南昌市桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)載體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

南昌市桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)載體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司生產(chǎn)管理部深圳辦事處2013年5月目錄第一部分項(xiàng)目概況4一、宗地位置4二、宗地現(xiàn)狀4三、周邊配套調(diào)查6四、周邊環(huán)境調(diào)查6五、大市政配套7六、規(guī)劃控制要點(diǎn)7七、土地價(jià)格7八、商務(wù)安排7第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況8一、南昌市概況8二、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況9第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)16三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策17第四部分開發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析18一、項(xiàng)目獲得方式18二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估18三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估18四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查18五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查18六、總體評(píng)價(jià)18第五部分土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估18一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則18二、案例選擇及比價(jià)分析18三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷20第六部分開發(fā)市場(chǎng)分析21一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查21二、商住價(jià)格比調(diào)查分析22三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查23五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)24第七部分開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃25一、規(guī)劃建筑指標(biāo)25二、規(guī)劃概念方案25三、建筑概念方案25四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃27第八部分開發(fā)收入和周期27一、銷售配比定價(jià)27二、開發(fā)銷售收入27三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)28四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)29第九部分投資總成本和收益分析30一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析30二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益30三、項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)收益30四、項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)分析31五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量及啟動(dòng)資金分析31第十部分綜合分析與建議33一、綜合判斷33二、綜合建議33第一部分項(xiàng)目概況一、宗地位置項(xiàng)目地塊位于江西省南昌桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新建縣）新祺周一路與桑海南大道交匯處（雙匯食品旁），距南昌機(jī)場(chǎng)僅十余公里，而與南昌CBD紅谷灘新區(qū)也僅二十余分鐘車程，項(xiàng)目離福銀高速新祺周出口僅500米。桑海開發(fā)區(qū)位于省會(huì)城市南昌北郊新祺周，距城區(qū)僅22公里，連接南昌和九江這兩個(gè)重要的工業(yè)城市，地處昌九工業(yè)走廊這兩大經(jīng)濟(jì)板塊對(duì)接的黃金交匯點(diǎn)。項(xiàng)目位置圖如下二、宗地現(xiàn)狀1、項(xiàng)目四至北至新祺周一路，南至陽(yáng)光大道，西至雙匯食品，東至桑海南大道。具體如下圖所示2、項(xiàng)目周邊地勢(shì)比較平坦，項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。3、地面現(xiàn)狀目前場(chǎng)地里有原富士電梯的在建工程，后由管委會(huì)收購(gòu)，其他為雜草，無(wú)占用，場(chǎng)地內(nèi)基本平整。4、地面現(xiàn)無(wú)任何居住可能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。5、地下無(wú)（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護(hù)的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項(xiàng)目施工情況。6、項(xiàng)目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。三、周邊配套調(diào)查1、交通狀況11公交系統(tǒng)情況南昌公交135路（新祺周八一橋），安義縣南昌班車，靖安縣南昌班車，九江南昌班車。12宗地臨主干道桑海大道、國(guó)藥大道，其中國(guó)藥大道（G316）為國(guó)道，南接南昌市，北連九江市區(qū)。2、周邊教育配套桑海小學(xué)、陽(yáng)光幼兒園，桑海中學(xué)，南昌希望藝術(shù)學(xué)校，徐孺子學(xué)校（在建中）等。3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平項(xiàng)目周邊有新祺周衛(wèi)生院，桑海衛(wèi)生所。4、宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住及現(xiàn)狀項(xiàng)目北側(cè)桑海北路旁，距本地塊距離有桑海春天社區(qū)、錦繡家園社區(qū)、思德廣場(chǎng)等均為成熟的社區(qū)。在售新建住宅項(xiàng)目較少。四、周邊環(huán)境調(diào)查1、治安情況良好。2、空氣狀況優(yōu)良。3、噪聲情況良好。4、污染情況無(wú)。5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）無(wú)。6、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化項(xiàng)目東側(cè)桑海大道以東國(guó)藥大道以北為中科產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃12層共18000平米現(xiàn)已經(jīng)完成十層。