【畢業(yè)學(xué)位論文】（Word原稿）天津市土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)現(xiàn)-軟件工程

中圖分類號： 學(xué)校代碼： 10055 密級： 公開 專 業(yè) 碩 士 學(xué) 位 論 文 天津市土地使用權(quán) 網(wǎng)上 掛牌系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)現(xiàn) of 文作者 指導(dǎo)教師 申請學(xué)位 軟件工程碩士 培養(yǎng)單位 南開大學(xué) 答辯委員會主席 評 閱 人 南開大學(xué)研究生院 二一三年十一月 南開大學(xué)學(xué)位論文使用授權(quán)書 根據(jù)南開大學(xué)關(guān)于研究生學(xué)位論文收藏和利用管理辦法，我校的博士、碩士學(xué)位獲得者均須向南開大學(xué)提交本人的學(xué)位論文紙質(zhì)本及相應(yīng)電子版。 本人完全了解南開大學(xué)有關(guān)研究生學(xué)位論文收藏和利用的管理規(guī)定。南開大學(xué)擁有在著作權(quán)法規(guī)定范圍內(nèi)的學(xué)位論文使用權(quán)，即： (1)學(xué)位獲得者必須按規(guī)定提交學(xué)位論文(包括紙質(zhì)印刷本及電 子版 )，學(xué)校可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存研究生學(xué)位論文，并編入南開大學(xué)博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫； (2)為教學(xué)和科研目的，學(xué)?？梢詫⒐_的學(xué)位論文作為資料在圖書館等場所提供校內(nèi)師生閱讀，在校園網(wǎng)上提供論文目錄檢索、文摘以及論文全文瀏覽、下載等免費(fèi)信息服務(wù)； (3)根據(jù)教育部有關(guān)規(guī)定，南開大學(xué)向教育部指定單位提交公開的學(xué)位論文； (4)學(xué)位論文作者授權(quán)學(xué)校向中國科技信息研究所和中國學(xué)術(shù)期刊 (光盤 )電子出版社提交規(guī)定范圍的學(xué)位論文及其電子版并收入相應(yīng)學(xué)位論文數(shù)據(jù)庫，通過其相關(guān)網(wǎng)站對外進(jìn)行信息服務(wù)。同時本人 保留在其他媒體發(fā)表論文的權(quán)利。 非公開學(xué)位論文，保密期限內(nèi)不向外提交和提供服務(wù)，解密后提交和服務(wù)同公開論文。 論文電子版提交至校圖書館網(wǎng)站： 。 本人承諾：本人的學(xué)位論文是在南開大學(xué)學(xué)習(xí)期間創(chuàng)作完成的作品，并已通過論文答辯；提交的學(xué)位論文電子版與紙質(zhì)本論文的內(nèi)容一致，如因不同造成不良后果由本人自負(fù)。 本人同意遵守上述規(guī)定。本授權(quán)書簽署一式兩份，由研究生院和圖書館留存。 作者暨授權(quán)人簽字： 年 月 日 南開大學(xué)研究生學(xué)位論文作者信息 論文題目 姓名 學(xué)號 答辯日期 年 月 日 論文類別 博士 學(xué)歷碩士 碩士專業(yè)學(xué)位 高校教師 同等學(xué)力碩士 院 / 系 / 所 軟件學(xué)院 專業(yè) 軟件工程 聯(lián)系電話 E m a i l 通信地址 （ 郵編 )： 備注： 是否批準(zhǔn)為非公開論文 否 注：本授權(quán)書適用我校授予的所有博士、碩士的學(xué)位論文。由作者填寫 (一式兩份 )簽字后交校圖書館，非公開學(xué)位論文須附南開大學(xué)研究生申請非公開學(xué)位論文審批表。 南開大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人 鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行研究工作所取得的研究成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本學(xué)位論文的研究成果不包含任何他人創(chuàng)作的、已公開發(fā)表或者沒有公開發(fā)表的作品的內(nèi)容。對本論文所涉及的研究工作做出貢獻(xiàn)的其他個人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明的法律責(zé)任由本人承擔(dān)。 學(xué)位論文作者簽名： 年 月 日 非公開學(xué)位論文標(biāo)注說明 (本頁表中填寫內(nèi)容須打印 ) 根據(jù)南開大學(xué)有關(guān)規(guī)定，非公開學(xué)位論文須經(jīng)指導(dǎo)教師同意、 作者本人申請和相關(guān)部門批準(zhǔn)方能標(biāo)注。未經(jīng)批準(zhǔn)的均為公開學(xué)位論文，公開學(xué)位論文本說明為空白。 論文題目 天津市土地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)現(xiàn) 申請密級 限制 ( 2 年 ) 秘密 ( 10 年 ) 機(jī)密 ( 20 年 ) 保密期限 年 月 日 至 年 月 日 審批表編號 批準(zhǔn)日期 限制 2 年（最長 2 年，可少于 2 年） 秘密 10 年（最長 5 年，可少于 5 年） 機(jī)密 20 年（最長 10 年，可少于 10 年） 摘 要 I 摘 要 隨著整體經(jīng)濟(jì)形勢迅速發(fā)展，土地成交量也不斷增長，但是目前國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場的管理手段還不完善，競買人以公開身份參與競買仍然存在問題。國有建設(shè)用地使用權(quán)交易不僅要在公 開、公平、公正的環(huán)境下進(jìn)行，還需要應(yīng)用計算機(jī)和信息技術(shù)來提高土地交易方式的轉(zhuǎn)換，保證土地交易市場公平有序的進(jìn)行。 