層商住區(qū)。 2、建國南路 商飲風(fēng)情路： 全長 5.6公里。沿路主要開發(fā)建設(shè) CBD商務(wù)設(shè)施和綜合購物設(shè)施，中高檔寫字樓、商住樓，大中型文化娛樂設(shè)施，以及中高檔酒店、酒吧、茶吧、 KTV等餐飲娛樂設(shè)施。 3、千山西路、解放西路 汽車產(chǎn)業(yè)路： 全長 5.7公里。沿路主要開發(fā)建設(shè)大中型汽車銷售服務(wù)區(qū)、品牌汽車店、汽車零配件及保養(yǎng)維修服務(wù)等設(shè)施。 4、千山東路 文化旅游產(chǎn)業(yè)路： 全長 10.2公里。重點發(fā)展大型主題公園、游樂園以及旅游觀光、休閑度假、商居商住等精品文化旅游設(shè)施。 5、人民路 家電五金路： 全長 3.8公里。重點發(fā)展大中型購物中心、綜合超市、家電五金機電品牌專賣店和專業(yè)店、賓館酒店、高層商住區(qū)等服務(wù)設(shè)施。 6、解放東路 新興商業(yè)路： 全長 4.9公里。重點發(fā)展大型中高檔高層商住區(qū)，配套建設(shè)綜合超市、便利店、專業(yè)店、餐飲娛樂等服務(wù)設(shè)施。 商圈分布 “九圈 ” 站前 商圈 鐵東湖南 商圈 對爐 商圈 鐵西永樂 商圈 鞍山西站 商圈 立山 深溝寺 商圈 千山區(qū)中心區(qū) 商圈 立山曙光 商圈 “九圈”： 加快提升一個城市中心商圈，發(fā)展完善八個副中心商圈，突出商貿(mào)集聚。 鐵東區(qū)站前商圈 市中心商圈 該商圈發(fā)展 行政文化中心、中央商務(wù)區(qū) 的功能定位，以鐵東二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿線為核心，通過改造開發(fā)，積極引進國內(nèi)外知名企業(yè)和高端品牌，大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)，推進經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善經(jīng)營服務(wù)功能，提升綜合服務(wù)能力，拓展經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，提高商貿(mào)集聚程度，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市繁榮繁華、特色各異的濃厚商業(yè)氛圍，展現(xiàn)鞍山市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展水平和大都市形象。 鐵東二道街 五一路 文化街 二一九路 青年街 鐵東區(qū)三大副中心商圈 湖南街 綠化街 新營路 鐵東湖南副中心商圈 ：以湖南街為軸線，北起綠化街，南至新營路，向東延伸至營城子新區(qū)，同時開發(fā)大石街、東工人街，主要發(fā)展綜合購物、專賣店、餐飲店、郵電、金融、通訊等服務(wù)業(yè)。 長大街 中華南路 鐵東長大副中心商圈 ：以長大街為軸心，開發(fā)建設(shè)中華南路以西、長大街以南區(qū)域，形成居民購物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)圈，以適應(yīng)中華南路南延和后峪地區(qū)拆遷改造需要。 鐵東對爐副中心商圈 ：結(jié)合健康街兩側(cè)拆遷改造，配套建設(shè)大型商業(yè)和文化基礎(chǔ)設(shè)施，形成集購物、文化、餐飲、休閑為一體的商業(yè)新圈。 健康街 對爐街 鐵西區(qū)兩大副中心商圈 鐵西永樂副中心商圈 ：以鐵西永樂公園為核心，結(jié)合周邊舊民宅和工礦企業(yè)搬遷改造，大力開發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，重點發(fā)展購物、餐飲、文化娛樂、休閑等服務(wù)設(shè)施。 鞍山西站副中心商圈 ：圍繞規(guī)劃新建的“哈大”高速鐵路，結(jié)合二臺子、達道灣地區(qū)運動遷改造，在北起人民路，南至鞍騰路，西起鞍山西站，東至鐵西區(qū)的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃布局生活物流區(qū)和商住新區(qū)，充分依托正在規(guī)劃新建的東北商貿(mào)城，打造成未來鞍山西部的新商圈。 永 樂 商 圈 永樂公園 人民路 鞍山客運西站 鞍 山 西 站 商 圈 立山區(qū)兩大副中心商圈 立山深溝寺副中心商圈 ：充分利用深溝寺四區(qū)、六區(qū)和八區(qū)的閑置土地，推進健身廣場東北角大型綜 合超市和深溝寺八區(qū)大型商住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，以滿足本區(qū)域居民日常生活需求。 立山曙光副中心商圈 ：以曙光路與建國東路交匯處為節(jié)點，結(jié)合本區(qū)域整體拆遷改造，重點開發(fā)建設(shè) 綜合購物、餐飲娛樂、商務(wù)服務(wù)等服務(wù)設(shè)施。 