萬科房地產(chǎn)開發(fā)案例經(jīng)典集錦 房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書

房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書 目 錄 1. 土地投 標(biāo) （商 務(wù) ） 4 2. 土地投 標(biāo) （技 術(shù) ） 6 3. 土地 狀況調(diào) 研 8 4. 編 制可行性研究 報(bào) 告 10 5. 建立公共建筑和住宅小 區(qū)資 料 庫 14 6. 建立優(yōu)秀 設(shè)計(jì)師 信息 庫 15 7. 編 制 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 16 8. 建筑方案招 標(biāo) 19 9. 規(guī) 劃方案 報(bào)審 22 計(jì) 劃立 項(xiàng) 24 建 設(shè) 用地 規(guī) 劃 許 可 證 25 房地 產(chǎn)開發(fā) 流程 計(jì) 劃 26 號 座 標(biāo) 網(wǎng) 絡(luò)計(jì) 劃（房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)項(xiàng) 目管理通用范例） 30 托 31 計(jì) 優(yōu)化 33 告的 編 制和 報(bào) 送 36 營銷 策劃 書 38 確定 營銷 代理 40 擴(kuò) 初 設(shè)計(jì)審 批 會 42 設(shè)計(jì) 送 審 43 場 地 質(zhì) 勘探 46 設(shè)計(jì) 優(yōu)化 49 管理 51 52 建 54 建 設(shè) 工程 規(guī) 劃 許 可 證 56 量 報(bào)監(jiān) 58 施工 許 可 證 60 監(jiān) 理委托 62 承包招 標(biāo) 64 理臺 帳 68 理 70 71 會議紀(jì) 要 72 內(nèi)審 73 設(shè)計(jì) 交底 75 、 臨電 配套 77 開 工復(fù) 驗(yàn)紅線 79 方案優(yōu)化 81 83 宣 傳資 料制作 85 屆 物 業(yè) 管理 單 位 86 預(yù) 售 許 可 證 88 展 會 90 售合同的網(wǎng)上 備 案和登 記 91 案 93 工程 預(yù) 算 94 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 書 96 驗(yàn) 工月 報(bào) 98 款 100 102 105 108 修改 110 112 114 量事故 處 理 116 118 引路和封 樣驗(yàn) 收 122 工程 驗(yàn) 收（土建） 124 工程 驗(yàn) 收程序（安 裝 ） 126 案制 驗(yàn) 收 128 133 配套 135 139 142 144 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 147 套 149 防疫 報(bào) 批 151 153 電視 配套工程 155 配套 157 配套 159 防范配套 160 報(bào) 批 162 “使用粘土 磚 ”核定 163 民防工程建 設(shè) 管理 164 案 編 制 驗(yàn) 收和 報(bào) 送 168 規(guī) 劃 驗(yàn) 收 172 部 驗(yàn) 收 174 入 戶許 可 證 175 大 產(chǎn)證 177 工程 決 算 179 移交和接 管 181 商品房的物 業(yè) 交付 183 小 產(chǎn)證 185 總結(jié) 186 資 金管理 188 貸 款 190 經(jīng)濟(jì) 效益 測評 192 194 201 究成果 報(bào) 告摘要 206 究成果 評審 意 見 209 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 土地投 標(biāo) (商 務(wù) ) 1作 業(yè) 目的 土地投 標(biāo) 分 為 商 務(wù)標(biāo) 和技 術(shù)標(biāo)兩 大部分。其中商 務(wù)標(biāo) 包括投 標(biāo)報(bào) 價(jià)、開發(fā) 企 業(yè)資質(zhì) 、 企 業(yè)簡 介、 從業(yè)業(yè)績 、 銀 行 資 信、可行 性 報(bào) 告等 內(nèi) 容。由于商 務(wù)標(biāo) 在整 個(gè) 投 標(biāo)評 分系 統(tǒng) 中所占的比重往往 達(dá) 70%左右，因此能否 編 制好商 務(wù)標(biāo) 是投 標(biāo) 成 敗 的關(guān)鍵 。 2作 業(yè) 依據(jù) 政府土地管理部 門發(fā) 布的土地公 開 招投 標(biāo) 信息，公司年度 開發(fā)計(jì) 劃，地 區(qū) 地形 圖 。 崗 位 總經(jīng) 理： 負(fù)責(zé) 土地投 標(biāo)書 （商 務(wù) ）的批準(zhǔn)和 簽發(fā) 。 主管 崗 位 總經(jīng)濟(jì)師 ： 負(fù)責(zé) 投 標(biāo)書 的最后通稿，向 總經(jīng) 理和董事 長匯報(bào) 并商量 決 定投 標(biāo) 報(bào) 價(jià)。 協(xié) 管 崗 位 總會計(jì)師 ： 對財(cái)務(wù) 部提供信息 資 料的真 實(shí) 性 負(fù)責(zé) ， 對籌資方案的可靠性 負(fù)責(zé) 。 主 辦崗 位 土地 開發(fā) ： 負(fù)責(zé) 向各相 關(guān)崗 位提出投 標(biāo)書 所需信息 資 料收集的具體要求， 并 負(fù)責(zé) 按 時(shí)匯總 ， 編 制商 務(wù)標(biāo) 的 標(biāo)書 ，校核商 務(wù)標(biāo) 和技 術(shù)標(biāo) 的 連貫 性和一致性。 協(xié)辦崗 位 營銷 策劃，成本控制，成本核算，融 資會計(jì) ：按土地 開發(fā)崗 位的要求，按 時(shí) 提供 書 面的 資 料信息，并 對 其的真 實(shí) 性和客 觀 性 負(fù)責(zé) 。 工作 條 件 獲 得土地招 標(biāo) 文件和相 關(guān) 技 術(shù) 指 標(biāo) 要求。 描述 織現(xiàn)場 踏勘 由 總經(jīng)濟(jì)師 召集，本主 辦崗 位 組織 ，由建筑 師 ，各 協(xié)辦崗 位 參 加（ 詳見 作 業(yè) 指 導(dǎo)書 土地 狀況調(diào) 查）。