《紅橋酒店策劃書》PPT課件

HomeBridgeHotel虹橋商務酒店項目策劃書,項目策劃書主要內容,項目概況,1,項目組織結構,2,項目合同管理,3,項目結構分解,4,項目進度管理,5,項目成本管理,6,項目質量管理,7,項目風險管理,8,9,10,項目人力資源管理,項目信息管理,項目概述,1.項目目標,2.項目背景,3.可行性研究,4.項目范圍,酒店定位五星級商務酒店酒店理念“以高程度的商務配套，為繁忙的商務人士提供專業(yè)的商務服務”滿足現(xiàn)代商務人士在工作、生活、休閑三方面與“商務活動”及時協(xié)調的需要，圍繞“商務”的核心要求進行運作,1.項目目標,功能簡介：商務酒店是酒店與寫字樓同時開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務人士接待重要來訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務辦公配置。在酒店服務方面,計劃提供24小時服務，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。,酒店功能詳細設計,擬建18層，建筑面積約為36000平方米的商務酒店。1層為公共服務設施：精品店，美容美發(fā)店，花店2層為茶室，書店3-4層為酒店工作人員辦公區(qū)域5層為大堂6-8層為宴會、餐飲、娛樂區(qū)域9層：能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設施（至少4種語言），有現(xiàn)場視音頻轉播系統(tǒng)。10層：15個小型會議室，會議室內配備有電話會議設施11層：會議輔助設施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機，復印室、有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設備。有照相膠卷沖印室。12層：商務辦公室、商務會客區(qū)13-18層為客房，其中包括標準客房、豪華套房及總統(tǒng)套房等各種房型共200余套,客房內可通過視聽設備提供帳單等的可視性查詢服務，提供語言信箱服務。衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。所有套房分設供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間?？头績扔惺瞻l(fā)傳真或電子郵件的設備。提供免費店內無線尋呼服務。24小時提供洗衣加急服務。委托代辦服務。,有大堂酒吧。專業(yè)性茶室。西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。有餅屋。有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。有24小時營業(yè)的餐廳。鋼琴吧-高雅的音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現(xiàn)場音樂表演,有至少能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。配有5個小會議室。有同聲傳譯設施（至少4種語言）有電話會議設施。有現(xiàn)場視音頻轉播系統(tǒng)。有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。有專門的復印室、配備足夠的復印機設備。有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設備。有照相膠卷沖印室。,保齡球室（6道）。美容美發(fā)室。精品店。獨立的書店。獨立的鮮花店,電子卡門鎖。客房貴重物品保險。自備發(fā)電系統(tǒng)。,2.項目背景,背景1：虹橋綜合交通樞紐-換乘客流促使商業(yè)高速發(fā)展虹橋綜合交通樞紐東起外環(huán)線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，控制占地26.6平方公里。城市軌道交通：虹橋交通樞紐將匯集地鐵2號線(虹橋交通樞紐至浦東機場)、5號線（莘莊站至虹橋交通樞紐）、10號線(虹橋交通樞紐至外高橋)、13號線(虹橋交通樞紐至普陀區(qū))，低速磁懸浮、高速磁懸浮，此外還有鐵路、航空、公交出租等交通工具，同時還多預留了兩條地鐵軌道。