物業(yè)服務管理制度及分項內容詳述.doc

物業(yè)服務管理制度及分項內容詳述（二）音響設備、強電、房門及門鎖的管理及維護1、服務范圍（1）負責會議中心第一、第二會堂、第一接待廳、第二接待廳和八個會議廳的839臺（件）會議音響設備的管理維護；負責地下室多功能廳48臺（件）音響設備的管理維護。（2）負責行政中心、文化廣場約1萬3千盞照明燈具的維護。（3）負責1至6號樓近2200個房門、門鎖的維修、更換。2、主要服務內容（1）建立音響設備、強電設備的安全技術檔案，確保使用安全；（2）建立音響設備、強電設備的運行制度、維修制度和管理制度，電工和音響設備操作人員必須持證上崗；（3）負責會議廳（堂）所有擴音、投影、計算機等器材管理，對設備定期進行檢查、除塵、調試工作，做到隨時處于良好的工作狀態(tài)；提前做好會議各種準備（如：話筒線路連接及擺放、會標懸掛、電視電話會議信號連接等）；保管好多功能廳的所有放音、點歌系統(tǒng)、電視、計算機、調光臺等設備。對設備進行除塵、檢查、調試工作，做到隨時啟用、狀況良好不出任何差錯。對歌曲的種類隨時調整以滿足需要。（4）負責維修、更換照明燈管、燈泡、控制開關。（5）每日根據(jù)規(guī)定及要求開啟或關閉行政中心、會議中心、文化廣場照明亮化燈具。（6）對室外11個控制箱定期檢查、維修，對接觸器進行修復、更換，外觀除銹、刷漆。（7）對室外燈具定期進行除銹、刷漆；對電纜橋架、吊桿定期進行油漆、加固。（8）對接地裝置進行檢查、測試；對供電設施的機械部分進行定期檢查、調整、加潤滑劑。（9）對一些用電量較大的設備進行跟蹤,提高節(jié)能措施。對供電、防火裝置進行檢查、補添。（10）定期對日用電器進行絕緣測試，對接觸器、指示燈、按扭進行檢修。（11）負責對1至6號樓近2200個房門、門鎖的維修、更換和一些小型的地面修補。（12）負責機械維修（如：彈簧門及某些框架、貨架、不銹鋼護欄、樓道扶手的維修等）。（13）負責小型電器設施的安裝、調試工作和停電時對業(yè)主的解釋及做好來電后的設備啟動、運行準備。強電及相關設備的日常管理及維護制度一、巡視監(jiān)控。1）電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。2）變配電室值班電工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在供配電設備設施運行日記上。 3）巡視內容：a）變壓器運行是否超溫(85)；b）有無異常響聲或氣味；c）各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；d）單相、三相電壓是否在額定值的10范圍以內，是否超載運行；e）各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；f）防小動物設施是否完好；g）接地線有無銹蝕或松動；h）各種臨時用電接駁情況；i）各種標示牌、標示物是否完好；j）安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；k）按時開關管轄區(qū)域內內路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內路燈。4）對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，電工應及時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應及時如實地匯報給領班或主管，在領班或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應嚴格遵守供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程和供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程的相關規(guī)定。5）無法立即處理的故障應按照設備設施缺陷隱患管理標準作業(yè)規(guī)程的相關規(guī)定進行處理，并填寫設備缺陷隱患記錄。6）觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。a) 拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器； ，b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線;c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；d) 防止觸電者在斷電后跌倒；e) 如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治,密切注意其癥狀變化；f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院； g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。7） 配電柜自動空氣開關跳閘的處置：a) 判斷跳閘原因(短路或過載)；b) 查清楚負載種類及分布情況；c) 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長主管d) 如故障已排除應立即恢復供電。 變配電房發(fā)生火災按火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。8） 變配電房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知機電工程部經理，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水； e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等)；f) 確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規(guī)定要求)，開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。二、變配電室安全運行管理。1）非值班人員不準進入機房，若需要進人，須經工程部主管批準，并在值班人員陪同下方可進入機房。2）機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并禁止吸煙。3）每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內和設備設施衛(wèi)生，做到地面、 墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4）機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完好。5）對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。三、交接班要求。1）接班人員應準時來接班。2）接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看供配電設備設施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在供配電設備設施運行日記上簽名。3）有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； c) 機房不干凈； d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 4）電工應將供配電設備設施的運行數(shù)據(jù)(電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量)及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在供配電設備設施運行日記表內。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為2年。四、供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃的制定。1）每年的12月10日前，由管理中心工程部主管組織值班電工一起研究、制定供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃并上報項目部審批。2）供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃制定的原則： a) 供配電設備設施使用的頻度； b) 供配電設備設施運行狀況(故障隱患)； c）合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。