2011年房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)【精品培訓(xùn)資料】

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)的基本概念 第 1節(jié) 房地產(chǎn)的的常用術(shù)語(yǔ) 第 2節(jié) 房地產(chǎn)的基本概念 第 1節(jié) 房地 產(chǎn) 的定 義 地 產(chǎn) 的 類 型 地 產(chǎn) 的價(jià)格 地 產(chǎn) 的定 義 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。是指土地、建筑物、其他地上的附著物及其附帶的各種權(quán)益，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 房地產(chǎn)的概念 包括 土地和建筑物 地 地所有 權(quán) 、使用 權(quán) 地使用 權(quán) 出 讓 地所有權(quán)、使用權(quán) （ 1）我國(guó)的土地全部屬于公有制，包括全民所有制和集體所有制。包括國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地，任何單位和個(gè)人均沒(méi)有土地所有權(quán)。 （ 2）土地使用權(quán)是指單位或個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 （ 3）國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有：出讓、劃撥、出租、入股等。 我國(guó)國(guó)有土地使用 權(quán)實(shí) 行有 償 、有期限的使用制度。 地使用權(quán)出讓 （ 1）土地使用權(quán)出讓，是指市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌的方式。將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （ 2）各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限： (一 )居住用地七十年； (二 )工業(yè)用地五十年； (三 )教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四 )商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； (五 )綜合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加氣站用地為二十年。 拍賣出讓 ：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)出讓 ：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 協(xié)議出讓 ：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 掛牌交易 ：即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于 30日。 土地使用權(quán)出讓方式 筑物 房屋建筑物 構(gòu)筑物 供人居住、工作、娛樂(lè)、貯藏物品、紀(jì)念和進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。如：公寓、商場(chǎng)、學(xué)校、廠房等。 一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑物。如：煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等， 地 產(chǎn) 的 類 型 按收益劃分 ： 1、居住房地產(chǎn) 2、商業(yè)房地產(chǎn) 3、辦公房地產(chǎn) 4、工業(yè)房地產(chǎn) 按用途分 ： 5、營(yíng)利性房地產(chǎn) 6、非營(yíng)利性房地產(chǎn) 按市場(chǎng)交易劃分 ： 7、出售的房地產(chǎn) 8、出租的房地產(chǎn) 9、抵押、典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 10、自用的房地產(chǎn) 住房地產(chǎn) (住宅 )：公寓和別墅 公寓 ：一種高密度、高容積率的集合式住宅，公寓由若干個(gè)單元組成，每層分割成數(shù)家，各家生活配套及戶型格局大致相同。公寓分為底層、多層、小高層、中高層、高層等多種形式。 別墅 ：低密度、低容積率、私家花園大、私密性好、價(jià)格昂貴、是住宅發(fā)展的終極方向?？煞譃楠?dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排（排聯(lián)）別墅、疊加式別墅、空中別墅等。 地產(chǎn)建筑形態(tài) 1、 低層 ： 低層房屋是指高度 低于或等于 10米的建筑物，一般是 1筑物。如：平房、別墅等。 低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給 人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是 在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。 臨平華清山莊現(xiàn)場(chǎng) 2、 多層 ： 多層房屋指 高于 10米、低于或等于 24米 的建筑物。多層房屋一般為 4 7層 。 一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格 (房型 )整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比， 多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高 ，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。 南龍 山水人家項(xiàng)目 3、 小高層 ： 人們一般把 8層至 12、 13層的建筑稱為“小高層”。 小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、 房型好、得房率高的特點(diǎn) ，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、 耐用年限高、景觀系數(shù)高 ，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。 同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。 所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。 