老年公寓可行性報告

老年公寓可行性研究報告及項目建議書 目 錄 第一章 總論 第二章 項目背景 第三章 市場預測 第四章 項目的重要性和必要性 第五章 項目選址及建設條件 第六章 項目建設方案 第七章 投資 估算及資金籌措 第八章 投資效益預測 第九章 項目風險分析及規(guī)避建議 第十章 結 論 第一章 總論 一、項目名稱： 二、項目地點： 三、項目投資單位： 1、 51%； 2、德國社會福利保障聯(lián)合會：占 49%。 四、建設內(nèi)容： 1、改建學生公寓 4 棟、專家小院 1 棟，房屋面積 7000平方米，改造 住房 106套（一期一階段）； 2、新建綜合大樓 1 棟，面積 16000平方米（一期二階段）； 3、新建老年公寓房屋總面積 137000平方米（二期）； 4、環(huán)境建設（一期、二期）。 五、建設規(guī)模： 1、建設用地： 350 畝。其中：原 5畝，新征土地 315畝； 2、建筑面積： 160000 平方米（其中：原 業(yè)技術學院學生公寓、專家小院改建 7000平方米，新建房屋面積 153000平方米）； 3、床位： 4000個（其中：原 00個，綜合樓 300個，新建老年公寓 3700個）。 4、人均居住面積： 40平方米。 六、項目總投資： 項目預計總投資約為 中：一期投資約： 5185 萬元；二期投資約： 42250萬元）。 七、項目籌資方式： 1、項目法人自籌資金： 40% 2、信貸融資： 60% 第二章 項目背景 一、建設單位概況： 1、 兵器職工大學為基礎改制、經(jīng) 家教育部備案，隸屬西南兵工局的國有公辦普通高等院校。 學院教學科研隊伍實力雄厚、結構合理、現(xiàn)有專、兼職教師 312人，其中博士、碩士研究生 83人，教授、副教授 94人，講師 132人，雙師素質(zhì)教師220人。目前學院已開設機電、汽車、信息技術、藝術、經(jīng)濟管理、建筑等六大類的 26個專業(yè)。擁有 17000平米的實驗大樓、 15000平米實訓廠房、價值近 車、機電類實驗室在同類院校中處于領先地位，充分保證了專業(yè)教學的需要；擁有西南兵工各大型企業(yè)提供的一流先進設備、設施和專業(yè)技術支持。 學院采取 “3+1” 模式，與加拿大聯(lián)邦學院合作，參照加方培養(yǎng)方案安排選修課，使用原文教材，雙方相互承認課程學分，該 院滿足合作要求的學生在修完專科規(guī)定課程，取得畢業(yè)證后可選擇到聯(lián)邦學院，用一年時間繼續(xù)攻讀相關專業(yè)的本科學位，取得加拿大聯(lián)邦學院本科畢業(yè)證書；與意達豐業(yè)（加拿大）國際文化發(fā)展有限公司達成合作，培訓高端家政服務人才，由意達豐業(yè)（加拿大）國際文化發(fā)展有限公司負責學生申請加拿大移民簽證；與愛因斯特 中國（ 成合作，每年接受 3愛因斯特國外大學生來校實訓，并安排在英語教學崗位，讓該院學生感受國際文化，提升外語水平；與德國社會福利保障聯(lián)合會合作辦學，引進國外家政服務的領先教育培養(yǎng)模式。其 管理及服務培訓流程一直處于世界領先水平，有利于增強家政專業(yè)學生的能力競爭和就業(yè)實力。 學院璧山新校區(qū)已正式投入使用。新校區(qū)占地 1000畝，規(guī)劃建筑面積34萬平方米，新校區(qū)現(xiàn)有新生 3000余人。開發(fā)學院的創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)，引進一批領軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場前景好的科技發(fā)展項目，形成產(chǎn)學培養(yǎng)模式，探索高校產(chǎn)學研結合的新路，為學生提供深度的實訓基地、切實的創(chuàng)業(yè)平臺，將為璧山打造 “ 硅谷 ” ，拉動 務地方經(jīng)濟，實現(xiàn) “ 優(yōu)勢資源整合、校地共同繁榮 ” 。 2、德國社會福利保障聯(lián)合會 德國社 會福利保障聯(lián)合會，建于 1919 年，是六大從事與 社會保障 相關的社會、健康、家庭和就業(yè)領域的全德協(xié)會之一，總部設在波恩，總部工作人員140多人。下屬實體為多個康復醫(yī)院，老人院和 培訓機構 。 二、 項目建議書 編制依據(jù)： 中華人民共和國老年人權益保障法； 中國老齡事 業(yè)發(fā)展 “ 十一五 ” 計劃綱要； 中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書； 中華人民共和國土地管理法； 中華人民共和國行業(yè)標準 老年人社會福利機構基本規(guī)范； 社會福利機構管理暫行辦法； 城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法； 老年人建筑設計規(guī)范； 城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范； 三、項目提出的理由與過程： 1、 歌樂山校區(qū)的部分專業(yè)將搬入新校區(qū)，校區(qū)的 15畝土地和部分學生公寓將空置出來，需要進行開發(fā)利用； 2、項目所在地歌樂山素有 城市綠肺 ” 、 “ 山城綠寶石 ” 和 “ 天然氧吧 ” 之美譽，是 前歌樂山已成為全國 50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是 3、 年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于 生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，無形中增加了實 訓成本和管理難度。為此，德中雙方都希望在 政服務專業(yè)的實訓基地。 4、 前的床位只能滿足社會需求的 40%，特別是高檔老年公寓還是空白，更沒有中外合資的老年公寓，政府對民間資本特別是外資投建老年公寓，給予大力支持和重點扶持。 基于以上幾方面的原因， 定利用 5 畝土地和部分空置出來的學生公寓為基礎，再新征 315 畝土地，合資建一高檔老年公寓，既填補 白，又滿足 項目的設想提出來以后，得到了 望能夠盡快立項。目前沙坪壩區(qū)政府已把該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標準示范企業(yè)。 第三章 市場預測 一、 X 市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構供應現(xiàn)狀： 1、目前 0 歲以上的老年人口有 190 多萬，據(jù)調(diào)查，大約有 3%的老人有入住養(yǎng)老服務機構的愿望，也就是說大約需要 6萬張床位。