3）供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預計費用。4）對供配電設備設施進行維修保養(yǎng)時，應嚴格遵守供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程，按供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃進行。5） 高壓開關柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目，外部清潔及部分外部附件的維保養(yǎng)由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責。五、變壓器維修保養(yǎng)。1）每年的4月份對辦公樓內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負責進行,并將結果記錄在供配電設備設施維修保養(yǎng)記錄表內。2）每年的4月份對辦公樓所有變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)。A )測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%-50%對變壓器絕緣維修. b) 清掃變壓器外殼；c )擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好； d) 檢查變壓器冷卻風扇.e)檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線.3）高壓開關柜維修保養(yǎng)。每年4月份對辦公樓所有高壓開關柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房值班人員負責.并進行記錄,記錄在供配電設備設施維修保養(yǎng)記錄表內。4）低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月對辦公樓內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污。吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭.5）刀開關維修保養(yǎng)：a)檢查安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊；b)檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應對轉動部位加潤滑油；c)檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡,如有問題則進行機械調整或整修處理；d)用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于lOM，則應進行機烘干處理,烘干達不到要求的則應更換。6）熔斷器維修保養(yǎng)：a)新熔體的規(guī)格和形狀應與更換的熔體一致；b)檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行休整，修整達不到要求的則應更換。7）交流接觸器維修保養(yǎng)：a)清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；b)清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；c)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；d)清潔鐵芯表面的油污及臟物； e)擰緊所有緊固件。8）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：a)用500V搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5M，否則應進行干燥處理；b)外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。9）電容器維修保養(yǎng)：a)清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；b)檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；c)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；d)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15或電容缺相，如是則更換電容。10）熱繼電器維修保養(yǎng)：a)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；b)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。 11）斷路器(自動空氣開關)維修保養(yǎng)：a)用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5M，否則應烘干處理；b)清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；c)斷路器(自動空氣開關)在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現(xiàn)象；d)在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面；e)各傳動機構應注入潤滑油； f)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；g)檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應修復；h)檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復；i)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；j)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。12） 二次回路維修保養(yǎng)：a)號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；b)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。13）主回路維修保養(yǎng)：a)標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；b)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；c)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。14）對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由管理處工程部經理盡快補充至計劃中。15）變配電室值班電工應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在維修保養(yǎng)記錄表內，工程部領班應于每次維修保養(yǎng)后的三天內將記錄整理成冊后交管理中心工程部存檔，保存期為長期。六、停電審批程序：變配電室維修或臨時維修須停電操作時，維修人員應報告工程部主管。工程主管以書面形式報告管理中心經理停電范圍，時間及事由，管理中心經理批準后，同時通知甲方相關使用部門。得到院方同意后停電。4、負責維修、更換照明燈管、燈泡、控制開關。根據(jù)規(guī)定及要求開啟或關閉室外照明亮化燈具。5、對室外控制箱定期檢查、維修，對接觸器進行修復、更換，外觀除銹、刷漆。對室外燈具定期進行除銹、刷漆、加固。6、對接地裝置進行檢查、測試；對供電設施的機械部分進行定期檢查、調整、加潤滑劑。7、對一些用電量較大的設備進行跟蹤,提高節(jié)能措施。對供電、防火裝置進行檢查、補添。8、定期對日用電器進行絕緣測試，對接觸器、指示燈、按扭進行檢修。對樓宇智能化設備和安防監(jiān)控中心的管理、維護制度1、對所有攝、錄像設備，顯示設備，紅外門禁系統(tǒng)設備，巡更設備，有線電視，監(jiān)控設施、設備等進行管理、維護，確保設備運行良好。2、建立樓宇智能化設備和安防監(jiān)控中心的安全技術檔案。