藍(lán)色港灣小高層效果圖 4、 高層 : 超過(guò)一定高度和層數(shù)的多層建筑。 1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑分為 4類：第一類為 916層（最高 50米），第二類為17 25 層（最高 75米 )，第三類為 26 40層（最高 100米），第四類為 40層以上 (高于 100米）。 一般指 超過(guò) 10層或超過(guò) 24米 的建筑物。 沭陽(yáng) 漢宮 5、獨(dú)棟別墅 : 單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為 私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì) ，一般有很好的環(huán)境配套。 臨平華清山莊現(xiàn)場(chǎng) 6、雙拼別墅 : 它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 特征： 1） 與聯(lián)排、獨(dú)棟對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 2） 是低層小樓加上私家花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了 3） 雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。 獨(dú)秀山莊二期 7、聯(lián)排別墅 : 又稱 天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有 1至 2個(gè)車位，還有地下室。它是由 幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅 ，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶 250平方米以上。 特征 ： 1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。 2）價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。 3）戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。 獨(dú)秀山莊二期 高層住宅 和 多層住宅 的優(yōu)缺點(diǎn)： 1） 一般來(lái)說(shuō)多層住宅的容積率較低， 環(huán)境較好 ，建筑形式多為條狀，所 以基本上是 戶戶朝南 ， 建造成本低 ，一般售價(jià)不高，且 得房率較高 。 2） 高層住宅一般地段較好，由于 地段好 ，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只 能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層 基礎(chǔ)較復(fù)雜 ， 結(jié)構(gòu)要求高 ，十 分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑 的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光 較差。 3） 高層一般為一層多戶的 點(diǎn)狀形式 ，有部分戶室朝西、北向。由于增加 了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來(lái)說(shuō) 得房率較 低 ，但 建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑 ，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的 增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。 業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 是以全面融合地 產(chǎn)業(yè) 與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式。 現(xiàn)在正悄然成為 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的新寵。 商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買商業(yè)用房的 投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高 ，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。 杭州 萬(wàn)象城 地 產(chǎn) 的價(jià)格 現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能有所不同。同事，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，其價(jià)格構(gòu)成也不同。本節(jié)就以“ 取得國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行建設(shè)并銷售所建商品房 ”這一典型的房地產(chǎn)為例 。 1、土地取得成本（如：征用費(fèi)、拆遷費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)） 2、開發(fā)建設(shè)成本：（ 1）勘察設(shè)計(jì)和前期開工費(fèi)用；（ 2）建筑安裝費(fèi)用；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（ 4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（ 5）建設(shè)單位管理費(fèi)用（ 6）開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi) 3、銷售費(fèi)用： （ 1）代理費(fèi)（ 2）廣告費(fèi) 4、財(cái)務(wù)成本費(fèi)用 5、不可預(yù)見費(fèi) 6、開發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 一、一般因素 社會(huì)因素 經(jīng)濟(jì)因素 行政因素 人口因素 國(guó)際因素 1、政治安定情況 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 1、土地制度 1、人口密度 國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況 2、社會(huì)治安情況 2、儲(chǔ)蓄和投資水平 2、住房制度 