五、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目東側(cè)桑海大道為雙向六車道，項(xiàng)目北側(cè)新祺周一路為雙向四車道。2、供水狀況現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。3、污水、雨水排放現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。4、通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。6、燃?xì)猬F(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)及商務(wù)設(shè)施用地；用地面積為60000平方米；容積率為20；建筑密度為不大于40；綠地率為不小于20；停車泊位要求為機(jī)動(dòng)車06/百平米建筑面積，非機(jī)動(dòng)車15/百平米建筑面積；交通出入口設(shè)計(jì)要求為沿地塊東側(cè)桑海南大道設(shè)置。其他限制條件競(jìng)得者需自持規(guī)劃建筑面積中商業(yè)部分（由開發(fā)區(qū)管委會(huì)鑒定）的30并五年內(nèi)不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。七、土地價(jià)格該地塊將以起始價(jià)萬(wàn)元（約萬(wàn)元/畝）在南昌市國(guó)土交易中心掛牌出讓。如超過(guò)起始價(jià)取得本項(xiàng)目，差價(jià)部分由管委會(huì)負(fù)責(zé)返回。八、商務(wù)安排在簽訂投資協(xié)議書后1個(gè)月內(nèi)由桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)委托南昌市國(guó)土交易中心掛牌。第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況一、南昌市概況1、地理位置南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國(guó)第一大淡水湖鄱陽(yáng)湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靖安，北與永修、都昌、鄱陽(yáng)三縣共鄱陽(yáng)湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距約108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對(duì)平坦，西北丘陵起伏，水網(wǎng)密布，湖泊眾多。南昌是江西的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到300052億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)125，高于全省15個(gè)百分點(diǎn)，總量占全省比重為232，較2011年提高02個(gè)百分點(diǎn)。全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。112月，全市農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值24935億元，同比增長(zhǎng)46；農(nóng)林牧漁業(yè)完成增加值14719億元，同比增長(zhǎng)46。112月，全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值96726億元，同比增長(zhǎng)148，總量占全省比重為198，較上年同期提高03個(gè)百分點(diǎn)。全市八大產(chǎn)業(yè)中共有三個(gè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值過(guò)100億，分別是汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥和綠色食品產(chǎn)業(yè)、機(jī)電制造產(chǎn)業(yè)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額111654億元，同比增長(zhǎng)184，高于全省25個(gè)百分點(diǎn)，總量占全省比重為279，較上年同期提高11個(gè)百分點(diǎn)。其中，限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額65312億元，增長(zhǎng)252，高于全省25個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，全市海關(guān)進(jìn)出口總額完成8287億美元，增長(zhǎng)52。其中，出口總額6466億美元，增長(zhǎng)144。112月，全市實(shí)際利用外資2640億美元，增長(zhǎng)154；實(shí)際利用內(nèi)資71070億美元，增長(zhǎng)177。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入增長(zhǎng)129，其中人均可支配收入增長(zhǎng)138。農(nóng)民人均純收入跨過(guò)了9000元臺(tái)階，達(dá)到9730元，同比增長(zhǎng)147。3、行政區(qū)劃南昌是中國(guó)江西省的省會(huì)城市，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技中心。，現(xiàn)轄四縣（南昌、新建、進(jìn)賢、安義），五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖），兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)（高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），九個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)（桑海開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)、小藍(lán)開發(fā)區(qū)等）和一個(gè)紅谷灘新區(qū)，總面積7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，建成區(qū)面積210平方公里，是全國(guó)35個(gè)特大城市之一。4、金融業(yè)發(fā)展2012年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為572314億元，比年初增長(zhǎng)126。其中，企業(yè)存款331034億元，增長(zhǎng)104；居民儲(chǔ)蓄存款185357億元，增長(zhǎng)156。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額472801億元，比年初增長(zhǎng)163。其中，短期貸款176221億元，增長(zhǎng)199；中長(zhǎng)期貸款286910億元，增長(zhǎng)123。5、人民生活南昌市2012年末戶籍總?cè)丝?0787萬(wàn)人，比上年末凈增292萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口23428萬(wàn)人，增加056萬(wàn)人。從業(yè)人員全市年末社會(huì)從業(yè)人員310萬(wàn)人，比上年末增加7萬(wàn)人，增長(zhǎng)23。年末在崗職工7718萬(wàn)人，其中國(guó)有單位在崗職工為3667萬(wàn)人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23602元，比上年增長(zhǎng)138。