其中 營銷 策劃重 點(diǎn)對現(xiàn)時(shí) 周 邊 市 場 情 況進(jìn) 行 詳細(xì)調(diào) 查，完成市 場 分 析、市 場預(yù)測 ，以及未 來開發(fā)項(xiàng) 目的 產(chǎn) 品定位（ 總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為 有必要 時(shí) ，市 場調(diào) 研 業(yè)務(wù) 可安排 營銷 策劃 崗 位委托 專業(yè) 咨 詢 公司 進(jìn) 行）。土地 開發(fā) 重 點(diǎn)對 地 塊及四周一定范 圍內(nèi) 的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套 狀況 、城市建 設(shè)規(guī) 劃等情 況進(jìn) 行 詳細(xì)調(diào) 查，初 步確定 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 方案的技 術(shù) 指 標(biāo) 。 標(biāo) 準(zhǔn) 備會議 總經(jīng)濟(jì)師 召集上述所有 崗 位 舉 行投 標(biāo) 準(zhǔn) 備會議 ，按投 標(biāo) 期限制 訂 工作計(jì) 劃并布置任 務(wù) ，各 崗 位明確 責(zé) 任、分工，在限定期限 內(nèi) 把 編寫 的文件 經(jīng) 本部 門 主管 審 核后 匯總 到本 主 辦崗 位。本主 辦崗 位 應(yīng)參 加招 標(biāo) 地 塊 的答疑 會 ，做好 詳細(xì)記錄 。 崗 位 責(zé) 任和分工 營銷 策劃： 負(fù)責(zé)編 制可行性 報(bào) 告。根據(jù)周 邊 市 場 情 況進(jìn) 行市 場 需求 預(yù)測 和平均售價(jià) 預(yù)測 ； 研究客 戶 和 產(chǎn) 品的定位，據(jù)此 對規(guī) 劃方案（技 術(shù)標(biāo) ）提出 設(shè)計(jì) 要求；提交初步 營銷 方案、 銷 售成本和 資 金回 籠計(jì) 劃。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 土地 開發(fā) ：向各 負(fù)責(zé) 部 門 催 辦 其部 門 和 崗 位 負(fù)責(zé) 提交的投 標(biāo) 文件 資料，按照招 標(biāo) 文件 規(guī) 定的格式 編 制商 務(wù)標(biāo) 。 負(fù)責(zé)匯總項(xiàng) 目 總 投 資 和 預(yù) 期收益， 編 制 項(xiàng) 目 開發(fā)經(jīng)濟(jì)測 算 書 ， 測 估本公司的投 標(biāo)報(bào) 價(jià)范 圍 ，并 對 土地投 標(biāo) 價(jià)格作敏感性分析。 通 過 各種途 徑 了解 競標(biāo)對 手的情 況 ，收集與 該 土地招投 標(biāo) 有 關(guān) 的各 項(xiàng)信息，及 時(shí) 反 饋給 各 負(fù)責(zé) 部 門 。 向土建 設(shè)計(jì) 管理 崗 位催 辦 技 術(shù)標(biāo) 。 成本控制： 負(fù)責(zé)編 制 現(xiàn)場 建 設(shè) 成本。 成本核算： 負(fù)責(zé)編 制 內(nèi) 部管理成本和 稅費(fèi) 。 融 資會計(jì) ： 負(fù)責(zé) 提供有 關(guān)銀 行 資 信（信 譽(yù) 等 級 、存款 證 明）等方面的文字材料。 公司 辦 公室： 負(fù)責(zé) 提供有 關(guān)開發(fā) 企 業(yè)資質(zhì)級別 、 凈資產(chǎn) 等 資質(zhì) 方面的文字 內(nèi) 容，近 兩 年 開發(fā) 量、近三年 綜 合素 質(zhì) 等 從業(yè)業(yè)績 方面的文字 內(nèi) 容； 負(fù)責(zé) 投 標(biāo) 文件封面、封底和 內(nèi) 容 排版的 設(shè)計(jì) ，印刷和 裝訂 ； 負(fù)責(zé) 各 類 需提交的投 標(biāo) 文件的 蓋 章、存 檔 。 總經(jīng)濟(jì)師 ： 審閱 土地 開發(fā)崗 位整理提交的投 標(biāo) 文件并 組織 修改。在向總經(jīng) 理和董事 會匯 報(bào) 和商 討 后于投 標(biāo) 前一天 簽 定最 終 投 標(biāo)報(bào) 價(jià)，密封文件。 標(biāo) （商 務(wù)標(biāo) ）文件 內(nèi) 容： 投 標(biāo) 申 請 表；投 標(biāo)書 ；投 標(biāo) 文件目 錄 、提要；投 標(biāo) 保 證 金；企 業(yè)資質(zhì)證 明、 從業(yè)業(yè) 績 等 資 料；法定代表人 證 明及身份 證 復(fù)印件； 參 加 當(dāng) 日投 標(biāo) 人 員 的授權(quán) 委托 書 ；可行性 研究 報(bào) 告等。 投 標(biāo) 文件 應(yīng) 留有 備 份，以便投 標(biāo)應(yīng) 急使用和公司存 檔 。 加投 標(biāo) ：投 標(biāo) 授 權(quán) 委托人（通常即 為 本主 辦崗 位） 應(yīng)參 加 當(dāng) 日的 開標(biāo) ， 開標(biāo)當(dāng) 日 將 投 標(biāo) 文件 裝 入指定文件袋， 騎縫蓋 章，投入土地招投 標(biāo)現(xiàn)場 指定的投 標(biāo) 箱。 投 標(biāo)當(dāng) 日 現(xiàn)場應(yīng)備 有 應(yīng) 急的通 訊 和交通工具。被委托人必 須 密切 關(guān) 注評標(biāo)過 程，及 時(shí) 向上 級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào) 。 標(biāo) 工 作全 過 程的保密 紀(jì) 律： 有 參 與投 標(biāo) 的 崗 位人 員 ，其 個(gè) 人 電腦 必 須設(shè) 置 開 機(jī)密 碼 ，收集和 編寫 的文件 資 料必 須 集中在一 個(gè) 目 錄內(nèi) 并 設(shè) 置加密。 件 資 料向本主 辦崗 位 匯總時(shí)應(yīng) 通 過內(nèi) 部局域網(wǎng) 傳 送，未 經(jīng) 授權(quán) 不準(zhǔn)打印和復(fù) 制。 崗 位 對 自用 電腦內(nèi) 的投 標(biāo) 信息承 擔(dān) 保密 責(zé) 任， 總經(jīng)濟(jì)師對 最終報(bào) 價(jià)承 擔(dān) 保密 責(zé) 任。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : （技 術(shù) ） 目的 土地投 標(biāo) 的技 術(shù)標(biāo) 部分即 為 征集 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 方案，是土地投 標(biāo)書 的主要組 成部分。