而據(jù)調(diào)查，目前 03所，床位 23983 張，差缺 即目前構的床位只能滿足社會需求的 40%，缺口高達 60%。需求與供給嚴重失衡，導致養(yǎng)老需求市場趨熱，特別在夏季酷熱時節(jié)， 上； 2、目前 5%左右，規(guī)模較大，歷史較長，但都是屬于非贏利性的社會福利院，如市屬的一、二、三社會福利院和各區(qū)屬社會福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即 “ 三無 ” ）和低保對象等困難老年人的養(yǎng)老； 3、目前 服務機構占 85%以上，多為 100張床位以內(nèi)的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務項目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務設施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學習、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個養(yǎng)老的作用； 4、目前 別是民營養(yǎng)老服務機構的服務和護理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規(guī)系統(tǒng)培訓，知識結構不合理，專業(yè)性不強，只能做些簡單的日常生活護理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足 “ 三高 ” 老年人群的需求； 5、目前 沒有中外合資、按照國際化的管理水平和服務標準進行經(jīng)營、管理、服務，讓老年人發(fā)揮特長，施展才華，貢獻余熱的老年公寓。 二、 X 市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構供應預測： 1、今后幾年，國家民政部和 1）由國家民政部專項資金投入 1億元，地方配套資金和社會捐贈資金投入 投資為 助市第一社會福利院，建設國家級養(yǎng)老示范機構。新增床位數(shù) 900張，使該院總床位數(shù)為 1500張。 2）將在 3年內(nèi)新建和改擴建敬老院 600多所，改造 床位至少 保 2011年，全市五保集中供養(yǎng)率達到 50%。 3）今年 0個社區(qū)建 100個托老所，托老所將分為兩種情況：一種是 “ 半托 ” 形式， 另外一種則為類似于養(yǎng)老院的 “ 全托 ” 形式。 但政府投資改擴建的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即 “ 三無 ” ）和低保對象等困難老年人。無法滿足高端老年人群的需求。 2、民營資本對投入養(yǎng)老服務機構持謹慎態(tài)度。 由于投建養(yǎng)老服務機構，特別是高檔老年公寓投入較大、風險較高、資金回 收周期較長，大多數(shù)民營企業(yè)對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養(yǎng)老服務機構，也出臺了相關鼓勵政策，但大多數(shù)民營資本對此積極性仍然不高。即便是有一些民營資本投向此行業(yè)，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規(guī)模小、檔次低的農(nóng)家樂式的養(yǎng)老公寓。 據(jù)調(diào)查， X 市今后幾年內(nèi)有意愿大投入建設高檔老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名義，而主要開發(fā)房地產(chǎn)、養(yǎng)生、休閑、度假、觀光、旅游等產(chǎn)業(yè)來。如： 由 限）公司共同投資，在北碚靜觀鎮(zhèn) 聯(lián)合打造渝碚頤老養(yǎng)生休閑生態(tài)園，項目占地 4500 畝，總投資 10億元，一期工程將于年內(nèi)動工，重點建設高端養(yǎng)老服務社區(qū)及公共配套設施，可供 500多位老人入??；二期工程占地 3400畝，可供 2000多位老人入住。除服務老齡事業(yè)外，該項目還具有養(yǎng)生、休閑、度假、觀光等綜合服務功能。 據(jù)悉，位于長壽沙田柚之鄉(xiāng)鄰封鎮(zhèn)境內(nèi)的長壽十里柚香生態(tài)旅游度假區(qū)，現(xiàn)在準備籌建風情山寨和主題風情村等項目，建設適合老年人度假、養(yǎng)老的文化、娛樂配套設施。預計建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務。 三、 X 市養(yǎng)老服務機構需求預測： 1、 X 已成為老齡化城市，養(yǎng)老服務機構需求巨大。 據(jù)調(diào)查，截止 2008年底， 0歲以上的老年人已經(jīng)達到 492萬，占全市人口總量的 16%， 齡化程度居西部第一。而且正以年均增加 25萬人的速度 “ 跑步進入 ” 嚴重老齡化社會，權威部門預計，到 2036年， 084萬，三四個 按照預測到 2010年， 0歲以上的老年人將超過 500 萬，按平均每百名老人擁有床位 3張計算，全市福利機構床位數(shù)需要 15萬張，而目前 只有 7萬張，缺口高達 8萬張； 而到 2014 年， 0歲以上的老年人將超過 600萬，全市福利機構床位數(shù)還需要增加 11 萬張。 而隨著人們生活水平的提高和觀念的改變，老年人入住養(yǎng)老服務機構的比例還將增大，如達到目前全球平均水平每百人 5張的標準，到 2014年，缺口將高達 23萬張。所以 2、養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務機構需求將會越來越大 1）據(jù)調(diào)查， 421” 式家庭結構所占比例越來越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時間、精 力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實的。而高齡老人、失能老人除了日常生活和身體照顧需要外，他們在精神生活方面也需要得到不斷的滿足，需要得到感情交流。他們對入住老年公寓，接受老年護理及專業(yè)服務等方面的需求愿望更加強烈。 2）現(xiàn)代城市住房的日趨寬松，中青年群體和老年群體在生活方式和價值觀念方面差異，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，調(diào)查顯示， 0%以上的中老年人選擇與子女分開居住。