南昌市桑海經濟開發(fā)區(qū)服務業(yè)載體項目可行性研究報告

南昌市桑海經濟開發(fā)區(qū)服務業(yè)載體項目可行性研究報告漢鎰資產管理股份有限公司生產管理部深圳辦事處2013年5月目錄第一部分項目概況4一、宗地位置4二、宗地現狀4三、周邊配套調查6四、周邊環(huán)境調查6五、大市政配套7六、規(guī)劃控制要點7七、土地價格7八、商務安排7第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況8一、南昌市概況8二、桑海經濟開發(fā)區(qū)概況9第三部分區(qū)域服務業(yè)發(fā)展情況12一、服務業(yè)各業(yè)態(tài)經營現狀調查12二、服務業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預測16三、區(qū)域政府對服務業(yè)發(fā)展的政策17第四部分開發(fā)法規(guī)風險分析18一、項目獲得方式18二、取得土地使用權程序評估18三、開發(fā)政策性調查及風險評估18四、項目開發(fā)重要規(guī)費調查18五、限售限購政策、金融政策調查18六、總體評價18第五部分土地現狀價值評估18一、現狀價值評估原則18二、案例選擇及比價分析18三、項目現狀價值綜合判斷20第六部分開發(fā)市場分析21一、房產市場交易規(guī)模調查21二、商住價格比調查分析22三、區(qū)域商品房供應量調查分析23四、存量商業(yè)用房租金調查23五、市場調查小結24第七部分開發(fā)指標和規(guī)劃25一、規(guī)劃建筑指標25二、規(guī)劃概念方案25三、建筑概念方案25四、業(yè)態(tài)引導及建議持有整體經營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃27第八部分開發(fā)收入和周期27一、銷售配比定價27二、開發(fā)銷售收入27三、開發(fā)周期預測28四、銷售計劃預測29第九部分投資總成本和收益分析30一、項目預算總投資分析30二、項目開發(fā)銷售收益30三、項目持有經營收益30四、項目投資價值指標分析31五、項目現金流量及啟動資金分析31第十部分綜合分析與建議33一、綜合判斷33二、綜合建議33第一部分項目概況一、宗地位置項目地塊位于江西省南昌桑海經濟開發(fā)區(qū)（新建縣）新祺周一路與桑海南大道交匯處（雙匯食品旁），距南昌機場僅十余公里，而與南昌CBD紅谷灘新區(qū)也僅二十余分鐘車程，項目離福銀高速新祺周出口僅500米。桑海開發(fā)區(qū)位于省會城市南昌北郊新祺周，距城區(qū)僅22公里，連接南昌和九江這兩個重要的工業(yè)城市，地處昌九工業(yè)走廊這兩大經濟板塊對接的黃金交匯點。項目位置圖如下二、宗地現狀1、項目四至北至新祺周一路，南至陽光大道，西至雙匯食品，東至桑海南大道。具體如下圖所示2、項目周邊地勢比較平坦，項目內部與周邊道路的水平高度基本一致。3、地面現狀目前場地里有原富士電梯的在建工程，后由管委會收購，其他為雜草，無占用，場地內基本平整。4、地面現無任何居住可能對項目開發(fā)進度造成影響的情況。5、地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，及受保護的歷史文物古跡，可利用的構建）等可能影響項目施工情況。6、項目用地無（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對項目開發(fā)進度造成影響的情況。三、周邊配套調查1、交通狀況11公交系統(tǒng)情況南昌公交135路（新祺周八一橋），安義縣南昌班車，靖安縣南昌班車，九江南昌班車。12宗地臨主干道桑海大道、國藥大道，其中國藥大道（G316）為國道，南接南昌市，北連九江市區(qū)。2、周邊教育配套桑海小學、陽光幼兒園，桑海中學，南昌希望藝術學校，徐孺子學校（在建中）等。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平項目周邊有新祺周衛(wèi)生院，桑海衛(wèi)生所。4、宗地周邊三公里輻射范圍內主要居住及現狀項目北側桑海北路旁，距本地塊距離有桑海春天社區(qū)、錦繡家園社區(qū)、思德廣場等均為成熟的社區(qū)。在售新建住宅項目較少。四、周邊環(huán)境調查1、治安情況良好。2、空氣狀況優(yōu)良。3、噪聲情況良好。4、污染情況無。5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）無。6、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化項目東側桑海大道以東國藥大道以北為中科產業(yè)配套服務中心項目，項目規(guī)劃12層共18000平米現已經完成十層。五、大市政配套1、道路現狀及規(guī)劃發(fā)展項目東側桑海大道為雙向六車道，項目北側新祺周一路為雙向四車道。2、供水狀況現有管線均至項目用地。3、污水、雨水排放現有管徑均至項目用地。4、通訊（有限電視、電話、網絡）現有管線均至項目用地。