也可作 為 中 標(biāo) 后甲方深化 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 的基 礎(chǔ) 。 依據(jù) 從 政府土地管理部 門 取得的土地 開發(fā) 招 標(biāo)書 。 3 決 策 崗 位 總經(jīng) 理： 負(fù)責(zé) 土地投 標(biāo)書 （技 術(shù) ）的批準(zhǔn)和 簽發(fā) 。 主管 崗 位 總 建筑 師 ：布置本作 業(yè) 任 務(wù) ，主持 內(nèi) 部 評選會議 ，向 總經(jīng)理推薦首 選 方案。 主 辦崗 位 土建 設(shè)計(jì) 管理：按 時(shí) 完成以下作 業(yè) 描述中各 節(jié)點(diǎn) 作 業(yè) 。 4 緊 前工作 條 件 已 獲 悉政府公布的土地公 開 招 標(biāo) 信息，并已 辦 理了投 標(biāo) 申 請 手 續(xù) ，取得地 塊 的 規(guī) 劃 參數(shù) 。 5 作 業(yè) 描述 制工作 進(jìn) 度 計(jì) 劃 因 為 投 標(biāo) 期限往往都很 緊張 ，工作量又 十分巨大，而且 絕對 不容 許 延誤時(shí)間 ，所以必 須 從 公司 決 定 參 加投 標(biāo)時(shí) 起，本主 辦崗 位就 應(yīng) 立即與土地 開發(fā)崗 位一起啟動 “土地投 標(biāo) ”工作 程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意 進(jìn) 度 計(jì) 劃 應(yīng) 比投 標(biāo) 截止日期提早 1 至 2 天，留有一定的 時(shí)間 余地。 托概念方案 設(shè)計(jì) 主 辦崗 位按照 項(xiàng) 目的 規(guī) 模和特 點(diǎn)從 優(yōu)秀 設(shè)計(jì)師 信息 庫 中 選擇 2 至 3 名分 屬 不同 設(shè)計(jì)單 位 的合適人 選 ，并通 過選 中的 設(shè)計(jì)師 與其注 冊 的 設(shè)計(jì)單 位 聯(lián) 系委托 設(shè)計(jì)事宜。向 設(shè)計(jì)師 提供地 形 圖 復(fù)印件和 規(guī) 劃指 標(biāo) 各一份，并在限定完成的截止 時(shí) 限前收 齊 各人的 設(shè)計(jì)資 料。 寫 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 草稿 詳見 作 業(yè) 指 導(dǎo)書 編 制 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 。此 項(xiàng) 作 業(yè)應(yīng) 在概念方案 設(shè)計(jì)階段 內(nèi) 同 時(shí) 完成，其 中主要 內(nèi) 容 應(yīng)盡 早與 設(shè)計(jì)單 位 溝 通。 念方案的 設(shè)計(jì) 成果 必 須嚴(yán) 格遵照招 標(biāo) 文件中的 規(guī) 劃成果要求和文本格式。通常的要求為 ： 劃 設(shè)計(jì) 成果： 本格式的 規(guī) 劃 說 明 書 和 圖紙 ，與投 標(biāo) 文件 綜 合 裝訂 成 冊 。 劃 內(nèi) 容與深度 規(guī) 劃 說 明 書 ：包括 現(xiàn)狀條 件分析， 規(guī) 劃 總 體構(gòu)思， 規(guī) 劃 總 體布局，主要空 間組織 和 景 觀 特色，道路 綠 化 設(shè)計(jì) ，主要市政 設(shè) 施 綜 合考 慮 ；用地平衡表，主 要技 術(shù)經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo) （ 總 用地面 積 、 總 建筑面 積 、 住宅建筑面 積 、公建建筑面 積 、容 積 率、建筑密度、 綠 地率、 集中 綠 地率等）。 還 可根據(jù)方案構(gòu)思的特 點(diǎn) 建 議畫龍點(diǎn) 睛的物 業(yè) 名 稱 。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ：包括小 區(qū) 住宅建筑布局、公建與市政 設(shè) 施 設(shè) 置、建筑層數(shù) 、建筑 間 距、 綠 化布局（集中 綠 地面 積 ）、道路布局、停 車 泊位 數(shù) 量（停 車庫面 積 ）、周 邊 情 況 反 映、比例尺、指北 針 、日照分析等。 小 區(qū) 公建 設(shè) 施： 應(yīng) 按土地招 標(biāo)書 相 關(guān) 要求配置，招 標(biāo)書 中未提及 則 在出 讓 范 圍內(nèi) 按 城市居住 區(qū) 公共服 務(wù)設(shè) 施 設(shè) 置 標(biāo) 準(zhǔn)（ 10189求 為 小 區(qū) 配置。 表 達(dá)規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 意 圖 的效果 圖 ：如 總 體 鳥 瞰 圖 ， 總 體景 觀 效果，建筑 單體效果 圖 等。 部 評選 一侯方案 資 料收全，本主 辦崗 位立即 組織內(nèi) 部 評選 ， 會議 由 總 建筑 師主持，由本主 辦崗 位 組織會務(wù) ，包括確定 參會 人 員 名 單 （以本公司和本系 統(tǒng) 的 營銷 策劃 為 主），分 發(fā)會議 通知， 落 實(shí)設(shè)計(jì)師 介 紹 方案思路。由 總 建筑 師 確定首 選 方案后， 報(bào)總經(jīng) 理批準(zhǔn)。 訂設(shè)計(jì) 咨 詢 合同 與 內(nèi) 部批準(zhǔn)方案的 設(shè)計(jì)單 位 簽訂設(shè)計(jì) 咨 詢 合同，如是格式化合同， 應(yīng)在 專項(xiàng)說 明中 補(bǔ) 充 保密 責(zé) 任和知 識產(chǎn)權(quán)歸屬 等 條 款。如 對 方提出要求， 還 可承 諾 同意 將對 方作 為 甲方推薦 單 位 參 加 規(guī) 劃方案招投 標(biāo) 。 部 審 核 本主 辦崗 位 對 批準(zhǔn)方案再次仔 細(xì) 核 對 是否符合土地招 標(biāo)書 的要求，包括 規(guī) 劃 參數(shù) ，匿名 要求，方案的完整性， 圖紙 和模型的一致性等。 發(fā)現(xiàn)問題 必 須 限定 設(shè)計(jì)師 在投 標(biāo) 截止日期前 修改完成，如 時(shí)間 尚 許 可， 應(yīng) 把 內(nèi) 部 評議 的優(yōu)化意 見 與 設(shè)計(jì)單 位 溝 通，由 設(shè)計(jì)單 位酌情修改。 料移交 在投 標(biāo) 截止日期之前把 裝幀 成 冊 的方案移交土地 開發(fā)崗 位，作 為 技 術(shù)標(biāo) 并入土地投 標(biāo) 文 件。 密 責(zé) 任 本主 辦崗 位承 擔(dān) 投 標(biāo) 方案的保密 責(zé) 任。 