其中 59歲以下的老年人， 80%都選擇跟子女分開過； 80歲以上的，有 30%選擇獨居。從職業(yè)比例看，醫(yī)生、干部、教師中多數(shù)人愿與子女分開過；工人和農(nóng)民相對較低。在這種背景下，空巢家庭老人的數(shù)量不斷上升，據(jù)統(tǒng)計，目前 80萬。未來 10年，空巢老人的數(shù)量還將大幅攀升，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式。 因此，隨著人們思想觀念、生活水平及家庭結構等因素的變化，入住養(yǎng)老服務機構已被越來越多的人所接受。投建養(yǎng)老服務機構將有更大的市場發(fā)展空間。 3、居住環(huán)境的改變，更多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構養(yǎng)老 中國是一個重視鄰里關系的國家，但是隨著社會的發(fā)展，隨著傳統(tǒng) 社區(qū)的消失，更多的人屬于關上門就不知道鄰居姓什么了，而且這是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。媒體時常有報道老人死在家中無人知道的事。所以有很多子女不放心老年人獨居，而老年人也不習慣獨居的寂寞，有越來越多的老年人將選擇到養(yǎng)老機構養(yǎng)老。 4、生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大 1）最近幾年國家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金，預計到 2010年退休金將增加到 8383億元， 2020年為 28145 億元， 2030年為 73219 億元。據(jù)中國老齡科學研究中 心的一項調(diào)查，城市老年人中有 人擁有儲蓄存款，還有很大一部分老年人有額外的收入，完全有能力承擔高檔養(yǎng)老服務機構的費用。 2）隨著社會的進步，物質(zhì)生活水平的提高，老年人越來越注重生活質(zhì)量，在物質(zhì)生活得到保證以后，他們更加追求精神生活的需要。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價格，而是更加注重環(huán)境、服務、配套設施、人際交流等軟硬件條件。據(jù)調(diào)查，老年人希望養(yǎng)老服務機構配備超市（ 、銀行（ 、健身場地（ 、農(nóng)貿(mào)市場（ 、棋牌室（ 、餐飲（ 、茶館 /茶樓 （ 和蛋糕店（ 。而目前 X 市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務機構，難以達到這些的要求，這也是很多 “ 三高 ” 老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務機構的原因，所以高檔老年公寓的建設大有可為； 3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當充沛，據(jù)調(diào)查，老年人對能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價值的活動和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動（ 、參加老年協(xié)會（ 、參與教育和培訓（ ，參加老年公寓管理工作（ 。特別是 “ 三高 ” 老年人群，他們大都接受過良好的教育 ，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休前都曾經(jīng)是單位的技術或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構的養(yǎng)老服務，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會受到“ 三高 ” 老年人群的追捧。 第四章 項目的重要性和必要性 一、各級政府重視和支持民辦養(yǎng)老機構建設： 黨中央、國務院歷來十分關注我國的老齡問題和養(yǎng)老服務機構的建設問題，近年來頒布了一 系列關于老年和養(yǎng)老服務機構的法規(guī)和文件，如：中華人民共和國老年人權益保障法，關于加強老齡工作的決定，中國老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書，中國老齡事業(yè)發(fā)展 “ 十一五 ” 計劃綱要，中華人民共和國社會福利機構管理暫行辦法，中華人民共和國行業(yè)標準老年人社會福利機構基本規(guī)范，老年人建筑設計規(guī)范，中華人民共和國城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法等；使我國老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務機構建設有法可依，有章可循。加快社會養(yǎng)老服務機構建設，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央、國務院方針政 策，構建和諧社會的重要舉措。 府也十分重視 定了一系列方針政策和具體措施，頒布了 X 市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構服務管理辦法， 一系列關于老年和養(yǎng)老服務機構的規(guī)劃和文件，一方面投入財力物力，推動我市國有養(yǎng)老服務機構的建設；另一方面對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務機構，予以大力扶持，出臺了一系列優(yōu)惠政策，對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務機構，可獲得多 項財政稅收優(yōu)惠。 沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務機構的建設，并重點打造歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園，建設 極鼓勵和大力支持企業(yè)、社會組織、個人、外資在歌樂山投建養(yǎng)老服務機構。歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園已被國家確定為全國 50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，目前已有 九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務機構。