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出16450元，增長(zhǎng)80。其中，居住、教育文化娛樂(lè)服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)的支出增幅較大，分別增長(zhǎng)208、142和133。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為341。年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2904平方米，比上年末增加033平方米。2012年農(nóng)民人均純收入9730元，增長(zhǎng)147。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5209元，增長(zhǎng)65。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為497。年末農(nóng)村居民人均住房使用面積4886平方米。2、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況1、地理位置桑海開發(fā)區(qū)位于省會(huì)城市南昌北郊新祺周，距城區(qū)僅22公里，連接南昌和九江這兩個(gè)重要的工業(yè)城市，地處昌九工業(yè)走廊這兩大經(jīng)濟(jì)板塊對(duì)接的黃金交匯點(diǎn)；同時(shí)，因桑海開發(fā)區(qū)臨近昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于鄱陽(yáng)湖之濱，桑海開發(fā)區(qū)又成為連接環(huán)鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)圈和臨空經(jīng)濟(jì)圈的重要一環(huán)。隨著京九鐵路全面提速、高速公路網(wǎng)絡(luò)不斷擴(kuò)大和新航線的進(jìn)一步開辟，昌九工業(yè)走廊全面形成至省內(nèi)“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和至長(zhǎng)珠閩的“六小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年，桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅名列全市第一GDP完成897億元，同比增長(zhǎng)173；財(cái)政總收入完成23億元，同比增長(zhǎng)429；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成865億元，同比增長(zhǎng)20；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成0385億元，同比增長(zhǎng)363；限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額完成0368億元，同比增長(zhǎng)5343、桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃2013年，桑海開發(fā)區(qū)將繼續(xù)抓好城鎮(zhèn)化建設(shè)這個(gè)關(guān)鍵工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且將把保障性安居工程建設(shè)作為優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和促進(jìn)民生改善的重大民生工程、民心工程、發(fā)展工程，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，凝聚工作合力，把握工作重點(diǎn)，狠抓工作落實(shí)，使全區(qū)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)工作穩(wěn)步有序推進(jìn)。同時(shí)，桑海開發(fā)區(qū)將以對(duì)接上級(jí)對(duì)口部門為橋梁、以導(dǎo)入政策資金為抓手、以推進(jìn)社發(fā)項(xiàng)目建設(shè)為軸心，以發(fā)展社會(huì)事業(yè)為目標(biāo)，繼續(xù)履行社會(huì)事業(yè)職責(zé)，全力推進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)工程。2013年，桑海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奮斗目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）計(jì)劃完成99億元、增長(zhǎng)15，奮斗目標(biāo)10億元、增長(zhǎng)17；財(cái)政總收入計(jì)劃完成28億元、增長(zhǎng)205，奮斗目標(biāo)3億元、增長(zhǎng)23；地方財(cái)政一般預(yù)算收入計(jì)劃完成1253億元、增長(zhǎng)22，奮斗目標(biāo)1273億元、增長(zhǎng)24；規(guī)模以上工業(yè)增加值計(jì)劃完成97億元、增長(zhǎng)17，奮斗目標(biāo)98億元、增長(zhǎng)185；固定資產(chǎn)投資計(jì)劃完成1446億元、增長(zhǎng)28，奮斗目標(biāo)1468億元、增長(zhǎng)30；社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)劃完成4000萬(wàn)元、增長(zhǎng)19，奮斗目標(biāo)4200萬(wàn)元、增長(zhǎng)21；實(shí)際利用外資計(jì)劃完成4150萬(wàn)美元、增長(zhǎng)135，奮斗目標(biāo)4220萬(wàn)美元、增長(zhǎng)155；現(xiàn)匯進(jìn)資計(jì)劃完成935萬(wàn)美元，奮斗目標(biāo)950萬(wàn)美元；實(shí)際利用內(nèi)資計(jì)劃完成4832億元、增長(zhǎng)19，奮斗目標(biāo)4913億元、增長(zhǎng)21；出口總額計(jì)劃完成4300萬(wàn)美元、增長(zhǎng)157，奮斗目標(biāo)4500萬(wàn)美元、增長(zhǎng)2113；新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)計(jì)劃目標(biāo)4個(gè)、奮斗目標(biāo)5個(gè)。十二五桑海開發(fā)區(qū)提出了“緊緊抓住全市打造核心增長(zhǎng)極，推進(jìn)大投入、大建設(shè)、大發(fā)展的重要契機(jī)，充分發(fā)揮桑海自身優(yōu)勢(shì)以藥為基、依港興區(qū)，奮力拼爭(zhēng)，努力成為打造全省核心增長(zhǎng)極的急先鋒，全力將桑海打造南昌北大門、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”這一總體發(fā)展思路。在這總體發(fā)展思路的指引下，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等各項(xiàng)工作亮點(diǎn)紛呈，奮進(jìn)的桑海城正發(fā)生著蛻變。第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查（一）南昌市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查1、零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)主要調(diào)研業(yè)態(tài)為百貨商廈、購(gòu)物中心、超市賣場(chǎng)。百貨商廈紅谷灘新區(qū)已形成核心辦公商圈區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次較高。