過 程中的往 來 文件和方案成果 均需妥善保密保 管，復(fù)印 資 料的分 發(fā)應(yīng)嚴(yán) 格登 記 并加 蓋 密 級 印戳， 無 保留價(jià)值的 資 料隨時(shí) 粉碎 銷毀 ， 嚴(yán) 禁向 無關(guān) 人 員 透露投 標(biāo) 方案的 內(nèi) 容。一旦查 實(shí) 有泄密 現(xiàn) 象，不管是否中 標(biāo) ，均要追究本主 辦崗 位 的 責(zé) 任。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ， 為決 定是否 參 加投 標(biāo) 和 編 制土地投 標(biāo)書 作好前期 資 料準(zhǔn) 備 。 依據(jù) 公司年度 開發(fā)計(jì) 劃，土地招 標(biāo)書 ，地 區(qū) 地形 圖 ，地 區(qū) 管 線圖 。 位 總經(jīng)濟(jì)師 ：熟悉 現(xiàn)場內(nèi) 外 環(huán) 境情 況 ， 糾 正 調(diào) 研 報(bào) 告中的錯(cuò)誤 。 協(xié) 管 崗 位 總 建筑 師 ， 總 工程 師 ：熟悉 現(xiàn)場內(nèi) 外 環(huán) 境情 況 及地 質(zhì) 情 況 。 主 辦崗 位 土地 開發(fā) ： 負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào) 研的 組織 工作， 編 制 調(diào) 研 報(bào) 告。 協(xié)辦崗 位 營銷 策劃：熟悉 現(xiàn)場內(nèi) 外 環(huán) 境情 況 。 工作 條 件 已 獲 取相 關(guān) 土地 將 要招 標(biāo) 的信息。 5作 業(yè) 要求 勘 現(xiàn)場 需要 組織 多次，每次踏勘的重 點(diǎn) 有所不同，本 崗 位可根據(jù)需要 組織 不同的 專業(yè) 人 員 ， 從 以下 內(nèi) 容中 選擇調(diào) 研 項(xiàng) 目。 勘 現(xiàn)場 必 須編 制 調(diào) 研 報(bào) 告，形式 為攝 影照片和文字 說 明 組 成，可以是 紙質(zhì) 照相簿，也 可以是 子相 冊 文件。 報(bào) 告 經(jīng) 多次踏勘得到不 斷補(bǔ) 充直至包含以下全部 內(nèi) 容，在建筑方 案招投 標(biāo)結(jié) 束之前整理完成。 作 業(yè) 形成的 調(diào) 研 報(bào) 告的 編 制 質(zhì) 量接受 總經(jīng)濟(jì)師 的 檢 查和 評 價(jià)。 6作 業(yè) 描述： 研外部 環(huán) 境： 活 環(huán) 境：包括地理位置、周 邊 商 業(yè) 、教 衛(wèi) 、公交、 娛樂設(shè) 置等布局情 況 。 評 估是否 有拾 遺補(bǔ) 缺的需要甚至 創(chuàng) 建特色街 區(qū) 的可能。 源 環(huán) 境：包括供 電 ，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘?現(xiàn)狀 和與本地塊 最理想的接口位置。 政 環(huán) 境：包括周 邊 道路 級別 ，有否拓 路 計(jì) 劃；雨水和排污管徑 ，有否改造 計(jì) 劃，與 本地 塊 最理想的接口位置。 筑 環(huán) 境：特 別 注意地 塊 南北 兩側(cè) 原有建筑的用途性 質(zhì) 、 層數(shù) 、總 高度等是否存在日 照的相互影 響 。周 邊 建筑的 風(fēng) 格，色彩， 檔 次 標(biāo) 準(zhǔn)。 對貼 近 規(guī) 劃 紅線的 區(qū) 外建筑 還 需 調(diào) 查其 建造年代， 結(jié) 構(gòu) 穩(wěn) 固 狀況 ，是否是政府命名的保 護(hù) 性建筑。 質(zhì) 水文 環(huán) 境：了解地 塊 地貌的 歷 史 變遷 ，是否有淹 澇 的 歷 史記載 ，是否存在高成本 的地基 處 理可能性。 研 內(nèi) 部 環(huán) 境： 面障 礙 物： 動 拆 遷進(jìn) 展情 況 或 場 地平整情 況 ，有否需要保留的大 樹 、古 樹 、水面、 建筑。如地形 圖 上 沒 有 標(biāo)記 的 應(yīng)補(bǔ) 上。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 。 對 于坡地起伏的地 塊 須 向 當(dāng) 地 測繪 部 門 申 領(lǐng)標(biāo) 有等高 線 的地形 圖 。 中障 礙 物：有否途 經(jīng) 和穿越本地 塊 的架空 線 路，如地形 圖 上沒 有 標(biāo)記 的 應(yīng)補(bǔ) 上。 下障 礙 物： 對 照地 區(qū) 管 線圖 ，核 實(shí) 地 塊內(nèi) 有否需要搬 遷 或改道的管 線 。 小 區(qū) 比 較 理想的出入口位置。 于流 經(jīng) 本地 塊 的河流， 須 了解其上游的水 質(zhì) 和下游的通 暢 程 度，常年的水位，打聽 有 沒 有淹 澇 的 歷 史 紀(jì)錄 。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : 。 項(xiàng) 目初步 可行性研究是 獲 取 開發(fā) 土地前最重要的技 術(shù) 性工作之一，是投 資 者 進(jìn)行投 資決 策的主要依 據(jù)。在土地使用 權(quán) 正式 獲 取后， 項(xiàng) 目 開發(fā) 者 還 需 進(jìn) 行更 為詳盡 的深度可行性研究， 為隨 后的 項(xiàng) 目 方案 設(shè)計(jì) 提供依據(jù)。 過 去 計(jì) 劃 經(jīng)濟(jì) 體制下的 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告在某種意 義 上只是投 資 決 策 層 既定意志的體 現(xiàn) ，然而在 現(xiàn)時(shí) 市 場經(jīng)濟(jì)條 件下， 項(xiàng) 目可行性研究 報(bào) 告必 須 真正體 現(xiàn) 市 場 的 趨勢 ，遵循市 場規(guī) 律，反映市 場現(xiàn)實(shí) ， 為項(xiàng) 目的投 資尋 找到真正的可行之路。 要求 為 保 證 可行性研究 報(bào) 告的 質(zhì) 量， 應(yīng) 切 實(shí) 作好 編 制前的準(zhǔn) 備 工作，占有充分信息 資 料， 進(jìn) 行科 學(xué) 分析比 選論證 ，做到 編 制依據(jù)可靠、 結(jié) 構(gòu) 內(nèi) 容完整、文本格式規(guī) 范、附表附件 齊 全。 報(bào) 告的表述形式 盡 可能 數(shù) 字化、 圖 表化， 報(bào) 告深度能 滿 足投 資決 策和編 制初步 設(shè)計(jì) 方案的需 要。 