某軟件園項目可行性研究報告

1 某 軟件園項目可行性研究報告 目 錄 一、 總論 （一） 項目背景 （二） 項目概況 （三） 問題與建議 二、杭州市辦公樓市場研究 （一）杭州區(qū)域狀況研究 1、宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 2、城市發(fā)展規(guī)劃 4、城市交通及發(fā)展 （二）下城區(qū)專項研究 1、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 2、 區(qū)域分塊及城市規(guī)劃 （三）杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究 1、房地產(chǎn)業(yè)概況 2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 （三）寫字樓市場研究 1、杭州市寫字樓市場分析 （ 1） 市場供應(yīng)分析 （ 2） 市場需求分析 （ 3） 發(fā)展趨勢 2、區(qū)域分布特點 3、 競爭物業(yè)調(diào)查分析 4、 同類產(chǎn)品分析 2 三、場址選擇 （一） 地理位置 （二）自然條件 （三）交通條件 （四） 建設(shè)條件評價 （五） 地理位置圖 四、總平面布置（略） （一）總平面布置的原則 （二）設(shè)計主尺度參數(shù) （三）總平面布置 （四）方案比選及推薦方案 五、工程建設(shè)方案 （一）平面規(guī)劃原則 （二）本期各功能分區(qū)規(guī)劃布置 （三）本期工程總平面布置 （四）配套工程 （五）主要工程內(nèi)容和工程量 六、環(huán)境影響評價（略） （一）現(xiàn)狀調(diào)查 （二）項目生產(chǎn)的污染物對環(huán)境的影響 （三）環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 （四）營運(yùn)環(huán)境保護(hù) （五）環(huán)境影響評價 七、勞動安全衛(wèi)生與 消防（略） （一）安全 （二）供電、電氣安全 （三）勞動保護(hù) （六） 消防安全 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 （一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 3 （二）人力資源配置 （三）員工培訓(xùn)計劃 九、項目實施進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 （二）保證建設(shè)工期的條件和關(guān)鍵 十、本期工程投資估算 （一）估算編制依據(jù)及說明 （二）本期工程總估算 （三）可研與預(yù)可研投資比較表（詳表略） 十一、融資方案 （一）資本金籌措 （二）債務(wù)資金籌措 （三）融資方案分析 十二、財務(wù)評價 （一）財務(wù)評價依據(jù) （二）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 （三）運(yùn)營收入估算 （四）成本費(fèi)用估算 （五）主要財務(wù)評價報表 （六）財務(wù)評價指標(biāo) （七）不確定性分析 （八）財務(wù)評價結(jié)論 十三、國民經(jīng)濟(jì)評價（略） （一）影子價格及通用參數(shù)的選取 （二）效益費(fèi)用范圍調(diào)整 （三）效益費(fèi)用數(shù)值調(diào)整 （四）國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) （五）敏感性分析 （六）國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 4 十四、社會評價（略） （一）項目對社會的影響分析 （二）項目與所在地互適性分析 （三）社會風(fēng)險分析 （四）社會評價結(jié)論 十五、風(fēng)險分析 （一）項目主要風(fēng)險因素識別 （二）風(fēng)險程度分析及防范和降低風(fēng)險措施 十六、 項目 析 （一） 市場風(fēng)險 （二） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 （三） 自然風(fēng)險 （四） 項目的人為風(fēng)險 十七、 研究結(jié)論與建議 （一） 研究結(jié)論 （二） 說明與建議 附錄 5 一、總論 （一）、項目背景 1、項目名稱 杭州新世紀(jì)軟件園 2、建設(shè)單位概況 杭州新世紀(jì)軟件園由杭州新世紀(jì)軟件園開發(fā)有限公司承辦開發(fā)，公司成立于2002 年 4 月，由溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司投資組建而成，是一家專業(yè)從事計算機(jī)軟件、硬件研究、開發(fā)和生產(chǎn)的高新技術(shù)企業(yè)，尤其是虹膜識別技術(shù)產(chǎn)品研究、開發(fā)、集成、銷售、服務(wù)為，公司注冊資本 2000 萬元。團(tuán)隊力量強(qiáng)大，擁有一支立志于 術(shù)創(chuàng)新的年輕高素質(zhì)人才， 擁有教授、博士、碩士為主體的科研隊伍，公司 95%以上員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中從事系統(tǒng)集成和軟件開發(fā)人員占公司員工總數(shù)的 85%，是推動公司發(fā)展的中堅力量，已成為杭州“天堂硅谷”建設(shè)的主力軍。其總公司溫州新世紀(jì)集團(tuán)股份有限公司擁有雄厚的資金力量，資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 17 億元， 2003 年實現(xiàn)銷售收入 18 億元，為杭州新世紀(jì)軟件開發(fā)有限公司的發(fā)展提供了充足的資金保障。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）杭州市政府關(guān)于項目方案設(shè)計的批復(fù)文件 （ 2）下城科技經(jīng)濟(jì)園土地出讓協(xié)議 （ 3）杭州城市發(fā)展規(guī)劃 （ 3）投資項目可行性研究 報告指南（中國電力出版社出版） 6 （ 5）業(yè)主提供的相關(guān)資料 （二）、項目概況 1、地理位置 本項目位于杭州市下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，南接杭玻路，北依永華路，東為華中路。 2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 基地面積： 193畝（約 13萬平方米） 總建筑面積： 102808 平方米 容積率： 地率： 建筑密度： 開發(fā)周期： 2年 （ 2）項目建設(shè)規(guī)模 項目總建筑面積為 102808平方米，其中研發(fā)樓 70246平方米，辦公樓 11526平方米，綜合樓 20156 平方米，會所 880平方米，由 32幢生態(tài)園林式高級辦公樓組成，即商務(wù)別墅組成的 為獨(dú)立辦公區(qū)、集中辦公區(qū)、會所和其他配套等。園區(qū)采用園林式景觀，有中央綠地、花園和景觀水池。 