針對國有建設(shè)用地交易工作中 存在的問題，天津市國土資源和房屋管理局充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，建立了一個功能完善的國有建設(shè)用地使用權(quán)交易系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)天津市土地資源的集中管理、集中交易，土地交易過程也受全程監(jiān)管， 最大限度的防止結(jié)盟競買、圍標(biāo)串標(biāo)等違紀(jì)行為的發(fā)生。本文結(jié)合天津土地交易市場對網(wǎng)上交易的真實(shí)需求，利用 發(fā)語言和 據(jù)庫管理系統(tǒng)，圍繞國有建設(shè)用地使用權(quán)交易系統(tǒng)的體系結(jié) 構(gòu)、功能模塊、數(shù)據(jù)庫等方面展開設(shè)計，充分滿足用戶的功能要求，合理的規(guī)劃數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)，并對系統(tǒng)進(jìn)行了實(shí)現(xiàn)與測試。 該系統(tǒng)目前已經(jīng)在天津土地交易中心進(jìn)行應(yīng)用，并得到競買人和掛牌人的一致認(rèn)可。用戶通過該系統(tǒng)不僅能夠提高工作效率，還可以更好的實(shí)現(xiàn)土地交易市場的公開透明，有利于整個土地市場的資源優(yōu)化。 關(guān)鍵詞 ： 建設(shè)用地 網(wǎng)上掛牌交易 網(wǎng)上競價 身份認(rèn)證 of of is so as to to do It is to in an in an to in of so as to a To up a by of is as be In by in by I on of in on is is by It is to to of 錄 I 目 錄 第一章 緒論 . 1 第一節(jié) 項目的研究背景和意義 . 1 項目的研究背景 . 1 項目的研究目的和意義 . 1 第 二節(jié) 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 . 2 國外研究現(xiàn)狀 . 2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 . 3 第三節(jié) 論文的研究內(nèi)容 . 4 論文的研究內(nèi)容 . 4 第二章 系統(tǒng)需求分析 . 6 第一節(jié) 網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的現(xiàn)狀分析 . 6 第二節(jié) 網(wǎng)上交易系統(tǒng) 系統(tǒng)的功能需求 . 7 后臺需求管理 . 8 用戶需求管理 . 8 土地信息發(fā)布 . 9 用戶報名資料審核 . 10 地圖服務(wù) . 11 競購地塊 . 11 網(wǎng)銀支付 . 12 用戶信息管理 . 13 第三節(jié) 其他需求 . 14 下屬行政區(qū)自主交易系統(tǒng) . 14 短信信息平臺系統(tǒng) . 14 第四節(jié) 本章小結(jié) . 14 第三章 系統(tǒng)設(shè)計 . 15 第一節(jié) 系統(tǒng)總統(tǒng)設(shè)計 . 15 設(shè) 計目標(biāo)與原則 . 15 目 錄 網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)流程設(shè)計 . 15 系統(tǒng)架構(gòu)的整體設(shè)計 . 17 術(shù)構(gòu)架 . 19 系統(tǒng)技術(shù)特色 . 20 數(shù)據(jù)庫設(shè)計系統(tǒng) . 21 數(shù)據(jù)庫設(shè)計模型 . 22 數(shù)據(jù)表清單 . 24 數(shù)據(jù)庫表結(jié)構(gòu)設(shè)計 . 26 第二節(jié) 系統(tǒng)詳細(xì)設(shè)計 . 36 數(shù)字證書模塊 . 36 注冊會員模塊 . 37 網(wǎng)上交易流程模塊 . 38 競買申請及保證金繳納模塊 . 40 限時競價模塊 . 41 出讓信息管理模塊 . 43 第三節(jié) 本 章小結(jié) . 44 第四章 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與測試 . 45 第一節(jié) 系統(tǒng)環(huán)境搭建 . 45 平臺軟件選型 . 45 平臺硬件選型 . 45 第二節(jié) 系統(tǒng)開發(fā) . 46 登錄操作 . 46 首頁界面布局 . 47 瀏覽出讓信息 . 49 競買申請資格認(rèn)證 . 51 繳納保證金 . 53 報價競買 . 53 參與競購 . 54 競購結(jié)果 . 54 第三節(jié) 系統(tǒng)測試與分析 . 55 功能測試 . 55 目 錄 負(fù)載測試 . 58 第四節(jié) 本章小結(jié) . 58 第五章 總結(jié)與展望 . 59 參考文獻(xiàn) . 60 致謝 . 62 個人簡歷 在學(xué)期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文與研究成果 . 63 第一章 緒論 1 第一章 緒論 第一節(jié) 項目的研究背景和意義 項目的 研究背景 近幾年來，隨著天津的整體經(jīng)濟(jì)形勢迅速發(fā)展，越來越多的投資者涌入天津市場，尤其以一些獨(dú)具實(shí)力的房地產(chǎn)投資公司為代表。它們的投資意向使天津土地 市場 的成交土地數(shù)量不斷增加，成交金額也屢創(chuàng)新高。