位 總經(jīng) 濟(jì)師 ： 組 建工作小 組 ，批準(zhǔn)工作 計(jì) 劃， 組織 優(yōu)化和修改 報(bào) 告， 審 定 報(bào) 告。 協(xié) 管 崗 位 總 建筑 師 ， 總 工程 師 ， 總會計(jì)師 ： 審閱 相 關(guān)專業(yè) 的章 節(jié) ，提出優(yōu)化修改意 見 ， 協(xié) 助 總經(jīng)濟(jì)師 把 關(guān) 。 主 辦崗 位 營銷 策劃：制 訂 工作 計(jì) 劃，分配任 務(wù) ， 匯總編輯 ，優(yōu)化修改督 辦 。 協(xié)辦崗 位：工作小 組 成 員 ：按各自的 專業(yè) 或 專長 分 頭進(jìn) 行 調(diào) 查研究和編寫報(bào) 告章 節(jié) ，并根 據(jù) 總經(jīng)濟(jì)師 的意 見 優(yōu)化修改。 工作 條 件 初步可行性研究：已 進(jìn) 行市 場調(diào) 研和 現(xiàn)場調(diào) 查，已取得相 關(guān) 土地技 術(shù)指 標(biāo) ； 深度可行性研究：已 獲 得土地使用 權(quán) ，已有明確的地 區(qū) 控制性 詳規(guī) 和相 關(guān) 的 經(jīng)濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 。 描述 經(jīng)濟(jì)師組 建工作小 組 ，成 員 主要 來 自公司 內(nèi) 部各 業(yè)務(wù) 部 門 ，并基本固定。有特殊要求 的可聘 請 社 會專業(yè) 人 員參 加。 主 辦崗 位制 訂 工作 計(jì) 劃，明確可行性研究工作的范 圍 ，重 點(diǎn) ，深度， 報(bào) 告提 綱 ，章 節(jié) 分工， 進(jìn) 度安排， 費(fèi) 用 預(yù) 算等。工作 計(jì) 劃 報(bào)總經(jīng)濟(jì)師 批準(zhǔn)后，布置安排落 實(shí) 。 成 員 按照 專業(yè) 分工 調(diào) 查研究收集 資 料，必要 時(shí) 再次 進(jìn) 行 實(shí) 地 調(diào)查和市 場調(diào) 查。 組 集體 討論 ， 議題為 ： 場 研究。包括分析市 場 信息，市 場動態(tài) 和政策 導(dǎo) 向等。 目分析和 項(xiàng) 目建 議 。 對項(xiàng) 目本體 進(jìn) 行分析， 分析 項(xiàng) 目優(yōu)劣 勢 ，并 進(jìn) 行 項(xiàng) 目的市 場預(yù) 測 ；提出 項(xiàng) 目的建 設(shè)規(guī) 模、 產(chǎn) 品定位、 規(guī) 劃方案、 進(jìn) 度 計(jì) 劃以及 資 金籌 措方案等，方案 經(jīng) 比 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ，提出推薦方案。 濟(jì) 技 術(shù)評 價(jià)。 對 推薦方案 進(jìn) 行 財(cái)務(wù)評 價(jià)及 風(fēng)險(xiǎn) 分析，以判 別項(xiàng) 目的 經(jīng)濟(jì) 可行性和抗 風(fēng)險(xiǎn) 能力。 當(dāng) 有 關(guān)評 價(jià)指 標(biāo)結(jié)論 不足以支持 項(xiàng) 目方案成立 時(shí) ，可 對 原 設(shè)計(jì) 方案 進(jìn) 行 調(diào) 整或重 新 設(shè)計(jì) 。 寫 研究 報(bào) 告。 經(jīng)過 技 術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 和優(yōu)化之后，各 成 員 分工 編寫章 節(jié) ，由本主 辦崗 位 協(xié) 調(diào)綜 合 匯總 ， 編 制 報(bào) 告初稿。 經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師 批 閱 意 見 后，修改完善，形成正式 報(bào) 告。 步可行性研究 報(bào) 告 內(nèi) 容： 場 分析 體市 場 分析 全市及各主要分 區(qū) 的市 場總 供 應(yīng) 量和 總 需求量； 全市及各主要分 區(qū)項(xiàng) 目年度新 開 工面 積 、竣工面 積 、 銷 售面 積 、存量面 積 、平均空置率。 分市 場 分析 物 業(yè)類 型、 樓盤 名 稱 、位置、占地面 積 、 總 建筑面 積 ； 總戶數(shù) 、 戶 型及面 積 、 樓 高、售價(jià) /租金； 開 工 時(shí)間 、 預(yù)計(jì) 竣工 時(shí)間 ； 投 資 商 /開發(fā) 商、承建商、 規(guī) 劃建筑 設(shè)計(jì) 公司、租售代 理公司、 廣 告公司。 規(guī) 政策分析 開發(fā) 建 設(shè) 法 規(guī) 、 專業(yè) 服 務(wù) 法 規(guī) ； 規(guī) 劃 設(shè)計(jì)導(dǎo) 向，城市建 設(shè) 信息； 其它 經(jīng)濟(jì) 信息及政策指引。 目分析 目基本情 況 地 塊 位置、四至、 規(guī) 劃指 標(biāo) （ 總 占地面 積 、建 設(shè) 用地面 積 、 總 建筑面積 、用地性 質(zhì) 、容 積 率、 綠 化率、建筑密度、建筑高度、商 業(yè) /居住 /辦 公及其它功能面積 要求、 車 位 數(shù) 、主要 出入口等）。 目周 邊 情 況 主要道路、景 觀 （河流、山 巒 、人文建筑、旅游景 點(diǎn) 等）、配套 設(shè) 施情 況 （商 業(yè) 、 娛樂 、 教育、 醫(yī)療 、公交、 郵電 、 銀 行等）。 目優(yōu)劣 勢 分析（ 析） 項(xiàng) 目 競爭 情 況 （ 現(xiàn)時(shí) /潛 在 競爭對 手）、優(yōu) 勢 （ S）、劣 勢 （ W）、威脅 （ O）、機(jī) 會 （ T）。 目 發(fā) 展前景 預(yù)測 市 場 前景、價(jià)格走 勢 、 項(xiàng) 目切入 點(diǎn) 等。 目 開發(fā) 建 議 與 評 價(jià) 目主要定位 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : （市 場 形象、主 題 品牌）； 客 戶 定位（主要客 戶對 象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 目 開發(fā) 規(guī) 模和 產(chǎn) 品 類 型 整體 開發(fā) /分期 開發(fā) 、 產(chǎn) 品 類 型（商 業(yè) /居住 /辦 公 /其它）。 