,2.項目背景,2.項目背景,背景2：2010年上海世博會-國際來訪者刺激酒店業(yè)發(fā)展,2010年上海世博會邀請了個國家和國際組織參展，吸引萬人次的參觀者，是中國政府申辦和籌辦上海世博會期間向國際社會作出的一項莊嚴承諾，這兩項指標都將創(chuàng)世博會多年歷史的最高記錄。按照計劃，預計在今年內，確認參加上海世博會的國家和國際組織將達到或超過個。外國參展商落戶將帶動商業(yè)貿易的蓬勃發(fā)展；旅游經濟所帶來的人群將產生對酒店、賓館等商業(yè)設施的大量需求，2010年世博會更將帶來大量的旅游人群和許多商務貿易方面的客流。,選址西郊（徐涇）臨空商務區(qū)地理位置和發(fā)展優(yōu)勢2.1城市樞紐效應：虹橋交通樞紐所產生的巨大人流、物流、信息流必將為其周邊地區(qū)帶來財富商機，現(xiàn)代化大的綜合交通樞紐已經不僅僅發(fā)揮交通功能，而且將迅速推動具有商業(yè)、商務、休閑等多功能新城市空間的拓展，并成為城市發(fā)展的重要節(jié)點。2.2西郊（徐涇）臨空商務區(qū)地理位置西郊臨空商務區(qū)在徐涇鎮(zhèn)的東側，緊鄰即將建設的虹橋交通樞紐（毗鄰西郊（徐涇）臨空商務區(qū)僅1公里）。其規(guī)劃范圍：南起徐涇港，北至蟠龍港；西到諸光路，東到與閔行區(qū)交界的小淶港；占地共有2979畝，約198.6公頃。,3.可行性研究,選址西郊（徐涇）臨空商務區(qū)自身的肌理特色2.1良好的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃區(qū)域內原生河道和古老樹木構成了天然雕飾的閑適環(huán)境，不可再生的自然肌理，人與自然和諧、可持續(xù)發(fā)展的高檔商務園區(qū)。2.2高檔的房產集群區(qū)域周邊有西郊莊園、西郊大公館、大豪山林別墅、康虹花園、久事西郊花園、荷蘭銀行、國際網球俱樂部等。2.3豐富的旅游資源西郊（徐涇）臨空商務區(qū)可以借助周邊的旅游資源，如上海動物園、七寶古鎮(zhèn)、青龍塔、佘山及朱家角等，形成獨特的商務旅游特色。,3.可行性研究,2.4良好的教育環(huán)境和人才基礎在徐涇附近有國家會計學院、德法學校、美國學校及上海房地產學校等；在周圍高檔別墅區(qū)內居住著大量的外籍人士、高級白領及國內外著名學者。2.5優(yōu)越的開發(fā)條件西郊臨空商務區(qū)所處地塊目前基本上是未開墾的“處女地”，沒有歷史包袱，可以在短期內快速啟動，開發(fā)成本相對較低，可以進行高標準、整體性綜合開發(fā)。,3.可行性研究,西郊（徐涇）臨空商務區(qū)的功能定位西郊（徐涇）臨空商務區(qū)定位之一立足大上海、輻射長三角的“商務高地”。高端商務人士由于其強勁的消費能力，日益成為各方市場爭奪的重點，同時大交通樞紐的便利又為其方便地到達提供了保證。因而西郊（徐涇）臨空商務區(qū)將其目標市場定位在高端商務人士。（商務酒店服務的主要人群）西郊（徐涇）臨空商務區(qū)定位之二適應上海產業(yè)升級要求，建立“創(chuàng)新服務園區(qū)”。西郊（徐涇）臨空商務區(qū)定位之三提供全方位信息平臺，打造“信息樞紐”。,3.可行性研究,宏觀經濟環(huán)境旅游增長，帶動酒店行業(yè)興旺,3.可行性研究,酒店SWOT分析,商務酒店市場前景,從發(fā)展趨勢上看，從現(xiàn)在起到2008年，上海市場對甲級酒店式辦公樓需要將與日俱增，走勢強勁。本項目緊靠虹橋機場，具有地理的特殊性，商務酒店和商務別墅在該地區(qū)均屬稀缺產品。虹橋機場規(guī)劃增辟國內航線，未來客戶群體將更加擴大。外來投資的進入、周邊商業(yè)區(qū)的拓展，使得對商務類物業(yè)的需求持續(xù)增加。據有關資料，目前虹橋地區(qū)商務樓趨向緊張，已向周邊地區(qū)延伸。從供求關系上看，土地是不可再生資源，經多年開發(fā)，西郊（徐涇）臨空商務區(qū)剩余的土地供給量已極其有限。而在需求上，更是一種身份的體現(xiàn)，因此市場缺口較大，因而有巨大的商業(yè)價值。,房地產開發(fā)公司,指揮部,技術部,工程部,審算部,設備部,市場部,物業(yè)開發(fā)部,運營部,財務部,項目一,項目二,本項目,項目經理,專家組,土建水電工程師,造價師,采購員,營銷人員,物業(yè)管理員,技術員,會計,組織結構圖,項目任務分工表,項目任務分工表,項目任務分工表,合同管理,1.