從 擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓公告 到 擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌文件 再到 組織實(shí)施土地公開交易活動 最后到 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 這一系列的手續(xù)都在天津土地交易中心完成 。 天津市政府設(shè)立的天津土地交易中心是全市唯一的有形土地市場和土地交易的專門機(jī)構(gòu)。 天津土地交易中心作為全市唯一實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓、租賃工作的 機(jī)構(gòu)，為天津市 出讓土地 、 辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等手續(xù)，對各種土地交易信息進(jìn)行統(tǒng)一的收集、分析和發(fā)布，為土地交易提供了一個標(biāo)準(zhǔn)化的土地投資、交易場所。 天津土地交易中心的唯一性決定了其職能地位的重要性，也決定了在每一塊土地交易過程中各個環(huán)節(jié)的 嚴(yán)謹(jǐn)性，因此， 國有土地使用權(quán)掛牌出讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)變得尤其重要。 項目的研究目的和意義 傳統(tǒng)的 國有 建設(shè)用地 使用權(quán)交易 系統(tǒng) 要求競買者不斷往返于土地交易中心的交易大廳進(jìn)行地塊報價，這種傳統(tǒng)的交易模式不僅不方便競買人參與地塊競買也增加了競買人的競買成本；與此同時 ，競買人參與公開競 買，容易透露競買人的身份，出現(xiàn)私人聯(lián)盟招投標(biāo)、暗想操縱、壓低買賣價格等不良現(xiàn)象。 天津土地交易中心國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng) 采取 競買人在現(xiàn)場進(jìn)行登記、報名后確認(rèn)掛牌人的身份，確認(rèn)身份后在掛牌文件所要求的時間內(nèi)進(jìn)行報價，如果在掛牌地塊的截止時間仍有兩個或兩個以上的競買人表示要求參加該地塊的競買活動，則該地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。 在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)中，出示的有效報價最高者為競得人。 在報名及其競價過程中，競買者身份均不被透露。 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng) 與傳統(tǒng)交易方式相比具有如下優(yōu)勢： 第一章 緒論 2 1、掛牌交易的形式相比更加快 捷更加方便。 與傳統(tǒng)的交易方式相比， 網(wǎng)上交易系統(tǒng) 更加的人性化、智能化，競買人可以通過瀏覽相關(guān)網(wǎng)站來查看各個公告地塊的相關(guān)信息，同時還可以網(wǎng)上參與競買，競買人可以不到現(xiàn)場就可以實(shí)現(xiàn)從報名到摘牌的一系列環(huán)節(jié)，方面了競買人競買地塊，簡化了交易競買程序。 2、 掛牌交易的過程更加透明公正。 掛牌地塊在交易過程中的截止時間倒計時是以系統(tǒng)自動記錄的時間為準(zhǔn)，不能進(jìn)行人為更改 ，在掛牌地塊競價時只有按照相關(guān)地塊要求的競買加價幅度進(jìn)行競買的報價，系統(tǒng)才會予以確認(rèn)。而報價系統(tǒng)只有參加掛牌地塊的競買者才能進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行報價，相關(guān)工作人員 及其他人員無法進(jìn)入該系統(tǒng)，這些相應(yīng)的制度都對交易市場進(jìn)行了約束，杜絕了不良行為的發(fā)生， 使 交易環(huán)節(jié)更加透明公正。 3、網(wǎng)上掛牌交易時間充分。 網(wǎng)上 交易 系統(tǒng)有 20 天 地塊公示期和 10 個工作日的 掛牌期， 在公告規(guī)定的掛牌期限內(nèi)，競買人填寫報價單，經(jīng)交易中心審查后，將高于當(dāng)前最高掛牌價格的有效報價公告顯示在電子屏幕上（按報價時間的先后順序處理），且允許多次報價。在掛牌時間截止時，除最高報價人外，另有一個或一個以上競買人表示要報出比掛牌截止時的最高報價更高的價格的，則掛牌出讓進(jìn)入現(xiàn)場競價階段。現(xiàn)場競價由競價主持人主持，取得 該地塊掛牌競買資格的競買人均可參加現(xiàn)場競價，掛牌截止時的最高報價人必須參加現(xiàn)場競價。這種交易模式給競買人較為充分的考慮時間，有利于競買人的理性決策 1。 第二節(jié) 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在 2012 年的國際房產(chǎn)市場上，中國成為持續(xù)繁榮的四大房產(chǎn)市場 之一 。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為大多數(shù)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中很重要的一部分，無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，都將經(jīng)歷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為國家發(fā)展過程發(fā)揮重要作用的階段。 國外研究現(xiàn)狀 美國的土地分私人所有、聯(lián)邦政府所有和州政府所有三種，分別占全國土地總面積的 58%、 34%和 6%，另有 2%為印第安人的保留地 2。 在完全的市場經(jīng)濟(jì)條件下形成和發(fā)展起來的美國土地市場，美國政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法制手段對土地交易市場進(jìn)行管理，并且同意私人土地出售和出租，這種出租和出售的行為第一章 緒論 3 政府一般不會干涉。