2、人口素質(zhì) 國(guó)際政治因素 3、房地產(chǎn)投機(jī) 3、財(cái)政收支與 金融狀況 3、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城 市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 3、家庭人口 4、城市化進(jìn)程 4、居民收入和 消費(fèi)水平 4、房地產(chǎn)價(jià)格政策 5、物價(jià)變動(dòng) 5、稅收 6、利率水平 6、行政隸屬變更 7、其他相關(guān)政策 二、區(qū)域因素 住宅區(qū)區(qū)域因素 商業(yè)區(qū)區(qū)域因素 工業(yè)區(qū)區(qū)域因素 1、基礎(chǔ)設(shè)施 1、城市商服中心影響 2、 基礎(chǔ)設(shè)施 2、市內(nèi)交通條件 3、市內(nèi)交通條件 3、公用配套 4、對(duì)外交通條件港口、 車站、機(jī)場(chǎng) 4、環(huán)境條件 3、對(duì)外交通條件港口、 車站、機(jī)場(chǎng) 5、區(qū)域城市規(guī)劃限制 5、城市商業(yè)服務(wù)中心 影響 6、區(qū)域規(guī)劃限制 4、區(qū)域城市規(guī)劃限制 1、 基礎(chǔ)設(shè)施 2、市內(nèi)交通條件 房地產(chǎn)定價(jià)策略 1、開盤定價(jià)策略 2、過(guò)程定價(jià)策略 3、時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略 4、尾盤定價(jià)策略 1）低價(jià)開盤（起價(jià)低、均價(jià)也低；起價(jià)低，均價(jià)高） 2）高價(jià)開盤 3）中價(jià)開盤 1）低開高走； 2）高開低走； 3）穩(wěn)定價(jià)格 1）心理定價(jià)：尾數(shù)定價(jià)；整數(shù)定價(jià)；口彩定價(jià)；聲望定價(jià) 2）差別定價(jià)：樓宇價(jià)差；垂直價(jià)差；水平價(jià)差 3）總價(jià)控制 4）組合定價(jià) 1）明降價(jià) 2）暗降價(jià) 3）其他具體策略 房地產(chǎn)的的常用術(shù)語(yǔ) 第 2節(jié) 房屋結(jié)構(gòu)類 設(shè)主體類 筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)類 筑施工和建筑材料類 地產(chǎn)銷售類 房屋結(jié)構(gòu)類 框架結(jié)構(gòu) : 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，以輕質(zhì)墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)形式。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。其特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間。 剪力墻結(jié)構(gòu) ： 是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，剪力墻結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。高層建筑。 框架剪力墻結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 如何辨別承重墻 墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重 。 建筑施工圖中的 粗實(shí)線部分 和 圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體 都是承重墻?，F(xiàn)場(chǎng)察驗(yàn)墻體上無(wú)預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡(jiǎn)易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講， 磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻 ； 框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻 。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察后才能確定。 個(gè)人裝修時(shí)可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)單地區(qū)分承重墻和非承重墻： 1、從房屋結(jié)構(gòu)上區(qū)分： 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。 2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混結(jié)構(gòu)的。高檔的都是框架結(jié)構(gòu)的多。 3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。 4、從墻的厚度分： 150衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。 5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間緊密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。 設(shè)主體類 開發(fā)商、發(fā)展商 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 商是指從事房地 產(chǎn) 開 發(fā)經(jīng)營(yíng) 的企 業(yè) 。典型模式：通 過(guò) “招、拍、掛”等途徑取得國(guó)有土地使用 權(quán) ，根據(jù)土地的 規(guī) 劃建 設(shè) 條件 進(jìn) 行 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) ，并向政府或行 業(yè) 主管部 門報(bào) 批，取得相關(guān)建 設(shè)許 可 證 ；通 過(guò) 招 標(biāo) 等方式 選擇 施工和 監(jiān) 理等 單 位，并 組織項(xiàng) 目建 設(shè)實(shí) 施；最后通 過(guò)銷 售或出租等方式回 籠資 金，并取得開發(fā) 利 潤(rùn) 。 發(fā) 展商在一般情況下是指 項(xiàng) 目公司所屬的上 級(jí) 開 發(fā) 商。 建設(shè)單位 是指 負(fù)責(zé)項(xiàng) 目立 項(xiàng) 、建 設(shè) 、驗(yàn) 收及交付使用的 單 位。