目前沙坪壩區(qū)政府已將該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標準示范企業(yè)，對該項目予以傾向性扶持。 二、 ”將成為我市乃至全國老年公寓之典范： 1、該項目 為中德合資投建，是 項目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進行經(jīng)營和管理，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，實現(xiàn)與國際先進的老年公寓接軌； 2、 為老年公寓輸出大量的高級護理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護理人才的供應得到保證，更使老年公寓的護理水平提檔次升級； 3、老年公寓辦與 年人與學生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學生到老年公寓為老年人提供服務， 與老年人一起開展活動，使老人體驗到“ 隔代親 ” 的感覺，滿足老年人精神生活的需要； 4、項目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺，如引進各種協(xié)會、開辦老年大學、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過這個平臺，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長，貢獻自己余熱。另一方面通過這個平臺，開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項目創(chuàng)造新的利潤增長點，實現(xiàn)多贏。 三、 ”具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益： 目前 0%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務機構的愿望增加，養(yǎng)老服務機構的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗表明，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經(jīng)濟效益。 1、投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會起到直接的促進作 用。 2、投建該高檔老年公寓，可以填補 決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開創(chuàng)讓老年人 “ 老有所為 ” 的養(yǎng)老模式，為 “ 三高 ” （高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。 3、該項目是由 造該項目可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高 世界接軌，帶動 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。 4、從經(jīng)濟效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準的是 “ 三高 ” 老年人群，他們普遍收入較高，對價格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費，這樣高檔老年公寓就會有較好的經(jīng)濟效益；另一方面，以老年公寓為平臺而進行的老年產(chǎn)業(yè)的運作，更將是這個項目產(chǎn)生經(jīng)濟效益的重要來源。 四、 ”將成為 目前 年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于 生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓 ，該項目建成后，將成為 政服務專業(yè)的學生可以就地實訓，從根本上解決家政專業(yè)學生實訓難的問題。同時該項目建成后，將打造成高級護理中心，為 X 市的養(yǎng)老服務機構、醫(yī)療機構等提供高級護理人才實訓基地。 第五章 項目選址及建設條件 一、項目選址： （一）擬建地址狀況： 項目位于 沙坪壩區(qū)地處 日戰(zhàn)爭時期稱沙磁區(qū)，是 是 區(qū)幅員面積 396平方公里，轄 13個街道、 12個鎮(zhèn)和 1個經(jīng)濟園區(qū)，常住人口 ，加上流動人口上百萬。 歌樂山，位于沙坪壩區(qū)西側，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “ 林園 ” 和 士陵園景區(qū)的中美合作所、白公館、渣滓洞監(jiān)獄等歷史遺跡享譽全國，是 歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。 （二）擬建地址的建設條件： 1、基礎條件有利： 項目利用 5畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設的基礎，一 期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設工期較短，很快能夠上馬。 2、自然環(huán)境優(yōu)越： 歌樂山屬縉云山的一只余脈，為 城市綠肺 ” ，素有 渝西第一峰 的美稱，有 山城綠寶石 和 天然氧吧 之美譽。歌樂山海拔高度300 600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。 項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設老年人公 寓不可多得的場地。 3、交通即將改善： 項目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約 15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。 目前規(guī)劃了 15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于 2010 年竣工，該路路寬 向四車道，全長 沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。 4、醫(yī)療配套完善： 項目周邊 5公里內(nèi)有西南醫(yī)院、精神衛(wèi)生防控中心； 8公 里內(nèi)有新橋醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；重醫(yī)還將在大學城修建大型的三甲醫(yī)院，眾多的醫(yī)療機構將項目包圍，使項目具備了較好的醫(yī)療配套。 