目 規(guī) 劃及建筑構(gòu)想 建筑 風(fēng) 格、建筑 棟數(shù) 、 樓 宇高度、主要 戶 型、分 戶 建筑面 積 ； 小 區(qū)總 體 規(guī) 劃布局、景 觀綠 化、 車 位安排、 會 所等附 屬設(shè) 施。 目 開發(fā)進(jìn) 度 總 體 進(jìn) 度要求、分 階 段 進(jìn) 度要求。 目 財(cái)務(wù) 分析 建筑 總 成本、市 場總 價(jià)值（ 銷 售收入、租 賃經(jīng)營 價(jià)值）、 凈 利 潤 、 項(xiàng)目 凈現(xiàn) 值、成本利 潤 率、投 資 收益率、 財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率、投 資 回收期等。 目 風(fēng)險(xiǎn) 分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn) 分析、主要指 標(biāo) 的敏感性分析。 目研究 結(jié)論 和建 議 。 件（包括附 圖 和附表）。 度可行性研究 報(bào) 告 內(nèi) 容： 論 項(xiàng) 目 開發(fā) 背景，建 設(shè)規(guī) 模與目 標(biāo) ， 預(yù)計(jì) 的 項(xiàng) 目 總 投入及效益情 況 等主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo) 。 目 區(qū) 位分析 項(xiàng) 目地形、地貌、地 質(zhì)條 件，周 邊 建筑物與 環(huán) 境 條 件，城市 規(guī) 劃或 區(qū)域性 規(guī) 劃要求，交 通 條 件，公共配套 設(shè) 施等。 品供需分析 市 場現(xiàn)狀調(diào) 查，市 場 供求 預(yù)測 和價(jià)格 預(yù)測 ， 風(fēng)險(xiǎn) 分析。 筑方案 選擇 建筑 設(shè)計(jì) 指 導(dǎo) 思想與原 則 ， 項(xiàng) 目 總 體 規(guī) 劃方案，建筑方案比 選 。 目 實(shí) 施 進(jìn) 度 建 設(shè) 工期， 實(shí) 施 進(jìn) 度表（或 橫線圖 ）。 資 估算與 資 金 籌 措 建 設(shè)總 投 資 估算， 資 本金 籌 措， 債務(wù)資 金 籌 措，融 資 方案分析。 務(wù)評 價(jià) 財(cái)務(wù)評 價(jià)基 礎(chǔ)數(shù) 據(jù)與 參數(shù)選 取， 銷 售收入與成本 費(fèi) 用估算， 財(cái)務(wù)評 價(jià)指 標(biāo) ，盈利能力分 析， 償債 能力分析，不確定性分析， 財(cái)務(wù)評 價(jià) 結(jié)論 。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ， 風(fēng)險(xiǎn) 程度分析，防范 風(fēng)險(xiǎn)對 策。 論 與建 議 表 投 資 估算表， 項(xiàng) 目投入 資 金估算 匯總 表，主要 單項(xiàng) 工程投 資 估算表，分年度投 資計(jì) 劃表； 財(cái)務(wù)評 價(jià) 報(bào) 表（包括 營業(yè) 收入及 營業(yè)稅 金估算表， 總 成本 費(fèi) 用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn) 金流量表，利 潤 及利 潤 分配表，借款 償還計(jì) 劃表）。 圖 片 區(qū) 控制性 詳規(guī) ，宗地 圖 ，管 線圖 ， 總 平面方案等。 件 土地出 讓 合同、 項(xiàng) 目建 議書 （或初步可行性研究 報(bào) 告）的批復(fù)文件、規(guī) 劃管理部 門對規(guī) 劃方案的批復(fù)文件。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ， 為 提高本 崗 位 設(shè)計(jì) 管理的專業(yè) 水平，吸收和 借 鑒 同行 業(yè) 的 寶貴經(jīng)驗(yàn) 和成功案例，提供大量的直 觀 信息。在收集和制作的 過 程中，本 崗 位 的思路得以拓展， 視 野得以 寬廣 ，分析判 斷 能力得以提高。 位 總 建筑 師 ： 負(fù)責(zé) 本作 業(yè) 工作 質(zhì) 量的 檢 查和 評 價(jià)。 主 辦崗 位 設(shè)計(jì) 管理： 負(fù)責(zé) 按以下作 業(yè) 描述，持之以恒地做好 資 料 庫的信息收集和使用。 協(xié)辦崗 位 營銷 策劃： 將業(yè)務(wù) 接觸或房展 會 上收集的 圖 片 資 料提供 給主 辦崗 位。 3作 業(yè)設(shè)備 本 崗 位 須 配 備電腦 、 數(shù)碼 相機(jī)、 掃 描 儀 等 辦 公 設(shè)備 。 要求 作 電 子相 冊 ， 隨時(shí)補(bǔ) 充，不 斷積 累。 入公司局域網(wǎng)共享平臺，供公司其它 業(yè)務(wù) 人 員調(diào) 用。 作 業(yè) 的工作 質(zhì) 量接受 總 建筑 師 的 檢 查和 評 價(jià)。 描述 料收集途 徑 售 樓處 ，房展 會 ， 畫冊 刊物，城建 檔 案 館 ， 實(shí) 景拍 攝 ，網(wǎng)上下 載 ， 國內(nèi) 外考察。 子相 冊 制作方法 以下分 類 制成分 冊 ： 獨(dú) 立 別 墅， 聯(lián) 排 別 墅，多 層 住宅，高 層住宅， 辦 公 樓 ，商 場 ， 會 所，小品雕塑，優(yōu)秀 歷 史建筑，優(yōu)秀小 區(qū)規(guī) 劃，室 內(nèi)裝 修。 幢建筑 須 包括立面效果 圖 、平面布置 圖 及地址、建筑名 稱 、建成年份、 設(shè)計(jì)單 位、 簡 要 評論 等 說 明。 紙質(zhì) 的 圖 片或相片需 經(jīng)過掃 描制成 件，然后插 入 電 子相 冊 。 自 數(shù)碼 相機(jī)和網(wǎng) 頁 的 圖 像可直接插入 電 子相 冊 。 明和 評論 文字可以文本框形式插入 頁 面的下方或右 側(cè) ，建筑名 稱 可以美 術(shù)標(biāo)題 的形 式插入 頁 面合適的部位。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ，優(yōu)秀的 設(shè)計(jì) 成果 來 源于具 備創(chuàng) 新精神，具 備職業(yè) 道德，具 備 精湛技 術(shù) 的 設(shè)計(jì)師 ， 為 了使每 個(gè)項(xiàng) 目都能有 針對 性地得到合適的 設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì) ，需要收集和 積 累 來 自各種渠道的信息，建立 動態(tài) 的優(yōu)秀 設(shè)計(jì)師 的信息 庫 。 這 是公司的一 項(xiàng) 日常的，基本 的信息管理工作。 