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南昌市桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)載體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司生產(chǎn)管理部深圳辦事處2013年5月目錄第一部分項(xiàng)目概況4一、宗地位置4二、宗地現(xiàn)狀4三、周邊配套調(diào)查6四、周邊環(huán)境調(diào)查6五、大市政配套7六、規(guī)劃控制要點(diǎn)7七、土地價(jià)格7八、商務(wù)安排7第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況8一、南昌市概況8二、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況9第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)16三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策17第四部分開發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析18一、項(xiàng)目獲得方式18二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估18三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估18四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查18五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查18六、總體評(píng)價(jià)18第五部分土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估18一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則18二、案例選擇及比價(jià)分析18三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷20第六部分開發(fā)市場(chǎng)分析21一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查21二、商住價(jià)格比調(diào)查分析22三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查23五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)24第七部分開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃25一、規(guī)劃建筑指標(biāo)25二、規(guī)劃概念方案25三、建筑概念方案25四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃27第八部分開發(fā)收入和周期27一、銷售配比定價(jià)27二、開發(fā)銷售收入27三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)28四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)29第九部分投資總成本和收益分析30一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析30二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益30三、項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)收益30四、項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)分析31五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量及啟動(dòng)資金分析31第十部分綜合分析與建議33一、綜合判斷33二、綜合建議33第一部分項(xiàng)目概況一、宗地位置項(xiàng)目地塊位于江西省南昌桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(新建縣)新祺周一路與桑海南大道交匯處(雙匯食品旁),距南昌機(jī)場(chǎng)僅十余公里,而與南昌CBD紅谷灘新區(qū)也僅二十余分鐘車程,項(xiàng)目離福銀高速新祺周出口僅500米。桑海開發(fā)區(qū)位于省會(huì)城市南昌北郊新祺周,距城區(qū)僅22公里,連接南昌和九江這兩個(gè)重要的工業(yè)城市,地處昌九工業(yè)走廊這兩大經(jīng)濟(jì)板塊對(duì)接的黃金交匯點(diǎn)。項(xiàng)目位置圖如下二、宗地現(xiàn)狀1、項(xiàng)目四至北至新祺周一路,南至陽(yáng)光大道,西至雙匯食品,東至桑海南大道。具體如下圖所示2、項(xiàng)目周邊地勢(shì)比較平坦,項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。3、地面現(xiàn)狀目前場(chǎng)地里有原富士電梯的在建工程,后由管委會(huì)收購(gòu),其他為雜草,無(wú)占用,場(chǎng)地內(nèi)基本平整。4、地面現(xiàn)無(wú)任何居住可能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。5、地下無(wú)(如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等,及受保護(hù)的歷史文物古跡,可利用的構(gòu)建)等可能影響項(xiàng)目施工情況。6、項(xiàng)目用地?zé)o(市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊)等因素分割土地而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。三、周邊配套調(diào)查1、交通狀況11公交系統(tǒng)情況南昌公交135路(新祺周八一橋),安義縣南昌班車,靖安縣南昌班車,九江南昌班車。