5、 “ 五通 ” 條件具備： 項目所在片區(qū)市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。 6、發(fā)展前景廣闊： 項目所在地 歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，被國家確定為全國 50 個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是 X 市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標準養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。目前已有 九康壽老年公寓、瀟灑山 莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務機構。 征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發(fā)。 第六章 項目建設方案 根據(jù)對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。 一、項目定位： 1、主題定位 中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結合，讓老年人 “ 老有所為 ” ，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓 先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓； 2）結合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。 3）為 “ 三高 ” 老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。 4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。 2、市場定位： 針對 “ 三高 ” 老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓 3、風格定位： 采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國 文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即： 后現(xiàn)代創(chuàng)新設計 +德國建筑特色 +中國文化元素，山水園林式布局 二、項目設計原則： 在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。 1、設計要人性化： 設計要滿足老人的生理特征和生活 行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔 200內(nèi)地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。 2、生活要智能化： 配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。 3、環(huán)境要園林化 應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分 流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。 4、戶型要合理化 戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。 5、精神要豐富化 為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。 6、配套要完善化 為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。 三、建設標準 本項目嚴格按照老年人建筑設計規(guī)范的要求進行設計。 1、按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于 40 平方米（國際高 檔老年公寓標準為 50平方米）； 2、綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好； 3、擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施； 4、三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備； 5、擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)； 6、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風 味的餐廳； 7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納 300人會議的專用會議廳，至少配有 5個小會議室； 8、擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施； 9、擁有較為完善的員工及后勤服務設施； 10、擁有標準的停車場。 四、項目建設內(nèi)容： （一）總體布局： 酒店占地 350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。 根據(jù)國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓 層高限制在三層以下。 （二）建設規(guī)模： 1、建設用地： 350畝。其中：原校區(qū)用地 15畝，新征土地 315畝； 2、建筑面積： 160000 平方米。其中：原校舍改建 7000平方米，新建房屋面積 153000平方米； 3、床位： 4000個。 4、人均居住面積： 40 平方米。 5、綠地率： 50%； 6、容積率： 1； 7、停車位： 100個。 （三）建筑項目 A、改建項目： 1、改建 4棟學生公寓： 將原 4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積 6400平方米，共 106 套，雙人房間，可接收 200位老人入住。 增添外部走 廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。 