建 設(shè)單位大多數(shù)情況下就是開 發(fā) 商。 業(yè)主 房地 產(chǎn)項(xiàng) 目的所有者。開 發(fā) 建 設(shè)階 段 業(yè) 主是開 發(fā) 商；商品房交付使用及物 業(yè) 管理 階 段， 購(gòu) 房者是 業(yè) 主。 筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)類 1、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口 規(guī) 模的居住生活聚居地和特指城市干道 或自然分界 線 所 圍 合，并與居住人口 規(guī) 模（ 30000 對(duì)應(yīng) ，配建有一 整套 較 完善的、能 滿 足 該 區(qū)居民物 質(zhì) 與文化生活所需的公共服 務(wù)設(shè) 施的居住生 活聚居地。 如廣廈集 團(tuán) 的“天都城”。 2、居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū) 級(jí) 道路或自然分界 線 所 圍 合，并與居住人口 規(guī) 模 7000 15000人相 對(duì)應(yīng) ，配建有一套能 滿 足 該 區(qū)居民基本的物 質(zhì) 與文化生活所需的公共服 務(wù)設(shè) 施的居住生活聚居地。 3、居住組團(tuán) 居住 組團(tuán) 一般稱 組團(tuán) ，指一般被小區(qū)道路分隔，并 與 居住人口 規(guī)模1000 3000人相 對(duì)應(yīng) ，配建有居民所需的基 礎(chǔ) 公共服 務(wù)設(shè) 施的居住生活聚居地。一般的，居住 組團(tuán) 占地面 積 小于 10萬(wàn)平方米，居住 300 800戶 ，若干個(gè)居住 組團(tuán) 構(gòu)成居住小區(qū)。 建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)墻體面積 公攤面積 套內(nèi)使用面積 公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) + = 套內(nèi)建筑面積 = + + 公攤面積 = 套內(nèi)建筑面積 得房率 可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積） 每戶建筑面積（也就是銷售面積） = 得房率是 買 房比 較 重要的一個(gè)指 標(biāo) 。計(jì) 算房屋面 積時(shí) ， 計(jì) 算的是建筑面 積 ，所以得房率太低，不 實(shí) 惠；太高，不 方便。因 為 得房率越高，公共部分的面 積 就越少，住 戶 也 會(huì)感到 壓 抑。一般， 得房率在 80左右比 較 合適 ，公共部 分既 寬 敞氣派，分 攤 的面 積 也不會(huì)太多，比 較實(shí) 惠。 4、 5、容積率 所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò) 5，多層住宅應(yīng)不超過(guò) 3，綠地率應(yīng)不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。 1容 積 率低于 是非常高檔的獨(dú) 棟別 墅 項(xiàng) 目。 2容 積 率 般獨(dú) 棟別 墅 項(xiàng) 目， 環(huán) 境 還 可以，但感 覺(jué) 有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼 別墅、 聯(lián) 排 別 墅，就可以解決 這 個(gè) 問(wèn)題 了。 3容 積 率 般的雙拼、 聯(lián) 排 別 墅，如果 組 合 34層 ，局部 5層 的樓中樓， 這 個(gè) 項(xiàng) 目的品位就相當(dāng)高了。 4容 積 率 部是多 層 的 話 ，那么 環(huán) 境 絕對(duì) 可以堪稱一流。如果其中 夾雜 低 層 甚至 聯(lián)排 別 墅，那么 環(huán) 境相比而言只能算是一般了。 項(xiàng) 目管理 5容 積 率 常的多 層項(xiàng) 目， 環(huán) 境一般。如果是多 層 與小高 層 的 組 合， 環(huán) 境會(huì)是一大賣 點(diǎn)。 6容 積 率 常的多 層 +小高 層項(xiàng) 目。 7容 積 率 常的小高 層項(xiàng) 目。 8容 積 率 高 層 +二 類 高 層項(xiàng) 目（ 18層 以內(nèi)）。此 時(shí) 如果做全小高 層 ，環(huán) 境會(huì)很差。 9容 積 率 層項(xiàng) 目（樓高 100米以內(nèi)）。 10容 積 率 天大樓 項(xiàng) 目 6、建筑間距 主要是根據(jù)日照、通 風(fēng) 、采光、防止噪音和 視線 干 擾 、防火、防震、 綠化、管 線 埋沒(méi)、建 設(shè) 布局形式及 節(jié)約 用地 綜 合考 慮 。住宅建筑 間 距只要以滿 足日照要求 為 主要依據(jù)。 南北兩樓間距 =北樓總高 照系數(shù)） 建筑平面 圖 是建筑施工 圖 的基本 樣圖 ，它是假想用一水平的剖切面沿 門 窗洞位置將 房屋剖切后， 對(duì) 剖切面以下部分所作的水平投影 圖 。它反映出房屋的平面形狀、大小和布 置； 墻 、柱的位置、尺寸和材料； 門 窗的 類 型和位置等 7、建筑平面圖 8、標(biāo)高、總高、限高、層高和凈高 標(biāo)高 ：表示建筑物某一部位相對(duì)于基準(zhǔn)面 (標(biāo)高的零點(diǎn) )的 豎向高度，是豎向定位的依據(jù)。 建筑 總 高度 ：室外地坪至檐口頂部的高度差。 建筑限高 ：指一地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度控制值 。 層 高 ：一層房屋的高度，上下兩層樓面或樓面之間的垂直 距離。市場(chǎng)上住宅層高大多數(shù)為 凈 高 =層高樓板厚度 9、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)、露臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) ：建筑物室內(nèi)的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場(chǎng)所，其設(shè)計(jì)需要兼顧實(shí)用與美觀的原則。陽(yáng)臺(tái)一般有懸挑式、嵌入式、轉(zhuǎn)角式三類。 平臺(tái) ：指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 露臺(tái) ：指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它的面積一般較大，上面沒(méi)有屋頂。 10、戶型 戶型：是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類型的新的簡(jiǎn)稱。 