3、項目周邊情況 項目規(guī)劃范圍用地主要是農(nóng)田、兩側(cè)有一片水塘。用地四周主要為農(nóng)田，北面毗鄰半山。本地塊方正，項目基地南北深 314米，東西長 494米，呈長方形狀。 交通情況：項目西面為石橋路，南面有滬杭高速公路起始段，同時，上塘高架已開通，成為南北快速干道，直通杭寧高速，同時杭州東西快速干道將大大提高項目可達(dá)性。 配套方面：由于本案所處的區(qū)域 環(huán)境，周邊配套十分貧乏，作為傳統(tǒng)的工業(yè)集中地，辦公環(huán)境比較惡劣，是制約項目發(fā)展的重要因素。 （三）、項目建設(shè)緣由 1、項目建設(shè)有利于溫州新世紀(jì)集團(tuán)在杭州進(jìn)一步發(fā)展 7 近年來公司發(fā)展突飛猛進(jìn)，隨著虹膜技術(shù)的突破，公司的發(fā)展更是上一個新臺階，需要更多的 辦公場所，如果以租賃的形式，將會增大公司的運(yùn)營成本，通過本項目的開發(fā)，可以依托下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)的優(yōu)惠政策和政府的支持，立足杭州市場，發(fā)展壯大公司實力，并進(jìn)一步樹立新世紀(jì)軟件在杭州的企業(yè)形象。 2、項目建設(shè)符合杭州對“天堂硅谷”的建設(shè)精神 近年來，杭州市政府提出建 設(shè)“建設(shè)天堂硅谷”的計劃，使杭州成為國內(nèi)外知名的軟件企業(yè)匯集地，為這些高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)越的辦公環(huán)境，改善杭州目前 業(yè)在軟件辦公環(huán)境的不足，為其提供自然、生態(tài)、有利于健康的辦公環(huán)境，推動杭州“天堂硅谷”的建設(shè)。 3、項目開發(fā)優(yōu)勢 市場的機(jī)會性 杭州市及下城區(qū)各級政府的有力支持 公司雄厚實力的支持 （四）、問題與建議 1、由于本項目所處地理環(huán)境較差，交通條件、周邊配套等辦公環(huán)境仍不是非常理想，對客戶的吸引力有限，因此建議項目盡早進(jìn)入市場，對客戶進(jìn)行教育和引導(dǎo)，為后期的招商做鋪墊。 2、項目配套應(yīng)該考慮 環(huán)境方面應(yīng)該真正體現(xiàn)“人性化辦公”，使項目的產(chǎn)品亮點更加突出。 二、杭州市辦公樓市場研究 （一）、杭州區(qū)域市場狀況研究 1、宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究 8 近年來杭州經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長，盡管 2003 年遭遇 “ 非典 ” 、持續(xù)高溫干旱以及缺電 等問題 ， 但杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然一路高歌猛進(jìn)。去 年杭州市生產(chǎn)總值（ 破了 2000 億元大關(guān)，達(dá)到 2092 億元， 位居全國大中城第 8位， 比上年增長 15%，為 1996 年以來的最好水平，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 127 億元，第二產(chǎn)業(yè)完成 1081億元，增長 第三產(chǎn)業(yè)完成 884億元，增長 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 1996 年 2003 年全社會固定資產(chǎn)投資額比較 2003年，杭州市完成投資額 2002年 增長 增幅比上年高 ，增幅創(chuàng) 1996年以來新高。 雖受非典影響，但社會各方面加大對外增信釋疑、網(wǎng)上洽談、 “ 走出去 ” 戰(zhàn)略的力度，加上世界經(jīng)濟(jì)的溫和復(fù)蘇，今年對美國出口基本穩(wěn)定，對歐盟出口增幅繼續(xù)提高。 2003 年杭州全市出口總額 美元，比上年增長 不包209217811 5 6 8 . 0 11 3 8 2 . 5 612% 1 2 . 2 0 %1 3 . 2 0 %15%050010001500200025002000年 2001年 2002年 2003年%4%6%8%10%12%14%16% 括省公司出口 美元，增長 46%，增幅比上年提高 進(jìn)口關(guān)稅下調(diào)的背景下，全市進(jìn)口總額 長 上述數(shù)據(jù)可見，杭州經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況十分良好，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了有力支持。 2、城市發(fā)展規(guī)劃 杭州未來的城市布局是要 形成 “ 一主三副、雙心雙軸、六組團(tuán)、六條生態(tài)帶 ”的城市格局。其中中心城區(qū)由主城、東南城、臨平城和下沙城組成，承擔(dān)生活居住、行政辦公、商業(yè)金融、旅游服務(wù)、科技教育、文化娛樂、都市型和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能。逐步形成體現(xiàn)杭州城市形象的主體區(qū)域。 主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干城區(qū)部分組成，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部為商貿(mào)、居住生活區(qū)；北部以工業(yè)、倉儲物流區(qū)為主；東部為交通、市政設(shè)施區(qū)；西部為教育科研、居住區(qū)；湖濱地區(qū)為旅游商業(yè)區(qū)，江濱地區(qū)為城市新中心。城市建設(shè)用地 方 千米。江南城由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。規(guī)劃城市人口 105萬人，城市建設(shè)用地 臨平城由臨平城區(qū)、星橋、運(yùn)河鎮(zhèn)等組成，是以城市現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城。規(guī)劃城市人口 40萬人，城市建設(shè)用地 下沙城由下沙、九堡、喬司鎮(zhèn)組成，是以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干的綜合性新城。規(guī)劃城市人口 50萬人，城市建設(shè)用地 “一主三副，六組團(tuán)”將是未來杭州城市的基本輪廓， 亦是杭州城市發(fā)展的方向，另外作為杭州未來的 是杭州城市發(fā)展的重點 ， 錢江新城 縱橫新舊城區(qū)核心區(qū) ，區(qū)域面積 4 02平方公里的東靠錢塘江，南至清江路，西臨秋濤路，北至規(guī)劃慶春東路，是大都市杭州的行政、商務(wù)、金融會展、文化娛樂中心。 作為未來杭州城市中心，將有大量的寫字樓供應(yīng)（未來杭州寫字樓供應(yīng)將向該區(qū)域轉(zhuǎn)移），對本案將形成客源分流的競爭壓力。 3、城市交通及發(fā)展 杭州市作為浙江省的省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國重點 10 風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。