建國東路 曙光路 曙 光 商 圈 千山區(qū)一大副中心商圈 千山區(qū)中心區(qū)副中心商圈 ：以建國南路與舊騰路東延交匯處為中心，按照居住生活區(qū)、物流區(qū)、楊柳 河濱河綠化帶、地區(qū)綜合服務(wù)帶、對外交通服務(wù)帶“兩區(qū)三帶”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等功 能于一體的城南區(qū)域性新商圈，成為市區(qū)與鞍山新城區(qū)的重要節(jié)點。 建國南路 舊騰路東延部分 商區(qū)分布 “三區(qū) ” (規(guī)劃建設(shè)中） 大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)和專業(yè)市場集群，突出產(chǎn)業(yè)融合 東北鋼鐵大市場物流加工集中區(qū) ： 位于市區(qū)西北部，規(guī)劃面積 2.45平方公里。利用鞍鋼鋼鐵資源，開發(fā)建設(shè)鋼鐵加工、倉儲、交易、配送、運輸?shù)壬a(chǎn)性服務(wù)業(yè)。最終形成年處加工配送 1000萬噸以上、銷售超千億元的能力，成為東北地區(qū)鋼鐵物流航母。 東北商貿(mào)城批發(fā)市場集中區(qū) ： 位于市區(qū)西部，規(guī)劃面積 11.35平方公里。重點發(fā)展新型建材、精細(xì)化工、五金機電、機械產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、商貿(mào)和日用品等各類專業(yè)市場集群，配套建設(shè)奧體中心、會展中心、職教城等綜合服務(wù)設(shè)施。 湯崗子健康文化產(chǎn)業(yè)區(qū) ： 位于我市規(guī)劃建設(shè)的城南新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，新區(qū)總規(guī)劃面積 33平方公里，其中：商業(yè)金融服務(wù)業(yè)等商業(yè)用地面積 3.3平方公里。充分利用亞洲著名溫泉和湯崗子理療資源，開發(fā)建設(shè)康復(fù)、理療、度假等服務(wù)設(shè)施，配套建設(shè)商住、商務(wù)、金融、商業(yè)、旅游、休閑等服務(wù)設(shè)施。 商業(yè)街分布 “三街 ”（規(guī)劃建設(shè)中） 1、 韓國風(fēng)情一條街 ：位于千山西路以北解放西路東側(cè)，全長 500米。沿路開發(fā)建設(shè)具有朝鮮族民俗風(fēng)情建筑和鮮族特色風(fēng)味美食餐飲業(yè)。 2、 風(fēng)味美食一條街 ：位于新華街，全長 500米，沿路開發(fā)建設(shè)中外特色餐飲店、快餐店、食品飲食專業(yè)店、酒吧、茶吧等餐飲服務(wù)業(yè)。 3、 茶飲休閑一條街 ：位于營城路，全長 500米，沿路開發(fā)建設(shè)集各類酒吧、茶吧、咖啡吧、購物中心、中型超市、便利店、居住小區(qū)為一體的商住商居設(shè)施。 韓國風(fēng)情一條街 風(fēng)味美食一條街 茶飲休閑一條街 其他商業(yè)分布 “一帶”“一網(wǎng)”（規(guī)劃建設(shè)中） “一帶”：大力開發(fā)濱水景觀帶，突出宜居宜商。 萬水河濱水經(jīng)濟帶：以原南沙河大橋為中心，結(jié)合河道綜合治理，對河道兩岸的舊民宅和棚戶區(qū)進行拆遷。重點推進團組式大型商住區(qū)建設(shè)，沿岸、沿街發(fā)展酒吧、茶吧、特色餐飲、文化娛樂等服務(wù)設(shè)施，配套建設(shè)公園、綠地和沿岸濱水景觀帶及各類亮化設(shè)施，形成市區(qū)北大門一道靚麗的濱河經(jīng)濟帶。 “一網(wǎng)”：強化推進社區(qū)流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，突出便民利民。 社區(qū)便民服務(wù)網(wǎng)：結(jié)合城市規(guī)劃和新區(qū)建設(shè)及棚戶區(qū)改造，積極推進商住新區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)服務(wù)中心“三位一體”便民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重點開發(fā)建設(shè)一批農(nóng)貿(mào)市場、便民超市和社區(qū)服務(wù)中心，形成布局完善、功能齊備的新型社區(qū)流通服務(wù)體系。 土 地 市 場 分 析 行政區(qū)劃 區(qū)劃 面積 （平方千米） 人口 （萬人） 區(qū)政府 鞍山市 9249 361 - 鐵東區(qū) 30 49 駐解放路 鐵西區(qū) 34 29 駐人民路 171號 立山區(qū) 55 42 駐北勝利路 340號 千山區(qū) 503 26 駐鞍海路 28號 海城市 2732 113 駐海州街道 臺安縣 1393 38 駐臺安鎮(zhèn)恩良路 岫巖滿族自治縣 4502 51 駐岫巖鎮(zhèn) 鞍山市轄鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等 4個市轄區(qū)、臺安縣、岫巖滿族自治縣，代管海城市（縣級市）?？