3、建立樓宇智能化設備和安防監(jiān)控中心運行管理制度和安全操作規(guī)程，工作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，負責24小時監(jiān)控。4、對停車場管理系統(tǒng)進行管理、維護，根據(jù)需要進行調整，確保車輛進出時不出差錯。5、每班至少進行一次各類信號檢查，確認是否正常，并做好記錄。如不正常應立即查明原因并及時處理，無法處理的問題，迅速上報。當電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應立即通知電梯安全管理員及電梯維修人員前往處理。6、按要求負責上報消防、保安設施運行狀況的各種數(shù)據(jù)和報表。7、每季度檢查一次報警系統(tǒng)，每半年檢查一次消防系統(tǒng)。對顯示屏幕定期進行檢查、除塵，確保正常使用?？照{的日常管理及維護制度一、日常保養(yǎng)：1、冷凍機：1.1保持冷凍空調機房清潔，保持設備表面清潔，無塵。1.2每小時檢查說明中運行檢查項目。1.3每班檢查高低壓壓力。是否在規(guī)定范圍內2、空調水泵：2.1水泵，電機軸承溫升及運轉是否有異響及震動。2.2水泵壓力表讀書是否正常。2.3水泵機械密封是否漏水。3、冷卻水塔：3.1運轉時是否有異響和震動。3.2塔內的水流及水位是否正常。3.3每天檢查噴嘴是否杜塞，4、風機4.1每天檢查風機軸承溫度及機組運轉情況有否振動和異響。4.2每周檢查離心風機皮帶的張緊度及有否漏水漏氣。4.3每周檢查冷凝水排泄情況及時讀調節(jié)器的位置。4.4每周檢查盤管是否堵塞及風閥是否在正常位置。二、月度保養(yǎng)：1、空調主機：1.1更換不正常儀表。檢查冷凍劑是否有泄漏或漏水漏油現(xiàn)象。根據(jù)運行記錄表分析機組運行情況。2、空調水泵：2.1軸承加油。2.2檢查各緊固件是否松動。檢查水泵密封水否漏水。3、冷卻塔：3.1冷卻風機加油，3.2檢查連接螺栓是否松動。3.3清洗冷卻塔內外表面。4、風機盤管：4.1檢查室內空調效果、各風機盤管風機皮帶張緊度及磨損情況。4.2清洗風機盤管濾網。4.3檢查冷凝水管及冷凍管暢通情況。三、季度保養(yǎng)：1、空調水泵：1.1電機軸承、水泵軸承的清潔、加油。1.2檢查官到過濾網。2、水系統(tǒng)：2.1檢查水質，必要時換水。2.2清理閥門絲桿，并加油。2.3檢查管路是否有漏水現(xiàn)象。四、年度保養(yǎng)：1、 空調主機：1.1檢查各儀表的正確可靠性。1.2全面檢查冷凍機系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。1.3清洗機油過濾器。必要時更換。1.4模擬試驗各安全裝置的性能。1.5檢查控制電路，并保養(yǎng)控制柜。2、空調水泵：2.1檢查各運動部件的損耗情況。2.2做好風葉輪，風機殼及所有附屬件的防銹工作。2.3緊固所有連接螺栓。3、風機盤管：3.1全面檢查各風機盤管運轉情3.2對盤管風機加油或更換。3.3檢查風機電機絕緣性。附屬閥件。3.4檢查皮帶輪的磨損情況。3.5檢查管系、盤管有否漏水、漏氣堵塞。3.6清潔風機及散熱翹片。4、風管：4.1檢修保溫層。4.2調節(jié)分支管的風量。4.3 檢查防火閥熱烷片的完好性。4.4更換不能使用的風管。電梯的安全管理制度1、為保證電梯機房設備絕對安全，電梯維修工必須把機房門鎖好，嚴禁無關人員進入機房，更不允許任何人將機房作為住宿之用；2、電梯機房門鑰匙必須由電梯維修工妥善保管，不準隨便掛在墻上，以防鑰匙被人拿走；3、物業(yè)公司領導檢查維修保養(yǎng)的情況，必須在電梯維修工的陪同下核實維修保養(yǎng)的項目及保養(yǎng)情況；4、電梯臨時維修或定期維修、保養(yǎng)時，必須做好詳細、完整的記錄并存檔備察；5、認真填寫電梯運行記錄及維修記錄；6、電梯保養(yǎng)與檢查內容如下：(1)電梯轎箱內通風機、日光燈是否正常；電梯運行樓層指示信號顯示功能；電梯運行程序能否按正常指令運行，轎箱內及大廳按鈕信號有無損壞，顯示是否正常；(2)電梯拽引機轉動裝置，抱閘裝置，轉動裝置，潤滑油應在油標上下刻線之間，鋼繩、繩輪固定，電梯地坑是否積水，電梯機房內要保持清潔干凈；(3)對于發(fā)現(xiàn)的設備故障及不正常現(xiàn)象應及時排除，對解決不了的問題應及時向主管領導匯報，以便集中解決設備技術問題；(4)嚴格執(zhí)行“電梯維修、保養(yǎng)安全操作有關規(guī)定”。給排水設備的日常管理及維護制度一、設備巡檢 1、巡視監(jiān)控。2、泵房巡查應每兩個小時巡視一次辦公樓內水泵房(包括機房、水池、水箱),每周巡視一次辦公樓內主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。3、巡視監(jiān)控內容如下：a）水泵房有無異常聲響或大的振動；b）電機、控制柜有無異常氣味；c）電機溫升是否正常(應不燙手)，變頻器散熱通道是否順暢；d）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件是否工作正常；e）機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求(正常值為 5 kg/cm2)；f）水池、水箱水位是否正常；g）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；h）主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；i）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；j）臨時接駁用水情況；k）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。4、泵房值班在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應及時詳細地匯報給管理處工程部主管，請求協(xié)助解決。整改時，應嚴格遵守給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。5、給排水設備設施異常情況的處理.6、主供水管爆裂的處置：a）立即關閉相關聯(lián)的主供水管上的閘閥；b）如果關閉了主供水管上相關聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵；c）立即通知客服部及管理中心工程部主管，管理中心工程部主管聯(lián)絡供水公司搶修；客服部負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；d）在管理維中心修部水泵房巡檢或管理中心工程部主管的組織下，盡快開挖出所爆水管。E）供水公司修好水管后應由水泵房值班開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現(xiàn)象；f）確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。7、水泵房發(fā)生火災時按火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。8、水泵房發(fā)生水浸時的處置：a）視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；b）堵住漏水源； c）如果漏水較大，應立即通知管理中心工程部主管，同時盡力阻滯進水；d）漏水源堵住后，應立即排水；e）排干水后，應立即對進水設備設施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；f）確認進水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。9 、水泵房安全管理。a）非值班人員不準進人水泵房，若需要進入，須經管理中心工程部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。B）水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。C）水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵房內嚴禁吸煙。D）每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內的設備設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮； e）水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。F）水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房維修保管，不得私自配鑰匙。