12宗地臨主干道桑海大道、國(guó)藥大道,其中國(guó)藥大道(G316)為國(guó)道,南接南昌市,北連九江市區(qū)。2、周邊教育配套桑海小學(xué)、陽(yáng)光幼兒園,桑海中學(xué),南昌希望藝術(shù)學(xué)校,徐孺子學(xué)校(在建中)等。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平項(xiàng)目周邊有新祺周衛(wèi)生院,桑海衛(wèi)生所。4、宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住及現(xiàn)狀項(xiàng)目北側(cè)桑海北路旁,距本地塊距離有桑海春天社區(qū)、錦繡家園社區(qū)、思德廣場(chǎng)等均為成熟的社區(qū)。在售新建住宅項(xiàng)目較少。四、周邊環(huán)境調(diào)查1、治安情況良好。2、空氣狀況優(yōu)良。3、噪聲情況良好。4、污染情況無(wú)。5、危險(xiǎn)源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等)無(wú)。6、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化項(xiàng)目東側(cè)桑海大道以東國(guó)藥大道以北為中科產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心項(xiàng)目,項(xiàng)目規(guī)劃12層共18000平米現(xiàn)已經(jīng)完成十層。五、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目東側(cè)桑海大道為雙向六車道,項(xiàng)目北側(cè)新祺周一路為雙向四車道。2、供水狀況現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。3、污水、雨水排放現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。4、通訊(有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò))現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。6、燃?xì)猬F(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)及商務(wù)設(shè)施用地;用地面積為60000平方米;容積率為20;建筑密度為不大于40;綠地率為不小于20;停車泊位要求為機(jī)動(dòng)車06/百平米建筑面積,非機(jī)動(dòng)車15/百平米建筑面積;交通出入口設(shè)計(jì)要求為沿地塊東側(cè)桑海南大道設(shè)置。其他限制條件競(jìng)得者需自持規(guī)劃建筑面積中商業(yè)部分(由開發(fā)區(qū)管委會(huì)鑒定)的30并五年內(nèi)不可分割出售,但可整體轉(zhuǎn)讓。七、土地價(jià)格該地塊將以起始價(jià)萬(wàn)元(約萬(wàn)元/畝)在南昌市國(guó)土交易中心掛牌出讓。如超過(guò)起始價(jià)取得本項(xiàng)目,差價(jià)部分由管委會(huì)負(fù)責(zé)返回。八、商務(wù)安排在簽訂投資協(xié)議書后1個(gè)月內(nèi)由桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)委托南昌市國(guó)土交易中心掛牌。第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況一、南昌市概況1、地理位置南昌地處江西中部偏北,贛江、撫河下游,瀕臨我國(guó)第一大淡水湖鄱陽(yáng)湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靖安,北與永修、都昌、鄱陽(yáng)三縣共鄱陽(yáng)湖,南北最大縱距約121公里,東西最大橫距約108公里,總面積約7402平方公里。全境以平原為主,東南相對(duì)平坦,西北丘陵起伏,水網(wǎng)密布,湖泊眾多。南昌是江西的省會(huì),全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年,全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到300052億元,按可比價(jià)計(jì)算,同比增長(zhǎng)125,高于全省15個(gè)百分點(diǎn),總量占全省比重為232,較2011年提高02個(gè)百分點(diǎn)。全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng),工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。112月,全市農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值24935億元,同比增長(zhǎng)46;農(nóng)林牧漁業(yè)完成增加值14719億元,同比增長(zhǎng)46。112月,全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值96726億元,同比增長(zhǎng)148,總量占全省比重為198,較上年同期提高03個(gè)百分點(diǎn)。全市八大產(chǎn)業(yè)中共有三個(gè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值過(guò)100億,分別是汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥和綠色食品產(chǎn)業(yè)、機(jī)電制造產(chǎn)業(yè)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額111654億元,同比增長(zhǎng)184,高于全省25個(gè)百分點(diǎn),總量占全省比重為279,較上年同期提高11個(gè)百分點(diǎn)。其中,限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額65312億元,增長(zhǎng)252,高于全省25個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),全市海關(guān)進(jìn)出口總額完成8287億美元,增長(zhǎng)52。