h（市）區(qū)共轄 58個鎮(zhèn)、 7個鄉(xiāng)、 48個街道辦事處。 鞍山基準(zhǔn)地價 鞍山歷年土地出讓金情況 土地出讓金增長情況1114 6 . 51 1 8 . 21000%3 2 2 . 7 %1 5 4 . 2 %0204060801001201402005 2006 2007 2008024681012土地出讓金（億元） 增長率從上圖可以看出， 2005年以來，鞍山市歷年土地出讓金增長迅猛，可以看出，鞍山市作為工業(yè)大市，在 2005年以前，土地出讓較少，主要依靠老工業(yè)支撐城市經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，2006年開始，鞍山市土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢，從而使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地出讓金的增長率在2006年達到 1000%的恐怖速度，之后開始逐年下降，但是依然達到 100%以上，可以看出鞍山市的土地出讓在經(jīng)過爆發(fā)之后，逐漸趨于穩(wěn)定，鞍山房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也與上述趨勢相符，不可否認(rèn)， 超高土地出讓金增長率和土地出讓金折射出的是鞍山房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)與迅猛發(fā)展。 往年鞍山土地成交溢價狀況分析 2 0 0 7 - 2 0 0 8 年 4 月份溢價成交土地占比6 4 . 8 6 %9 . 4 6 %1 3 . 5 1 %4 . 0 5 %2 . 7 0 %5 . 4 1 %底價成交0 - 1 0 % 以內(nèi)1 0 % - 4 0 %4 0 % - 6 0 %7 0 % - 1 0 0 %1 0 0 % - 1 5 0 %鞍山市 2007-2008年 4月份之間成交的土地案例 74宗（剔出工業(yè)用地出讓），全市成交土地超過 70%以底價或略高于底價成交，反映出鞍山作為三線城市，目前土地市場競爭不是很激烈。 未來土地成交價格仍會以底價或略高于底價的形式成交。 往年各區(qū)土地溢價情況分析 2007 年 -2 0 0 8 年 4 月各區(qū)土地溢價情況1418142152711260 05 0 . 0 %6 1 . 1 %1 4 . 3 %2 8 . 6 %0 . 0 % 0 . 0 %0510152025鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 千山區(qū) 立山區(qū) 高新區(qū) 營城子分區(qū)0%10%20%30%40%50%60%70%成交的土地宗數(shù) 超過底價成交的土地宗數(shù) 溢價土地占總成交土地比可以看出，鐵東、鐵西區(qū)作為老城區(qū)，超過底價成交的土地超過 50%，原因是作為老城區(qū)土地的稀缺性，土地競爭相對其他各區(qū)較大，而其他各區(qū)大部分基本都以底價或略高于底價成交。 鐵東、鐵西區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)將會減少，未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域為高新區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等外城區(qū)域。 萬科將在鞍建設(shè)超大樓盤 6月 25日下午，市長谷春立出席了鞍山市第十批國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓簽約儀式。在簽約儀式上，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與市土地儲備中心正式簽約，出資 4.6億元購買 30萬平方米土地，建設(shè)新的樓盤。 幾年來，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后在鞍投資建設(shè)了萬科城市花園、金色家園、萬科城等項目，均獲得巨大成功。此次，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又成功競得萬科城市花園東北角 30萬平方米地塊，項目總建筑面積 50余萬平方米，開發(fā)面積為萬科此前在鞍開發(fā)樓盤面積的總和。 土地事件（ 2009） 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 鞍山房地產(chǎn)投資情況 鞍山房地產(chǎn)資產(chǎn)投資情況01002003004005006007008000%20%40%60%80%100%120%140%全社會固定資產(chǎn)投資 ( 億元 ) 2 1 6 . 8 3 1 4 . 5 407 4 7 7 . 