近年來，隨著改革開放的深入，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)也大大加強(qiáng)了。道路建設(shè)發(fā)展較快，僅 1996年就有 10條道路進(jìn)行改建、拓寬和沿伸。至今，杭州城市道路總長達(dá) 401 公里，面積 889萬平方米。人均道路占有面積達(dá) 全國大中城市中居于中等水平。 根據(jù)專家預(yù)測，到 2010年 杭州 市區(qū)每日的客流總量將達(dá)近 800 萬人次，對外交通總量高峰期每小時將達(dá) 3 7萬輛，每千人客車擁有量則將達(dá)到 130輛。而且，居民出行目的和車輛的擁有結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大的變化：除私人車輛的比例會持續(xù)走高外，上下班、生活購物為主的目的增加 。而杭州城市發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，已把 新城市綜合交通 作為重點 重點，包括了城市交通戰(zhàn)略、道路網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通、西湖風(fēng)景名勝區(qū)等 4個方面。按新規(guī)劃，市區(qū)中心至都市圈內(nèi)各城市中心的交通時間不大于一小時；新市區(qū)內(nèi)任意兩點的交通時間不大于 40 分鐘；最終形成市區(qū) “ 以城市軌道交通和其他集約式客運(yùn)交通為主體、城市快速機(jī)動化交通為輔 ” 的交通模式，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。新規(guī)劃在停車問題上，提出了大力發(fā)展公共交通，減少小車出行和中心區(qū)外圍主要出入口處建設(shè)大容量公共停車設(shè)施等7條策略，以及實行 “ 擁車者自備車位 ” ，鼓勵建筑物超額增設(shè)配建停車位并向社會開放等 5條措施建議。 項目所處的區(qū)塊交通列 入規(guī)劃提速當(dāng)中，其中 提速地段：繞城公路、德勝快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石橋快速路 。 交通現(xiàn)狀：目前該區(qū)域隨著上塘高架的建成通車，及湖墅路、紹興路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完畢，通往該區(qū)域的南北向道路日漸成熟，從該區(qū)域的一些樓盤本身距市中心僅 6里，如位于北景園大型社區(qū)內(nèi)的通和 都市楓林、名城左岸花園到市區(qū)，只要走石祥路再上上塘高架僅 10 余分鐘便可到達(dá)市中心。 交通 規(guī)劃 ：繞城公路將 與東西向的德勝路、石祥路及南北向的上塘高架、石橋路組合形成了一個扇形的交通路網(wǎng)，最值得一提的是上塘高架的 通車，使杭州的交通重心向北移。同樣，這一 11 板塊的居民也可通過這一些快速路向東直達(dá)滬杭甬高速、向北與杭寧高速對接，往南可快速到達(dá)蕭山國際機(jī)場。 上述的交通規(guī)劃對城北的開發(fā)是一個極大的利好。 （二）下城區(qū)專項研究 1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 下城區(qū)依托中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，形成了具有鮮明特色的廣場經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)、特色街經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)。 2003 年，實現(xiàn)商貿(mào)銷售收入 元，同比增長 實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 元，同經(jīng)增長 完成財政總收入 元，同比增長 增幅列杭州 城區(qū)第二位； 其中地方財政收入完成 比增長 增幅居杭州第一，躋身全省區(qū) (縣、市 )財政 20強(qiáng)，列第 18 位。 下城區(qū)高樓林立、商賈密集，區(qū)域內(nèi)法人單位的密度高達(dá) 254/平方公里，其中區(qū)域內(nèi)的 115幢商務(wù)樓容了 2719家法人單位，營業(yè)收入超億元的樓宇 59 幢， 10 億以上的樓宇 20 幢，區(qū)域內(nèi)金融保險業(yè)的收入和批零貿(mào)易、餐飲業(yè)的營業(yè)收入分別占六個老城區(qū)總量的 下城區(qū)目前有國外駐杭機(jī)構(gòu)以 45家，其中有西門子、戴爾、三星等全球 500強(qiáng)企業(yè) 6家；國內(nèi)駐杭著名企業(yè) 159家。 2003年，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 2610 家，注冊資金 58億元；引進(jìn)外資企業(yè) 79家，合同利用外資 8714萬美元。目前 區(qū)域內(nèi)國外駐杭機(jī)構(gòu) 45家，其中世界 500強(qiáng)企業(yè) 6 家，國內(nèi)駐杭企業(yè)共 159 家。 2003 年，下城區(qū)先后榮獲了全國社區(qū)建設(shè)實驗區(qū)、全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國民政工作先進(jìn)區(qū)、全國社區(qū)教育實驗區(qū)、全國綠化先進(jìn)城區(qū)、全國衛(wèi)生初級保健實驗區(qū)、全國科技工作先進(jìn)城區(qū)、全國社區(qū)殘疾人工作示范區(qū)、浙江省教育強(qiáng)區(qū)、浙江科技進(jìn)步區(qū)、浙江省文明城區(qū)、省級社會治安綜合治理先進(jìn)集體等榮譽(yù)稱號。 2、區(qū)域分塊及城市發(fā)展規(guī)劃 下城區(qū) 作為杭州市 中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，下城將以武林商務(wù)區(qū)為主，和平會展中心區(qū)、東新居住區(qū)公共中心和 華豐科研中心區(qū)為副 ，共規(guī)劃十二個居住區(qū)，分別是東園居住區(qū)、新華居住區(qū)、鳳起居住 12 區(qū)、武林居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、東新居住區(qū)、三塘居住區(qū)、石橋居住區(qū)、半山居住區(qū)（局部 ） 在綠 化 規(guī)劃上，下城規(guī)劃新增城北體育公園和生態(tài)公園兩個大型綠地，并建立鳳起公園、城東公園、和平公園、草蕩公園、善賢公園等市級公園。 在公共交通規(guī)劃上 ，德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交中心站，區(qū)內(nèi)軌道交 通 1、 2 期線路規(guī)劃沿延安路、上塘路和環(huán)城北路，重工路和慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。