5、永久性供電和臨時施工用電現有管線均至項目用地。6、燃氣現有管線均至項目用地。六、規(guī)劃控制要點該地塊的用地性質為商業(yè)及商務設施用地；用地面積為60000平方米；容積率為20；建筑密度為不大于40；綠地率為不小于20；停車泊位要求為機動車06/百平米建筑面積，非機動車15/百平米建筑面積；交通出入口設計要求為沿地塊東側桑海南大道設置。其他限制條件競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商業(yè)部分（由開發(fā)區(qū)管委會鑒定）的30并五年內不可分割出售，但可整體轉讓。七、土地價格該地塊將以起始價萬元（約萬元/畝）在南昌市國土交易中心掛牌出讓。如超過起始價取得本項目，差價部分由管委會負責返回。八、商務安排在簽訂投資協(xié)議書后1個月內由桑海經濟開發(fā)區(qū)管委會負責委托南昌市國土交易中心掛牌。第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況一、南昌市概況1、地理位置南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國第一大淡水湖鄱陽湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靖安，北與永修、都昌、鄱陽三縣共鄱陽湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距約108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對平坦，西北丘陵起伏，水網密布，湖泊眾多。南昌是江西的省會，全省政治、經濟、文化的中心。2、經濟發(fā)展2012年，全市地區(qū)生產總值達到300052億元，按可比價計算，同比增長125，高于全省15個百分點，總量占全省比重為232，較2011年提高02個百分點。全市農業(yè)生產穩(wěn)步增長，工業(yè)經濟平穩(wěn)運行。112月，全市農林牧漁業(yè)實現總產值24935億元，同比增長46；農林牧漁業(yè)完成增加值14719億元，同比增長46。112月，全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值96726億元，同比增長148，總量占全省比重為198，較上年同期提高03個百分點。全市八大產業(yè)中共有三個產業(yè)工業(yè)增加值過100億，分別是汽車及零部件產業(yè)、生物醫(yī)藥和綠色食品產業(yè)、機電制造產業(yè)。全市實現社會消費品零售總額111654億元，同比增長184，高于全省25個百分點，總量占全省比重為279，較上年同期提高11個百分點。其中，限額以上企業(yè)實現消費品零售額65312億元，增長252，高于全省25個百分點。同時，全市海關進出口總額完成8287億美元，增長52。其中，出口總額6466億美元，增長144。112月，全市實際利用外資2640億美元，增長154；實際利用內資71070億美元，增長177。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入增長129，其中人均可支配收入增長138。農民人均純收入跨過了9000元臺階，達到9730元，同比增長147。3、行政區(qū)劃南昌是中國江西省的省會城市，全省的政治、經濟、文化和科技中心。，現轄四縣（南昌、新建、進賢、安義），五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖），兩個國家級開發(fā)區(qū)（高新產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)），九個省級開發(fā)區(qū)（桑海開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)、小藍開發(fā)區(qū)等）和一個紅谷灘新區(qū)，總面積7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，建成區(qū)面積210平方公里，是全國35個特大城市之一。4、金融業(yè)發(fā)展2012年末，全市金融機構各項存款余額為572314億元，比年初增長126。其中，企業(yè)存款331034億元，增長104；居民儲蓄存款185357億元，增長156。金融機構各項貸款余額472801億元，比年初增長163。其中，短期貸款176221億元，增長199；中長期貸款286910億元，增長123。5、人民生活南昌市2012年末戶籍總人口50787萬人，比上年末凈增292萬人。其中，非農業(yè)人口23428萬人，增加056萬人。從業(yè)人員全市年末社會從業(yè)人員310萬人，比上年末增加7萬人，增長23。年末在崗職工7718萬人，其中國有單位在崗職工為3667萬人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23602元，比上年增長138。