對于出售的土地，買賣雙方將根據(jù)當(dāng)前的土地市場價值進(jìn)行評估，根據(jù)評估的市場價值雙方進(jìn)行協(xié)商，雙方對銷售價格均表示認(rèn)同時買賣雙方 簽訂協(xié)議書，之后買賣雙方拿著出售和購買協(xié)議到有關(guān)政府部門辦理土地交易相關(guān)手續(xù)。 雖然美國的土地市場相對自由，但是一系列土地交易的活動也必須遵循相應(yīng)的法律法規(guī)來進(jìn)行，還需要向 政府繳納相應(yīng)的不動產(chǎn)稅。 日本作為土地私有制國家，私有土地的占有比例占國家全部土地的比例較高。截至 2008 年，日本的私有土地占有率占全部土地的 比率高達(dá) 66%，而國有及共有土地占有率只有 34%。 日本是一個人多地少、土地資源相對稀缺的國家，因此日本政府對土地交易一直進(jìn)行嚴(yán)格限制，對每宗土地都實(shí)行現(xiàn)場實(shí)地考察，對出讓區(qū)域進(jìn)行限制，實(shí)施發(fā)牌制度，對土地價格也有相對的管理制度。日本建立了一個土地交易許可制度來防止土地的投機(jī)活動。然而， 事實(shí) 證明土地交易許可制度不能有效地平衡需求和供給之間的關(guān)系，因此不能從根本上解決日本 的土地交易問題。 許多國家都建立了與國土資源管理有關(guān)的數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)，實(shí)行國土資源的信息化管理。國外在土地管理和輔助規(guī)劃方面有著豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗，對我國現(xiàn)階段土地信息化的管理研究提供了很多可以借鑒的經(jīng)驗。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 我國的 土地交易模式分為招標(biāo)、拍賣和掛牌三種 。 招標(biāo)是指市、縣 國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人或其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣是指 市、縣 國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告， 由競買人在指定時間、地 點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為 。 掛牌是土地公開出讓的重要方式。掛牌 指市、縣 國土資源管理部門發(fā)布 掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在 指定的土地交易場所掛牌公布， 接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果 或現(xiàn)場競價結(jié)果 確定土地使用 者 的行為。 這種土地出讓的操作模式規(guī)范了土地市場，政府的土地管理水平提高的同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展。 隨著網(wǎng)絡(luò)的不斷迅速發(fā)展，土地市場的網(wǎng)上交易也得到了推廣和應(yīng)用。 作為一個新興的金融交易，國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng) 以 其較低的成本價第一章 緒論 4 格和廣闊的發(fā)展前景，已經(jīng)越來越引起人們的關(guān)注。 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)主要通過遠(yuǎn)程服務(wù)來完成，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，勢必成為不可缺少的交易模式，從而為我國的土地經(jīng)濟(jì)市場提供了一個良好的市場 3。 隨著環(huán)渤海地區(qū)的開發(fā)、開放，天津市作為渤海地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)城市，尤其是濱海新區(qū) 納入國家戰(zhàn)略發(fā)展布局之后 ，使得天津進(jìn)入到了一個大發(fā)展、大繁榮的時期。 土地資源是天津經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要載體，是政府經(jīng)營城市公共資產(chǎn)的首要內(nèi)容。天津市人民政府為了加強(qiáng)國有土地有償使用管理， 2003 年出 臺了 天津市國有 土地有償使用辦法 ， 天津市國有土地有償使用辦法的出臺為規(guī)范土地市場、增強(qiáng)政府的土地資產(chǎn) 、加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供了依據(jù)，也為天津努力打造現(xiàn)代化城市提供了具體的實(shí)施目標(biāo)。 天津土地交易中心 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易為全市經(jīng)營性用地和工業(yè)用地集中交易打造的高科技網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺。 這套網(wǎng)上交易系統(tǒng)充分利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，應(yīng)用成熟 術(shù)，將天津土地交易中心與各個區(qū)縣土地局建立在同一個互聯(lián)網(wǎng)平臺上；在該平臺上系統(tǒng)能夠?qū)⒏鱾€區(qū)縣局的報價實(shí)時的顯示在中心局以及各區(qū)縣局的報價大屏幕上，以此實(shí)現(xiàn)中心土地交易向區(qū)縣局 延伸的路徑。 