2、改建專家小院： 一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積 600 平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。 B、新建項目： 1、綜合大樓： 新征土地 15 畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積 16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層： 為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層： 為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中 心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)： 老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層： 為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O 150間（套）左右，可接收 300人入住。 2、老年公寓： 新征 300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積 137000平方米，可接收 3500位老人入住。 （四）項目功能建議 1、老年公寓： 1） 4棟學生公寓改建為老年公寓， 106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積 60平方米，可接收 200位老人入住。 2）新建綜合大樓，客 房區(qū)總計設 150間（套）左右，平均每套面積 40 平方米， 300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為 80%，套房控制在 20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。 3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設 1750套左右，平均每套面積 80 平方米， 3500 張床位，主要為套房，其中普通套房為 80%，豪華套房控制在 20%左右。 2、醫(yī)療中心： 建議該項目引入 設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬 的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務。 3、護理中心： 建議該項目建設護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓的高素質(zhì)護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是作為 可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。 4、餐飲中心： 1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務； 2）商務餐廳： 建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。 5、康樂中心： 建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內(nèi)設置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉 等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。 5、養(yǎng)生中心： 建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、 薰、桑拿、汗蒸、能量房等。 6、辦公和會議中心： 1）協(xié)會辦公區(qū)： 建議該項目設置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常 設機構，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調(diào)查，目前 0 歲以上的老年人 60%以上參加了各種民間協(xié)會，而 “ 三高 ” 老年人群該比例高達 90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。 2）會議中心： 建議該項目設置能容納 300 人的大型會議廳一間，設置中小型會議室 5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前 廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。設置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。 7、商業(yè)中心： 據(jù)調(diào)查，目前 離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。而目前 模小，不可能投建商業(yè)配套設施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。 建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周 邊的養(yǎng)老服務機構和居民提供商業(yè)服務。 8、寓區(qū)環(huán)境： 建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在 過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造 “ 小橋流水人家 ” 的生動意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場 l 廣場綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運動場 四、建設周期 該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）： （一）一期工程：容量達到 500人，投資達到 5185萬元 A、第一階段：容量 200 人，投資 955萬元。 1、利用天池校區(qū) 4棟學生公寓和專家小院 1 棟，房屋面積 7000平方米，改造成 106套住房，改造費用 635萬元 ； 2、房屋配套設施按人均 11000元計算， 200人，費用為 220萬元 ; 3、環(huán)境和水電等設施改造維修，預算為 100萬元。 