位 總 建筑 師 ： 負(fù)責(zé) 本作 業(yè) 工作 質(zhì) 量的 檢 查和 評 價(jià)，批準(zhǔn) 進(jìn)入首 選 信息 庫 的名 單 。 主 辦崗 位 設(shè)計(jì) 管理： 負(fù)責(zé) 按以下作 業(yè) 要求和描述，持之以恒地做好信息 庫 的建立和使用。 要求 首 選 信息 庫 和 備 用信息 庫兩類 。首 選 信息 庫 始 終 保持 20 名左右，因淘汰引起的缺 額 從備 用 庫內(nèi)補(bǔ) 充。 息 庫 以 電 子相 冊 的格式制作和 調(diào) 用。 求本 崗 位與首 選庫 的 設(shè)計(jì)師們 保持 經(jīng) 常性的 業(yè)務(wù) 上的和感情上的 聯(lián) 系，了解他 們 近期 的 設(shè)計(jì) 活 動內(nèi) 容，也包括上 門請 教咨 詢 ， 協(xié) 助他 們 解 決 公司范 圍內(nèi) 能夠 提供的各種 幫 助，采 取不同的途 徑 表 達(dá) 公司 對 他 們 的 關(guān)愛 ，必要 時(shí) 可向 總 建筑 師 申 請經(jīng)費(fèi) 。 4作 業(yè) 描述 集 資 料：本 崗 位 應(yīng) 把 參 加各種房展 會當(dāng) 作自己的 業(yè)務(wù) 工作， 關(guān)心媒體 對 各種優(yōu)秀建筑 的 評論 ，注意各種優(yōu)秀建筑和 設(shè)計(jì)師 的 評 比活 動 ，查 閱 新出版的建筑刊物和 書 籍， 經(jīng) 常性地 到網(wǎng)上收索， 從 各種途 徑 收集優(yōu)秀 設(shè)計(jì)師 個(gè) 人信息和他 們 的作品 樣本。 作方法：一人一 個(gè) 文件目 錄 ，每 個(gè) 文件的首 頁 是 個(gè) 人信息 資 料，其余是代表作品的 數(shù) 碼 照片， 圖 片的 掃 描件等。 人 資 料以表格形式制作，其中信息如一 時(shí)沒條 件填 齊 ，可以 陸續(xù)補(bǔ) 充。 格形式由主 辦崗 位自行 設(shè)計(jì) ，但至少 應(yīng) 包含以下信息：姓名、性 別 、出生年目前的 注 冊單 位和注 冊 等 級 、 職稱職務(wù) 、 榮譽(yù)稱號 、工作 經(jīng)歷 、擅 長專業(yè) 、業(yè) 余 愛 好、性格特征、 公 關(guān) 途 徑 、代表性作品和 論著 等。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ， 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 都是表 達(dá)著開發(fā)單 位 針對 具體 開發(fā)項(xiàng) 目的 開發(fā) 理念和品牌意 識 。 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 也是 設(shè)計(jì)單 位最主要的 設(shè)計(jì) 依據(jù)。一份宏 觀 概念清晰， 細(xì) 部要 求朦 朧 ，指 標(biāo) 體系適宜的 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 必定 會 觸 發(fā)設(shè)計(jì) 人 員 的 創(chuàng) 作 靈 感和 創(chuàng) 新意 識 ，避免大量 的徒 勞無 益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的 過 程。成功的 設(shè)計(jì) 作品往往起始于一份既要求 明確又有 廣闊創(chuàng) 作空 間 的 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 。 依據(jù) 市 場調(diào) 研 報(bào) 告，土地 狀況調(diào) 研 報(bào) 告和 選 址意 見書 批復(fù)。 崗 位 總經(jīng) 理： 負(fù) 責(zé) 最后 審 查和 簽發(fā) 。 主管 崗 位 總 建筑 師 ： 擬 定 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 提 綱 ，提出修改意 見 ，批準(zhǔn) 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 。 協(xié) 管 崗 位 總經(jīng)濟(jì)師 ， 總 工程 師 ： 會簽 草稿，提出修改意 見 。 主 辦崗 位 設(shè)計(jì) 管理：起草 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 ，并依照 總經(jīng)濟(jì)師 和 總 建筑 師的意 見 修改。 協(xié)辦崗 位 營銷 策劃：提供市 場調(diào) 研 報(bào) 告，和主 辦崗 位研究 討論 市 場定位和 設(shè)計(jì) 指 標(biāo) 。 工作 條 件：市 場調(diào) 研完成，已按土地招 標(biāo) 方式取得土地使用 權(quán) 。 描述 紹現(xiàn)場 地理情 況 ，包括地址、面 積 、界址、地形、地貌、需避讓 的建筑、構(gòu)作物、河 流、名 貴樹 木等。 紹場 外的 環(huán) 境情 況 ， 包括道路河流、周 邊 建筑的體量和高度、用途和 風(fēng) 貌、人文景 觀 等。 階 段 實(shí) 施 滾動開發(fā) 的大至 區(qū) 域范 圍 。 劃和建筑 風(fēng) 貌 趨 向（只宜粗分 為傳統(tǒng)為 主和 現(xiàn) 代 為 主 兩 種）。 場 定位：包括建筑 標(biāo) 準(zhǔn) 檔 次的定位和客 戶類 型的定向。 劃 設(shè)計(jì) 控制指 標(biāo) ，包括 綜 合容 積 率、各種用途建筑的比例、建筑覆 蓋 率、建筑限高、 綠 化率、集中 綠 化率等。 宅 設(shè)計(jì) 指 標(biāo) ：包括 戶 型面 積 控制范 圍 ，大中小 戶 型的比例， 車 輛 泊位與 戶數(shù) 的比例等。 共建筑 設(shè)計(jì) 指 標(biāo) ：包括建筑占地和高度的控制范 圍 ，功能， 經(jīng)營 方式，服 務(wù) 范 圍 等。 板 區(qū) ， 樣 板房，售 樓處 的 設(shè)計(jì) 要求：包括 區(qū) 域位置、展示要求、臨時(shí) 的 還 是永久性的 等。 計(jì) 深度要求：分概念性方案 設(shè)計(jì) ，建筑方案 設(shè)計(jì) 和初步方案（即 擴(kuò) 初） 設(shè)計(jì) 三種。 注明除符合 規(guī) 范 規(guī) 定的深度外有何特殊的 設(shè)計(jì) 深度要求。 品表 達(dá) 方式：明確各 個(gè)階 段 應(yīng)該 提交的成果，包括文本、模型、展板、 電 子文件等 形式及 規(guī) 格。