土地交易中心本著為參與土地交易的企業(yè)提供更好、更方便快捷的土地交易工作需要，利用現(xiàn)代信息管理技術(shù)，本著公平、公正、透明的原則，以提高土地交易辦公效率，降低交易企業(yè)的交易成本為目的實(shí)現(xiàn)土地資源從土地出讓公告、掛牌報價、競價到掛牌結(jié)束的整個生命周期的信息化管理。從而全面提高天津市土地交易信息管理的水平，擴(kuò)展天津市土地資源交易的范圍，從而更好地為廣大交易企業(yè)服務(wù)。 2006 年 4 月實(shí)施集中交易以來，房地產(chǎn)開發(fā)用地在土地交易中心公開出讓，為區(qū)縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展提供保障。 第三節(jié) 論文的研究內(nèi)容 論文的研究內(nèi)容 本文結(jié)合中心報名的管理流程，確定系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)和主要功能，同時，就系統(tǒng)功能需求、數(shù)據(jù)庫設(shè)計、信息與數(shù)據(jù)要求等進(jìn)行了全面詳細(xì)的分析，通過系統(tǒng)的實(shí)際設(shè)計與開發(fā)來闡明如何將各種技術(shù)下進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了土地第一章 緒論 5 交易信息的網(wǎng)上公布、網(wǎng)上競買和網(wǎng)上拍賣，提高了土地交易的透明度，體現(xiàn)了公平、公正、公開的市場競爭機(jī)制。 本文 具體研究主要包含以下幾個方面： （ 1）對中心報名系統(tǒng)需求進(jìn)行了調(diào)研與匯總， 遵循 軟件工程思想，將其按照功能需求和性能需求兩個方面進(jìn)行梳理，分析了系統(tǒng)開發(fā)的可行性和必要性。 （ 2）按照系 統(tǒng)的需求分析，分別從 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng) 的模塊劃分、流程設(shè)計、用戶的用例圖設(shè)計和數(shù)據(jù)庫設(shè)計等多個方面展開設(shè)計工作 4。 （ 3）按照需求分析和設(shè)計思路，利用 B/S 軟件結(jié)合成熟高效的硬件防火墻等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 進(jìn)行開發(fā)，完成了系統(tǒng)的開發(fā)工作，對系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)情況進(jìn)行了必要的說明。 （ 4）對論文的整體工作進(jìn)行總結(jié)和展望。 第二章 系統(tǒng) 需求分析 6 第二章 系統(tǒng)需求分析 系統(tǒng)的需求分析是按照軟件工程思想進(jìn)行軟件開發(fā)的一個重要的基本步驟5。通過需求分析，可以確定用戶對系統(tǒng)在功能上、性能上的要求。如 果沒有需求分析就設(shè)計和開發(fā)軟件系統(tǒng)的行為是難以理解的 6。 第一節(jié) 網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的現(xiàn)狀分析 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 是 指市、縣國土資源局或其委托的下屬國土資源交易中心 利用 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)在網(wǎng)上發(fā)布出讓公告 ， 并按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告和出讓文件要求接受競買者的競買申請，確定合格競買者， 進(jìn)而 組織合格競買者通過互聯(lián)網(wǎng) 絡(luò)進(jìn)行 競買，確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。交易系統(tǒng)有信息發(fā)布系統(tǒng)、網(wǎng)上注冊系統(tǒng)、競買申請系統(tǒng)、網(wǎng)上報價系統(tǒng)、網(wǎng)上限時競價系統(tǒng)等部分組成。網(wǎng)上交易的內(nèi)容包括：交易中心發(fā)布 出讓公告；自然人、法人和其他組織完成網(wǎng)上注冊； 下載 掛牌 文件及其他相關(guān) 文件， 進(jìn)行手機(jī)驗證碼驗證 ，提交競買申請 書 ，繳納競買保證金，獲得競買資格成為競買人；競買人在規(guī)定的報價期限內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)上報價； 競買人按有關(guān)規(guī)則參加網(wǎng)上限時競價等。 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)為土地市場 的發(fā)展和建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)，使土地交易的各個環(huán)節(jié)更加便捷，但是 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)還處于初級探索階段，整個系統(tǒng)建設(shè)還不夠完善、有待成熟，一些地方在交易過程中出現(xiàn)了一些弊端還需亟待解決， 其中主要存在以下幾個方面的問題： （ 1） 競買人 還很 難接受 出讓地塊的 大額網(wǎng)上交易 。 網(wǎng)上交易 存在一定的風(fēng)險性， 使競買人在短時期內(nèi)還不能完全相信網(wǎng)上交易，這種風(fēng)險性在現(xiàn)行的情況下還不能完全避免，因此選擇 網(wǎng)上交易的一般只局限于 一些 金額較小 的 地塊項目。在一些 金融較大 的出讓地塊報名時，競買人還是采取 較為 傳統(tǒng)的報名方式 7。 （ 2） 競買人間競爭過于激烈。