武林廣場東現(xiàn)電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交、轉(zhuǎn)道交通換乘中心。杭宣、滬杭鐵路線將保留。 未來下城區(qū)將以 杭州 (武林 )中央商務(wù)區(qū) 為中心，引進(jìn)國內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，而本項目所在區(qū)域規(guī)劃為 華豐科研區(qū) （下城科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)），該 區(qū)域原來的工業(yè)用地開始向科研用地轉(zhuǎn)型，區(qū)內(nèi)已建成的無污染工業(yè)會保留， 而 新的工業(yè) 企業(yè) 以后主要是向臨平、江東等工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。 同時該區(qū)域?qū)?開發(fā) 大型 生態(tài)公園 ，減少鐵路的影響。 由于下城區(qū)地域狹小，區(qū)域面積 城區(qū)的開發(fā)幾近飽和，發(fā)展空間受到很大的限制，而城北作為下城區(qū)唯一能夠延伸的區(qū)域，今后也將是開發(fā)重點，隨著各種配套和交通條件的不斷完善以及環(huán)境的改善，有理由相信該片區(qū)的開發(fā)前景是值得期待的。對本案的開發(fā)是一個極大利好。 （三）、杭州房地產(chǎn)市場趨勢研究 1、杭州房地產(chǎn)業(yè)情況 土地供給大幅增加 今年杭州市共舉行土地出讓會 14次，成功出讓 51宗，總成交面積 300余萬平方米（約 4549畝），出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長 62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）為 34 宗，合計面 積約 234萬平方米（合3512畝），同比增長 房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢 2003年 1項指標(biāo)均有大幅增長。據(jù)市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示： 2003年 1比增長 其中住宅投資 元，同比增長 而今年杭 13 州市預(yù)計 長率為 在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。 其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)得到鞏固。商品住宅投資是帶動杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要動力， 2003年 1全部投資的 所占比重較去年上升 百分點。 元，占 商業(yè)營業(yè)用房完成投資 元，占 其他房屋完成投資 商品房開發(fā)面積繼續(xù)保持高增長勢頭 全年商品房施工面積 上年增長 竣工面積 長 商品房銷售面積 平方米，比上年增長 10%。 2、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。杭州經(jīng)濟(jì)特別是浙江經(jīng)濟(jì)將 繼續(xù)延續(xù)今年快速增長的勢頭。杭州市 2003年 092億元， 增長 15%； 2003年 利用外資項目數(shù)比去年同期增長 出口總額達(dá) 比增長 居民人均可支配收入達(dá) 12898 元，比去年同期增長 經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來最好的一年。浙江省經(jīng)濟(jì)更是強(qiáng)勢發(fā)展， 2003年 浙江省國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 9200億元，增長 出口總額增長 外貿(mào)順差達(dá)到了歷年最高，為一百九十三億美元，同比增長百分之二十五多，繼續(xù)穩(wěn)居中國首位；財政收入增長 人均可支配收入增長 12%； 2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢，一是增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；二是增強(qiáng)了居民購買力；更重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的慣性，為 2004年經(jīng)濟(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。在正常情況下浙江經(jīng)濟(jì)、杭州經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)勢發(fā)展，這是支撐杭州高房價的基石。 2） 市場供不應(yīng)求狀況難以改變。 2004 年杭州樓市仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢。明年有效供應(yīng)量在 250 萬 右，而杭州近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年 250萬 右的供應(yīng)量已不能滿足市場需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出。 A、 供給的滯后性。盡管 2003年杭州政府開始增加土地投放量，但是由于 從取得土地到預(yù)售通常短則一年半，長則二、三年。因此 2004 年市場商品房有效供給主要來自 2002 年投放的土地。 2002 年住宅用地投放量僅為 2300 畝，可建 14 筑面積約為 230 萬 2003 年商品住宅新開工面積 決定了一級市場供應(yīng)量小。 B、 建材斷檔推遲工期。今年以來，特別是下半年建材不僅價格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項目建設(shè)工期。這又減少了市場有效供給。 3） 建材價格繼續(xù)上漲的勢頭難以改變。今年浙江各類水泥價格的漲幅在27%間波動，鋼材價格漲 幅在 15%間波動。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯） 11月份出廠價格同比上漲 普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠價格同比上漲 礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠價格同比上漲 復(fù)合硅酸鹽水泥出廠價格同比上漲 普通中型鋼材價格上漲 19%，普通小型鋼材價格上漲 優(yōu)質(zhì)型鋼材價格上漲 線材價格上漲 19%， 建筑材料價格的大幅上揚(yáng)，增加了建安成本。從浙江來看，因今年鋼材、水泥等建筑材料漲價，多層建安成本增加 8 9%，小高層增加 10 11%，高層增加 12 13%。由于建 材生產(chǎn)受資源、能源短缺影響，目前建材供不應(yīng)求狀況還難以改變，預(yù)計建材價格上升的慣性還會持續(xù)。 在這種情況下，開發(fā)商有可能在上漲的成本嫁接到買家身上，從總體上看，價格上升的趨勢比較明顯。 