1 7 0 0 . 2房地產(chǎn)開發(fā)投資 ( 億元 ) 2 2 . 3 2 8 . 3 32 50 1 0 7 . 2系列 6 1固定資產(chǎn)投資增長率 2 3 . 6 % 4 5 . 8 % 3 0 . 0 % 2 6 . 1 % 4 6 . 8 %房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 1 6 . 0 % 2 7 . 0 % 13% 59% 1 1 4 . 3 %房開占固投的比例 1 0 . 3 % 9 . 0 % 7 . 9 % 1 0 . 5 % 1 5 . 3 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年從上圖觀察可以看出， 2007年以前，鞍山市的房地產(chǎn)投資增速平緩且低于全社會固定資產(chǎn)投資總額，致使鞍山房地產(chǎn)投資在固投總額中所占的比例越來越小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不慍不火。 2007年開始，鞍山房地產(chǎn)業(yè)明顯開始爆發(fā)，房地產(chǎn)投資增速明顯暴漲，且在固投中所占的比重越來越大，僅 07、 08兩年，比例擴大了將近一倍，且在 2008年全國樓市慘淡的大形勢下，鞍山房地產(chǎn)迅速發(fā)展， 2008年房地產(chǎn)投資增速擴大到驚人的 114.3%， 可見一、鞍山作為老工業(yè)城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，但房地產(chǎn)業(yè)相對落后，一旦爆發(fā)，抗風(fēng)險能力極強；二，作為三線城市，幾乎不受或少受世界經(jīng)濟危機和國內(nèi)房地產(chǎn)危機的沖擊，且為危機形勢下的后方避風(fēng)港。三、城市環(huán)境的改善和城市化進程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求強勁。 鞍山歷年商品房開發(fā)情況 商品房開發(fā)狀況3 2 0 . 94 9 5 . 91 2 8 3 . 91 2 0 . 7 1 0 8 . 92 4 0 . 13 . 6 %5 4 . 5 %1 5 8 . 9 %-7 . 1 % -9 . 9 %121%02004006008001000120014002006 年 2007 年 2008 年-5 0 %0%50%100%150%200%商品房施工面積(萬平方米) 商品房竣工面積(萬平方米)商品房施工面積增長率 商品房竣工面積增長率從上圖可以看出，鞍山市近年來商品房施工面積逐年上漲， 2008年暴增 158.9%，可以看出鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)市場信心很大，也反映出近年來鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)雖然不排除盲目性，但是更多的是良好的市場前景，除此之外， 2008年鞍山商品房竣工面積也暴增到 240.1萬平方米，增幅高達 121%，可以看出， 2008年是鞍山房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)井噴的一年，結(jié)合銷售情況進一步分析。 鞍山歷年商品房銷售情況 商品房銷售情況9 5 . 51 1 2 . 91232 4 7 . 52 3 . 22 9 . 43 5 . 77 1 . 91 8 . 2 %8 . 9 %1 0 0 . 8 %2 6 . 5 %2 1 . 1 %1 0 1 . 1 %0501001502002503002005 年 2006 年 2007 年 2008 年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2商品房銷售面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元）商品房銷售面積增長率 商品房銷售額增長率從上圖可以看出，鞍山市 2008年以前，商品房銷售面積和銷售額增長平緩，與開發(fā)情況基本相符，到 2008年，商品房銷售面積和銷售額同時暴增，鞍山商品房銷售市場一片紅火，且 2007和 2008兩年，銷售面積都大于竣工面積，市場供不應(yīng)求狀況明顯，銷售市場的紅火在一定程度上大大增強了房地產(chǎn)業(yè)的信心，這樣， 2008年施工面積的暴增也在情理之中，但是， 2008年銷售的井噴引發(fā)的高開發(fā)體量對未來房地產(chǎn)市場銷售也形成了壓力。 2008年房地產(chǎn)投資橫向比 鞍山與周邊城市房地產(chǎn)投資比較0200400600800100012000%20%40%60%80%100%120%140%房地產(chǎn)開發(fā)投資 ( 億元 ) 1011 654 496 282 264 177 1 5 0 . 2 2 122 1 0 7 . 2 9 2 . 8 2 87 5 8 . 5 8 3 8 . 