10、交接班要求。a）接班人員應準時接班。B）接班人員應認真聽取交班人交代，并查看給排水設備設施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在給排水設備設施運行日記上簽名。11、有下列情況之一者不準交班：a）上一班運行情況未交代清楚；b）記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c）水泵房不干凈；d）接班人未到崗；e）事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。12、水泵房巡檢應將給排水設備設施的運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀態(tài)完整、規(guī)范地記錄在給排水設備設施運行日記表內，于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊后交公司工程部存檔，保存期為二年二、給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃1、給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃的制定。每年的12月30日之前，由管理中心工程部主管組織水泵房維修人員一起研究、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃報項目部。2、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃的原則：a) 給排水設備設施使用的頻度； b) 給排水設備設施運行狀況(故障隱患)； c) 合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。3、給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 備品、備件計劃；c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間d) 預計費用。4 、維修人員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃進行。5、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房維修人員每年的4月、10月份應對小區(qū)內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。6、水泵電動機維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在05M以上，否則應烘干處理或修復；b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；c) 檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；d) 清潔電動機外殼；e) 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。7、水泵維修保養(yǎng)：a) 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；b) 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；G) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；d) 清潔水泵外表；e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。8、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。9、檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。10、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房專責每年的5月、11月應對辦公樓內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。11、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；12、檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；13、檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改；14、交流接觸器維修保養(yǎng)：a) 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；b) 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；c) 清潔鐵芯上的油污及臟物；d) 檢查復位調簧情況；e) 擰緊所有緊固件。15、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于05M，否則應進行干燥處理；b) 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。16、熱繼電器維修保養(yǎng)： a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；b) 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。17、自動空氣開關維修保養(yǎng)： a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于IOOMll，否則應烘干處理； b) 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換； c) 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；d) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。18、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)： 對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。19、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：a) 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。 20、遠傳壓力表維修保養(yǎng)：a) 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；b) 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；c) 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。21、變頻器的保養(yǎng)a) 檢查變頻器的工作環(huán)境，如周圍環(huán)境潮濕、灰塵多，應對其工作環(huán)境進行改善；b) 發(fā)現(xiàn)變頻器外部贓污，及時清理；c) 每半年對變頻器控制板進行吹掃清灰，散熱風扇加硅膠油。d) 每半年檢查一次模塊的外觀，發(fā)現(xiàn)異常及時報修；e) 每半年檢查接線端子是否緊固；22、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。23、閘閥維修保養(yǎng)： a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；b) 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；c) 對閘閥閥桿加黃油潤滑；d) 對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。24、止回閥維修保養(yǎng)： a) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b) 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；c) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。