4） 開發(fā)貸款利率上浮，增大財務(wù)費(fèi)用。上個月央行宣布從 2004 年 1 月 1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上浮 70，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在浮動之列，這意味著在杭州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，開發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)而提高房價。 這樣對辦公物業(yè)而言，同樣存在追漲的可能。 5） 杭州寫字樓發(fā)展情況。 近年內(nèi) ，在住宅市場有限供應(yīng)不足的時候，寫字樓卻是如雨后春筍般涌現(xiàn)，并隨著市場推量的增加，寫字樓板塊正日趨形成，目前基本較成規(guī)模的有武林商圈、高新板塊、黃龍板塊、慶春板塊、吳山板塊、城站板塊等。越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到，通過板塊的差異性尋找目標(biāo)客戶的重要性。不過，供應(yīng)量較大而需求量增長有限的寫字樓市場，開發(fā)商對寫字樓 的開發(fā)顯得信心不足 。不論是對招標(biāo)地塊的謹(jǐn)慎出價還是對寫字樓市場的理論造勢，大多數(shù)開發(fā)商對寫字樓市場的研究程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅市場的。這的確是市場供需影響 。 總體來說，由于 經(jīng)濟(jì)及需求等諸多因素的支持，杭州房地產(chǎn)市場仍然會保持 15 良好的發(fā)展態(tài)勢，從大環(huán)境講，對本案的發(fā)展是有利的。 （四）、杭州寫字樓市場研究 1、杭州市寫字樓市場分析 （ 1）市場供應(yīng)分析 杭州寫字樓市場自從 1995年開始進(jìn)入低谷，銷售受阻，空置上升，到 2001年初空置將近 50萬平方米，但至 2001年以來，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動和杭州房地產(chǎn)發(fā)展的影響，杭州寫字樓市場進(jìn)入快速發(fā)展期， 許多高檔寫字樓紛紛面市 （如瑞豐國際商務(wù)大廈、世貿(mào)二期、白馬大廈等） ，市場供應(yīng)量劇增，市場消費(fèi)得到激活，需求也大幅度增加。雖然仍處于供過于求的狀態(tài)， 但供應(yīng)與需求之間的差距明顯縮小。據(jù)統(tǒng)計， 2001年杭州市寫字樓開發(fā)投資額接近 15億元，寫字樓預(yù)售面積達(dá)到 30 93 萬平方米，與 2000 年同比增長 41 6 ， 銷售面積超過 16 萬平方米。 2002 年在此基礎(chǔ)上邁進(jìn)了一大步， 預(yù)售 面積 40 萬平方米，比 2001 年增長 右 ， 2003年市場供應(yīng)回歸理性，全年完成投資額 元。 從土地供應(yīng)看， 2001 年 170 畝，建筑面積可達(dá) 30 萬平方米； 2002 年 115畝，建筑面積可達(dá) 32 萬平方米； 2003 年出讓公建用地 14 幅，可建寫字樓 200萬平方米以上。這些土地供應(yīng)集中錢 江新城、濱江區(qū)和城郊區(qū)結(jié)合部，將會在今后兩年得到釋放，市場存在較大的消化壓力，對本項目存在很大的競爭威脅。 2003 年 新的樓盤上市量不大，寫字樓開發(fā)趨勢明顯趨緩 ， 新開盤或即將開盤的項目，主要有黃龍恒勵大廈、同方財富大廈、星匯商務(wù)大廈以及環(huán)球時代廣場、南北商務(wù)港、現(xiàn)代領(lǐng)地等，與競相面市的眾多大盤住宅項目相比，不可同日而語 。 2004年上市的有綠城深藍(lán)廣場、廣利大廈、銀座大廈等。 從目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，高檔寫字樓供應(yīng)量大于中檔寫字樓，市中心武林區(qū)域、黃龍區(qū)域供應(yīng)量較大，均價基本在 10000 元 /平方米以上，城東和城西 供應(yīng)價格基本在 7000元 /平方米左右，價位在兩者之間的寫字樓供應(yīng)不足。 近 6 年杭州寫字樓供銷量對比 (單位 :萬平方米 ) 年份 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 預(yù)售面積 6 成交面積 2 （ 2）市場需求分析 16 近年來杭州寫字樓市場一直保持供需兩旺的局面，供應(yīng)量放大的同時，成交量攀升，銷售價格亦水漲船高，隨著市場成熟，供應(yīng)量持續(xù)放大，客戶可挑選的余地增多， 價格的追漲，客戶的消費(fèi)需求越來越理性，總而言之，其需求呈現(xiàn)如下趨勢： 1）小面積成為市場主流需求 由于杭州寫字樓客戶以中小公司居多，因此小面積寫字樓仍是市場消費(fèi)的主力。據(jù)統(tǒng)計，寫字樓需求的主力面積集中在 80方米之間，占整體市場的52； 200平方米占 20O、 300平方米占 14。小面積的寫字樓將成為市場熱點，大面積寫字樓的分割銷售將在所難免。 中小面積戶型的需求與杭州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很有關(guān)系，由于中小民營企業(yè)（諸如 易和服務(wù)行業(yè)等）十分活躍，其對寫字樓的需求更加講究實用性，受規(guī)模限制，故以 中小面積為主。 2）寫字樓需求有其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)依托 根據(jù)杭州市城市定位及發(fā)展規(guī)劃可以看出，杭州市寫字樓的總體需求主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 以 “ 信息港 ” 為支撐的通訊、電子、 高科技企業(yè)； 以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的貿(mào)易、進(jìn)出口外貿(mào)企業(yè)； 以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的商貿(mào)、房地產(chǎn)實業(yè)企業(yè)； 以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的咨詢、傳媒、文化、廣告等企業(yè)； 以旅游業(yè)為支撐的會展、旅游等企業(yè)。地段，產(chǎn)業(yè)集聚的中心 。 對寫字樓而言，具備可持續(xù)發(fā)展的前提是地段選址上也具有一定的前瞻性。與住宅不同，寫字樓辦公商務(wù)氛圍的要求，也使得寫字樓的開發(fā)地 段不可能四面開花，四面有一定的需求，但不會是主流需求。依托產(chǎn)業(yè)支撐的地段，是寫字樓可持續(xù)發(fā)展的前提。如慶春區(qū)塊的外貿(mào)、服裝產(chǎn)業(yè)集聚；文教區(qū)的電子、信息產(chǎn)業(yè)匯集；黃龍區(qū)塊的貿(mào)易實業(yè)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)布點；浙大科技園的高科技及孵化產(chǎn)業(yè)等 有了產(chǎn)業(yè)的支撐，寫字樓的需求自然是人氣十足。 