5房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 3 8 . 4 % 2 9 . 4 % 2 1 . 6 % 4 2 . 6 % 2 8 . 6 % 3 6 . 4 % 5 8 . 5 % 2 8 . 2 % 1 1 4 . 3 % 5 0 . 1 % 2 3 . 8 % 2 8 . 8 % 1 8 . 0 %沈陽 天津 大連 石家莊 煙臺呼和浩特威海 太原 鞍山 唐山 吉林 丹東 本溪從上圖可以看出，鞍山市房地產(chǎn)投資額要低于環(huán)渤海同類型，同級別城市的，這主要歸結(jié)于城市環(huán)境、交通環(huán)境等區(qū)位地理的相對落后，但是卻高于東北同類型或同級別的大多數(shù)城市，典型的唐山，雖然鞍山經(jīng)濟落后于唐山，但是房地產(chǎn)開發(fā)卻高于唐山，可見，鞍山在東北區(qū)塊或同類型同級別城市里，房地產(chǎn)投資具有領(lǐng)先地位 .。從上圖還可以明顯發(fā)現(xiàn)，鞍山市的房地產(chǎn)投資不僅高于周邊近鄰城市，且增長率超出環(huán)渤海城市一大截，可謂增長驚人。房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀也顯而易見。 煙臺市歷年商品房平均價格 鞍山歷年商品房銷售均價2 4 2 9 . 32 6 0 4 . 12 9 0 2 . 4 2 9 0 5 . 17 . 1 9 %1 1 . 4 6 %0 . 0 9 %21002200230024002500260027002800290030002005 年 2006 年 2007 年 2008 年0%2%4%6%8%10%12%14%商品房銷售均價（元/ 平方米） 商品房銷售均價增長率從上圖可以看出，鞍山市商品房均價 2008年以前增長較快， 2008年受到阻礙，僅增長 0.09%，這與供應(yīng)量的暴增有關(guān)，主要還是與經(jīng)濟發(fā)展水平同步的，房價的過快增長，只會透支后市的升值潛力，對市場不利，特別是對于鞍山這樣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚甚至剛剛起步的城市是很嚴(yán)重的，鑒于未來鞍山市場開發(fā)量較大的影響，鞍山在未來幾年商品房均價不會上升太快，但是突破 3000元 /平方米是必然的。 2008年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)資金情況 2008年房地 產(chǎn)開發(fā)資金情況（億元）1 3 4 . 83 2 . 35 3 . 42 3 . 3 2 5 . 8020406080100120140160總開發(fā)到位資金 國內(nèi)貸款 自籌資金 定金及預(yù)付款 其他各項資金占資金總量比例國內(nèi)貸款 ,2 4 . 0 %自籌資金 ,3 9 . 6 %定金及預(yù)付款 ,1 7 . 3 %其他 ,1 9 . 1 %隨著鞍山市房地產(chǎn)市場的不斷完善，實力較差的開發(fā)商或者合并重組，或者退出市場。由于開發(fā)商自身實力的增強，以及房地產(chǎn)市場銷售情況看好，銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度有所加大，開發(fā)商資金回籠速度加快，資金到位情況良好。自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要經(jīng)濟來源。 小 結(jié) 鞍山房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，鞍山市目前房地產(chǎn)市場仍處于健康發(fā)展的上升勢頭，呈現(xiàn)供求兩旺的局面，未出現(xiàn)像部分一線城市呈現(xiàn)的銷售量大幅下滑的情況，商品房尤其是商品住宅的開工、銷售都出現(xiàn)同比大幅增長的趨勢。 開工面積與竣工面積有較大落差，市場未來供應(yīng)量充足，銷售面積 2007年來也始終大于竣工面積，可見鞍山市商品房需求量也較大，基本上處于供求平衡狀態(tài)。 鞍山市房價隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市環(huán)境的改善等因素的作用，將還有很大的上升空間，鞍山的房價是與經(jīng)濟水平相適應(yīng)的。 鞍山市房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展期，與環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)達城市有不小的差距，但是卻高于東北各同等級大工業(yè)城市，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，對后市投資熱情不減，同時 鞍山市商品房開發(fā)量增幅、竣工量增幅、銷售量增幅、銷售額增幅、商品房實際預(yù)售率、單個樓盤開盤當(dāng)日一次性銷售率、房地產(chǎn)市場潛力 7項全國第一。 呈現(xiàn)潛力巨大，供需兩旺的顯著特征。 