房地產開發(fā)項目的可行性分析

房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產開發(fā)項目的可行性分析 第四講 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的含義和目的 可行性研究就是在投資決策前，對項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法，由此給出該項目是否應該投資、如何投資等結論性意見，為決策部門最終決策提供提供可靠的科學的依據，并作為開展下一步工作的基礎 目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化、減少或避免投資決策失誤、提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的作用 是項目投資決策的依據 市項目籌集資金的依據 使開發(fā)商與各部門簽訂合同協(xié)議的依據 是編制下一階段規(guī)劃設計的依據 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的依據 國家、地區(qū)的經濟建設方針、政策和長遠規(guī)劃 批準的項目建議書和同等效率的文件 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施規(guī)劃等 自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料 有關工程技術方面的標準規(guī)范指標要求等資料 國家所規(guī)定的經濟參數(shù)和指標 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及被選規(guī)劃設計方案 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的工作階段 投資機會選擇 初步可行性研究：在機會研究的基礎上進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行科學論證分析，主要解決是否投資、是否有詳細研究的必要、哪些問題需要輔助研究（投資估算精確度達到 20%） 詳細可行性研究：是投資決策的基礎，是在分析項目技術經濟可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟（投資估算的精確度達到 10%） 項目的評估和決策 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的內容 項目概況 開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調查及動遷安置 市場分析和建設規(guī)模的確定 規(guī)劃設計方案的選擇 資源供給 環(huán)境影響和環(huán)境保護 項目開發(fā)組織機構和管理費用研究 開發(fā)建設計劃 項目經濟和社會效益分析 結論和建議 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 可行性研究的步驟 接受委托 調查研究 方案選擇和優(yōu)化 財務評價及國民經濟評價 編制可行性研究報告 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產市場分析與預測 市場分析的目的：了解應向房地產市場上各類物業(yè)的供求關系和價格水平，就擬開發(fā)項目進行市場定位；了解影響房地產市場的宏觀因素進而把握投資機會與方向；了解房地產使用者對建筑物功能和設計形式的要求，用來指導項目的規(guī)劃設計。 如果開發(fā)商沒有相關經驗、項目持續(xù)的時間內市場環(huán)境發(fā)生較大的變化、開發(fā)商擬進入一個特殊的市場，該市場沒有前人的經驗可借鑒時市場分析和預測工作尤為重要 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產市場分析的步驟 確定分析目的 確定分析目標 選擇分析方法 估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結果的預期價值 數(shù)據收集、數(shù)據處理和數(shù)據分析 市場分析的結論和意見 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產市場分析的內容 宏觀因素分析 市場狀況分析 相關因素分析 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 市場狀況分析 各類物業(yè)供求關系、空置率、成交量、市場吸納能力和速度 土地批租相關信息 房地產銷售價格和租金水平、地價等成本費用 已投入使用的主要競爭項目 各類房地產投資的收益率和房地產開發(fā)利潤率 項目用地狀況和規(guī)劃情況 市場購買者的情況及其對房地產商品的的功能要求 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產市場分析中的信息類型 從影響投資的角度分為：與宏觀經濟相關的信息；市場運作過程中產生的直接信息、與投資項目直接相關的信息 從市場分析的角度分為需求方面的信息、供給方面的信息、交易方面的信息、其他信息 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產市場分析的方法 市場數(shù)據的收集 對原始數(shù)據加工分析 加工信息在市場分析中的應用 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產市場的預測 定性預測：依據人們的經驗、專業(yè)分析能力、參照已有的資料、通過主觀判斷、對事物未來狀態(tài)和總體趨勢、和發(fā)生發(fā)展的各種可能性及后果等做出分析判斷 定量分析：根據歷史數(shù)據判斷發(fā)展的基本模式并假定其不變，由此建立數(shù)學模型用于定量描述和預測對象未來狀態(tài)和發(fā)展模式 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產開發(fā)項目的投資與收入估算 房地產開發(fā)項目的成本費用構成 1. 土地費用 2. 前期工程費用 3. 房屋開發(fā)費用 4. 管理費用 5. 銷售費用 6. 財務費用 7. 其他費用 8. 稅費 9. 不可預見費 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 土地費用構成 土地費用包括土地使用權出讓金、土地征用費、城市建設配套費、拆遷安置補償費 出讓金是參照基準地價或類似地塊出讓金進行修正 征地費主要包括土地補償費、土地投資補償費、人員補助安置費、新菜地開發(fā)資金、土地管理費、耕地占用費及拆遷費等 城市建設配套費各地均有具體規(guī)定 拆遷安置補償費包括拆遷安置費和拆遷補償費 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房屋開發(fā)費 房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外配套費 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 房地產開發(fā)項目財務評價 基本概念：財務評價是根據國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表、計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判斷項目的財務財務可行性 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 財務評價的主要經濟指標 財務內部收益率 財務凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 開發(fā)商成本利潤 成本收益率 投資收益率 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 財務內部收益率 是指項目在整個計算期內現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 （ t=0項目開始進行的時間點 其中 i1 % 010 I R |)(|211211 R R房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 財務凈現(xiàn)值 它是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率 各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和 當 ， 說明項目獲利能力達到或超過基準收益率要求，因而在財務上是可以接受的 P ()(房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 動態(tài)投資回收期 是指項目以凈收益低償全部投資所需的時間 動態(tài)回收期 (累計折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年限 上年累計折現(xiàn)值得絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值 一般用于用于開發(fā)完結后用來出租或經營的房地產項目 房地產開發(fā)經營與管理 主講教師：金衛(wèi) 開發(fā)商成本利潤率 開發(fā)商成本利潤率： 開發(fā)商成本利潤率 =（項目開發(fā)總價值 100% 項目開發(fā)總價值：如果項目出租時等于項目持有期內所有經經營收入的現(xiàn)值累計之和，如果項目全部出售則等于扣除銷售稅金后的凈的