3） 辦公環(huán)境，注重景觀、回歸自然 新時期的辦公樓將在景觀、生態(tài)、朝向、通風(fēng)方面會提出更高的要求。因此，在設(shè)計中諸如電梯廳的明亮，辦公室的通透、短進(jìn)深，商務(wù)吧、有氧吧的需求應(yīng) 17 多加考慮，最終走在寫字樓的消費(fèi)前端，體現(xiàn)市場需求并引導(dǎo) 市場潮流，從而真正實現(xiàn) “ 贏銷 ” 。如尚未正式對外招商的浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園一期的寫字樓園區(qū)，就以地處老和山的自然景觀及生態(tài)環(huán)境、獨(dú)特的建筑形態(tài)，而被不少企業(yè)所追捧。同樣，在市中心，能看得到西湖、吳山的寫字樓擁有得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢，很受追求健康環(huán)境的白領(lǐng)青睞，如吳山商城、廣利大廈，在自然中辦公更有利于健康，從而創(chuàng)造更大的價值。商務(wù)配套，以人為本 。 會議中心、員工餐廳、休閑中心（包括健身房、咖啡廳、商務(wù)吧等多個休閑場所）、訪客停車等方面的商務(wù)配套，已越來越受到新一代企業(yè)主的關(guān)注 。 4）交通條件越來越受關(guān)注 寫字 樓的交通存在兩大交通要害 平面交通與垂直交通。平面交通主要指停車位，垂直交通指的是電梯。一個可持續(xù)發(fā)展的寫字樓， 交通條件的配置必須具有前瞻望性 。目前杭州市區(qū)的已建寫字樓往往在電梯數(shù)量少而等待時間太久及汽車位嚴(yán)重不足兩方面使得業(yè)主意見眾多，一些業(yè)主甚至不得不考慮重新購置寫字樓。因此，新一代的寫字樓在這兩方面一定要做到位。 本項目地塊規(guī)模大，可塑造性強(qiáng)，平面交通不會成為本案發(fā)展的障礙。 （ 3） 租金 /售價 分析 2003年，杭州寫字樓銷售價格比 2002 年同期上漲 市區(qū)甲級寫字樓平均售價已 超過 9000 元平 方米，但甲級寫字樓平均租金則有 10左右的下調(diào)。具體的售價租金則因區(qū)域不同而差異甚大，價位最高的當(dāng)屬世貿(mào)區(qū)， 金鼎廣場銷售價格達(dá)到 15000 元 /平方米， 該區(qū)域平均租金 市 價在 4 0元平方米天（建筑面積）以上；其次是武林廣場區(qū)域的甲級寫字樓，已推出的白馬大廈代表了該區(qū)域最高檔次，售價為 9800 方米 ，曾在杭城寫字樓市場引起強(qiáng)烈的反響，近期推出的綠城深藍(lán)廣場更是達(dá)到 18000元 /平方米（均價），創(chuàng)歷史新高 ，該區(qū)域平均租金 市 價在 3 6元平方米天左右（實用面積）；隨后是慶春路沿線的甲級寫字樓 ，平均租金 市 價為 3 0 元平方米天左右 。如遠(yuǎn)洋發(fā)展大廈、三瑞大廈，新近開發(fā)的廣利大廈、銀座大廈開發(fā)價格預(yù)計會在 15000元 /平方米。 與本案具有類比的浙江大學(xué)國家科技園租賃價格為 /平方米。只針對 18 科技性企業(yè)。對本案的價格制定具有參考意義。 （ 4）發(fā)展趨勢 總體看， 2004年杭州寫字樓市場呈現(xiàn)如下特點： 寫字樓 價格趨勢平穩(wěn) 回顧 2003 年，杭州寫字樓市場一直不溫不火，上半年房交會時價格有較顯著的提升，下半年均保持一個比較平穩(wěn)的態(tài)勢，中間甚至出現(xiàn)比 6月份有所回落。從去年到今年年初市場總體價格保持在 8200平方米之間。 回報率在減少 一方面，租賃市場反饋的結(jié)果，杭州寫字樓租賃自 2000 年以來，租金幾乎沒有增長，個別樓盤的租金甚至出現(xiàn)不漲反跌的情況；而寫字樓的售價自 2000年以來的增長幅度是非常大的，平均超過 50%。從產(chǎn)品的使用價值出發(fā)的理性分析來看，租賃市場的疲軟是銷售市場上價格后來沒有像住宅一樣攀升，同時動銷緩慢的最直接原因。投資寫字樓，或租或自用，衡量使用價值，都可以用相應(yīng)的租金來計算回報率，幾年來，這個回報率事實上是在減少，因此無怪乎精明的投資者熱情逐漸冷卻下來。 供需不平衡 另一方面 ，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也存在一種不平衡的現(xiàn)象，由于浙江地區(qū)中小企業(yè)云集的經(jīng)濟(jì)狀況，決定了寫字樓需求的主流是形象好、小面積分割、較低使用成本的普通檔次產(chǎn)品，而非甲級寫字樓。目前的供應(yīng)狀況仍以甲級寫字樓為導(dǎo)向，就存在供需的一種錯位。再者，相對較高的售價，使寫字樓的總價顯得更加高昂，投資的風(fēng)險相應(yīng)增加，不利于快速消化。 簡而言之 ，杭州的寫字樓開發(fā)還有較大的 “ 后勁 ” ，從供應(yīng)量來說，不會像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾，動銷節(jié)奏的緩慢，加之今后兩三年內(nèi)陸續(xù)的新盤推出，寫字樓有可能在一定時期形成一種買方市場 。 2、區(qū)域分布特 點 比較 目前杭城寫字樓活躍的慶春路板塊、黃龍世貿(mào)板塊、武林廣場板塊、吳山板塊、城西高新區(qū)板塊、城站板塊 、城東板塊 等 七 大寫字樓區(qū)域的形成， 可以 19 發(fā)現(xiàn)杭城寫字樓供應(yīng)存在一個很大的共性： 寫字樓的聚集 往往以 周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)形態(tài) 為依托 ， 每個板塊都有自己的特色，有自己的主力聚集產(chǎn)業(yè)， 如在市中心慶春路 、鳳起路 上，就匯集了各大銀行、保險公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了金融產(chǎn)業(yè)的 聚集帶 ，帶動了周圍寫字樓的 市場；城西的高教區(qū)的 動的寫字樓的興旺等等，其開發(fā)模式和銷售價格也因此而差異， 由此 而形成 區(qū)域商務(wù)模式 ，即 產(chǎn)業(yè)的集聚與寫字樓的聚集有 著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度 。 本案地處下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，在產(chǎn)業(yè)特色方面與其他商圈存在很大的區(qū)別，應(yīng)該充分利用周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以本項目形成很好的互動。 慶春、鳳起路板塊： 慶春路區(qū)域是杭州市寫字樓開發(fā)最早的區(qū)域。 1993 年，伴隨著杭州市房地產(chǎn)業(yè)第一次浪潮的興起，慶春路成了 “ 第一代寫字樓 ” 的代表。這里的商業(yè)氛圍濃厚，銀行、超市、醫(yī)院、電信公司等 配套 分布均衡，金融業(yè) 十分 發(fā)達(dá)， 是杭州金融機(jī)構(gòu)最為集中的街道之一 。