常見的戶型有： 平 層戶 型、 躍層戶 型、 錯(cuò)層戶 型、 復(fù) 式 戶 型 。 而按照面積又可分為 小戶型 和 大戶型 。 平面戶型 躍層戶型 錯(cuò)層戶型 復(fù)式戶型 母子戶型 筑施工和建筑材料 類 1、建筑施工、施工許可、施工許可證 建筑施工 ：指建筑施工單位按照設(shè)計(jì)要求、施工及驗(yàn)收規(guī)范、施工合同等，在保證工程質(zhì)量、工期、成本、安全及環(huán)保等目標(biāo)的前提下，行進(jìn)的項(xiàng)目建造活動(dòng)過(guò)程。 施工許可 ：指工程項(xiàng)目開工必須要得到建設(shè)行政主管部門的行政許可。 施工許可證 ：建設(shè)行政主管部門向符合各種施工條件、允許開工的項(xiàng)目頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，是施工單位進(jìn)行施工行為的法律憑證。 2、三通一平、五通一平、七通一平 三通一平 ：工地具備通水、通電、通路及場(chǎng)地平整的條件。 五通一平 ：在三通一平基礎(chǔ)上再加通氣、通信的條件。 七通一平 ：在三通一平基礎(chǔ)上再加通郵、通信、通暖氣、通天然氣或煤氣的條件 3、其他名詞 工地、臨時(shí)施工、施工圍墻 結(jié)構(gòu)結(jié)頂 、 竣工驗(yàn)收 、綜合驗(yàn)收 工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全 磚、砌塊、鋼筋、水泥、砂漿、混凝土 地 產(chǎn)銷 售 類 1、預(yù)售、預(yù)售許可證 房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定， 由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其 實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已 成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。 為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益， 由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品 房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予 預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售 許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù) 售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。 2、定金、訂金、違約金、預(yù)付款 定金 ：指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，規(guī)定由定金給付方（購(gòu)房者）先行支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣。定金是一種擔(dān)保方式。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。 訂金 ：通常是在購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商就房屋買賣達(dá)成初步意向協(xié)議后，為保證在約定的期限內(nèi)有優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利而支付的款項(xiàng)。訂金不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，訂金可視為預(yù)付款。 違約金 ：指違約方按照法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)該支付對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。 預(yù)付款 ：買賣雙方當(dāng)事人商定的在合同履行前所支付的一部分價(jià)款。預(yù)付款在行走上是一方履行主合同的行為，合同履行時(shí)預(yù)付款要抵充價(jià)款，合同不履行時(shí)應(yīng)當(dāng)返還預(yù)付款。 3、起價(jià)、均價(jià) 起價(jià) ： 也叫做起步價(jià)，指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中最低的價(jià)格?！?元 /平方米七售”，以較低的起價(jià)吸引消費(fèi)者注意。 均價(jià) ： 指各單位的銷售價(jià)格相加之后的總銷售金額除以總銷售面積，得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)能反映房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的高低，但不是真正的銷售價(jià)格。 4、單價(jià)、總價(jià)、樓面地價(jià) 單價(jià) ： 單位面積的價(jià)格。反映房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的高低。 總價(jià) ： 一個(gè)銷售單位的總的價(jià)格，等于單價(jià)乘以其面積。是決定客戶師傅購(gòu)買的價(jià)格因素。 樓面地價(jià) ： 平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格，即土地價(jià)格與總建筑面積之比。樓面低價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 4、尾樓、爛尾樓 尾樓 ： 即尾盤。是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入清盤銷售階段時(shí)的少量剩余房源。當(dāng)商品房的銷售量達(dá)到 80%以后，就可以認(rèn)為進(jìn)入項(xiàng)目的尾盤銷售階段。主要是一些品質(zhì)不好或者不符合大多數(shù)客戶意愿的房源。 爛尾樓 ： 是指由于開發(fā)商資金不足或者盲目上馬，或錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓盤。 5、五證二書 1、 土地使用許可證 2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4、 建筑工程施工許可證 5、 商品房銷售（預(yù)售）許可證 6、 住宅使用說(shuō)明書 7、 住宅質(zhì)量保證書 6、樓書 樓書 ： 房地產(chǎn)樓盤銷售信息的集合。