合同模式EPC,2.EPC模式下業(yè)主的職責,3.合同總體策劃,4.合同分析,5.合同控制和跟蹤,6.合同風險管理,合同生命期的特征,設計-采購-施工總承包（EPC）,合同模式EPC,EPC模式下業(yè)主的職責,監(jiān)督和驗收,合同體系的協(xié)調又稱為合同網絡，目的是項目所涉及的各合同之間關系的安排與協(xié)調。包括的內容工程和工作內容的完整性技術上的協(xié)調價格上的協(xié)調時間上的協(xié)調合同管理的組織協(xié)調,合同總體策劃,總體分析-合同總體分析的內容-合同的法律基礎-合同類型-合同文件和合同語言-合同文件的解釋順序-承包商的主要任務-發(fā)包人責任-合同價格-合同總體分析的內容-施工工期-違約責任-驗收、移交和保修-索賠程序和爭議的解決,合同分析,合同詳細分析-將承包合同目標、要求和合同雙方的責權利關系分解落實到具體的工程活動上-針對對象：合同協(xié)議書、規(guī)范、圖紙、工作量表-通過合同事件表、網絡圖、橫道圖等定義各工程活動以項目工作分解結構為基礎（WBS）-合同工作分解結構（CWBS）對CWBS中的活動，編制合同事件表,合同分析,合同實施控制建立合同實施的保證體系監(jiān)督承包商的工程小組和分包商按合同施工對合同實施情況進行跟蹤，對合同履行情況加以診斷進行合同變更管理日常的索賠與反索賠,合同控制和跟蹤,風險識別,風險定性分析,風險定量分析,風險控制與管理,合同風險管理,風險應對措施,項目分解結構WBS,1.項目WBS,2.項目流程圖,3.項目任務編碼,4.項目任務分解表,決策階段,環(huán)境調查和分析,項目定義和論證,組織策劃,管理策劃,合同策劃,經濟策劃,技術策劃,風險分析,實施階段,設計準備階段,設計階段,施工階段,動用前準備階段,保修階段,營銷宣傳,施工階段,投資控制,進度控制,質量控制,安全控制,合同管理,組織與協(xié)調,竣工驗收,營銷宣傳,平面媒體,電視,網絡,利用虹橋樞紐,報紙,雜志,廣告牌,磁懸浮車內,高鐵站臺,地鐵廣播,公交車車身,機場廣播,熱氣球,任務編碼表,任務編碼表,任務編碼表,任務編碼表,任務編碼表,任務編碼表,任務編碼表,任務編碼表,項目進度管理,1.甘特圖,2.進度拖延原因分析,3.進度拖延解決措施,甘特圖,甘特圖,進度拖延原因分析,計劃時忘記(遺漏)部分必需的功能或工作計劃值(例如計劃工作量、持續(xù)時間)不足，相關的實際工作量增加資源或能力不足，例如計劃時沒考慮到資源的限制或缺陷，沒有考慮如何完成工作出現(xiàn)了計劃中未能考慮到的風險或狀況，未能使工程實施達到預定的效率在現(xiàn)代工程中，上級(業(yè)主、投資者、企業(yè)主管)常常在一開始就提出很緊迫的工期要求。使承包商或其他設計人、供應商的工期太緊。而且許業(yè)主為了縮短工期，常常壓縮承包商的做標期、前期準備的時間。,工期及相關計劃失誤,進度拖延原因分析,工作量的變化?？赡苁怯捎谠O計的修改、設計的錯誤、業(yè)主新的要求、修改項目的目標及系統(tǒng)范圍的擴展造成的外界(如政府、上層系統(tǒng))對項目新的要求或限制，設計標準的提高可能造成項目資源的缺乏無法及時完成環(huán)境條件的變化，如不利的施工條件不僅造成對工程實施過程的干擾，有時直接要求調整原來已確定的計劃發(fā)生不可抗力事件，如地震、臺風、動亂、戰(zhàn)爭狀態(tài)等。,邊際條件的變化,進度拖延原因分析,計劃部門與實施者之間，總分包商之間，業(yè)主與承包商之間缺少溝通工程實施者缺少工期意識，例如管理者拖延了圖紙的供應和批準項目參加單位對各個活動(各專業(yè)工程和供應)之間的邏輯關系(活動鏈)沒有清楚地了解，下達任務時也沒有作詳細的解釋，同時對活動的必要的前提條件準備不足，各單位之間缺少協(xié)調和信息溝通，許多工作脫節(jié)，資源供應出現(xiàn)問題由于其它方面未完成項目計劃造成拖延。例如設計單位拖延設計、運輸不及時、上級機關拖延批準手續(xù)、質量檢查拖延，業(yè)主不果斷處理問題等承包商沒有集中力量施工，材料供應拖延，資金缺乏，工期控制不緊。