這樣圍繞著慶春路區(qū)域內(nèi)得天獨(dú)厚的地理位置和金融業(yè)的發(fā)達(dá)，使慶春路板塊中的寫字樓在杭城的整體地位隨著城市東擴(kuò)而再 次提升， 目前 該區(qū)域 的早期的寫字樓有三瑞大廈、凱旋門商業(yè)中心等， 已經(jīng)或正在開發(fā)的 擁有較高水準(zhǔn)的 寫字樓，如嘉德廣場、瑞豐國際大廈、中財發(fā)展大廈、遠(yuǎn)洋大廈以及正在建設(shè)中的廣利大廈 、 銀座大廈 、慶春發(fā)展中心 等。另外，承接的是慶春路將繼續(xù)向東延伸的發(fā)展機(jī)遇，并針對慶春東路將穿過杭州兩個 為正在全面展開建設(shè)的錢江新城，另一是錢塘江南岸的遠(yuǎn)景商務(wù)中心 ， 提出了第一大道銀領(lǐng)坐標(biāo)的定位理念。銀座大廈就是依托了慶春路金融業(yè)的發(fā)達(dá)和連接杭城新、老兩個城市中心對接點的地理位置而應(yīng)運(yùn)而生的。因此，從東通未來的錢江新城，西接傳統(tǒng)老 城區(qū)中心的慶春路板塊，其 “ 新任務(wù) ” 就是 “ 整合資源，發(fā)揮功能 ” ，發(fā)揮獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢功能，既服務(wù)于以 “ 西湖 ” 為中心的傳統(tǒng)主城區(qū)，又服務(wù)于未來的錢江新城。 該區(qū)域主要樓盤有：金都杰地大廈（ 平方米，起價 9900 元 /平方米裝修）和同方財富大廈（ 售均價 9000元 /平方米）。 租金在2平方米?？蛻粢酝赓Q(mào)、服裝和咨詢類的公司為主。 武林板塊： 武林板塊是以武林廣場為中心的方圓兩平方公里的區(qū)域，它涵蓋了從武林廣 20 場一直到環(huán)城北路的大面積范圍。該地區(qū)集中了銀泰、杭州大廈、杭州百貨大樓等大 型購物中心，以及大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)、酒店、公寓和眾多的商務(wù)辦公等設(shè)施，還擁有行政中心和移動、電信、聯(lián)通等通信集團(tuán)的總部，具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，特別是濃郁的商貿(mào)氛圍加強(qiáng)了杭州大都市中心城市的集聚、輻射功能。近年來，武林商圈的寫字樓定位在原有的繁華商業(yè)基礎(chǔ)上朝著高檔次、高品質(zhì)方向發(fā)展。已推出的有華浙廣場、白馬大廈、標(biāo)力大廈、耀江發(fā)展中心、藍(lán)天時代廣場、嘉匯大廈、聯(lián)錦大廈、元通大廈、新世紀(jì)大廈及中北橋附近的國都發(fā)展大廈、城建大廈、晶暉商務(wù)館等；近期推出及 即將推出的有 海華廣場、永通信息廣場、陽光都市、華源發(fā)展大廈以及西湖文化廣場中的浙江環(huán)球中心、綠城中山花園二期寫字樓、坤和發(fā)展中心等。綜觀武林廣場區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場的特點，不僅是競爭更趨激烈，開發(fā)商開發(fā)的寫字樓物業(yè)品質(zhì)、企業(yè)品牌、服務(wù)手段以及商務(wù)空間的文化底蘊(yùn)、人性化空間的設(shè)置、優(yōu)美的周邊環(huán)境、完備的配套、安全設(shè)施、較大面積的綠地和休憩空間都將直接面臨著投資者更加嚴(yán)厲的挑剔眼光；而且項目的亮點展示、營銷推廣、服務(wù)理念、物業(yè)管理模式等的創(chuàng)新尤其顯得重要。 武林商圈作為杭州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，歷史以來商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達(dá)，擁有完善的交 通網(wǎng)絡(luò)，對杭州的影響力和輻射十分廣泛，其周邊的辦公物業(yè)擁有很好的配套支持，由于中心商圈的依托，該區(qū)域的辦公物業(yè)在未來幾十年內(nèi)仍然保持優(yōu)勢。 目前該區(qū)域辦公物業(yè)的銷售價格在 8000 /平方米不等，租金在 2均租金在 3 5 元平方米天，平均出租率 在 85以上。 客戶類型主要為貿(mào)易類和中介媒體、部分大集團(tuán)、駐杭機(jī)構(gòu)、事務(wù)所。 城站板塊： 城站區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展一直以來都處于低迷狀態(tài)，很多樓盤銷售 /出租受阻，自從 2002 年 以來 ，一些新樓盤的 出現(xiàn)為 為城站區(qū)域注入了新的活力，如廣復(fù)大廈、聯(lián)銀大 廈、銘揚(yáng)大廈等，低價位（均價 7000 元平方米左右）銷售也得到了市場的認(rèn)可。 2003 年城站區(qū)域?qū)懽謽切卤P供應(yīng)量不大，目前在 2001 2002年推出的樓盤大都在 2003年或 今年交付使用，如廣復(fù)大廈、銘揚(yáng)大廈、聯(lián)銀大廈。也 有少數(shù)樓盤在前期建設(shè)之中，如金泰商務(wù)大廈、利群大廈等，無新的樓盤面市。區(qū)域市場處于蓄勢階段。 其中金泰商務(wù)大廈：由杭州城建開發(fā)集團(tuán)開發(fā)，位于清 21 泰街中河路交叉口，建筑面積 1 9萬平方米，銷售價格 7000多元平方米。 目前，城站廣場周圍已建和將建 15棟左右的高層建筑，共 40 余萬平方米，有銘揚(yáng) 大廈 、 銀聯(lián)大廈、 廣復(fù) 大廈 、中閩 大廈 、利群、香榭 商務(wù)大廈 、紅樓等商務(wù)寫字樓，杭州各個區(qū)域?qū)懽謽堑膭愉N，首先是由從事內(nèi)、外貿(mào)業(yè)企業(yè)的拉動而出現(xiàn)了空前高漲的局面 ， 前幾年，出口退稅的暫停讓大部分外貿(mào)企業(yè)陷于停滯不前的狀態(tài)中；近年來，出口退稅恢復(fù)正常，特別是 貿(mào)形勢好轉(zhuǎn)等諸多利好消息，使外貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅度提高，于是外貿(mào)企業(yè)就考慮到鳥槍換大炮，紛紛選址更換新的辦公環(huán)境，來提升企業(yè)形象與品牌，并進(jìn)一步拓展外貿(mào)商機(jī)。以城站香榭大廈為例，大廈的業(yè)主有 70%為外貿(mào)企業(yè)。外貿(mào)企業(yè)不但有經(jīng)濟(jì)財力支撐，而且需要城站這個交通 樞紐中心和周邊高檔寫字樓的辦公空間。另外，在城站區(qū)域內(nèi)，有諸如四季青服飾市場等大型專業(yè)市場，適合于內(nèi)銷產(chǎn)品大批量批發(fā)、銷售，這樣就存在一個倉儲、物流等一條龍服務(wù)的問題，而城站廣場這個交通樞紐中心，既是物流輻射中心，又是各種信息匯集的中心。于是，企業(yè)紛紛擇址城站的交通樞紐中心地位和周邊高檔寫字樓作為自己的辦公空間和商務(wù)環(huán)境。因此，從入駐城站廣場周邊商務(wù)寫字樓的業(yè)主來看，既有從事外貿(mào)業(yè)的企業(yè)，也有專事內(nèi)貿(mào)業(yè) 。 城西高教區(qū)板塊： 目前城西高教區(qū)可以稱得上是杭州寫字樓市場惟一一個“供不應(yīng)求”的區(qū)域，隨著昌地火炬大 廈、求是大廈、耀江文欣大廈等大批寫字樓的交付使用，基本上滿足了一部分消費(fèi)者的需求。此區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格相對偏低，在 5000 7000元平方米左右，客戶群主要集中在電子、計算機(jī)等 中小企業(yè)居多。 