大致應(yīng)該包含樓盤的地理位置、景觀環(huán)境、平面圖、立面圖、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格及展示項(xiàng)目形象的廣告語(yǔ)等。 7、付款方式 1、 一次性付款和分期付款各有什么利弊 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種 : 1） 一次性付款 是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者一次性付清全部的房款。一次 性付款購(gòu)房的 好處是，購(gòu)房者一般能從售房者那里得到一定比例的房?jī)r(jià)優(yōu) 惠 。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的 購(gòu)房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)該付款方 式對(duì)于購(gòu)置期房來(lái)說(shuō)，由于房款已全數(shù)落入售房者手中， 購(gòu)房者無(wú)法控制期 房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)較大。 2） 分期付款 是指購(gòu)房者交付首期房款后（一般為總額的 30%左右），根據(jù)雙方 約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。分期付款購(gòu)房最大的 好處是可 以緩解一次性付款的壓力，使購(gòu)房者可以根據(jù)未來(lái)收入來(lái)決定購(gòu)房總額 。同時(shí) 購(gòu)房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問(wèn)題時(shí)能將損失控制在最小 。但分期付款有時(shí)無(wú)疑等同于超前消費(fèi)，購(gòu)房者一定要對(duì)自己的未來(lái)收入成竹 在胸，否則會(huì)因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外， 分期付款相 對(duì)于一次性付款，房?jī)r(jià)上肯定是沒(méi)有了優(yōu)惠折扣。 2、一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房有何區(qū)別 一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房（ 按揭 ）都是 以未來(lái)收入通過(guò)數(shù)次付款進(jìn)行 購(gòu)房 的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購(gòu)房者和售房者兩 方，購(gòu)房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前， 房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購(gòu)房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。 銀行貸款購(gòu)房，是指購(gòu)房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在這種形式中，參與購(gòu)房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購(gòu)房者與售房者的買賣關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過(guò)這種方式購(gòu)房，購(gòu)房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長(zhǎng)，還可利用銀行對(duì)售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)將購(gòu)房者不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。 完 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 2007年 7月 營(yíng)銷中心培訓(xùn)系列 培訓(xùn)的結(jié)構(gòu)主線 做為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識(shí)？ 一、房地產(chǎn)價(jià)格和估價(jià)知識(shí) 二、城市和城市規(guī)劃知識(shí) 三、房地產(chǎn)建筑知識(shí) 四、房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 五、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格概述 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法 交易方式 : 掛牌 (交易份額 :100%) 類型 : 政府出讓 地塊位置 : 寶安區(qū)龍華街道 地塊面積 : 米 地塊用途 : 居住用地 建筑面積 : 85953 平米 容積率 蓋率 : 30% 年限： 70年 樓面價(jià) 樓面地價(jià)又稱為單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格。 樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 金地以 面地價(jià)5338元 /平米。 如果去除 15%的返還面積，樓面地價(jià)高達(dá) 6281元 /平米 。 第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 比較法 適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似的房地產(chǎn)交易。 比較法估價(jià)一般可分為七個(gè)步驟： 1）收集交易信息、 2）選取可比實(shí)例； 3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4）進(jìn)行交易情況修正 5）進(jìn)行交易日期影響修正 6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況影響修正； 7）求取比準(zhǔn)價(jià)格 第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 成本法 適用于哪些即無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。 