由于網(wǎng)上交易系統(tǒng)報名方式的實(shí)現(xiàn)，競買人不再受地域的限制，很大程度上方便了競買人，因此地塊的競爭就愈發(fā)激烈，從而造成了土地價格的高漲。 第二章 系統(tǒng) 需求分析 7 表 天津中心城區(qū) 2013 年部分成交地塊明細(xì)表 序號 項目名稱 土地性質(zhì) 成 交金額（萬元） 樓面地價 （元 / 成交日期 1 紅橋區(qū)佳寧道地塊 住宅、商服 79000 7959 7月 17日 2 紅橋區(qū)紅旗北路地塊 住宅、商服 65300 6350 7月 5日 3 河?xùn)|區(qū)棉三天鼎地塊 商業(yè)金融業(yè) 103000 10000 1月 30日 4 河西區(qū)陳塘科技商務(wù)區(qū) 住宅 110000 12400 5月 16日 5 南開區(qū)鞍山西道與白堤路交口地塊 商業(yè)金融業(yè) 78200 7349 1月 9日 從表 可以看出 2013 年我市中心城區(qū) 地塊成交金額較高主要是因為市場的開放 ，使得很多省 外的大型房地產(chǎn)開發(fā)商涌進(jìn)天津市場， 加劇了 競爭， 推動 了土地價格的高漲。 （ 3） 國有建設(shè)用地使用權(quán)目前還沒有完全能夠在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。 在 國有建設(shè)用地使用權(quán) 交易過程中，如發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告；掛牌截止時間顯示；遠(yuǎn)程報價；成交結(jié)果公示等 可以在網(wǎng)上完成 ， 但后期的簽訂出讓合同、土地交付等環(huán)節(jié)還 需線下達(dá)成 。 第二節(jié) 網(wǎng)上交易系統(tǒng)系統(tǒng) 的功能需求 整個天津的大發(fā)展離不開土地市場的推動， 對于天津市土地市場來說，天津市 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)有著重要意義， 所以 需要對天津市 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng) 進(jìn)行高質(zhì)量的系統(tǒng)需求 分析 與設(shè)計。 網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的使用角色主要有 內(nèi)部用戶 、競買人和系統(tǒng)管理員。 圖 系統(tǒng)功能用例圖 第二章 系統(tǒng) 需求分析 8 如圖 示， 給出 天津市 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng) 的功能用例圖。 后臺需求管理 后臺需求管理的用例圖如圖 示。 系統(tǒng)管理員可以進(jìn)行用戶管理、菜單定義、系統(tǒng)監(jiān)控、地圖發(fā)布等后臺操作功能。 用戶管理可以審查一般用戶的注冊信息的準(zhǔn)確性， 審核無誤后可以為用戶開通網(wǎng)上交易系統(tǒng)；菜單定義可以為提供各個功能的菜單選項，還可以通過快捷方式進(jìn)行訪問，為用戶提供更加方面的操作環(huán)境； 系統(tǒng)監(jiān)控可以監(jiān)控系統(tǒng) 的參數(shù)設(shè)置、運(yùn)行狀態(tài)及操作模式； 地圖發(fā)布可以發(fā)布公告地塊的地圖信息、地塊位置，內(nèi)部用戶和競買人可以通過系統(tǒng)查看地塊地圖。 圖 后臺需求管理的用例圖 用戶需求管理 用戶需求管理的用例圖如圖 示 。因為 網(wǎng)上交易 系統(tǒng)面對很多類型的用戶，而用戶的權(quán)限是 了解 出讓地塊所有信息發(fā)布的來源，因此為了保證用戶系統(tǒng)的安全性，就需要系統(tǒng)管理員對每一個用戶進(jìn)行嚴(yán)格的審查和用戶管理 8。用戶的需求管理包括 用戶 注冊、認(rèn)證用戶、 接收手 機(jī)密碼登錄 、 權(quán)限定義、黑名單記錄等。用戶注冊是前提， 競買 用戶 在注冊時需要填寫一定的 個人或企業(yè) 信息 ； 認(rèn)證用戶是對用戶提交的競買資料和相關(guān)的競買信息進(jìn)行 審查已 確保用戶注冊信息的真實(shí)性 ； 接受手機(jī)密碼登錄是指個人或企業(yè)通過關(guān)聯(lián)手機(jī)，在登錄時輸入手機(jī)號碼以獲取登錄密碼，確保其安全性；權(quán)限定義是指系統(tǒng)管理員為用戶定義對系統(tǒng)資源的訪問權(quán)限；黑名單記錄是 把 有延期繳納土地出讓金、有第二章 系統(tǒng) 需求分析 9 閑置土地 、 存在不良 銀行貸款記錄的競買者 列為 黑名單 用戶 ，列為黑名單的用戶 將 不能進(jìn)行網(wǎng)上交易活動。 圖 用戶需求管理的用例圖 土地信息發(fā)布 圖 出讓信息 發(fā) 布的用例圖 出讓信息發(fā)布的用例圖如圖 示。內(nèi)部用戶可以查詢和發(fā)布各個出讓地塊信息、出讓公告、報名信息、競價出價記錄、成交結(jié)果公示、歷史地塊信息和其他信息。出讓地塊信息可以查看各個地塊的具體信息，了解規(guī)劃條件、位置示意圖及特殊的報名條件等 ； 出讓公告是為了讓競買人及時了解 處于公告期第二章 系統(tǒng) 需求分析 10 地塊的信息，包括購買文件時間、報名時間段、競買保證金數(shù)額及具體摘牌時間等；報名信息可以了解具體每一個地塊的競買人信息和每一地塊的競買人有幾家；競價出價記錄可以及時了解地塊的出價情況、出價輪數(shù)和增長幅度； 成交結(jié)果公示是發(fā)布成交地塊 的交易結(jié)果和信息；歷史地塊信息是可以查詢已成交地塊的歷史掛牌信息和地價情況；其他信息是可以查詢流拍地塊等其他情況的地塊信息。 用戶報名資料審核 用戶報名資料 審核 的用例圖如圖 示。 用戶報名資料審核的內(nèi)容包括 競買申請書、授權(quán)委托書、企業(yè)證明材料、保證金收據(jù)、競買報價單等。