住 宅 市 場 分 析 往年住宅投資情況 往年住宅投資狀況1 5 . 12 0 . 24 0 . 2 55 4 . 7 %6 4 . 2 %8 0 . 2 %0510152025303540452005 年 2006 年 2007 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%住宅投資額（億元） 占房投比例從上圖可以看出， 2005年以來，鞍山市住宅投資額逐年增長， 2007年住宅投資占房地產(chǎn)投資比例迅猛擴大到 80.2%， 2007年也是鞍山房地產(chǎn)投資迅猛增長的開始，而住宅投資依然迅速擴大再房地產(chǎn)投資中的占比可以看出，盡管房地產(chǎn)投資增幅迅猛，但是住宅投資增長率仍然要高于房地產(chǎn)投資增長率的，可見鞍山住宅市場呈現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展，住宅市場在房地產(chǎn)市場中的地位越來越重要，鞍山市房地產(chǎn)在未來住宅市場將競爭激烈，同時也折射出鞍山住宅市場具有相當(dāng)高的需求。 近年鞍山住宅銷售情況 近年來鞍山住宅銷售情況9 6 . 6 91 1 1 . 0 22 2 7 . 22 2 . 3 93 0 . 2 86 3 . 8 91 6 . 9 %1 0 5 . 0 %2 6 . 8 %3 5 . 2 %1 1 1 . 0 %1 4 . 8 %0501001502002502006 年 2007 年 2008 年0%20%40%60%80%100%120%住宅銷售面積（萬平方米） 住宅銷售金額（億元）住宅銷售面積增長率（萬平方米） 住宅銷售金額增長率（億元）從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售面積和銷售金額今年來一直爆出較高的增長率，尤其是 2008年，增長率均高達 100%以上，可見 2008年鞍山市住宅市場并未像全國市場那樣遇冷，反而異?；鸨硗鈴纳蠄D銷售金額增長率線要高于銷售面積增長率線，可以看出，鞍山市住宅價格也是呈增長態(tài)勢，從二者之間 2008年的落差縮小可以看出， 2008年雖然銷售火爆，但是價格增長速度卻受到阻礙。 今年鞍山住宅銷售均價情況 近年住宅銷售均價2316272728101 7 . 7 0 %3 . 0 4 %0500100015002000250030002006 年 2007 年 2008 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2住宅銷售均價（元/ 平方米） 住宅均價增長率從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售雖然形式一片大好，但是住宅價格卻沒有出現(xiàn)暴漲暴跌情況，增長基本符合經(jīng)濟發(fā)展情況， 2008年價格增長率暴跌，與銷售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市場基本呈現(xiàn)理性發(fā)展，也受到全國樓市的部分影響，但是影響不大。 鞍山住宅近年空置面積情況 住宅空置面積狀況4 7 . 64 5 . 45143- 4 . 6 %1 2 . 3 %- 1 5 . 7 %38404244464850522005 年 2006 年 2007 年 2008 年- 2 0 %- 1 5 %- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%住宅空臵面積（萬平方米） 空臵面積增長率近年來，鞍山市住宅空臵面積波動較大，但是總體呈現(xiàn)下降趨勢，到 2008年，鞍山市空臵面積下降到 2005年來的最低點，僅 43萬平米，可見， 2008年鞍山住宅市場不僅銷售火爆，且市場需求具有強大的抗風(fēng)險能力，潛力巨大，空臵下降，更加大了鞍山市住宅的發(fā)展空間，后市強大的需求對鞍山未來住宅市場是一個大利好。 鞍山戶型面積需求狀況 銷售住宅平均面積（平方米/ 套）1139 7 . 9 88 3 . 40204060801001202006 年 2007 年 2008 年2006年來，鞍山銷售的住宅平均面積逐年下降， 2006年住宅銷售平均面積大 113平方米 /套， 2007年下降到 90-100平米 /套， 2008年進一步下降到 90以下，可以看出，盡管 90平方米的戶型供應(yīng)量較大，但是，逐年下降的戶型面積，可以反映出，鞍山市住宅市場的戶型面積需求逐漸向小戶型轉(zhuǎn)變，小戶型逐漸主導(dǎo)鞍山住宅市場，成為最受歡迎的戶型面積。 鞍山二手住宅購房客戶年齡分布 從上圖可以看出，鞍山住宅購房客戶主力群體為 46-55歲的中老年人，其次是 23-29歲的青年人， 30-45歲的中年人購房需求也較大，可以看出鞍山市住房需求層次分明，且以剛性需求為主，投資需求為輔。 