房地產(chǎn)的成本構(gòu)成： 1）土地取得成本、 2）開發(fā)成本； 3）管理費(fèi)用 4）投資利息； 5）銷售費(fèi)用 6）銷售稅費(fèi)； 7）開發(fā)利潤(rùn) 第一章 房地產(chǎn)價(jià)格及估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法：比較法、成本法、收益法 收益法 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓等； 收益法的基本計(jì)算公式： 房地產(chǎn)的價(jià)格 =房地產(chǎn)凈收益 /房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率 第二章 城市和城市規(guī)劃知識(shí) 用地紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。 容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值 。 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。 城市綠線 是指城市各類綠地范圍的控制線。 1、用地性質(zhì) 2、用地面積 3、用地紅線 4、容積率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路紅線 8、建筑紅線后退距離 9、建筑線 10、綠地率 11、交通出入口方位 12、停車泊位 13、建筑間距 14、日照標(biāo)準(zhǔn) 15、日照間距系數(shù) 16、城市綠線 城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ)及指標(biāo) 基本資料：總用地面積： 總建筑面積： 41780平米其中： 計(jì)容積率建筑面積： 36330平米 不計(jì)容積率建筑面積： 7480平米（地下車庫(kù)及設(shè)備用房） 建筑物占地面積： 2040平米住宅建筑面積： 21090平米商業(yè)建筑面積： 12550平米 容積率： 蓋率： 41% 第二章 城市和城市規(guī)劃知識(shí) 容積率的計(jì)算？ 第二章 城市和城市規(guī)劃知識(shí) 深圳容積率的計(jì)算規(guī)定？ 建筑容積率 =（地面以上建筑面積 +半地下室建筑面積） /建設(shè)用地面積 當(dāng)半地下室在室外地面以上部分的高度不超過(guò) 建筑容積率計(jì)算時(shí)，半地下室建筑面積不計(jì)入容積率。即：建筑容積率 =地面以上建筑面積 /建設(shè)用地面積 附件：深圳容積率計(jì)算的詳細(xì)規(guī)定 地下室 :房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2者為地下室。 半地下室 :房間地平面低于室外高度超過(guò)該房間的凈高的 1/3,且不超過(guò) 1/2者為半地下室。 地下室 地面 地面 地下室 地面 地面 1/2線 1/2線 1/3線 在室外地面以上部分的高度大于 層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中 第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí) 建筑物的概念和分類 建筑識(shí)圖 建筑工程造價(jià) 第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí) 按建筑物使用性質(zhì)分類： 居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅按層數(shù)分： 低層住宅（ 1 3層）、多層住宅（ 4 6層）、中高層住宅（ 7 9層）和高層住宅（ 10層以上） 公共建筑及綜合建筑， 總高度超過(guò) 24不包括總高度超過(guò) 24建筑總高度超過(guò) 100論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為 超高層建筑 。 建筑物的分類 按建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)建筑 磚混結(jié)構(gòu)建筑 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、 簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu) 、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和 筒中筒 等。 第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí) 建筑物的分類 剪力墻 其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻 ，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式 第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí) 建筑物的分類 框架 構(gòu)也稱 框剪結(jié)構(gòu) ，這種結(jié)構(gòu)是在 框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻 ，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí) 建筑物的分類 框架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 核心筒 筒體結(jié)構(gòu) 豎向箱形截面懸臂筒體組成的結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成豎向箱形截面的框筒。筒體由一個(gè)或多個(gè)組成；分筒中筒、單框筒、框架 薄壁筒和成束筒等四類。 絕對(duì)標(biāo)高： 相對(duì)海平面的高度，海平面的標(biāo)高規(guī)定為 0，在以上的為正值，以下的為負(fù)值，相平的為 0，也叫海拔高度，高程 相對(duì)標(biāo)高： 對(duì)于一個(gè)地區(qū)，通常市政國(guó)土部門會(huì)測(cè)量出某個(gè)特定的、固定的點(diǎn)的絕對(duì)標(biāo)高，其他的測(cè)點(diǎn)相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高的高度，其上為正，下為負(fù)； 建筑標(biāo)高： 建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會(huì)在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差別。 