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ：注意 盡 量 給 于充足的 時(shí)間 ， 一般情 況 下不得少于3040 個(gè) 工作日，催得太 急，方案構(gòu)思和制作 質(zhì) 量肯定大打折扣。 務(wù)書 的跟 蹤補(bǔ) 充 設(shè)計(jì)過 程中，甲方可以 對設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 作 書 面 補(bǔ) 充，但如引起 設(shè)計(jì) 返工，甲方 應(yīng)實(shí) 事求 是地 給 以 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 和延 長設(shè)計(jì)時(shí) 限。 設(shè)計(jì)進(jìn) 入 擴(kuò) 初 階 段 時(shí) ，甲方 應(yīng) 重新 審視 原 來 的 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 ，按照建筑方案的 審 批意 見 ， 同 時(shí) 吸取 會審專 家的優(yōu)化建 議 ， 補(bǔ) 充完善 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 ，重新 遞 交 設(shè)計(jì)單 位。 務(wù)書應(yīng) 附以下附件 地 規(guī) 劃部 門 出具的 規(guī) 劃 選 址意 見書 。 有 規(guī) 劃 紅線 的 1:500 地形 圖 （地 處 郊 區(qū) 的 附 1:1000 的地形圖 ），并在所有 紅線 拐角 點(diǎn) 處標(biāo) 上城市坐 標(biāo) （ 當(dāng)時(shí) 如 無 此 條 件的，必 須 在 設(shè)計(jì)進(jìn) 入 擴(kuò) 初前 補(bǔ) 上）。 務(wù)書編進(jìn)設(shè)計(jì) 招 標(biāo)書時(shí) ，部分章 節(jié) 與招 標(biāo)書 有所重復(fù)， 設(shè)計(jì) 任 務(wù)書 相 關(guān)內(nèi) 容可以 簡 略。 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ，促 進(jìn) 技 術(shù)進(jìn) 步，集思 廣 益地 擇 優(yōu) 選 用 設(shè)計(jì) 成果，樹 立公司持久的品 牌， 縮 短 設(shè)計(jì) 周期，提高 經(jīng)濟(jì) 效益，凡公司 開發(fā) 地 塊 的 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 都必須進(jìn) 行方 案招投 標(biāo) 。 依據(jù)： 建筑工程 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 投 標(biāo) 管理 辦 法（中 華 人民共和 國 建 設(shè) 部 2000 年第82 號 ）。 上海市建 設(shè) 工程 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 投 標(biāo) 管理 暫 行 辦 法。 上海市建 設(shè) 工程 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 投 標(biāo) 管理 暫 行 辦 法 實(shí) 施 細(xì)則 。 位 總 建筑 師 ： 負(fù)責(zé) 招 標(biāo) 全 過 程工作， 組 建 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 工作小組 ，推薦 評標(biāo) 小 組 的 專 家， 決 策前征求 總經(jīng) 理和董事 長 的意 見 。 主 辦崗 位 招 標(biāo) 工作小 組 成 員 ：按照 組長 的指令承 擔(dān) 招 標(biāo) 具體事 務(wù) 。 工作 條 件 已通 過 拍 賣 或招投 標(biāo) 等形式 獲 得土地。市 場調(diào) 研 報(bào) 告正式成文，修建性 詳細(xì)規(guī) 劃已 獲 批 準(zhǔn)。 步 驟 （即下 圖 ） 6 作 業(yè) 描述 本 項(xiàng) 工作可以委托 設(shè)計(jì) 招投 標(biāo) 代理機(jī)構(gòu) 進(jìn) 行，也可以由本公司自行 組織實(shí) 施；可以公 開 招 標(biāo) ，也可以邀 請 招 標(biāo) 。但不管是公 開還 是邀 請 招 標(biāo) ，都必 須 接受 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 投 標(biāo)辦 公室（以 建筑與房 地 產(chǎn) 技 術(shù) 資 料 免 費(fèi) 下 載 地 址 : ）的全程 監(jiān) 督和管理。 立招 標(biāo) 工作小 組 建筑 師擔(dān) 任 組長 ，并由其指定四名相 關(guān)崗 位上的人 員為 兼 職組員 ，具體分工由 組長 安排。人 員 相 對穩(wěn) 定，以熟 練 承 擔(dān) 公司所有 開發(fā)項(xiàng) 目的 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 工作。 標(biāo) 工作小 組 的主要工作 內(nèi) 容是： 編 制 設(shè)計(jì) 招 標(biāo)書 ， 擬 定 評標(biāo) 小 組 名 單 ， 報(bào)設(shè) 招 辦審 批； 接受投 標(biāo) 人的 報(bào) 名， 負(fù)責(zé)資質(zhì)審 查，確定最 終參 加投 標(biāo) 人名 單 ， 報(bào)設(shè)招 辦備 案； 發(fā) 放 設(shè)計(jì) 招 標(biāo)書 ，收取投 標(biāo) 保 證 金， 組織 投 標(biāo) 人踏勘 現(xiàn)場 ，解 釋 和答疑，接受和保管投 標(biāo) 文件與模型； 組織開標(biāo)會議 ； 對 投 標(biāo) 人的 標(biāo)書 、 單 位名 稱進(jìn) 行 編號 ，并作保密 處 理后送交 評標(biāo) 小 組評審 ； 填 報(bào) 建 設(shè) 工程 設(shè)計(jì) 招 標(biāo) 投 標(biāo) 中 標(biāo) 通知 書 ， 經(jīng)設(shè) 招 辦見證 后 發(fā)給 中 標(biāo)人； 辦 理 簽訂設(shè)計(jì) 委托合同； 向未中 標(biāo) 人返回投 標(biāo) 保 證 金和投 標(biāo)書編 制 補(bǔ)償 金； 向 設(shè) 招 辦繳納 招 標(biāo) 管理 費(fèi) ； 寫 招 標(biāo) 工作 綜 合 報(bào) 告， 報(bào)設(shè) 招 辦備 案； 整理招 標(biāo) 工作