其中,出口總額6466億美元,增長(zhǎng)144。112月,全市實(shí)際利用外資2640億美元,增長(zhǎng)154;實(shí)際利用內(nèi)資71070億美元,增長(zhǎng)177。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入增長(zhǎng)129,其中人均可支配收入增長(zhǎng)138。農(nóng)民人均純收入跨過(guò)了9000元臺(tái)階,達(dá)到9730元,同比增長(zhǎng)147。3、行政區(qū)劃南昌是中國(guó)江西省的省會(huì)城市,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技中心。,現(xiàn)轄四縣(南昌、新建、進(jìn)賢、安義),五區(qū)(東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖),兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)(高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)),九個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)(桑海開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)、小藍(lán)開發(fā)區(qū)等)和一個(gè)紅谷灘新區(qū),總面積7402平方公里,其中市區(qū)面積617平方公里,建成區(qū)面積210平方公里,是全國(guó)35個(gè)特大城市之一。4、金融業(yè)發(fā)展2012年末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為572314億元,比年初增長(zhǎng)126。其中,企業(yè)存款331034億元,增長(zhǎng)104;居民儲(chǔ)蓄存款185357億元,增長(zhǎng)156。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額472801億元,比年初增長(zhǎng)163。其中,短期貸款176221億元,增長(zhǎng)199;中長(zhǎng)期貸款286910億元,增長(zhǎng)123。5、人民生活南昌市2012年末戶籍總?cè)丝?0787萬(wàn)人,比上年末凈增292萬(wàn)人。其中,非農(nóng)業(yè)人口23428萬(wàn)人,增加056萬(wàn)人。從業(yè)人員全市年末社會(huì)從業(yè)人員310萬(wàn)人,比上年末增加7萬(wàn)人,增長(zhǎng)23。年末在崗職工7718萬(wàn)人,其中國(guó)有單位在崗職工為3667萬(wàn)人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23602元,比上年增長(zhǎng)138。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出16450元,增長(zhǎng)80。其中,居住、教育文化娛樂(lè)服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)的支出增幅較大,分別增長(zhǎng)208、142和133。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為341。年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2904平方米,比上年末增加033平方米。2012年農(nóng)民人均純收入9730元,增長(zhǎng)147。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5209元,增長(zhǎng)65。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為497。年末農(nóng)村居民人均住房使用面積4886平方米。2、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況1、地理位置桑海開發(fā)區(qū)位于省會(huì)城市南昌北郊新祺周,距城區(qū)僅22公里,連接南昌和九江這兩個(gè)重要的工業(yè)城市,地處昌九工業(yè)走廊這兩大經(jīng)濟(jì)板塊對(duì)接的黃金交匯點(diǎn);同時(shí),因桑海開發(fā)區(qū)臨近昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng),位于鄱陽(yáng)湖之濱,桑海開發(fā)區(qū)又成為連接環(huán)鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)圈和臨空經(jīng)濟(jì)圈的重要一環(huán)。隨著京九鐵路全面提速、高速公路網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)大和新航線的進(jìn)一步開辟,昌九工業(yè)走廊全面形成至省內(nèi)“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和至長(zhǎng)珠閩的“六小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年,桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅名列全市第一GDP完成897億元,同比增長(zhǎng)173;財(cái)政總收入完成23億元,同比增長(zhǎng)429;規(guī)模以上工業(yè)增加值完成865億元,同比增長(zhǎng)20;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成0385億元,同比增長(zhǎng)363;限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額完成0368億元,同比增長(zhǎng)5343、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃2013年,桑海開發(fā)區(qū)將繼續(xù)抓好城鎮(zhèn)化建設(shè)這個(gè)關(guān)鍵工作,在城市功能配套方面力求新突破,并且將把保障性安居工程建設(shè)作為優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和促進(jìn)民生改善的重大民生工程、民心工程、發(fā)展工程,強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo),凝聚工作合力,把握工作重點(diǎn),狠抓工作落實(shí),使全區(qū)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)工作穩(wěn)步有序推進(jìn)。