鞍山目前樓盤分布情況（ 2009） 鐵東區(qū)樓盤 千山區(qū)樓盤 鐵西區(qū)樓盤 立山區(qū)樓盤 高新區(qū)樓盤 往屆樓盤 中行分支機構(gòu) 典型開發(fā)商： 萬科地產(chǎn) 大德地產(chǎn) 申江嘉寶 四隆地產(chǎn) 恒基地產(chǎn) 抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況 各區(qū)銷售均價（元/平方米）4056285724003200010002000300040005000鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū)各區(qū)容積率分布情況3 . 1 72 . 9 31 . 7 7 1 . 6 70.000.501.001.502.002.503.003.50鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū)千山區(qū)因樣本過少，其均價情況實際要低于3200。從右圖可以看出鐵東區(qū)和鐵西區(qū)作為老城區(qū)，價格較高，且由于土地的稀缺性，容積率相對于其他區(qū)也較高，其中鐵東區(qū)最高，其次鐵西區(qū)，而立山區(qū)和千山區(qū)不論價格還是容積率都要低于老城區(qū)。 小 結(jié) 目前，鞍山市住宅市場以自住為主，投資客也較多。 鞍山市房價總體呈現(xiàn)上升趨勢，且在未來仍有較大的上升空間，且基本與城市經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)， 鞍山房價的上升幅度遠遠低于居民收入增加幅度和經(jīng)濟發(fā)展水平。 鞍山市 2008年人均住房面積僅 22.5平方米，人均住房面積遠遠低于全國平均水平，更低于全國 50強城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅 800萬平方米，才能達到全國平均水平，而要達到全國 50強城市平均水平則需要新建住宅 1200萬平方米，鞍山房地產(chǎn)需求巨大。 市場上大部分為外地開發(fā)商開發(fā)的樓盤， 鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)商 80%來自南方，其中 50%是浙商。鞍山房地產(chǎn)競爭激烈，其中萬科很早就在鞍山布局。 鞍山住宅市場的火爆，導(dǎo)致開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度，囤地惜售現(xiàn)象嚴(yán)重，且高施工量和高投資對后市將形成較大的壓力，未來供應(yīng)量過大將過度透支鞍山的有效需求，市場競爭壓力將進一步擴大。 寫 字 樓 市 場 分 析 鞍山寫字樓分布 從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級中心商圈 鐵東站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。鞍山寫字樓物業(yè)很少，主要分布于鐵東區(qū)和鐵西區(qū)，千山區(qū)和立山區(qū)目前幾乎沒有寫字樓。 站前商圈 鞍山寫字樓列表 寫字樓名稱 地址 萬科東源大廈 鐵東區(qū)勝利路 21號 鞍山市物資貿(mào)易大廈 鐵東區(qū)二道街 90號 金融大廈 鐵東區(qū)勝利路號地段 天河大廈 鐵東區(qū)南二道街 58-1號 金龍大廈 鐵東區(qū)勝利廣場西側(cè)勝利南路 40號 銀杏園寫字樓 鐵東區(qū)站前二道街 興華寫字樓 鐵東區(qū)文化街附近 民族大廈 鐵西區(qū)人民路 75號 鞍山市目前寫字樓物業(yè)僅 8幢，其中 7幢位于鐵東， 1幢位于鐵西，且寫字樓都并非正軌純寫字樓物業(yè)，基本都是商住混用，鞍山寫字樓多集中于配套成熟的站前商圈。 小 結(jié) 鞍山市作為一個鋼鐵城市，在城市環(huán)境上與其他城市差距較大，在吸納外來投資者辦公方面能力不足，企業(yè)進駐數(shù)量有限，市場對寫字樓需求不大。 鞍山市作為三線城市，城市經(jīng)濟容量和輻射能力有限，盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在寫字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資增幅很小，所占市場份額也是逐漸減少，這從鞍山住宅投資占房地產(chǎn)投資比例近年來迅猛局?jǐn)U大到80%以上可以看出，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)的市場份額都在縮小。 鞍山市寫字樓空臵率普遍較大，多用于酒店，娛樂，居住等混合業(yè)態(tài)，寫字樓租恁市場平淡。 鞍山萬科東源大廈是萬科在東北打響的一場艱苦的 “ 上甘嶺戰(zhàn)役 ” ，此項目曾經(jīng)使得鞍山萬科負(fù)債累累，嚴(yán)峻的銷售和短缺的資金使得此項目一度幾乎成為爛尾樓。最后雖然沒有成為爛尾樓，但鞍山萬科直到 2001年才還清債務(wù)。 1993年開工，直到 1998年才完工。 目前鞍山市城市整體狀況不適合寫字樓物業(yè)。 酒 店 市 場 分 析 旅游資源 鞍山資源豐富，市區(qū)周圍鐵礦儲量逾百億噸，占全國儲量的四分之一；南部和東南部是菱鎂礦富集地帶，約占世界儲量的四分之一；滑石礦是我國三大產(chǎn)地之一，儲量居世界之首；岫巖地區(qū)素有“玉石之鄉(xiāng)”的美稱，擁有豐富的玉石資源；此外，農(nóng)產(chǎn)品資源、地?zé)豳Y源也相當(dāng)豐富。