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出16450元，增長80。其中，居住、教育文化娛樂服務、家庭設備用品及服務的支出增幅較大，分別增長208、142和133。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數為341。年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2904平方米，比上年末增加033平方米。2012年農民人均純收入9730元，增長147。農民人均生活消費支出5209元，增長65。農村居民家庭恩格爾系數為497。年末農村居民人均住房使用面積4886平方米。2、桑海經濟開發(fā)區(qū)概況1、地理位置桑海開發(fā)區(qū)位于省會城市南昌北郊新祺周，距城區(qū)僅22公里，連接南昌和九江這兩個重要的工業(yè)城市，地處昌九工業(yè)走廊這兩大經濟板塊對接的黃金交匯點；同時，因桑海開發(fā)區(qū)臨近昌北國際機場，位于鄱陽湖之濱，桑海開發(fā)區(qū)又成為連接環(huán)鄱陽湖經濟圈和臨空經濟圈的重要一環(huán)。隨著京九鐵路全面提速、高速公路網絡不斷擴大和新航線的進一步開辟，昌九工業(yè)走廊全面形成至省內“半小時經濟圈”和至長珠閩的“六小時經濟圈”。2、經濟發(fā)展2012年，桑海經濟開發(fā)區(qū)五項經濟指標增幅名列全市第一GDP完成897億元，同比增長173；財政總收入完成23億元，同比增長429；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成865億元，同比增長20；社會消費品零售總額完成0385億元，同比增長363；限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額完成0368億元，同比增長5343、桑海經濟開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃2013年，桑海開發(fā)區(qū)將繼續(xù)抓好城鎮(zhèn)化建設這個關鍵工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且將把保障性安居工程建設作為優(yōu)化投資結構、轉變發(fā)展方式、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和促進民生改善的重大民生工程、民心工程、發(fā)展工程，強化組織領導，凝聚工作合力，把握工作重點，狠抓工作落實，使全區(qū)城鎮(zhèn)保障性住房建設工作穩(wěn)步有序推進。同時，桑海開發(fā)區(qū)將以對接上級對口部門為橋梁、以導入政策資金為抓手、以推進社發(fā)項目建設為軸心，以發(fā)展社會事業(yè)為目標，繼續(xù)履行社會事業(yè)職責，全力推進各項社會事業(yè)工程。2013年，桑海經濟開發(fā)區(qū)經濟社會發(fā)展奮斗目標地區(qū)生產總值（GDP）計劃完成99億元、增長15，奮斗目標10億元、增長17；財政總收入計劃完成28億元、增長205，奮斗目標3億元、增長23；地方財政一般預算收入計劃完成1253億元、增長22，奮斗目標1273億元、增長24；規(guī)模以上工業(yè)增加值計劃完成97億元、增長17，奮斗目標98億元、增長185；固定資產投資計劃完成1446億元、增長28，奮斗目標1468億元、增長30；社會消費品零售總額計劃完成4000萬元、增長19，奮斗目標4200萬元、增長21；實際利用外資計劃完成4150萬美元、增長135，奮斗目標4220萬美元、增長155；現匯進資計劃完成935萬美元，奮斗目標950萬美元；實際利用內資計劃完成4832億元、增長19，奮斗目標4913億元、增長21；出口總額計劃完成4300萬美元、增長157，奮斗目標4500萬美元、增長2113；新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數計劃目標4個、奮斗目標5個。十二五桑海開發(fā)區(qū)提出了“緊緊抓住全市打造核心增長極，推進大投入、大建設、大發(fā)展的重要契機，充分發(fā)揮桑海自身優(yōu)勢以藥為基、依港興區(qū)，奮力拼爭，努力成為打造全省核心增長極的急先鋒，全力將桑海打造南昌北大門、空港經濟區(qū)”這一總體發(fā)展思路。在這總體發(fā)展思路的指引下，全區(qū)工業(yè)經濟、社會事業(yè)等各項工作亮點紛呈，奮進的桑海城正發(fā)生著蛻變。第三部分區(qū)域服務業(yè)發(fā)展情況一、服務業(yè)各業(yè)態(tài)經營現狀調查（一）南昌市服務業(yè)各業(yè)態(tài)經營現狀調查1、零售商業(yè)、批發(fā)市場零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調研業(yè)態(tài)為百貨商廈、購物中心、超市賣場。百貨商廈紅谷灘新區(qū)已形成核心辦公商圈區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次較高。