競買申請書是競買人對地塊詳細(xì)情況已經(jīng)知曉的承諾和按照相關(guān)規(guī)定參見地塊競買的承諾；授權(quán)委托書是個人或企業(yè)法定代表人將競買地塊委托給其他人員代為辦理的證明； 企業(yè)證明材料是在報名中所需要的企業(yè)的相關(guān)文件，包括 營業(yè)執(zhí)照、法人設(shè)立章程 、法人權(quán)利機(jī)構(gòu)競買決議、主管部門批準(zhǔn)文件、法人及委托人身份證、董事會成員名單 ； 保證金收據(jù)是銀行為個人及企業(yè)對已轉(zhuǎn)讓交易中心賬戶的地塊保證金所開具的憑證；競買報價單是個人或企業(yè)對競買地塊所報出的土地價格。 圖 用戶報名資料審核 第二章 系統(tǒng) 需求分析 11 地圖服務(wù) 地圖服務(wù) 的用例圖如圖 示。地圖服務(wù)集各種技術(shù)地理數(shù)據(jù)庫于一體，結(jié)合 理圖形數(shù) 據(jù)為內(nèi)部用戶和競買人提供電子地圖服務(wù) 9。地圖服務(wù)的主要功能包括 地塊地理 位置查詢、周邊設(shè)施服務(wù)查詢、交通路況查詢、地圖縮放、距離測量和交互查詢等。 位置查詢 是指在 天津市布局地圖上選擇出讓地塊所在的區(qū)域 ， 對區(qū)域進(jìn)行放大之后可以查看地塊的詳細(xì)資料；周邊設(shè)施服務(wù)查詢是地圖上有一定相關(guān)設(shè)施圖標(biāo)，可以了解周邊設(shè)施的配套是否完善；交通路況查詢是可以查看地塊的出行是否便利，公交車、地鐵等交通系統(tǒng)是否已經(jīng)建成；地圖縮放是 指對所選擇的出讓地塊區(qū)域位置進(jìn)行放大或者縮??； 距離測量 是指在地圖上選擇任意的兩個點(diǎn)來進(jìn)行直線距離的測算； 交互查詢可以同時了解兩個以上地塊，對所選地塊進(jìn)行對比。 圖 地圖服務(wù)的用例圖 競購地塊 競購地塊的用例圖如圖 示。競購地塊的具體功 能有進(jìn)行競價申請、支付保證金、競價時間倒計時、參與報價和競價結(jié)果查詢等。競價申請是競買人按照地塊文件的有關(guān)要求準(zhǔn)備地塊申請資料，然后由內(nèi)部用戶對提交的資料進(jìn)行審核，資料審核無誤后，內(nèi)部人員會為競買人發(fā)放地塊競買申請書；支付保證金需要競買人將規(guī)定的保證金支付到交易中心要求的賬戶內(nèi)，確認(rèn)到帳后可進(jìn)行報名；競價時間倒計時是指一般每個地塊的競價時間為 20 分鐘，競價時間第二章 系統(tǒng) 需求分析 12 采用倒計時的方式，在競價地塊競價截止時間之前，都可以進(jìn)行報價；參與報價是指競買人根據(jù)屏幕上顯示的地塊出價情況對地塊進(jìn)行加價報價，一般加價幅度為 10 萬元 或 10 萬元的整數(shù)倍；競價結(jié)果查詢是指地塊截止到摘牌時間的最終有效報價查詢，確認(rèn)交易結(jié)果。 圖 競購地塊的用例圖 網(wǎng)銀支付 網(wǎng)銀支付的用例圖如圖 示。網(wǎng)銀支付管理包括身份認(rèn)證登錄、支付保證金、查詢支付記錄、確認(rèn)到賬等。 身份認(rèn)證登錄需要競買人憑借注冊賬戶和手機(jī)驗證碼登錄，審核通過后自動登錄；支付保證金是競買人選擇自己的固定銀行，登錄網(wǎng)上銀行后，將保證金匯入交易中心具體的銀行賬戶；查詢支付記錄是方便競買人查詢保證金匯入的進(jìn)展情況；確認(rèn)到賬是內(nèi)部用戶和競買 人確定保證金系統(tǒng)支付成功，支付成功后競買人憑借交易中心開具的保證金到賬憑證，競買人方可報名。 第二章 系統(tǒng) 需求分析 13 圖 網(wǎng)銀支付用例圖 用戶信息管理 用戶信息管理的用例圖如圖 示。 用戶信息管理的功能包括 內(nèi)部信息用戶瀏覽、修改內(nèi)部用戶信息、密碼修改、站內(nèi)消息等。內(nèi)部信息用戶瀏覽可以了解用戶的確切真實(shí)信息和登錄使用情況；修改內(nèi)部用戶信息可以修改用戶的具體信息，如真實(shí)姓名、證件號、聯(lián)系方式等；密碼修改可以修改將用戶登錄密碼重新修改；站內(nèi)消息是用戶可以瀏覽系統(tǒng)管理員發(fā)布的程序更新等系 統(tǒng)消息。 圖 用戶信息管理的用例圖 第二章 系統(tǒng) 需求分析 14 第三節(jié) 其他需求 除了對 天津土地交易中心 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的功能需求進(jìn)行分析外，還對該系統(tǒng)其他非功能性需求 進(jìn)行 研究。 下屬行政區(qū)自主交易 系統(tǒng) 天津市共 13 個市轄區(qū)、 3 個縣，除市內(nèi)六區(qū)外，環(huán)城四區(qū)和郊區(qū)兩區(qū)三縣的工業(yè)招拍掛項目均在所在轄區(qū)、縣進(jìn)行摘牌，天津土地交易中心及公證處人員進(jìn)行電視視頻轉(zhuǎn)播與監(jiān)控。這樣下屬各個區(qū)縣可獨(dú)立操作網(wǎng)上交易，實(shí)現(xiàn)了各區(qū)縣局網(wǎng)上交易系統(tǒng)，方便了競買人。 短信信息平臺系統(tǒng) 競買人登錄 網(wǎng)上交易 系統(tǒng) 時系統(tǒng)服務(wù)平臺會為注冊賬號的手機(jī)號碼提供短信通知及驗證碼等功能， 競買人只有憑借短信驗證碼才可登錄到交易系統(tǒng)進(jìn)行操作 10。這樣增強(qiáng)了系統(tǒng)的安全性，防止其他人員隨意操作避免在系統(tǒng)交易過程中出現(xiàn)問題。 第四節(jié) 本章小結(jié) 本章總結(jié)了天津市 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的重要作用以及存在的主要問題。同時對擬建設(shè)的系統(tǒng)進(jìn)行了功能需求分析，將需求功能分為 后臺需求管理、用戶需求管理、土地信息發(fā)布、 用戶報名 、 資料審核 地圖服務(wù) 、競購地塊、 網(wǎng)銀支付 、用戶信息管理等模塊，詳細(xì)描述了各個模塊的系統(tǒng)用例功能，并對系統(tǒng)的非功能性需 求進(jìn)行了分析總結(jié)。 