鞍山旅游資源十分豐富，有 東北明珠 之稱的千山國家風(fēng)景名勝區(qū)，有中國最大的溫泉康復(fù)中心湯崗子溫泉，有堪稱 世界之最 的七彩玉佛，還有東山城市森林公園、岫巖藥山風(fēng)景區(qū)、海城白云山風(fēng)景區(qū)等；以鞍山國際大酒店為代表的一大批高中檔酒店可以為游客提供舒適的休閑環(huán)境；海城西柳服裝市場、南臺箱包市場、岫巖玉器市場及遍布鞍山城區(qū)的各大商場，也將為來鞍游人提供理想的購物場所。 千山 AAAA景區(qū) 玉佛苑 AAAA景區(qū) 湯崗子溫泉 AAA景區(qū) 鞍山歷年旅游人數(shù)增長情況 鞍山旅游人數(shù)統(tǒng)計0200400600800100012001400160018000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%旅游人數(shù)（萬人次） 6 9 5 . 9 7 7 6 . 8 9 0 7 . 8 1 2 3 2 . 6 1 5 4 5 . 5入境游客 ( 萬人次） 5 . 9 6 . 8 7 . 8 1 0 . 6 1 5 . 5旅游人數(shù)增長率 2 3 . 5 % 1 1 . 6 % 1 6 . 9 % 26% 25%入境游客量增長率 2 5 . 0 % 1 6 . 0 % 1 4 . 7 % 22% 46%2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年從上圖可以看出，鞍山市旅游人數(shù) 2004年以來一直保持較快增長，旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，旅游總?cè)藬?shù)增長率雖然有起伏波動，但是總體基本保持在 15%以上，入境游客人數(shù)增長率雖然 2004-2006年曾下降趨勢，但是 2007年開始迅速上升，盡管 2008年全球金融危機，鞍山市入境游客人數(shù)增長率卻高達 46%，首次大幅超過旅游總?cè)藬?shù)增長率，由此可以看出，鞍山市入境旅游人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例近年來迅速提高，鞍山市旅游環(huán)境也逐步被境外游客所認(rèn)同，對境外游客有較高的吸引力。 鞍山歷年旅游總收入統(tǒng)計 鞍山旅游收入統(tǒng)計0204060801001200%10%20%30%40%50%60%旅游總收入 ( 億元 ) 5 0 . 4 5 7 . 2 5 68 86 1 1 2 . 1 6旅游外匯收入（億美元） 0 . 4 2 0 . 4 9 0 . 5 8 0 . 7 1 1 . 2旅游總收入增長率 2 7 . 5 % 1 5 . 0 % 1 8 . 4 % 26% 30%旅游外匯收入增長率 3 1 . 0 % 1 7 . 0 % 1 7 . 3 % 1 6 . 9 % 51%2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年鞍山市旅游收入逐年穩(wěn)步較快上升，旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游收入增長率曲線基本與旅游人數(shù)增長率相符，旅游外匯收入增長率除了 2006、 2007年基本都高于旅游總收入增長率，可見鞍山市的旅游外匯收入在旅游總收入中的作用越來越大，尤其是 2008年，旅游外匯收入在國內(nèi)旅游市場不旺的情況下，逆市暴增 51%，可見鞍山市旅游業(yè)正逐步走向國際化，境外認(rèn)同度逐漸提高。 2008年鞍山市旅游業(yè)與類似城市對比 城市 指標(biāo)內(nèi)容 大連市 唐山市 沈陽市 鞍山市 鞍山 排名 城市人口數(shù) (萬人 ) 613 729.41 776 351.4 4 GDP總值 (億元 ) 3858.2 3561.19 3860.5 1607.9 4 社會消費品零售額 (億元 ) 1182.6 809.76 1505.5 368.3 4 人均 GDP(元 ) 63198 48190 54106 45830 4 人均可支配收入 (元 ) 17500 16382 17295 15074 4 年旅游人次 (萬人 ) 3000 960.95 5209 1545.5 3 入境游客人次 (萬人 ) 95 4.29 47.6 15.5 3 入境游客占旅游總數(shù)的比重 3.17% 0.45% 0.91% 1% 2 外匯旅游收入（ 億美元 ） 6.58 0.17 3.3 1.2 3 入境游客人均消費 （ 美元 /人次 ） 692.6 396.3 693.3 774.2 1 年旅游收入 (億元 ) 400.8 47.98 410.3 112.16 3 從上表可以看出，鞍山市在經(jīng)濟指標(biāo)上和周邊類似城市相比基本都處于最后一位，但是在旅游業(yè)上，卻不是最后一位，與同為工業(yè)城市，且 A級景區(qū)數(shù)量更多的唐山相比，鞍山在旅游指