以上的量單位只能是米 (m) 高度 第三章 房地產(chǎn)建筑知識(shí) 建筑識(shí)圖 現(xiàn)有標(biāo)高 躍式 復(fù)式 屋內(nèi)形態(tài)分類 錯(cuò)層 躍復(fù)式 玄關(guān)， 也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個(gè)封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關(guān)的概念，源于中國(guó)，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。 板樓： 就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在 2到 4戶，板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 塔樓： 一般是一梯四戶到一梯 12戶。 建筑單體分類 什么是房地產(chǎn)圖？ 房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖。 基本地籍圖： 是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。 宗地圖： 是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。 房產(chǎn)圖 主要包括 3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產(chǎn)證的必要圖件資料。 地籍圖 是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。 宗地圖 是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。 地形圖 是表示地形、地物的平面圖件，是用測(cè)量?jī)x器把實(shí)際測(cè)量出來(lái)，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實(shí)際情況的反映。 房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料 房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為 1： 500。 房產(chǎn)分丘圖：比例尺在 1： 1001： 1000之間。 房產(chǎn)分戶圖：比例尺一般為 1： 200。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 房產(chǎn)分幅圖 是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料， 比例尺一般為 1 ： 500。 房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容有：控制點(diǎn)、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物、房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號(hào)，以及與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素和注記 房產(chǎn)分丘圖 為單位繪制，是 房產(chǎn)分幅圖的局部圖 ，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)附圖的基本圖，比例尺在 1 ： 100 1 ： 1000之間 房產(chǎn)分戶圖 以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用， 比例尺一般為 1 ： 200 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。 套內(nèi)面積和套內(nèi)建筑面積？ 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高 同）的永久性建筑。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算 。 什么是房屋的實(shí)用面積？ 它是 建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 使用率和實(shí)用率的差別？ 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積 。 套內(nèi)墻體面積 1 2共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。 預(yù)售面積： 俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積： 是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅?第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。 2、套 (單元 )與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )墻體水平投影面積的一半。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？ 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。 3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 房屋建筑面積的計(jì)算 計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定如下 計(jì)算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋 計(jì)算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在 高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 房屋建筑面積的計(jì)算 組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 計(jì)算： 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 計(jì)算全部建筑面積的范圍： 單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 其水平投影面積計(jì)算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 其外圍水平投影面積計(jì)算。 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) 備注：具體請(qǐng)參照 50353 2005 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