此區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的世貿(mào)黃龍區(qū)域轉(zhuǎn)移的傾向，但考慮到世貿(mào)區(qū)高昂的價格，城西文教區(qū)仍然是 業(yè)者的 “ 天堂 ” ，故租賃市場交易活躍。由南都集團(tuán)開發(fā)的浙大科技園在近兩年將有大面積的寫字樓面市。 浙大科技園：由浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，東臨浙大玉泉校區(qū) 北門，一期占地 52畝，總建筑面積 6 66萬平方米。 該板塊是杭州 中了 1000多家科技含量高的 2 業(yè)，也是杭州寫字樓出租率最高的區(qū)域，其中有相當(dāng)部分為商住樓，這些 業(yè)的辦公場所 82%是租賃的，大都為短期租賃， 86%租賃期在是 5 年內(nèi)，這些企業(yè)普遍反映租賃成本偏高，交通擁擠，辦公環(huán)境不是非常理想， 可見本項目的推出具有很好的機(jī)會。 該區(qū)域近期供應(yīng)量不大，故客戶群有向臨近的黃龍商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢，售價5000平方米，租金在 平方米之間，客戶主要為 告等中小企業(yè)或高新企業(yè)駐杭辦事處。 黃龍商務(wù)區(qū) 世貿(mào)黃龍區(qū)域是杭城高檔寫字樓新盤聚集最多的區(qū)域，在杭城被稱為 族商務(wù)區(qū)），入住該商務(wù)區(qū)的公司實力雄厚，多為房地產(chǎn)開發(fā)商，同時其很明顯的特點就是租賃式寫字樓占據(jù)多數(shù)（無產(chǎn)權(quán)），這對資金相對有限的公司來說，通過租賃可以滿足其對該區(qū)域辦公物業(yè)的需求，目前此區(qū)域上市的物業(yè)有綠城黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、金鼎廣場、中田大廈、 耀江 金鼎廣場 、世貿(mào)麗晶城公建部分、黃龍恒勵大廈等，其中綠城黃龍世紀(jì)廣場、嘉華國際商務(wù)中心、黃龍恒勵大廈等均為租賃式寫字樓。租賃式寫字樓 成為了世貿(mào)黃龍區(qū)域的形象展示牌，世貿(mào)黃龍區(qū)域也成為反映租賃寫字樓市場的“晴雨表”，目前長租價相當(dāng)于均價 10000 11000 元平方米左右的銷售價 ，租金在杭州是做高的區(qū)域。 嘉華國際商務(wù)中心：由浙江佳華置業(yè)開發(fā)，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面積 5 2 萬平方米，長租 0 7 元平方米 天（ 45 年），短租 4 5 元平方米天。 黃龍恒勵大廈：由浙江恒勵置業(yè)集團(tuán)開發(fā)，位于黃龍路黃龍體育中心旁，長租相當(dāng)于 8600元平方米（ 45年）的售價。 該區(qū)域周邊匯集了 周邊匯集了世貿(mào)會展中心、浙江大學(xué)、浙江圖書館、黃龍體育 中心、黃龍飯店等大型公共設(shè)施， 在 會展業(yè)、演藝業(yè)、體育競技業(yè)、賓館旅游業(yè) 擁有更多的優(yōu)勢 ，使該區(qū)域內(nèi)原有的完善配套與眾多甲級寫字樓的聚集，吸引了大量的外資企業(yè)和具有國際商務(wù)概念的大中型企業(yè)，紛紛把目光投向了黃龍世貿(mào)區(qū)域，真正成就了該區(qū)域 城東板塊 23 在杭州城市的發(fā)展中，城市東擴(kuò)、錢江新城建設(shè)的影響，城東寫字樓區(qū)域發(fā)展區(qū)域日漸明顯，成為杭州最具發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽菂^(qū)域之一。從土地供應(yīng)情況看，2001 年以來推出的公建用地中已有 6 幅位于建國路以東區(qū)域。其中有不少樓盤將在幾年或明年推出。如濱江房產(chǎn)的三個項目 ：新城市廣場、景和商務(wù)樓、濱江發(fā)展中心，估計將有 10萬平方米的面積。 其中錢江新城規(guī)劃面積約為十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商務(wù)辦公、金融辦公的寫字樓，是杭州未來具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)輻射力的經(jīng)濟(jì)中心、中央商務(wù)區(qū)（ 目前該區(qū)域供應(yīng)的主要樓盤如濱江慶春大廈：由杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，位于慶春東路慶春立交橋東側(cè)，總建筑面積 4萬平方米，可自由分隔，其立面設(shè)計采用局部穿插構(gòu)件與板式體型相結(jié)合的方式，鋁合金和通透的玻璃、金屬構(gòu)件組合成，非?，F(xiàn)代時尚。年內(nèi)預(yù)售， 2005年交付。 吳山板塊 吳山曾是杭州 傳統(tǒng)商業(yè)繁華之地，歷史文化悠久，河坊街便是歷史最好的見證，該區(qū)域作為 杭城最富歷史人文氣息和地方濃郁特色的 地方 ，是屬于近年來杭州市中心城區(qū)寫字樓匯聚得最為緊密的區(qū)塊，清波商廈、涌金廣場、吳山商城、耀江廣廈和西湖定安名都商務(wù)樓、吳山名樓等項目的面世，成為了 “ 傳統(tǒng)商業(yè) +現(xiàn)代商務(wù) ” 有機(jī)融合的典范。 但由于前期市場炒作，影響商家的利潤回報，這里的商業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過有價無市的現(xiàn)象，由此而影響到辦公物業(yè)的市場。近年來隨著太平洋商業(yè)中心、家樂福等大型商業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)和入駐，為該區(qū)域帶來了新的商業(yè)活力，同時在各種軟、硬件配套的有利支 持下，該區(qū)域的各種物業(yè)表現(xiàn)日趨活躍。 2、競爭物業(yè)調(diào)查（現(xiàn)售及近期將上市的寫字樓調(diào)查） 綠城深藍(lán)廣場 地理位置：朝暉路、鄰西湖文化廣場 基地面積： 建筑面積： 24 物業(yè)規(guī)劃： 2幢星級酒店大堂的服務(wù)式公寓和 1幢寫字樓組成 物業(yè)配套：咖啡吧、書吧、健身房、游泳館等會所配套 主力戶型： 160平方米 開盤價格： 15000元 /平方米起價， 18000元 /平方米均價 開盤時間： 2004年 4月 24日 交付時間： 2006年 10月 綜合評價：作為杭城富有影響力的高檔物業(yè)，有綠城品牌和優(yōu)越地理位置 依托，其高企的價格足以震撼市場，據(jù)分析該物業(yè)提前進(jìn)入銷售狀態(tài)，是受央行金融政策的影響，說明宏觀政策已對發(fā)展商產(chǎn)生預(yù)警。 廣利大廈 開發(fā)商：浙江廣利房產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：慶春路、中河路交叉口 物業(yè)規(guī)模： 建筑面積： 62968平方米 戶型面積： 140方米，可自由分割 交付時間： 2005年 10月 銷售價格：預(yù)計均價在 15000元 /平方米以上