第三章 系統(tǒng)設(shè)計 15 第三章 系統(tǒng)設(shè)計 第一節(jié) 系統(tǒng)總統(tǒng)設(shè)計 設(shè)計目標(biāo)與原則 天津市 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)“一個平臺、兩個市場”建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，是天津市土地交易市場管理服務(wù)平臺的核心。 天津市國有土地出讓占我市財政收入的 比重 很大，關(guān)系 著 我市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，因此天津市土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，任何單位和個人不得非法干預(yù)。 該系統(tǒng)遵循先進(jìn)性、 安全性和穩(wěn)定性、 系統(tǒng)性、實(shí)用性及可維護(hù)性等原則，建立經(jīng)濟(jì)合理的系統(tǒng)設(shè)計方案。先進(jìn)性表現(xiàn)在 采用 術(shù) 、以 型機(jī)為服務(wù)器、硬件平臺以 為系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫平臺，滿足了技術(shù)與業(yè)務(wù)的發(fā)展需求； 安全和穩(wěn)定性表現(xiàn)在網(wǎng)上交易系統(tǒng)采用了當(dāng) 前 最先進(jìn)的 術(shù)與信息技術(shù)，以保證系統(tǒng)成果的先進(jìn)性和安全性； 系統(tǒng)性表現(xiàn)在整體規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、具體實(shí)施，彼此之間相互銜接的標(biāo)準(zhǔn)體系；實(shí)用性表現(xiàn)在 功能上更貼近天津土地交易的實(shí)際應(yīng)用，在系統(tǒng)設(shè)計上充分利用現(xiàn)有資源，以獲得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益； 可維護(hù)性表現(xiàn)在 對系統(tǒng) 進(jìn)行日常的維護(hù)管理工作，降低維護(hù)法人難度和成本，減少人為隱患的發(fā)生。 網(wǎng)上交易 業(yè)務(wù) 流程設(shè)計 網(wǎng)上掛牌 出讓，是指市、 區(qū) 縣國土資源行政主管部門利用網(wǎng)上掛牌出讓信息系統(tǒng)，發(fā)布國有 建設(shè)用地 使用權(quán) 掛牌 出讓公告，接受競買人網(wǎng)上報價申請，在網(wǎng)上自動確認(rèn)申請人競買資格，通過計算機(jī)程序組織競 買 人在網(wǎng)上報價并自動確認(rèn)網(wǎng)上競得人的過程 11。 交易系統(tǒng)建設(shè)的目的是為了使競買者在電腦前就可以了解地塊的詳細(xì)信息，并且能完成整個交易。在網(wǎng)上交易的過程中， 用戶 需要首先憑借手機(jī)驗證碼進(jìn)行登錄 ，提交競買申請書，支付競買保證金獲得競買資格，進(jìn)行報價 。 如有兩家以上企業(yè)在掛牌截止時仍 有競買意向 則進(jìn)入競拍環(huán)節(jié) ， 直到競價結(jié)束，確認(rèn)交易結(jié)果簽訂成交確 認(rèn)書 。接下來 競得人辦理出讓手續(xù)，未競得人辦理退還保證金手續(xù)。網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)流程設(shè)計如圖 示。 第三章 系統(tǒng)設(shè)計 16 圖 網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)流程 第三章 系統(tǒng)設(shè)計 17 系統(tǒng)架構(gòu)的整體設(shè)計 構(gòu)建整個系統(tǒng) 需 依據(jù)數(shù)據(jù) 現(xiàn)狀，參考國內(nèi)外的成功案例，對系統(tǒng)功能和結(jié)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分，設(shè)計 出 最合適的體系模型。系統(tǒng)的整體 結(jié)構(gòu)設(shè)計 以 為系統(tǒng)的基礎(chǔ)構(gòu)架平臺，系統(tǒng)以 B/S 形式訪問系統(tǒng)的客戶端 ，在 ， 信息資源零散地分布在各個網(wǎng)格站點(diǎn) ， 信息網(wǎng)格采用接口連 接這些信息資源 ， 可以大大提高網(wǎng)格信息查詢和瀏覽速度 ， 提高知識的利用效率 12。 天津市 國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易 系統(tǒng)的構(gòu)架內(nèi)部將劃分為表現(xiàn)層、應(yīng)用層、邏輯層和數(shù)據(jù)層四個層次結(jié)構(gòu) 13。整個系統(tǒng)架構(gòu)的總體結(jié)構(gòu)模型如圖 示。 圖 系統(tǒng)架構(gòu)的總體結(jié)構(gòu)模型 第三章 系統(tǒng)設(shè)計 18 表現(xiàn)層是 展現(xiàn)給用戶的界面，即用戶在使用一個系統(tǒng)的時候他的所見所得。用戶通過該層訪問 網(wǎng)上交易 系統(tǒng)、接受用戶的請求，及時的返回數(shù)據(jù)，系統(tǒng)管理員 也 通過該層進(jìn)行管理、監(jiān)控與維護(hù)。該層用于顯示數(shù)據(jù)和接收用戶 輸入的數(shù)據(jù)，為用戶提供一種交互式的操作界面。 應(yīng)用層是 由服務(wù)端進(jìn)行控制的 ， 該層 是 為用戶提供自主開發(fā)的功能模塊 。 本系統(tǒng)以 式訪問 ，任務(wù)邏輯是可以根據(jù)客戶指令執(zhí)行的