紅谷灘新區(qū)中高端百貨商場，大多集中于以鳳凰中大道為中心的辦公核心區(qū)，該區(qū)域屬于紅谷灘新區(qū)的城市核心辦公商圈，有萬達廣場，洪客隆百貨，天虹商場，洪城大廈等，其中萬達廣場項目2012年8月24日盛大開業(yè)。項目占地約200畝，總建筑面積近60萬平方米。除萬達旗下四大主力店品牌外，國美電器、華潤萬家、方達海鮮大酒樓均已進駐，次主力店中，集合了國際著名的三大時尚品牌ZARA、H另外也考慮高區(qū)310層也整體經營考慮房產可自由分隔故本項目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為開發(fā)銷售，高區(qū)110層作為整體持有經營考慮。二、開發(fā)銷售收入通過對周邊商鋪物業(yè)的租金調查，對本項目未來的租金水平進行預測，該項開發(fā)銷售收入為27447萬元，各層銷售單價和銷售總價如下位置樓層未來租金預測RPI2銷售預測（元/）銷售面積預測（）銷售總價預測（萬元）11837517520417373122108375105124753499630853758234475339144068375665847533164低區(qū)5072375700846423253高區(qū)1115090375876054894808合計96092856327447三、開發(fā)周期預測根據項目進展，2013年4月已簽署成交確認書，對各階段主要時間節(jié)點做了預測，具體如下1、置地階段2013年4月底，簽署成交確認書；2013年5月，付清土地款；2013年7月，完成方案設計；2013年7月，完成用地規(guī)劃許可證的辦理。2013年8月，完成國有土地使用證的辦理。2013年9月，完成規(guī)劃設計方案批復。2、啟動階段2014年11月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年1月，完成項目一期施工許可證的辦理；2014年5月，完成項目一期銷售許可證的辦理。3、實施階段2014年5月,項目一期開始銷售；2014年9月，完成項目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項目一期主體封頂；2014年11月，完成項目二期銷售許可；2015年3月，項目一期竣工；2015年4月，項目二期主體封頂；2015年5月，項目一期驗收完畢；2015年8月，項目二期竣工；2015年10月，項目二期驗收完成；4、結算階段2015年7月，項目一期交房；2015年12月，項目二期交房；2016年6月，完成項目開發(fā)結算。項目開發(fā)周期預測時間為30個月。四、銷售計劃預測銷售周期預測如下建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年5月至2015年12月19個月1445第九部分投資總成本和收益分析一、項目預算總投資分析1、土地成本按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費價格為6167萬元。2、開發(fā)成本，包括方案設計、前期報建、臨時水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設管理等成本投入。3、費用支出，包括銷售經營及管理費用、財務部門管理費用等。4、項目開發(fā)銷售面積為28563平米。二、項目開發(fā)銷售收益項目估算單位備注一、經營收入274479,609二、經營支出190326,663（一）成本支出177976,2311土地成本/收購成本61672,1592新建成本/續(xù)建成本107153,7513財務費用915320（二）費用支出12354321其他管理費用1235432三、經營利潤84152,946四、營業(yè)稅及增值稅23478221營業(yè)稅及附加15235332土地增值稅823288五、項目利潤60692,125六、所得稅1517531七、凈利潤45511,593八、可分配收入（加財務費用）54661,914項目開發(fā)部分收入扣除相應成本（包括全部土地成本及地下建筑成本），實現可分配收入5466萬元。三、項目持有整體經營部分經營預測1、持有整體經營部分持有成本分析項目持有整體經營面積為10776平米，持有成本為3111萬元。項目測算值（萬元）單位成本（元/平米）總成本匯總31112,887開發(fā)前期費208193土建及外檐工程17871,658室外公共部位工程6964室內公共部位工程7367機電安裝工程427396設備安裝工程7771市政配套費470437注持有經營部分只考慮建安成本，其余成本由開發(fā)部分分攤。2、持有經營部分收益測算高區(qū)持有經營110層第1年至第5年租金收益如下樓層面積（平米）第1年第2年第3年第4年第5年13層3177080088097106117單位日租金（元）410層759904805305806407013層317793102112123136年租金收益（萬元）410層7599130146161177195合計2232482733013313、持有經營部分前5年收益率預測第1年第2年