4、建設周期 1年， 2009年 10月至 2010年 9月完成。 B、第二階段：新增容量 300人，新增投資 4230 萬元。 1、新增土地 15畝，每畝按 30萬元測算，需要資金 450萬元； 2、新建房屋綜合大樓 1棟，面積 16000平方米，含裝修造價每平方米按 2000元測算，需要資金 3200萬元； 3、房間配套設施按人均 11000元測算， 300人，需要資金 330萬元； 4、水、電、氣、網(wǎng)絡、電信、電視等基礎設施測算 200萬元。 5、規(guī)劃、立項、征地和報建手續(xù)費用測算 50萬元。 6、建設周期：二年， 2009年 12 月至 2011年 12月期間完成。 （二）二期規(guī)模：總容 量達到 4000人，投資總額達到 其中：新增容量 3500 人，新增投資 42250萬元。 1、新征土地 300畝，每畝按 30萬元測算，需新增投資 9000萬元； 2、新建房屋總面積 137000 平方米，含裝修造價每平方米按 2000元測算，需新增投資 27400萬元； 3、室內(nèi)配套按每人 11000元測算， 3500人，需要新增投資 3850萬元； 4、水電氣、網(wǎng)絡、通信、電視、市政設施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算 1700萬元。 5、規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費 300萬元。 6、建設周期：三年。 2012年 10 月至 2015 年 9月。 第七章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 ： （一）一期投資估算： 1、土地費用：約 450 萬元 新征土地 15 畝，征地費用 15畝 30 萬元 450萬元 2、土建工程費用：約 3835萬元 1）原校舍房屋改造 7000平方米， 635萬元； 2）新建房屋： 16000 平方米 2000 元 3200萬元； 3、房屋配套設施建設費用：約 550萬元 按 500個床位，每個床位平均投入 4000床位 元 =4400 萬元 4、公共設施建設配套工程：約 300萬元 5、其它：約 50萬 元 合計： 5185萬元 （二）二期投資估算： 1、土地費用：約 9450 萬元 新征土地 300畝，征地費用 300畝 30 萬元 9000萬元 2、土建工程費用：約 31235萬元 新建房屋： 137000平方米 2000 元 27400萬元； 3、房屋配套設施建設費用：約 38500萬元 按 3500個床位，每個床位平均投入 3500床位 元 =3850 萬元 4、公共設施建設配套工程：約 1700萬元 5、其它：約 300萬元 合計： 42250萬元。 （三）總投資估算 一期投資 +二期投資 =5185+42250= 二、資金籌措方式： 1、項目法人自籌資金： 40% 2、信貸融資： 60% 第八章 投資效益預測 一、一期投資效益預測： 按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以 5畝土地，占地面積較??；房屋為改造學生公寓 4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前 有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢，所以在收費標準上我們以比目前 （一）年均營業(yè)收入： 1、客房收入： 元 1）學生公寓改造老年公寓：約 288萬元 200張床位，按平均每張床位 1500元 /月（含餐飲）， 80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在 1200元 /月左右）： 200張床位 1500 元 /月 12 月 80% 約 288萬元； 2）綜合樓老年公寓：約 288萬元 在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位 2000元 /月（含餐飲）， 80%入住率計算： 150張床位 1500 元 /月 12 月 80% 約 288萬元； 3）商務客房： 元 在該項目二期未投入 使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房： 75套（間），按平均每套（間） 150元 /天， 70%入住率計算： 75套（間） 150 元 /天 365 天 70% 約 2、護理收入： 元 按 30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月 1200元計算： 350張床位 1200 元 /月 12 月 30% 約 元； 3、宴會廳、各特色餐廳餐飲收入： 按 150人，每天每人消費 50元， 70%入座率計算： 150人 50 元 /人 365 天 70%= 約 4、商場收入： 按平均每天每人產(chǎn)生 5元利潤計算： 500人 5 元 /天 365 天 =約 、養(yǎng)生收入： 按每天有 20%的人進行養(yǎng)生，即 80人，每人 40元計算： 40元 /人 80 人 365 天 =約 6、會議室收入： 元 按每天 2000元， 50%利用率計算： 2000元 /天 365 天 50%= 約 7、場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入： 72 萬元 按出租 6000平方米，每平方米 10元 /月計算： 10元 /平方米 6000 平方米 12 月 =約 72 萬元 8、護理 實訓管理費： 30萬元 按平均每月接待 50人，每人 500元實訓管理費計算： 500元 /人 50 人 12 月 =約 30萬元 9、老年大學： 按 30%的人參加，每人每月 200元計算： 200元 /人 350 人 30%12 月 =約 10、洗衣： 按每個老年人，每月 80元計算： 80元 /人 350 人 12 月 =約 11、其他收入： 73萬元 按每天收入 2000 元計算： 2000元 /天 365 天 =約 73萬元 年均營業(yè)收入 =2+30+3 =約 元 （二）年均營業(yè)支出： 1、營業(yè)費用： 元 1）工資及福利費用： 360 萬元 工作人員按 1： 5的比例配備，平均工資 3000元 /月（含福利）： 100人 3000 元 /月 12 月 360萬元； 2）管理費用： 元 按營業(yè)收入的 10%計算： 元 10%= 元 包括一般辦公費用、紙張文具費、郵電通訊費用、交通費用、接待費用、董事會費、培訓費用、工作餐費、 工作服裝費、日常維修費用、財務