這可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的業(yè)主沒有集中資金的供應，拖欠工程款，或業(yè)主的材料、設備供應不及時,管理過程中的失誤,解決進度拖延的措施,增加資源投入，例如增加勞動力、材料、周轉材料和設備的投入量重新分配資源，例如將服務部門的人員投入到生產中去減少工作范圍，包括減少工作量或刪去一些工作包(或分項工程)改善工具器具以提高勞動效率提高勞動生產率，主要通過輔助措施和合理的工作過程將部分任務轉移改變網絡計劃中工程活動的邏輯關系將一些工作包合并修改實施方案,成本管理,1.成本分配,2.成本控制時間區(qū)段,3.成本控制的主要工作,4.成本超支原因分析,5.降低成本的措施,成本分配,本項目擬投資12億人民幣前期計劃投資1億元進行可行性研究等建設準備工作建設期計劃投入10.5億元進行建設、裝修等工作竣工后計劃投入0.5億元進行物業(yè)管理、試運行等工作,成本超支原因分析,原成本計劃數據不準確，估價錯誤，預算太低，不適當地采用低價策略，承包商(或分包商)報價超出預期的的最高價；外部原因：上級、業(yè)主的干擾，不可抗力事件實施管理中的問題：預算外開支，被罰款；成本責任不明，勞動效率低，工人頻繁地調動，施工組織混亂；采購了劣質材料，工人培訓不充分，材料消耗增加，浪費嚴重，發(fā)生事故，返工，周轉資金占用量大，財務成本高；合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷，承包商(分包商、供應商)的賠償要求。工程范圍的增加，設計的修改，功能和建設標準提高，工作量大幅度增加。,成本控制主要工作,其它工作,成本計劃工作,成本監(jiān)督,成本跟蹤,成本診斷工作,審算部,降低成本措施,措施,技術方案,購買部分產品,重選供應商,改變實施過程,變更工程范圍,索賠,項目質量管理,1.質量標準評定,2.質量管理戴明環(huán)循環(huán),3.質量管理重點,4.質量管理各部分的關系,5.質量、成本、進度三者的關系,6.合同風險管理,按期完成工程各階段任務，依照詳細進度計劃實施項目。前期宣傳有一定的力度及社會影響力。招投標程序符合法定要求，合同管理到位。使本房地產開發(fā)商的社會形象進一步提升，增強社會影響力！,1.質量標準評定,2.質量管理戴明環(huán)循環(huán),對組織內部：項目策劃完成、各階段分工任務明確，人員培訓順利進行、后勤物資保障對社會：廣告宣傳效果、提高知名度，搶占先期市場。對周邊規(guī)劃建設：給予的一定的支援，建設符合交通樞紐周邊的規(guī)劃，符合徐涇商務臨空區(qū)的規(guī)劃布局對政府：對預期計劃完成的程度。對承包商及分包商：管理到位，績效考核。對整體：資金到位情況,3.質量管理重點,4.質量管理各部分的關系,成本,成本,費用最低,成本,質量最高,最佳項目,合理工期,經濟的,最適當,5.質量、成本、進度三者的關系,風險管理,1.風險識別,2.風險回避,3.風險預防,4.風險抑制,1.風險識別,投資決策階段,土地獲取階段,項目建設階段,租售管理階段,開發(fā)區(qū)域風險開發(fā)物業(yè)風險項目建設風險開發(fā)時機風險,開發(fā)成本市場供求征地拆遷籌資,招標模式承包方式自然條件工期拖延項目質量開發(fā)成本施工索賠,租售合同銷售時機自然災害意外事故,決策階段：搞好開發(fā)經營方案的評價決策土地獲?。洪_展項目規(guī)劃設計方案優(yōu)選，建設階段：通過招標模式，承包方式，合同類型的選擇，可以避開某些風險，或在項目施工方案中，淘汰有缺陷，風險高的施工方法、施工工藝租售階段：可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經驗,2.風險回避,決策階段1，建立高水平、多學科的開發(fā)隊伍2，樹立風險意識3，健全風險預警系統(tǒng)4，貫徹執(zhí)行奉獻管理責任制度5，認真細致的市場調研，使項目準確定位6，調查政治、政策、社會、經濟環(huán)境，使項目決策建立在堅實的基礎上7，做好開發(fā)方案的風險分析，制定全面的風險管理計劃,3.風險預防,建設階段1，采用系統(tǒng)的項目管理方法2，向開發(fā)建設各方人員灌輸安全意識3，現(xiàn)場危險源采取措施4，留有余地，保持后備5，合理布置施工現(xiàn)場6，及時協(xié)調7，關注天氣預報，對惡劣天氣防范8，加強現(xiàn)場質量監(jiān)控9，做好現(xiàn)場建設日至10，盡早完成開發(fā)項目，縮短建設周期,建立后備措施：1預備費：基本預備費，價差