同時(shí),桑海開發(fā)區(qū)將以對(duì)接上級(jí)對(duì)口部門為橋梁、以導(dǎo)入政策資金為抓手、以推進(jìn)社發(fā)項(xiàng)目建設(shè)為軸心,以發(fā)展社會(huì)事業(yè)為目標(biāo),繼續(xù)履行社會(huì)事業(yè)職責(zé),全力推進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)工程。2013年,桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奮斗目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)計(jì)劃完成99億元、增長(zhǎng)15,奮斗目標(biāo)10億元、增長(zhǎng)17;財(cái)政總收入計(jì)劃完成28億元、增長(zhǎng)205,奮斗目標(biāo)3億元、增長(zhǎng)23;地方財(cái)政一般預(yù)算收入計(jì)劃完成1253億元、增長(zhǎng)22,奮斗目標(biāo)1273億元、增長(zhǎng)24;規(guī)模以上工業(yè)增加值計(jì)劃完成97億元、增長(zhǎng)17,奮斗目標(biāo)98億元、增長(zhǎng)185;固定資產(chǎn)投資計(jì)劃完成1446億元、增長(zhǎng)28,奮斗目標(biāo)1468億元、增長(zhǎng)30;社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)劃完成4000萬(wàn)元、增長(zhǎng)19,奮斗目標(biāo)4200萬(wàn)元、增長(zhǎng)21;實(shí)際利用外資計(jì)劃完成4150萬(wàn)美元、增長(zhǎng)135,奮斗目標(biāo)4220萬(wàn)美元、增長(zhǎng)155;現(xiàn)匯進(jìn)資計(jì)劃完成935萬(wàn)美元,奮斗目標(biāo)950萬(wàn)美元;實(shí)際利用內(nèi)資計(jì)劃完成4832億元、增長(zhǎng)19,奮斗目標(biāo)4913億元、增長(zhǎng)21;出口總額計(jì)劃完成4300萬(wàn)美元、增長(zhǎng)157,奮斗目標(biāo)4500萬(wàn)美元、增長(zhǎng)2113;新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)計(jì)劃目標(biāo)4個(gè)、奮斗目標(biāo)5個(gè)。十二五桑海開發(fā)區(qū)提出了“緊緊抓住全市打造核心增長(zhǎng)極,推進(jìn)大投入、大建設(shè)、大發(fā)展的重要契機(jī),充分發(fā)揮桑海自身優(yōu)勢(shì)以藥為基、依港興區(qū),奮力拼爭(zhēng),努力成為打造全省核心增長(zhǎng)極的急先鋒,全力將桑海打造南昌北大門、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”這一總體發(fā)展思路。在這總體發(fā)展思路的指引下,全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等各項(xiàng)工作亮點(diǎn)紛呈,奮進(jìn)的桑海城正發(fā)生著蛻變。第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查(一)南昌市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查1、零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)主要調(diào)研業(yè)態(tài)為百貨商廈、購(gòu)物中心、超市賣場(chǎng)。百貨商廈紅谷灘新區(qū)已形成核心辦公商圈區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系,區(qū)域商業(yè)中心檔次較高。紅谷灘新區(qū)中高端百貨商場(chǎng),大多集中于以鳳凰中大道為中心的辦公核心區(qū),該區(qū)域?qū)儆诩t谷灘新區(qū)的城市核心辦公商圈,有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),洪客隆百貨,天虹商場(chǎng),洪城大廈等,其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目2012年8月24日盛大開業(yè)。項(xiàng)目占地約200畝,總建筑面積近60萬(wàn)平方米。除萬(wàn)達(dá)旗下四大主力店品牌外,國(guó)美電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、方達(dá)海鮮大酒樓均已進(jìn)駐,次主力店中,集合了國(guó)際著名的三大時(shí)尚品牌ZARA、H另外也考慮高區(qū)310層也整體經(jīng)營(yíng)考慮房產(chǎn)可自由分隔故本項(xiàng)目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為開發(fā)銷售,高區(qū)110層作為整體持有經(jīng)營(yíng)考慮。