25、浮球閥維修保養(yǎng)：a) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；b) 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；c) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。26、液位控制器維修保養(yǎng)：a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b) 清除壓力室內污物，疏通控制水道；c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；d) 緊固所有螺母。27、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。28、 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。29、密封圈是否已老化，如已老化則應更換。30、查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號、同規(guī)格的軸承。31、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。32、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固；如松弛則應緊固。擰緊潛水泵排圬泵上的所有螺母。32、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)。 33、檢查支持托架是否牢固，否則應加強。34、查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。35、查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。36、 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理(更換膠墊)。37、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時。38、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由管理工程部主管盡快補充至計劃中。39、如遇突發(fā)性的設備設施故障，先經管理中心工中心程部經理口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報公司。40、水泵房維修應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在維修保養(yǎng)記錄表內，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內由領班整理成冊后交管理中心維修部存檔，保存期為長期。41、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由管理中心工程部主管報管理中心，由管理中心通知院方，經院方同意方可停水。 消防監(jiān)控中心的管理和維護制度1、定期按系統(tǒng)的運行情況擬定小修、中修、大修。2、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)內容1）日檢：每班次在當值班長的指導下由中控室消防員對火災報警系統(tǒng)進行下a）每班次均應進行系統(tǒng)設備的外觀檢查；b）火警功能。誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其他干擾存在，應設法排除。對于誤報頻繁又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應及時清洗更換；c）故障功能：主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良的情況；備用電源故障，檢查充電裝置，電池是否損壞，有無斷線；探測回路故障，檢查該回路至火災探測器的接線是否完好，有無探測被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。 2）月檢：每月15日在工程部主管的指導下，由領班組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查，并填寫消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表 ： a）日檢全部內容；b）測試控制器主要工作電壓是否正常； c）火災探測器（溫感、煙感、破波）安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈完好,指示燈是否閃亮.隨機取5%的煙感噴煙后,消防主機是否收到報警信號;d)對樓層消防栓泵進行外觀檢查，查看外接線是否固定良好，油漆脫落應補刷新；e）檢查手動按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警，測試報警功能是否正常；f）對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設施進行擦拭除塵，線路松動應加以緊固；g）對主電源和備用電源做自動轉換試驗。 3）季檢a）每季度檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的系列功能，并填寫消防系統(tǒng)年（季）檢查保養(yǎng)記錄表： b）采用專用檢測儀器分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示； c）試驗火災報警的聲光顯示； d）實驗水流指示器，壓力開關等報警功能，信號顯示； e）對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-3次主要電源和備用電源自動切換試驗； f）用手動或自動檢查防火卷簾門的關閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況； g）用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設備； h）對固定式“1211”系統(tǒng)進行外觀巡視，查看管網系統(tǒng)的密封情況，讀出壓力表指針數(shù)值，用手動或自動檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設備； i）用手動檢查消防應急廣播、火災應急照明及疏散指示標志燈； j）從消防聯(lián)動柜上按強制“消防”開關鍵使客貨梯停于首層試驗； k）在中控室進行消防通信設備對講通話試驗； l）檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源功能試驗。 4）年檢：每年12月20日前由工程主管及領班組織對火災自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，填寫消防系統(tǒng)年（季）檢查上保養(yǎng)記錄： a）應用專用檢測儀器對所安裝的火災探測器探頭（取50%）進行一次實效模擬試驗，對電纜、接線盒、設備作直觀檢查、清理塵埃； b）試驗火災應急廣播設備的功能。 合同期內安裝廠家指導檢查，合同期滿后由物業(yè)維修檢查。 3、維修保養(yǎng)計劃： a）對消防系統(tǒng)設備的外部清潔及部分附件的維修保養(yǎng)由工程部主管指導完成。 b）每班次消防員應對消防設備外部清潔一次，用壓縮空氣進行吹污、吹塵，再用干的干凈抹布擦拭，保持設備光潔。 c）消防系統(tǒng)設備故障的維修一般不超過8小時，在8小時內無法解決的，應將其故障原因、解決時間上報管理中心經理，并按批準的時間限期解決。 d）消防泵維修保養(yǎng)見給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程相關要點。e）消防系統(tǒng)設備的檢查、維修保養(yǎng)均應有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期五年。日常維修養(yǎng)護的管理制度環(huán)境衛(wèi)生保潔管理制度（一）室外環(huán)境衛(wèi)生保潔和服務1、保潔人員嚴格執(zhí)行公司建立的環(huán)境衛(wèi)生保潔管理制度。2、負責辦公區(qū)約9915平方米的衛(wèi)生保潔，包括舞廳、會議室、接待室、樓梯、停車場、走廊、內墻、電梯間、衛(wèi)生間、綠地、球場等所有公共部位及辦公樓地下停車場及體育活動場所的衛(wèi)生保潔。保證公共區(qū)域干凈整潔，無異味、無蚊蠅，無糞便、無污水外溢。3、實行標準化清掃保潔，保潔時間為