紅谷灘新區(qū)中高端百貨商場(chǎng)，大多集中于以鳳凰中大道為中心的辦公核心區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诩t谷灘新區(qū)的城市核心辦公商圈，有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，洪客隆百貨，天虹商場(chǎng)，洪城大廈等，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目2012年8月24日盛大開業(yè)。項(xiàng)目占地約200畝，總建筑面積近60萬(wàn)平方米。除萬(wàn)達(dá)旗下四大主力店品牌外，國(guó)美電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、方達(dá)海鮮大酒樓均已進(jìn)駐，次主力店中，集合了國(guó)際著名的三大時(shí)尚品牌ZARA、H另外也考慮高區(qū)310層也整體經(jīng)營(yíng)考慮房產(chǎn)可自由分隔故本項(xiàng)目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為開發(fā)銷售，高區(qū)110層作為整體持有經(jīng)營(yíng)考慮。二、開發(fā)銷售收入通過(guò)對(duì)周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的租金水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，該項(xiàng)開發(fā)銷售收入為27447萬(wàn)元，各層銷售單價(jià)和銷售總價(jià)如下位置樓層未來(lái)租金預(yù)測(cè)RPI2銷售預(yù)測(cè)（元/）銷售面積預(yù)測(cè)（）銷售總價(jià)預(yù)測(cè)（萬(wàn)元）11837517520417373122108375105124753499630853758234475339144068375665847533164低區(qū)5072375700846423253高區(qū)1115090375876054894808合計(jì)96092856327447三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，2013年4月已簽署成交確認(rèn)書，對(duì)各階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測(cè)，具體如下1、置地階段2013年4月底，簽署成交確認(rèn)書；2013年5月，付清土地款；2013年7月，完成方案設(shè)計(jì)；2013年7月，完成用地規(guī)劃許可證的辦理。2013年8月，完成國(guó)有土地使用證的辦理。2013年9月，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)。2、啟動(dòng)階段2014年11月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年1月，完成項(xiàng)目一期施工許可證的辦理；2014年5月，完成項(xiàng)目一期銷售許可證的辦理。3、實(shí)施階段2014年5月,項(xiàng)目一期開始銷售；2014年9月，完成項(xiàng)目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項(xiàng)目一期主體封頂；2014年11月，完成項(xiàng)目二期銷售許可；2015年3月，項(xiàng)目一期竣工；2015年4月，項(xiàng)目二期主體封頂；2015年5月，項(xiàng)目一期驗(yàn)收完畢；2015年8月，項(xiàng)目二期竣工；2015年10月，項(xiàng)目二期驗(yàn)收完成；4、結(jié)算階段2015年7月，項(xiàng)目一期交房；2015年12月，項(xiàng)目二期交房；2016年6月，完成項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算。項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)測(cè)時(shí)間為30個(gè)月。四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)銷售周期預(yù)測(cè)如下建筑類型銷售時(shí)段銷售周期月均銷售額（萬(wàn)元）開發(fā)銷售部分2014年5月至2015年12月19個(gè)月1445第九部分投資總成本和收益分析一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析1、土地成本按照掛牌起始價(jià)（5925萬(wàn)元）計(jì)算并考慮交易稅費(fèi)價(jià)格為6167萬(wàn)元。2、開發(fā)成本，包括方案設(shè)計(jì)、前期報(bào)建、臨時(shí)水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。3、費(fèi)用支出，包括銷售經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門管理費(fèi)用等。4、項(xiàng)目開發(fā)銷售面積為28563平米。二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益項(xiàng)目估算單位備注一、經(jīng)營(yíng)收入274479,609二、經(jīng)營(yíng)支出190326,663（一）成本支出177976,2311土地成本/收購(gòu)成本61672,1592新建成本/續(xù)建成本107153,7513財(cái)務(wù)費(fèi)用915320（二）費(fèi)用支出12354321其他管理費(fèi)用1235432三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)84152,946四、營(yíng)業(yè)稅及增值稅23478221營(yíng)業(yè)稅及附加15235332土地增值稅823288五、項(xiàng)目利潤(rùn)60692,125六、所得稅1517531七、凈利潤(rùn)45511,593八、可分配收入（加財(cái)務(wù)費(fèi)用）54661,914項(xiàng)目開發(fā)部分收入扣除相應(yīng)成本（包括全部土地成本及地下建筑成本），實(shí)現(xiàn)可分配收入5466萬(wàn)元。三、項(xiàng)目持有整體經(jīng)營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)1、持有整體經(jīng)營(yíng)部分持有成本分析項(xiàng)目持有整體經(jīng)營(yíng)面積為10776平米，持有成本為3111萬(wàn)元。項(xiàng)目測(cè)算值（萬(wàn)元）單位成本（元/平米）總成本匯總31112,887開發(fā)前期費(fèi)208193土建及外檐工程17871,658室外公共部位工程6964室內(nèi)公共部位工程7367機(jī)電安裝工程427396設(shè)備安裝工程7771市政配套費(fèi)470437注持有經(jīng)營(yíng)部分只考慮建安成本，其余成本由開發(fā)部分分?jǐn)偂?、持有經(jīng)營(yíng)部分收益測(cè)算高區(qū)持有經(jīng)營(yíng)110層第1年至第5年租金收益如下樓層面積（平米）第1年第2年第3年第4年第5年13層3177080088097106117單位日租金（元）410層759904805305806407013層317793102112123136年租金收益（萬(wàn)元）410層7599130146161177195合計(jì)2232482733013313、持有經(jīng)營(yíng)部分前5年收益率預(yù)測(cè)第1年第2年