二、開發(fā)銷售收入通過(guò)對(duì)周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查,對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的租金水平進(jìn)行預(yù)測(cè),該項(xiàng)開發(fā)銷售收入為27447萬(wàn)元,各層銷售單價(jià)和銷售總價(jià)如下位置樓層未來(lái)租金預(yù)測(cè)RPI2銷售預(yù)測(cè)(元/)銷售面積預(yù)測(cè)()銷售總價(jià)預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)11837517520417373122108375105124753499630853758234475339144068375665847533164低區(qū)5072375700846423253高區(qū)1115090375876054894808合計(jì)96092856327447三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展,2013年4月已簽署成交確認(rèn)書,對(duì)各階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測(cè),具體如下1、置地階段2013年4月底,簽署成交確認(rèn)書;2013年5月,付清土地款;2013年7月,完成方案設(shè)計(jì);2013年7月,完成用地規(guī)劃許可證的辦理。2013年8月,完成國(guó)有土地使用證的辦理。2013年9月,完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)。2、啟動(dòng)階段2014年11月,完成工程規(guī)劃許可證的辦理;2014年1月,完成項(xiàng)目一期施工許可證的辦理;2014年5月,完成項(xiàng)目一期銷售許可證的辦理。3、實(shí)施階段2014年5月,項(xiàng)目一期開始銷售;2014年9月,完成項(xiàng)目二期施工許可證辦理;2014年10月,完成項(xiàng)目一期主體封頂;2014年11月,完成項(xiàng)目二期銷售許可;2015年3月,項(xiàng)目一期竣工;2015年4月,項(xiàng)目二期主體封頂;2015年5月,項(xiàng)目一期驗(yàn)收完畢;2015年8月,項(xiàng)目二期竣工;2015年10月,項(xiàng)目二期驗(yàn)收完成;4、結(jié)算階段2015年7月,項(xiàng)目一期交房;2015年12月,項(xiàng)目二期交房;2016年6月,完成項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算。項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)測(cè)時(shí)間為30個(gè)月。四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)銷售周期預(yù)測(cè)如下建筑類型銷售時(shí)段銷售周期月均銷售額(萬(wàn)元)開發(fā)銷售部分2014年5月至2015年12月19個(gè)月1445第九部分投資總成本和收益分析一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析1、土地成本按照掛牌起始價(jià)(5925萬(wàn)元)計(jì)算并考慮交易稅費(fèi)價(jià)格為6167萬(wàn)元。2、開發(fā)成本,包括方案設(shè)計(jì)、前期報(bào)建、臨時(shí)水電,建筑安裝工程,配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。3、費(fèi)用支出,包括銷售經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門管理費(fèi)用等。4、項(xiàng)目開發(fā)銷售面積為28563平米。二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益項(xiàng)目估算單位備注一、經(jīng)營(yíng)收入274479,609二、經(jīng)營(yíng)支出190326,663(一)成本支出177976,2311土地成本/收購(gòu)成本61672,1592新建成本/續(xù)建成本107153,7513財(cái)務(wù)費(fèi)用915320(二)費(fèi)用支出12354321其他管理費(fèi)用1235432三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)84152,946四、營(yíng)業(yè)稅及增值稅23478221營(yíng)業(yè)稅及附加15235332土地增值稅823288五、項(xiàng)目利潤(rùn)60692,125六、所得稅1517531七、凈利潤(rùn)45511,593八、可分配收入(加財(cái)務(wù)費(fèi)用)54661,914項(xiàng)目開發(fā)部分收入扣除相應(yīng)成本(包括全部土地成本及地下建筑成本),實(shí)現(xiàn)可分配收入5466萬(wàn)元。三、項(xiàng)目持有整體經(jīng)營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)1、持有整體經(jīng)營(yíng)部分持有成本分析項(xiàng)目持有整體經(jīng)營(yíng)面積為10776平米,持有成本為3111萬(wàn)元。項(xiàng)目測(cè)算值(萬(wàn)元)單位成本(元/平米)總成本匯總31112,887開發(fā)前期費(fèi)208193土建及外檐工程17871,658室外公共部位工程6964室內(nèi)公共部位工程7367機(jī)電安裝工程427396設(shè)備安裝工程7771市政配套費(fèi)470437注持有經(jīng)營(yíng)部分只考慮建安成本,其余成本由開發(fā)部分分?jǐn)偂?、持有經(jīng)營(yíng)部分收益測(cè)算高區(qū)持有經(jīng)營(yíng)110層第1年至第5年租金收益如下樓層面積(平米)第1年第2年第3年第4年第5年13層3177080088097106117單位日租金(元)410層759904805305806407013層317793102112123136年租金收益(萬(wàn)元)410層7599130146161177195合計(jì)2232482733013313、持有經(jīng)營(yíng)部分前5年收益率預(yù)測(cè)第1年第2年
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